2095關(guān)于成立房屋經(jīng)紀(jì)公司的可行性報告

關(guān)于成立正新房屋經(jīng)紀(jì)公司的可行性報告一、項目概述（一）項目名稱正信房屋經(jīng)紀(jì)公司可行性報告（二）項目主要內(nèi)容計劃投資150萬元，成立正信房屋經(jīng)紀(jì)公司，經(jīng)營內(nèi)容主要為為房地產(chǎn)公司代售房屋、二手房中介、房屋租賃等。（三）資金主要用途辦理相關(guān)證件；人員招聘及薪酬；辦公區(qū)租賃及辦公設(shè)備購買；營銷宣傳推廣；等。（四）項目計劃盈利期1.5年二、項目可行性分析（一）七臺河快速發(fā)展的經(jīng)濟使居民購房意愿整體增強根據(jù)市統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù)顯示，2011年，我市全年地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)實現(xiàn)309.0億元，比上年增長5.3%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達到3.3萬元，比上年增長4.5%。這一數(shù)據(jù)表明，我市經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢。而2011年年末，我市總戶數(shù)34.17萬戶，總?cè)丝?2.66萬人。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16427.5元,比上年增長9.5%;人均消費性支出9788.3元,比上年增長4.7%。全年在崗職工平均工資33310元，比上年增加4596元，增長15.9%。這一數(shù)據(jù)表明，城鎮(zhèn)居民在收入穩(wěn)步增長的情況下，對于房屋的剛性需求也在隨之增加。（二）七臺河活躍的房地產(chǎn)市場催生了廣闊的市場空間2011年，盡管全國推出房地產(chǎn)限購政策，但在我市居民剛性需求下，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持較快增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成14.96億元，比上年增長1.8倍。商品房銷售額13.6億元，增長29.4%；商品房平均銷售價格為3423元/平方米，比上年上漲28.5%，其中商品住宅為3398元/平方米，上漲28.7%。同時，棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房等保障性住房建設(shè)完成投資11.1億元。由此可以看出，我市房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展時期。而根據(jù)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2011年，我市房地產(chǎn)全年新房購買成交率達到10萬戶，二手房交易達到8萬余戶。由此可以看出，我市居民對于房地產(chǎn)需求正處于快速增長時期，房屋中介公司正迎來發(fā)展的大好機會。（三）尚不成熟的房屋公司需要專業(yè)的銷售機構(gòu)盡管我市房地產(chǎn)正處于較快發(fā)展時期，但由于其建設(shè)重心在房屋的建設(shè)上面，加之企業(yè)的開發(fā)人員對于房屋的銷售技能還不是很了解和掌握，沒有接受過專業(yè)的培訓(xùn)，同時，受限于資金等因素，我市房地產(chǎn)公司的房屋銷售還不能達到理想狀態(tài)。事實上，在國際上，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)公司正通過將銷售外包的方式，實現(xiàn)快速營銷。在我市，這種承接房屋銷售的經(jīng)紀(jì)公司還沒有，市場處于空白狀態(tài)，潛力巨大。（四）處于無序競爭的房屋經(jīng)濟急需要規(guī)范發(fā)展盡管近年來七臺河市的經(jīng)濟發(fā)展較快，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)繁榮景象，但在房屋經(jīng)紀(jì)方面，發(fā)展卻較為緩慢。