保利地產(chǎn)-核心能力分析

TCQ011129BJ(GB)1保利地產(chǎn)核心能力分析TCQ011129BJ(GB)目錄前言行業(yè)特征行業(yè)關(guān)鍵成功因素行業(yè)核心能力保利三大核心能力保利三大需完善能力123456TCQ011129BJ(GB)認(rèn)清行業(yè)本質(zhì)，打造核心能力，保障持續(xù)經(jīng)營動(dòng)亂的環(huán)境，嚴(yán)格的調(diào)控，劇烈的競(jìng)爭，多變的需求，使得地產(chǎn)成為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。為了保證基業(yè)常青，地產(chǎn)企業(yè)必須鍛造出持續(xù)開展的能力——核心競(jìng)爭能力。核心能力的打造應(yīng)當(dāng)是有目的，有針對(duì)性，系統(tǒng)的過程，其過程可以概括為以下動(dòng)態(tài)過程：認(rèn)識(shí)行業(yè)特征抓住關(guān)鍵因素認(rèn)知自身能力強(qiáng)化完善能力認(rèn)識(shí)行業(yè)特征抓住關(guān)鍵因素認(rèn)知自身能力強(qiáng)化完善能力當(dāng)前環(huán)境未來環(huán)境前言TCQ011129BJ(GB)周期性，同質(zhì)性，集成性，地域性等土地沒有庫存本錢，由政府壟斷，其根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)節(jié)供給的行為決定了地價(jià)的剛性。土地壟斷性地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的增長奉獻(xiàn)大，與宏觀經(jīng)濟(jì)保持一致的周期性，屬政府重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象。周期性地產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量低，無法通過技術(shù)領(lǐng)先形成差異化，導(dǎo)致競(jìng)爭手段單一，價(jià)格競(jìng)爭不可防止。同質(zhì)性“香港模式〞流行，開發(fā)商將資金、土地、設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)管理、環(huán)境等多種變量因素組合成自己的產(chǎn)品。集成性開發(fā)工程與所在地的政策、法規(guī)、規(guī)劃密切相關(guān)，具有濃厚的地域性，無法通過“標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品〞向全國推銷。地域性地產(chǎn)行業(yè)屬于公認(rèn)的資本密集行業(yè)。資本密集性大型地產(chǎn)公司逐步加強(qiáng)了品牌建設(shè)，但是形象不突出，品牌形象模糊。形象模糊行業(yè)特征關(guān)鍵因素自身能力完善能力行業(yè)特征5行業(yè)特征決定行業(yè)六大關(guān)鍵成功因素：

戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，創(chuàng)新，資源整合，市場(chǎng)研究，資金運(yùn)營，品牌建設(shè)關(guān)鍵成功因素戰(zhàn)略遠(yuǎn)見：預(yù)先把握經(jīng)濟(jì)周期，政策調(diào)控方向，才能逢低買入土地，逢高賣出產(chǎn)品，保障平安。創(chuàng)新：技術(shù)無法壟斷，創(chuàng)新速度及創(chuàng)新能力可超越對(duì)手。資源整合：充分利用社會(huì)資源，形成利益共同體。市場(chǎng)研究：全面市場(chǎng)調(diào)研、把握個(gè)體或群體需求、快速反。資本實(shí)力：資本需求量大，需要較強(qiáng)融資能力，加快資金周轉(zhuǎn)速度。品牌建設(shè)：品牌建設(shè)關(guān)系未來，需投入資金系統(tǒng)建設(shè)。土地壟斷性、周期性同質(zhì)性集成性地域性資金密集性形象模糊行業(yè)特征關(guān)鍵因素自身能力完善能力行業(yè)關(guān)鍵成功因素TCQ011129BJ(GB)6六大關(guān)鍵成功因素對(duì)應(yīng)地產(chǎn)企業(yè)六大核心能力：

