超高層前介課件

超高層前介工作要點概述（重慶B11）（初稿）---編制人：8888二〇一九年十二月八日超高層前介---編制人：8888二〇一九年十二月八日1目錄/CONTENT一、前言概述

二、超高層概述

三、早期介入（設(shè)計招采階段）四、中期介入（施工安裝調(diào)試階段）五、后期介入（接管驗收、擬開業(yè)運營階段）

六、正式運營服務(wù)框架思路目錄/CONTENT一、前言概述二、超高層概述2萬物商企萬物商企WWSQ萬物商企萬物商企WWSQ301Part第一部分前言概述一、項目概述三、工作思路二、溝通方式01Part第一部分前言概述一、項目概述三、工作思路二、溝通4一、項目概述（待完善）項目位置重慶市渝中區(qū)化龍橋片區(qū)B11-1/02地塊建設(shè)單位萬科（重慶）房地產(chǎn)有限公司設(shè)計單位華東院監(jiān)理單位勘察單位施工總包中建三局機電總包景觀設(shè)計交通設(shè)計泛光照明幕墻設(shè)計幕墻施工樓高地下99F/地下3+1夾層總占地面積3.85W㎡

總建筑面積50.06

W㎡主塔樓高458m/副樓高181m容積率12建筑密度70.4%綠地率4.02%商業(yè)建面10.8W㎡辦公建面34.55

W㎡酒店2.53

W㎡地下停車位2694地上停車位66以下數(shù)據(jù)不含已竣工投入使用的一期（陽光金融中心），停車按每百平米公建面積0.7個車位配置一、項目概述（待完善）項目位置重慶市渝中區(qū)化龍橋片區(qū)B11-50706050403020101消化圖紙03現(xiàn)場察看；06會議研討07文件輸出04電話電郵05企業(yè)微信二、溝通方式02一對一溝通0706050403020101消化圖紙03現(xiàn)場察看；06會6三、工作思路一點以目標為核心點兩面團建、風控三三制三觀三效三商四維地產(chǎn)：質(zhì)量安全進度成本；物業(yè)：服務(wù)管理經(jīng)營品牌；四點：做亮糾偏防危處突五級創(chuàng)優(yōu)六六爻人機物環(huán)法測工作思路做好123和456三、工作思路一點以目標為核心點兩面團建、風控三三制三觀三效三702Part第二部分超高層概述一、超高層特點三、角色定位二、前介六個階段02Part第二部分超高層概述一、超高層特點三、角色定位二、8一、超高層特點高、大、多、新、精、特91、高：①建筑高度高：②社會關(guān)注和影響度高；③客戶要求高；④風荷載/地震不利影響度高；⑤安全管理、環(huán)境管理要求高；⑥機電管理要求高。2、大：體量大、人流、車流、物流量大；管線施工量巨大；3、多：多設(shè)施設(shè)備、多業(yè)態(tài)、多種類。。。；5、精：設(shè)備安裝精度、設(shè)備控制精度要求精確；4、新：新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、和工藝的運用；6、特：造型獨特、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、大跨度、大空間、多系統(tǒng)、高智能。。。THEFUTUREOF一、超高層特點高、大、多、新、精、特91、高：2、大：3二、前介六個階段1、設(shè)計階段的圖紙復(fù)核3、調(diào)試階段的設(shè)備運行4、代管階段的人員培訓(xùn)2、施工階段的現(xiàn)場跟進5、接管階段的問題整改6、運營階段的管理服務(wù)三二六一五四延遲符二、前介六個階段1、設(shè)計階段的圖紙復(fù)核3、調(diào)試階段的設(shè)備運行三、角色定位04管家角色接管驗收階段；02監(jiān)理角色安裝調(diào)試階段01顧問角色規(guī)劃設(shè)計階段；03服務(wù)角色：招商開業(yè)運營、配合出售/租、入駐與入??；角色定位延遲符三、角色定位04管家角色接管驗收階段；02監(jiān)理角色安裝調(diào)試階03Part第三部分、早期介入（設(shè)計階段）03Part第三部分、早期介入（設(shè)計階段）12⑧水、電、氣、暖、熱表安裝位置是否合理，抄表遠程自動抄否？②商業(yè)用房⑤地下車道凈高①物業(yè)服務(wù)中心辦公、功能用房、員工宿舍、衛(wèi)生間、職工業(yè)主娛樂活動室、保安用房、物料倉庫、環(huán)境工具用房等)④商業(yè)卸貨平臺、理貨區(qū)⑥貨運、垃圾運輸動線③各類垃圾站

⑦人、車流動線

一、綜合關(guān)注點1⑧水、電、氣、暖、熱表安裝位置是否合理，抄表遠程自動抄否？②1314

⑤智能充電樁設(shè)計，機動車車樁比為4：1或3：1；

快慢比（直流快充與交流慢充）為2：1

⑥智能反恐樁的設(shè)計

⑦配電房、空調(diào)機房按無人值班設(shè)計

⑧排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換

①消防按“臨時+永久”方式建造。能節(jié)能大量成本與時間（實例如：中國尊）！

②地下車庫每層設(shè)置保潔取水點3到4處

③保安巡更采用線上制

④外墻設(shè)計時，盡量減少外凸沿/臺，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等處不設(shè)凸沿/臺，不利清潔二、綜合關(guān)注點214⑤智能充電樁設(shè)計，機動車車樁比為4：1或3：1；快14第四部分幾點建議之一建議1消防救援窗的設(shè)置2

燃氣引出方式、路徑及安裝3

4

5

6消防逃生通道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片(防污漬，防涂鴉)是否存在日后需物業(yè)維護的紅線外綠地管養(yǎng)消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退色的油漆管(以減少高空作業(yè))路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽(方便日常維修、減少開支)。二、綜合關(guān)注點3第四部分幾點建議之一1消防救援窗的設(shè)置2燃15對重要線纜分布式光纖測溫系統(tǒng)（光纖呈蛇形纏繞在電纜上）漏電報警系統(tǒng)（設(shè)備漏電超過設(shè)定值，系統(tǒng)主機將自動報警）排風管道宜設(shè)計為不銹鋼材質(zhì)代替玻璃鋼材質(zhì)，建造成本略高了點，但日后減免了大量人力、物力成本及無止境維修問題，可一勞永逸重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，(以免發(fā)生局部損壞換整條管線、費時費錢)各種管井蓋（口）盡量不要設(shè)計和施工在路面中部廣場用磚宜用有透水、透氣、抗污、防滑型的010605020304二、綜合關(guān)注點4對重要線纜分布式光纖測溫系統(tǒng)（光纖呈蛇形纏繞在電纜上）漏電報161環(huán)保要求：甲級寫字樓需要有ISO14000認證，國際甲級寫字樓需要有ISO14000認證和國際LEED認證。帶語音提示的出口指示燈；方向可調(diào)的疏散指示燈（智能疏散系統(tǒng)可根據(jù)火警點位自動調(diào)整方向）能源管理認證ISO50001空調(diào)冷凝水回收（如：廣州西塔年回收9000噸），節(jié)約了水源及降低了水溫，也提高了冷水機組的能效。115432二、綜合關(guān)注點51環(huán)保要求：甲級寫字樓需要有ISO14000認證，國際甲級寫17①電梯在冬季防防煙囪效應(yīng)的措施，單梯防活塞效應(yīng)的措施②轎廂頂裝有自動平層鋰電池組，大大減少人工盤梯，減少客戶的報怨與投訴③轎廂頂裝有無冷凝水的空調(diào)④乘客入閘機后能自動派梯（閘機電梯聯(lián)動），每臺電梯在電梯廳能看到電梯所在位置及需等待時間（可視化/或3D動態(tài)）；中控室集成所有電梯的運行狀態(tài)及準確位置，接入BAS智慧電梯系統(tǒng)，最終接入IBMS系統(tǒng)。⑤所有電梯轎廂頂部均應(yīng)設(shè)置電梯字符疊加器，實現(xiàn)電梯視頻監(jiān)控同步顯示日期、時間、電梯的名稱、電梯所在樓層、上\下行狀態(tài)等信息、卡層故障報警等；⑥首層按鈕加大面積并獨立標色以區(qū)別其它按鈕。

三、電梯關(guān)注點①電梯在冬季防防煙囪效應(yīng)的措施，單梯防活塞效應(yīng)的措施②轎18①電梯系統(tǒng)：自動派梯（如：VIP專梯）、遠程控制、自動記錄運行系統(tǒng)故障參數(shù)、大廈搖擺檢測及保護、地震感應(yīng)及保護；②辦公候梯時間小于等于30秒③雙層轎廂采用轎廂互通救援，此方法可取消電梯井道逃生門的設(shè)計，減少建筑占用在面積，同時實現(xiàn)了電梯救援方式的多樣性④電梯門前的地面應(yīng)考慮適當?shù)钠露?，以防止水流入電梯井道；⑤公共樓層電梯廳是否設(shè)置地漏？