目前，我市登記注冊的房產(chǎn)中介有100多個，但大多是個體經(jīng)營，實行公司化運營的不超過5家，而且，這些房產(chǎn)中介資源較差，競爭較激烈，不僅無法有效推動我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展和繁榮，更是擾亂了市場秩序，損害了消費者利益，為此，市場迫切希望有規(guī)范的，按照現(xiàn)代公司運營的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。（五）得天獨厚的資源優(yōu)勢使項目具有較好的前景成立的經(jīng)紀(jì)公司，依托于市房地產(chǎn)管理局，一方面可以實現(xiàn)有效管理，即按照國家的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范建企，科學(xué)經(jīng)營，成為七臺河市的樣板房屋經(jīng)濟公司，為推動市房屋交易市場的規(guī)范作出表率和努力；另一方面，也可以在資源和信息的收集、整理等方面有所優(yōu)勢，從而發(fā)揮整合能力，實現(xiàn)收益的穩(wěn)定性。三、項目建設(shè)規(guī)劃（一）名字七臺河市正新房屋經(jīng)紀(jì)有限公司（暫擬）（二）性質(zhì)七臺河市房產(chǎn)管理局下轄事業(yè)單位（三）經(jīng)營定位建立現(xiàn)代企業(yè)制度，樹立品牌經(jīng)營理念，從單店走向連鎖發(fā)展之路，最終成為有影響力的房屋中介連鎖機構(gòu)。（四）人力資源計劃1、項目負(fù)責(zé)人可以由房產(chǎn)管理局選派；也可從外部聘請，采取事業(yè)經(jīng)理人制，即可以給予一定的股份。2、項目的人事計劃由于本項目為初創(chuàng)期，從成本節(jié)約等因素綜合考慮，采取保守經(jīng)營法，在工作人員安排上，主要為：序號崗位人數(shù)薪資（元/月）1經(jīng)理1100002銷售人員3底薪20003策劃人員1底薪30004市場信息人員1底薪25005會計130006出納員12500總計230003、人員資質(zhì)由于房屋中介機構(gòu)需要申請相關(guān)手續(xù)，相關(guān)工作人員應(yīng)懂法知法，并需要獲得房產(chǎn)管理局頒發(fā)的證件，為此，將針對銷售人員等開展培訓(xùn)，并通過考試獲得相關(guān)證書。（1）證件培訓(xùn)：參加房產(chǎn)局組織的培訓(xùn)，并通過考試；（2）崗前培訓(xùn)：由公司聘請國內(nèi)房屋經(jīng)紀(jì)公司的專家進行專業(yè)培訓(xùn)；（3）崗中培訓(xùn)：由公司選派，參加培訓(xùn)機構(gòu)組織的專業(yè)培訓(xùn)。（五）籌備期建設(shè)策略序號主要工作詳細要求預(yù)計費用完成時間1可行性研究制定可行性計劃略7月20日2辦公場所租賃租賃一樓單間門面和二樓辦公室一間，購買相關(guān)辦公設(shè)備,簡裝修租金預(yù)計10萬/年，設(shè)備購買預(yù)計10萬7月30日3證件辦理完成物價局批文、工商營業(yè)執(zhí)照、房產(chǎn)局備案證明、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證等證件辦理。2萬8月15日4人員招聘按照人力資源計劃招聘相關(guān)人員預(yù)留半年基本工資，提成及獎勵于年底發(fā)放。8月15日5制度制定制定公司內(nèi)部管理制度及外部營銷、宣傳等制度略8月15日6人員培訓(xùn)完成公司所有人員培訓(xùn)及資質(zhì)證件3萬8月30日合計25萬（六）宣傳策略由于公司為初創(chuàng)，要想打開市場，贏得客戶，必須重視宣傳，用有力的宣傳快速提高公司知名度。根據(jù)七臺河市的媒體資源，主要通過以下媒體和渠道開展宣傳：主要針對對象媒體策略投放時間預(yù)計費用購房者電視臺字幕廣告為期三月10萬購房者網(wǎng)絡(luò)（七臺河信息網(wǎng)、百姓網(wǎng)、58同城網(wǎng)）投放軟性廣告持續(xù)投放10萬/年購房者、房地產(chǎn)公司廣告牌在高速入口投放廣告牌2個為期半年10萬/年房地產(chǎn)公司DM直投廣告制作公司介紹和內(nèi)容，用郵寄方式直投持續(xù)5萬/年購房者、房地產(chǎn)公司車體廣告在主要的公交車上投放車體廣告10輛公交車，投放半年5萬/年購房者、房地產(chǎn)公司報紙（七臺河日報）為承辦版面的形式投放1年10萬/年購房者短信營銷定期向購房潛在者發(fā)送房屋信息短訊持續(xù)投放10萬/年總計60萬為提升宣傳效果，還必須做好下列宣傳品：平面廣告：包括公司宣傳畫冊、DM宣傳單、車體和廣告牌廣告；電視廣告：主要為視頻廣告，以備后期在優(yōu)酷等視頻網(wǎng)站宣傳和推廣；軟文廣告：各類軟文，如公司的營銷，以及后期項目產(chǎn)品的營銷等。