戰(zhàn)略預(yù)見能力，創(chuàng)新能力，資源整合能力，市場(chǎng)研究能力，資本實(shí)力，品牌建設(shè)能力企業(yè)無法控制政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境的變化，只有通過完善和提升內(nèi)部能力才能有效把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)，適應(yīng)環(huán)境的變化，提高生存能力。企業(yè)的核心能力應(yīng)當(dāng)具備充分的用戶價(jià)值；具備獨(dú)特性；較強(qiáng)的延展性，應(yīng)該為企業(yè)翻開多種產(chǎn)品、區(qū)域市場(chǎng)提供支持，促進(jìn)企業(yè)的整體開展。地產(chǎn)企業(yè)核心能力的評(píng)估和打造應(yīng)緊緊抓住前述的六大關(guān)鍵成功因素，六大關(guān)鍵成功因素對(duì)應(yīng)六大核心能力，即：戰(zhàn)略預(yù)見能力，創(chuàng)新能力，資源整合能力，市場(chǎng)研究能力，資本實(shí)力，品牌建設(shè)能力。行業(yè)核心能力TCQ011129BJ(GB)7

戰(zhàn)略預(yù)見能力，資本實(shí)力，市場(chǎng)研究能力通過將構(gòu)成地產(chǎn)企業(yè)核心能力的根本條件與保利目前開展情況，資源擁有情況進(jìn)行比照分析，發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)擁有三大核心能力，即：戰(zhàn)略預(yù)見能力；市場(chǎng)研究能力；資本實(shí)力。在企業(yè)未來的開展中應(yīng)充分運(yùn)用已有核心能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健，快速開展。保利三大核心能力行業(yè)特征關(guān)鍵因素自身能力完善能力8核心能力之一：戰(zhàn)略預(yù)見能力02年9月，實(shí)行股份制改革，開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。05年，晉身中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值五強(qiáng)，08年實(shí)現(xiàn)銷售收入205億。階段時(shí)間成績定位經(jīng)驗(yàn)積累快速擴(kuò)張穩(wěn)固開展1992年-2002年2002年-2006年2006年至今廣州房地產(chǎn)30強(qiáng)80億投資，200萬開發(fā)量市值600億精品地產(chǎn)，文化地產(chǎn)立足廣州，布局全國最大型企業(yè)抓住時(shí)機(jī)迅速擴(kuò)張成功抓住06-08的地產(chǎn)熱潮,主營業(yè)務(wù)的增長率遠(yuǎn)高于同行企業(yè),企業(yè)迅速做大。主營業(yè)務(wù)增長率高于同行優(yōu)秀企業(yè)行業(yè)特征關(guān)鍵因素自身能力完善能力資料來源：上市公司年報(bào)*選取08年銷售額100億以上在滬深兩市上市的地產(chǎn)企業(yè)為比照分析。億保利三大核心能力TCQ011129BJ(GB)9核心能力之二：資本實(shí)力雄厚資本實(shí)力是六大核心能力里唯一一個(gè)屬于資源類工程，具有一定的壟斷性，保利地產(chǎn)作為保利集團(tuán)地產(chǎn)主要運(yùn)作平臺(tái)，擁有保利集團(tuán)的強(qiáng)大資金實(shí)力為后盾，集團(tuán)深厚的軍方背景，使得政府關(guān)系良好，能得到銀行積極信貸支持。強(qiáng)大資本實(shí)力保障了公司平安，具備逆市擴(kuò)展能力。行業(yè)特征關(guān)鍵因素自身能力完善能力應(yīng)對(duì)政策及市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)08年競(jìng)爭對(duì)手大幅度放緩擴(kuò)張步伐，但有資本支持的保利地產(chǎn)仍保持了07年的擴(kuò)展速度。宏調(diào)下擴(kuò)張不減速資料來源：上市公司年報(bào)保利三大核心能力TCQ011129BJ(GB)10核心能力之三：市場(chǎng)研究能力截至目前，保利地產(chǎn)進(jìn)入全國19個(gè)城市，輻射中、東部經(jīng)濟(jì)興旺區(qū)域，根本完成全國布局。因此，具有全面市場(chǎng)調(diào)研能力、及時(shí)把握市場(chǎng)變化情況，熟悉各區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)特色，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。全國布局，市場(chǎng)信息靈敏從城市平均銷售額來看，保利與行業(yè)領(lǐng)袖存在較大差距，說明通過精耕目前已進(jìn)入市場(chǎng)，可迅速在不增加管理難度的根底上擴(kuò)大規(guī)模。精耕市場(chǎng)潛力大行業(yè)特征關(guān)鍵因素自身能力完善能力資料來源：上市公司年報(bào)保利三大核心能力TCQ011129BJ(GB)11

