在復蘇中窺探美國房地產的投資機會

在復蘇中窺探美國房地產的投資機會自4月15日以來，全球投資市場的“黑天鵝”事件層出不窮，頗使人有眼花繚亂的感覺。先是黃金跳水，緊接著日經跳水，之后是貶值達半年之久的日元全面升值。但是，在所有的事件中，上周發(fā)生的日經225指數變化最具戲劇性，它在數小時之內下降了9.2%，創(chuàng)造了自2011年日本地震海嘯以來最強的一次回落紀錄。其后，在短暫復蘇后，日經繼續(xù)下跌，完成了一次完美的修正旅程。人人都知道日經走得過快、過高，急需一次修正回調。從歷史來看，10%的跌幅恰恰是經典的修正水平。但是，由于日經走得太遠，它至少還需要再跌7.2%的水平，才能觸到50日均線。市場對上述黑天鵝事件的解釋有多種。有一種觀點認為：日債波動是罪魁禍首。今年4月，十年期日債收益率僅有0.33%，但僅僅過了一個月，日債收益率就已經刺破了1%的紅線。自此之后，日經和日元開始全線潰退。但分析者認為，解釋日元現象，如果不對決定因素，即美聯儲的貨幣政策進行分析，注定會產生謬誤。我們必須承認，所有的事件，都與美聯儲退出QE這個假設有直接的關聯。而這種關聯深刻地反映出央行漸漸失去對經濟控制的事實。首先，自今年年初以來，只要美債跨入2.0%收益率這條紅線，市場就會產生很大的波動和調整。因為人們已經漸漸意識到，自金融危機之后，在央行出資購買債券的保護體系中，不分青紅皂白在股票市場采購的時代已經結束了。投資者似乎對美聯儲退出QE的猜測越來越肯定，并試圖通過蛛絲馬跡來判別具體時間。終于，上周美聯儲主席伯南克在美國國會作證期間透露，接下來的幾個月中，可能會削減貨幣寬松計劃，并暗示最快會從6月就開始陸續(xù)減少央行購買資產的數量。話音剛落，日經和日元就出現了異動。其次，市場參與者普遍認為，為了防范風險，美聯儲很有可能已經開始動手退出QE了。這造成了美債收益率在伯南克講話后第二日迅速提高，美元迅速得到弱化的事實，但這個發(fā)展方向，恰恰阻止了走弱的日元，而弱勢日元，又是日本經濟復蘇的關鍵。由此，日經跳水，日元在亞太交易市場率先升值的大戲正式拉開帷幕。但分析者同時認為，有鑒于仍然處于疲弱狀態(tài)中的世界經濟，即便扔掉QE這根“拐棍”，也足以使美聯儲夜不安眠。他們知道，過早退出，會使美元債券收益率迅速升高，如果配之以加息的動作過猛過快，會使全球經濟進入第二次衰退。最后，海量寬松貨幣環(huán)境中，美聯儲的職責已經發(fā)生改變，排在第一位的，已經由拯救經濟，變成了穩(wěn)定經濟。由此我們可以推斷，退出QE的過程中，以何種方式體現美聯儲管理經濟的藝術，同時也能促進美國以及全球經濟的穩(wěn)定，則是今后一段時間市場關注的熱點。因此，美聯儲正在尋找建立一種與市場全新的溝通機制，這個機制將對QE退出建立起穩(wěn)定的共識。但這種共識的建立過程顯得異常曲折。由于美元持續(xù)走強的環(huán)境已經漸漸成熟，美聯儲開始意識到，基于貨幣寬松的經濟刺激已經不再是萬能神藥，因此現在必須做出轉變。對于市場參與者來說，在轉變的過程中，以下兩個要素有必要得到考量。一是美聯儲在QE退出過程中，如何結束零利率環(huán)境？在退出QE的問題上，普通投資者將目光集中到了QE身上，但實際上，美聯儲的低利率政策，才是維持QE存在的真正基礎。只有QE和低利率環(huán)境這兩個機制共同結束之時，才能被視之為真正退出經濟刺激手段。從美聯儲的操作手段來看，如果就業(yè)數字漸漸向好，QE將會逐漸減少；如果失業(yè)率降到6.5%，美聯儲將著手結束零利率環(huán)境。從時間順序上來看，QE結束在前，零利率環(huán)境在后。市場參與者都明白，美債收益率的變化，是根據美聯儲未來的購買手段做出調整的，而并非當下的實際購買因素。所以，美聯儲必須要動腦子，向市場講清楚QE和零利率之間的關系，不使市場參與者認為，QE和零利率有絕對的互動關系。但做到這一點卻非常難。因為QE變，零利率環(huán)境肯定要變，這早已是市場的共識，而且兩者之間確實有聯動的關系。因此，越快斷掉兩者之間的聯系，就能越快地減少投資者對于零利率環(huán)境的依賴，但要在市場當中建立起這樣的認知，具有相當大的挑戰(zhàn)性。二是美聯儲自身的“智商超越”因素。眾所周知，美聯儲最痛恨的事情是被市場預期所裹挾。美聯儲總是會試圖用數據證明，只有他們對市場的判斷才是最正確的，他們的解釋也是最公正、最客觀、最合理的。正因此，在美聯儲縮減資產負債表的過程中，改變市場的預期，特別是使期貨市場的多空單比例符合美聯儲的預期，將是管理藝術的核心。而這個核心，如果在經濟穩(wěn)定發(fā)展，大宗商品走弱，國防預算被削減的環(huán)境中建立，就必須要防范經濟滑向通縮，防范投資者過于集中在風險較高的投資資產，才能使退出QE和低利率環(huán)境看上去如同美聯儲精心制定的政策機制。