北京中體奧林匹克花園疊拼入市策略報(bào)告

中體奧林匹克花園2021年疊拼入市策略報(bào)告1目錄1、市場(chǎng)------------------------------------------32、市調(diào)------------------------------------------93、客戶-----------------------------------------204、產(chǎn)品-----------------------------------------305、下一階段策略---------------------------------356、解決之道-------------------------------------427、無理由退房-----------------------------------468、推廣-----------------------------------------519、平面表現(xiàn)-------------------------------------572—市場(chǎng)—3金九銀十

截至10月30日，9、10兩個(gè)月商品住宅銷售20219套，同比去年下降33.6%。其中10月成交量更是繼續(xù)下挫，截至10月30日，商品住宅銷售8854套，同比去年下降31.17%，環(huán)比9月份下降17.96%。4從緊縮到放松

29日，中國(guó)人民銀行宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。自9月15日央行4年來首次宣布下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率以來，央行在短短一個(gè)半月時(shí)間內(nèi)已經(jīng)三次宣布下調(diào)利率。

5結(jié)語

國(guó)家開始執(zhí)行適度放松的貨幣政策以應(yīng)對(duì)全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，擴(kuò)大內(nèi)需保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成為當(dāng)前宏觀層面上的大的基調(diào)，各個(gè)地方開始相續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策，但效果還沒有顯現(xiàn)出來或缺乏以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的局面。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的金九銀十已經(jīng)過去，成交量持續(xù)萎靡，沒有出現(xiàn)期盼已久的井噴或上升。

6地塊鳥瞰圖7聯(lián)排疊拼自身的品質(zhì)老客戶加大暗折增強(qiáng)品牌的影響力度熱銷疊拼帶動(dòng)聯(lián)排的銷售回籠現(xiàn)金流8—市調(diào)—9市調(diào)—湯House指標(biāo)建筑面積15萬平方米容積率0.8綠化率31%物業(yè)費(fèi)

1.90元/平方米·月車位下：小院停車；上：公共停車產(chǎn)品類型建筑類別板樓、聯(lián)排、疊拼別墅面積140-200平層無花園有地下室有房源還有3棟疊拼，3棟聯(lián)排未售層數(shù)4價(jià)格報(bào)價(jià)12000套總價(jià)168-240價(jià)值教育小湯山中學(xué)，小學(xué)，雙興苑幼兒園醫(yī)療小湯山鎮(zhèn)醫(yī)院，小湯山療養(yǎng)院，六和腎病醫(yī)院等，其中小湯山療養(yǎng)院為三級(jí)醫(yī)院，醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院備注上疊送閣樓，下疊送花園10市調(diào)—園墅指標(biāo)建筑面積10.00萬平方米在售二期容積率0.86綠化率31%物業(yè)費(fèi)3.68元/平方米·月車位北側(cè)停車，送車位產(chǎn)品類型建筑類別雙拼、聯(lián)排、疊拼面積190-210平層無地下室有（算面積）花園公共花園層數(shù)4層價(jià)格報(bào)價(jià)11000套總價(jià)209-231折扣情況一次性付款98折,銀行按揭99折購(gòu)買力收入20000以上存款100萬以上外籍人士投資客有車族三口之家三代同住四世同堂價(jià)值醫(yī)療北大國(guó)際醫(yī)院教育北京大學(xué)法學(xué)院、北京農(nóng)學(xué)院、華北電力大學(xué)、昌平區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)商業(yè)中關(guān)村國(guó)際商城、加油站11市調(diào)—龍城花園指標(biāo)建筑面積45944.5平方米（五期）在售五期容積率1.24綠化率35%物業(yè)費(fèi)3.28元/月·平方米車位地下停車，不送車位產(chǎn)品類型建筑類別疊拼花園洋房面積180-280平層有地下室有（算面積）花園有層數(shù)5、6房源2棟未開盤，在售5套價(jià)格報(bào)價(jià)13000套總價(jià)234-364價(jià)值醫(yī)療北大國(guó)際醫(yī)院教育華北電力大學(xué)，北京農(nóng)學(xué)院、英才幼兒園龍城園商業(yè)美廉美超市，京客隆超市，酒店備注可進(jìn)北大附小，贈(zèng)送復(fù)式空調(diào)12市調(diào)—百旺杏林灣指標(biāo)建筑面積49萬平方米容積率1.17綠化率36%物業(yè)費(fèi)花園洋房2.1元/平方米/月;疊拼2.5元/月/平米車位送車位建筑類別普通住宅別墅花園洋房產(chǎn)品類型面積200以上平層有地下室無花園公共花園層數(shù)5房源6棟在售，另有6棟現(xiàn)房報(bào)價(jià)14500價(jià)格套總價(jià)290以上醫(yī)療中關(guān)村國(guó)際醫(yī)院價(jià)值教育規(guī)劃社區(qū)又幼兒園、學(xué)校商業(yè)社區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施、中關(guān)村國(guó)際商城13市調(diào)—北辰香麓指標(biāo)建筑面積32.8萬平方米容積率1.49物業(yè)費(fèi)4.75元/平方米·月車位買地下車位產(chǎn)品類型建筑類別聯(lián)排，疊拼面積210-350平層有（獨(dú)立單元）地下室無花園20-30平米層數(shù)4、5、6、8房源6棟，17日開始認(rèn)購(gòu)價(jià)格報(bào)價(jià)13600套總價(jià)285-476價(jià)值醫(yī)療規(guī)劃海淀國(guó)際醫(yī)療中心教育

