某政府辦公大樓管理方案

某政府辦公大樓管理方案卷首語(yǔ)C市市委市政府以放眼天下的胸懷、積極前瞻的眼光，將市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理推向社會(huì)化、專業(yè)化的方向。某物業(yè)管理對(duì)這一智慧之舉高度重視。一個(gè)月來，我們公司精英聚合，心神融會(huì)，以換位思考的負(fù)責(zé)態(tài)度，反復(fù)論證，度身定做，制訂出“零風(fēng)險(xiǎn)工程、一種模式、二項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四大優(yōu)勢(shì)及八項(xiàng)措施”整套方案……掩卷細(xì)思，我們將為機(jī)關(guān)大院帶去什么？不僅僅是悉心入微的效勞、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的管理，也不僅僅是珍貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。我們所帶最具價(jià)值的是觀念的力量，一種勇于創(chuàng)新、追求卓越、永遠(yuǎn)向上的精神。這就是我們成功合作、共創(chuàng)未來的重要保證。某某物業(yè)管理人將一如既往地秉持真誠(chéng)合作、專業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承當(dāng)?shù)囊回烇L(fēng)格，履行我們的職責(zé)，實(shí)現(xiàn)我們的諾言，傾情投入，樹立政府物業(yè)專業(yè)化管理的成功范例，向C市市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)和C市市人民呈獻(xiàn)一份合格的答卷！滿意僅僅是起點(diǎn)。第一章提高物業(yè)管理效勞水平的整體設(shè)想及籌劃零風(fēng)險(xiǎn)工程——解除后顧之憂一種模式——[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理二項(xiàng)承諾——示范大廈、滿意率三個(gè)重點(diǎn)——整體形象、設(shè)備管理、配套效勞四大優(yōu)勢(shì)——觀念、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套八項(xiàng)措施——精銳骨干、整體形象、設(shè)備管理、綜合效勞、質(zhì)保體系、本錢控制、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)、效勞創(chuàng)新一、認(rèn)識(shí)與定位工程定位C市市委、市政府機(jī)關(guān)大院作為一個(gè)國(guó)際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全國(guó)，著眼于世界，著眼于未來。機(jī)關(guān)大院工程整體形象定位是開放、高效、親和●開放表達(dá)C市市委、市政府改革開放的思想和國(guó)際化的辦公方式●高效展示C市市委、市政府進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率●親和象征C市市委、市政府為民效勞的宗旨及與外界的和諧關(guān)系二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程〔一〕三個(gè)重點(diǎn)我們公司以客戶導(dǎo)向理論為依據(jù)，從C市市委、市政府的角度分析機(jī)關(guān)大院的物業(yè)管理效勞需求，確定了物業(yè)管理效勞的三項(xiàng)工作重點(diǎn)：重點(diǎn)一：樹立政府物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控制、管理效勞人員行為標(biāo)準(zhǔn)以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機(jī)關(guān)大院開放、高效、親和的整體形象。重點(diǎn)二：樓宇設(shè)備管理機(jī)關(guān)大院樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設(shè)備國(guó)產(chǎn)化程度高，而政府物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運(yùn)行萬無一失，這對(duì)物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調(diào)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。重點(diǎn)三：提供綜合性配套效勞機(jī)關(guān)大院包括辦公樓、新聞中心、會(huì)展中心、綜合配套樓等，集多種功能于一體，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主業(yè)根底上，提供綜合配套效勞，包括會(huì)務(wù)效勞、餐廳管理、招待所管理、網(wǎng)吧、健身、汽車美容效勞等。這些要求對(duì)物業(yè)管理公司又是新的挑戰(zhàn)。〔二〕零風(fēng)險(xiǎn)工程零風(fēng)險(xiǎn)工程的出發(fā)點(diǎn)是全面解除C市市委、市政府機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會(huì)化改革的后顧之憂。包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：依托某某企業(yè)集團(tuán)，長(zhǎng)遠(yuǎn)承當(dāng)物業(yè)管理的責(zé)任，在任何情況下，確保物業(yè)正常運(yùn)行。吸納、培訓(xùn)、安排機(jī)關(guān)事務(wù)管理局原有物業(yè)管理充裕人員。注重機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn)事項(xiàng)。我們公司按照有關(guān)規(guī)定投保公共責(zé)任險(xiǎn)和員工險(xiǎn)，并與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局協(xié)商安排設(shè)備保險(xiǎn)事宜，提高機(jī)關(guān)大院物業(yè)運(yùn)行抗風(fēng)險(xiǎn)能力。指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)指導(dǎo)思想：真誠(chéng)合作、專業(yè)保障、長(zhǎng)遠(yuǎn)承當(dāng)真誠(chéng)合作表達(dá)了我們公司尊重客戶、依法經(jīng)營(yíng)的一貫風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)地溝通和協(xié)調(diào)，真誠(chéng)為C市市委、市政府提供專業(yè)效勞，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。效勞客戶、拓展市場(chǎng)的意義重于創(chuàng)造利潤(rùn)。專業(yè)保障展示我們公司“敬業(yè)、效勞、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司ISO9000質(zhì)保體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，表達(dá)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。長(zhǎng)遠(yuǎn)承當(dāng)注重合作的即效性，更著眼于合作的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有階段方案，更有長(zhǎng)遠(yuǎn)安排，將效勞概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。一種模式：[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式我們公司在物業(yè)管理行業(yè)首創(chuàng)[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式，在物業(yè)管理實(shí)踐中取得顯著效果。[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運(yùn)行、維護(hù)、管理提升到對(duì)物業(yè)整體工程全面的籌劃、效勞和管理層面，效勞概念從合同期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物業(yè)的功能潛力并提高使用效率，真正表達(dá)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會(huì)功能。[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式在實(shí)際操作中，以物業(yè)管理主業(yè)為核心，以樓宇設(shè)備維護(hù)、改造為技術(shù)支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使用率為輔助手段，以配套工程的經(jīng)營(yíng)作為效勞客戶的補(bǔ)充，形成全方位物業(yè)管理效勞的綜合能力。[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式在機(jī)關(guān)大院具有廣闊的施展空間。我們公司強(qiáng)大的技術(shù)支持系統(tǒng)可以在設(shè)備管理方面發(fā)揮重要的保障作用；我們公司豐富的經(jīng)驗(yàn)可以協(xié)助貴方合理規(guī)劃、科學(xué)安排、適時(shí)調(diào)整，提高物業(yè)使用效能；我們公司的綜合效勞能力集辦公、會(huì)展、餐飲、公寓、文化等多方面于一體，在滿足機(jī)關(guān)大院的需求中最具實(shí)力。[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式在機(jī)關(guān)大院的應(yīng)用，可以保障設(shè)備運(yùn)行，提高政府辦公物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理效勞的附加值，并顯著降低物業(yè)運(yùn)行的總體本錢。管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾自接管之日起，三年內(nèi)使機(jī)關(guān)大院成為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)，樹立政府辦公物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。自接管之日起，第一年度內(nèi)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率95%以上。四大優(yōu)勢(shì)觀念優(yōu)勢(shì)：滿意只是起點(diǎn)〔以效勞客戶為最高原那么〕深圳物業(yè)管理水平居于全國(guó)前列，其核心內(nèi)因在于觀念領(lǐng)先。觀念激發(fā)活力，觀念產(chǎn)生動(dòng)力。我們公司將客戶滿意作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的最終指標(biāo)，以客戶滿意為起點(diǎn)，最大限度地滿足客戶需求。在這種理念支持下，我們公司在員工隊(duì)伍中堅(jiān)持不懈地強(qiáng)化滿意效勞觀念、市場(chǎng)觀念以及危機(jī)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、本錢意識(shí)。正是由于滿意效勞觀念的提出，近年來，在我們公司所管轄的百萬余平方米物業(yè)中，年有效投訴率均控制在千分之二以下。技術(shù)優(yōu)勢(shì)：強(qiáng)大的樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持我們公司積累十幾年樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，集設(shè)計(jì)、安裝、維護(hù)、改造能力于一身，技術(shù)實(shí)力在樓宇設(shè)備管理業(yè)首屈一指。我們公司目前擁有高級(jí)工程師五名，中級(jí)職稱技術(shù)人員四十余名以及近百名機(jī)電設(shè)備熟練維修人員。這支技術(shù)隊(duì)伍對(duì)各類物業(yè)根本設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能控制直至停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障標(biāo)準(zhǔn)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以為機(jī)關(guān)大院制訂高效率的設(shè)備管理方案，確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時(shí)，并有效延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。我們公司所屬的某某電梯公司是某市電梯保養(yǎng)專業(yè)單位，是深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)中電梯維修實(shí)力最強(qiáng)的企業(yè)，可以為機(jī)關(guān)大院的16部電梯平安運(yùn)行和維護(hù)提供全面的技術(shù)保障。我們公司還與眾多機(jī)電設(shè)備廠家如蒂森電梯、三菱電梯、霍尼維爾、ABB公司、特靈公司、開利公司等相關(guān)企業(yè)保持著良好的合作關(guān)系。我們公司技術(shù)優(yōu)勢(shì)還表達(dá)在能根據(jù)機(jī)關(guān)大院的實(shí)際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低政府辦公費(fèi)用。