⑥

三、電梯關(guān)注點（續(xù)1）①電梯系統(tǒng)：自動派梯（如：VIP專梯）、遠程控制、自動記錄19四、供配電關(guān)注建議1：人工智能

配電房建議采用人工智能，監(jiān)控各電參數(shù)及故障報警等，每年可節(jié)省人力成本30萬元，還能避免人的不作為、不負責等操守與道德層面問題。。。建議2：預(yù)留智能集成系統(tǒng)端口建議3：配置機器人建議4：接入BAS智慧電力系統(tǒng)，最終

接入IBMS系統(tǒng)；四、供配電關(guān)注建議1：人工智能配電房建議采用人工智能四、供配電關(guān)注（續(xù)）四、供配電關(guān)注（續(xù)）五、給排水關(guān)注

建議一建議二

建議三

建議四

供電主泵管應(yīng)加對稱的水錘消除器。主管沿線敷設(shè)漏水高感應(yīng)定位檢測線XW1000

智慧雨水污水井，即安裝液位傳感器接入系統(tǒng)

戶外地面采用：仁創(chuàng)沙基透水磚，或生態(tài)綠水巖，通地氣，下雨不濕鞋（雨水過濾），下雪不結(jié)冰，給大地換上一層會呼吸的皮，緩解熱島效應(yīng)(實例：水立方、鳥巢、北奧11個場館、上海世博館地面)五、給排水關(guān)注建議一建議二建議三23五、給排水關(guān)注（續(xù)1）

1、水泵房控制柜設(shè)置是否與水泵隔離，是否設(shè)置清潔水源，是否有預(yù)防跑水設(shè)施，柜底高出地面20厘米以上。2、箱設(shè)高低水位聲光報警，信號聯(lián)至消防控制中心；水箱內(nèi)設(shè)不銹鋼檢修梯；水箱底做坡度、集水坑，底部設(shè)不小于100mm的排水管；設(shè)進人孔、通風孔，進人孔加蓋板，且可上鎖；進水控制閥門選用電動控制蝶閥。3、生活水池分為兩部分，中間設(shè)置聯(lián)通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水；到給水泵管道兩側(cè)裝閥門，閥門側(cè)裝活接。FEATURE04LoremIpsumissimplydummytextoftheprintingandtypesettingindustry.LoremIpsumhas.FEATURE05LoremIpsumissimplydummytextoftheprintingandtypesettingindustry.LoremIpsumhas.FEATURE06LoremIpsumissimplydummytextoftheprintingandtypesettingindustry.LoremIpsumhas.ABCDEF23五、給排水關(guān)注（續(xù)1）

1、水泵房控制柜設(shè)置是否與水泵隔六、中央空調(diào)關(guān)注建議一、

采用流量計費法對所有用戶（準確、公平、可靠、無糾紛）；智慧監(jiān)控、管理、能耗分析等接入IBMS系統(tǒng)。

建議二、

對冷卻泵、冷凍泵、循環(huán)水泵等采用聯(lián)合變頻法，采用冷卻塔變流量噴嘴、塔間均水器、風電比控制的組合節(jié)能。

建議三、

采用四管制空調(diào)系統(tǒng)。六、中央空調(diào)關(guān)注建議一、建議二、建議三、六、中央空調(diào)關(guān)注（續(xù)1）

01辦公區(qū)域設(shè)置二氧化碳檢測，空調(diào)機組檢測傳感器根據(jù)二氧化碳濃度控制新風進入量及回風排出量CONTENT02LoremIpsumissimplydummytextoftheprintingCONTENT03LoremIpsumissimplydummytextoftheprintingCONTENT04LoremIpsumissimplydummytextoftheprintingCONTENT05LoremIpsumissimplydummytextoftheprintingCONTENT06LoremIpsumissimplydummytextoftheprinting0203040506六、中央空調(diào)關(guān)注（續(xù)1）

01辦公區(qū)域設(shè)置二氧化碳檢測，空調(diào)25七、弱電智能化關(guān)注建議1：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)留冗余量，考慮到租戶進退租及裝修頻繁，主機感煙報警應(yīng)預(yù)留冗余20%的量建議2：入侵與照明智慧系統(tǒng)聯(lián)動，在非正常時間與區(qū)域有非法入侵人時，入侵系統(tǒng)監(jiān)測到時瞬時與智慧照明聯(lián)動打開現(xiàn)場附近區(qū)域的燈光，一來為便于保安監(jiān)視，二來起到震懾作用。建議3：重要區(qū)域加裝監(jiān)控攝像頭：如客服中心前臺、游池、收費出入口、發(fā)配電、智能機房、監(jiān)控中心等A類設(shè)備房等七、弱電智能化關(guān)注建議1：火災(zāi)自動報警系統(tǒng)留冗余量，考慮到租七、弱電智能化關(guān)注（續(xù)1）因線下系統(tǒng)監(jiān)管性不強、實時性差、隨意性遺漏性太嚴重、且形成的是信息孤島、獨立王國和世外桃園。若改為線上制則上述問題可全解決，并且對漏點能做到實時報警，對未按時巡查也有提示，在電子地圖上記錄。更重要的是巡查人員不會“任性”，因有天眼在上、芒刺在背。。。建議5：電子巡查系統(tǒng)采用在線線上制

不僅可以在系統(tǒng)終端機上尋車，還應(yīng)具備手機微信客戶端和手機APP移動尋車和尋位功能。建議7：反向?qū)ぼ囅到y(tǒng)增加手機尋車對進出車場的機動車輛，對車牌、駕駛者、車型三識別，徹底解決盜車現(xiàn)象。建議4：對機動車輛實行“三識別”

便于要發(fā)票報銷需求的客戶自助打印發(fā)票（前期用臨時人員引導(dǎo)，后取消人工）建議6：車場收費采用中央

收費系統(tǒng)和自助繳費七、弱電智能化關(guān)注（續(xù)1）因線下系統(tǒng)監(jiān)管性不強、實時性六、弱電智能化關(guān)注（續(xù)2）建議8：車庫、消防樓梯照明一律采用LED光源

車庫照明控制采用微波雷達感應(yīng)調(diào)光；消防樓梯采用微波雷達開關(guān)。建議9：物業(yè)重點用房加裝門禁如：客戶服務(wù)中心、財務(wù)室、智能機房、庫房等建議10：凡水池、水箱、集水井加設(shè)超高超低水位報警

并集成于智能機房內(nèi)，報警應(yīng)有視聽的聲與光及故障位置報警。

建議11：為便于寫字樓、商場、與酒店消防聯(lián)動，無線對講系統(tǒng)采用三加一模式

一為共用頻道上，三為專用頻道六、弱電智能化關(guān)注（續(xù)2）建議8：車庫、消防樓梯照明一律采用六、弱電智能化關(guān)注（續(xù)3）建議12：車輛出入口控制系統(tǒng)與視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)的兩聯(lián)動控制

當出入口控制系統(tǒng)發(fā)生非法入侵、非法讀卡、異常打門時，立即發(fā)出指令，聯(lián)動視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)調(diào)出現(xiàn)場的視頻圖像，供值班人員第一時間查看、分析、判斷等；該兩聯(lián)動系統(tǒng)最終集成于IBMS六、弱電智能化關(guān)注（續(xù)3）建議12：車輛出入口控制系統(tǒng)與視頻六、弱電智能化關(guān)注（續(xù)4）建議13：入侵報警系統(tǒng)與視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)及智能照明控制系統(tǒng)的三聯(lián)動控制；

報警主機采用通信接口，將報警信息、地址信號送至視頻安防監(jiān)控軟件，自動將報警點附件攝像機的畫面調(diào)出在主顯示屏上顯示并做永久錄像保存，錄像視屏作為不可修改及覆蓋的信息存儲，作為日后時間處理的依據(jù)；

同時，報警主機采用通信接口，將報警信息、地址信號送至智能照明控制系統(tǒng)主機，系統(tǒng)報警后，聯(lián)動打開現(xiàn)場附件區(qū)域的燈光，便于保安人員通過視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)察現(xiàn)場的畫面，同時能起到震懾作用。聯(lián)動系統(tǒng)最終集成于IBMS六、弱電智能化關(guān)注（續(xù)4）建議13：入侵報警系統(tǒng)與視頻安防監(jiān)六、弱電智能化（續(xù)5）建議14：人行出入口（如：門禁）控制系統(tǒng)、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、智能照明控制系統(tǒng)與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)（+排煙與新風）的四聯(lián)動控制

