上海市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

上海市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析2014年4月上海市的房價(jià)均價(jià)為33402萬/平方米。大部分房價(jià)都維持在30000左右。附上網(wǎng)上找到的上海房價(jià)圖：從宏觀角度分析上海市房地產(chǎn)，我們主要以經(jīng)濟(jì)環(huán)境，政治宏觀環(huán)境，法律環(huán)境來分析。一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2013年上海市實(shí)現(xiàn)GDP21602.12億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長7.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值129.28億元，下降2.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值8027.77億元，增長6.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值13445.07億元，增長8.8%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占上海市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到62.2%，比上年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算的上海市人均生產(chǎn)總值為9.01萬元。平穩(wěn)高速發(fā)展的上海經(jīng)濟(jì)也為居民收入增長提供了強(qiáng)有力的支持，從2008年到2013年的5年間，基本保持10%以上的增長速度。2013年末，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入遠(yuǎn)超全國平均水平，位居全國第一。人民收入的快速增長也為上海市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場和資金支持。伴隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長也一直保持高位增長。2012年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到了2381.36億元，房地產(chǎn)投資基本占到了固定資產(chǎn)投資總額的1/2，位居國內(nèi)城市房地產(chǎn)投資前列。

二、政治宏觀環(huán)境

中國經(jīng)濟(jì)的實(shí)力和對世界經(jīng)濟(jì)的影響作用逐漸被世界所承，中國國民的可支配收入也一直在不斷大幅增加，但也越來越強(qiáng)烈地感受到各種資源都難以承受經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境存在嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)，各種利益主體出現(xiàn)并形成了一系列經(jīng)濟(jì)社會(huì)矛盾。也正是在這種背景下，“科學(xué)發(fā)展觀”、“和諧社會(huì)”、“友好環(huán)境”、“改變經(jīng)濟(jì)增長方式”、“建立公共服務(wù)型政府”等一系列新理念、新方針、新方向首先由黨中央率先提出。政治層面的這種變化一定會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整變化，也會(huì)對許多老百姓關(guān)心的話題——房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響。

有人分析上海的房地產(chǎn)時(shí)提出，在宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)必須積極推行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。其實(shí)不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)存在著投資增長過快、商品價(jià)格上漲過猛、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序紊亂的問題，在中國其他產(chǎn)業(yè)中都普遍存在。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型已是大勢所趨，非此不能改變產(chǎn)業(yè)的增長方式。應(yīng)該期待在2007年上海市在黨中央領(lǐng)導(dǎo)下，各項(xiàng)工作會(huì)取得更多具有實(shí)效性的成果，上海房地產(chǎn)的調(diào)控也會(huì)出現(xiàn)更為積極的成果。另外，在2013年9月29日正式掛牌的上海自貿(mào)區(qū)的建立對上海市房價(jià)的影響也是不容忽略的。在2013年9月到10月，上海市的平均房價(jià)有大幅度的增長，顯而易見的是，這一定和上海市自貿(mào)區(qū)的成立有很大的關(guān)系。中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)主要任務(wù)是要探索我國對外開放的新路徑和新模式，推動(dòng)加快轉(zhuǎn)變政府職能和行政體制改革，促進(jìn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)以開放促發(fā)展、促改革、促創(chuàng)新，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)全國的發(fā)展。有利于培育我國面向全球的競爭新優(yōu)勢，構(gòu)建與各國合作發(fā)展的新平臺，拓展經(jīng)濟(jì)增長的新空間，打造中國經(jīng)濟(jì)“升級版”。獲批前后的近兩個(gè)月時(shí)間里，靠近自貿(mào)區(qū)的房價(jià)不出意料，有很大的漲幅。臨港新城住宅的價(jià)格上漲了近一倍（8月份臨港新城新盤的平均房價(jià)只有1.1萬-1.3萬元左右，而10月份這一區(qū)域部分新開樓盤的價(jià)格，已經(jīng)漲至2萬-2.3萬元/平方米），且10月20日臨港新城今年新房的成交量高達(dá)20.3萬平方米，是去年全年成交量4.5萬平方米的四倍多。而在自貿(mào)區(qū)正式落地后的9月份至今，該區(qū)域新房的成交量就達(dá)到7.6萬平方米，占今年前8個(gè)月這一區(qū)域總成交量的六成，并超過這一區(qū)域去年全年的成交水平。除了住宅樓以外，隨著銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)在自貿(mào)區(qū)注冊，自貿(mào)區(qū)內(nèi)及輻射范圍的商用辦公樓也火了起來。

