大學住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

XXXX大學住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法第一章

總則第一條

為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理與服務，維護住戶、物業(yè)使用人和物業(yè)服務單位的合法權益，為住戶提供安全整潔、文明和諧的生活環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》和《甘肅省物業(yè)管理辦法》《XXXX市物業(yè)管理條例》《XXXX市物業(yè)服務收費管理實施辦法》規(guī)定，結合學校住宅小區(qū)實際情況，制定本辦法。第二條

我校住宅小區(qū)物業(yè)管理特指在業(yè)主委員會成立之前由學校相關部門代行業(yè)主職責，通過校內物業(yè)服務部門或選聘社會物業(yè)服務企業(yè)，按照物業(yè)合同約定的方式，對住宅小區(qū)居住環(huán)境實施的一系列服務性的管理活動。第三條

本辦法所稱住宅小區(qū)包括城關校區(qū)西區(qū)、城關校區(qū)東區(qū)、一分部、二分部、三分部等住宅小區(qū)。第二章

運行模式、監(jiān)督管理第四條

在業(yè)主委員會成立之前，學校委托住房管理處代表住戶對物業(yè)服務單位的服務履行監(jiān)管職責，業(yè)主委員會成立后由業(yè)主自主管理，逐步實現住宅小區(qū)物業(yè)服務社會化。第五條

在本辦法規(guī)定的框架內，住房管理處承擔以下職責：（一）代表學校和住戶選聘住宅小區(qū)物業(yè)服務單位，制定管控目標，并簽訂物業(yè)服務合同（合同每年簽訂一次）。（二）結合省市有關物業(yè)管理規(guī)定，制定各住宅小區(qū)物業(yè)服務標準。（三）對物業(yè)服務單位的物業(yè)服務活動進行監(jiān)督、檢查，了解住戶意見和建議，督促物業(yè)服務單位對物業(yè)服務進行規(guī)范。（四）為物業(yè)服務單位提供服務用房，以保證物業(yè)管理順利實施。（五）為物業(yè)服務單位提供準確住戶信息。（六）安排新住戶入住時，及時通知住戶到物業(yè)服務單位辦理物業(yè)注冊登記和裝修審批手續(xù)。（七）負責協調轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)對各住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進行指導、協助和監(jiān)督。第六條

在業(yè)主委員會成立之前，選聘社會物業(yè)服務企業(yè)應按照學校有關規(guī)定通過招標投標方式進行。在業(yè)主委員會成立之后，由業(yè)主委員會選擇確定物業(yè)服務單位。第七條

物業(yè)服務合同應當對管理服務事項、服務標準、服務質量、物業(yè)服務收費、雙方的權利義務、合同期限、違約責任等內容進行約定。第八條

各住宅小區(qū)成立住戶監(jiān)督小組，小組成員由各住宅小區(qū)樓長擔任，住戶監(jiān)督小組每半年對物業(yè)服務單位的服務工作進行監(jiān)督和評價，將結果反饋給物業(yè)服務單位，物業(yè)服務單位應對所提問題認真分析，及時答復，并制定整改方案，予以落實。

第三章

物業(yè)服務收費與支出第九條

在業(yè)主委員會成立之前，我校各住宅小區(qū)物業(yè)服務收費實行政府指導價，由學校后勤部門或選聘社會物業(yè)服務單位實施物業(yè)管理服務，暫執(zhí)行《XXXX市普通住宅物業(yè)服務收費基準價標準》一星級物業(yè)服務和收費標準。在業(yè)主委員會成立之后，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務單位協商決定物業(yè)服務標準和收費標準，報請物價部門批準后實施。第十條

物業(yè)服務單位根據合同約定可以對住宅小區(qū)內共用部位、共用設施設備以及經營性用房進行經營，收益歸入物業(yè)服務費。第十一條

各住宅小區(qū)物業(yè)服務相互獨立，物業(yè)服務單位應按照規(guī)定建立每個住宅小區(qū)的收支臺賬，住房管理處監(jiān)督。物業(yè)服務不達標的，住房管理處應根據實際情況核減物業(yè)付費。第十二條

