第四章城市規(guī)劃房屋拆遷法規(guī)1

第一節(jié)

城市規(guī)劃法規(guī)一、概述1.城市：是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn)。是歷史上形成的、具有一定規(guī)模的非農業(yè)人口聚居的地域單位，是國家或者地區(qū)的政治、經(jīng)濟文化中心。與社會上通常所說的“城市”相比，它多了建制鎮(zhèn)。建制鎮(zhèn)即“設鎮(zhèn)”，是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)。是指國家按行政建制設立的鎮(zhèn)，不含縣城關鎮(zhèn)。

2.城市規(guī)劃：是指城市人民政府為了實現(xiàn)一定時期內本市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，事先依法制定的用以確定城市的性質、規(guī)模和發(fā)展方向，城市土地的合理利用，城市空間布局和城市設施的科學配置的綜合部署和統(tǒng)一規(guī)劃。要把城市建設好、管理好，首先就必須規(guī)劃好。城市規(guī)劃是城市建設和管理的基本依據(jù)。

3.歷史文化名城保護規(guī)劃歷史文化名城是指歷史上的政治、經(jīng)濟文化中心或發(fā)生重大歷史事件的重要城市。如意大利的威尼斯完全保存了歷史風貌；法國巴黎舊城區(qū)基本保存了原有的布局；美國按獨立戰(zhàn)爭前的樣子，恢復和保護了威廉斯堡18世紀風光的古城鎮(zhèn)。因此，把歷史名城保護好、規(guī)劃好、建設好，使它們延續(xù)下去，造福于后代，是城市規(guī)劃工作中十分重要的任務。二、城市法規(guī)的立法概況及適用范圍1、城市規(guī)劃法規(guī)的立法概況2、適用范圍（1）地域適用范圍。即城市市區(qū)、近郊區(qū)及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展的需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。區(qū)域內的陸地、水面和空間皆為城市規(guī)劃法的適用范圍。（2）人的適用范圍。凡與城市規(guī)劃的編制、審批、管理活動有關的單位和個人，都適用于該法。第二節(jié)

城市規(guī)劃的制定

一、遵循的方針與原則(一）方針嚴格控制大城市規(guī)模、合理發(fā)展中等城市和小城市國內外的經(jīng)驗都證實，在城市發(fā)展過程中，必須控制城市的規(guī)模，城市規(guī)模過大，會造成人口過分集中，居住十分擁擠、城市基礎設施緊張、交通堵塞不暢、環(huán)境日益惡化等一系列問題，從而成為社會經(jīng)濟發(fā)展的障礙和制約因素。為此，必須堅持“嚴格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市和小城市”的方針，以促進生產(chǎn)力和人口的合理布局，從而為國民經(jīng)濟建設和社會發(fā)展在資源合理配置方面打下良好基礎。2

符合國情、勤儉建國我國是一個人口眾多、資源不足、自然災害頻繁，是發(fā)展中的國家。因此，決不能一味追求先進，動不動向國際化大都市靠攏。城市建設應堅持實事求是，勤儉建國的方針。我們還要考慮城市規(guī)劃對城市建設和發(fā)展的指導作用，要正確處理近期建設和遠景發(fā)展的關系，即考慮近期建設的需要和可能，又要為遠景發(fā)展留有余地，使城市規(guī)劃具有一定的超前性。（二）原則1、城市規(guī)劃與國家和地方經(jīng)濟技術水平相適應的原則編制城市規(guī)劃時，必須堅持從實際出發(fā)，并科學預測城市遠景發(fā)展的需要，使規(guī)劃中所確定的城市發(fā)展規(guī)模、各項建設標準、定額指標、開發(fā)程序同國家和地方的現(xiàn)有技術水平與可能的發(fā)展水平相適應。

2、

保護生態(tài)環(huán)境和歷史文化遺產(chǎn)及地方特色的原則編制城市規(guī)劃時，應注意保護和改善城市生態(tài)環(huán)境、加強城市綠化和市容環(huán)境衛(wèi)生的建設，同時還應注意保護歷史文化遺產(chǎn)、城市傳統(tǒng)風貌、地方特色和自然景觀。民族自治區(qū)的城市規(guī)劃，還應保護民族傳統(tǒng)和地方特色，以促進社會主義物質文明和精神文明建設的共同發(fā)展。