中央民族歌舞藝術(shù)培訓(xùn)學(xué)校、中關(guān)村文化教育基地商業(yè)

家具店嘉事堂藥店京百利發(fā)綜合超市備注錯(cuò)層（一層半）疊拼，平層價(jià)格高于疊拼；9月21日開始在北青推廣14市調(diào)—北潞尚界指標(biāo)建筑面積總建筑面積：121291.61平米住宅建筑面積：90400平米，商業(yè)面積：4100平米在售五期容積率1.19綠化率30%物業(yè)費(fèi)1.50元/平方米·月車位送車位產(chǎn)品類型建筑類別板樓,疊拼別墅,多層面積160平層有地下室有房源目前在售為平層樓座，3棟層數(shù)4、5價(jià)格報(bào)價(jià)9800套總價(jià)156客群購(gòu)買力月入4000以上存款20萬以上工薪階層低收入家庭二人世界三口之家價(jià)值醫(yī)療房山紅十字會(huì)、良鄉(xiāng)醫(yī)院北潞園社區(qū)服務(wù)站、嘉事堂藥店、康輝藥店、博祥大藥房同濟(jì)醫(yī)院門診、北潞園小區(qū)衛(wèi)生站、房山第一醫(yī)院教育區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園、北潞小學(xué)，且周邊分布著北潞中學(xué)、良鄉(xiāng)二中、良鄉(xiāng)三中以及良鄉(xiāng)大學(xué)城，其中北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)、中國(guó)政法大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)等院校都已進(jìn)駐大學(xué)城內(nèi)商業(yè)華冠超市、點(diǎn)點(diǎn)超市、福景樂超市、宏達(dá)超市、便民蔬菜超市、北潞園社區(qū)超市備注平層價(jià)格低于疊拼15市調(diào)—靠山居藝墅指標(biāo)建筑面積80000平方米容積率0.6綠化率47%物業(yè)費(fèi)2.25元/平方米·月車位花園停車產(chǎn)品類型建筑類別聯(lián)排、疊拼、雙拼面積160-190平層無花園有地下室有房源現(xiàn)房，1棟層數(shù)4價(jià)格報(bào)價(jià)10500套總價(jià)168-199折扣情況9折價(jià)值醫(yī)療社區(qū)內(nèi)醫(yī)療教育社區(qū)內(nèi)幼兒園商業(yè)社區(qū)內(nèi)會(huì)所、物美大場(chǎng)賣場(chǎng)、物美超市、恒源商廈、恒源超市、恒興小商品市場(chǎng)、天河水洗衣中心、肯德基、天外天、洪滿天、翠滿樓備注上疊送露臺(tái)，下疊送花園。轉(zhuǎn)現(xiàn)未取得銷售許可證16市調(diào)—天恒樂活城指標(biāo)建筑面積20萬平方米容積率1.8綠化率36%物業(yè)費(fèi)疊拼別墅2.3元/平方米/月;聯(lián)排別墅2.8元/平方米/月車位半地下停車，送車位產(chǎn)品類型建筑類別板樓、多層洋房、聯(lián)排、疊拼面積170-190平層無花園有地下室有房源在售3棟層數(shù)4價(jià)格報(bào)價(jià)8500套總價(jià)144-161折扣情況一次性付款95折,商業(yè)貸款97折價(jià)值醫(yī)療良鄉(xiāng)醫(yī)院、房山中醫(yī)院、婦幼保健院、大紫草塢衛(wèi)生院、星城醫(yī)院備注上疊贈(zèng)送一層車位和儲(chǔ)物間，送露臺(tái)1718結(jié)語我司根本上把北京市場(chǎng)上現(xiàn)售的一些疊拼工程到實(shí)地看了一遍，銷售價(jià)格在8500—13600元/平米。