仁恒置地投資開(kāi)發(fā)模式解讀正式版

仁恒置地Part

1

發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)介Part

2

產(chǎn)品策略介紹Part

3

投資策略與開(kāi)發(fā)模式介紹結(jié)論與啟示Part

401仁恒置地發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)介公司介紹仁恒置地集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“仁恒”）于1993年成立。作為一家在新加坡上市的華商房地產(chǎn)企業(yè)，立足中國(guó)，選擇中國(guó)境內(nèi)的高增長(zhǎng)、戰(zhàn)略性重點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)高端精裝修住宅、商業(yè)及綜合物業(yè)項(xiàng)目。目前，仁恒已在中國(guó)六大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)16個(gè)重點(diǎn)高增長(zhǎng)城市扎根。表：截止2018年3月13日

仁恒前十大股東持股比例圖：仁恒城市布局直接持股數(shù)量（股）占已發(fā)行普通股比例（%）股東名稱(chēng)YANLORDHOLDINGSPTE.LTD.DBSNOMINEES(PRIVATE)LIMITED1,278,390,000145,845,712125,509,14069,823,50063,859,90038,702,76031,585,83620,561,49420,000,58619,499,51066.197.556.503.613.312.001.641.061.041.01唐山CITIBANKNOMINEESSINGAPOREPTE.LTD.BPSSNOMINEESSINGAPORE(PTE.)LTD.UOBKAYHIANPRIVATELIMITEDHSBC(SINGAPORE)NOMINEESPTELTDDBSNSERVICESPTE.LTD.MORGANSTANLEYASIA(SINGAPORE)SECURITIESPTELTDRAFFLESNOMINEES(PTE)LIMITEDUNITEDOVERSEASBANKNOMINEES(PRIVATE)LIMITED天津濟(jì)南南通蘇州上海南京成都貴陽(yáng)武漢杭州合計(jì)

仁恒控股作為第一大股東，持有仁恒66.19%的股份，而仁恒控股的所有者為仁中山深圳珠海?？诤愕膭?chuàng)辦人，鐘聲堅(jiān)。因此，鐘聲堅(jiān)為仁恒的實(shí)際控股人。

仁恒前十大股東，除了仁恒控股外，主要為銀行和信托證券公司，包括星展銀行、花旗銀行、BPSS、大華繼顯、匯豐控股、星展集團(tuán)附屬公司DBSN、摩根士丹利、萊佛士公司、大華銀行等三亞數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年度報(bào)告、同策研究院公司理念一個(gè)企業(yè)的靈魂在于其文化理念。大部分房企恨不得通過(guò)企業(yè)文化來(lái)傳遞其自身雄厚實(shí)力，雄心抱負(fù)，但仁恒卻以“仁信治業(yè)、持之以恒”為理念。而仁恒中“仁”字的“人”部與恒字的“心”部，也鑒證著仁恒的初衷，以人為本，用心造房。價(jià)值取向?

我們的價(jià)值不在乎一時(shí)的得失，而在于營(yíng)造一個(gè)幾百年依然活著的企業(yè)企業(yè)宗旨?

仁信治業(yè)，持之以恒開(kāi)發(fā)理念?

用心造好房公司文化在趨同、快節(jié)奏的行業(yè)背景下，仁恒鼓勵(lì)員工努力工作，熱愛(ài)生活，向往成功，追求美好，堅(jiān)持創(chuàng)造讓社會(huì)進(jìn)步、城市美好的產(chǎn)品，并不斷探索未來(lái)發(fā)展。我們希望每一個(gè)仁恒人用心去認(rèn)識(shí)、去體會(huì)、去品味、去共同努力——仁恒不僅是一個(gè)企業(yè)集團(tuán)，更是一個(gè)同心同德的團(tuán)隊(duì)；她不僅創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富，而且創(chuàng)造精神財(cái)富，更凝聚著每一個(gè)仁恒人的追求！仁我們努力于以德立身，以誠(chéng)待人，以信治業(yè)，因而更加感恩謙讓、和同為貴，希望與更多朋友攜手共進(jìn)，使企業(yè)穩(wěn)健而有力地發(fā)展壯大。恒文我們謹(jǐn)記著不斷學(xué)習(xí)，不敢松懈，開(kāi)闊眼界，追求進(jìn)取，因而不時(shí)地檢討自己，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，尊重知識(shí)，尊重人才，使企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保持警覺(jué)。我們實(shí)踐著熱愛(ài)生活，珍惜時(shí)光，向往美好，追求成功，因而，我們更加敬業(yè)精進(jìn)，孜孜不倦，有所貢獻(xiàn)，努力承擔(dān)，力求賦予生命更豐富之內(nèi)涵?；l(fā)展歷程仁恒自1993年成立，目前根植于中國(guó)已25年。25年間，仁恒一直緊跟政府政策和市場(chǎng)發(fā)展的步伐，從上海、南京起步，選擇進(jìn)入高增長(zhǎng)城市，進(jìn)行全國(guó)化布局。戰(zhàn)略布局仁恒堅(jiān)持核心城市戰(zhàn)略，布局核心一、二線及高成長(zhǎng)城市。目前，仁恒已在16個(gè)一二三線城市扎根，布局長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、中國(guó)西部、華中、海南這六大區(qū)。圖：仁恒城市及區(qū)域布局

從進(jìn)入?yún)^(qū)域來(lái)看，除西北和東北以外，華北、華東、東南、華中和西南均有布局項(xiàng)目

從進(jìn)入城市數(shù)量來(lái)看，仁恒聚焦長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海經(jīng)唐山天津濟(jì)南環(huán)渤海濟(jì)圈，尤其是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈

