政府在市場中的角色定位――基于房地產(chǎn)市場的分析

政府在市場中的角色定位――基于房地產(chǎn)市場的分析【摘要】發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，尤須界定政府與市場的合理邊界，而界定這一邊界可以從四個標(biāo)桿入手，本文從房地產(chǎn)市場切入，分析了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、政府在房地產(chǎn)市場中的職能缺位與越位現(xiàn)象以及政府如何正確定位并實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的良性調(diào)節(jié)。【關(guān)鍵詞】政府房地產(chǎn)市場缺位與越位良性調(diào)節(jié)為了明確政府在市場中的角色定位，我們首先應(yīng)當(dāng)明確市場的作用、政府的職責(zé)以及兩者的關(guān)系。市場經(jīng)濟是通過計劃和市場兩種手段實現(xiàn)社會資源合理配置的經(jīng)濟運動形態(tài)。市場經(jīng)濟最大的特征即是自主性，市場主體不管是人還是企業(yè)，必須具有獨立的產(chǎn)權(quán)，有獨立的經(jīng)濟利益，是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的商品生產(chǎn)者或經(jīng)營者。市場機制起作用的原理在于每個參與者理性地追求個人效用最大化。在現(xiàn)實中，一方面參與者并非完全理性，比如股市中羊群效應(yīng)就比較明顯;另一方面就算每個參與者都是理性的，個體理性不一定帶來團(tuán)體理性，從囚徒困境就可以看出。因此，自主性在一定程度上會導(dǎo)致無序性，這個時候就需要政府的干預(yù)和控制，通過政府的力量合理調(diào)配資源資金流動，遏制國內(nèi)不良競爭和國際市場的不良影響來使得市場在一定程度上健康合理的發(fā)展。實踐表明，政府干預(yù)的目標(biāo)與實際的干預(yù)績效之間存在巨大差距，大范圍的政府干預(yù)效率并不高。有些政府干預(yù)不僅僅沒有解決問題，反而增加了解決問題的難度，浪費了財政資金。反對政府過度干預(yù)經(jīng)濟但并不是否認(rèn)政府在經(jīng)濟社會中所起的作用，恰恰是為了更好的發(fā)揮政府的作用，才對政府的目標(biāo)、職能范圍、機制等做出更加規(guī)范的界定。因此，對于政府干預(yù)市場，如何干預(yù)，什么方式才是合理的干預(yù)，如何確定政府與市場的合理邊界就是我們應(yīng)該討論的問題了。一、政府與市場邊界的劃定（一）為何要劃定政府與市場的邊界如果說，前一階段中國經(jīng)濟發(fā)展的突出特色是政府行政主導(dǎo)，這一運作方式能集中各種資源把GDP搞上去，那么在新的發(fā)展階段，應(yīng)當(dāng)看到這一運作方式導(dǎo)致政府與市場的關(guān)系“剪不斷”，中央與地方的關(guān)系“理還亂”。單純從GDP增長的角度看，地方政府競爭居功甚偉，但積累的一系列的問題日漸顯現(xiàn)，如重復(fù)建設(shè)、產(chǎn)能過剩、資源浪費、環(huán)境污染等。尤為嚴(yán)重的是，地方政府成為資源配置的主體，模糊了政府與市場的邊界，還為權(quán)錢交易提供了廣闊的平臺。（二）界定政府與市場邊界的四個標(biāo)桿1.建立統(tǒng)一的社會主義市場經(jīng)濟體系建議以基本公共服務(wù)均等化、公共設(shè)施基本完備作為衡量省、市、區(qū)是否協(xié)調(diào)發(fā)展的主要指標(biāo)，盡快取消地方的GDP、投資等規(guī)劃指標(biāo)，不再把這類經(jīng)濟指標(biāo)作為地方政府政績考核內(nèi)容，以利于保證全國政令統(tǒng)一、市場統(tǒng)一。要警惕過多的國家級區(qū)域規(guī)劃形成層次不等、種類繁多、畫地為牢的各類財稅、土地、外貿(mào)等優(yōu)惠政策，助長地方政府主導(dǎo)的區(qū)域性GDP競爭，結(jié)果反而割裂了全國統(tǒng)一市場。2.明確劃分各級政府事權(quán)財權(quán)按照公共財政框架和基本公共服務(wù)均等化的要求，明確界定各級政府的事權(quán)，落實與之相匹配的財力。建議逐步將基本公共服務(wù)事權(quán)適時適當(dāng)集中到中央，由中央統(tǒng)籌平衡各地基本公共服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，并建立全國統(tǒng)一的基本公共服務(wù)經(jīng)費保障機制。