配套優(yōu)勢(shì)：提供綜合性物業(yè)管理效勞我們公司首創(chuàng)的[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式在物業(yè)管理行業(yè)有較大影響。該模式能開發(fā)管轄物業(yè)的功能潛力和提高使用效率，并通過配套效勞工程的經(jīng)營(yíng)、管理，使業(yè)主和客戶享受更全面的物業(yè)管理效勞。我們公司積累了深圳[某某苑]〔40萬平方米多功能物業(yè)群體〕綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗(yàn)，除物業(yè)管理主業(yè)外，還經(jīng)營(yíng)苑區(qū)租賃代理、健身中心、餐飲、網(wǎng)吧、文化娛樂、汽車美容等綜合性配套業(yè)務(wù)。我們公司在[某某苑]投資經(jīng)營(yíng)有[演藝中心]〔娛樂行業(yè)名牌〕、[某某健身會(huì)]〔全國(guó)健身行業(yè)第一品牌〕、[食街]〔特色群眾飲食公司〕和[某某汽車美容中心]等。我們公司管理綜合型物業(yè)的配套效勞優(yōu)勢(shì)使某某苑成為某市社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳的高檔社區(qū)。經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：外接工程管理效勞的實(shí)踐我們公司近年在北京、武漢、珠海等地承接多項(xiàng)物業(yè)，對(duì)異地工程管理的個(gè)中滋味深有體會(huì)，積累了異地外接工程管理的珍貴經(jīng)驗(yàn)。下面僅以我們公司全面接管[深圳某銀行]物業(yè)的案例與機(jī)關(guān)大院作一簡(jiǎn)要比擬。表1.1：機(jī)關(guān)大院與[深圳某銀行]物業(yè)比擬比擬工程機(jī)關(guān)大院深圳某銀行物業(yè)1建筑規(guī)模一期8.7萬米2，占地40萬米2各類物業(yè)共12萬米22物業(yè)類型綜合性，辦公樓為主，綜合配套全面綜合性，辦公寫字樓為主，綜合配套全面3業(yè)主情況政府物業(yè)，由機(jī)關(guān)事務(wù)管理局統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理銀行自有物業(yè)，由后勤效勞處協(xié)調(diào)監(jiān)管4物業(yè)使用特點(diǎn)機(jī)關(guān)辦公大院，對(duì)供水、供電、空調(diào)等設(shè)備及平安、形象要求甚高深圳某銀行、金融中心、深圳證券交易資金結(jié)算中心、金庫(kù)重地，使用要求高5設(shè)備狀況量身定做，國(guó)產(chǎn)化程度高設(shè)備使用時(shí)間長(zhǎng)，老化嚴(yán)重，需維護(hù)、改造、更新6“兩金”使用設(shè)立資金，按需報(bào)批使用我們公司制定年度方案，按程序?qū)徟鷪?zhí)行7其它方面富裕人員重新就業(yè)，后勤配套效勞原有130名員工，全部由我們公司接收消化，配套工程如食堂、會(huì)務(wù)、室內(nèi)清潔、綠化問題由我們公司負(fù)責(zé)我們公司在1999年3月全國(guó)首例銀行物業(yè)管理公開招標(biāo)活動(dòng)，通過劇烈競(jìng)爭(zhēng)，中標(biāo)接管[深圳某銀行]主要物業(yè)，接收消化原有管理人員，全面改善設(shè)備運(yùn)行狀況，顯著降低運(yùn)行本錢，在全國(guó)樹立了銀行物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理的成功典范。八項(xiàng)措施措施一：派遣精銳骨干，組建管理團(tuán)隊(duì)精銳骨干。實(shí)踐證明，委派工程經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是工程管理成功的關(guān)鍵。我們公司高度重視機(jī)關(guān)大院工程，擬委派公司副總經(jīng)理張力先生兼任管理處主任，高級(jí)工程經(jīng)理蔣紹勇先生任管理處副主任，并在前期介入期間委派深圳9名管理、技術(shù)骨干深入施工現(xiàn)場(chǎng)，全力配合，掌握根本情況。在正式接管后，公司副總經(jīng)理仍然全面負(fù)責(zé)工程籌劃，根據(jù)管理處主任目標(biāo)責(zé)任制具體組織實(shí)施。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)。核心競(jìng)爭(zhēng)力。我們公司承接機(jī)關(guān)大院工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力就表達(dá)在管理團(tuán)隊(duì)上。敬業(yè)、效勞、創(chuàng)新的企業(yè)精神；客戶滿意為最高效勞原那么的經(jīng)營(yíng)理念；創(chuàng)立中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的開展目標(biāo)。正是這套企業(yè)文化體系，形成了管理團(tuán)隊(duì)共同的價(jià)值觀、信念追求和行為準(zhǔn)那么，這批進(jìn)取型的從業(yè)骨干善于運(yùn)用最新科技，經(jīng)驗(yàn)豐富、熱愛物業(yè)管理工作，是做好機(jī)關(guān)大院工程物業(yè)管理工作的根本保證。集團(tuán)支持。我們公司為深圳某某企業(yè)集團(tuán)全資子公司，依托中國(guó)航空工業(yè)總公司，在人力、物力資源支持方面有可靠保障。措施二：樹立開放、高效、親和的整體形象機(jī)關(guān)大院樓宇雄偉、地域?qū)拸V，充滿現(xiàn)代氣息，是一個(gè)國(guó)際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的文化區(qū)域。我們公司從市委、市政府角度分析，確定了C市市委、市政府機(jī)關(guān)大院開放、高效、親和的整體形象定位。如何樹立和維護(hù)這種整體形象，從物業(yè)管理工作方面，我們不僅要在觀念上高度重視，組織環(huán)節(jié)上明確安排，還要著重做好以下四方面的工作：對(duì)大廈主體的管理。從樓內(nèi)到樓外，從天臺(tái)到地下，確保樓宇完好率到達(dá)98%；杜絕亂張?zhí)?、亂搭建、亂拉線、亂擺雜物等不標(biāo)準(zhǔn)行為；車輛疏導(dǎo)和停放有序；大廈泛光照明和公共照明系統(tǒng)無故障。設(shè)備管理形象標(biāo)準(zhǔn)。建立設(shè)備標(biāo)示系統(tǒng)，完善機(jī)電設(shè)備檔案，所有設(shè)備無油污、無銹跡、無帶故障運(yùn)行，各項(xiàng)設(shè)備有責(zé)任人。突出環(huán)境工程管理。首先，在原有大綠化廣場(chǎng)根底上，增加大廈立體綠化和樓內(nèi)盆栽植物布置，使大廈本體綠化與廣場(chǎng)綠化融合為一體，形成花園式辦公環(huán)境；其次，整合區(qū)域環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理方案，包括中英文環(huán)境導(dǎo)示和多媒體信息系統(tǒng)。編制專用環(huán)境手冊(cè)，加強(qiáng)區(qū)域環(huán)保意識(shí)的宣傳、灌輸，啟發(fā)區(qū)域成員對(duì)保護(hù)環(huán)境的自律意識(shí)；再次，實(shí)施區(qū)域噪音、水質(zhì)、空氣監(jiān)測(cè)和管制，特別是對(duì)二期工程劃定區(qū)域，嚴(yán)格控制。樓宇清潔無盲區(qū)、死角，公共衛(wèi)生間清潔到達(dá)三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施垃圾分類處理并加強(qiáng)排污系統(tǒng)環(huán)保措施。管理人員形象。所有管理效勞人員嚴(yán)格執(zhí)行我們公司員工行為標(biāo)準(zhǔn)，全面貫徹ISO9000質(zhì)保體系，并根據(jù)實(shí)際情況采用隱性化效勞概念，即在優(yōu)質(zhì)效勞前提下，最大限度地減少對(duì)樓內(nèi)辦公和外來辦事人員的影響。需要提供物業(yè)管理效勞時(shí)，有關(guān)人員迅速到位，無需求時(shí)，管理效勞人員盡量不出現(xiàn)在公共區(qū)域。措施三：提高樓宇設(shè)備運(yùn)行管理保障能力在前期介入期間〔2001年1至4月〕，我們公司將委派最優(yōu)秀的機(jī)電工程技術(shù)人員，參與設(shè)備安裝和調(diào)試驗(yàn)收，除熟悉各類設(shè)備情況外，重點(diǎn)幫助業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)。我們公司入住三個(gè)月內(nèi)，完成機(jī)電設(shè)備檔案，安排富有操作性的樓宇設(shè)備管理方案，確保電梯、中央空調(diào)、水電供給、消防控制及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行良好，杜絕設(shè)備管理中的責(zé)任事故，并充分表達(dá)設(shè)備管理中節(jié)能降耗技術(shù)優(yōu)勢(shì)。大院入駐之初的幾個(gè)月，在設(shè)備設(shè)施方面必然會(huì)暴露出許多設(shè)計(jì)和安裝中的缺陷，樓內(nèi)各辦公單位也往往會(huì)提出許多設(shè)施改裝、增裝要求。我們公司將派熟練技工到現(xiàn)場(chǎng)支援，幫助施工單位整改，主動(dòng)介入，積極參與，為業(yè)主和機(jī)關(guān)辦公單位排憂解難。引入我們公司管理實(shí)踐中行之有效的新技術(shù)、新工藝，例如保安和設(shè)備巡更管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行智能卡控制裝置、通道智能卡控制裝置、關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀況遙測(cè)監(jiān)視裝置等，進(jìn)一步提高物業(yè)智能化管理水平。措施四：配套效勞顯身手會(huì)務(wù)效勞辦公大院共安排有大、中、小會(huì)議室62個(gè)，需要安排專業(yè)的會(huì)務(wù)效勞，涉及到座席安排、茶水供給、會(huì)議準(zhǔn)備、音響控制等，還包括通過局域網(wǎng)合理調(diào)控各會(huì)議室，提高使用效率。會(huì)務(wù)效勞具體事宜將與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局另行商定。餐廳管理和效勞即將建設(shè)的綜合效勞樓中設(shè)有職員餐廳，是政府物業(yè)重要的配套效勞工程，其功能應(yīng)能滿足職工就餐、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)中、小規(guī)模宴客需要。我們公司在深圳某某苑、深圳某銀行大廈、武漢信合綜合大廈等工程中均直接參與餐廳管理效勞，可以勝任機(jī)關(guān)大院餐廳管理功能?？Х染W(wǎng)吧、健身房和健康效勞中心現(xiàn)代辦公概念已經(jīng)融合了現(xiàn)代休閑意識(shí)、機(jī)關(guān)大院中應(yīng)充分重視網(wǎng)吧、健身和文化功能。網(wǎng)吧應(yīng)集西餐、上網(wǎng)、讀書、購(gòu)書、沙龍聚會(huì)等多功能為一體。經(jīng)營(yíng)健身房、網(wǎng)吧、西餐廳、商務(wù)中心等，正是我們公司的拿手好戲。措施五：引入ISO9000質(zhì)量保證體系公司ISO9000質(zhì)保體系經(jīng)過多年實(shí)際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理質(zhì)量不可或缺的大綱。該體系引入機(jī)關(guān)大院工程后，結(jié)合工程特點(diǎn)，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。我們高度重視市委、市府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和成員的意見和建議，通過意見征詢，改善效勞質(zhì)量。在管理處員工培訓(xùn)過程中，要增強(qiáng)質(zhì)保體系實(shí)操能力，使廣闊員工熟悉體系內(nèi)容，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)和標(biāo)準(zhǔn)意識(shí)，使質(zhì)保體系正常運(yùn)作，并力爭(zhēng)在接管兩年內(nèi)，使機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理通過ISO9000認(rèn)證。我們公司還將在機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理中積極引進(jìn)ISO14000環(huán)境控制體系。措施六：有效的本錢控制物業(yè)管理是微利行業(yè)，主要靠?jī)?nèi)部管理、靠有效的本錢控制來保證管理酬金的獲取。我們公司相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預(yù)算及執(zhí)行能力，本錢控制是評(píng)價(jià)物業(yè)管理工程成功與否的重要指標(biāo)。我們對(duì)機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理費(fèi)指標(biāo)確定為人民幣4.28元/平方米.月。如何充分利用這有限的管理費(fèi)用提供更全面的物業(yè)管理效勞是個(gè)重要而實(shí)際的問題，我們的做法是：采用模擬本錢倒算原那么，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算案。執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行本錢否決制，即預(yù)算案中未列工程堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)。同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段，使本錢控制落實(shí)在全員、全要素、全過程中。