火警發(fā)出信號后，出入口控制系統(tǒng)解鎖所有樓層前室門禁以利于人員逃生；視頻系統(tǒng)將畫面切換至發(fā)生火警部位附近的攝像機以便于監(jiān)控中心查看險情；智能照明系統(tǒng)根據(jù)預(yù)設(shè)程序啟停相關(guān)照明設(shè)備。四聯(lián)動系統(tǒng)最終集成于IBMS六、弱電智能化（續(xù)5）建議14：人行出入口（如：門禁）控制系六、弱電智能化關(guān)注（續(xù)6）建議15：

建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、電力監(jiān)控及能源管理系統(tǒng)與視頻監(jiān)控系統(tǒng)的四聯(lián)動控制；

建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、電力監(jiān)控及能源管理系統(tǒng)收到設(shè)備或電力運行報警信號后，可直接在軟件界面上調(diào)用相關(guān)機房內(nèi)部的攝像機畫面以便于監(jiān)控中心查看；四聯(lián)動系統(tǒng)最終集成于IBMS六、弱電智能化關(guān)注（續(xù)6）建議15：建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、電力六、弱電智能化關(guān)注（續(xù)7）建議16：每戶預(yù)留一根線管到每層電纜井內(nèi)，以后租戶根據(jù)需要聯(lián)系有限電視公司申請開通。建議17：如果使用外網(wǎng)，將產(chǎn)生大量的電話費用。因此最經(jīng)濟的是使用內(nèi)部語音網(wǎng)絡(luò)。只要加設(shè)一套程控交換機即可建議18：配置一套比較強大的物聯(lián)網(wǎng)，連接門禁系統(tǒng)，停車場系統(tǒng)，信息發(fā)布系統(tǒng)，會議系統(tǒng)、報警系統(tǒng)實現(xiàn)各系統(tǒng)之間的聯(lián)動、收費等功能費用.投入極少，（只是一臺服務(wù)器）其余傳輸線纜為綜合布線電纜。有線電視系統(tǒng)01內(nèi)部語音0203內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)六、弱電智能化關(guān)注（續(xù)7）建議16：每戶預(yù)留一根線管到每層電建議19：設(shè)緊急求救按鈕

在敏感部位設(shè)置手動報警按鈕（比如財務(wù)室、公司前臺、業(yè)主單位預(yù)留接口；殘疾人衛(wèi)生間）固定時間段禁入?yún)^(qū)域，危險區(qū)域設(shè)置紅外探測裝置、電梯緊急報警系統(tǒng)與機房設(shè)備連接，隨時發(fā)現(xiàn)報警點，實現(xiàn)第一時間救助01建議20：設(shè)完整的會議系統(tǒng)（音視頻、遠程等）：可用于出租，年收能增加不少02建議21：信息發(fā)布系統(tǒng)：室內(nèi)可設(shè)中小型；室外可設(shè)大型、巨型，可發(fā)布廣告，增加一大筆收入。03建議22:背景音樂系統(tǒng)：設(shè)內(nèi)外部。外部方便廣場、戶外的活動、慶典。04六、弱電智能化關(guān)注（續(xù)8）建議19：設(shè)緊急求救按鈕01建議20：設(shè)完整的會議系統(tǒng)（音

建議23：在消火栓上安裝高精度水壓表、北斗定位等模塊。

安管員打開手機終端，整個項目樓盤成千上萬個消火栓的分布一目了然，無需再四處尋找。消火栓內(nèi)水壓也是清清楚楚，不會因無水而耽誤救援。業(yè)主/租戶通過手機APP掃描消防設(shè)施上二維碼，可獲取使用功能和方法，并可對損壞的消防設(shè)施發(fā)送報修信息。如果大樓發(fā)生火災(zāi)，手機APP也會自動發(fā)出警報，還會在屏幕上彈出逃生路線圖。六、弱電智能化關(guān)注（續(xù)9）建議23：在消火栓上安裝高精度水壓表、北斗定位等模塊。六、01建議24：采用高清彩色攝像頭監(jiān)控視頻采用彩色高清:2048x1536，300萬像素；球眼攝像機，360°寬視野全景監(jiān)控；全數(shù)字IP接口；智能照明隨動02建議25：地下停車場安充電樁對即將越來越普及的綠色環(huán)保電動汽車加裝：超大、大、中電流充電樁。“賣電”是有可觀收入。03建議26：大廈的綠色認證美國LEED認證鉑金級（最高級）04建議27：節(jié)能技術(shù)雨水收集利用系統(tǒng)、熱回收利用技術(shù)、渦輪式風力發(fā)電、地源熱泵等05建議28：光伏太陽能采用光伏太陽能板或管發(fā)電或供暖等06六、弱電智能化關(guān)注（續(xù)10）01建議24：采用高清彩色攝像頭監(jiān)控視頻采用彩色高清:37七、垃圾房關(guān)注點04應(yīng)考慮營業(yè)時間的不同，餐飲及娛樂區(qū)域需設(shè)計專用夜間通道、垃圾通道，并做好夜間分區(qū)隔斷的基礎(chǔ)工作05考慮到商場內(nèi)部將設(shè)置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場是否可設(shè)立各主力店及其他小商戶相對獨立的2--4個卸貨區(qū)域，卸貨區(qū)域應(yīng)接近各業(yè)態(tài)入口處，并與貨梯區(qū)、垃圾房組合設(shè)計，06適當增大垃圾房的面積，且一定要設(shè)計排風系統(tǒng)，特別是危險品垃圾房應(yīng)設(shè)置可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統(tǒng)，確保商業(yè)消費環(huán)境品質(zhì)。01垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場出入口，并兼顧貨梯及卸貨區(qū)，充分考慮垃圾運送通道應(yīng)注意當?shù)乩嚨母叨龋M量靠近主通道標高最高區(qū)域02垃圾房的配置（大小、分類、排氣、照明、排水、通風、干濕分離、消殺及清運03垃圾房應(yīng)區(qū)分設(shè)置綜合垃圾房、建材垃圾房和危險品垃圾房；垃圾房應(yīng)相對獨立，分設(shè)干、濕垃圾房，每組面積各不小于60㎡為宜37七、垃圾房關(guān)注點04應(yīng)考慮營業(yè)時間的不同，餐飲及娛樂區(qū)域38七、垃圾房關(guān)注點（續(xù)1）040506樓層垃圾桶安放位置宜在墻面地面刮1.3米*1.3米的環(huán)氧樹脂01020338七、垃圾房關(guān)注點（續(xù)1）040506樓層垃圾桶安放位置宜39八、照明關(guān)注點FEATURE06LoremIpsumissimplydummytextoftheprintingandtypesettingindustry.FEATURE03LoremIpsumissimplydummytextoftheprintingandtypesettingindustry.02地下層消防梯或樓層走道建議采用智能雷達感應(yīng)LED照明FEATURE05LoremIpsumissimplydummytextoftheprintingandtypesettingindustry.FEATURE04LoremIpsumissimplydummytextoftheprintingandtypesettingindustry.01智能照明CDEFBA39八、照明關(guān)注點FEATURE06FEATURE03040九、車庫關(guān)注點01車庫出入口的坡度及防滑設(shè)計，并盡量減小車輛行駛產(chǎn)生的噪音02地下車庫伸縮縫是最容易滲漏水的位置需特別重視03采光口：若規(guī)劃條件許可應(yīng)盡可能設(shè)車庫采光口減少白天照明及提升車庫通風效果。04收費口的坡度和彎度要小，帶下坡的需安裝減速帶05注意出入口的地面高低差，防止雨水倒灌；停車場坡道要有截水溝設(shè)計，至少要有兩道，最好上、中、下三道截水溝，排水溝的砌筑，應(yīng)采用混凝土砌筑。06車道地面增加指引方向形狀的減速帶，按出入方向分別按>>>>或<<<<紋路設(shè)置。ABCDEF40九、車庫關(guān)注點010203040506車道地面增加指引方41九、車庫關(guān)注點（續(xù)1）01為防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設(shè)備安全的考慮，建議將通往地下的電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時間內(nèi)也不致影響到電梯的運行安全。02車庫出入口道閘應(yīng)盡可能設(shè)置在水平路段位置，收費采用人工智能機器人；0304

0506ABCDEF41九、車庫關(guān)注點（續(xù)1）01為防止管道爆裂、損壞造成跑水，42十、洗手間關(guān)注點1應(yīng)考慮殘疾人坐廁；２、應(yīng)考慮蹲廁與坐廁配置比例。3、宜設(shè)排氣與通風管道；４、預(yù)留清潔水池與工具間。