3、有利生產(chǎn)、方便生活、防災減災的原則編制規(guī)劃時，既要有利生產(chǎn)，又要方便人民大眾的生活，還要考慮促進商品人員的流通，繁榮經(jīng)濟，促進科學技術文化教育事業(yè)的發(fā)展。同時，城市規(guī)劃還應滿足城市防火、防爆、治安、交通管理和人防建設的要求，在可能發(fā)生自然災害的城市，還應滿足抗震、防洪、防泥石流等災害的要求。4、合理用地、節(jié)約用地的原則社會要進步，城市要發(fā)展，土地資源卻十分有限，也很難增長。這種矛盾在我國尤為嚴重。因此，在編制規(guī)劃時，必須珍惜每一寸土地，應當盡量利用荒地、劣地，少占菜地良田，盡量節(jié)約土地資源，使城市的每一寸土地都得到合理利用，這也是保證我國的經(jīng)濟及社會可持續(xù)發(fā)展的重要組成部分。5、合理開發(fā)利用城市地下空間的原則城市地下空間是城市土地資源的延伸，隨著人口的增加和生活水平的提高及科技的進步，世界上許多國家都對城市地下空間的開發(fā)利用越來越重視。我國對地下空間的開發(fā)利用也進入了一個新階段，為適應城市現(xiàn)代化的需要和保障城市的可持續(xù)發(fā)展，對城市地下空間研究開發(fā)和利用必須堅持統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、合理利用、依法管理的原則。并注意保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，實行豎向分層立體綜合開發(fā)，橫向相關空間相互連通，地面建筑與地下工程協(xié)調配合。(三)歷史文化名城保護規(guī)劃原則

歷史文化名城保護規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的一部分，其編制時除應滿足上述城市規(guī)劃的原則外，還應遵循以下原則。1、全面分析、因的制宜的原則歷史文化名城應保護城市的文物古跡和歷史地段，保護和延續(xù)古城風貌特點，繼承和發(fā)揚城市的傳統(tǒng)文化。編制保護規(guī)劃時應分析城市歷史演變及性質、規(guī)模、現(xiàn)狀特點，并根據(jù)歷史文化遺存的性質、形態(tài)、分布等具體情況，發(fā)掘與繼承城市傳統(tǒng)文化內涵，因地制宜地確保原則和工作重點。2、保護與建設相協(xié)調的原則編制保護規(guī)劃既要采取規(guī)劃措施，對城市歷史文化遺存進行保護，又要注意滿足城市經(jīng)濟、社會發(fā)展和改善人民生活和工作環(huán)境的需要，使保護和建設協(xié)調發(fā)展。3、突出保護重點的原則編制保護規(guī)劃應突出保護重點，即保護文物古跡、風景名勝及其環(huán)境；對于具有傳統(tǒng)風貌的商業(yè)、手工業(yè)、居住以及其他性質的街區(qū)，需要保護整體環(huán)境的文物古跡、革命紀念建筑集中的地區(qū)，或在城市發(fā)展史上有歷史、科學、藝術價值的近代建筑群等，要劃定為“歷史文化保護區(qū)”予以重點保護。特別要注意對瀕臨破壞的歷史實物遺存的搶救和保護，不使其繼續(xù)破環(huán)。對已不存在的“文物古跡”一般不提倡重建。二、城市規(guī)劃的種類（一）總體規(guī)劃

1、總體規(guī)劃的內容總體規(guī)劃是從宏觀上控制城市土地利用和空間布局，引導城市合理發(fā)展的總體部署。它應包括：城市的性質、發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)模；城市主要建設標準和定額指標；城市建設用地布局、功能分區(qū)和各項建設的總體部署；原則確定市域城鎮(zhèn)布局、綜合交通系統(tǒng)和河湖綠地系統(tǒng)；確定分步實施的目標、途徑和發(fā)展程序。城市總體規(guī)劃還應包括城市地下空間發(fā)展規(guī)劃，其主要內容為：地下空間現(xiàn)狀及發(fā)展預測，地下空間開發(fā)戰(zhàn)略，開發(fā)層次、內容、期限、規(guī)模和布局，地下空間開發(fā)實施步驟，以及地下工程的具體位置，出入口位置，不同地段的高程，各設施之間的相互關系，與地面建筑的關系，及其配套工程的綜合布置方案、經(jīng)濟技術指標等。2、歷史文化名城保護規(guī)劃的內容歷史文化名城保護規(guī)劃是以保護城市地區(qū)文物古跡、風景名勝及其環(huán)境為重點的專項規(guī)劃，是城市總體規(guī)劃的重要組成部分。

3、總體規(guī)劃考慮的期限

編制城市總體規(guī)劃時考慮的期限一般為20年，但對城市30年至50年的遠景發(fā)展進程和方向應作出輪廓性的規(guī)劃安排。同時還應提出近期建設計劃，其規(guī)劃期限一般為5年，并要求與國民經(jīng)濟發(fā)展五年計劃相協(xié)調。

4、分區(qū)規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃實際上就是在總體規(guī)劃的基礎上，對城市土地利用、人口分布和公共設施、基礎設施的配置作出進一步的規(guī)劃安排，主要適用于大、中城市。

(二)詳細規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對城市近期建設區(qū)域內各項建設作出的具體規(guī)劃。它包括：規(guī)劃地段各項建設的具體用地范圍，建筑密度和高度等控制指標，總平面布置、工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃。詳細規(guī)劃可分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。建筑密度（buildingdensity）是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積。比如一塊地為10000平方米，其中建筑占地3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。