另外，為做好宣傳和營銷（七）營銷策略1、客戶定位本公司的客戶主要為兩大類：一是房地產(chǎn)開發(fā)公司；二是各類購房者。2、房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷策略針對房地產(chǎn)開發(fā)公司，主要采取以下方式開展?fàn)I銷：（1）上門洽談由公司銷售人員到房地產(chǎn)公司，與其相關(guān)負(fù)責(zé)人洽談，憑借擁有的資源和優(yōu)秀的營銷方案，贏得房地產(chǎn)開發(fā)公司的認(rèn)同，達成長期合作關(guān)系。預(yù)計營銷費用：10萬/年（2）參加展會積極參加各種房地產(chǎn)展銷會，通過展銷會，與更多的房地產(chǎn)公司達成合作意向和共識。預(yù)計費用：10萬/年（3）比稿會參加房地產(chǎn)公司舉行的樓盤營銷方案比稿會，通過優(yōu)質(zhì)的營銷方案，贏得房地產(chǎn)公司的認(rèn)同，從而獲得樓盤的銷售代理權(quán)。（4）網(wǎng)絡(luò)營銷一是將建立獨立的網(wǎng)站，一方面建立公司的品牌形象，做好形象宣傳和推廣，另一方面，將代銷的房屋和中介的房屋信息通過網(wǎng)絡(luò)進行推介；二是積極通過網(wǎng)絡(luò)營銷的方式進行銷售和推廣，如網(wǎng)絡(luò)交流和溝通等。3、購房者的營銷策略對于購房者，公司將主要通過宣傳方式得以實現(xiàn)，宣傳方式主要如上。但為贏得消費者的認(rèn)可，公司還將專注于服務(wù)工作，主要服務(wù)特色體現(xiàn)在以下方面：（1）規(guī)范服務(wù)：嚴(yán)格按照信息咨詢、購房手續(xù)等操作；（2）誠信服務(wù)：保證給予購房者的信息，提供的房源等為最真實內(nèi)容；（3）一條龍服務(wù)：幫助購房者全程辦理按揭貸款、過戶手續(xù)、質(zhì)量鑒定、物業(yè)評估等。通過以上服務(wù)，力爭讓每一個購房者滿懷希望而來，帶著滿意而歸。（八）信息核實方案1、信息的獲得樓盤信息的獲得主要通過房產(chǎn)局和房屋銷售者提供信息。2、信息真實性核對獲得信息后，一是通過房產(chǎn)局對房屋產(chǎn)權(quán)、貸款情況、質(zhì)量狀況、物業(yè)等進行核對；二是到房屋所在地實地考察，并通過走訪方式，保證信息的準(zhǔn)確性。3、信息保證購房者到公司咨詢信息時，在保證售房者的私密性基礎(chǔ)上，做到真實、全面；對于房屋信息，公司作出承諾和保證。四、財務(wù)計劃（一）投資估算1、資金總需求150萬元2、資金主要用途序號項目詳細內(nèi)容計劃資金備注1前期籌備費用見上文25萬2宣傳費用見上文60萬3員工基本薪酬見上文15萬預(yù)留半年4營銷費用見上文30萬5辦公費用日常辦公費、差旅費等10萬6流動資金10萬總計150萬（二）資金來源序號來源金額1股東投資100萬2房管局投資50萬（三）出資方式現(xiàn)金：出資人以現(xiàn)金方式，獲得公司的股權(quán)抵押，或以現(xiàn)金方式入股，獲得公司相應(yīng)的股份，其運營風(fēng)險及股本分紅等均按照股份承擔(dān)和分享。（四）投資者退出方式1、股權(quán)回購依照計劃的分析，公司對實施股權(quán)回購計劃應(yīng)向投資者說明。2、利潤分紅投資者可以通過利潤分紅達到收回投資的目的，按照本計劃的分析，本店對實施股權(quán)利潤分紅計劃應(yīng)向投資者說明。3、貼息退出投資者因自己原因需要退出，公司將按照市場利息率，給予投資者利息。一般期限為3-6個月。五、盈利計劃（一）盈利渠道和模式1、代售房屋代售房屋是未來公司重要業(yè)務(wù)之一，目前，我市房屋代售正處于起步階段。一般而言，房屋經(jīng)紀(jì)公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代售房屋，其服務(wù)費用為項目享受額的1%-3.5%。