５、洗手間水壓問題。FEATURE06LoremIpsumissimplydummytextoftheprintingandtypesettingindustryloremIpsum.15%30%45%60%75%42十、洗手間關(guān)注點1應(yīng)考慮殘疾人坐廁；２、應(yīng)考慮蹲廁與坐廁43十、洗手間關(guān)注點1應(yīng)考慮殘疾人坐廁；２、應(yīng)考慮蹲廁與坐廁配置比例。3、宜設(shè)排氣與通風管道；４、預(yù)留清潔水池與工具間。

５、洗手間水壓問題。FEATURE06LoremIpsumissimplydummytextoftheprintingandtypesettingindustryloremIpsum.15%30%45%60%75%43十、洗手間關(guān)注點1應(yīng)考慮殘疾人坐廁；２、應(yīng)考慮蹲廁與坐廁十一、商業(yè)關(guān)注點

01各主力店與商場通道接口處應(yīng)設(shè)置防盜卷簾，并且控制權(quán)在購物長廊一側(cè)02設(shè)計中應(yīng)考慮公共區(qū)域通道運營安全問題（如有：KTV場所），建議不采用玻璃等易碎材料做墻面。03貨物通道寬度不小于2.5米，應(yīng)設(shè)計位于大租戶的貨物倉庫附近，并與貨運電梯相聯(lián)通；04因影城、餐飲等租戶的營業(yè)時間與其它商場營業(yè)時間的不同，影城、大餐飲租戶應(yīng)設(shè)立單獨的顧客進出通道，以方便顧客在購物長廊關(guān)門后的進出，并貫通商場、機動車停車場、非機動車停車場，出入口可直接通往建筑體外。05由于貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達，由此對百貨、影院夜間的安防工作帶來了不便，為此建議對以上區(qū)域增加門禁設(shè)計06根據(jù)肯德基、麥當勞、必勝客的租賃條件要求，應(yīng)保證步行道主出入口處的店鋪面積不低于150平米，并在一二層增加樓梯設(shè)計或留口，具體位置需在施工時另行確定；ABCDEF十一、商業(yè)關(guān)注點

01各主力店與商場通道接口處應(yīng)設(shè)置防盜卷簾44十一、商業(yè)關(guān)注點（續(xù)1）

01零售和服務(wù)類商鋪面積一般為100㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為單間100㎡左右。所有商鋪、單元進深宜8米～16米，面寬8.4米，盡可能減少不符合設(shè)計要求的商鋪數(shù)量，降低招商難度；02商業(yè)道的人流主要以電動扶梯和觀光梯（如有）來組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在商業(yè)道的主入口10米左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間，也就是在樓板開洞的兩個梯應(yīng)靠洞口一側(cè)并平行布置.03商業(yè)管理用房不能因陋就簡，要盡量一次性滿足面積需求，合理設(shè)計功能布局，因為商管某種辦公條件代表了在當?shù)氐膶ν庑蜗蟆?4不宜將消防控制中心設(shè)置在一樓黃金臨街位置，應(yīng)改在其它低價值位置；05如果肯德基、麥當勞、必勝客等主力店獨立設(shè)計安裝VRV空調(diào)系統(tǒng)，裙樓屋頂應(yīng)提前預(yù)留“設(shè)備基礎(chǔ)”，滿足合同約定06建議步行道強、弱電、供水等管井應(yīng)于公共通道一并設(shè)計，并將管井開門面向通道。ABCDEF十一、商業(yè)關(guān)注點（續(xù)1）

01零售和服務(wù)類商鋪面積一般為1045十一、商業(yè)關(guān)注點

01中庭地面建議鋪裝獨立設(shè)計，明顯區(qū)別于其它區(qū)域：比如拼花、環(huán)形裝飾燈帶等。02天花板顏色不宜單調(diào),否則渲染不出商業(yè)氣氛.建議豐富顏色和建筑層次.03為了不影響商場形象及主入口的暢通，ATM機等設(shè)施應(yīng)避開主通道。040506ABCDEF十一、商業(yè)關(guān)注點

01中庭地面建議鋪裝獨立設(shè)計，明顯區(qū)別于其4607060504030201衛(wèi)生間不合適設(shè)置在黃金位置，應(yīng)設(shè)計在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應(yīng)設(shè)計在步行道與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)，而不能直接對步行道開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響，百貨一樓可以不設(shè)衛(wèi)生間；避免衛(wèi)生間設(shè)計于商鋪上方。

Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipiscingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.UtenimadLoremipsumdolorsitamet,consecteturadipiscingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.UtenimadLoremipsumdolorsitamet,consecteturadipiscingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.UtenimadLoremipsumdolorsitamet,consecteturadipiscingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.Utenimad十二、商業(yè)衛(wèi)生間關(guān)注點1衛(wèi)生間的面積70～100平方米，每處衛(wèi)生間蹲位；男廁不少于3個；女廁不少于6個；男衛(wèi)生間小便池不少于3個；公用洗手盆不少于3個。應(yīng)與主力店合用并作無障礙設(shè)計并應(yīng)考慮設(shè)母嬰室，以方便帶小孩的顧客使用07060504030201衛(wèi)生間不合適設(shè)置在黃金位置，應(yīng)設(shè)47十三、商業(yè)設(shè)計關(guān)注點

48應(yīng)給供電局設(shè)計預(yù)留（一般為10KV）開閉站的位置，并將開閉所與其它變電所規(guī)劃在同一層，以方便安裝施工及運行管理，節(jié)約投資；所有強弱電間門應(yīng)向外開；、各主力店、公寓樓設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)相互獨立，實現(xiàn)獨立計量管理建議不同業(yè)態(tài)的機電系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)相對獨立，避免造成運營后期界面分割困難，給設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)工作出現(xiàn)糾紛和扯皮；（商業(yè)、寫字樓、公寓等）相同業(yè)態(tài)的的變電所和制冷機房緊鄰設(shè)各自的變電所與制冷機房中間應(yīng)設(shè)置值班室，亦可同時照看運行，并設(shè)置值班用衛(wèi)生間。

為便于觀察配電室設(shè)備運行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔墻改為防暴玻璃窗所有廣告位、店招及相關(guān)照明的電源，建議在配電室內(nèi)設(shè)立獨立的配電箱/柜，采取集中控制方式，并接入樓宇自控系統(tǒng)（BA系統(tǒng)）；廣場LOGO建議由光控開關(guān)控制；為保證今后在實際使用中計量的準確及權(quán)屬的明確，建議對每塊廣告位進行獨立計量，最好能實現(xiàn)遠傳抄表；01020307060504十三、商業(yè)設(shè)計關(guān)注點

48應(yīng)給供電局設(shè)計預(yù)留（一般為10KV十三、商業(yè)設(shè)計關(guān)注點（續(xù)1）

49針對于暗槽內(nèi)的燈具，出于便于維修更換的考慮，建議采用“卡扣”式安裝；各燈箱廣告位應(yīng)獨立或分區(qū)域安裝計量電表；各商鋪的LOGO電源建議接入商鋪自己的配電箱；“滾軸式廣告燈箱”的設(shè)計、安裝，建議考慮今后維修的方便，盡量采用卡扣或裝飾螺絲的固定方式，避免使用打玻璃膠的方法，并且注意對封閉式燈箱散熱口的設(shè)計；預(yù)留ATM機所需的電源及數(shù)據(jù)接口。

閉路監(jiān)控系統(tǒng)預(yù)留2-3個回路，便于日后攝像點位的增加；充分考慮硬盤錄像的硬盤容量和存貯的格式，保證數(shù)據(jù)存儲30天的時間和圖像的連續(xù)；力爭主要部位（如地下停車場行車道、步行道各出入口、室內(nèi)鋼化玻璃門及室外建筑周邊）無布控死角。門禁系統(tǒng)采用聯(lián)網(wǎng)模式發(fā)卡及授權(quán)模式(在管理主機完成)，管理主機具備全部開啟門禁的功能。背景音樂的音源設(shè)備應(yīng)置于服務(wù)臺處，便于日常播放。若可能建議增設(shè)具備節(jié)目編輯、語音錄制及定時播放功能設(shè)備。01020307060504十三、商業(yè)設(shè)計關(guān)注點（續(xù)1）

49針對于暗槽內(nèi)的燈具，出于便十三、商業(yè)設(shè)計關(guān)注點（續(xù)2）

50做好地下各收費崗?fù)?、各設(shè)備值班室的語音和必要數(shù)據(jù)線路的設(shè)計復(fù)核商鋪裝修設(shè)計圖紙的水電氣的容量，滿足商鋪交付的條件。審核裝修材料的消防防火等級，滿足消防要求。餐飲商鋪的廚房間隔墻體需砌筑至棚頂；不能設(shè)傳菜口；廚房與就餐區(qū)需采用防火門；排油煙罩有擋火板；廚房頂棚預(yù)留檢修口，具備油煙凈化器及管道的清洗條件0