劃小核算單位，費(fèi)用控制上采用“內(nèi)部購(gòu)糧本”，保證資金正常運(yùn)作并保持物業(yè)管理開展后勁。通過節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)能源費(fèi)用，減少政府行政支出。我們公司掌握了綜合性寫字樓財(cái)務(wù)收支各項(xiàng)細(xì)節(jié)，特別是對(duì)費(fèi)用支出各項(xiàng)常規(guī)比例以及如何控制各項(xiàng)管理本錢富有經(jīng)驗(yàn)。接管機(jī)關(guān)大院后，我們將發(fā)揮本錢控制優(yōu)勢(shì)，表達(dá)專業(yè)管理的效果。措施七：物業(yè)管理遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)我們公司在成功運(yùn)用公司本部計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)和各管理處單機(jī)版物業(yè)管理軟件的根底上，開發(fā)應(yīng)用了廣域網(wǎng)物業(yè)管理軟件，在物業(yè)管理行業(yè)中，率先建立了INTRANET企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)，建立起物業(yè)管理遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)。目前我們公司在某市內(nèi)的各遠(yuǎn)程管理點(diǎn)已實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)辦公，通過INTRANET網(wǎng)與武漢、北京等分公司也實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)聯(lián)接。如接管機(jī)關(guān)大院，管理處即可通過INTRANET企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)與深圳本部取得聯(lián)系，公司本部通過INTRANET企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)可及時(shí)了解掌握機(jī)電設(shè)備運(yùn)行信息、管理處的各項(xiàng)管理情況，防止了異地管理產(chǎn)生的管理脫節(jié)、公文傳遞速度慢、信息失真等問題，大大提高了管理效率。同時(shí)還可為現(xiàn)場(chǎng)管理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)運(yùn)行和管理問題，可及時(shí)得到公司本部強(qiáng)有力的技術(shù)幫助，真正做到運(yùn)籌帷幄，決勝千里。措施八：注重客戶導(dǎo)向，倡導(dǎo)效勞創(chuàng)新效勞創(chuàng)新概念。由于物業(yè)管理行業(yè)的快速開展，客戶導(dǎo)向正在逐步取代市場(chǎng)導(dǎo)向的觀念，影響行業(yè)開展的因素不僅在于當(dāng)前市場(chǎng)，更在于客戶對(duì)物業(yè)管理效勞潛在和未來的需求。機(jī)關(guān)大院對(duì)物業(yè)管理效勞的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量?，F(xiàn)代政府物業(yè)已不僅僅滿足于管理效勞人員隨叫隨到、愛崗敬業(yè)，而且還要求效勞上品位、重科學(xué)、講環(huán)保、有文化內(nèi)涵和新穎感。因此，物業(yè)管理效勞需要一種超乎標(biāo)準(zhǔn)和程序之上的變革和創(chuàng)造。物業(yè)管理效勞工作有其特殊性，程序、制度不可能約束管理中每個(gè)細(xì)節(jié)，管理人員需要借助行為科學(xué)、心理學(xué)、統(tǒng)籌學(xué)等知識(shí)，創(chuàng)造性地完成效勞工作。效勞創(chuàng)新措施。我們公司在籌劃?rùn)C(jī)關(guān)大院物業(yè)管理方案中，特別倡導(dǎo)效勞創(chuàng)新。對(duì)整體形象的定位和工作重點(diǎn)分析、[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理模式的應(yīng)用、隱性化效勞、綜合配套效勞、管理處體制的變革、客戶效勞中心的設(shè)立以及貫穿環(huán)保教育、提倡健康概念、引導(dǎo)節(jié)能降耗、提供信息效勞、融合區(qū)域文化等，都是效勞創(chuàng)新的具體表達(dá)，創(chuàng)造性效勞是一項(xiàng)永無止境的工作。■第二章管理方式、工作方案和物資裝備管理方式根據(jù)我們公司對(duì)C市市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理工作的整體籌劃，我們將機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理方式確定為：專業(yè)化、品牌化、經(jīng)營(yíng)型。專業(yè)化我們公司利用自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障，總體協(xié)調(diào)、管理，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)；品牌化我們公司通過實(shí)施品牌、形象戰(zhàn)略，鼎力奉獻(xiàn)，全面、長(zhǎng)遠(yuǎn)承當(dāng)物業(yè)管理責(zé)任，樹立C市市委市政府機(jī)關(guān)大院開放、高效、親和的整體品牌形象；經(jīng)營(yíng)型創(chuàng)造性地運(yùn)用我們公司特有的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，完善綜合配套效勞，實(shí)現(xiàn)機(jī)關(guān)大院物業(yè)功能的全面發(fā)揮。我們的管理方式由組織機(jī)構(gòu)、運(yùn)作系統(tǒng)、信息系統(tǒng)和管理機(jī)制四局部構(gòu)成。組織機(jī)構(gòu)在單一業(yè)主的綜合型物業(yè)中，組建管委會(huì)有利于物業(yè)管理工作的順利開展。管理處接受機(jī)關(guān)大院管理委員會(huì)、市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的領(lǐng)導(dǎo)和市房地產(chǎn)管理局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。機(jī)關(guān)大院管理處作為我們公司專門機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，在我們公司的授權(quán)下，履行“C市市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理委托合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任目標(biāo)責(zé)任制。管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原那么是精干高效、一專多能。機(jī)關(guān)事務(wù)管理局機(jī)關(guān)大院管理委員會(huì)房地產(chǎn)管理局機(jī)關(guān)大院管理處機(jī)關(guān)事務(wù)管理局機(jī)關(guān)大院管理委員會(huì)房地產(chǎn)管理局機(jī)關(guān)大院管理處街道辦、工商、稅務(wù)、公安、武警等我們公司本部C市市委市政府綜合部行政事務(wù)人力資源財(cái)務(wù)管理后勤采購(gòu)工程部設(shè)備運(yùn)行工程維護(hù)節(jié)能降耗消防管理管理部質(zhì)量控制平安管理社區(qū)文化環(huán)境工程治安與交通管理客戶效勞中心客戶效勞信息管理協(xié)調(diào)調(diào)度意見征詢運(yùn)作程序整體運(yùn)作流程擬定方案擬定方案組建機(jī)構(gòu)交接驗(yàn)收日常運(yùn)作前期介入崗位培訓(xùn)正式入駐后續(xù)工程控制圖2.2整體運(yùn)作流程圖整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原那么是全面、高效、合理，功能無缺項(xiàng)，管理無盲點(diǎn)。整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按ISO9000質(zhì)量保證體系要求運(yùn)作。重視后續(xù)工程控制，確保機(jī)關(guān)大院整體形象和管理檔次。內(nèi)部運(yùn)作流程：C市C市PM管理層管理處操作層客戶效勞中心綜合部管理部工程部監(jiān)督信息反響指揮、協(xié)調(diào)圖2.3內(nèi)部運(yùn)作流程圖操作層專設(shè)客戶效勞中心，24小時(shí)擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作，處理日常管理事務(wù)和緊急事項(xiàng)。設(shè)立值班主任制。由各部門部長(zhǎng)、管理處正、副主任輪值負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每天工作早會(huì)，一般問題不過夜。實(shí)施首問責(zé)任制。管理處任何員工對(duì)用戶的報(bào)修、建議、意見及投訴，均須第一時(shí)間接受，立即報(bào)告相關(guān)部門并跟蹤落實(shí)結(jié)果，確保問題解決、用戶滿意。否那么，管理處對(duì)此將視為效勞質(zhì)量不合格項(xiàng)，按相應(yīng)規(guī)定處理。信息系統(tǒng)圖圖2.4信息反響及處理流程圖反響其它渠道計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)執(zhí)行結(jié)果相關(guān)部門和人員執(zhí)行機(jī)關(guān)大院管理處客戶意見調(diào)查程序接收跟蹤命令新聞媒介管委會(huì)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局管理處員工反響堅(jiān)持管理處正、副主任每季安排專門的用戶專訪，每月隨機(jī)走訪單位不少于十家，收集用戶要求、意見、建議或投訴。管理處員工日常隨機(jī)走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。管理處每月向機(jī)關(guān)大院管委會(huì)和機(jī)關(guān)事務(wù)管理局作正式匯報(bào)，征詢各方面意見和建議。堅(jiān)持每季組織一次用戶座談會(huì)，廣泛了解機(jī)關(guān)各部門、職工對(duì)物業(yè)管理效勞的需求。強(qiáng)化效勞系統(tǒng)的及時(shí)改善和有效溝通，最大限度地滿足用戶效勞需求。管理機(jī)制實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制現(xiàn)代科學(xué)管理包括根底管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個(gè)層次，劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、鼓勵(lì)理論，企業(yè)再造〔業(yè)務(wù)流程重組〕、管理創(chuàng)新理論、學(xué)習(xí)型組織〔第五項(xiàng)修練〕以及顧客導(dǎo)向概念等。這些嶄新的管理理論核心內(nèi)涵都表達(dá)在重視客戶需求、重視人的因素和組織效率。我們公司奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的管理因素，并在管理實(shí)踐中，總結(jié)、推行出嚴(yán)格、量化、標(biāo)準(zhǔn)的管理三要素和目標(biāo)管理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗(yàn)作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施，收到了積極效果。目標(biāo)管理責(zé)任制就是將管轄工程的管理目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)以量化形式作為重要職責(zé)交托給管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體，并賦予相應(yīng)的權(quán)力，同時(shí)，將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益〔工資、獎(jiǎng)金、崗位升遷〕掛鉤。這種管理體制使管理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承當(dāng)壓力，共同邁向成功。鼓勵(lì)機(jī)制機(jī)關(guān)大院管理處員工隊(duì)伍中，大多數(shù)員工來自于某某本地，局部員工來自于原機(jī)關(guān)后勤系統(tǒng)。如何建立有效的鼓勵(lì)機(jī)制，激發(fā)全體員工的積極性和創(chuàng)造性，直接關(guān)系到工程的成敗。我們公司深諳員工鼓勵(lì)的巨大推動(dòng)力，強(qiáng)調(diào)在嚴(yán)格、量化、標(biāo)準(zhǔn)管理的根底上融合鼓勵(lì)機(jī)制，實(shí)踐效果奇佳。在機(jī)關(guān)大院管理處，我們將重點(diǎn)通過三個(gè)方面建立鼓勵(lì)機(jī)制。事業(yè)鼓勵(lì)。用我們公司確立的創(chuàng)立中國(guó)物業(yè)管理名牌企業(yè)開展目標(biāo)感召人、吸引人，為廣闊員工創(chuàng)造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰的開展空間。實(shí)行管理處各級(jí)崗位考評(píng)和聘任制，形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績(jī)、靠真才實(shí)學(xué)求開展的良好風(fēng)氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。量化目標(biāo)鼓勵(lì)。實(shí)行量化管理和目標(biāo)管理是我們公司推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分工程標(biāo)，并全部以量化形式表達(dá)，使各部、班組直至員工明確個(gè)體指標(biāo)，做到“千斤重?fù)?dān)大家挑，人人肩上有指標(biāo)”，共同參與管理，推動(dòng)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤。效益鼓勵(lì)。優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配機(jī)制。管理處在工資、獎(jiǎng)金分配體系中，采取季度、年終量化考評(píng)，表達(dá)多勞多得，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎(jiǎng)罰措施，并堅(jiān)持年度考評(píng)中首數(shù)5%加薪或晉升、尾數(shù)5%降職或淘汰的原那么，保持管理處員工隊(duì)伍的素質(zhì)和活力。監(jiān)督與自我約束機(jī)制：監(jiān)督機(jī)制圖圖2.5監(jiān)督機(jī)制圖管理效果效勞質(zhì)量組織行為管理制度收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)消防、治安、納稅等委托管理合同規(guī)定的權(quán)力、責(zé)任、義務(wù)管理處人、財(cái)、物資源，管理質(zhì)量市委、市政府及社會(huì)各界監(jiān)督市房地產(chǎn)管理局監(jiān)督市政府有關(guān)部門