同時減少地方政府對“土地政策”的依賴。3.深化行政管理體制改革加快推進(jìn)政企分開、政資分開、政事分開，政府與社會組織、市場中介組織分開。把不該由政府管理的事項如企業(yè)經(jīng)營決策等，堅決轉(zhuǎn)移出去;把該由政府管理的事項如基本公共服務(wù)等，切實管好。4.大力發(fā)展和規(guī)范社會組織我國現(xiàn)在已有40多萬個社會組織、中介機構(gòu)，但絕大多數(shù)存在“官辦、官管、官運作”的現(xiàn)象。市場主體自律與自協(xié)調(diào)機制的缺失，迫使政府在社會和經(jīng)濟管理方面維持“管得過寬、管得過細(xì)、管得過死”的局面。在國家法律框架內(nèi)，發(fā)展完善社會組織，形成靈活的社會自協(xié)調(diào)機制，有效平衡不同社會群體的利益，是深化行政管理體制的內(nèi)在要求，是清晰界定政府與市場邊界的重要前提，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的題中應(yīng)有之義。二、從房地產(chǎn)態(tài)勢看政府在市場中的職能（一）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析1.房價畸高且不斷攀升房地產(chǎn)價格波動由循環(huán)波動和趨勢波動共同構(gòu)成。從統(tǒng)計學(xué)角度，可將房地產(chǎn)價格波動分為長期趨勢和循環(huán)波動兩類。長期趨勢受人口增加、社會經(jīng)濟不斷發(fā)展、土地資源和資金約束等因素的影響。在房價總波動中扣除方向明確的長期趨勢后，房價的起伏變化就表現(xiàn)為波動間隔、長度及影響并不完全相同，但波動模式基本相似，即以上漲與下跌交替運行方式構(gòu)成的循環(huán)往復(fù)、起伏波動。我國房地產(chǎn)市場自1998年開始步入市場化，由于歷程較短，房價的波動尚未經(jīng)歷一個完整的波動周期。從我國房價波動的經(jīng)驗來看，房屋銷售價格表現(xiàn)出持續(xù)上漲的波動特征，在最近幾年房價上漲幅度大幅提高。2.房地產(chǎn)市場失靈房地產(chǎn)市場是一個壟斷的市場。如果作為一個完全競爭的市場，企業(yè)會從自身入手來分析原因，千方百計的降低成本，也不敢輕易的漲價，如家電、汽車行業(yè)。但是房地產(chǎn)行業(yè)中只要有任何風(fēng)吹草動，如現(xiàn)在人多地少、土地價格上漲、原材料上漲、拆遷費用上漲等等，都能夠作為房價上漲的理由，于是乎肆無忌憚的讓房價節(jié)節(jié)拔高。這就是一種典型的壟斷。房地產(chǎn)市場信息的不對稱。房地產(chǎn)市場中到處充斥著各種虛假信息，老百姓面對這些虛假信息根本無從分辨。首先是房地產(chǎn)商的營銷方式“控銷”，幾乎所有的房地產(chǎn)商都采用這種營銷方式，所以購房者無論走到哪里，面對的都是一片售罄的“火爆市場”。房地產(chǎn)市場的外部性。“囤地不息，捂房不止”，這已經(jīng)房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則。囤地的結(jié)果就是讓房地產(chǎn)商直接從中獲得大量的土地收益。而“捂房”就是房地產(chǎn)商通過土地增值不斷獲得暴利的另一重要途徑。（二）房地產(chǎn)市場中政府管理越位與缺位在如今中國的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)狀非常特殊，同時也是政府干預(yù)非常嚴(yán)重的領(lǐng)域，正是由于政府的不正確決策導(dǎo)致了房地產(chǎn)非正常發(fā)展直至今日的泡沫現(xiàn)象。1.政府管理越位的具體表現(xiàn)房地產(chǎn)市場中的政府管理越位是指政府職能運用過度，即在那些應(yīng)當(dāng)通過市場配置生產(chǎn)要素的領(lǐng)域（如土地資源），政府權(quán)力過度干預(yù)，用政府替代市場，實行國家壟斷經(jīng)營，與培育土地要素市場的改革目標(biāo)相悖，造成政府失靈。其主要表現(xiàn)是：一些地方政府把土地作為提高政績的經(jīng)營資本，助長了房價的持續(xù)、大幅上漲。首先，造成土地供給不足。政府的土地儲備中心壟斷供給的土地，由于其自身存在經(jīng)營資金短缺、工作缺乏效率、信息不透明等問題，可能在品種、地點、規(guī)模、時機等方面與市場需求不相吻合，導(dǎo)致土地供應(yīng)量減少，需求特別是投機性需求增加。土地供應(yīng)量決定了房屋的供應(yīng)量，決定了住宅的供求關(guān)系，從而影響了房價的升降。