公寓住宅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃報(bào)告圖文并茂

XX營(yíng)銷推廣報(bào)告在那一瞬間，讓X成為永恒！至祥地產(chǎn)對(duì)于本項(xiàng)目目標(biāo)的理解高銷售率較短的銷售周期較高的投資回報(bào)通過(guò)高銷售率形成市場(chǎng)熱點(diǎn)高利潤(rùn)率較低的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)理想的銷售價(jià)格項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)方向混合型功能純商務(wù)功能本項(xiàng)目可能功能界定純住宅功能居住型公寓酒店式公寓寫(xiě)字樓項(xiàng)目資源因子分析與項(xiàng)目功能定位表影響因子酒店式公寓功能居住功能項(xiàng)目具備情況對(duì)地段及昭示性的要求外部因素高一般位于X大道核心地段，昭示性良好對(duì)公共交通的要求高一般交通條件優(yōu)越對(duì)噪音控制的要求一般較高臨靠X大道，會(huì)造成一定的噪音污染對(duì)自然景觀的要求一般較高項(xiàng)目東面為XX，北面為康樂(lè)二期，西面為工廠對(duì)建筑質(zhì)量．硬件．裝修檔次的要求內(nèi)部因素高或較高較高或一般尚未動(dòng)工，伸縮性大對(duì)公共休閑空間的要求一般高或較高公共空間較少對(duì)物業(yè)管理的要求高較高或一般尚未確定，可靈活安排物業(yè)管理酒店式公寓功能＞居住功能項(xiàng)目定位的兩個(gè)方向多功能商務(wù)公寓寫(xiě)字樓定位方向1定位方向2本項(xiàng)目項(xiàng)目特性比較表序號(hào)項(xiàng)目特性方案一酒店式公寓得分方案二寫(xiě)字樓得分1位置：本項(xiàng)目位于X大道核心地段。本項(xiàng)目處在XX主要干道路邊，存在很大機(jī)會(huì)，且項(xiàng)目商業(yè)昭示性強(qiáng)，前景看好；3本項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)尚未啟動(dòng)，存在很大機(jī)會(huì)，且項(xiàng)目昭示性強(qiáng)，前景看好；32區(qū)域功能：住宅區(qū)、商業(yè)配套區(qū)本區(qū)域定位為高檔住宅區(qū)，生活配套逐步完善中，周邊商業(yè)的發(fā)展會(huì)使需求不斷放大3本區(qū)域內(nèi)未形成成熟的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大13交通：一般對(duì)交通要求一般2不利14昭示性：臨X大道昭示性強(qiáng)，對(duì)商務(wù)公寓有利3強(qiáng)烈的昭示作用是寫(xiě)字樓的必須35環(huán)境：東臨高檔住宅區(qū)、北臨康樂(lè)公寓對(duì)室外環(huán)境的舒適性要求較高，周邊商戶對(duì)商務(wù)公寓有較大需求2景觀對(duì)寫(xiě)字樓也頗為重要廠房對(duì)寫(xiě)字樓影響不大3序號(hào)項(xiàng)目特性方案一酒店式公寓得分方案二建寫(xiě)字樓得分6景觀：南向八層以上可看到海景公寓對(duì)景觀要求較高，可以增加居住公寓的舒適性3景觀可作為寫(xiě)字樓的吸引人的附加值27噪音：廠房與倉(cāng)庫(kù)的噪音不大酒店式公寓對(duì)噪音的敏感度較低2寫(xiě)字樓對(duì)噪音與環(huán)境不非常敏感28客戶：居住需求旺盛市場(chǎng)同類產(chǎn)品顯示，居住功能的高性價(jià)比產(chǎn)品銷售態(tài)勢(shì)良好3購(gòu)買客戶都了解寫(xiě)字樓的產(chǎn)權(quán)為50年，無(wú)心理障礙。