上半年重慶省房地產(chǎn)估價師制度與政策商品房銷售管理考試試卷

2017年上半年重慶省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：商品房銷售管理考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、基準地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地__。

A．最低價格

B．最高價格

C．平均價格

D．成交價格2、在房地產(chǎn)市場自然周期的復蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是__。

A．空置率＞合理空置率

B．空置率＜合理空置率

C．空置率＝合理空置率

D．不能判斷3、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為__。

A．存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

B．存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

C．存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

D．存量+新增竣工量-拆毀量4、開發(fā)商應當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起__日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

A．10

B．15

C．20

D．305、下列有關(guān)基尼系數(shù)的表述中，正確的是__。

A．某個國家從2007～2010年的基尼系數(shù)分別為0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷，該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴重

B．基尼系數(shù)越小，說明收入分配的兩極分化越嚴重

C．基尼系數(shù)越大，則表示收入分配越平均

D．洛倫茨曲線是根據(jù)基尼系數(shù)計算出來用以判斷收入平均程度的指標6、經(jīng)濟增長通常用一定時期內(nèi)實際__的平均增長率來衡量。

A．國內(nèi)生產(chǎn)總值

B．國民生產(chǎn)總值

C．國民收入

D．國民消費水平7、自2008年11月1日起，對個人首次購買90m2及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到__。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4%8、某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款__。

A．甲銀行優(yōu)先受償

B．按2家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序

C．乙銀行優(yōu)先受償

D．按2家銀行的債權(quán)比例受償9、某類房地產(chǎn)2000-2008年的價格如上題表所示，描述這類房地產(chǎn)長期變動趨勢的線性方程式可以表達為．

A：Y=4855．33+265X

B：Y=3522．22-385X

C：Y=4978．32+433X

D：Y=3522．22+385．00X

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，一般承擔開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計、建筑施工合同管理等工作。

A：建筑師

B：工程師

C：造價工程師

D：估價師及物業(yè)代理

E：借款合同

11、不僅應當作為房地產(chǎn)估價的基本原則，而且可以說是房地產(chǎn)估價的最高行為準則。

A：最高最佳使用原則

B：合法原則

C：替代原則

D：獨立、客觀、公正原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體上呈波動的趨勢。

A：向下

B：平穩(wěn)

C：不穩(wěn)定

D：向上

E：借款合同13、若標準宗地的臨街深度為10m，按照“四三二一法則”計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為．【2003年考題】

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，必須取得__同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

A．原出讓方

B．轉(zhuǎn)讓人

C．規(guī)劃行政主管部門

D．原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門15、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為__。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%16、服務人口1萬～5萬人、年營業(yè)額在3000萬～10000萬元之間的居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，這種商業(yè)物業(yè)類型稱為__。

A．地區(qū)購物商場

B．居住區(qū)商場

C．鄰里服務性商店

D．特色性商店17、在目標市場的選擇模式中，企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品，屬于__。

A．選擇專業(yè)化

B．單一市場集中化

C．市場專業(yè)化

D．產(chǎn)品專業(yè)化18、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元／㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎(chǔ)上相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格約為元／㎡。

A：2139

B：2146

C：2651

D：2659

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、__是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。

A．易受政策影響性

B．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

C．適于進行長期投資

D．最高最佳使用性20、__經(jīng)民政部批準成立了“中國房地產(chǎn)估價師學會”這一全國性的房地產(chǎn)估價行業(yè)組織。

A．1994年7月5日

B．1993年7月5日

C．1994年8月15日

D．1993年6月1日21、如果房地產(chǎn)開發(fā)商希望通過施工圖了解建筑物從屋面至地面的內(nèi)部構(gòu)造特點，應查找。

A：建筑平面圖

B：建筑立面圖

C：結(jié)構(gòu)施工圖

D：建筑剖面圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、拆遷估價時點一般為__之日。

A．接受估價委托

B．實地現(xiàn)場勘察

C．開始實施拆遷

D．房屋拆遷許可證頒發(fā)23、下列關(guān)于資金時間價值的表述中，錯誤的是。

A：從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值

B：從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應得到的補償

C：即使資金存在時間價值，也可以直接比較不同時點發(fā)生的現(xiàn)金流量

D：利率是資金時間價值的一種標志

E：借款合同24、三級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，其專職房地產(chǎn)估價專業(yè)人員占職工總數(shù)的__以上。

