資產(chǎn)管理計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告模板

x資產(chǎn)管理有限公司x資管x號(hào)資產(chǎn)管理計(jì)劃項(xiàng)目投資類盡職調(diào)查報(bào)告（報(bào)告完成日期：20xx年3月20日）經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門：金融同業(yè)部聲明與保證我們?cè)诖寺暶髋c保證：本報(bào)告是按照x資產(chǎn)管理有限公司盡職調(diào)查工作指引和有關(guān)要求，根據(jù)項(xiàng)目方提供的和我們收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、整理和分析，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定資管計(jì)劃方案后完成的。報(bào)告全面反映了資管計(jì)劃及項(xiàng)目的關(guān)鍵信息，所作的結(jié)論均有可靠依據(jù)，不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏。我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。直接調(diào)查人簽字：年月日直接調(diào)查人簽字：年月日部門負(fù)責(zé)人簽字：年月日目錄 第一部分資管計(jì)劃要素 4第二部分交易結(jié)構(gòu)及交易文件 5一、 交易結(jié)構(gòu) 5二、交易相關(guān)合同及文件 5第三部分業(yè)務(wù)盡職調(diào)查 5一、融資企業(yè)概況 5第四部分?jǐn)M投項(xiàng)目介紹 7一、市場環(huán)境介紹 7二、項(xiàng)目概況 8三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)及配置 8四、項(xiàng)目投資估算及資金籌措、使用情況 9五、項(xiàng)目工程進(jìn)度情況 9第五部分風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施 10第六部分投資建議 10第七部分附件 10

第一部分資管計(jì)劃要素資管計(jì)劃要素表資管計(jì)劃名稱x資管x號(hào)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃資管計(jì)劃投向受讓河南x置業(yè)有限公司的特定資產(chǎn)收益權(quán)資管計(jì)劃類型通道資管計(jì)劃規(guī)模3億元資管計(jì)劃期限9個(gè)月資管計(jì)劃退出方式資管計(jì)劃募集期資管計(jì)劃募集方案資管計(jì)劃封閉期資管計(jì)劃開放日*預(yù)警線對(duì)于凈值可衡量項(xiàng)目*止損線對(duì)于凈值可衡量項(xiàng)目管理人x資產(chǎn)管理有限公司投資顧問托管人中國工商銀行股份有限公司河南省分行預(yù)期收益率5．5%公司收入0.1%投顧費(fèi)用1.4%托管費(fèi)0.2%其他相關(guān)費(fèi)用財(cái)務(wù)顧問費(fèi)0.3%項(xiàng)目經(jīng)理可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整資管計(jì)劃要素表第二部分交易結(jié)構(gòu)及交易文件交易結(jié)構(gòu)二、交易相關(guān)合同及文件x資管x號(hào)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃資產(chǎn)管理合同；特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與回購合同。第三部分業(yè)務(wù)盡職調(diào)查一、融資企業(yè)概況 x置業(yè)有限公司成立于2005年8月，注冊(cè)資金一億元，國家一級(jí)開發(fā)資質(zhì)。公司有一個(gè)開拓進(jìn)取的領(lǐng)導(dǎo)班子，有一支具有豐富房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)的員工隊(duì)伍，其中大專以上學(xué)歷及專業(yè)技術(shù)人員占員工總數(shù)的92%，高級(jí)工程師2名、國家注冊(cè)建筑師3名。公司以“營造城市居住新價(jià)值”為使命，以“精品出x，愛心進(jìn)萬家”的企業(yè)精神為己任，已發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、建材生產(chǎn)和物業(yè)管理為一體、產(chǎn)值超億元的多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集團(tuán)式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司本著“立足鄭州，輻射河南”的發(fā)展宗旨，力圖為中原人民打造精品人居工程。雄厚的資金實(shí)力、專業(yè)的開發(fā)能力以及先進(jìn)的企業(yè)經(jīng)營理念，使x置業(yè)在客戶及同行業(yè)中建立了優(yōu)秀的品牌形象與口碑，在社會(huì)上贏得了良好的聲譽(yù)，被評(píng)為x等。目前，x置業(yè)已成功開發(fā)了x項(xiàng)目位于新密市青屏廣場，全高層、總規(guī)劃建筑面積12.8萬平方米，配有大型停車場和私家花會(huì)所，總投資額3億元；公司于2006年開發(fā)建設(shè)的位于鄭州市淮河路與伏牛路口、總建筑面積12.7萬平方米的“x?鑫城”項(xiàng)目，占地93畝，總投資3.6億元，建筑主題以多層為主，小高層為輔，新加坡現(xiàn)代建筑風(fēng)格。公司2007年開發(fā)建設(shè)的“x?