為此，根據(jù)七臺河市的房屋現(xiàn)狀，保守估計，計提服務(wù)費用1%，未來三年此項業(yè)務(wù)的收入如下表：年度銷售面積（平米）單價（元/平米）銷售金額（億元）服務(wù)費用（萬元）20127030025001.7517520138050028002.38238201410000030003.00300總計6132、二手房買賣二手房買賣市場在七臺河市也正紅火起來，鑒于公司有直接隸屬房管局優(yōu)勢，因此，將得到購房者的普遍信任，一般收費是房屋成交價格的3%-5%由委托人承擔(dān)，購房人需要承擔(dān)的費用是從合同簽訂開始繳納300-500元的服務(wù)費，購房人可以對房屋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的所有房源進行看房驗房，直至完成交易如購房人未能選中自己中意的房屋那么房屋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)也不會退換服務(wù)費因為在此期間房屋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)已經(jīng)為購房人提供了看房驗房和提供信息咨詢的服務(wù)。根據(jù)保守估計，按照提成的3%計算，未來三年此項業(yè)務(wù)的收入如下表：年度成交套數(shù)成交總額（萬元）服務(wù)費用（萬元）成交額提成（萬元）總計（萬元）20125012501．537.5392013100280038487201415045004.5135137.5總計263.5注：成交總額=當(dāng)年房屋基本價X平均面積100平米X成交套數(shù)3、房屋租賃房屋租賃是與二手房買賣市場一起開始發(fā)展的，根據(jù)七臺河市經(jīng)濟現(xiàn)狀，租賃信息咨詢業(yè)務(wù)流程與二手房中介流程類似只是收取費用模式有些差異，租賃業(yè)務(wù)按照房屋租金25%收取房屋租賃費用。按照此提成未來三年此項業(yè)務(wù)收入如下表：年度租金總額（萬元）收入備注2012120萬30萬2013150萬52.52014350萬87.5總計170萬（二）未來三年利潤簡表年度成本費用（萬元）銷售收入（萬元）利潤（萬元）2012前期籌備費用2524494宣傳費用60營銷費用15員工薪酬30辦公費用10流動資金10總計1502013房屋租金12377.5217.5宣傳費用72營銷費用18員工薪酬36辦公費用12流動資金10總計1602014房屋租金14525352宣傳費用75營銷費用20員工薪酬40辦公費用14流動資金10總計173注意：各項成本費用每年按照20%的比率遞增（本處為統(tǒng)計方便，統(tǒng)一用整數(shù)）。（三）項目的盈利期根據(jù)以上預(yù)測，可以預(yù)知，項目的盈利期在1.5年。六、風(fēng)險控制（一）核心人員離職風(fēng)險公司核心人員會受到外界等各種因素影響，而離開公司，為此，公司一方面做好人才梯隊培養(yǎng)計劃，二是做好激勵工作，授予核心人員激勵股，三是通過簽訂勞動合同方式進行約束。（二）競爭對手風(fēng)險由于七臺河市已有部分房屋中介，加之隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，會有新的競爭者進入，加劇市場競爭，為贏得市場，公司將憑借各項資源以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得客戶的信任，用誠信經(jīng)營的方式占領(lǐng)市場。（三）投資者退出風(fēng)險投資者之間會因為經(jīng)營理念、方式以及權(quán)責(zé)利等問題而出現(xiàn)分歧，嚴(yán)重者造成部分投資者退出，從而影響企業(yè)資金及運營。為此，在投資初，我們將簽訂投資合同，明確約定投資期限。七、結(jié)論和建議七臺河市的經(jīng)濟正處于全面發(fā)展態(tài)勢，加之城市化進程的加快，居民對于住房的剛性需求也正在增加，因此，房屋經(jīng)紀(jì)行業(yè)的前景正日漸看好。由于我們擁有良好的資源，加之成立公司后始終堅持“高起點、高服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)”的經(jīng)營理念，以品牌經(jīng)營為目標(biāo)，立志成為七臺河市房屋經(jīng)紀(jì)的龍頭和標(biāo)桿企業(yè)，為整個行業(yè)樹立典范，為此，我們預(yù)計公司將獲得穩(wěn)定發(fā)展，有較好的收益，預(yù)計投入150萬，盈利期在1.5年。