監(jiān)督市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局監(jiān)督我們公司及ISO9000體系監(jiān)督管理處運(yùn)作的同時(shí)接受員工監(jiān)督自我約束機(jī)制制定管理處廉潔自律根本要求。管理處全體員工嚴(yán)格遵守道德標(biāo)準(zhǔn)、行為標(biāo)準(zhǔn)和員工守那么。堅(jiān)持每季度公布物業(yè)管理費(fèi)收支狀況。高度重視年度用戶意見征詢工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題徹底跟蹤、解決。工作方案機(jī)關(guān)大院管理處的整體工作方案緊扣本工程總體籌劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn)和八項(xiàng)措施，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求制定。機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理工作方案〔見表2.1〕日常物業(yè)管理效勞工程房屋建筑本體、公共局部的維護(hù)管理；公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行管理；公共場(chǎng)地、道路、房屋建筑公共局部的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運(yùn)；公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護(hù)和管理；24小時(shí)保安、護(hù)衛(wèi)、消防及公共秩序管理；樓宇自動(dòng)化設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理；公共配套設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理；交通、車輛行駛、停泊和客流物流管理；物業(yè)檔案資料收集、管理；物業(yè)用戶管理及社區(qū)文化；便民效勞；物業(yè)保險(xiǎn)事宜。物資裝備物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的，以確保管理效勞質(zhì)量為根本，以為機(jī)關(guān)工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求，結(jié)合實(shí)際情況擬定。管理用房辦公用房安排管理處前期辦公安排在市政府辦公大院首層約72平方米內(nèi)。2001年3月起，與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局協(xié)商解決臨時(shí)辦公室問題，滿足管理處辦公需求。待綜合效勞樓投入使用后，管理處統(tǒng)一遷入197平方米辦公區(qū)。關(guān)于前期維修間和倉(cāng)庫(kù)位置，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況臨時(shí)協(xié)商解決。宿舍與食堂安排前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大院臨時(shí)解決，綜合效勞樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決，在C市市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題。前期員工就餐問題擬與快餐公司協(xié)調(diào)解決。綜合效勞樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。器械、工具及辦公用品裝備方案〔見表2.2〕根據(jù)工作的進(jìn)展和實(shí)際需要，分批采購(gòu)逐步到位。表2.1機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理工作方案工程內(nèi)容時(shí)間備注籌備期擬定物業(yè)管理方案2000.12.10-25已完成擬定財(cái)務(wù)預(yù)算2000.12.10-25已完成簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》2001.1.10選派精干力量，籌建管理處2001.1.5-10組建物業(yè)管理隊(duì)伍、培訓(xùn)組織2001.2.3-4.1完善辦公住宿條件，執(zhí)行物資采購(gòu)方案2001.1-4.1前期介入?yún)⑴c設(shè)備安裝、調(diào)試、建筑質(zhì)量把關(guān)，提供專業(yè)意見2001.1.10起詳見前期介入制定交接驗(yàn)收方案及做好相關(guān)準(zhǔn)備2001.1.15-2.15物業(yè)管理供貨商的評(píng)審、確定2001.3.15-4.15機(jī)關(guān)入駐準(zhǔn)備工作2001.4.1前完成配合相關(guān)部門交接期簽訂《物業(yè)管理委托合同》與《業(yè)主公約》2001.4.1完善物業(yè)管理方案2001.4.20前建筑本體和設(shè)備資料的接收、建檔2001.4.1-4.31樓宇設(shè)備的交接、驗(yàn)收、試運(yùn)行2001.4.1-4.31用戶入住搬遷效勞，檔案的建立、分類、管理2001.5開始正常運(yùn)作期員工常規(guī)培訓(xùn)2001.5.1起詳見培訓(xùn)方案物業(yè)管理方案實(shí)施2001.5.1起設(shè)備、設(shè)施的跟進(jìn)、完善2001.5.1起社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施2001.6.1起便民效勞的開展2001.5.1起用戶意見調(diào)查、評(píng)議每年一次財(cái)務(wù)分析報(bào)告、收支預(yù)算每季一次ISO9000質(zhì)量保證體系的導(dǎo)入2001.1.15起配套效勞工程啟動(dòng)2001.5起國(guó)家、省、市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈的創(chuàng)立、根底工作2000.8起對(duì)后續(xù)工程的管理按方案實(shí)施表2.2器械、工具及辦公用品裝備方案序號(hào)工程數(shù)量序號(hào)工程數(shù)量一工具四辦公用品1臺(tái)鉆1部1辦公桌椅柜26套桌椅14個(gè)柜子2電焊機(jī)1部2其它辦公家具一批3沖擊鉆1部3計(jì)算機(jī)效勞器1臺(tái),計(jì)算機(jī)6臺(tái)4手電鉆2部4打印機(jī)3部5切割機(jī)1臺(tái)5機(jī)10部6疏通機(jī)(大小各一)2臺(tái)6對(duì)講機(jī)16部7萬用表12個(gè)7復(fù)印機(jī)1部8絕緣表2個(gè)8機(jī)1部9砂輪機(jī)1臺(tái)9保險(xiǎn)柜1個(gè)10氣泵1臺(tái)10網(wǎng)絡(luò)用品一批11升降工作臺(tái)1臺(tái)12鋁合金梯3部五清潔用品13工衣柜12套(24個(gè))1室外垃圾桶30個(gè)14材料架假設(shè)干2手推車1部15木工工具3套3洗地機(jī)1部16空調(diào)作業(yè)工具一批4吸水機(jī)1部17管工作業(yè)工具一批5高級(jí)拋光機(jī)1部18機(jī)修作業(yè)工具一批6吸塵器1部19電器作業(yè)工具一批7垃圾車1部20材料備件一批8塵推機(jī)2臺(tái)21個(gè)人工具24套9榨水機(jī)2臺(tái)10傘套機(jī)1臺(tái)二交通工具1面包車1輛六綠化工具2自行車3臺(tái)1剪草機(jī)1臺(tái)2噴藥機(jī)1臺(tái)三員工宿舍用品3綠籬機(jī)1臺(tái)1家具60套4枝剪7把2空調(diào)4部5高枝剪2把3熱水器5部6鋤頭4把4電視機(jī)5部7鏟3把5食堂用品一批8人力斗車2部6其它用品一批9膠管500米■第三章管理人員配備、培訓(xùn)與管理管理人員的配備C市市委市政府機(jī)關(guān)大院整體管理方案確定之后，管理團(tuán)隊(duì)的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。公司擬安排公司副總經(jīng)理張力先生和高級(jí)工程經(jīng)理蔣紹勇先生分別擔(dān)任C市市委市政府機(jī)關(guān)大院管理處正副主任，前期介入期間另委派公司9名管理、技術(shù)骨干現(xiàn)場(chǎng)配合。在正式接管后，形成主任目標(biāo)管理責(zé)任制為根底的，質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團(tuán)隊(duì)。工程管理骨干介紹〔略〕管理處人員配置管理處主任、副主任2人客戶效勞中心8人管理處主任、副主任2人客戶效勞中心8人部長(zhǎng)〔副主任兼〕接待調(diào)度員2人監(jiān)控值班員6人綜合部9人部長(zhǎng)1人檔案管理兼?zhèn)}管1人文秘1人人事管理1人司機(jī)兼采購(gòu)1人會(huì)計(jì)1人出納1人廚師2人工程部29人部長(zhǎng)1人專業(yè)工程師7人維修班12人運(yùn)行班9人管理部62人部長(zhǎng)1人管理員2人清潔工26人綠化工10人保安員23人--31-圖3.1管理處人員配置各部門人員素質(zhì)要求部長(zhǎng)：大學(xué)本科畢業(yè)，中級(jí)以上職稱，五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。專業(yè)工程師：大學(xué)本科以上相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，中級(jí)以上職稱，五年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。持有物業(yè)管理上崗證，能夠獨(dú)立完成工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作。會(huì)計(jì)：大專以上文化程度，財(cái)會(huì)專業(yè)畢業(yè)，會(huì)計(jì)師職稱，三年以上財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。持有會(huì)計(jì)上崗證，熟練掌握電腦管理系統(tǒng)和會(huì)計(jì)電算化操作，有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力。管理人員：大專以上文化程度，三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證，熟練掌握電腦管理系統(tǒng)，熟悉ISO9000質(zhì)量體系，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)能力。運(yùn)行維修人員：中技、高中以上文化程度，25－35歲，三年以上大廈設(shè)備運(yùn)行及維修工作經(jīng)驗(yàn)，有相關(guān)專業(yè)的上崗證，思想作風(fēng)過硬，專業(yè)素質(zhì)高，動(dòng)手能力強(qiáng)，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞。保安人員：保安隊(duì)長(zhǎng)：中專以上文化程度，23－28歲，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，身體素質(zhì)好，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。保安員：高中以上文化程度，18－23歲，身高1.75米以上，體重55-65公斤，身體健康，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過硬，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)。管理人員的培訓(xùn)培訓(xùn)觀念物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是人才的競(jìng)爭(zhēng)，是員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，而人才的聚集和員工綜合素質(zhì)的提高關(guān)鍵在于有效的員工培訓(xùn)。