那么，在這個過程中，使美元得到走強，使美債收益率下降，將是美聯儲顯示對經濟仍還具有控制能力的選擇之一。當前世界經濟緩慢復蘇，墨西哥、印尼等新興經濟體經濟增長強勁，墨西哥正逐步縮小與“金磚國家”的差距。未來數年間，其經濟總量或將躋身全球前十位，成為推動全球經濟增長的重要力量。作為拉美第二大經濟體，近10年來，墨西哥政治穩(wěn)定，經濟平穩(wěn)增長。以2012年世界各國按美元計價的名義GDP總量來看，墨西哥的經濟規(guī)模已突破1萬億美元，排名世界第十四位。墨西哥的經濟總量與排名稍微靠前的澳大利亞和西班牙十分接近，僅比排名第九位和第十位的“金磚國家”俄羅斯和印度分別低37%和36%，加之其上升空間巨大，以至于高盛首席經濟學家奧尼爾一度宣稱，墨西哥將在2020年超越俄、印，躍居世界第七大經濟體。良好的發(fā)展前景使墨西哥近來吸引了一大批外國投資。日本日產汽車公司宣布向墨注資20億美元興建第三家汽車制造廠；美國可口可樂公司宣布今年將擴大投資10億美元；沃爾瑪公司也計劃在包括墨西哥在內的5個國家注資約16億美元。此外，希爾頓酒店集團、西班牙伊維爾德羅拉電力及三菱東京UFJ銀行也相繼公布了未來對墨西哥的投資計劃。靠近美國的地緣優(yōu)勢，使經濟界人士看好墨西哥的制造業(yè)發(fā)展前景，認為墨西哥制造業(yè)今后可能與“金磚國家”并駕齊驅。近20年來，墨西哥依靠北美自貿協定，加速提升了墨美一體化進程，推動了以對美出口為導向產業(yè)的大規(guī)模發(fā)展。目前，美國是墨西哥最大的貿易伙伴和投資來源國，對美出口也占據其出口總額的83%左右。美國市場上有16%的石油、24%的汽車及零部件、21%的電子產品、23%的化工產品均來自墨西哥。墨西哥是拉美第一大產油國，金、銀、銅、鉛、鋅等15種礦產品儲量位居世界前列，豐富的自然資源為該國日后經濟增長打下了堅實的基礎，而墨當局正積極推動的本國產業(yè)結構調整和升級，特別是在電力、石油、礦產、通信部門以及勞工、稅收體制等相關領域的一系列改革，將為墨西哥經濟可持續(xù)增長提供有力保障。近來，墨西哥還全力擴大參與“拉美太平洋聯盟”等地區(qū)一體化進程，力求在更大程度上實現貿易形式多元化。從長遠來看，蓬勃興起的航天航空、醫(yī)療器械、醫(yī)藥服務和軟件信息等戰(zhàn)略性新興產業(yè)，將成為墨西哥經濟的“新支撐點”。在就業(yè)市場改善、美聯儲持續(xù)壓低抵押貸款利率以及住房價值回升的驅動下，美國房地產市場的強勁復蘇正在發(fā)生。近幾個月公布的房地產相關數據，無論是新屋開工許可、存量房銷售以及房屋價格指數，還是“兩房”的持續(xù)盈利，主要房地產開發(fā)商的業(yè)績好轉，都表明從2008年次貸危機中掙扎已久的美國房地產市場已開始慢慢走上正軌，因此越來越多的投資者開始跟隨巴菲特“抄底”美國樓市。“自2010年以后美國房產市場開始回暖，我們明顯可以感覺到這兩年的生意好了許多?！币幻麑ｉT從事美國置業(yè)投資的專業(yè)人士告訴記者，“現在國內投資者在美購置房產主要集中在西部的加州和東部的紐約、佛羅里達以及得州的休斯敦等地區(qū)，這些地區(qū)的投資風險較低，回報相對穩(wěn)定?！薄坝捎谥苯淤徺I房地產涉及到法律法規(guī)、交易費用、維護費用、稅費、流動性等因素，我個人不建議國內投資者直接購買美國房產?！盉eaconAssetManagementLLP基金經理童紅學對記者表示，投資美國房產還有很多間接方式，如購買地產商股票、房產相關的ETF、房產信托投資基金REITs、以及其他形式如參與混合基金(CommingledFund)等。就美股中的房地產相關板塊而言，美國主要房地產開發(fā)商和大部分建材股已發(fā)生了較大幅度的上漲，童紅學建議投資者現階段要注意發(fā)掘產業(yè)鏈后端的投資機會，如與房產服務相關的公司。與此同時，當房地產市場從崩潰中反彈，市場的幸存者正受到更多資本的關注。對沖基金大鱷鮑爾森、索羅斯分別在一季度大量增持抵押貸款保險商股票。而以黑石集團為首的機構投資者正在金融危機中受災最嚴重的一些地區(qū)加速購買房產來建立租賃業(yè)務，其中的一些公司已經開始進入華爾街融資，并向公眾出售股票。美國主權財富基金研究所(SWFI)主席MichaelMaduell在接受采訪時表示，全球主權基金和公共基金將繼續(xù)分配資金到房地產、基建設施等實物資產中。美國的核心房地產領域，如紐約、洛杉磯的商用地產，也將吸引這些巨頭的資金進入，以追求更高的收益?！芭餐鳈嗷?%的房地產目標投資份額中，三分之一可能會被投資到美國市場，這項戰(zhàn)略投資計劃將在未來的幾年中實現?！比蜃畲蟮闹鳈嘭敻换稹餐y行投資管理公司(NBIM)發(fā)言人OysteinSjolie也對本報記者表示。不過，美國房地產市場的復蘇還需要持續(xù)很長一段