市場(chǎng)在售的工程根本上都屬于有價(jià)無量的狀態(tài)，銷售賣場(chǎng)冷清，監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)遲遲無法更新。在區(qū)域上對(duì)本案最有參考意義的三個(gè)工程分別是天恒樂活城：8500元、靠山居：9500元、北潞尚界：9800元。從產(chǎn)品的附加值上來看，本案帶電梯成為唯一的一個(gè)突出特性。19—客戶—201、已成交客戶分析行業(yè)：建筑及房地產(chǎn)〔15人〕金融保險(xiǎn)〔17人〕IT通訊〔12人〕商貿(mào)物流〔15人〕科研科貿(mào)〔9人〕醫(yī)藥醫(yī)療〔9人〕餐飲〔4人〕文化傳播〔6人〕機(jī)關(guān)事業(yè)單位〔24人〕教育事業(yè)單位〔5人〕軍人〔5人〕農(nóng)業(yè)〔6人〕其它〔26人〕21工作職務(wù)：公務(wù)員〔6人〕一般職員〔22人〕中層管理人員〔34人〕高層管理人員〔11人〕私企業(yè)主〔6人〕退休〔2人〕22居住區(qū)域：宣武〔7人〕西城〔9人〕石景山〔4人〕海淀〔48人〕豐臺(tái)〔41人〕東城〔4人〕崇文〔5人〕朝陽〔5人〕大興〔17人〕房山〔4人〕懷柔〔4人〕其他〔5人〕23工作區(qū)域：麗都商圈〔2人〕國(guó)貿(mào)商圈〔8人〕中關(guān)村商圈〔18他〕CBD〔2人〕西單〔3人〕金融街商圈〔16人〕公主墳〔7人〕亞運(yùn)村商圈〔6人〕安定門商圈〔1人〕朝陽門商圈〔9人〕上地商圈〔3人〕其他〔22人〕24置業(yè)目的：首次置業(yè)〔39人〕二次置業(yè)〔54人〕屢次置業(yè)〔5人〕投資置業(yè)〔1人〕25購(gòu)置原因：地理位置及交通〔18人〕周邊環(huán)境〔20人〕價(jià)格〔10人〕社區(qū)規(guī)模及規(guī)劃〔12人〕建筑風(fēng)格〔20人〕戶型〔46人〕建筑質(zhì)量〔16人〕園林景觀〔28人〕升值潛力〔14人〕開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)〔17人〕物業(yè)管理〔9人〕社區(qū)配套〔7人〕居住人群〔9人〕樓盤知名度〔24人〕262、疊拼客戶工程戶型面積為180～190平米，設(shè)定單價(jià)8500元/㎡。工程戶型總價(jià)150～160萬。首付60萬-64萬，每月還款額在6793元～7300元。家庭年收入在27萬～40萬元以上。？27疊拼客戶解析：追求有天或有地的類別墅生活方式；絕大多數(shù)客戶他們都有奧運(yùn)情節(jié)或運(yùn)動(dòng)健康情節(jié)；國(guó)企中體品牌成為他們購(gòu)置提供了信心保障；認(rèn)可城市邊緣化的生活方式、有親近自然的內(nèi)心需求；時(shí)間本錢勝過交通本錢，自駕車作為家庭的主要交通工具；具有前瞻的眼光，認(rèn)同區(qū)域未來的開展前景；絕大局部客戶屬于金字塔的中級(jí)向上那局部人群，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)非常挑剔；無論是第一次置業(yè)，還是第二次置業(yè)，這里都是他們的第一居所；大局部客戶都早就具有置業(yè)能力，在看奧林匹克花園之前并沒有碰到讓他們心動(dòng)的房子；理性、內(nèi)斂、注重產(chǎn)品內(nèi)涵和居住的實(shí)體感受；28結(jié)語一個(gè)具有濃厚的西部情結(jié)，對(duì)生活和居住品質(zhì)/精益求精的知本階層。