從進(jìn)入城市來(lái)看，聚焦一二線及高增長(zhǎng)城市，具備發(fā)展迅速，位置優(yōu)越，政策利好的特點(diǎn)，升值空間大，具有一定投資價(jià)值。南通南京華中蘇州上海杭州長(zhǎng)三角武漢成都貴陽(yáng)西部深圳中山

從所進(jìn)入城市行政屬性來(lái)看，仁恒主要選擇直轄市和省會(huì)城珠海珠三角市，城市規(guī)模較大，人口稠密，周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較小海口海南

三亞土地儲(chǔ)備從土地總儲(chǔ)備來(lái)看，仁恒主要布局長(zhǎng)三角、環(huán)渤海以及珠三角，其中長(zhǎng)三角地區(qū)是重點(diǎn)，占總土儲(chǔ)的45.6%，符合仁恒所制定的戰(zhàn)略布局。在城市方面，長(zhǎng)三角的南京與杭州、環(huán)渤海的天津、珠三角的深圳是仁恒重點(diǎn)布局城市，占比皆超過(guò)10%。圖：仁恒2017年總土儲(chǔ)按區(qū)域劃分占比情況2.1%圖：仁恒2017年總土儲(chǔ)按城市劃分占比情況2.1%5.9%1.1%1.1%8.5%19.4%22.1%13.6%45.6%3.3%2.4%7.1%2.0%22.8%11.2%17.2%6.2%6.2%環(huán)渤海長(zhǎng)三角中國(guó)西部珠三角海南華中上海濟(jì)南南京唐山蘇州深圳南通珠海杭州三亞成都武漢天津數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年度報(bào)告、同策研究院營(yíng)業(yè)收入2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了由階段性調(diào)控向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變的過(guò)程，行業(yè)總體表現(xiàn)搶眼，但同時(shí)存在一二線降溫，三四線回暖的格局，不同區(qū)域不同城市情況各異。在此市場(chǎng)行情下，仁恒業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，2017年收入由于總交付面積下降而從2016年的256.64億元稍降至256.38億元，但基本保持持平狀態(tài)。圖：仁恒2010-2017年?duì)I業(yè)收入情況圖：仁恒2010-2017年各業(yè)務(wù)占營(yíng)業(yè)收入情況300250200150100502017201620152014201320122011201096.6%97.0%1.4%2.0%1.4%1.6%2.4%2.1%3.2%256.64256.3895.5%92.9%93.7%165.813.8%4.0%3.6%3.0%117.36112.802.3%2.2%2.2%103.0289.8773.8494.2%94.8%96.5%92%物業(yè)開(kāi)發(fā)(%)1.5%2.1%02010201120122013201420152016201788%90%94%96%98%100%營(yíng)業(yè)收入(億元)物業(yè)投資(%)其他(%)數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年度報(bào)告、同策研究院銷(xiāo)售情況從銷(xiāo)售金額和面積來(lái)看，仁恒銷(xiāo)售額主要貢獻(xiàn)區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)三角地區(qū)，金額占比88.1%，面積占比82.6%，與仁恒的戰(zhàn)略布局相符。其中上海由于銷(xiāo)售均價(jià)較高，雖然占總銷(xiāo)售面積為37.6%，但占總銷(xiāo)售金額達(dá)55.3%。圖：仁恒2017年銷(xiāo)售金額按城市及區(qū)域劃分占比情況圖：仁恒2017年銷(xiāo)售面積按城市及區(qū)域劃分占比情況0.1%0.1%6.5%2.6%8.2%6.6%4.1%1.1%2.6%19.8%20.8%成都南京上海蘇州天津珠海深圳成都南京上海蘇州天津珠海深圳12.0%25.2%西部西部8.2%6.6%4.1%6.7%長(zhǎng)三角環(huán)渤海珠三角長(zhǎng)三角環(huán)渤海珠三角1.1%88.1%82.6%37.6%55.3%數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年度報(bào)告、同策研究院02仁恒置地產(chǎn)品戰(zhàn)略簡(jiǎn)介多元化產(chǎn)品在發(fā)展過(guò)程中，仁恒不斷豐富產(chǎn)品類(lèi)型，除最開(kāi)始的高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)外，先后涉足高端酒店、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心及服務(wù)式公寓，拓展特色文化旅游項(xiàng)目，并積極參與城市一級(jí)開(kāi)發(fā)，多元化發(fā)展。目前，仁恒業(yè)務(wù)大體上分為三類(lèi)，分別是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資類(lèi)物業(yè)、及物業(yè)管理。其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還分為住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)及綜合性物業(yè)。商業(yè)及綜合物業(yè)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資性物業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他房企不同，仁恒在25年間專(zhuān)注于打造高端住宅產(chǎn)品。