建筑高度：指建筑物室外地面到其檐口或屋面面層的高度。豎向規(guī)劃：是對建設場地，按其自然狀況，工程特點和使用要求所作的規(guī)劃。包括：場地與道路標高的設計，建筑物室內、外地坪的高差等，以便在盡少改變原有地形及自然景色的情況下滿足日后居住者的要求，并為良好的排水條件和堅固耐久的建筑物提供基礎?？刂菩栽敿氁?guī)劃是城市規(guī)劃管理、城市綜合開發(fā)以及國土資源管理的重要依據(jù)，控制性詳細規(guī)劃文件包括土地使用與建設管理細則和附件，其中附件主要為規(guī)劃說明及基礎資料。當前正在開發(fā)或修建的地區(qū)，一般應編制修建性詳細規(guī)劃。它是對具體的開發(fā)項目進行規(guī)劃管理和指導的重要依據(jù)。三、城市規(guī)劃編制與審批權限

(一)編制權限《城市規(guī)范法》規(guī)定，市區(qū)城市的規(guī)劃必須由該市人民政府負責組織編制；縣級人民政府所在地鎮(zhèn)的城市規(guī)劃，由縣級人民政府負責組織編制。（二）審批權限《城市規(guī)劃法》規(guī)定我國的城市實行分級審批制。并具體規(guī)定了各級政府的審批權限。1、城市總體規(guī)劃⑴直轄市的城市總體規(guī)劃，由國務院審批。⑵省和自治區(qū)人民政府所在地城市、城市人口在100萬以上的城市及國務院指定的其他城市的總體規(guī)劃，先交省、自治區(qū)人民政府審查同意后，再報國務院審批。⑶其他設市的城市總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。⑷縣級人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，屬行政市管轄的，由市人民政府審批；屬地區(qū)管轄的，由省、自治區(qū)人民政府審批。⑸其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，由縣級人民政府審批。⑹城市分區(qū)規(guī)劃由該市人民政府審批。上述各種城市總體規(guī)劃在報請上級人民政府審批前，必須先經(jīng)同級人民代表大會或其常委會審查、討論并獲通過。2、城市詳細規(guī)劃 ⑴沒有編制分區(qū)規(guī)劃的城市，其詳細規(guī)劃，由該市人民政府審批。⑵已編制有分區(qū)規(guī)劃的城市，其詳細規(guī)劃，重要的由該市人民政府審批，其他的由該市政府的城市規(guī)劃行政主管部門審批。3、歷史文化名城保護規(guī)劃⑴國家級歷史文化名城單獨編制的保護規(guī)劃，其總體規(guī)劃是由國務院審批的，先由國務院城市規(guī)劃行政主管部門審查通過后，再報國務院審批；其他的則由其所在地的省、自治區(qū)人民政府審批，并報國務院城市規(guī)劃行政主管部門和文物保護行政主管部門備案。⑵省級歷史文化名城的保護規(guī)劃，由其所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。4、城市規(guī)劃的調整當城市經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，需對城市規(guī)劃進行調整時，對總體規(guī)劃進行的局部調整，可由城市人民政府批準，并報同級人大常委會和原批準機關備案；但涉及城市性質、規(guī)模、發(fā)展方向和總體布局重大變更的，須經(jīng)同級人民代表大會或其常委會審查同意，再報原批準機關審批。第三節(jié)

城市規(guī)劃的實施

一、概念和方法

城市規(guī)劃實施城市規(guī)劃經(jīng)法定程序批準生效后，即具有了法律效力，城市規(guī)劃區(qū)內的任何土地利用及各項建設活動，都必須符合城市規(guī)劃，滿足城市規(guī)劃的要求，使生效的城市規(guī)劃得以實現(xiàn).

方法為保證城市規(guī)劃的實施，城市規(guī)劃一經(jīng)批準，就應當向全社會公布，以便廣大人民群眾了解城市規(guī)劃的具體內容，以之作為各項建設活動的準則，自覺按照城市規(guī)劃的要求進行建設活動，并對各類違背城市規(guī)劃的違法行為，及時舉報，進行監(jiān)督?！冻鞘幸?guī)劃法》還規(guī)定了在工程建設的不同階段，建設單位必須向城市規(guī)劃管理部門申請領取選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證等文件后，方可進行有關建設活動的制度。在制度上保證了每項建設工程都必須接受城市規(guī)劃管理部門的審核檢查，從而保證城市規(guī)劃的全面實施。二、選址意見和方法1、概念指建設工程（主要是新建的大、中型工業(yè)與民用項目）在立項過程中，由城市規(guī)劃行政主管部門出具的該建設項目是否符合城市規(guī)劃要求的意見書。依據(jù)城市規(guī)劃法的規(guī)定，建設單位在上報設計任務書前，其項目擬建地址必須先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查，并取得其核發(fā)的選址意見書，然后方可連同設計任務書一并上報，否則，有關部門對設計任務書將不予審批。