29—產(chǎn)品—30產(chǎn)品：立體交通組織：獨(dú)辟電梯入戶疊拼，一梯兩戶，尊崇便利一舉兩得；進(jìn)口通力無機(jī)房電梯，減少公攤面積，無噪音、節(jié)能環(huán)保，上下都是生活享受；簡(jiǎn)約立面風(fēng)格：德式風(fēng)格，簡(jiǎn)約大氣；絕佳地塊位置：獨(dú)占A地塊最北端，人車分流，靜謐安寧；占據(jù)地塊制高點(diǎn)，擁有最開闊的視野，遠(yuǎn)眺西山，近擁北宮；方正靈動(dòng)戶型：格局方正，空間靈動(dòng)，分區(qū)合理，干濕動(dòng)靜分區(qū)，最大程度保護(hù)主人的私密和便利；采光優(yōu)異，南北通透，邊戶型全明，南向大露臺(tái)給陽光預(yù)留了一整片的位置；交通面積小，房間使用面積高，大大提升房間使用率；獨(dú)辟首層臥室，主臥面寬達(dá)4.5米，起床即可迎接大片陽光；起居室橫置帶來超大面寬達(dá)7米以上，盡顯主人豪闊氣度；建造用料和標(biāo)準(zhǔn)同聯(lián)排別墅，現(xiàn)澆剪力墻保證產(chǎn)品平安品質(zhì)；贈(zèng)送太陽能熱水器、壁掛爐和高效節(jié)能的格力數(shù)碼渦旋分戶式中央空調(diào)。準(zhǔn)現(xiàn)房，降低了購(gòu)置風(fēng)險(xiǎn)。31環(huán)境： 3大森林公園環(huán)繞，暢想自然夢(mèng)想；；傳統(tǒng)京西南板塊生態(tài)修養(yǎng)帶，城市綠肺提供每天的清風(fēng)和鮮氧；社區(qū)景觀帶：以“顯山露水，依山就勢(shì)，錯(cuò)落有致〞作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的原那么性理念，三期社區(qū)中心規(guī)劃一條山澗小溪，立意取自?桃花源記?，伴隨山澗涓涓，恍然如世外仙境，仁者樂山，智者樂水，在此渾然天成。獨(dú)有奧林匹克景觀大道，記載名人足跡與奧林匹克榮耀歷史；社區(qū)商業(yè)街完整配套，便利生活唾手可得；32交通：1、緊鄰西五環(huán)，鄰京石高速，永定河畔，10余條公交線路，四通八達(dá)；規(guī)劃中的地鐵14號(hào)線也將經(jīng)過此地；2、距六里橋缺乏10公里，直接輻射北京麗澤商務(wù)區(qū)和中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園；區(qū)域：京西南傳統(tǒng)生態(tài)修養(yǎng)帶；金融街西花園。33性價(jià)比：1、稀缺城市坡地別墅；2、金牌別墅社區(qū)，低密度稿舒適度的高品質(zhì)生活享受；3、150萬即可擁有五環(huán)邊的城市別墅；品牌開發(fā)商實(shí)力巨獻(xiàn)：中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，奧林匹克花園全國(guó)第29個(gè)工程〔全國(guó)共56個(gè)〕，金牌別墅社區(qū)；品牌開發(fā)商實(shí)力巨獻(xiàn)。34—下一階段策略—35疊拼入市目標(biāo)