仁恒偏向選擇在城市重點(diǎn)地段開(kāi)發(fā)大規(guī)模、高端住宅物業(yè)，在借助地段價(jià)值的同時(shí)，以高質(zhì)量、高品質(zhì)的產(chǎn)品，拉升地段的價(jià)值。在產(chǎn)品打造上，仁恒嚴(yán)控產(chǎn)品品質(zhì)，憑借材質(zhì)本身的質(zhì)感及高超的設(shè)計(jì)，匠造高品質(zhì)住區(qū)。仁恒產(chǎn)品風(fēng)格依山傍水仁恒選址偏愛(ài)周邊有自然風(fēng)光的地塊，地理位置尤其是靠近江河湖海的地帶，因此仁恒傳統(tǒng)產(chǎn)品以江灣、河濱居多。依托山水資源，讓業(yè)主暢享自然景色。市社區(qū)新加坡房企，受新加坡花園城仁恒的項(xiàng)目普遍具備超大樓間帶水系的中央景觀的特點(diǎn)，配部配套，打造生態(tài)型、低密觀公園式國(guó)際社區(qū)。設(shè)計(jì)風(fēng)格一體化精裝模式室內(nèi)裝修仁恒致力于提供高端精裝住宅，在25年間已形成了一套一體化精裝模式。精裝設(shè)計(jì)與戶(hù)型設(shè)計(jì)同步完成，以較短的工時(shí)保證品質(zhì)的統(tǒng)一。同時(shí)，仁恒的精裝，更注重細(xì)節(jié)和生活實(shí)用性，而非盲目采用奢侈品牌，力求精品與精致，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單。配套會(huì)所設(shè)施完善設(shè)施豐富，泳池、會(huì)所基本的標(biāo)配。在注重視覺(jué)享受的同時(shí)，給予業(yè)主精神上的放松，以及生活上的便利。產(chǎn)品線升級(jí)仁恒的住宅產(chǎn)品在不斷的進(jìn)行迭代更新。從第一代到第五代國(guó)際化社區(qū)，以精雕細(xì)作和產(chǎn)品創(chuàng)新而聞名的仁恒致力于塑造領(lǐng)先的居住標(biāo)準(zhǔn)。每一代的升級(jí)都在保留很多原有經(jīng)典風(fēng)格的情況下，對(duì)細(xì)節(jié)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，以便更好地為業(yè)主服務(wù)，而仁恒的產(chǎn)品力也在這個(gè)過(guò)程得到進(jìn)化。圖：仁恒各代產(chǎn)品線特點(diǎn)及上海地區(qū)各代產(chǎn)品代表項(xiàng)目第四代產(chǎn)品第五代產(chǎn)品第二代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品第一代產(chǎn)品0花園（大虹橋）河端公寓和別墅兩種精品形態(tài)進(jìn)行結(jié)合，呈社區(qū)的多樣性和開(kāi)放打造生態(tài)型、低密度、大景觀的高端國(guó)際化花園社區(qū)多具有獨(dú)特的與自然相融的外立面，社區(qū)內(nèi)部綠化景觀向城市輻射，突出生態(tài)住區(qū)使用圍合式布局，將各樓棟的景觀資源發(fā)揮到極致。采用“四新”技術(shù)產(chǎn)品，提高整體居住品質(zhì)0濱河升里之家”體系，提升項(xiàng)目居住氛圍和舒適度以江景和精裝品質(zhì)作為產(chǎn)品最大特色第五代產(chǎn)品——公園系2015年，仁恒新一代高端產(chǎn)品線——公園系國(guó)際社區(qū)正式揭曉。仁恒·公園世紀(jì)作為仁恒旗下頂級(jí)TOP公園系產(chǎn)品逐步進(jìn)駐各大布局城市。上海仁恒·公園世紀(jì)天津仁恒·公園世紀(jì)濟(jì)南仁恒·公園世紀(jì)蘇州仁恒·公園世紀(jì)武漢仁恒·公園世紀(jì)商業(yè)及綜合性物業(yè)&投資類(lèi)物業(yè)2001年，仁恒涉足高端商業(yè)及綜合性物業(yè)開(kāi)發(fā)，涵蓋供租售的辦公樓、酒店式公寓以及大型購(gòu)物中心。目前在南京、天津、珠海、三亞、成都有開(kāi)發(fā)包括辦公寫(xiě)字樓、購(gòu)物廣場(chǎng)、酒店式公寓及商業(yè)綜合體等物業(yè)產(chǎn)品。同時(shí)，考慮到在主要的高成長(zhǎng)型城市中品質(zhì)出眾的商業(yè)物業(yè)具有客觀的發(fā)展空間，仁恒也保留部分開(kāi)發(fā)建成的商業(yè)及綜合類(lèi)物業(yè)作為投資性資產(chǎn)進(jìn)行出租。優(yōu)質(zhì)的自持物業(yè)將為仁恒提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也不斷豐富“仁恒”品牌的內(nèi)涵。南京仁恒國(guó)際公寓珠海仁恒濱海中心成都仁恒置地廣場(chǎng)天津仁恒海河廣場(chǎng)三亞仁恒海棠灣物業(yè)管理作為仁恒高品質(zhì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可或缺的服務(wù)品牌，仁恒物業(yè)始終以“品牌闖天下，質(zhì)量取天下，服務(wù)守天下”作為發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)守星級(jí)酒店管家式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)注于高端和國(guó)際化社區(qū)的服務(wù)提供和服務(wù)開(kāi)發(fā)。2009年，仁恒物業(yè)加入了國(guó)際金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟，為業(yè)主提供更高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)工程前介隱蔽工程檢查物業(yè)客服禮賓物業(yè)秩序維護(hù)物業(yè)環(huán)境維護(hù)國(guó)際金鑰匙組織是全球唯一擁有80多年歷史的網(wǎng)絡(luò)化、個(gè)性化、專(zhuān)業(yè)化、國(guó)際化的品牌服務(wù)組織。