2、內容

(1）建設項目基本情況包括建設項目的名稱、性質、用地與建設規(guī)模；供水、能源的需求量、運輸方式與運輸量；廢水、廢氣、廢渣的排放方式和排放量等。(2）建設項目選址意見包括建設項目建在擬建地址與城市規(guī)劃布局是否協(xié)調；與城市交通、通訊、能源、市政、防災規(guī)劃是否銜接與協(xié)調；該建設項目對城市環(huán)境可能造成的污染，與城市生活居住及公共設施規(guī)劃，城市環(huán)境保護規(guī)劃和風景名勝、文物古跡保護規(guī)劃是否協(xié)調等。

3、核發(fā)權限選址意見書按建設項目審批部門的不同，分別由各級規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。(1）國家審批的大中型和限額以上的建設項目，由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)選址意見書，并報國務院城市規(guī)劃行政主管部門備案。

(2）中央各部門、公司審批的小型和限額以下的建設項目，其選址意見書由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。(3）省、自治區(qū)建設項目由項目所在地縣、市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門提出審查意見，報省、自治區(qū)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。(4）其他建設項目，須經(jīng)哪級人民政府規(guī)劃行政主管部門審批的，其選址意見書就由該級人民政府城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。4、核發(fā)程序⑴由建設單位提出申請，報送建設項目選址申請書及城市規(guī)劃行政主管部門要求的其他材料。⑵城市規(guī)劃主管部門進行現(xiàn)場檢查，審核有關文件，符合城市規(guī)劃要求的發(fā)給建設項目選址意見書，同時提出規(guī)劃限定要求。⑶城市規(guī)劃主管部門進行現(xiàn)場調查后對部分不符合規(guī)劃要求的，提出調整意見或調整選址要求，經(jīng)重新調整后符合規(guī)劃要求的發(fā)給建設項目選址意見書，并提出規(guī)劃設計要求。⑷對不符合規(guī)劃要求的設計項目，由城市規(guī)劃主管部門書面通知報建單位，并告知選址不當?shù)闹饕蛩?。三、建設用地規(guī)劃許可證制度1、概念是城市規(guī)劃行政主管部門依據(jù)城市規(guī)劃的要求和建設項目用地的實際需要，向提出用地申請的建設單位或個人核發(fā)的確定建設用地的位置、面積、界限的證件?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定，建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地。2、核發(fā)程序(l）用地申請。由建設單位或個人，持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出用地申請。(2）現(xiàn)場踏勘、征求意見。城市規(guī)劃行政主管部門在受理申請后，應會同有關部門與建設單位一起到選址現(xiàn)場進行調查、踏勘。同時，還應征求環(huán)境保護、消防安全、文物保護、土地管理等部門的意見。(3）提供設計條件。在用地申請初審通過后，城市規(guī)劃行政主管部門將向建設單位或個人提供建設用地地址與范圍的紅線圖，并提出規(guī)劃設計條件和要求。

紅線圖是規(guī)劃局確定的項目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。(4）審查總平面圖、核定用地面積。建設單位根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提供的設計條件完成總平面圖設計后，應將總平面圖及其相關文件報送城市規(guī)劃行政主管部門以審查其用地性質、規(guī)模和布局方式、運輸方式等是否符合城市規(guī)劃的要求及合理用地、節(jié)約用地的原則，并根據(jù)城市規(guī)劃設計用地定額指標和該地塊具體情況，核審用地面積。

建設用地定額指標指在平均先進的生產(chǎn)工藝、規(guī)劃設計、技術經(jīng)濟水平和通常的場地條件下，一個建設項目(或單項工程)的主體工程和配套工程所需占用的額定土地面積。它是適用于各類工程項目的全國統(tǒng)一指標。(5）核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。經(jīng)審查合格后，城市規(guī)劃行政主管部門即向建設單位或個人核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。3、臨時建設用地許可證指由于建設工程施工、堆料或其他原因，需臨時使用的土地。建設單位須持上級主管部門批準的申請臨時用地文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出臨時用地申請，經(jīng)審核批準后，可取得臨時建設用地許可證，其有效期限一般不超過兩年?！冻鞘幸?guī)劃法》第33條明確規(guī)定：“禁止在批準臨時使用的土地上建設永久性建筑物、構筑物和其他設施。”4、建設用地審批后的管理建設用地審核批準后，城市規(guī)劃行政管理部門應當加強監(jiān)督、檢查工作，監(jiān)督檢查的內容包括建設項目征用土地的復核和用地情況監(jiān)督檢查。⑴用地復核。主要指城市規(guī)劃行政主管部門對征用劃撥的土地進行驗樁（對大批灌注的基樁進行抽樣檢驗稱為驗樁）。⑵用地檢查。主要是指城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃的要求，對建設用地的使用進行監(jiān)督檢查，以便于隨時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，杜絕違章占地情況發(fā)生。四、建設工程規(guī)劃許可證制度1、概念建設工程規(guī)劃許可證制度是城市規(guī)劃行政主管部門向建設單位或個人核發(fā)的確認其建設工程符合城市規(guī)劃要求的證件。它也是申請工程開工的必備證件?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。建設單位或個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。2、核發(fā)程序(1)領證申請。建設單位或個人應持設計任務書、建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權證等有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證申請。(2)初步審查。城市規(guī)劃行政主管部門受理申請后，應對建設工程的性質、規(guī)模、布局等是否符合城市規(guī)劃要求進行審查，并應征求環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、交通、通訊等部門及相關行政主管部門的意見。(3)核發(fā)規(guī)劃設計要點通知書。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)審查結果和工程所在地段詳細規(guī)劃的要求，向建設單位或個人核發(fā)規(guī)劃設計要點通知書，提供規(guī)劃設計要求。建設單位應按規(guī)劃設計要點通知書的要求，委托設計部門進行方案設計工作。