疊拼全盤實(shí)現(xiàn)均價(jià)8500元/平米總銷售金額2.07億元2021年底，完成全盤50%的體量即65套，通過我們深化研討，我們認(rèn)為完成52套比較合理！

3611蓄客期24％32套20％26套30％40套10％12套11月11日完成70％共90套完成30％共40套平均來客20組/天8800元/㎡8300元/㎡7600元/㎡10300元/㎡15％20套7200元/㎡疊拼銷售方案37三期A地塊疊拼產(chǎn)品5棟130套總建面26718.78平方米地上建面2467.46平方米；地下建面2251.32平方米。推盤方案38疊拼產(chǎn)品位于三期A地塊的最北部，共5棟樓，建筑面積26718.78平方米，其中地上面積24467.46平方米，地下2251.32平方米。5棟樓號(hào)分別為1＃、2＃、3＃、4＃和7＃，共130套；其中1＃樓為6層5個(gè)單元樓座；2＃為6層4個(gè)單元樓座；3、7＃樓為5層4個(gè)單元樓座，內(nèi)有大平層戶型；4＃樓為6層6個(gè)單元樓座。地下室在2＃、3＃和7＃內(nèi)，共2251.32平方米，其中局部房屋一層可直接進(jìn)入地下室，絕大局部通過公共通道進(jìn)入地下室。地下室目前存在分配問題和銷售方式問題。1＃和4＃沒有地下室。1＃和2＃為南入戶，3＃、4＃和7＃為北入戶。產(chǎn)品解讀39我司建議首次開盤推出1#、4#，共66套。推盤方案14237401、1#和4#為6層的多單元樓棟，無地下室和花園，在疊拼房源中相對(duì)附加值較?。皇状瓮票P以低價(jià)入市為原那么，應(yīng)選擇相對(duì)較差的房源。2、1#和4#沒有地下室，不涉及到地下室分配問題，防止了在未明確地下室分配和銷售方式的情況下，影響銷售進(jìn)度。3、1#和4#不存在重新規(guī)劃花園的可能性，在未確定重新規(guī)劃設(shè)計(jì)花園前，也不會(huì)影響正常銷售。推盤理由41—解決之道—42客戶購(gòu)置信心購(gòu)置價(jià)格無理由退房推出具有市場(chǎng)震撼性的價(jià)格內(nèi)部7200元/㎡起對(duì)外7600元/㎡起43聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅繼續(xù)沿用以前的銷售政策如果遇到特殊客戶確實(shí)因折扣問題無法成交的，可以申請(qǐng)?zhí)厥庹劭?，特殊折扣最低?.5折。銷售策略44疊拼別墅正常銷售+無理由退房在疊拼銷售過程中推出兩張價(jià)格表，一張為正常銷售，按照現(xiàn)有的合同文本簽約。另外一張為可以增加無理由退房補(bǔ)充協(xié)議，此價(jià)格表價(jià)格高于正常銷售價(jià)格表5%。正常銷售選擇按照現(xiàn)有合同文本簽約，正常銷售，銷售價(jià)格低于無理由退房?jī)r(jià)格5%。無理由退房銷售選擇無理由退房銷售，銷售價(jià)格高于正常簽約銷售價(jià)格5%。簽訂無理由退房協(xié)議。45—無理由退房—46中體奧林匹克花園“無理由退房〞活動(dòng)須知活動(dòng)對(duì)象：自本活動(dòng)發(fā)布之日起購(gòu)置中體奧林匹克花園疊拼戶型的購(gòu)房者活動(dòng)期限：2021年1月26日前活動(dòng)內(nèi)容：凡在活動(dòng)期間購(gòu)置中體奧林匹克花園疊拼戶型的購(gòu)房者可享有與北京創(chuàng)世愿景房地產(chǎn)開發(fā)簽訂?無理由退房協(xié)議?的權(quán)利。在本活動(dòng)約定日期內(nèi)購(gòu)房者可以隨時(shí)提出退房，無論何種原因，開發(fā)商按照雙方簽訂協(xié)議約定解除購(gòu)房合同，退還購(gòu)房者購(gòu)房款。如果購(gòu)房者放棄無理由退房權(quán)利不與開發(fā)商簽訂?無理由退房協(xié)議?，將享受購(gòu)房總價(jià)款3%的價(jià)格優(yōu)惠。47活動(dòng)詳情：購(gòu)房者在簽訂?商品房買賣合同?同時(shí)選擇與開發(fā)商簽訂?無理由退房協(xié)議?。自購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂?商品房買賣合同?并完成全部款項(xiàng)支付后購(gòu)房者可以在2021年10月1日至20日期間，無論何種原因均可提出退房申請(qǐng)。超過該期限開發(fā)商將不再受理。購(gòu)房者提出書面申請(qǐng)后與開發(fā)商簽訂?退房協(xié)議?，并積極配合開發(fā)商辦理網(wǎng)簽退房手續(xù)，完成退房手續(xù)后30日內(nèi)，開發(fā)商以購(gòu)房者交付購(gòu)房款同等方式退還購(gòu)房款。按揭貸款購(gòu)房者，開發(fā)商先向銀行退還貸款局部，再退還購(gòu)房者剩余款項(xiàng)。開發(fā)商不承擔(dān)購(gòu)房者貸款利息損失。客戶要保存好刷卡交易記錄，交款銀行卡不能注銷，以便日后退款，因客戶不能提供原銀行卡或交易記錄，所造成的退款延遲，甲方不承擔(dān)違約責(zé)任?；顒?dòng)解釋權(quán)：本活動(dòng)最終解釋權(quán)歸北京創(chuàng)世愿景房地產(chǎn)開發(fā)所有。