資源整合能力，創(chuàng)新能力，品牌建設(shè)能力保利三大需完善能力通過將構(gòu)成地產(chǎn)企業(yè)核心能力的根本條件與保利目前開展?fàn)顩r，資源擁有情況進(jìn)行比照分析，發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)三大能力存在缺乏，即：資源整合能力，創(chuàng)新能力，品牌建設(shè)能力。在企業(yè)未來的開展中應(yīng)不斷完善以上三項(xiàng)能力，努力將保利地產(chǎn)打造成為中國最卓越的房地產(chǎn)企業(yè)之一。TCQ011129BJ(GB)12需完善能力之一：資源整合能力

從03至08年的情況來看，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于同行優(yōu)秀企業(yè)5-10個(gè)百分點(diǎn)。整合效率低于同行優(yōu)秀企業(yè)近年來隨著企業(yè)規(guī)模急劇擴(kuò)張，管控問題越來越嚴(yán)峻，管理缺失導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)本錢的居高和三項(xiàng)費(fèi)用的急速增加，主營業(yè)務(wù)利潤達(dá)不到優(yōu)秀企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。資源利用率偏低行業(yè)特征關(guān)鍵因素自身能力完善能力資料來源：上市公司年報(bào)資料來源：上市公司年報(bào)保利三大需完善能力TCQ011129BJ(GB)13需完善能力之二：創(chuàng)新能力集團(tuán)投入產(chǎn)品創(chuàng)新的資源遠(yuǎn)不及萬科、金地等大型企業(yè)，大局部產(chǎn)品以模仿為主，不能因地制宜地開發(fā)適合市場(chǎng)需求產(chǎn)品，沒有形成自己的產(chǎn)品特色。建議加大對(duì)產(chǎn)品研發(fā)部門的資金和人員投入。缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新能力目前的營銷活動(dòng)主要通過模仿和借鑒同行企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，營銷手法單一。效勞營銷和關(guān)系營銷不到位，如售后效勞質(zhì)量一般，顧客反響大，保利會(huì)的運(yùn)作無實(shí)質(zhì)內(nèi)容等。建議提高營銷執(zhí)行能力，改變營銷組織及績效考核制度，開辟新的營銷方式。如嫁接營銷渠道：與裝修企業(yè)，家電企業(yè)等聯(lián)盟，降低顧客裝修購置家具本錢，提高顧客滿意度。缺乏營銷創(chuàng)新能力行業(yè)特征關(guān)鍵因素自身能力完善能力保利三大需完善能力TCQ011129BJ(GB)需完善能力三：品牌建設(shè)能力規(guī)模的急速擴(kuò)張使得保利品牌具有較高的知名度，但是為了提高品牌的美譽(yù)度，忠誠度，需要通過品牌提升拉近與顧客距離。品牌的提升就是與客戶距離的縮小需要更具象的理解和諧長城需要更親切的感受文化需要更全面的溝通優(yōu)秀企業(yè)品牌形象逐漸明晰行業(yè)特征關(guān)鍵因素自身能力完善能力企業(yè)名稱企業(yè)使命企業(yè)愿景產(chǎn)品系列萬科讓建筑贊美生命