物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)物業(yè)管理針對(duì)高端物業(yè)客戶(hù)群體的既看重物業(yè)功能價(jià)值，又追求品質(zhì)生活等消費(fèi)需求的特點(diǎn)，仁恒形成了適合企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的“基礎(chǔ)服務(wù)+延伸服務(wù)+專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)+多元居家服務(wù)”為一體的高端物業(yè)綜合服務(wù)經(jīng)營(yíng)模式，并通過(guò)搭建互聯(lián)網(wǎng)智能化社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)經(jīng)營(yíng)移動(dòng)化、便捷化，為業(yè)主和企業(yè)創(chuàng)造了雙贏的價(jià)值。依托專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)在2004年成立經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)部門(mén)，在為業(yè)主開(kāi)展二手房買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃經(jīng)貼近業(yè)主生活拓寬延伸服務(wù)根據(jù)現(xiàn)代人熱衷養(yǎng)身、追求閑適品味生活、聚會(huì)等需求，延伸出各種量身定制的私家教練、公司會(huì)務(wù)、各種聚會(huì)、少兒康體夏令營(yíng)等個(gè)性化服務(wù)。營(yíng)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，不斷將業(yè)務(wù)延伸至為業(yè)主提供法律咨詢(xún)、定金保管、房款轉(zhuǎn)賬、銀行貸款、房產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)等全程、全方位的專(zhuān)業(yè)服務(wù)深挖消費(fèi)需求拓展居家服務(wù)深挖社區(qū)業(yè)主單元對(duì)居家生活品質(zhì)提升所產(chǎn)生的各種需求，適時(shí)適地推出房屋翻新、家政打理、養(yǎng)老育幼、資產(chǎn)增值等多元居家生活服務(wù)搭建智能平臺(tái)實(shí)現(xiàn)服務(wù)便捷化面對(duì)高端客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)開(kāi)啟了“互聯(lián)網(wǎng)+”和“O2O”模秉承“仁信治業(yè)，持之以恒”的企業(yè)精神和“恒心服務(wù)，一生呵護(hù)”的服務(wù)理念，始終專(zhuān)注于高端和國(guó)際化社區(qū)的服務(wù)提供和服務(wù)開(kāi)發(fā)式，構(gòu)建智能化服務(wù)平臺(tái)，創(chuàng)新和拓寬服務(wù)渠道，實(shí)現(xiàn)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)移動(dòng)化、便捷化03仁恒置地投資策略與開(kāi)發(fā)模式簡(jiǎn)介投資策略——土地儲(chǔ)備-1H2018隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖整體呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，但仁恒所在的熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)依舊火爆。2016年和2017年仁恒土地儲(chǔ)備大量入倉(cāng)，2017年總土儲(chǔ)達(dá)674萬(wàn)方，到2018年上半年總土儲(chǔ)升至693萬(wàn)方。同時(shí)在原有布局基礎(chǔ)之上，2017年新增杭州、武漢、濟(jì)南這三個(gè)省會(huì)城市。但與2016年相比，2017年招拍掛市場(chǎng)地價(jià)較高，仁恒拿地速度放緩，主要通過(guò)收并購(gòu)和舊改市場(chǎng)拿地。圖：仁恒2012-2018年上半年總土儲(chǔ)面積及同比情況圖：仁恒2016-2017年新增土儲(chǔ)面積864250%40%30%20%10%0%32.5245.7%6.9262.586.745.934.594.64.324.071.431.5113.7%0.2%-5.8%0.39-6.1%0.500.17-10%-20%0.14-10.7%02012201320142015201620171H201820132014201520162017總土儲(chǔ)面積（百萬(wàn)方）同比新增土儲(chǔ)（百萬(wàn)方）數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年度報(bào)告、同策研究院區(qū)域布局在區(qū)域布局方面，仁恒已在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角、華中、西部和海南六大區(qū)布局。從新增土儲(chǔ)來(lái)看，仁恒進(jìn)行的是以長(zhǎng)三角為核心的區(qū)域布局策略。2017年相較于2016年，土地儲(chǔ)備布局較為豐富，在除海南以外的幾大區(qū)均有新增土儲(chǔ)。同時(shí)在原有基礎(chǔ)上，開(kāi)拓了華中市場(chǎng)。圖：仁恒2016-2017年新增土儲(chǔ)面積各區(qū)域占比環(huán)渤海2%6%14%天津濟(jì)南唐山10%長(zhǎng)三角環(huán)渤海華中長(zhǎng)三角華中蘇州11%20172016南通南京武漢西部成都貴陽(yáng)杭州