29價(jià)格：片區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚未啟動(dòng)酒店式公寓價(jià)格較普通住宅高，較寫(xiě)字樓低1寫(xiě)字樓價(jià)格較高2合計(jì)2319

從項(xiàng)目自身?xiàng)l件角度分析：酒店式公寓＞寫(xiě)字樓項(xiàng)目特性比較表項(xiàng)目區(qū)域分析小結(jié)周邊專業(yè)市場(chǎng)眾多，有小面積辦公居住雙功能需求；對(duì)XX內(nèi)商務(wù)配套設(shè)施需求較大；從區(qū)域市場(chǎng)空間分析：酒店式公寓＞寫(xiě)字樓區(qū)域市場(chǎng)投資熱點(diǎn)分析小戶型商務(wù)公寓作為區(qū)域內(nèi)補(bǔ)充產(chǎn)品，將會(huì)成為區(qū)域市場(chǎng)投資熱點(diǎn)。市場(chǎng)投資方向集中在主打投資概念的精品物業(yè)上。從區(qū)域市場(chǎng)投資熱點(diǎn)分析：商務(wù)式公寓＞寫(xiě)字樓定位雷達(dá)圖各項(xiàng)分析顯示：酒店式公寓定位方向優(yōu)勢(shì)明顯。企業(yè)需求酒店式公寓＞寫(xiě)字樓定位市場(chǎng)空間酒店式公寓＞寫(xiě)字樓資金投入酒店式公寓＞寫(xiě)字樓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)酒店式公寓＞寫(xiě)字樓自身?xiàng)l件酒店式公寓＞寫(xiě)字樓

本項(xiàng)目定位為酒店式路線較為合適，為規(guī)避片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，可走更為折中的道路，將項(xiàng)目打造成XX內(nèi)第一座具備商務(wù)功能的可拼合式的公寓，這樣可增加項(xiàng)目產(chǎn)品的多元性，兼容多種類型客戶，使項(xiàng)目在最短銷售時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)，是確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的最佳途徑之一。結(jié)論XX支第一光座高隱品質(zhì)險(xiǎn)的、達(dá)地標(biāo)切性的酒店好式公枕寓項(xiàng)目材定位XX市的精拴神：實(shí)現(xiàn)構(gòu)社區(qū)伍最大涌限度塞的分享語(yǔ)和參臭與四大殺價(jià)值表點(diǎn)功能謀延展巧；XX飽的的靈陽(yáng)光盈生活認(rèn)；輕松別、自驢由、蠢浪漫發(fā)，鄰怖里互吧助；最大城限度蠻的分換享和舅參與饑。項(xiàng)目楚優(yōu)勢(shì)敬資源艦整合區(qū)域剩內(nèi)需峽求旺弦盛項(xiàng)目維周邊偉商戶梯眾多區(qū)域管市場(chǎng)織競(jìng)爭(zhēng)怖較弱產(chǎn)品跳切合乳需求景觀障資源觀豐厚X大晃道物巨業(yè)優(yōu)嫌勢(shì)機(jī)揮會(huì)依附鳥(niǎo)XX嚼社區(qū)挖品牌策臘略百總褲綱包裝繩攻略活動(dòng)闖攻略模型樣板房園林看樓通道形象墻售樓處物業(yè)管理燈光工程宣傳渠道樓體條幅原則百：根訓(xùn)據(jù)客婚戶行派走路椒線，乳全面羞鋪開(kāi)述。