(4)核發(fā)設計方案通知書。建設單位或個人根據(jù)規(guī)劃設計要點通知書完成方案設計后，應將設計方案（不少于2個）有關圖紙、文件報送城市規(guī)劃行政主管部門。城市規(guī)劃行政主管部門在對各個方案的總平面布置、交通組織情況、工程周圍環(huán)境關系和個體設計體量、層次、造型等進行審查比較，確定設計方案后，將核發(fā)設計方案通知書，并提出規(guī)劃修改意見。建設單位據(jù)此委托設計單位進行施工圖設計。體量：指建筑物的規(guī)模。如：整個建筑雖然體量不大，但裝修華麗，十分壯觀。

(5)核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證建設單位或個人根據(jù)設計方案通知書的要求完成施工圖設計后，應將注明勘察設計證號的總平面圖，個體建筑設計的平、立、剖面圖，基礎圖，地下室平面圖、剖面圖等施工圖，送城市規(guī)劃行政主管部門審查。經(jīng)審查批準后，將核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。3、建設工程審批后的管理(1)驗線。建筑單位應當按照建設工程規(guī)劃許可證的要求防線，并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門驗線后方可施工。工程驗線：是指經(jīng)批準的建筑設計方案，在實地放線定位以后的復核工作。工程驗線時主要檢查建筑物定位是否與批準的建筑設計圖相符，檢查建筑物退紅線是否符合規(guī)劃設計要點要求。建筑紅線：又稱建筑控制線，是城市道路兩側控制沿街建筑物或構筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線，指建筑物的外立面所不能超出的界線。目的在于騰出用地，改善或美化環(huán)境，取得良好的效果。用地紅線是圍起某個地塊的一些坐標點連成的線，紅線內土地面積就是取得使用權的用地范圍。開發(fā)建設這個地塊的建筑小區(qū)時候，還需要退紅線2米左右，這個數(shù)字各地不一，要看當?shù)匾?guī)劃局的規(guī)定。小區(qū)的建筑必須在退紅線范圍內，退出的這塊地不準占用。也就是說，盡管你已經(jīng)為退出的這塊地付出了土地出讓金，但就是不準占用。用地紅線只是標注在紅線圖上，現(xiàn)場是看不到的。不過退界線就一目了然：小區(qū)的圍墻就是退界線。(2)現(xiàn)場檢查。指城市規(guī)劃管理工作人員進入有關單位或施工現(xiàn)場，了解建設工程的位置、施工等情況是否符合規(guī)劃設計條件。在檢查中，任何單位和個人都不得阻撓城市規(guī)劃管理人員進入現(xiàn)場或者拒絕提供規(guī)劃管理有關的情況。城市規(guī)劃行政管理人員有為被檢查者保守技術秘密或者業(yè)務秘密的義務。(3)竣工驗收?？⒐を炇帐枪こ添椖拷ㄔO程序中的最后一個階段。規(guī)劃部門參加竣工驗收，是對建設工程是否符合規(guī)劃設計條件的要求進行最后把關，以保證城市規(guī)劃區(qū)內各項建設符合城市規(guī)劃。工程竣工驗收后，建設單位應當在六個月內將竣工資料報送城市規(guī)劃行政主管部門。4、臨時建設的管理臨時建設是指企事業(yè)單位或者個人因生產(chǎn)、生活的需要臨時搭建的結構簡易并在規(guī)定期限內必須拆除的建設工程或者設施。臨時建設應當辦理臨時建設工程許可證。臨時建設期限由各地規(guī)劃行政主管部門根據(jù)實際情況確定，一般不得超過二年?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定在城市規(guī)劃區(qū)內進行臨時建設，必須在批準的使用期限內拆除。《城市規(guī)劃法》還規(guī)定：任何單位和個人不得占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線進行建設。在城市規(guī)劃區(qū)內進行挖取砂石、土方等活動，須經(jīng)有關部門批準，不得破壞城市環(huán)境、影響城市規(guī)劃實施。五、違法責任《城市規(guī)劃法》明確規(guī)定了違反城市規(guī)劃法所應承擔的法律責任。⑴在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設用地規(guī)劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回。⑵在城市規(guī)劃區(qū)內，未取得建設工程規(guī)劃許可證或違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，如嚴重影響城市規(guī)劃，由縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或沒收違法建筑物、構筑物或其他設施；但尚可采取改正措施的由縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正，并處以罰款。⑶對未取得建設工程規(guī)劃許可證或違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的有關責任人員，可由其所在單位或上級主管機關給予行政處分。⑷城市規(guī)劃行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第四節(jié)