上海珠三角海南56%西部30%珠海中山深圳71%珠三角海南

三亞海口數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年度報(bào)告、同策研究院城市布局在城市進(jìn)入方面，仁恒總部上海目前是項(xiàng)目布局最多的城市，其次是南京，二者是仁恒最早進(jìn)入的兩個(gè)城市。2017年，仁恒在維持原有的市場(chǎng)布局的基礎(chǔ)上，進(jìn)入省會(huì)城市濟(jì)南、杭州和武漢，擴(kuò)大城市布局。與其他房企相比，仁恒并未追求高規(guī)?；l(fā)展，而是深耕重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)，適度規(guī)模，穩(wěn)扎穩(wěn)打的進(jìn)行高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。在成立至今的25年間，僅開(kāi)發(fā)了72個(gè)項(xiàng)目，平均每年3個(gè)項(xiàng)目都不到。圖：仁恒進(jìn)入城市歷年項(xiàng)目個(gè)數(shù)（單位：個(gè)）圖：仁恒2017年新增土儲(chǔ)宗數(shù)按城市分布（單位：宗）20151052.522215121.5188111117650.5022221110上海

南京

蘇州

天津

深圳

成都

珠海

南通

杭州

貴陽(yáng)

濟(jì)南

唐山

三亞

武漢濟(jì)南

杭州

上海

南京

武漢

成都

珠海*橙色為2017年新進(jìn)入城市數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年度報(bào)告、同策研究院城市選擇標(biāo)準(zhǔn)——經(jīng)濟(jì)發(fā)展仁恒選擇進(jìn)入的城市主要為經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、人口較為密集、有獨(dú)特自然環(huán)境支撐的城市。同時(shí)考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的趨勢(shì)，在城市規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)聚集相對(duì)集中的城市重點(diǎn)布局，能在市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，較好的平衡相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，具備穩(wěn)健性的特點(diǎn)。圖：仁恒1993-2017年全國(guó)與所布局城市按進(jìn)入時(shí)間的人均GDP增長(zhǎng)率（單位：%）圖：仁恒所進(jìn)入城市2016年建成區(qū)面積與2012-2016年平均人口增速及平均人均GDP增速情況（單位：%、平方公里）4%18138氣泡大小表示建成區(qū)面積天津3%2%1%0%成都常深圳住人口增速南京上海3199319961999200220052008201120142017-2%2%6%

蘇州10%14%18%上海唐山南京南通貴陽(yáng)中山成都武漢蘇州杭州天津濟(jì)南珠海?？谏钲谌珖?guó)三亞-1%人均GDP增速數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、同策研究院城市選擇標(biāo)準(zhǔn)——地理位置與政府政策城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度并不是仁恒選擇城市的唯一標(biāo)準(zhǔn)，公司也會(huì)根據(jù)地理位置和政府政策帶來(lái)的利好來(lái)作為選擇的依據(jù)，以進(jìn)入發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘?，未?lái)能夠有一個(gè)爆發(fā)性增長(zhǎng)或快速的增長(zhǎng)，具備一定的成長(zhǎng)性。進(jìn)入時(shí)間199319942001200320042004200520072010201020152016201720172017城市上海南京貴陽(yáng)成都蘇州天津珠海深圳三亞唐山南通中山武漢杭州濟(jì)南區(qū)位長(zhǎng)三角長(zhǎng)三角西部城市選擇原因四大直轄市之一，一線城市。90年代初，長(zhǎng)三角地區(qū)中國(guó)發(fā)展最快的地區(qū)，上海更是其中代表城市。江蘇省省會(huì)，位于中國(guó)沿海地區(qū)與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶交匯處，靠近上海貴州省省會(huì)，順應(yīng)中國(guó)政府2000年關(guān)于加快開(kāi)發(fā)西部的政策西部四川省省會(huì)，中國(guó)西南最重要的樞紐城市，加入西部大開(kāi)發(fā)的浪潮中長(zhǎng)三角環(huán)渤海珠三角珠三角海南著名江南水鄉(xiāng)，自然風(fēng)光優(yōu)美，與新加坡有悠久淵源，中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府合作建設(shè)開(kāi)發(fā)了蘇州工業(yè)園四大直轄市之一，將與北京協(xié)辦奧運(yùn)，并規(guī)劃建設(shè)京津高鐵、新機(jī)場(chǎng)、連接天津港與華北地區(qū)的高速路網(wǎng)等南接澳門(mén)，東臨深圳，近省會(huì)廣州與香港，正逢公布建設(shè)廣州-珠海的快速軌道線、港珠澳大橋及珠海集裝箱碼頭四大直轄市之一，一線城市。地處珠江三角洲前沿，是連接香港和中國(guó)內(nèi)地的紐帶和橋梁恰逢國(guó)務(wù)院要對(duì)海南國(guó)際旅游度假島進(jìn)行發(fā)展規(guī)劃，并將打造大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈南臨渤海，北依燕山，毗鄰京津，地處華北與東北通道的咽喉要地，京津冀城市群東北部副中心城市靠近上海，通江達(dá)海，兼具黃金海岸與黃金水道，在長(zhǎng)江沿線城市中得天獨(dú)厚環(huán)渤海長(zhǎng)三角珠三角環(huán)渤海長(zhǎng)三角環(huán)渤海處于粵港澳大灣區(qū)幾何中心，“十三五”提出要打造成珠江西岸區(qū)域性綜合交通樞紐湖北省省會(huì)，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶核心城市，《促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》中要支持武漢建設(shè)國(guó)家中心城市浙江省省會(huì)，環(huán)杭州灣大灣區(qū)城市、杭州都市圈城市，同在國(guó)家中心城市建設(shè)規(guī)劃中山東省省會(huì)，京滬產(chǎn)業(yè)走廊的重要樞紐，環(huán)渤海南翼中心城市，是新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化這一國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略的首批試點(diǎn)城市海南省省會(huì)，21世紀(jì)海上絲綢之路的戰(zhàn)略支點(diǎn)城市，國(guó)家在?？谥С纸ㄔO(shè)自貿(mào)區(qū)和自貿(mào)港。海南省整體城市交通系統(tǒng)全面提升，目標(biāo)將其打造為世界一流的國(guó)際旅游島2018?？诤Ｄ夏玫胤绞诫S著中國(guó)土地政策和市場(chǎng)變化，不同方式下的拿地成本會(huì)有相應(yīng)的變動(dòng)。為控制成本，仁恒會(huì)根據(jù)情況適當(dāng)調(diào)整拿地方式，以實(shí)施土地拓展，按需補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。目前，仁恒主要的拿地方式有招拍掛、合作開(kāi)發(fā)、股權(quán)并購(gòu)、舊城改造等。招拍掛02合作開(kāi)發(fā)0301舊城改造收并購(gòu)04拿地方式——招拍掛在這三種拿地方式中，招拍掛是較為傳統(tǒng)的方式，可以讓土地以較公平、合理的價(jià)格出讓?zhuān)瑴p少人為干擾因素，遏制腐敗產(chǎn)生。但隨著2017年因市場(chǎng)變化帶來(lái)的成本上升，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛來(lái)作為主要拿地方式會(huì)導(dǎo)致成本和風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，尤其是仁恒偏愛(ài)的一二線城市，因此近年仁恒較少通過(guò)招拍掛獨(dú)立拿地。2017年，仁恒共獲得8個(gè)新項(xiàng)目，僅有一處是通過(guò)招拍掛市場(chǎng)獲得的。蘇地2016-WG-46號(hào)地塊蘇地2016-WG-63號(hào)地塊珠國(guó)土儲(chǔ)2017-21地塊2016年9月，仁恒以總價(jià)206661萬(wàn)元將蘇地2016-