00001020307060504十三、商業(yè)設(shè)計關(guān)注點（續(xù)2）

50做好地下各收費崗?fù)?、各設(shè)備十四、商業(yè)空調(diào)給排水關(guān)注點

51各機電設(shè)備、強弱電管線上方盡量避免設(shè)計各種給排水、消防等水管路，如實在無法避免，應(yīng)采取防護措施；為便于今后實際運營中對日常能耗進行統(tǒng)計、管理，各機房需增加水電計量表。例如：制冷機房、水泵房等；特別關(guān)注不同業(yè)態(tài)獨立計量。餐飲較多的樓層或顧客相對較為密集的區(qū)域建議空調(diào)風口數(shù)量及冷量要明顯高于其他層，以保證實際的使用；由于各區(qū)域冷熱需求不同，應(yīng)設(shè)計可有效的調(diào)節(jié)閥。各主力店與商管管轄的制冷機房設(shè)備需分別獨立設(shè)計，避免能源費用分攤的困難。

組合式空調(diào)柜機的供回水管道過濾器兩側(cè)應(yīng)設(shè)置閥門及壓力表，供回水管道上應(yīng)有溫度計及泄水閥門應(yīng)對商鋪及步行道公共區(qū)域的冷熱負荷指標進行復(fù)核，滿足機電設(shè)計標準的要求，火鍋類商鋪的冷負荷適當增加。屋面的冷卻水塔、膨脹水箱、供水管道在最低點應(yīng)設(shè)置泄水閥門，防止冬季凍裂。冷卻水塔的底部應(yīng)有1.5m的高度空間，便于冷卻塔底部泄水閥門的調(diào)整等日常操作。做好閥、表冬季的防凍裂措施01020307060504十四、商業(yè)空調(diào)給排水關(guān)注點

51各機電設(shè)備、強弱電管線上方盡十四、商業(yè)空調(diào)給排水關(guān)注點

52餐飲商鋪的廚房排污管道應(yīng)設(shè)置二級隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池設(shè)施的，在底部應(yīng)設(shè)置排污閥門。若集水池與衛(wèi)生間相連，應(yīng)考慮加裝隔物網(wǎng)，防止污水泵吸水口的堵塞。垃圾房應(yīng)采用地溝排水并設(shè)有濾渣池，不建議采用地漏。餐飲后廚排污管道和生活排污管道要分開，避免混用導(dǎo)致油垢堵塞生活排水管道。消防末端試水點的位置應(yīng)考慮便于日后的消防檢測、測試及噴淋頭爆碎時的應(yīng)對，避免放置在無排水管道的位置及經(jīng)營區(qū)域內(nèi)。

00001020307060504十四、商業(yè)空調(diào)給排水關(guān)注點

52餐飲商鋪的廚房排污管道應(yīng)設(shè)置53十五、商業(yè)綜合關(guān)注點

01貨梯門套應(yīng)設(shè)計美觀、經(jīng)久耐用材料裝飾02采光天棚應(yīng)預(yù)留最低4～6個電動提升裝置，同時采光天棚應(yīng)進行節(jié)能設(shè)計，必須設(shè)置電動遮陽裝置。03電動扶梯背部裝修采用發(fā)光軟膜造成維護困難，需改進。04屋面的空調(diào)機房及消防穩(wěn)壓間應(yīng)考慮冬季取暖設(shè)施，避免設(shè)備及管道凍傷。05外廣場要設(shè)計用于地磚沖刷和綠化灌溉的取水管道，并且要考慮管道內(nèi)的存水泄放，避免冬季凍裂管網(wǎng)。06外廣場預(yù)留的景觀電源，安裝位置要考慮廣場的整體美觀、適用、安全。同時還要考慮防水的處理工藝。FEDCBA53十五、商業(yè)綜合關(guān)注點

01貨梯門套應(yīng)設(shè)計美觀、經(jīng)久耐用材０4Part第四部分、中期介入（施工安裝調(diào)試階段）０4Part第四部分、中期介入54五官法1看2聽3聞5測4摸第四部分、中期介入（施工安裝調(diào)試階段）一、巡查方法---“五官法”2023/9/255注：做好記錄！?破裂、斷線；?變形（膨脹、收縮、彎曲)；?松動；?漏（油、水、氣)；?污穢；?腐蝕、銹蝕；?磨損；?變色（燒焦、硅膠變色、油變黑；?冒煙；?產(chǎn)生火花。。。。。。五官法1看2聽3聞5測4摸第四部分、中期介入（施工安裝調(diào)試階56一、商業(yè)外立面關(guān)注點：

04關(guān)注商業(yè)綜合體夜間整體商業(yè)氛圍和泛光效果，泛光和照明明暗結(jié)合，泛光色彩應(yīng)合理搭配；“商業(yè)廣場”及主力店店招的泛光及照明應(yīng)明亮鮮明，增強遠視效果；05廣告位的照明應(yīng)盡量采用以外置照明（金鹵投光燈）為主，內(nèi)部襯托照明為輔的設(shè)計。06外墻廣告位需根據(jù)外立面的高度及長度進行總體的確定，寬度與高度比宜為1：1.618黃金比例，面積宜大于30平米；01商業(yè)裙樓及塔樓墻體顏色不宜過暗，應(yīng)關(guān)注裙樓的晝夜色彩感，增強商業(yè)經(jīng)營氣氛；02隱藏式LED的燈光顏色要求不應(yīng)過暗、過冷；大型LED面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設(shè)計，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時應(yīng)考慮LED的維護保養(yǎng)以及防水的需求；03外立面廣告位內(nèi)側(cè)應(yīng)設(shè)置檢修口，方便維護56一、商業(yè)外立面關(guān)注點：

04關(guān)注商業(yè)綜合體夜間整體商業(yè)氛57一、商業(yè)外立面關(guān)注點：

04050601主店面在今后的經(jīng)營中將有許多的促銷、展示等活動，屆時將需要懸掛一些條幅，為此建議，在商業(yè)樓體部分的結(jié)構(gòu)面上預(yù)埋不銹鋼掛環(huán)，供其使用；020357一、商業(yè)外立面關(guān)注點：