其次，提高住宅用地價格以彌補工業(yè)用地虧損。外商類投資是在各地激烈競爭背景下展開的，土地價格優(yōu)惠甚至零地價就是這樣競爭出來的。這一競爭壓力也迫使地方政府出于發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的動機，向商業(yè)、住宅等房地產(chǎn)項目出讓土地索取高價。竭力擴大轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求大搞城市拆遷。拆遷改造可以創(chuàng)造城市內(nèi)部住房剛性需求，于是一些地方政府熱衷于城市規(guī)劃的大拆大建，人為制造購房需求，加大當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供求缺口，以此拉高房價。其次，通過制定實施“購房落戶”之類土政策鼓勵商品住房外銷，對市場機制強加干涉。2.政府管理缺位的具體表現(xiàn)對經(jīng)濟適用房建設(shè)和分配管理缺位。由于經(jīng)濟適用房會使原本準(zhǔn)備購買商品房的消費者分流，具有制約房價飛漲的一面，一些地方政府無視國家在完善住房保障制度上的努力，一味強調(diào)住房“市場化”，減少甚至取消經(jīng)濟適用房，造成各地經(jīng)濟適用房供給總量及比例越來越小。滿足困難群體住房需求的廉租房建設(shè)不到位。廉租住房制度是針對住房困難且無力改變經(jīng)濟狀況的特困家庭實施的一種社會救濟辦法，是政府給低收入者提供的一種最基本的住房保障。從這個層面來講，它是一種社會公共產(chǎn)品，而提供公共產(chǎn)品是政府的主要職責(zé)之一。在很多國家，廉租房是政府的一項重要福利政策，建設(shè)規(guī)模很大。隨著社會轉(zhuǎn)型，進(jìn)城民工、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地被征后的農(nóng)民是不可忽略的新住房弱勢群體，他們既買不起經(jīng)濟適用房，又不夠廉租房的申請資格，成為城鎮(zhèn)中的“夾心層”，政府管理缺位在這里也展現(xiàn)出來。三、如何實現(xiàn)政府對于房地產(chǎn)的良性調(diào)節(jié)（一）構(gòu)建三位一體的住房供給體系沒有哪個國家的住房問題靠市場能夠解決得了。在地方政府的角色重新確定后，應(yīng)加強對住房供給和價格體系的差異性調(diào)控，根據(jù)地域的不同、主體的不同、目的的不同采取適當(dāng)措施。構(gòu)建三位一體的住房供給體系，把建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房作為政府調(diào)控住房的工作重點，也只有這樣才能解決中低收入家庭的住房問題。商品房有了經(jīng)濟適用房和廉租房這兩個競爭對手，房價自然而然也會趨向理性。（二）完善房地產(chǎn)的管理規(guī)則和法律制度商品房的預(yù)售制度、房地產(chǎn)企業(yè)自有資金率太低、房地產(chǎn)的營銷策略這三大因素讓房地產(chǎn)商輕易地獲得市場的話語權(quán)。政府部門應(yīng)該對房地產(chǎn)市場的信息披露進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，讓購房者真正掌握透明、公開的市場信息。政府應(yīng)打擊投機，合理引導(dǎo)消費預(yù)期，整頓市場秩序加快物業(yè)稅的開征，讓投機者增加保有成本，迫使這些投機者離開房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)的供需情況趨于真實，從而發(fā)揮市場供需規(guī)律的作用機制。（三）將房地產(chǎn)價格調(diào)控重心放在土地市場政府應(yīng)對建設(shè)用地總量進(jìn)行嚴(yán)格控制，清理和利用閑置土地，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地的開發(fā)期限，加強土地增值稅的征收，限制以投機為目的的土地交易，盤活土地存量市場。通過對土地存量和增量的調(diào)控來控制土地供應(yīng)，針對不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)商品應(yīng)采取相應(yīng)的土地出讓方式，避免土地供應(yīng)價格上漲拉動普通商品房價格的上揚。確定合理的土地價格，對競拍土地的最高報價采取限制措施，防止土地價格的過快上漲，保持房價平穩(wěn)。（四）重視完善房