持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的根底環(huán)節(jié)，是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。管理處大多數(shù)管理障礙，可以通過有效培訓(xùn)加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的缺乏，特別是效勞觀念上的差距，也可以通過培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)的當(dāng)務(wù)之急。我們公司高度重視員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的根底工作，每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核方案。公司董事長(zhǎng)王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院主講教授。培訓(xùn)原那么：因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。培訓(xùn)目標(biāo)：品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。培訓(xùn)內(nèi)容：觀念培訓(xùn)〔針對(duì)全體人員〕：效勞觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、本錢觀念、平安觀念以及我們公司企業(yè)文化體系。管理培訓(xùn)〔針對(duì)各級(jí)骨干〕：?jiǎn)T工鼓勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、本錢核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。崗位技術(shù)培訓(xùn)〔針對(duì)操作層〕：根本技能、物業(yè)管理根本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)根底。根底培訓(xùn)〔針對(duì)新入職員工〕：行為標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理概論、員工守那么、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。年度培訓(xùn)方案我們公司擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)〔2001年2月10日至4月20日〕，采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，重點(diǎn)為根底培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入駐后培訓(xùn)，采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估，穩(wěn)固培訓(xùn)效果。機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理處對(duì)員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為：人均受訓(xùn)130課時(shí)以上，保安員受訓(xùn)260課時(shí)以上。表3.1年度培訓(xùn)方案培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式培訓(xùn)學(xué)時(shí)根底培訓(xùn)管轄物業(yè)根本情況、管理重點(diǎn)新員工授課4我們公司概況、理念、組織機(jī)構(gòu)新員工講座4管理制度及行為標(biāo)準(zhǔn)新員工授課4崗位職責(zé)全體員工自學(xué)4現(xiàn)場(chǎng)勘察相關(guān)人員研討32效勞觀念及溝通技巧新員工授課、示范4物業(yè)管理法規(guī)及條例新員工授課、自學(xué)10突發(fā)事件處理新員工授課、示范4消防治安教育新員工錄相3系統(tǒng)培訓(xùn)ISO9000質(zhì)量體系全體員工外培、講課10物業(yè)管理概論全體員工授課30管理費(fèi)收支概算管理人員研討3本錢控制全體員工講座4房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理管理人員研討4計(jì)算機(jī)應(yīng)用全體員工授課、實(shí)操20專業(yè)培訓(xùn)高層樓宇主要設(shè)備管理全體員工授課8應(yīng)急事件處理全體員工授課10給排水系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20供電系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)相關(guān)人員實(shí)操、外培20樓宇綜合布線系統(tǒng)相關(guān)人員授課20電梯運(yùn)行與保養(yǎng)及維修相關(guān)人員授課20房屋維修管理相關(guān)人員授課6保安員專業(yè)技能保安員授課、演練10消防設(shè)備、設(shè)施管理相關(guān)人員授課20資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位培訓(xùn)〔取得證書〕管理人員外送培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容及日程圖〔圖3.1〕課程1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月管轄物業(yè)根本情況、管理重點(diǎn)我們公司開展概況、經(jīng)營(yíng)理念、組織機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)勘察管理制度、行為標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)效勞觀念及溝通技巧物業(yè)管理法規(guī)及條例物業(yè)管理概論突發(fā)事件處理消防治安教育高層樓宇主要設(shè)備管理應(yīng)急事件處理給排水系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)和維修供電系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)和維修桉宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)樓宇綜合布線系統(tǒng)電梯運(yùn)行與保養(yǎng)維護(hù)消防設(shè)備、設(shè)施管理保安員專業(yè)技能房屋維修管理空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修ISO9000質(zhì)量體系計(jì)算機(jī)應(yīng)用管理費(fèi)收支概算與本錢控制房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理培訓(xùn)方式培培訓(xùn)方式內(nèi)部崗位培訓(xùn)外送專業(yè)培訓(xùn)在職自學(xué)培訓(xùn)入職強(qiáng)化培訓(xùn)，常規(guī)集中授課，技能培訓(xùn)，參觀考察，專題研討，案例分析，實(shí)操演練等。短期研修，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流等。鼓勵(lì)員工通過電大、夜大和自學(xué)等方式充電。圖3.2培訓(xùn)方式培訓(xùn)效果：通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果培訓(xùn)前安排測(cè)試，了解員工根底和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核穩(wěn)固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對(duì)員工工作業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。管理人員的管理人才是我們公司最珍貴的財(cái)富。公司始終把尊重員工、培養(yǎng)員工、充分發(fā)揮員工的積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導(dǎo)和營(yíng)造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為標(biāo)準(zhǔn)這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為客戶提供最正確的物業(yè)管理效勞。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，首先表達(dá)在它擁有了企業(yè)開展所需要的各類人才并合理地予以配置，同時(shí)極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。我們公司在人員管理實(shí)踐中，總結(jié)、形成了自己的風(fēng)格，比擬突出的做法是：嚴(yán)格要求，標(biāo)準(zhǔn)管理，選好人，培育人把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或根本素質(zhì)不夠的，堅(jiān)決不進(jìn)。在公司里，經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正己。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。倡?dǎo)敬業(yè)、效勞、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)員工的行為標(biāo)準(zhǔn)、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中作出了明確的規(guī)定，并通過量化考核方法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入的工作態(tài)度。注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動(dòng)“充電”。公司還要求物業(yè)管理經(jīng)理人從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔，按比例7:3的原那么運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的開展目標(biāo)。競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，鼓勵(lì)人員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，效勞觀念、滿意危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們?cè)诹炕芾怼⒈惧X管理和計(jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競(jìng)爭(zhēng)上崗，并實(shí)行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。通過綜合考評(píng)，實(shí)行員工隊(duì)伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理效勞。以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和企業(yè)開展目標(biāo)構(gòu)成的我們公司企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣闊員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)，調(diào)發(fā)動(dòng)工隊(duì)伍的積極性，形成團(tuán)隊(duì)合力。我們堅(jiān)持定期征詢廣闊員工對(duì)公司開展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作中的缺乏。幾年來，我們公司凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊(duì)伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為我們公司開展作出了重要的奉獻(xiàn)?！龅谒恼鹿芾硪?guī)章制度和檔案的建立與管理管理規(guī)章制度的建立沒有規(guī)矩，不成方圓。完善的規(guī)章制度是提供專業(yè)化物業(yè)管理效勞的重要根底。我們公司積累十五年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立有一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理工程有章可循，有法可依，保證了物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。1996年，我們公司引入ISO9000質(zhì)量保證體系，作為規(guī)章制度的重要組成局部，通過不斷地補(bǔ)充和完善，為公司物業(yè)管理水平的提高發(fā)揮了重要作用。C市市委市政府機(jī)關(guān)大院是一項(xiàng)國(guó)際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，要求物業(yè)管理效勞中具有完善可行的規(guī)章制度系統(tǒng)，滿足機(jī)關(guān)大院各項(xiàng)物業(yè)管理工作的使用要求。