04050601主店面在今后的經(jīng)0807060504030201設(shè)備吊裝、電纜吊運、工廠化預(yù)制、電梯安裝、空調(diào)機組等專項技術(shù)；關(guān)鍵區(qū)噴淋、超靜音機組、電氣智能控制、能源組合、泛光照明等施工技術(shù)綜合管線布置、空調(diào)系統(tǒng)調(diào)試、轉(zhuǎn)動設(shè)備消聲減震技術(shù)冷卻塔浮動地臺施工技術(shù)、超高層管道試壓、沖洗技術(shù)；超大重設(shè)備垂直吊裝運輸措施狹長豎井管道施工技術(shù)；橢圓核心筒弧形機電管線施工技術(shù)機電總承包對各專業(yè)的協(xié)調(diào)管理要點機房、中庭、塔冠區(qū)域關(guān)鍵部位的施工二、施工中宜重點關(guān)注或可能要關(guān)注的0807060504030201設(shè)備吊裝、電纜吊運、工廠化預(yù)580807060504030201鋼結(jié)構(gòu)吊裝技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)法蘭連接質(zhì)控、復(fù)雜荷載變形精控與綜監(jiān)；設(shè)備及管網(wǎng)消聲減振降噪及水錘效應(yīng)消除；塔樓施工及臨時消防用水專項方案使用三維加速度傳感器及記錄儀調(diào)試電梯舒適度鋼結(jié)構(gòu)深化設(shè)計、施工仿真、機電安裝BIM技術(shù)；二、施工中宜重點關(guān)注或可能要關(guān)注的塔樓外裝飾懸挑施工平臺施工技術(shù)生活給水接力供水系統(tǒng)調(diào)試空調(diào)水系統(tǒng)水力平衡調(diào)試；空調(diào)水系統(tǒng)沖洗技術(shù)0807060504030201鋼結(jié)構(gòu)吊裝技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)法蘭連590807060504030201參與寫字樓和公寓戶型討論會參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關(guān)建議。沉淀池、隔油池、化糞池；消能池立管輔助等電位聯(lián)結(jié)弧形消防栓箱安裝淋浴衛(wèi)生間的等電位屋面風機、電機的防雨罩中央能源管理系統(tǒng)(CPMS)獨、立于樓宇自控系統(tǒng)（BS）二、施工中宜重點關(guān)注或可能要關(guān)注的0807060504030201參與寫字樓和公寓戶型討論會參600807060504030201屋面管道過橋垂直面管道排列空調(diào)風管、供回水管、冷凝水管、熱水管等保溫厚度及預(yù)留合適的保溫空間各類管名稱、標識、箭頭、顏色、編號6商業(yè)工程用房宜靠近中央空調(diào)和變配電室附件設(shè)置，以方便設(shè)備值班，避免重復(fù)配置設(shè)備運行值班用房78浮筑減振施工二、施工中宜重點關(guān)注或可能要關(guān)注的0807060504030201屋面管道過橋垂直面管道排列空61給排水設(shè)備設(shè)施施工關(guān)注點a)根據(jù)供水管網(wǎng)壓力各供水區(qū)域的末端管網(wǎng)上加裝自動排氣閥，從而避免管網(wǎng)在停水后或初次供水因管內(nèi)存氣問題導(dǎo)致管網(wǎng)破裂。b)凡是以水為工作介質(zhì)的設(shè)備如：空調(diào)水冷機組、空氣處理機、新風機、熱交換器、發(fā)電機、水泵、減壓閥、應(yīng)考慮在設(shè)備四周安裝排水裝置并通往集水井或排水地漏。c)為保證二次供水設(shè)備使用安全及環(huán)保需求減少對用戶影響，供水設(shè)備需加裝安全報警系統(tǒng)，設(shè)備的安裝方面需對環(huán)保噪音問題加以考慮。d)在供水管網(wǎng)架空敷設(shè)時，必須考慮管網(wǎng)管碼固定力度、管網(wǎng)壓力、伸縮承受極限以及有效的管網(wǎng)減震裝置，為此在管網(wǎng)的管碼安裝時要考慮管碼厚度及密集度，管網(wǎng)在主要受壓位加裝減壓伸縮節(jié)。e)管網(wǎng)埋地施工，時有管網(wǎng)上下的填埋物為磚石且松軟，導(dǎo)致一段時間后地面下沉?xí)r，管路受硬力作用，水管爆裂的情況出現(xiàn)，最適宜的管線埋地方式是采用預(yù)設(shè)溝渠埋設(shè)方式。f)各種排水管路須加設(shè)存水彎，地面地漏須采用防臭地漏，并做好防水處理。g)根據(jù)用水性質(zhì)和水價的不同，應(yīng)分別辦理不同用水水表用戶手續(xù)。h)水池液位顯示觀測窗的設(shè)計。i)水池及集水井滿水或者缺水報警裝置的設(shè)置。j)樓層水管井房每隔3層設(shè)置一個清潔用水龍頭。車場安裝用水龍頭須安裝在集水井或排水溝處。k)專用電氣設(shè)備房內(nèi)嚴禁有水管經(jīng)過；母線槽和電纜線槽上方不應(yīng)有水管經(jīng)過。l)汽車通道上的各種給排水管，須設(shè)計防護設(shè)施，安裝位置比較矮的明裝消防噴淋頭，須加設(shè)專用防護罩進行保護。m)各類供給排水管路需有明顯的用途及流向標識。n)管路閥門及Y格的安裝，需根據(jù)現(xiàn)場合理安裝方位及角度，注意設(shè)備設(shè)施檢修位置、管道檢修孔的預(yù)留，方便日后設(shè)備的檢修保養(yǎng)等。o)在樓宇天面安裝水嘴、便于以后天面及外墻清洗。給排水設(shè)備設(shè)施施工關(guān)注點a)根據(jù)供水管網(wǎng)壓力各供水區(qū)域的末62供配電施工關(guān)注點a)商業(yè)專變變壓器低壓側(cè)開關(guān)設(shè)置延時失壓保護裝置，確保瞬間斷電后快速來電。b)明確發(fā)電備電系統(tǒng)供應(yīng)范圍，確保消防電梯、消防照明、消防動力用電、安防、消防監(jiān)控中心、生活供水納入供應(yīng)范圍。c)所有隱蔽施工的主要線纜，必須有標識，以防在道路施工等操作時破損壞。d)各供電回路都需安裝計量電表事宜，方便成本控制與費用分攤。e)要求用戶單元內(nèi)設(shè)置漏電總開關(guān)，所有用電回路都必須通過漏電開關(guān)，確保用戶相互不受漏電影響停電。f)發(fā)電機房內(nèi)的消防設(shè)施，如屬消防水噴淋系統(tǒng)的，則要求選用玻璃球爆破溫度在93°C以上的噴淋頭。g)天面、設(shè)備層、廣場四周等主要公共區(qū)域，應(yīng)設(shè)計有供維修、清潔或主辦活動臨時用電的電源開關(guān)箱或插座。h)各類線管線槽穿墻及過樓板時，應(yīng)進行規(guī)范的防火、防水、防老鼠的封堵。i)供配電柜（箱）在正式交接啟用前，必須做好全面開荒及保養(yǎng)工作，防止出現(xiàn)母排、電纜連接缺少螺絲、螺絲規(guī)格不一、螺絲緊固不牢、柜內(nèi)金屬垃圾不清理的情況存在，確保用電安全j)設(shè)備管井房的照明開關(guān)應(yīng)設(shè)置于設(shè)備管井房內(nèi)，公共區(qū)域的空調(diào)調(diào)節(jié)開關(guān)應(yīng)設(shè)置于公共區(qū)域空調(diào)供應(yīng)范圍內(nèi)。供配電施工關(guān)注點a)商業(yè)專變變壓器低壓側(cè)開關(guān)設(shè)置延時失壓63建筑裝修施工關(guān)注點a)在電梯廳井道口裝修時有個高度差，在樓層的主要機房、強電井設(shè)置檔水坎等，這些小措施能有效減少水害損失；b)設(shè)置在地下的高低壓配電房、空調(diào)機房門口在裝修時也應(yīng)做好相應(yīng)防范措施。同時為防止管道爆裂的水害影響用電部分，上述所有管網(wǎng)不得在強弱電管井房內(nèi)通過。c)幕墻施工防漏水施工。d)設(shè)計燈具時，不能一味追求美感，應(yīng)結(jié)合管理成本，采用節(jié)能的、壽命長的、維修方便的燈具，在此基礎(chǔ)上盡量選擇高檔次、有特色的燈具。e)商業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的物業(yè)，需設(shè)置專用通道或?qū)Ｓ秒娞?，專用電梯則無需?？控撘粚?，直接到負二及以下的樓層，做好商業(yè)與住戶或?qū)懽謽寝k公單元的安全隔離防范工作。f)在各出入口必須設(shè)計考慮施工人員及員工進出通道與車輛或正常行人出入口分隔設(shè)計的方式g)車場車位超過400個以上的項目應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)采用進出口雙車道設(shè)計。每增加500-700個車位的需多增設(shè)一組進出車道。h)車場照明設(shè)計施工時一定要作合理的考慮，施工圖必須明確標注安裝方式，采用在天花管線下方下吊支撐安裝的方式，并多分幾路進行控制，同一排照明宜間隔分成2-3路電源控制。i)通向園區(qū)室外的樓梯通道設(shè)計，需才出口處設(shè)置遮雨設(shè)施，并上下都設(shè)置截水溝，裝飾墻面宜采用墻磚或外墻涂料。j)首層大堂、高空天花內(nèi)須設(shè)計安裝可靠支撐和維修通道。k)在設(shè)計時考慮將機房與天面層架空，機房設(shè)備做相應(yīng)的隔音措施，減少噪音影響頂層住戶。l)天面、衛(wèi)生間等場地必須進行防水施工處理，并做不少于24小時以上的防水檢漏實驗。m)埋地埋墻水管，在水管施工完工后及裝修全部完工通水前，必須進行打壓測試。建筑裝修施工關(guān)注點a)在電梯廳井道口裝修時有個高度差，在樓64弱電部分語音系統(tǒng)的綜合布線要有干線子系統(tǒng)，避免公司內(nèi)、外部電話、網(wǎng)絡(luò)等無法通過布線拓鋪到廣場各樓層及地下室各設(shè)備用房（變電所、消防控制中心、物管用房、一層服務(wù)臺），造成后期管理上的不便。跟進消防、樓控系統(tǒng)控制模塊的安裝位置、型號、數(shù)量、控制回路等，繪制線路圖，為日后的維護打下堅實的基礎(chǔ)。門禁系統(tǒng)控制軟件能夠一次性開啟所有的門，確保在突發(fā)事件下的緊急處置。暖通部分1、商鋪自行安裝的分體空調(diào)（若準許）的冷凝水管接入生活排水管道的保溫處理。2、冷卻水塔、補水水箱的浮球閥是否調(diào)整正確，避免用水的浪費。3、室內(nèi)空調(diào)吊機的供回水管道及冷凝水排放管道的保溫處理。通排風部分1、通往室外的各種管道無倒坡現(xiàn)象且密閉狀態(tài)良好，避免雨水順管道倒灌入室內(nèi)。2、防火、防煙調(diào)節(jié)閥按設(shè)計安裝，避免遺漏和調(diào)節(jié)閥位于無法維護的位置。3、屋面各種風機的出風方向正確、無異常聲響；4、防排煙風機低速和高速切換及運轉(zhuǎn)正常；5、油煙凈化器的高壓模塊正常工作、排油煙風機皮帶工作正常。弱電部分65消防部分1、記錄噴淋每一個回路蝶閥和末端泄水口的位置，避免出現(xiàn)噴淋泡爆裂溢水時不能及時關(guān)閉閥門的情況發(fā)生。2、跟進消防水炮的安裝與調(diào)試，確保水炮功能的實現(xiàn)（日常檢測比較困難）。3、跟進商鋪裝修時防火卷簾周邊的施工，嚴禁拆改和阻隔。電梯部分a、關(guān)注垂直梯的運行是否平穩(wěn)、無異常聲音，重點檢測安全部件的動作是否準確。b、關(guān)注扶梯的梯階是否晃動、刮碰兩邊的側(cè)板。c、跟進電梯調(diào)試的配重試驗，確保電梯滿載的正常運行。e、跟進變頻扶梯一次運行周期的梯階數(shù)量，確保顧客運送到位。1、對各種通排風設(shè)備的控制箱體進行編號；2、對各配電箱的控制回路接線螺絲進行緊固；調(diào)整熱保護繼電器的電流值；控制回路的控制功能可靠（消防排煙風機的高速與低速）。3、檢查風機的葉輪旋轉(zhuǎn)方向，保證出風正確，風機工作無異常聲音，如：無葉輪掃鏜現(xiàn)象。4、檢查消防排煙風機是否具備消防聯(lián)動功能。5、檢查排風管道上的防火閥開閉位置及動作情況。消防部分1、對各種通排風設(shè)備的控制箱體進行編號；66變電運行變電所在正式送電之前：1、檢查各種柜體及儀表的外觀是否完好；2、檢查地溝及墻體是否殘留孔洞；3、檢查地溝是否有存水和雜物；4、檢查母線、各接線端子螺絲是否緊固；5、變壓器及柜體等是否可靠接地；6、檢查補償柜內(nèi)的電容外觀是否完好；7、檢查模擬顯示屏線路與實際線路是否符合；8、檢查安全操作工具及警示標識是否齊全。變電所在正式送電之后：1、檢查各種儀表的數(shù)據(jù)顯示是否正確。2、檢查母線及各接線端子是否發(fā)熱，是否有異常聲音。3、檢查無功補償電容柜自動投切是否正常。4、檢查低壓抽屜柜的脫扣器電流整定值是否正確。5、檢查變壓器的冷卻風扇是否工作且投切自如。6、地面的絕緣地膠鋪裝是否平整且便于地溝的檢查；