2016年9月，仁恒競(jìng)得蘇地2016-WG-63號(hào)地2017年6月，仁恒以單價(jià)20000元/㎡+增配建500㎡（總配建4681.42㎡），總價(jià)8.36億元競(jìng)得珠國(guó)土儲(chǔ)2017-21地塊。WG-46號(hào)地塊收入囊中，樓面單價(jià)38745.33元/平，溢價(jià)率81.03%。塊，該地塊規(guī)劃建筑面積為52369.17㎡

，成交總價(jià)162606萬(wàn)元，樓面單價(jià)31050元/平。拿地方式——合作開(kāi)發(fā)在拿地成本不斷升高、資金鏈緊張的行業(yè)背景下，各房企較少在一二線城市獨(dú)立拿地。目前，通過(guò)合作相互借力，合作拿地開(kāi)發(fā)是市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。房企間的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”既可以增大競(jìng)拍環(huán)節(jié)的拿地概率，也可以在接下來(lái)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)中緩解資金壓力，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資源配置。桃園世紀(jì)仁恒世紀(jì)廣場(chǎng)仁恒世紀(jì)花園燕子磯G01地塊2016年，招商以48.2億元拿下南京市鼓樓濱江G01商住混合用地，樓面價(jià)29899元/㎡，由仁恒、招商、保利聯(lián)手打造“桃園世紀(jì)”項(xiàng)目，其中仁恒負(fù)責(zé)操盤(pán)2017年3月，平安以43.8億元摘得濟(jì)南市CBD片區(qū)11宗土地。11宗地中，仁恒將通過(guò)與平安合作，開(kāi)發(fā)兩個(gè)地塊，面積為56335㎡。其中面積為9169㎡的商業(yè)地塊上將開(kāi)發(fā)仁恒世紀(jì)廣場(chǎng)，面積為47166㎡的住商混用地塊上將開(kāi)發(fā)仁恒世紀(jì)花園。2017年3月，安居以總價(jià)20.1億拿下燕子磯G01地塊，樓面價(jià)23800元/㎡，突破2萬(wàn)，達(dá)到政府的最高限價(jià)，與仁恒攜手合作打造高端系列產(chǎn)品拿地方式——收并購(gòu)收并購(gòu)也是近幾年仁恒主要的拿地手段之一。在新增土地儲(chǔ)備方面，2017年仁恒通過(guò)股權(quán)合作及收并購(gòu)的方式獲得了6個(gè)項(xiàng)目，面積達(dá)121萬(wàn)平方米，占年度新增總土儲(chǔ)的84.62%。項(xiàng)目分布在杭州、南京、武漢、濟(jì)南、崇州等地。天津河西2013-090號(hào)21、35、38號(hào)地塊武漢后湖P（2014）120號(hào)地塊南通R17014地塊2014年2月，天津市農(nóng)墾集團(tuán)房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)28.797億元的底價(jià)摘得天津河西區(qū)2013-090號(hào)宗地21、35、38號(hào)地塊組團(tuán)。2016年7月，仁恒置地通過(guò)2014年，武漢山嶺投資管理有限公司以總價(jià)115720萬(wàn)元、樓面價(jià)2257元/㎡摘得位于后湖的P（2014）120號(hào)地塊。2017年5月仁恒收購(gòu)后湖中美大都會(huì)住宅項(xiàng)目2018年5月，仁恒出資約人民幣2100萬(wàn)收購(gòu)南通禾創(chuàng)置業(yè)有限公司51%的股權(quán)，后者擁有南通市R17014地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，該地塊可建面積約236500平方米。股權(quán)交易收購(gòu)農(nóng)墾房地產(chǎn)這三塊地塊，計(jì)劃聯(lián)手打造仁恒第五代最高公園系產(chǎn)品拿地方式——舊城改造隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，單靠傳統(tǒng)的招拍掛方式無(wú)法獲取足夠的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，此時(shí)兼具政府政策支持和地段地理位置優(yōu)越的舊改項(xiàng)目，進(jìn)入了房企的視野。2017年8月4日，仁恒以105.2億人民幣的總代價(jià)確認(rèn)了上海楊浦區(qū)81、83街坊舊區(qū)改造的開(kāi)發(fā)權(quán)。在此之前，2016年9月仁恒也與華潤(rùn)置地簽約合作進(jìn)行中山市馬山舊改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。上海楊浦區(qū)81、83街坊舊區(qū)改造項(xiàng)目中山市馬山片區(qū)舊改項(xiàng)目品牌溢價(jià)深耕中國(guó)市場(chǎng)21年，仁恒以口碑成就品牌。仁恒始終以“善待土地，用心造好房”為己任，專(zhuān)注于打造高品質(zhì)項(xiàng)目，以工匠精神輔以國(guó)際化理念，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目都精雕細(xì)琢、精心打磨，打造了眾多標(biāo)桿項(xiàng)目，榮獲多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，滿(mǎn)足了國(guó)際化高端人士美好生活的居住需求。也正因?yàn)檫@樣，仁恒的房子，賣(mài)得貴，還賣(mài)得好，顧客滿(mǎn)意度高，回頭客多。表：部分經(jīng)典項(xiàng)目所獲榮譽(yù)項(xiàng)目獎(jiǎng)項(xiàng)及稱(chēng)號(hào)被評(píng)為國(guó)內(nèi)首個(gè)上海首家AAA級(jí)高品質(zhì)商品住宅小區(qū)和全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)，并獲得“上海市優(yōu)秀住宅綜合金獎(jiǎng)”和上海園林式小區(qū)、“四高”優(yōu)秀小區(qū)稱(chēng)號(hào)。仁恒濱江園榮獲“第四屆上海市優(yōu)秀住宅金獎(jiǎng)”和市“四高”優(yōu)秀小區(qū)、上海園林式小區(qū)、上海仁恒河濱花園