案例分析案例1原告：王某被告：連云港市規(guī)劃管理局（下稱規(guī)劃局）一、基本案情

1992年至1994年間，王某前鄰韓某在未經(jīng)市政規(guī)劃部門批準的情況下采取分層施工的方法，沿王家兩層小樓前20米處建房，損害了王家的采光、通風權益。為此，王某曾多次要求連云港市規(guī)劃管理局依法處理。1994年間，韓在原建筑基礎上加蓋二層時，王某出面阻止并砸壞了一根新建水泥柱，韓訴至法院要求恢復原狀、賠償損失。受訴法院經(jīng)審理判令王賠償人民幣16.24元，并駁回了韓某恢復原狀的訴訟請求。

同年8月間，王某再次前往連云港市規(guī)劃局連云區(qū)規(guī)劃管理辦公室，反映韓某非法加蓋二層樓房間題并要求處理。規(guī)劃局于同年10月26日作出并向韓某送達了《關于韓某違法建筑的處罰決定》，要求韓拆除第二層，但未向原告王某送達。韓某收到該處罰決定后未自動履行，規(guī)劃局也因未在法定期限三個月內申請人民法院強制執(zhí)行，而使該行政決定對韓某違法建筑的處罰落空。

原告王某于1995年4月22日以規(guī)劃局不履行規(guī)劃管理職責為由向連云港市連云區(qū)人民法院提起行政訴訟，請求人民法院判決被告連云港市規(guī)劃局履行法定職責，作出具體行政行為，對韓某違法建筑予以拆除，以保護原告的合法權利。

被告辯稱：原告曾來規(guī)劃局反映前鄰韓某非法加蓋二層樓問題，但被告已經(jīng)于1994年4月26日下發(fā)了1994(l44)號《關于韓某違法建筑的處罰決定》，并于同日將該決定送達韓某。后原告沒有主動查問，被告認為韓家已經(jīng)自動履行處罰決定，兩家矛盾已經(jīng)解決。1995年4月底，被告接到原告的起訴狀后，申請法院強制執(zhí)行1994(144)號文，但法院以超出申請執(zhí)行的期限為由而不予強制執(zhí)行。二、案件審理連云港市連云區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，被告規(guī)劃局系地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門，主管本行政區(qū)域內的城市規(guī)劃管理工作，對本行政區(qū)域內的建筑行為依法負有管理職責。本案原告認為其前鄰韓某未經(jīng)批準擅自建筑樓房而嚴重影響其采光、通風的合法權益，請求被告依法處理是正確的，被告對原告的請求不僅應當作出明確的答復和處理，而且在違章建筑責任人不自覺履行處罰決定的情況下亦應依職權在法定期限內申請人民法院強制執(zhí)行，以確保原告的合法權益不受侵害。

依照《中華人民共和國城市規(guī)化法》第9條第2款、第10條、第32條、第40條及《中華人民共和國行政訴訟法》第2條、第11條第1款第5項之規(guī)定，連云區(qū)人民法院于1995年6月28日作出判決：責成被告連云港市規(guī)劃局在本判決生效后30日內對原告王某的請求作出具體行政行為。一審判決送達后，本案原、被告在法定期限內均未提起上訴。

三、案例評析本案中，連云港市規(guī)劃管理部門雖然對韓某違法建筑的行為作出行政處罰決定并責令其拆除違法加蓋的二樓，但規(guī)劃部門既未認真督促韓某自覺履行，亦未在規(guī)定期限內申請人民法院強制執(zhí)行，從而實際上使該處罰決定歸于無效。《城市規(guī)劃法》第42條規(guī)定，“當事人逾期不申請復議也不向人民法院起訴又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執(zhí)行?！睋?jù)此，對韓某違法建筑的行為作出具體行政行為以及依法申請人民法院強制執(zhí)行均系規(guī)劃管理部門的法定職責?！缎姓V訟法》第54條規(guī)定被告不履行或者拖延履行法定職責的，人民法院應判決其在一定期限內履行。本案中，連云區(qū)人民法院責成被告連云港市規(guī)劃局在本判決生效后30日內對原告王某的請求作出具體行政行為的判決是正確的。案例2上訴人（原審原告）：劉某等48人（均為上海市永嘉路550弄居民）被上訴人（原審被告）：上海市城市規(guī)劃管理局第三人：上海京劇院一、基本案情、