目的屢：擴(kuò)墻大知附名度嬌+展統(tǒng)示形廉象路線厲：昆要明市灘區(qū)及冰XX時(shí)間跳：X月中唉旬-X月中揉旬內(nèi)容飛：X己X精少致酒線店式殲公寓包裝沫攻略拌－－計(jì)宣傳駝渠道塘－－憲外區(qū)砌域車?guó)嗴w廣招告XXXX精致酒店式公寓XXXX精致酒店式公寓包裝千攻略宿－－祥宣傳歲渠道截－－列截流陪路牌階段格目的并:傅傳播鏈項(xiàng)目拴信息艱，樹(shù)懶立市役場(chǎng)印儀象，參挖掘狐潛在柄客戶地點(diǎn)吧：X只大道膛公交匆車站若（建村議在板項(xiàng)目狀處設(shè)副立“香XX淡”獨(dú)保立站拐點(diǎn)，枯并將該公交會(huì)車終搶點(diǎn)站謠設(shè)在它項(xiàng)目富處）時(shí)間絞：X月-X月X大道目的扔：迅測(cè)速建焦立知勿名度對(duì)和形套象時(shí)間咱：認(rèn)悼籌期英及開(kāi)蝴盤(pán)強(qiáng)迎銷期譽(yù)的某殖個(gè)周今六、軍周日位置朗：X秋X包裝降攻略莫－－菠宣傳但渠道迅－－仇人氣喉展場(chǎng)階段秤目的全：信胸息傳哭遞+惑樹(shù)立鬧形象方式床：硬萍廣告勾＋軟足文建議衛(wèi)：認(rèn)籌煎期2頁(yè)次（捏云信宵、都蔥市報(bào)視1/杯2版啞）開(kāi)盤(pán)扮期2籌次（能云信龍、都阿市報(bào)絮1/淹2版暫）包裝屢攻略漂－－見(jiàn)宣傳付渠道漢－－竄形象決報(bào)廣DM＋短沸信目的極：階帳段性奶地、進(jìn)有針瞎對(duì)地旦傳遞仙信息時(shí)間臉：認(rèn)在籌期鹿+開(kāi)謊盤(pán)前巷+其督它特傍殊活曬動(dòng)前包裝墊攻略等－－奧宣傳疊渠道且－－銀輔助施DM咸短信包裝附攻略糖－－承宣傳怕渠道夕－－令熱銷犁路旗目的錦：信戰(zhàn)息傳勢(shì)遞+刻營(yíng)造悅熱銷私氛圍地點(diǎn)宋：X腹大道時(shí)間宣：X月中癢旬-X月官南大道廣福芽路本項(xiàng)稅目目的烈：信首息傳倒遞+曬熱銷磨氛圍更換單關(guān)鍵睡點(diǎn)：鳥(niǎo)認(rèn)籌炮期、愚開(kāi)盤(pán)爪期、粉強(qiáng)銷革期、捉尾盤(pán)辮期形式歐：X耍X形薦象噴字繪+事信息扶條幅包裝伸攻略兩－－苦宣傳緒渠道團(tuán)－－鎖特別場(chǎng)條幅X公寓風(fēng)情展示現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)火爆進(jìn)行中南市區(qū)惟一特色小戶型時(shí)間嫁：X月-園--X月目的兄：推磁廣項(xiàng)朝目的緊形象飾，遮沫擋施悉工現(xiàn)迅場(chǎng)位置嫂：臨稈X大臨道展示映要求榮：高價(jià)度2可.5錢(qián)-3第米，皂以表界達(dá)形龍象為蝕主。包裝某攻略覽－－杠宣傳不渠道箭－－益特色腎形象示墻包裝嬌攻略扮－－烈讓人沖想要?jiǎng)?wù)但限割量的誘樓書(shū)倦禮盒目的彼：特踢色形式貴：禮莖盒包劫裝，德內(nèi)附夫樓書(shū)揭、戶欺型單省張、糠XX律T恤芝、X鎖為主追題的算音樂(lè)孟CD街等對(duì)象堂：認(rèn)昏籌客故戶完成革時(shí)間錘：X月X日前X公寓包裝蔽攻略并－－婆外立野面提前濱做一童部分祝外立得面展?fàn)斒?，映?shí)實(shí)岔在在論的感差官感腰受比城畫(huà)餅仍充饑巨更有造說(shuō)服威力。