安徽融僑集團(tuán)合肥天駿項(xiàng)目推盤及定價(jià)建議

【項(xiàng)目分析】項(xiàng)目參數(shù)及推盤情況目錄【產(chǎn)品分析】首批推售房源分析【意向分析】認(rèn)籌客戶價(jià)格意向分析【市場分析】區(qū)域及競爭樓盤價(jià)格走勢【價(jià)格測算】項(xiàng)目銷售均價(jià)及開盤價(jià)格總戶數(shù):1967戶高層189053㎡多層:20950㎡商業(yè)配套：3492㎡會(huì)所:1300㎡總用地面積：100.33畝建設(shè)面積：264559㎡建筑容積率：≤3.2建筑密度：≤21.9%綠化率:42.5%

項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目參數(shù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)及推售安排首批房源10月1日開始認(rèn)籌，以認(rèn)籌金遞減方式壓迫前期蓄水客戶。11月中旬開盤，首批推出2、4、7、9號(hào)樓，共399套房源。09年全年銷售目標(biāo)為1.2億元。2009年8月20日天駿銷售中心投入使用、人員進(jìn)場2009年9月14日天駿首次亮相系列推廣啟動(dòng)2009年9月19日天駿開館儀式暨融僑會(huì)啟動(dòng)2009年10月1日天駿公開認(rèn)籌2009年11月中旬天駿首次開盤項(xiàng)目開盤銷售條件預(yù)售許可證：目前花園洋房預(yù)售許可證已辦理，高層尚未確定辦理時(shí)間。樣板間及景觀示范區(qū)：花園洋房1、3、6層樣板間正在緊張施工中，預(yù)計(jì)11月初裝修完成，景觀示范區(qū)也將于同期施工完成，高層部分暫無樣板間。項(xiàng)目認(rèn)籌客戶：項(xiàng)目首次開盤需要相當(dāng)認(rèn)籌量支撐，10月1日—10月9日已認(rèn)籌客戶194組。首批推售房源分析花園洋房5棟共156套,本次共推出2\4號(hào)樓,共60套高層部分共9棟樓,1811套,本次推出7\9號(hào)樓共339套房源首批推售房源分析首批房源戶型配比面積區(qū)間7棟9棟