擋鼠板是否已經(jīng)安裝；7、消防滅火器是否配置齊全。當站內(nèi)某一母線出現(xiàn)由于該母線連接的設(shè)備事故引起失壓時，需迅速將連接在該母線的所有斷路器切斷。變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成（包括因施工需要回路臨時停電的再送電）。依據(jù)現(xiàn)場實際情況，編制變電所倒閘操作、絕緣測試、高壓驗電等項的操作規(guī)程，規(guī)范上墻；標注低壓側(cè)各回路負荷的性質(zhì)，保證消防電源等設(shè)備穩(wěn)定供電。通排風系統(tǒng)調(diào)試變電運行當站內(nèi)某一母線出現(xiàn)由于該母線連接的設(shè)備事故引起失壓時67給排水系統(tǒng)調(diào)試給水系統(tǒng)1、對給水系統(tǒng)的外管網(wǎng)及內(nèi)網(wǎng)各回路計量水表進行登記，并記錄表底數(shù)，屬租戶使用的，需簽字確認。2、對內(nèi)管網(wǎng)的閘閥或法蘭進行檢查，對跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時處理。3、對止回閥、浮球閥、液位控制器進行檢查，保證動作可靠。4、檢查生活水泵房電機、控制柜無異常氣味，控制柜的電壓表、電流表、供水壓力表指示正常。5、生活水泵房配置的空調(diào)、紫外線消毒燈等設(shè)備是否工作正常。6、水錘效應(yīng)消除結(jié)果？7、開業(yè)前，完成生活水箱及管道的清洗和衛(wèi)生防疫，取得衛(wèi)生許可證。排水系統(tǒng)1、對室外的污水井、雨水井、排水地溝及隔油池等進行檢查，對施工時的殘留雜物進行清掏；2、對地下各污水井的排污泵進行檢查，調(diào)整浮漂位置，確保高低液位動作可靠；3、檢查屋面的虹吸雨排是否堵塞，及時清理；4、對步行街的衛(wèi)生間的設(shè)備設(shè)施進行檢查；5、保證開業(yè)后的使用；6、開業(yè)前，需取得排污許可證給排水系統(tǒng)調(diào)試68空調(diào)系統(tǒng)調(diào)試制冷機組1、空調(diào)機組的外觀檢查，是否有漏油、漏氣的現(xiàn)象；2、開機和停機的邏輯控制回路動作正確，各傳感器工作正常，保證設(shè)備運行的邏輯保護，避免設(shè)備的損壞；3、設(shè)備開啟后的各項運行參數(shù)在范圍之內(nèi)，使設(shè)備運行在最佳狀態(tài)：（冷水機組的名義工況下）4、循環(huán)水泵的變頻功能運行平穩(wěn)，無異常聲音，工作電流不超過電機的額定電流。5、冷凍水膨脹水箱在設(shè)備停機后，無溢水現(xiàn)象。6、一對一開啟冷凍水和冷卻水閥門，關(guān)閉不運行設(shè)備回水閥門。冷卻水塔冷卻水塔的風扇工作正常，無異常聲音，葉輪旋轉(zhuǎn)方向正常。一臺機組開啟一臺冷卻水塔，保證冷卻水塔的回水溫度。設(shè)備運行及停機后，冷卻水無溢出流失。末端設(shè)備1、電機工作正常，葉輪無異常聲響；皮帶無打滑和脫槽現(xiàn)象；2、過濾器、表冷器無堵塞現(xiàn)象；3、冷凝水集中收集排放，管道無倒坡現(xiàn)象，保溫徹底。4、管道末端自動排氣閥排氣正常；5、樓控的電動閥動作正常；6、風機盤管的三檔調(diào)溫開關(guān)動作正常。設(shè)備安裝完成后，在第一次通水時，要對管道進行反復(fù)沖洗，并對過濾器進行拆洗，直至達到要求。設(shè)備在正式運行前，要對水質(zhì)進行處理，達到空調(diào)運行的水質(zhì)要求?？照{(diào)系統(tǒng)調(diào)試69弱電系統(tǒng)調(diào)試閉路監(jiān)控系統(tǒng)：①顯示屏圖像清晰，無模糊、雪花及幀頻抖動；

②各攝像點位名稱標注準確；

③硬盤錄像存儲無連續(xù)丟幀并且數(shù)據(jù)能夠保存30天；

④手動控制鍵盤能夠控制球機全方位動作且圖像切換自如。消防報警系統(tǒng)：①報警控制柜報警點的錄入數(shù)量與實際施工相符；且報警點位置描述準確。（務(wù)必取得報警點位的地址碼表）