翰林居”項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)核心高端住宅區(qū)，與河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校，熱力頤和醫(yī)院、47中、海文實(shí)驗(yàn)幼兒園、宋慶齡基金會(huì)青少年活動(dòng)中心毗鄰，總占地163畝，總建筑面積14.28萬平方米，總投資4.6億元；公司位于隴海西路的“x?西苑”，總規(guī)劃建設(shè)面積6萬平方米，總投資2.1億元，目前已基本建成，已于2010年12月31日交付使用。2009年，位于鄭東新區(qū)CBD商業(yè)步行街15畝商業(yè)步行街，建筑面積5.3萬平方米，總投資2.5億元。建成后將成為河南省集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的多業(yè)態(tài)、全功能高端消費(fèi)場所。2010年，公司實(shí)現(xiàn)多盤齊呈的局面。其中，位于黃河?xùn)|路與金水東路交會(huì)處占地57畝、建設(shè)面積18萬平方米、總投資6.8億元的x?東棠項(xiàng)目，和位于中州大道與商鼎路的占地124畝、建筑面積44萬平方米、總投資12億元的x?翡翠城項(xiàng)目，將為鄭州帶來非同凡響的高端居住體驗(yàn)。另外，位于新密市未來大道與溱水路交叉口東南角占地225畝的x?金域藍(lán)灣項(xiàng)目地和平安路南段西側(cè)占地60畝的x?金域華府項(xiàng)目，均將改寫新密房地產(chǎn)市場的格局。2012年，x置業(yè)將繼續(xù)以高端的形象和高品質(zhì)的產(chǎn)品提升x置業(yè)的品牌競爭力和市場價(jià)值，為提升鄭州人居品質(zhì)而不懈努力。第四部分?jǐn)M投項(xiàng)目介紹一、市場環(huán)境介紹首先我們必須清楚的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場發(fā)展是受到多方面影響的，如果要分析房地產(chǎn)市場我們就需要知道哪些因素能夠影響房地產(chǎn)市場。第一：政策因素，即政策導(dǎo)向，國家貨幣政策是緊是松，市場導(dǎo)向是需要鼓勵(lì)外資吸收還是防止資金過熱，此因素直接影響土地供應(yīng)情況、銀行房貸情況第二：政府因素，即隱形因素。比如政府主導(dǎo)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。第三：投資導(dǎo)向，外資內(nèi)資投資方向，隨著人民幣升值，大量熱錢涌入國內(nèi)（可套取匯率差異），如普洱炒作、出租車牌照炒作、樓市炒作、黃金炒作皆屬此類第四：硬性市場需求，首次購房人群和二次購房人群（和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、文化導(dǎo)向、是否城市化人群流向有關(guān)系）即省會(huì)城市的首次購房需求量一定大于一般城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的二次購房量一定比欠發(fā)達(dá)城市需求量大。第五：非常規(guī)導(dǎo)向，如世博會(huì)、奧運(yùn)會(huì)，地鐵建設(shè)等刺激。房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣，將它歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一樣。所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項(xiàng)。1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析：是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含（1）地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析；（2）地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析。房地產(chǎn)市場分析可采用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果，而不必對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如沒能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測信息，也需作一些獨(dú)立預(yù)測。2、區(qū)位分析：是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容。它要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)；在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內(nèi)容。3、市場概況分析：它包含（1）對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)各類市場總的未來趨勢(shì)分析；（2）把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目。（3）找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。二、項(xiàng)目概況“x城”項(xiàng)目位于鄭州市管城區(qū)南三環(huán)和南四環(huán)之間，處于管城區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、航空港、龍湖鎮(zhèn)四大區(qū)域的中心位置，坐擁中州大道、鄭新快速路、宇通路三條交通要脈，東鄰十八里河，南鄰南水北調(diào)干渠，西鄰地鐵2號(hào)線，項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值突顯，交通景觀資源得天獨(dú)厚。