我們公司以本公司完善的規(guī)章制度和ISO9000體系為根底，結(jié)合即將實(shí)行的《全國(guó)城市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《C市市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行方法》和《全國(guó)城市物業(yè)管理示范大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》的總體要求，提煉、形成了C市市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理規(guī)章制度體系：圖4.1管理規(guī)章制度的建立檔案資料的建立與管理物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成局部?？茖W(xué)、標(biāo)準(zhǔn)的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。針對(duì)C市市委市政府機(jī)關(guān)大院的實(shí)際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對(duì)機(jī)關(guān)大院物業(yè)檔案進(jìn)行全面的收集和管理。檔案資料的建立及分類檔案資料的建立。采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲(chǔ)存資料。將收集到的資料進(jìn)行細(xì)分，分類標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)〔大廈、工業(yè)區(qū)〕標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》發(fā)布后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。按照資料載體的類型采用恰當(dāng)平安的保存方式。所有資料檔案實(shí)行“雙檔”〔電腦檔案、文本檔案〕管理。檔案資料的分類。類別資料內(nèi)容基礎(chǔ)管理工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A：規(guī)劃圖紙、工程批文、用地批文B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證C市：拆遷安置資料、丈量報(bào)告工程技術(shù)資料A：紅線圖、總平面圖B：地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告C市：工程合同、工程預(yù)決算D：工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核算單E：竣工圖：1.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖2.附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖F：房屋土建及裝修、供配電、給排水、電梯、空調(diào)、采暖、弱電、消防及智能化竣工驗(yàn)收證明書G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書I：供水、供電、電梯、消防、空調(diào)及采暖、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書、供水、供電、電梯、消防、空調(diào)及采暖、智能化等設(shè)備技術(shù)資料J：砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告K：綠化工程竣工圖L：其它技術(shù)資料接管驗(yàn)收資料A：接管驗(yàn)收手續(xù)B：接管驗(yàn)收設(shè)備確認(rèn)憑證C市：接管驗(yàn)收物業(yè)本體確認(rèn)憑證管理合同資料A：前期物業(yè)管理效勞協(xié)議B：物業(yè)管理委托合同業(yè)主管委會(huì)資料A：籌備成立文件B：成立后運(yùn)行文件資金資料維修資金的建立、管理、使用、續(xù)籌的規(guī)定管理目標(biāo)及方案A：爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)管理“示范大廈”規(guī)劃B：物業(yè)管理實(shí)施方案基礎(chǔ)管理公眾制度資料A：用戶手冊(cè)B：裝飾裝修管理規(guī)定C市：管理公約D：公眾制度基礎(chǔ)管理員工管理資料A：?jiǎn)T工個(gè)人資料、聘用表B：?jiǎn)T工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄C市：?jiǎn)T工培訓(xùn)方案和個(gè)人成長(zhǎng)記錄D：?jiǎn)T工培訓(xùn)考核記錄E：?jiǎn)T工外出考評(píng)及參加演練記錄F：?jiǎn)T工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄計(jì)算機(jī)管理資料A：計(jì)算機(jī)管理軟件及使用說明B：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理及記錄行政文件資料A：管理處值班及督察記錄B：政府部門及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件C市：我們公司及業(yè)主單位相關(guān)文件D：規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件E：接待來訪參觀記錄表業(yè)主、客戶資料A：業(yè)主、客戶管理資料、業(yè)主公約、裝修申請(qǐng)、費(fèi)用托收協(xié)議B：業(yè)主、客戶檔案C市：業(yè)主、客戶維修檔案業(yè)主反響資料A：效勞質(zhì)量回訪記錄表B：業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄C市：業(yè)主投訴及回訪處理記錄維修資料A：維修申報(bào)表B：維修效勞派工單C市：維修回訪記錄表房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示資料A：大廈棟號(hào)、樓層、房號(hào)平面示意圖B：引路方向平面圖大廈房屋平安管理類A：禁止違章搭建及裝修的規(guī)定及處理記錄B：裝修驗(yàn)收記錄C市：房屋平安檢查記錄共用設(shè)備管理綜合類A：設(shè)備平安運(yùn)行規(guī)程B：各設(shè)備運(yùn)行崗位責(zé)任制度C市：定期巡回檢查記錄D：維護(hù)保養(yǎng)記錄E：運(yùn)行記錄F：設(shè)備維修檔案G：設(shè)備機(jī)房管理規(guī)定H：相關(guān)崗位技術(shù)人員資質(zhì)證書共用設(shè)備管理供電系統(tǒng)A：送電、停電通知及記錄B：臨時(shí)用電管理措施C市：停電應(yīng)急處理措施弱電系統(tǒng)A：智能化設(shè)施運(yùn)行記錄B：智能化設(shè)施定期保養(yǎng)記錄共用設(shè)備管理消防系統(tǒng)A：消防24小時(shí)值班記錄B：消防設(shè)施設(shè)備清單C市：消防設(shè)施設(shè)備使用方法D：消防應(yīng)急方案、消防疏散圖E：相關(guān)消防宣傳資料及法規(guī)F：火災(zāi)隱患檢查記錄電梯系統(tǒng)A：電梯準(zhǔn)用證B：年檢合格證C市：電梯操作及保養(yǎng)人員資質(zhì)證書D：電梯應(yīng)急處理措施及記錄給排水系統(tǒng)A：大廈用水、供水管理制度B：用戶用水、節(jié)水方案C市：給排水設(shè)施平安檢查記錄D：二次供水衛(wèi)生許可證E：水質(zhì)化驗(yàn)單F：操作人員衛(wèi)生健康許可證G：限水、停水通知及相關(guān)記錄H：供水設(shè)備周圍環(huán)境檢查記錄I：應(yīng)急處理方案及相關(guān)記錄空調(diào)采暖系統(tǒng)A：中央空調(diào)運(yùn)行記錄B：中央空調(diào)故障處理方案及記錄C市：中央空調(diào)保養(yǎng)記錄D：采暖設(shè)備保養(yǎng)記錄共用配套設(shè)施資料A：共用配套設(shè)施統(tǒng)計(jì)表B：共用配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案及記錄共用管線資料A：地下管網(wǎng)圖B：違章架空管線處理記錄照明設(shè)施A：道路、樓道、大堂公共照明統(tǒng)計(jì)表B：公共照明維修及更換記錄保安及車輛管理保安管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：保安訓(xùn)練方案和考核記錄C市：大院及大院平安防范措施D：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶E：物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄車輛及停車場(chǎng)管理資料A：停車場(chǎng)出入登記記錄B：交通疏導(dǎo)圖C市：停車場(chǎng)平安防范措施及設(shè)施記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料A：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計(jì)表B：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄清潔衛(wèi)生管理資料A：清潔衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄B：國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排煙、排污、噪音C市：處理污染事件記錄D：消殺及垃圾清運(yùn)記錄綠化管理綠化資料A：綠化規(guī)劃圖紙B：綠化設(shè)施統(tǒng)計(jì)表C市：綠化保養(yǎng)方案及記錄D：綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄精神文明建設(shè)社區(qū)文化資料A：活動(dòng)方案實(shí)施方案、總結(jié)記錄B：社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像記錄C市：傳媒報(bào)導(dǎo)D：文化活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施使用情況管理效益經(jīng)濟(jì)效益A：物業(yè)管理費(fèi)用收繳統(tǒng)計(jì)表B：有償經(jīng)營(yíng)效勞統(tǒng)計(jì)表C市：物業(yè)管理整體工程經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)表社會(huì)效益A：本物業(yè)管理工程所獲取的榮譽(yù)稱號(hào)B：輿論相關(guān)報(bào)導(dǎo)物業(yè)檔案資料的管理檔案資料管理運(yùn)作流程：管理處重要資料〔如市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局提供的資料〕接收必須經(jīng)過管理處主任或指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔。管理處日常管理文件〔如管理處通知、通報(bào)等〕按照我們公司制定的文件管理程序發(fā)放及接收手續(xù)、并立卷歸檔。借閱文件借閱文件業(yè)主單位提供的資料管理處建立的資料文檔管理處綜合部檔案管理復(fù)印文件張貼文件作廢文件圖4.1檔案資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖檔案資料管理要求：綜合部設(shè)檔案管理員。檔案資料由管理處綜合部統(tǒng)一管理。明確收集、整理、分類、編號(hào)、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項(xiàng)管理流程。采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式〔如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等〕，并采取相應(yīng)的儲(chǔ)存、保管方法。對(duì)原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)管理處主任審批。管理處主任負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫(kù)存情況編制各種專題資料。綜合部每季度對(duì)檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。要求全體員工樹立檔案意識(shí)、保密意識(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》?！龅谖逭轮笜?biāo)的承諾及其措施我們公司按照建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司建住房物[2000]008號(hào)《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)〔大廈、工業(yè)區(qū)〕標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》，針對(duì)C市市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理工作的總體要求，結(jié)合我們公司的實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，從專業(yè)化物業(yè)管理的角度出發(fā)，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原那么，按照《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》及《某市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)〔大廈〕》對(duì)十五項(xiàng)管理指標(biāo)作出承諾，并擬定了將采取的具體措施：各項(xiàng)管理承諾指標(biāo)及主要措施一覽表〔一〕序號(hào)管理指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算測(cè)定依據(jù)主要措施-48-48-房屋及配套設(shè)施完好率98%完好房+根本完好房建筑面積×100%>98%1、管理處將根據(jù)大院的具體情況，組織工程技術(shù)人員對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行調(diào)查分析，編制大、中修及維護(hù)保養(yǎng)方案，報(bào)C市市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審批后實(shí)施。