目的蛇：加雖強(qiáng)夜將間樓藍(lán)體的討形象樸效果位置泥：樓路體、穴樓頂展示般要求扛：彩巖色燈瘡光字時(shí)間絞：X月中富旬至抹銷售膊結(jié)束包裝鉆攻略或－－櫻燈光賄工程裙樓護(hù)外打與燈，翅照亮診樓體XX引進(jìn)娃品牌休物管啊顧問(wèn)副（建惑議酒臥店公豬寓物名管）目的娘：提譽(yù)升項(xiàng)痕目形克象，賢增加達(dá)項(xiàng)目紙賣點(diǎn)推廣綠主題壩：酒滲店物架管顧樣問(wèn)+勉銀海位物管配套濕：2多4小仿時(shí)商掌務(wù)中助心引進(jìn)拾酒店赴公寓顆物業(yè)歷管理增加孤保安包裝氣攻略兇－－丹品牌鞏物業(yè)憂管理房間部位墻面地面屋頂窗臥室客廳粉刷涂料強(qiáng)化木地板粉刷涂料，局部吊頂鋁合金窗餐廳粉刷涂料強(qiáng)化木地板粉刷涂料，局部吊頂無(wú)衛(wèi)生間墻面貼面磚地面防滑地磚吊頂無(wú)外墻現(xiàn)有外立面墻門(mén)主入戶門(mén)為防盜門(mén)，室內(nèi)門(mén)為木門(mén)廚房設(shè)施配務(wù)廚房操作臺(tái)、吊柜家具配備衣柜、書(shū)桌、電視柜衛(wèi)生間設(shè)施三件套（洗手盆、馬桶、花灑）供配電每戶一表，集中安裝抄表，戶內(nèi)設(shè)暗裝電源控制箱，配基本照明弱電系統(tǒng)每戶設(shè)弱電箱，安裝有線電視、電話、寬帶接口消防系統(tǒng)每戶室內(nèi)安裝電子感煙探測(cè)器，噴淋頭給排水給排水采用PP-R管，排水管采用PVC管采暖通風(fēng)公寓吊頂內(nèi)預(yù)留廚房排油煙接口，衛(wèi)生間及浴室裝排氣扇贈(zèng)送家電抽油煙機(jī)、電磁爐、熱水器等其它配有電梯裝修稻標(biāo)準(zhǔn)課：5基00奸元/尾平方演米注：戚如客酸戶不寸需要醫(yī)精裝忠修，窯可按朵照此劍裝修無(wú)標(biāo)準(zhǔn)典退款物業(yè)益裝修臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)策斬略落總資綱包裝肉攻略活動(dòng)帽攻略主題營(yíng)銷營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排原則鋸：根輩據(jù)目泳標(biāo)客宇戶，遠(yuǎn)組織代有參午與性謎的社浩區(qū)活儲(chǔ)動(dòng)，須增加糾產(chǎn)品洋文化衰品味開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌朽期20削06侵.0鋪4.宜1520茄06恥.0缸5.扭12開(kāi)盤(pán)假?gòu)?qiáng)銷用期20叉05堤.0弊5.旗1320溉06達(dá).0輔7.妙08持續(xù)抬期20跟06皆.0俊7.孟0920滿06團(tuán).0枝9.逼09尾盤(pán)熄期20戲06鈴.0哈9.搜1020儲(chǔ)06捧.1爭(zhēng)0.起3130蕩%30訊%25逼%15湖%營(yíng)銷便推廣扯節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷詳費(fèi)用處比例推廣妻時(shí)間/50咸%35福%15債%銷售填比例營(yíng)銳銷喘節(jié)篇點(diǎn)達(dá)安泥排營(yíng)遣銷偶節(jié)艘點(diǎn)XX丹認(rèn)籌威：時(shí)間刃：X月X--脂-X月X日地點(diǎn)始：X脅X售垃樓處配合幸：銷騰售人趟員培毅訓(xùn)到既位、生XX閑宣傳刺樓書(shū)缸到位卡、模界型到告位（押1：從25德0）概、戶酷外廣冠告、毀報(bào)紙偏宣傳奏發(fā)布怎認(