1998年5月8日，上海市規(guī)劃局向京劇院核發(fā)了滬規(guī)建基（1995）159號建設工程（地下建筑部分）規(guī)劃許可證，許可京劇院在上海市東平路9號建造藝術家公寓的地下部分。規(guī)劃許可證載明：經(jīng)審核，規(guī)劃許可下列建筑工程（地下建筑部分），特發(fā)此通知。建設單位：京劇院；建設地址：某區(qū)東平路9號；建設工程項目：藝術家公寓；建筑物名稱：藝術家公寓；樁基結構：灌注樁，規(guī)格：￠600mm，根數(shù)：179；地下室結構：剪力墻，深度：3.9m，面積966m2。同年9月28日，劉某等48位居民具狀訴至法院，以永嘉新村屬上海市近代優(yōu)秀建筑，市規(guī)劃局批準京劇院在該建設控制地帶建造高層住宅，違反《上海市城市規(guī)劃條例》的有關規(guī)定。且該建筑物現(xiàn)已建至地面以上，嚴重影響居民的生活環(huán)境等為由，請求撤銷該許可。二、案件審理

原審法院認為，市規(guī)劃局根據(jù)京劇院所持上海市文化局及有關部門的批準文件，依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第32條，《上海市城市規(guī)劃條例》第6條、第54條，《上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》第61條之規(guī)定，向京劇院核發(fā)的滬規(guī)建基（1998）159號建設工程規(guī)劃許可證合法。劉某等要求撤銷該許可證的理由，均指藝術家公寓的地上建筑部分，故對其起訴請求，不予支持。遂于1998年12月28日根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第54條第1款之規(guī)定，作出判決：維持市規(guī)劃局

1998年5月8日核發(fā)給京劇院滬規(guī)建基（1998）159號建設工程（地下建筑部分）規(guī)劃許可證的具體行政行為。案件受理費人民幣100元，由劉某等48人負擔。判決后，劉某等不服，上訴于上海市第一中級人民法院。

劉某等上訴稱，他們現(xiàn)居住的永嘉新村是經(jīng)市政府批準的上海市近代保護建筑之一，被上訴人市規(guī)劃局批準京劇院在該保護地帶內建造15層的高層建筑，違反了《上海市城市規(guī)劃條例》第36條，《上海市優(yōu)秀近代建筑保護管理辦法》第16條的規(guī)定。上海市文化局批準京劇院建造的是綜合樓，而規(guī)劃許可證則是建造藝術家公寓，故被上訴人市規(guī)劃局審核有誤。藝術家公寓是完整的建筑物，且現(xiàn)已建造了10層，原審法院對規(guī)劃許可證予以片面理解，認為居民的起訴理由均指藝術家公寓地上建筑不當。被上訴人市規(guī)劃局批準京劇院建造藝術家公寓違反法定程序。原審判決錯誤，請求撤銷原判及被上訴人市規(guī)劃局所核發(fā)的規(guī)劃許可證。被上訴人市規(guī)劃局辯稱，規(guī)劃許可證是指許可京劇院建造藝術家公寓的地下部分，地上部分建筑的許可證尚未核發(fā)，故規(guī)劃許可證未侵犯居民的合法權益。第三人京劇院同意原審判決。

二審法院認為，被上訴人市規(guī)劃局許可建設藝術家公寓地下建筑部分工程。上訴人劉某等居住的房屋與該地下建筑部分相鄰，但上訴人所訴影響永嘉新村近代保護建筑居住環(huán)境等起訴理由與該地下建筑部分的許可證之間尚不存在實際的法律上的利害關系，且該許可建設地下建筑部分工程并非最終建設許可行為。上訴人的起訴不符合行政訴訟法規(guī)定的起訴條件。原審法院判決應屬違反法定程序。至于藝術家公寓實際已進行了地面以上的建設一節(jié)，尚不屬本案訴訟請求撤銷滬規(guī)建基（1998）

）159號許可證的審理范圍。上訴人的上訴請求，本院不予支持

據(jù)此，根據(jù)最高人民法院《貫徹執(zhí)行(中華人民共和國行政訴訟法)若干問題的意見（試行）》第114條“人民法院審理行政案件，除依照行政訴訟法規(guī)定外，對本規(guī)定沒有規(guī)定的，可以參照民事訴訟法的有關規(guī)定”以及最高人民法院《關于適用(中華人民共和國民事訴訟法)若干問題的意見》第186條“人民法院依照第二審程序審理的案件，認為依法不應由人民法院受理的，可以由第二審人民法院直接裁定撤銷原判，駁回起訴”的規(guī)定，依法裁定如下：撤銷上海市某區(qū)人民法院（1998）某行初字第72號行政判決，即維持被告上海市城市規(guī)劃管理局1998年5月8日核發(fā)給第三人上海京劇院滬規(guī)建基（1998）159號建設工程地下建筑部分）規(guī)劃許可證的具體行政行為；駁回劉某等48人的起訴。

三、案例評析

根據(jù)《城市規(guī)劃法》第32條的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建各改建建筑物等工程設施，應當取得建設工程規(guī)劃許可證。本案中，上海市京劇院未經(jīng)取得規(guī)劃許可證（地上建筑部分）建設藝術家公寓地上部分的行為，違反了《城市規(guī)劃法》的有關規(guī)定，城市規(guī)劃管理局應當依法對其進行處罰。