2、房屋配套設(shè)施巡查、保養(yǎng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到人，專人控制質(zhì)量。日常維護(hù)、定期維修、日常巡查、定期巡查相結(jié)合。3、嚴(yán)格裝修審批管理，對(duì)進(jìn)入辦公大院施工單位實(shí)行跟蹤管理，及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施平安的行為?？偨ㄖ娣e2房屋零修、急修及時(shí)率99%已完成零修急修數(shù)×100%>99%1.以優(yōu)質(zhì)效勞為宗旨，實(shí)行24小時(shí)值班制度，管理處設(shè)立報(bào)修。2、維修人員應(yīng)在接到維修通知單后及時(shí)處理，急修不過夜。3、管理處根據(jù)大院的使用功能和特點(diǎn)，儲(chǔ)存一定數(shù)量常用器材，以備急需。4、實(shí)行報(bào)修填單制，維修完成后報(bào)修單由報(bào)修單位確認(rèn)簽字后返回存檔備查。5、維修單每月5日前由管理員統(tǒng)計(jì)、分析，并將分析報(bào)告提交管理處主任，管理處主任針對(duì)出現(xiàn)的問題采取糾正和預(yù)防措施?？偭阈藜毙迶?shù)3維修工程質(zhì)量合格率100%質(zhì)量合格維修單數(shù)×100%＝100%1、維修工程實(shí)行質(zhì)量簽收制度。2、外購(gòu)的備品、備件實(shí)行驗(yàn)收控制。3．維修工作由工程技術(shù)人員進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格把關(guān)?？偩S修單數(shù)各項(xiàng)管理承諾指標(biāo)及措施一覽表〔二〕序號(hào)管理指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算測(cè)定依據(jù)主要措施4維修質(zhì)量回訪率60%維修回訪數(shù)×100%>60%維修實(shí)行回訪制，回訪方式可采取、上門、書面征集等形式，保證反響渠道暢通。管理處主任必須按20%比例回訪。每月5日前由管理員對(duì)上月維修單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，提交分析報(bào)告?？偩S修數(shù)-49-49-綠化完好率95%完好綠化面積×100%>95%管理處嚴(yán)格審核綠化工作方案，內(nèi)容包括時(shí)間要求和質(zhì)量要求。對(duì)綠地有明顯標(biāo)識(shí)，并做好日常養(yǎng)護(hù)工作。管理處管理員每周對(duì)綠化工作質(zhì)量完成情況進(jìn)行考核檢查，檢查結(jié)果記錄在“綠化管理記錄”中?？偩G化面積6保潔率99%保潔達(dá)標(biāo)面積×100%>99%垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染，實(shí)施垃圾分類處理。清潔工隨時(shí)注意所屬工作場(chǎng)地的清潔情況，發(fā)生污染及時(shí)處理。管理員每日巡視檢查衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即協(xié)調(diào)處理，并及時(shí)將衛(wèi)生檢查信息報(bào)告給管理處主任。保潔總面積7道路、車場(chǎng)完好率95%道路車場(chǎng)完好面積×100%>95%管理處指定專人對(duì)道路、停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌進(jìn)行維護(hù)，按規(guī)定實(shí)行巡視檢查、維護(hù)修理記錄建檔備查。對(duì)進(jìn)入機(jī)關(guān)大院的市政工程施工隊(duì)伍，由管理處負(fù)責(zé)備案并跟蹤管理，并催促施工方做好恢復(fù)工作。工程技術(shù)人員對(duì)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。道路、車場(chǎng)總面積各項(xiàng)管理承諾指標(biāo)及措施一覽表〔三〕序號(hào)管理指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算測(cè)定依據(jù)主要措施8公共設(shè)施設(shè)備完好率99%公共設(shè)施設(shè)備完好數(shù)×100%>99%實(shí)行專人維護(hù)保養(yǎng)、巡查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理。管理處按型號(hào)、規(guī)格，儲(chǔ)存一定數(shù)量的公共設(shè)施備件，采購(gòu)的備件實(shí)行驗(yàn)收控制。按國(guó)家規(guī)定和實(shí)際需要，定期對(duì)公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)。公共設(shè)施設(shè)備總數(shù)-50-50-大型及重要機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)完好率99%完好大型及重要機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)數(shù)×100%>99%管理處按照我們公司《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》運(yùn)作，并不斷修訂、完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行制度和維護(hù)保養(yǎng)制度。管理處配備工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行24小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)處理。建立設(shè)備臺(tái)帳、記錄建檔、設(shè)備標(biāo)示分類控制。編制機(jī)電設(shè)備長(zhǎng)期維護(hù)保養(yǎng)方案，管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施，并實(shí)行考核、評(píng)比。管理處對(duì)機(jī)電設(shè)備實(shí)行定人、定設(shè)備、定維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、定作業(yè)頻次管理。管理處工程技術(shù)人員對(duì)運(yùn)行、保養(yǎng)狀況每季度做分析報(bào)告，提交管理處主任，管理處主任根據(jù)分析報(bào)告采取糾正和預(yù)防措施。大型及重要機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)總數(shù)各項(xiàng)管理承諾指標(biāo)及措施一覽表〔四〕序號(hào)管理指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算測(cè)定依據(jù)主要措施-51-51-管理范圍治安案件發(fā)生率1‰案件發(fā)生次數(shù)×100%<1‰充分利用攝像監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)和保安員24小時(shí)巡查制度，實(shí)行固定崗、巡視崗、中央監(jiān)控室的交叉、立體防范，做到人防技防相結(jié)合。工作人員在非工作時(shí)間進(jìn)入大院，須持有效證件登記進(jìn)入。管理處與外來施工單位簽訂平安責(zé)任書，施工人員必須掛牌進(jìn)入大院，定位施工。所有施工人員每日18:00前必須離開施工現(xiàn)場(chǎng)，不得留宿。特殊緊急施工需延長(zhǎng)當(dāng)日工作時(shí)間，應(yīng)提前在管理處辦理申請(qǐng)、備案手續(xù)。批準(zhǔn)后才能延時(shí)作業(yè)。管理處對(duì)保安效勞工作進(jìn)行定期檢查，明察與暗察相結(jié)合，保證治安工作的有效性。全體保安員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，定期進(jìn)行軍事和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。辦公室總數(shù)11火災(zāi)發(fā)生率1‰火災(zāi)發(fā)生次數(shù)×100%<1‰實(shí)行全員義務(wù)消防員制度，管理處根據(jù)大院實(shí)際情況制定消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)日常巡視，確保大院的消防平安。建立健全大院消防工作制度，定期由專人負(fù)責(zé)對(duì)大院消防栓及消防設(shè)施進(jìn)行檢查測(cè)定，并填寫檢查標(biāo)識(shí)及記錄，對(duì)重點(diǎn)部位制定防范措施，對(duì)培訓(xùn)和演習(xí)情況建檔記錄，作好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)隱患立即采取整改措施，完成后填寫《隱患消除驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。采取日常巡查與定期檢查相結(jié)合。所有裝修實(shí)行申報(bào)、審批管理，管理處跟蹤巡查，檢查結(jié)果記錄存檔備查。辦公室總數(shù)各項(xiàng)管理承諾指標(biāo)及措施一覽表〔五〕序號(hào)管理指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算測(cè)定依據(jù)主要措施12有效投訴率2‰有效投訴次數(shù)×100%<2‰管理處員工以效勞客戶為最高原那么。設(shè)立客戶效勞中心及24小時(shí)投訴和管理處投訴信箱。投訴處理按照我們公司《投訴處理程序》運(yùn)作。工作人員總數(shù)-52-52-有效投訴處理率100%完成處理有效投訴次數(shù)×100%=100%各類投訴信息由接待調(diào)度員在3分鐘內(nèi)完成登記，按投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任部門。所有投訴須統(tǒng)一編號(hào)，以便跟蹤回訪。各責(zé)任部門接到投訴后，應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施，在預(yù)定時(shí)間內(nèi)回復(fù)。責(zé)任部門不能立即處理或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理的投訴，上報(bào)管理處主任，由管理處主任作出處理決定。有效投訴次數(shù)14管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%培訓(xùn)合格人數(shù)×100%＝100%對(duì)員工通過崗位培訓(xùn)、專題培訓(xùn)、社會(huì)培訓(xùn)、脫產(chǎn)進(jìn)修等方式，著重開展員工履行崗位職責(zé)所必需的業(yè)務(wù)知識(shí)和專業(yè)技能的培訓(xùn)。對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)考核，目的是檢驗(yàn)員工是否到達(dá)培訓(xùn)要求。內(nèi)部培訓(xùn)考核通過口試、筆試、實(shí)際操作、工作鑒定等方式來進(jìn)行。外部培訓(xùn)以獲得培訓(xùn)合格證為依據(jù)。鼓勵(lì)員工自學(xué)，給員工自我提高、自我完善的開展空間。培訓(xùn)總?cè)藬?shù)各項(xiàng)管理承諾指標(biāo)及措施一覽表〔六〕序號(hào)管理指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算測(cè)定依據(jù)主要措施-53-53-物業(yè)管理效勞滿意率95%滿意單位數(shù)+根本滿意單位數(shù)×100%>95%管理處實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，公開效勞內(nèi)容、效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理始終處于監(jiān)督之中。每年作一次征詢意見調(diào)查，采取發(fā)調(diào)查表形式，將征詢到的信息登記統(tǒng)計(jì)，由管理處主任進(jìn)行分析，及時(shí)糾正和預(yù)防措施，將處理結(jié)果直接公布。管理處主任每周主持召開工作例會(huì)，研究布置管理和效勞工作。調(diào)查單位總數(shù)■第六章管理本錢測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)C市市委市政府機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理招標(biāo)文件有關(guān)規(guī)定，通過工程實(shí)地考察和專業(yè)測(cè)算，我們公司對(duì)本工程物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為人民幣XX元/平方米·月，全年合計(jì)XXXXXX元。二、對(duì)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)物業(yè)管理專業(yè)中財(cái)務(wù)管理應(yīng)具有營(yíng)銷財(cái)務(wù)的概念，即注重財(cái)務(wù)管理中額度、平衡、審核、建議等因素，使財(cái)務(wù)管理有效地推動(dòng)物業(yè)管理工作的進(jìn)行。