A．40%

B．50%

C．60%

D．70%25、當急需資金需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時，房地產(chǎn)的價格往往會比較低，這主要是由于房地產(chǎn)具有__的特性。

A．個別性

B．獨占性

C．流動性差

D．易受限制性二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、從房地產(chǎn)投資的角度說，風險是指__。

A．房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度

B．獲取預期投資收益的可能性大小

C．房地產(chǎn)投資項目激烈競爭程度

D．房地產(chǎn)開發(fā)程度2、調(diào)查項目可分為。

A：試探性調(diào)查

B：基礎(chǔ)性調(diào)查

C：背景性調(diào)查

D：描述性調(diào)查

E：因果性調(diào)查3、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，下列表述錯誤的是。

A：房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為

B：房屋轉(zhuǎn)租合同不用辦理登記備案手續(xù)

C：轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期

D：轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、某開發(fā)商于1999年8月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)，2000年6月1日完成規(guī)劃設(shè)計，2000年10月1日獲發(fā)開工許可證，2002年4月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2002年10月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內(nèi)部收益率時，其計算期為__。

A．1999年8月1日至2002年4月1

B．2000年10月1日至2002年4月1日

C．1999年8月1日至2002年10月1

D．2000年10月1日至2002年10月1日5、會計要素包括__等幾大類。

A．資產(chǎn)

B．成本

C．負債

D．利潤和費用

E．所有者權(quán)益6、不屬于確定城市規(guī)模的意義是。

A：綜合平衡法

B：區(qū)域分配法

C：環(huán)境容量法

D：線性階段法

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、居住用地劃撥的范圍主要包括等。

A：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

B：農(nóng)貿(mào)市場

C：重要旅游項目

D：征用區(qū)域農(nóng)民自住住宅項目

E：住宅合作社集資建房8、根據(jù)，可將合同分為典型合同和非典型合同。

A：法律是否設(shè)有規(guī)范并賦予一個特定名稱

B：合同當事人是否互相享有權(quán)利、承擔義務

C：合同當事人是否為從合同中得到的利益支付代價

D：法律是否要求合同必須符合一定的形式才能成立

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據(jù)是__。

A．匯票

B．本票

C．支票

D．銀行券10、應用路線價法需要進行等修正。

A：臨街深度

B：土地形狀

C：交易日期

D：交易情況

E：臨街寬度

11、某宗建筑密度為50%的土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價為5000元/m2，房地產(chǎn)總價為2000萬元，樓面地價為1200元/m2。該宗土地的總價為__萬元。

A．96

B．192

C．240

D．48012、以下難以用市場法進行估價的有__。

A．住宅

B．寫字樓

C．房地產(chǎn)開發(fā)用地

D．在建工程13、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報率為（）。

A．10%

B．11.27%

C．14.18%

D．22.55%14、住房置業(yè)擔保公司應當從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔保__。

A．風險基金

B．保證金

C．預留金

D．周轉(zhuǎn)金15、房地產(chǎn)開發(fā)程序可以劃分為等階段。

A：物業(yè)管理階段

B：前期工作

C：建設(shè)階段

D：租售階段

E：投資機會選擇與決策分析16、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的。

A：收益現(xiàn)金流風險

B：未來經(jīng)營費用風險

C：資本價值風險

D：比較風險

E：借款合同17、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是__。

A．集體土地中的宅基地

B．依法收回的國有土地

C．依法收購的土地

D．依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地18、甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50％，預計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50％，甲、乙兩個物業(yè)投資風險比較的結(jié)果是。

A：甲物業(yè)投資風險大

B：乙物業(yè)投資風險大

C：甲、乙兩個物業(yè)投資風險相同

D：無法判斷

E：借款合同19、禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是__。

A．在劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

B．已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

C．未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)

D．沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn)20、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是__。

A．投資利潤率

B．資本金利潤率

C．財務內(nèi)部收益率

D．成本利潤率21、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均經(jīng)營收入為150萬元，經(jīng)營成本、運營費用以及營業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營收入的40％，財務費用占年平均經(jīng)營收入的10％，則該投資在借款償還期內(nèi)經(jīng)濟指標測算正確的有。

A：投資利潤率為16．67％

B：投資利潤率為22．50％

C：資本金利潤率為31．25％

D：資本金利潤率為37．50％

E：資本金利潤率為62．50％22、有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為35