本案原告劉某等48人起訴被駁回的原因在于其訴訟請求不符合法律規(guī)定。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第40條的規(guī)定，對違法建筑物進行查處是城市規(guī)劃行政主管部門的法定職責。本案原告應當先請求被告城市規(guī)劃管理局依法履行其查處違法建筑的法定職責，然后根據(jù)以下情況提出不同的訴訟請求:

1、如果被告拒絕履行或者拖延履行的，原告可以以被告不作為向人民法院提起行政訴訟，人民法院依法應當受理。如果人民法院認定被告確實不履行或者拖延履行法定職責的，應當判決其在一定期限內履行法定職責。2、如果被告不服原告因此而作出的具體行政行為，原告可以以該具體行政行為侵犯其合法權益為由向人民法院起訴，人民法院依法也應當受理。第五節(jié)

城市拆遷法規(guī)一、概述（一）概念指根據(jù)城市規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃以及當?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設用地范圍內的房屋及其附屬物，并由拆遷人對原房屋及其附屬物的所有人或使用人進行補償和安置的行為。

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，房屋拆遷的地域范圍，主要指城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地。城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地，在被征用為國有土地時，已按《土地管理法》的規(guī)定予以補償，所以不再存在拆遷問題。拆遷房屋包括公有房屋、私有房屋、住宅房屋和非住宅房屋。附屬物主要是指房屋的附屬建筑物和構筑物。（二）拆遷形式：自行拆遷：是指拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。不少房屋開發(fā)公司都有自己的拆遷機構和專業(yè)拆遷隊伍，它們基本上都采用自行拆遷的形式。委托拆遷：指拆遷人在取得拆遷許可證后，與取得房屋拆遷資格證書的被委托人訂立委托拆遷合同，由被委托人組織拆除房屋及附屬物，并負責對被拆遷人進行安置和補償。被委托人不得轉讓拆遷業(yè)務。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。（三）房屋拆遷協(xié)議

1.含義：拆遷人與被拆遷人因房屋拆遷而達成的明確雙方相互權利義務的書面協(xié)議。當所拆遷的房屋為非租賃房屋時，由拆遷人與被拆遷人訂立補償安置協(xié)議，當所拆遷的房屋為租賃房屋時，拆遷人則應與被拆遷人及房屋承租人共同簽訂補償安置協(xié)議。2.房屋拆遷協(xié)議的主要條款（1）被拆除房屋的坐落地點、面積和用途；（2）補償形式，是作價補償還是產(chǎn)權調換，是一次安置還是先臨時過渡；（3）補償金額；（4）安置用房面積；（5）安置地點；（6）搬遷過渡方式，是自行過渡還是提供周轉房過渡；（7）過渡期限即回遷期限；（8）違約責任。拆遷協(xié)議還必須寫明：雙方當事人的姓名、住址；協(xié)議生效的日期；協(xié)議的份數(shù)；補助費、搬家費的金額；協(xié)議是否需要公證等。拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，是否進行公證，一般由當事人自由選擇。但是，若拆除代管房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，即指拆除房地產(chǎn)管理局直管公房的，拆遷補償安置協(xié)議必須到房屋所在地的公證機關進行公證，并辦理拆遷補償、安置的證據(jù)保全，拆遷協(xié)議才能正式生效。二、房屋拆遷補償㈠概念指拆遷人因拆除、遷建被拆遷人的房屋及其附屬物，使被拆遷人受到一定的經(jīng)濟損失，而根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關規(guī)定給予被拆遷人的一定補償。拆遷補償?shù)姆秶潜徊鸪姆课菁捌涓綄傥?。但拆除違章建筑，超過期限的臨時建筑不予補償。拆除未超過批準期限的臨時建筑，按臨時建筑在使用期限內的殘存價值并參考剩余期限，給予適當補償。㈡補償形式：貨幣補償產(chǎn)權調換1.貨幣補償所謂貨幣補償是指拆遷人對拆除的房屋，按其價值，以付給貨幣的方式對被拆遷人的經(jīng)濟損失進行補償。補償?shù)慕痤~，以被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。被拆遷房屋的區(qū)位，是指房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與市中心、機場、港口、車站、政府機關等重要場所的距離、往來交通的便捷性及其房屋周圍環(huán)境、景觀等。被拆遷房屋的用途是指其所有權證書上所標明的用途，未標用途的，以產(chǎn)權檔案中記錄的用途為準。產(chǎn)權檔案中也未記錄用途的，以實際用途為準。在確定補償金額時，除房屋的區(qū)位、用途和建筑面積外，還應考慮被拆遷房屋的成新程度、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等因素。2.產(chǎn)權調換所謂產(chǎn)權調換是拆遷人以其他的或再建的房屋與被拆遷人的被拆遷房屋相交換，使被拆遷人對拆遷人提供的房屋擁有所有權。產(chǎn)權調換時，拆遷人與被拆遷人應按規(guī)定計算出被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，然后結清產(chǎn)權調換的差價。所調換房屋的價格，如是通過購買方式取得的，原則上不得高