rèn)籌稿信息認(rèn)籌溫金：X元/秧個(gè)認(rèn)籌盞優(yōu)惠賓：可謹(jǐn)優(yōu)先坡選房蜻、可缺獲得尊認(rèn)籌鴿禮盒惑（即饅T恤略、C鄙D等此）認(rèn)籌慨目標(biāo)芒：3指00必個(gè)營(yíng)丈銷慚節(jié)險(xiǎn)點(diǎn)XX奴開(kāi)盤(pán)睡：時(shí)間描：X月X日地點(diǎn)食：X鵝X售咬樓處配合拾：戶狐外廣期告、屆報(bào)版貧（前啞一周裹）電話殖通知辮認(rèn)籌京客戶輩/短戶信（現(xiàn)前一敘周）相關(guān)瓦人員狐及物南料準(zhǔn)耕備到惹位（歐前一窗周）活動(dòng)縱：現(xiàn)區(qū)場(chǎng)開(kāi)膛盤(pán)活選動(dòng)、溜買房擋即抽毀獎(jiǎng)推出丘單位智：全趕部推檢出開(kāi)盤(pán)瞞銷售算政策濃：首桶付兩明萬(wàn)買胸一房冷，三萬(wàn)雞買兩柔房開(kāi)盤(pán)撕銷售投目標(biāo)猛：3妄0%開(kāi)盤(pán)鐵銷售噸政策★寶首付米兩萬(wàn)泡買一棄房，錯(cuò)三萬(wàn)騰買兩吸房說(shuō)米明搶:1、南只限珍開(kāi)盤(pán)毒當(dāng)天洞享受棕此優(yōu)展惠政蠶策。2、舟首付筐尾款膽在一涌年內(nèi)據(jù)免息斜分兩夢(mèng)次（X月和瘦入伙從前）弊繳清半。開(kāi)盤(pán)島銷售早政策總價(jià)班3竟30賺0×鳴50銜=1部65喂00逐0元應(yīng)首寸付2鍛成縮慧1吐65初00慎0元外×0斬.2樣=3鏈30洗00掌元實(shí)際配首付偷20第00搞0元首付咐尾款山33襯00躲0－重20箏00爹0=炊13船00矛0元一年娛內(nèi)分閉兩次易繳清啄13藍(lán)00乘0÷2啞=6冠50誤0元案例棗：以蛋均價(jià)欠33腐00洞元/身平方肅米，上一匠房建乏筑面章積為麗50被平米始演示XX唱營(yíng)銷撤活動(dòng)祖－－方五月時(shí)間綱：5暈月主題姨：X繡X冰朋窖節(jié)內(nèi)容眠：刨冰授節(jié)水果遙節(jié)紅酒芒節(jié)配合策：相肺關(guān)活礦動(dòng)單次位確究定，近物料擾準(zhǔn)備時(shí)間箭：6忙月主題典：X粗X澳東洲風(fēng)凡情節(jié)目的率：定漂期舉想行活絲式動(dòng)，所讓客覆戶感騎知X泉X的且魅力內(nèi)容棄：經(jīng)典膨電影滲展個(gè)性薯時(shí)裝右秀配合呢：相語(yǔ)關(guān)物尺料準(zhǔn)悄備XX灑營(yíng)銷眠活動(dòng)?。灹聲r(shí)間鞏：7月XX瞞疊加獄樣板鑼房暨己園林曾盛情卡開(kāi)放目的忽：充儀分展絲式示X器X高展品質(zhì)爹的項(xiàng)故目特黎點(diǎn)，貧促進(jìn)詳為X羞X銷邊售。相關(guān)陳配合泰：戶外捆廣告拌/網(wǎng)廉絡(luò)等刪媒體配炒做短（前痰一周熱）樣板渴房、英園林曉、看獨(dú)樓通只道等和工程恰完工現(xiàn)場(chǎng)邪茶點(diǎn)XX宿營(yíng)銷螞活動(dòng)社－－功七月XX銳營(yíng)銷枯活動(dòng)容－－棄八月時(shí)間脆：8驅(qū)月主題丸：X舍一族內(nèi)容督：燒烤逢野餐郵會(huì)美容室講座文化基休閑錯(cuò)節(jié)有資死有味園沙龍配合市：相丑關(guān)公好司及郵個(gè)人好確認(rèn)不，物錘料準(zhǔn)脫備關(guān)于多商業(yè)禿的思護(hù)考消防瘦控制中心吩/值班暢室規(guī)劃腹路（鍬西）官南大道住宅抬入口商業(yè)而面積聚：7領(lǐng)8-