②報警控制柜無誤報及報警點隔離現(xiàn)象；

③消防廣播功能正常；強切背景音樂功能正常。

④報警控制柜強起功能具備（消火栓泵、噴淋泵、防火卷簾、消防排煙風機等能夠直接強起）；弱電系統(tǒng)調(diào)試70消防系統(tǒng)調(diào)試a、消防水池、穩(wěn)壓水箱蓄水前，對建筑垃圾徹底清理，浮球閥動作可靠。b、檢查消火栓泵、噴淋泵運行正常，無異常聲音；c、消防水炮的捕捉火點動作正常、出水正常。d、消防穩(wěn)壓罐的壓力值設(shè)定正常；穩(wěn)壓泵工作正常；噴淋管道、消火栓管道的靜態(tài)水壓正常。e、噴淋末端放水試驗時，濕式報警閥動作正常、警鈴動作正常、水流指示器動作正常。f、防火卷簾上下動作自如，消控室遠端控制功能正常。g、開業(yè)前拆除溫感、煙感等探頭的防塵保護罩。開業(yè)前消防系統(tǒng)需進行各項功能的測試，并完成聯(lián)動功能測試。開業(yè)前需與當?shù)叵谰致?lián)合舉辦一次大型的消防演練（商業(yè)廣場租戶需參加的）開業(yè)前需取得消防驗收合格證書，方可開業(yè)。消防系統(tǒng)調(diào)試71土建部分：為保證正常經(jīng)營和財產(chǎn)安全，避免投訴、索賠、拒交租金和物管費的現(xiàn)象發(fā)生，防水施工的工藝要重點跟進，并做好閉水試驗及結(jié)果的記錄。重點關(guān)注的部位有：地下室外側(cè)墻、伸縮縫、空調(diào)機房、公共衛(wèi)生間、屋面柔性防水工藝（女兒墻返沿和鷹嘴處）、屋面虹吸雨排處、商鋪廚房防水（地漏及排水管四周）等。外管網(wǎng)的各種管線，要結(jié)合實際施工情況進行核對。對外管網(wǎng)（污水井、消火栓、水表井等）在地面回填前，要統(tǒng)計數(shù)量，繪制綜合管網(wǎng)圖，避免盲目或交叉施工，導(dǎo)致各種井坑的掩埋。砌筑時，每個井的墊磚必須要砌筑。跟進大功率設(shè)備的供電線路接線，如配電柜、電機、空調(diào)機組等，避免由于大電流使接線柱發(fā)熱導(dǎo)致設(shè)備或線路的損壞?？照{(diào)機組、循環(huán)水泵、扶梯等變頻控制功能完善及運行正常。開業(yè)慶典雙回路電源控制柜的定做和調(diào)試（項目公司購置）。其它應(yīng)關(guān)注的其他：1、客流計數(shù)系統(tǒng)的人流計數(shù)的準確率核對，即誤差情況核對。2、商鋪的語言及網(wǎng)絡(luò)能夠正常開通，有線電視應(yīng)具備開通條件；3、商鋪的售電系統(tǒng)開通使用，IC卡表受電功能無異常；4、背景音樂系統(tǒng)播放正常；遙控話筒語音傳送及分區(qū)廣播正常；5、LED大屏幕視頻及音源播放正常，大屏幕顯示無死點；6、CRT報警區(qū)域顯示、智能疏散地標燈動作正常、準確；7、確保集團專網(wǎng)和辦公網(wǎng)絡(luò)的開通。8、開業(yè)時，需保證慶典主會場背景大屏幕和室外LED大屏幕的視頻聯(lián)動。土建部分：為保證正常經(jīng)營和財產(chǎn)安全，避免投訴、索賠、拒交租金72０５Part五、后期介入（接管驗收、擬開業(yè)運營階段）０５Part五、后期介入（接管驗收、擬開業(yè)運營階段）73另見招聘簡章另見培訓(xùn)計劃與科目a、變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成（包括因施工需要回路停電的再送電）。b、各設(shè)備室（間）進入外來人員需做好登記。c、工程各班組開始進入值班狀態(tài)，實行倒班制度。d、隨時記錄設(shè)備運行期間的各種參數(shù)，關(guān)注運行狀態(tài)。掌握設(shè)備最佳運行方法。e、收集整理現(xiàn)場跟進階段的各種工程質(zhì)量問題，及時上報項目公司并制定整改時間計劃，落實責任人，跟蹤整改情況。1、屬施工單位施工質(zhì)量問題：2、屬規(guī)劃設(shè)計中未涉及、成本預(yù)算中未考慮，但經(jīng)過萬物商企運營6個月，對存在影響經(jīng)營或品質(zhì)的項目，由本項目商企公司會同當?shù)仨椖抗拘纬伞肮こ踢z留問題處理報告”。。。3、屬物業(yè)優(yōu)化需求，即商業(yè)開業(yè)/寫字樓運營后發(fā)現(xiàn)物業(yè)條件不能滿足日常經(jīng)營需要或影響經(jīng)營的，闡明原因及費用測算，在年度維修基金預(yù)算中申報。４、項目全面開業(yè)后3個月內(nèi)整個工程應(yīng)整改完畢，經(jīng)商企公司和商企總部正式接管確認，人員招聘人員培訓(xùn)代管設(shè)備遺留問題一、后期介入延遲符另見招聘簡章另見培訓(xùn)計劃與科目a、變電所各回路的初次送電必一、基礎(chǔ)類：1、物業(yè)承接查驗方案2、物業(yè)信息采集表3、物業(yè)管理方案；4、物業(yè)管理成本費用測算；5、物業(yè)籌備期工作計劃；6、物業(yè)服務(wù)合同；7、銷售配合管理方案；8、管理規(guī)約；9、VIP客戶服務(wù)方案；10、物業(yè)服務(wù)手冊；11、租戶管理手冊；12、商業(yè)裝修管理手冊；13、寫字樓裝修管理手同；14、租區(qū)集中交付指引；15、租區(qū)零星交付指引；16、物業(yè)與酒店管理權(quán)限、界面的劃分及管理方案；17、建筑大堂、轉(zhuǎn)換層平面布置和物業(yè)功能分區(qū)的建議書；18、物業(yè)保險購買建議書；19、物業(yè)開辦物資采購需求建議；20、VI系統(tǒng)設(shè)計方案建議；21、人流、車流與物流的動線和管控建議書；22、特別事件處理、危機公關(guān)建議；23、項目組織架構(gòu)與人員編制方案；24、管理目標制定及考核方案；25、檔案管理方案；26、創(chuàng)優(yōu)方案及建議；27、物業(yè)管理用房建議書；28、工程建設(shè)資料、產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、竣工資料的交接；29、成品保護措施一、基礎(chǔ)類：16、物業(yè)與酒店管理權(quán)限、界面的劃分及管理方案；75二、風控類1、反恐防暴應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書；2、爆炸事件應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書；3、地震災(zāi)害應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書；4、食物中毒應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書；5、交通事故應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書；6、人員傷亡應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書；7、消防演練方案（客戶）；8、火災(zāi)應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書（后勤保障）；9、電梯突發(fā)情況應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書；10、空調(diào)系統(tǒng)突發(fā)情況應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書；11、變配電系統(tǒng)（停電）突發(fā)情況應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書；12、網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)突發(fā)情況應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書；13、臺風暴雨應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書14、室內(nèi)公眾活動突發(fā)情況應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書15、高空墜落/墜物預(yù)防及應(yīng)急預(yù)案16、跑水專項應(yīng)急預(yù)案；17、水浸專項應(yīng)急預(yù)案；18、環(huán)境職業(yè)健康安全運行控制程序；19、內(nèi)部審核控制程序；20、危險源識別及管控措施二、風控類11、變配電系統(tǒng)（停電）突發(fā)情況應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書；76三、工程類1、建筑、機電預(yù)防性維保計劃建議書2、房屋本體檢查管理作業(yè)指導(dǎo)書3、智能化系統(tǒng)操作作業(yè)指導(dǎo)書4、二次裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書5、機電系統(tǒng)（分專業(yè)分設(shè)備）運行作業(yè)指導(dǎo)書6、用電安全作業(yè)指導(dǎo)書7、各類設(shè)備房管理指導(dǎo)書；8、施工現(xiàn)場監(jiān)管作業(yè)指導(dǎo)書；9、高壓/低壓倒閘操作作業(yè)指導(dǎo)書；10、擦窗機使用與管理作業(yè)指導(dǎo)書。。。。。。三、工程類77四、安全類1、高空作業(yè)指導(dǎo)書2、消防安全管理手冊；3、道路交通與停車安全管理；4、反恐防暴設(shè)施設(shè)置建議；5、超高層項目安全類特殊物資儲備建議；6、郵包檢查系統(tǒng)建議。。。。。。四、安全類78五、環(huán)境類1、高空清潔作業(yè)指導(dǎo)書；2、交付前清潔開荒方案；3、病媒生物預(yù)防與控制作業(yè)指導(dǎo)書；4、噪音污染控制作業(yè)指導(dǎo)書；5、超高層項目環(huán)境管理類特殊物資儲備建議；6、租區(qū)清潔服務(wù)方式建議；7、空氣質(zhì)量監(jiān)測等服務(wù)的建議8、超高寫字樓高處清潔科技解決方案9、固體廢棄物、危廢品、化學(xué)品分類處理及儲存方案10、垃圾處理方案；11、洗手間異味管理措施；。。。。。。五、環(huán)境類79六、客服類1、大堂（含轉(zhuǎn)換層）接待亮點建議書2、客戶信息、意見收集、反饋機制3、會務(wù)服務(wù)流程4、面客區(qū)便捷服務(wù)建議書5、租區(qū)訪客接待流程建議；6、行業(yè)參觀接待流程建議；7、面客區(qū)布置、美陳建議書8、超高層項目客服類特殊物資儲備建議。。。。。。六、客服類80七、節(jié)能環(huán)保類1、能源論證ISO50001；2