市景裝修領(lǐng)先樓盤(pán)綜合金獎(jiǎng)，上海十大城市景觀住宅、第三屆“上海市優(yōu)秀住宅”住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)、全裝修獎(jiǎng)、住宅科技應(yīng)用獎(jiǎng)和上海市“四高”優(yōu)秀小區(qū)。成都仁恒濱河灣榮獲上海商住樓房建筑設(shè)計(jì)金獎(jiǎng)，浦東新區(qū)工程質(zhì)量“東方杯”獎(jiǎng)、上海市工程質(zhì)量“白玉蘭”獎(jiǎng)，以及國(guó)家工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)——魯班獎(jiǎng)。圖：2017年成都仁恒濱河灣客戶(hù)數(shù)據(jù)仁恒廣場(chǎng)100%80%60%40%20%0%仁恒運(yùn)杰河濱花園榮獲上海市最受歡迎樓盤(pán)金獎(jiǎng)、節(jié)能“四高”優(yōu)秀小區(qū)等榮譽(yù)被《國(guó)家地理雜志》評(píng)為中國(guó)最美的100個(gè)樓盤(pán)之一，并獲得了中國(guó)建設(shè)工程魯班獎(jiǎng)等一系列榮譽(yù)仁恒河濱城梅花山莊95%獲江蘇省園林式居住區(qū)、南京市星級(jí)園林小區(qū)、全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)、江蘇省安全文明小區(qū)等稱(chēng)號(hào)50%30%榮獲全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、“2007年度全省城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、南京市園林星級(jí)社區(qū)（三星級(jí)）、“最佳人居環(huán)境小區(qū)”、2005年南京市建筑工程“金陵杯”獎(jiǎng)（市優(yōu)質(zhì)工程）等稱(chēng)號(hào)玉蘭山莊業(yè)主復(fù)購(gòu)率

老帶新成交

客戶(hù)滿(mǎn)意度數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、網(wǎng)站報(bào)道數(shù)據(jù)、同策研究院高品質(zhì)產(chǎn)品仁恒很重視產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)，一直堅(jiān)守“初心、仁心、恒心、匠心”的理念，

用心筑就品質(zhì)，成就了一系列具有仁恒特色的精裝國(guó)際社區(qū)的營(yíng)造體系，在業(yè)內(nèi)已成為高品質(zhì)的象征，持續(xù)領(lǐng)跑高端住宅市場(chǎng)。園林景觀設(shè)計(jì)景觀最大化布局全功能社區(qū)外觀簡(jiǎn)潔溫馨高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用精裝觀景：大型中央綠化帶配以大

“質(zhì)景觀>朝向>普通景觀”

以上海仁恒公園世紀(jì)為例，會(huì)面積水景，再以組團(tuán)式綠化點(diǎn)

圍合式布局：極致發(fā)揮各樓棟

所設(shè)施齊全，覆蓋國(guó)標(biāo)羽毛球房屋以精裝交付，注重裝修品質(zhì)和細(xì)節(jié)處理，風(fēng)格為低調(diào)的現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)，給人以溫馨家庭感。選材方面重視實(shí)用性，不盲目采用奢侈品牌整體風(fēng)格簡(jiǎn)約，淺色外立面，色彩明亮，窗墻比適當(dāng)合理，選用進(jìn)口真石漆為主要材料，以石材作為底層，視覺(jué)感受很溫馨。綴的景觀資源，但對(duì)地塊要求高