花園洋房

套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積100平米以下262217.2819617541.2800100-130平米00657646.100130平米以上528218.3900609732.4合計(jì)7810435.6726125187.38609732.4面積分布表認(rèn)籌客戶價(jià)格意向分析意向戶型面積認(rèn)籌數(shù)量意向總價(jià)（加權(quán)平均）總價(jià)承受范圍A-1128.342160.7150—60萬11人，60—70萬8人，70－80萬2人A-2107.252553.850萬以下5人，50－60萬18人，60－70萬2人B85.46174517人50萬以下C97.381150.56人50萬以下，4人50－60萬，1人60－70萬G164.5919080－100萬H85.28574557人50萬以下I164.542087.570－80萬4人，80－100萬15人，100萬以上1人花園洋房126－164.1140104.330人100萬以上，8人80—100萬，2人70—80萬合計(jì)192由上圖可看出，客戶高層部分承受總價(jià)趨向于50萬以下，花園洋房部分承受總價(jià)在100萬左右.根據(jù)銷售現(xiàn)場提供認(rèn)籌客戶價(jià)格摸底數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，認(rèn)籌客戶截至客戶1月8日有192組，根據(jù)意向價(jià)格統(tǒng)計(jì)，高層部分意向均價(jià)為5157.3元/平米，花園洋房部分為7450元/平米(地下室與陽臺(tái)不計(jì)入銷售面積)。認(rèn)籌客戶價(jià)格意向分析意向面積面積意向均價(jià)（元/平米）套數(shù)戶型所占比例高層意向總均價(jià)（元/平米）A-1128.3447302113.82%5157.3A-2107.2550162516.45%B85.4652661711.18%C97.385186117.24%G164.59546810.66%H85.2852775737.50%I164.5453182013.16%花園洋房140745040100%洋房意向總均價(jià)7450認(rèn)籌客戶價(jià)格意向分析由于前期意向客戶所承受價(jià)格包含開盤及認(rèn)籌相關(guān)優(yōu)惠，因此客戶所承受實(shí)際成交價(jià)為：高層：5157.3X98%=5054元/平米花園洋房：7450X98%=7301元/平米客戶實(shí)際承受價(jià)格月份成交套數(shù)（套）成交均價(jià)(元/平米)銷售面積（萬平米）09年1月37113982.634.409年2月47434013.644.109年3月84054048.582.509年4月83124036.482.509年5月84564068.783.009年6月91584269.389.309年7月111564276.5107.309年8月111004316.911209年9月110464323.7112.809年10月16434395.3無總計(jì)777304185.1747.9合肥09年樓市概況根據(jù)備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止10月9日，合肥09年共成交住宅類商品房77730套，已超越08年全年銷售量，成交均價(jià)穩(wěn)步攀升，但漲幅與周邊城市相比尚處于一個(gè)較低的區(qū)間。數(shù)據(jù)來源：家園網(wǎng)備案4000410042004300398340144049403640694269427743170.8%0.9%-0.3%0.8%4.9%0.2%0.9%前三季度累計(jì)漲幅：8.6%09.109.609.8時(shí)間09.209.309.409.0509.709.9432444000.2%合肥09年價(jià)格走勢分析月度平均增幅為：1.1%水岸茗都西湖花苑三盛頤景園岸上玫瑰國際麗晶城水墨蘭庭融僑·天駿國建·香榭水都在售未售森林海太陽海岸九重錦御龍灣恒大·華府天鵝湖1號(hào)藍(lán)蝶苑華邦·世貿(mào)城政務(wù)區(qū)已上市項(xiàng)目分布政務(wù)區(qū)09年銷售情況自年初市場回暖以來，政務(wù)區(qū)銷售量大幅回升，近期由于各項(xiàng)目開始大幅提價(jià)，銷售量有小幅下挫。數(shù)據(jù)來源：家園網(wǎng)備案政務(wù)區(qū)09年價(jià)格走勢月度平均增幅為：2.1%，高于全市1個(gè)百分點(diǎn)。全年漲幅為：18.7%，高于全市10個(gè)百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：家園網(wǎng)備案融僑·天駿恒大華府420萬/畝376萬/畝太陽海岸175萬/畝政務(wù)區(qū)投資128萬/畝天鵝湖1號(hào)283萬/畝上海旭輝439萬/畝政務(wù)區(qū)已上市部分項(xiàng)目地價(jià)森林海128萬/畝御龍灣178萬/畝政務(wù)區(qū)已上市項(xiàng)目價(jià)格情況項(xiàng)目建筑面積待建住宅面積已建住宅面積可售住宅面積已售住宅面積7月備案均價(jià)8月備案均價(jià)9月備案均價(jià)10月備案均價(jià)太陽海岸24萬㎡109945130055157371143154176元/㎡4369元/㎡4476元/㎡4808元/㎡九重錦31萬㎡20315210684838422684264779元/㎡4954元/㎡5169元/㎡5279元/㎡香榭水都20萬㎡8450311549742361112615604元/㎡5817元/㎡5957元/㎡6740元/㎡恒大華府50萬㎡2486512513491830046834504986元/㎡4808元/㎡5536元/㎡藍(lán)蝶苑12萬㎡011123729411082954712元/㎡4844元/㎡4962元/㎡5800元/㎡麗晶城16萬㎡0163156255931347844844元/㎡4790元/㎡4916元/㎡4787元/㎡水岸茗都22萬㎡37000163156255931347844066元/㎡4417元/㎡4452元/㎡4708元/㎡西湖花苑30萬㎡75744224256488091754474650元/㎡4772元/㎡5132元/㎡5132元/㎡御龍灣30萬㎡22301.044769828404192940004962元/㎡總計(jì)235萬㎡7812961313252372739934591數(shù)據(jù)來源：家園網(wǎng)備案樓盤名稱占地面積

總量(萬方)已推出量(萬方)已去化量(萬方)潛量(萬方)國際麗晶城94畝1615.513.12.9三盛·頤景園73.5畝119.85.85.2岸上玫瑰133.2畝1712.1107信達(dá)·水岸茗都170畝2818.313.514.5國建·香榭水都145畝1812.611.16.9宋都·西湖花苑227畝3025.317.512.5水墨蘭庭170畝221611.49.6藍(lán)蝶苑77.8畝111110.80.8御龍灣102畝27.75.61.925.8發(fā)能·太陽海岸85.6畝22.713.4811.411.3恒大華府214畝4026.36.831.2融科·九重錦112畝2410.96.817.2總計(jì)