小區(qū)通過總體布局和建筑單體的技術(shù)處理，建筑設(shè)計(jì)樣式新穎、市政設(shè)施、配套工程齊全，是適應(yīng)人們集居住、經(jīng)商、購物、休閑為一體較為理想的生活經(jīng)營場所。項(xiàng)目總占地超過3000畝，可建設(shè)用地超1000畝，規(guī)劃地上建面約260萬㎡，其中安置區(qū)建設(shè)用地約395畝，建筑面積為93萬㎡；商品房區(qū)建設(shè)用地約742畝，建筑面積達(dá)169萬㎡。項(xiàng)目規(guī)劃1所中學(xué)、4所小學(xué)、6所幼兒園，建面約14萬㎡。項(xiàng)目規(guī)模大，可發(fā)展多種物業(yè),復(fù)合度高，具有非常大的可塑空間，建成后可容納6萬人居住。三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)及配置該項(xiàng)目位于鄭州市管城回族區(qū)十八里河鎮(zhèn)區(qū)，距離城市各主要區(qū)域近、現(xiàn)狀通達(dá)便捷，距離主城區(qū)及發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)約10公里以內(nèi)；距離周邊發(fā)展重鎮(zhèn)龍湖鎮(zhèn)約14公里、航空城約26公里，項(xiàng)目距離三環(huán)最近約2.2公里，距離四環(huán)最近約1.5公里。一期項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)幢高層住宅樓，全部為框架結(jié)構(gòu)?？傮w設(shè)計(jì)以三房單位為主力戶型,四房單位為次主力戶型。項(xiàng)目一期占地面積約106742.42㎡，總建筑面積541293平方米，其中，住宅總建筑面積293023.27方米，商業(yè)建筑面積188482.08平方米。住宅總戶數(shù)2978戶，可容納居住人數(shù)11790人，綠地率30%,停車位3248輛；建設(shè)內(nèi)容包括：高層住宅樓、商業(yè)建筑、物業(yè)及其他附屬用房，小區(qū)內(nèi)的地面及綠化、室外水、電、氣配套設(shè)施等。該項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：保證多居室朝南；最大限度引入陽光，臥室采用低窗臺(tái)大玻璃，保證了良好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野；良好的自然通風(fēng)；廚房、衛(wèi)生間有足夠的使用面積和操作臺(tái)尺度；所有廚房均設(shè)集中排煙道，衛(wèi)生間設(shè)集中管井，避免管線明露；所有房間有足夠的采光窗地比。四、項(xiàng)目投資估算及資金籌措、使用情況“x城”一期項(xiàng)目計(jì)劃總投資330470萬元，其中：建筑安裝工程費(fèi)用229148.18萬元；土地出讓金52960萬元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8660萬元；前期開發(fā)費(fèi)14073.62萬元；稅金42153萬元。五、項(xiàng)目工程進(jìn)度情況“x城”一期項(xiàng)目共18棟高層，其中一期住宅2978套，建筑面積290573.6平方米。于2015年4月開始施工建設(shè)，2018年10月全部完工。截止目前，該項(xiàng)目一期西地塊2-11號(hào)、東地塊2-9號(hào)住宅樓工程正處于打地基階段,預(yù)計(jì)2016年6月將取得商品房預(yù)售許可證；2棟公租樓主體工程已封頂。(五)項(xiàng)目住宅銷售情況截止2016年2月29日，根據(jù)公司銷售部門提供的數(shù)據(jù)，住宅部分預(yù)售2978套已全部認(rèn)籌完畢。預(yù)計(jì)銷售收入255700萬元?！皒城”一期項(xiàng)目樓盤預(yù)售形勢(shì)較好，具體情況如下：項(xiàng)目一期可售房源2978套①一次性交全款110套，收款10049萬元;②住房公積金貸款購房1000套，總房款84849萬元,收到首付16969萬元，貸款額67880萬元；③商業(yè)銀行按揭貸款購房1868套，總房款160802萬元。按照住房均價(jià)88萬元/套，商業(yè)貸款比例70%計(jì)算，預(yù)收首付款40025萬元，預(yù)計(jì)按揭貸款120777萬元。第五部分風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施（1）市場風(fēng)險(xiǎn)若在投資期內(nèi)，國內(nèi)、國際宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生重大不確定性事件，導(dǎo)致目標(biāo)股份市值發(fā)生劇烈波動(dòng)進(jìn)而對(duì)資金安全產(chǎn)生影響。因此，我司應(yīng)提前確立并充分遵照既定的資金保障措置嚴(yán)格執(zhí)行，同時(shí)還應(yīng)充分時(shí)刻關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)上市公司造成的各種影響，將市場風(fēng)險(xiǎn)降至最低。（2）法律風(fēng)險(xiǎn)分析嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)辦理，并且由內(nèi)部合規(guī)部出具對(duì)相關(guān)合同、協(xié)議的審查意見。在簽訂協(xié)議的過程中，我部門將嚴(yán)格依據(jù)其意見審查法律文件、相關(guān)各方公司資料、內(nèi)部授權(quán)充分反映、完整履行法律程序。第六