48一次性付款客戶等待開發(fā)商退還全部購(gòu)房款簽訂退房協(xié)議后辦理網(wǎng)簽退房手續(xù)按揭付款客戶開發(fā)商辦理按揭提前還款手續(xù)，扣除代還款金額后退還客戶購(gòu)房款。無理由退房流程示意圖入住前30-10天即〔2021年10月1日至20日〕提出書面退房申請(qǐng)簽訂?退房協(xié)議書?購(gòu)房當(dāng)天簽訂?商品房買賣合同?與?無理由退房協(xié)議?49甲方：北京創(chuàng)世遠(yuǎn)景房地產(chǎn)開發(fā)乙方：乙方購(gòu)置中體奧林匹克花園A區(qū)號(hào)樓單元號(hào)房，與北京創(chuàng)世愿景房地產(chǎn)開發(fā)簽定本協(xié)議。協(xié)議簽定后雙方享有以下權(quán)利和義務(wù)：乙方簽定?商品房買賣合同?〔以下簡(jiǎn)稱“合同〞〕并完成全部款項(xiàng)支付后有權(quán)利在合同約定交房日前30日至10日期間無論何種原因均可向甲方申請(qǐng)解除合同。超過該期限開發(fā)商將不再受理〔即：受理期限為2021年10月1日至2021年10月20日〕。乙方在受理期限內(nèi)首先向甲方提出書面申請(qǐng)