267.4176.88120.1144.9政務(wù)區(qū)已上市項(xiàng)目存量情況政務(wù)區(qū)在售樓盤未來上市量約144.9萬平方，按目前銷售速度去化周期約在兩年左右。1、以區(qū)域市場同類產(chǎn)品類比定價(jià)。2、考慮區(qū)域市場10—11月升值空間。3、抓住目前市場熱度，適當(dāng)放低姿態(tài)，奠定開盤熱銷態(tài)勢的基礎(chǔ)上，小幅快跑，不斷拉升價(jià)格水平4、目前已預(yù)約192組客戶的價(jià)格承受幅度作為制定本價(jià)值體系的部分依據(jù)，以客戶的需求為導(dǎo)向，根據(jù)可能出現(xiàn)的銷售速度來調(diào)整價(jià)格定價(jià)原則樣本樓盤選取原則總價(jià)、面積區(qū)間重合客戶比選項(xiàng)目客戶群類似核心競爭項(xiàng)目：九重錦、國際麗晶城（對(duì)比權(quán)重取0.3）區(qū)域競爭項(xiàng)目：御龍灣、太陽海岸（對(duì)比權(quán)重取0.2）區(qū)域接近市場打分因素打分指標(biāo)權(quán)重（%）片區(qū)價(jià)值10片區(qū)地位5升值前景5地塊價(jià)值20環(huán)境與自然景觀12交通便利性8本體價(jià)值45物業(yè)形態(tài)10容積率3內(nèi)部景觀8戶型設(shè)計(jì)5會(huì)所3庭院6建材與設(shè)備設(shè)施3立面造型2社區(qū)氛圍營造5項(xiàng)目附加值25開發(fā)商品牌5項(xiàng)目市場形象5現(xiàn)場包裝與展示5工程進(jìn)度形象5物業(yè)品牌與費(fèi)用3設(shè)計(jì)方品牌2高層競爭產(chǎn)品打分表打分指標(biāo)權(quán)重（%）九重錦國際麗晶城御龍灣太陽海岸打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分片區(qū)價(jià)值10片區(qū)地位510.5-1-0.5-3-1.5-3-1.5升值前景500002100地塊價(jià)值20環(huán)境與自然景觀1211.200-1-1.211.2交通便利性8-1-0.800-1-0.800本體價(jià)值45物業(yè)形態(tài)10-4-4-2-2-2-2-3-3容積率300000000內(nèi)部景觀810.810.80010.8戶型設(shè)計(jì)531.500-1-0.5-2-1會(huì)所3-10.5-3-1.5-1-0.5-1-0.3庭院600000000建材與設(shè)備設(shè)施30000-2-0.600立面造型2-2-0.4-4-0.8-2-0.4-2-0.4社區(qū)氛圍營造521210000項(xiàng)目附加值25開發(fā)商品牌5-1-0.5-2-1-2-1-2-1項(xiàng)目市場形象500-1-0.50000現(xiàn)場包裝與展示521212110.5工程進(jìn)度形象521212100物業(yè)品牌與費(fèi)用300000000設(shè)計(jì)方品牌21210.20000合計(jì)100——3.8——-2.3——-5.5——-5.9對(duì)比得分——1.0380.9770.9450.953高層入市均價(jià)推導(dǎo)項(xiàng)目名稱最新實(shí)售均價(jià)對(duì)比得分折算價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)九重錦5279元/㎡1.0385085.70.31526國際麗晶城4787元/㎡0.9774989.80.31497御龍灣4962元/㎡0.94552500.21050太陽海岸4808元/㎡0.95350450.21009比準(zhǔn)均價(jià)5082經(jīng)過打分得出均價(jià)5082元/平方米高層入市均價(jià)推導(dǎo)09年政務(wù)區(qū)月均價(jià)格增長比例為2.1%項(xiàng)目11月入市均價(jià)=5082元/平米*1.021項(xiàng)目入市均價(jià)為5189元/平米高層入市均價(jià)結(jié)合首批認(rèn)籌客戶價(jià)格高層承受區(qū)間505