場(chǎng)、健身房、室內(nèi)外泳池、咖入景：在大面積的綠化中修建

行列式+圍合式布局：新一代

啡吧，甚至便利超市，既滿(mǎn)足了健身步道和人行步道，增加

產(chǎn)品設(shè)計(jì)，最大程度保障每棟

休閑運(yùn)動(dòng)需求，又解決社交會(huì)參與性樓的采光面和景觀面客訴求重景觀享受，強(qiáng)調(diào)國(guó)際社區(qū)氛圍房屋以住為主，強(qiáng)調(diào)家庭溫馨感高售價(jià)高端往往意味著“身價(jià)”，仁恒的銷(xiāo)售均價(jià)一直處于房企前列。根據(jù)2016年、2017年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜的數(shù)據(jù)，仁恒在2016年銷(xiāo)售金額TOP100中銷(xiāo)售均價(jià)位居第三，銷(xiāo)售均價(jià)為27191.84元/平方米，而到2017年位居第二，均價(jià)更升至36027.21元/平方米。表：2016年銷(xiāo)售金額TOP100中銷(xiāo)售均價(jià)前十房企表：2017年銷(xiāo)售金額TOP100中銷(xiāo)售均價(jià)前十房企銷(xiāo)售金額（億元）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)方）銷(xiāo)售均價(jià)（元/方）銷(xiāo)售金額（億元）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)方）銷(xiāo)售均價(jià)（元/方）排名企業(yè)簡(jiǎn)稱(chēng)排名企業(yè)簡(jiǎn)稱(chēng)12華僑城上海地產(chǎn)仁恒置地和裕地產(chǎn)中糧集團(tuán)濱江集團(tuán)瑞安房地產(chǎn)大華集團(tuán)卓越集團(tuán)首開(kāi)股份TOP100平均275.3186.8333.1242.3310.133058.559.247059.8331554.0527191.8426025.7824378.9323982.5623431.0921847.5521789.5421396.7914388.81123鴻榮源仁恒置地濱江集團(tuán)中糧集團(tuán)華僑城243.1264.8615.138637.773.564482.7636027.2131527.4229198.1827461.7326776.0825715.7024427.2123694.1823555.3215959.0534122.593.1195.1132.278.445127.2137.6102.377.45215.3367.1260.569366卓越集團(tuán)金融街137.1101.3283.7147.8288.37239.7169.1325.1654.1788中國(guó)金茂華發(fā)股份首開(kāi)股份TOP100平均9149.2305.79350.2679.11010數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、公司年度報(bào)告、同策研究院長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期作為一家主打高端產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，仁恒并不追求過(guò)高的周轉(zhuǎn)率，而是通過(guò)拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，以低價(jià)拿地，通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)的方式，跨周期銷(xiāo)售，從而獲得較高溢價(jià)。圖：仁恒部分項(xiàng)目的拿地時(shí)間和樓板價(jià)與開(kāi)盤(pán)時(shí)間和銷(xiāo)售均價(jià)圖：仁恒與行業(yè)及部分房企存貨周轉(zhuǎn)率（單位：%）0.650.550.450.350.250.15仁恒森蘭雅苑仁恒西郊花園拿地時(shí)間：2009拿地時(shí)間：20100.46拿地樓板價(jià)：16115元/平開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)：40000元/平拿地樓板價(jià)：15498元/平開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2015開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)：37000元/平0.392.48倍3.12倍2.39倍9.73倍0.380.330.350.280.26仁恒雙湖灣拿地時(shí)間：2007拿地樓板價(jià)：

6407元/平開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2013開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)：20000元/平星嶼仁恒拿地時(shí)間：2003拿地樓板價(jià)：2055元/平開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)：20000元/平20112012201320142015萬(wàn)科A中國(guó)海外發(fā)展20162017仁恒保利地產(chǎn)行業(yè)碧桂園數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、公司年度報(bào)告、同策研究院高毛利率雖然項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，但因?yàn)槿屎阕吒咭鐑r(jià)路線，整體盈利水平處于行業(yè)前列。尤其是當(dāng)行業(yè)毛利率持續(xù)下滑的情況下，仁恒毛利率走勢(shì)呈上升趨勢(shì)，于2017年達(dá)到46.98%，與2017年銷(xiāo)售TOP10房企相比，仁恒毛利率高于TOP10均值14.75%，僅次于華夏幸福。仁恒毛利率的提升來(lái)自其毛利潤(rùn)的增長(zhǎng)，2017年毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)50.2%至人民幣120.43億元，主要?dú)w因于集團(tuán)高利潤(rùn)住宅的持續(xù)交付。圖：2016-2017年仁恒與行業(yè)及2017年銷(xiāo)售TOP10房企的毛利率對(duì)比情況（單位：%）圖：2011-2017年仁恒和行業(yè)毛利率走勢(shì)與仁恒毛利潤(rùn)情況（單位：億元、%）60%50%45%40%35%30%25%20%1501005046.98%47.0%50%40%30%20%10%0%39.9%32.23%29.98%38.0%36.4%35.5%34.3%32.8%31.2%29.0%30.0%31.25%33.6%30.228.08%26.78%29.6%34.728.1%27.5%45.637.540.080.2120.402011201220132014201520162017仁恒毛利潤(rùn)

仁恒毛利率

行業(yè)毛利率均值20172016數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、公司年度報(bào)告、同策研究院三大費(fèi)用為了保證產(chǎn)品溢價(jià)，仁恒在成本方面有相應(yīng)的控制。2010-2017年間，雖然三大費(fèi)用在不斷增加，但由于仁恒營(yíng)業(yè)收入的提升，三費(fèi)費(fèi)用率始終維持在10%以?xún)?nèi)，銷(xiāo)售費(fèi)用率維持在2%左右，在行業(yè)內(nèi)屬于低位，主要原因在于仁恒善于打造產(chǎn)品溢價(jià)，高端產(chǎn)品輔以高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)，使得仁恒的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用率維持低位。圖：2010-2017年仁恒營(yíng)業(yè)收入與財(cái)務(wù)、管理、銷(xiāo)售費(fèi)用率情況（單位：百萬(wàn)元，%）圖：2010-2017年仁恒與行業(yè)及典型房企的三大費(fèi)用率對(duì)比情況（單位：%）0.060.050.040.030.020.0105.41%12%10%8%10.84%4.98%10.15%7.10%4.78%9.68%8.48%9.60%4.48%9.31%8.55%4.38%9.08%8.72%8.96%7.78%3.99%8.25%5.22%9.79%3.16%1.89%2.59%2.32%1.55%2.02%

2.05%6.34%6%1.80%1.90%1.84%1.90%1.54%1.57%2.16%1.25%4%1.78%20111.36%20161.29%20172%2010201120122013201420152016201720102012201320142015仁恒行業(yè)萬(wàn)科A保利地產(chǎn)中國(guó)海外發(fā)展財(cái)務(wù)費(fèi)用/營(yíng)業(yè)總收入銷(xiāo)售費(fèi)用/營(yíng)業(yè)總收入管理費(fèi)用/營(yíng)業(yè)總收入數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、