為此，我們認(rèn)為，在七臺河市房產(chǎn)管理局下成立正新房屋經(jīng)紀(jì)有限公司，是具有較高的投資價值的，也是利國利民的好事?；诖?，我們建議，房管局領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)及早同意，并給予資金和人力等方面的支持，促使本公司早日成立運營。其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)務(wù)知識、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二．培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書為了進一步落實安全生產(chǎn)責(zé)任制，做到“責(zé)、權(quán)、利”相結(jié)合，根據(jù)我公司2015年度安全生產(chǎn)目標(biāo)的內(nèi)容，現(xiàn)與財務(wù)部簽訂如下安全生產(chǎn)目標(biāo)：一、目標(biāo)值：1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3、每月足額提取安全生產(chǎn)費用，保障安全生產(chǎn)投入資金的到位。4、安全培訓(xùn)合格率為100%。二、本單位安全工作上必須做到以下內(nèi)容：1、對本單位的安全生產(chǎn)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，必須模范遵守公司的各項安全管理制度，不發(fā)布與公司安全管理制度相抵觸的指令，嚴(yán)格履行本人的安全職責(zé)，確保安全責(zé)任制在本單位全面落實，并全力支持安全工作。2、保證公司各項安全管理制度和管理辦法在本單位內(nèi)全面實施，并自覺接受公司安全部門的監(jiān)督和管理。3、在確保安全的前提下組織生產(chǎn)，始終把安全工作放在首位，當(dāng)“安全與交貨期、質(zhì)量”發(fā)生矛盾時，堅持安全第一的原則。4、參加生產(chǎn)碰頭會時，首先匯報本單位的安全生產(chǎn)情況和安全問題落實情況；在安排本單位生產(chǎn)任務(wù)時，必須安排安全工作內(nèi)容，并寫入記錄。5、在公司及政府的安全檢查中杜絕各類違章現(xiàn)象。6、組織本部門積極參加安全檢查，做到有檢查、有整改，記錄全。7、以身作則，不違章指揮、不違章操作。對發(fā)現(xiàn)的各類違章現(xiàn)象負(fù)有查禁的責(zé)任，同時要予以查處。8、虛心接受員工提出的問題，杜絕不接受或盲目指揮；9、發(fā)生事故，應(yīng)立即報告主管領(lǐng)導(dǎo)，按照“四不放過”的原則召開事故分析會，提出整改措施和對責(zé)任者的處理意見，并填寫事故登記表，嚴(yán)禁隱瞞不報或降低對責(zé)任者的處罰標(biāo)準(zhǔn)。10、必須按規(guī)定對單位員工進行培訓(xùn)和新員工上崗教育；11、嚴(yán)格執(zhí)行公司安全生產(chǎn)十六項禁令，保證本單位所有人員不違章作業(yè)。三、安全獎懲：1、對于全年實現(xiàn)安全目標(biāo)的按照公司生產(chǎn)現(xiàn)場管理規(guī)定和工作說明書進行考核獎勵；對于未實現(xiàn)安全目標(biāo)的按照公司規(guī)定進行處罰。2、每月接受主管領(lǐng)導(dǎo)指派人員對安全生產(chǎn)責(zé)任狀的落其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)務(wù)知識、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二．培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書為了進一步落實安全生產(chǎn)責(zé)任制，做到“責(zé)、權(quán)、利”相結(jié)合，根據(jù)我公司2015年度安全生產(chǎn)目標(biāo)的內(nèi)容，現(xiàn)與財務(wù)部簽訂如下安全生產(chǎn)目標(biāo)：一、目標(biāo)值：1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人