經(jīng)過23年的持續(xù)開發(fā)，上海外高橋保稅區(qū)除了南部仍有土地待開發(fā)，目前劃定的自貿(mào)區(qū)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量并不大。也正是由于其稀缺性，因此倉儲、物流的溫度短期內(nèi)迅速升溫。這一領(lǐng)域此前是被不少投資界所輕視，隨著上海自貿(mào)區(qū)的掛牌，工業(yè)地產(chǎn)也被認(rèn)為是直接受益的房地產(chǎn)，因而成為很多機(jī)構(gòu)新的投資熱點(diǎn)，且也將看到更多國際資本的身影。三、法律環(huán)境我國政府的宏觀調(diào)控一直是我們在研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)不可忽略的一個(gè)因素，而我們國家以及上海市政府頒布的法律文案也是對上海市房地產(chǎn)一個(gè)一個(gè)不可忽略的影響因素。2010年，國家陸續(xù)出臺了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，以遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。國慶期間，上海市出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》，以鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，保持房地產(chǎn)價(jià)格合理穩(wěn)定。在各項(xiàng)政策措施的作用下，上海市房地產(chǎn)市場上的投機(jī)投資需求得到有效遏制，房地產(chǎn)市場銷售大幅下降。2010年上海市商品房銷售面積達(dá)2055.53萬平方米，比上年下降39%。2011年，在各項(xiàng)政策措施的作用下，上海市房地產(chǎn)市場上的投機(jī)、投資需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性購房需求，市場觀望情緒濃厚，市場銷售量出現(xiàn)下降。2011年，全市商品房銷售面積1771.3萬平方米，比上年下降13.8%。2012年，在“以價(jià)換量”的帶動(dòng)下，上海樓市再度呈現(xiàn)出了久違的暖意，全市商品房銷售面積1898.46萬平方米，略高于2011年。2012年上海市商品房銷售額達(dá)2669.49億元，較2011年提升3.92%。2012年，上海市市商品房施工面積達(dá)13249.97萬平米，商品房竣工面積達(dá)2305.06萬平方米，商品房銷售面積達(dá)到了1898.46萬平方米。根據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2012年度上海樓市共計(jì)成交商品住宅78257套，較去年大漲23.9%，共計(jì)成交面積938.7萬平，同比也大幅提升了28.9%；簽約均價(jià)22461元/平，與去年基本持平，小幅上揚(yáng)2.0%，上海樓市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年上海共成交經(jīng)營性用地190幅，成交面積共計(jì)802.38萬平方米，土地出讓金共計(jì)875.78億元。2012年上海經(jīng)營性用地成交面積為3年來首次下降，同時(shí)創(chuàng)下3年新低。2013年上海土地市場逐步回暖，一季度共成交42幅經(jīng)營性用地，成交面積148.85萬平，同比增加55.71%，土地出讓金收入185.77億元，同比增加172.44%。其中住宅用地成交14幅，平均溢價(jià)率30.39%，全面超過2012年四個(gè)季度，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012年一至四季度，上海住宅用地平均溢價(jià)率分別為0、28.9%、15.08%和22.33%。上海市限購政策根據(jù)上海市《關(guān)于本市貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉的實(shí)施意見》（滬府辦發(fā)〔2011〕6號文件）規(guī)定，“自本意見發(fā)布之日起，暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記?！薄跋拶彙笔?011年影響市場的主要因素之一。限購的效果是明顯的，持續(xù)的限購令，再加上多重調(diào)控措施，不僅讓上海、還讓北京等地的樓市出現(xiàn)降溫。根據(jù)資料顯示，大部分已“限購”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限購”執(zhí)行嚴(yán)格的城市成交下挫更為明顯。但上海表態(tài)繼續(xù)限購的影響依然會(huì)很大，會(huì)讓仍寄希望政策會(huì)在近期松動(dòng)甚至救市的開發(fā)商徹底轉(zhuǎn)變策略，也會(huì)讓正在糾結(jié)于何時(shí)入市購房的剛需，進(jìn)一步延緩入市步伐減慢決策過程，這將使得目前正處于量縮價(jià)松狀態(tài)