專業(yè)物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力。實(shí)行本錢控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。物業(yè)管理是微利行業(yè)，本錢控制能力直接影響管理工程的成敗。一個(gè)管理處人力、財(cái)力、物力的浪費(fèi)假設(shè)能真正得到控制，該管理處盈利水平將得到極大改善。本錢控制原那么不能以降低效勞質(zhì)量和用戶滿意度作為代價(jià)，用戶滿意永遠(yuǎn)是最高原那么。三、管理處控制本錢主要措施科學(xué)安排維修資金的規(guī)那么和使用，保證政府物業(yè)維修、改造工程良性運(yùn)作。采用本錢倒算原那么，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。在執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行本錢否決制，即預(yù)算中未列工程堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)。同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛等有效手段，使本錢控制落實(shí)在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。劃小核算單位。費(fèi)用控制采用管理處各部門“內(nèi)部購(gòu)糧本”方式，確保資金正常運(yùn)作，并保持機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理開展后勁。通過節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)運(yùn)行能源費(fèi)用，減少政府行政支出。四、機(jī)關(guān)大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算表6.1管理費(fèi)支出測(cè)算表表6.2前期費(fèi)用收支測(cè)算表表6.3固定資產(chǎn)及開辦費(fèi)明細(xì)表表6.1管理費(fèi)支出測(cè)算表序號(hào)工程測(cè)算依據(jù)計(jì)算式(按月計(jì))月支出(元)年支出(元)一工資福利163,548.701,962,584.401主任、付主任2人5000+40009,000.00108,000.002部長(zhǎng)3人2500×37,500.0090,000.003工程師7人2000×714,000.00168,000.004維修員、管理員31人1000×3131,000.00372,000.005保安員29人800×2923,200.00278,400.00-56-56-保潔員26人600×2615,600.00187,200.007綠化工10人700×107,000.0084,000.008廚師2人800×21,600.0019,200.009福利費(fèi)工資總額的17.5%108900×17.5%19,057.50228,690.0010社會(huì)保險(xiǎn)及補(bǔ)貼深圳員工按工資總額的40.8%,招聘工按工資總額的30.8%20500×0.408+88400×0.30835,591.20427,094.40二辦公費(fèi)40,905.43490,865.161培訓(xùn)費(fèi)按每人35元/月35×1103,850.0046,200.002交通費(fèi)、差旅費(fèi)汽油400升/月，維修保管保險(xiǎn)2000元/月，差旅費(fèi)4000元/月400×3+2000+40007,200.0086,400.003通訊費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)10×150元/月，網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)400元/月，通訊補(bǔ)貼1700元150×10+400+17003,600.0043,200.004書報(bào)資料費(fèi)綜合測(cè)算10001,000.0012,000.005辦公用品、低值易耗品綜合測(cè)算30003,000.0036,000.006服裝費(fèi)管理員、維修人員、保潔員、綠化工平均冬裝1套，每套400元，夏、秋裝各2套，每套80元；保安員平均冬裝1套，每套250元，夏、秋裝各2套，每套80元，其它配備200元；廚師工作服2套，每套120元。服裝兩年更換一次。[〔400+80×2×2〕×79+〔250+80×2×2+200〕×29+〔120×2〕×2]/243,320.4239,845.04-57-57-社區(qū)文化及宣傳費(fèi)綜合測(cè)算40004,000.0048,000.008業(yè)務(wù)費(fèi)綜合測(cè)算40004,000.0048,000.009辦證費(fèi)按人均400元/年400×110/123,666.6744,000.0410辦公水電費(fèi)按每月用電4000千瓦·時(shí)，0.75元/千瓦·時(shí)，每月用水500噸，0.87元/噸4000×0.75+500×0.873,435.0041,220.0011物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件費(fèi)按兩年更換一次計(jì)算20000/〔2×12〕833.3410,000.0812宿舍租金綜合測(cè)算20002,000.0024,000.0013第三者責(zé)任險(xiǎn)綜合測(cè)算10001,000.0012,000.00三公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)58,988.33707,859.961消防設(shè)施保養(yǎng)按1元/平方米·年87000×1/127,250.0087,000.002電梯維保按700元/臺(tái)·月，年審按1000元/部·年700×16+1000×16/1212,533.33150,399.963供配電及照明系統(tǒng)保養(yǎng)上下壓柜、變壓器維保款18000元/年，發(fā)電機(jī)維?？?000元/年，風(fēng)機(jī)保養(yǎng)款8000元/年,電路開關(guān)改造維護(hù)款8000元/年，照明燈具更換款75000元/年(18000+5000+8000+8000+75000)/129,500.00114,000.004給排水系統(tǒng)保養(yǎng)綜合測(cè)算20002,000.0024,000.005空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)保養(yǎng)按3臺(tái)主機(jī),每臺(tái)維保款20000元/年20000×3/125,000.0060,000.006空調(diào)系統(tǒng)水質(zhì)處理按空調(diào)面積65000平方米，每平方米制冷量123瓦/平方米，水質(zhì)處理費(fèi)20元/噸65000×123/1000/3.517×2/3×20/122,525.0030,300.00-58-58-汽水交換器保養(yǎng)綜合測(cè)算25002,500.0030,000.008日常土建零星維修綜合測(cè)算80008,000.0096,000.009水池清洗費(fèi)按水池1360立方米，每年清洗2次，清洗費(fèi)3元/立方米1360×3×2/12680.008,160.0010停車場(chǎng)設(shè)備保養(yǎng)綜合測(cè)算20002,000.0024,000.0011停車場(chǎng)、道路保養(yǎng)費(fèi)綜合測(cè)算20002,000.0024,000.0012公共設(shè)施維護(hù)零星材料款綜合測(cè)算50005,000.0060,000.00四清潔綠化費(fèi)24,576.34294,916.081清潔材料款按人均消耗材料300元/人·月300×267,800.0093,600.002垃圾清運(yùn)費(fèi)按垃圾96噸/月，清運(yùn)費(fèi)29元/噸96×292,784.0033,408.003滅鼠滅蟑藥械本錢費(fèi)按規(guī)定4000元/年4000/12334.004,008.004化糞池清理按每個(gè)池2000元，每年清理2次2000×4×2/121,333.3416,000.085雨、污水井清理綜合測(cè)算10001,000.0012,000.006外墻清潔費(fèi)按每年1次,清潔費(fèi)1.5元/平方米[(138+27.28)×55.8×2+(153.6+27.28)×63.6×2+33.6×17.1×2]×1.5/125,325.0063,900.007綠化材料款按綠化面積30000平方米，材料款0.2元/平方米30000×0.26,000.0072,000.00五保安費(fèi)用2,573.3430,880.081保安器械維護(hù)更換費(fèi)按平均50元/人·月50×291,450.0017,400.002對(duì)講機(jī)管理費(fèi)按每部40元/月40×16640.007,680.003保安員人身保險(xiǎn)按200元/人·年200×29/12483.345,800.08-59-59-固定資產(chǎn)折舊及開辦費(fèi)攤銷詳見《固定資產(chǎn)及開辦費(fèi)明細(xì)表》822546/〔5×12〕13,709.10164,509.20七不可預(yù)見費(fèi)以上第一至六項(xiàng)總和的5%304301.24×5%15,215.06182,580.72八管理者酬金以上第一至七項(xiàng)總和的10%319516.30×10%31,951.63383,419.56九營(yíng)業(yè)稅金及附加收入的5.6%351467.93/0.944×5.6%20,849.79250,197.48合計(jì)372,317.724,467,812.64測(cè)算說明：1、本預(yù)算按建設(shè)部關(guān)于公共性效勞收費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成范圍的有關(guān)規(guī)定及C市市委市政府機(jī)關(guān)大院招標(biāo)文件指定效勞工程測(cè)算；2、本預(yù)算參照我們公司管理之相近寫字樓費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及C市市的有關(guān)規(guī)定、市場(chǎng)價(jià)測(cè)算；3、本預(yù)算所涉及的數(shù)據(jù)按正常年度及招標(biāo)文件提供資料測(cè)定；4、管理處收取的管理費(fèi)僅用于上述管理本錢工程；5、如果管理費(fèi)收支有盈余，盈余局部將轉(zhuǎn)入下一年度作為儲(chǔ)藏金。表6.2前期費(fèi)用收支測(cè)算表序號(hào)工程測(cè)算依據(jù)計(jì)算式金額一前期收入11--3月按標(biāo)書規(guī)定：中標(biāo)后每月30000元30000×390,000.0024月按標(biāo)書規(guī)定：入伙前一個(gè)月，按正常收入的50%收取87000×4.28×50%186,180.00小計(jì)276,180.00二前期支出-60-60-人員工資詳見第七章前期人員安排方案4000×8×3.5+1100×9×3+4000×4+800×21×2+5000×5×0.5+800×34231,000.002差旅費(fèi)公司派出人員往返25人次，每次1000元1000×2525,000.003住宿費(fèi)綜合測(cè)算1240012,400.004招聘培訓(xùn)費(fèi)招聘、培訓(xùn)34人，每人平均費(fèi)用800元800×3427,200.005業(yè)務(wù)費(fèi)綜合測(cè)算2000020,000.006辦公費(fèi)指前期的辦公費(fèi)用及資料印刷費(fèi)1000010,000.007開辦注冊(cè)費(fèi)綜合測(cè)算50005,000.00小計(jì)330,600.00三盈余-54,420.00說明：1、本表按前期介入方案及正常情況下測(cè)算所得2、前期的收支差額將作為開辦費(fèi)攤銷表6.3固定資產(chǎn)及開辦費(fèi)明細(xì)表工程數(shù)量測(cè)算公式金額工具臺(tái)鉆1部4000×14,000.00電焊機(jī)1部800×1800.00沖擊鉆1部1500×11,500.00手電鉆2部500×21,000.00切割機(jī)1臺(tái)1000×11,000.00-61-疏通機(jī)(-61-2臺(tái)2500+15004,000.00萬用表12個(gè)67×12800.00絕緣表2個(gè)500×21,000.00砂輪機(jī)1臺(tái)2000×12,000.00氣泵1臺(tái)2000×12,000.00升降工作臺(tái)1臺(tái)180000×1180,000.00鋁合金梯3部800+500+2001,500.00工衣柜12套(24個(gè))620×127,440.00材料架假設(shè)干10001,000.00木工工具3套300×3900.00空調(diào)作業(yè)工具一批20002,000.00管工作業(yè)工具一批10001,000.00機(jī)修作業(yè)工具一批50005,000.00電器作業(yè)工具一批80008,000.00材料備件一批50005,000.00個(gè)人工具24套200×244,800.00小計(jì)234,740.00辦公用品辦公桌椅柜26套桌椅14個(gè)柜子1000×26+800×1437,200.00其它辦公家具一批1000010,000.00-62-62-效勞器1臺(tái),計(jì)算機(jī)6臺(tái)10000+7800×656,800.00打印機(jī)3部3200×39,600.00機(jī)10部500×105,000.00對(duì)講機(jī)16部3000×1648,000.00復(fù)印機(jī)1部25000×125,000.00機(jī)1部5000×15,000.00保險(xiǎn)柜1個(gè)2000×12,000.00網(wǎng)絡(luò)用品一批20002,000.00小計(jì)200,600.00清潔用品室外垃圾桶30個(gè)167×305,000.00手推車1部200×1200.00洗地機(jī)1部15000×115,000.00吸水機(jī)1部15000×115,000.00高級(jí)拋光機(jī)1部7000×17,000.00吸塵器1部1