物業(yè)服務費用支出一般包括管理及服務人員的工資、一般性公共設施的日常運行維修保養(yǎng)費、設施更新費、物業(yè)設備購置費、綠化維護費、清潔衛(wèi)生費、垃圾清運費、秩序維護費等。第十三條

物業(yè)服務單位每年至少向全體住戶公布一次住宅小區(qū)內物業(yè)費收支使用情況，聽取住戶的意見并接受住戶監(jiān)督小組和住戶的質詢。第十四條

住戶室內維修實行有償服務，物業(yè)服務單位應制定特約服務收費標準，并在所在住宅小區(qū)進行公示。第十五條

住戶未入住或入住后不使用、連續(xù)超過六個月的房屋，住戶應書面提出申請，經物業(yè)服務單位登記確認后，從第七個月開始，其物業(yè)服務費按收費標準的70%繳納。第十六條

住戶應按時足額繳納物業(yè)服務費，逾期不繳納的，物業(yè)服務單位應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務單位可以采取必要措施依法追繳。第四章

物業(yè)管理服務第十七條

物業(yè)服務單位應嚴格按照收費標準對應的服務標準和合同中約定的質量標準開展物業(yè)服務工作，并向住戶公布所服務的內容、項目、收費標準、維修響應時間、報修電話等。第十八條

物業(yè)服務單位應遵守下列規(guī)定：（一）符合國家、甘肅省和XXXX市規(guī)定的技術標準、規(guī)范。（二）及時向住戶告知安全合理使用物業(yè)的注意事項。（三）定期聽取住戶的意見和建議，改進和完善服務。（四）協助公安機關做好物業(yè)管理區(qū)域內的秩序維護工作。（五）接受住戶、物業(yè)監(jiān)督部門和社區(qū)的監(jiān)督指導，配合做好相關工作。（六）從事物業(yè)服務活動的社會企業(yè)，應當按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務企業(yè)資質證書，并在資質證書許可范圍內承接物業(yè)服務。（七）從事物業(yè)管理的人員，應當按照國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。第十九條

各住宅小區(qū)為物業(yè)服務單位的責任管區(qū)，對發(fā)生在本管區(qū)內的任何違反本管理辦法及省、市物業(yè)管理辦法的行為，物業(yè)服務單位有權利和責任制止。第二十條

物業(yè)服務單位未經物業(yè)監(jiān)督部門同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內進行下列活動：（一）改變物業(yè)共用部位、共用設施設備規(guī)劃用途；（二）設置營業(yè)攤點；（三）許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經營活動；（四）向住戶指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料；（五）其他與物業(yè)服務無關的活動。第五章

物業(yè)使用與維護第二十一條

住宅小區(qū)住戶的個人利益必須服從全體住戶的公共利益，自覺遵守住戶文明公約，接受物業(yè)服務單位的管理。第二十二條

住戶在使用物業(yè)時應當依照有利于使用安全、團結互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風、采光、管線鋪設和建筑維修、有害物質排放等方面的相鄰關系。第二十三條

住戶轉讓或者出租住房時，轉讓人或者出租人應當自轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將轉讓或者出租的有關情況書面告知物業(yè)服務單位。第二十四條

物業(yè)使用中禁止下列行為：（一）未經學校許可將住宅改變?yōu)榻洜I性用房（含開辦網店、便利店、“小飯桌”、貨物倉庫、公司等），或將房屋用于群租；（二）損壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；（三）在公共樓道內堆放雜物，侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途；（四）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；（五）損害各種管道設施，占用、堵塞、封閉管道設施影響公共安全；（六）存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質；（七）違法搭建、改建建筑物、構筑物，違法挖掘房屋地下空間；（八）擅自占用綠地種花種菜，損毀樹木、綠化設施；（九）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品；（十）排放超過規(guī)定標準的噪聲；（十一）損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和居民的正常生活；（十三）從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動。對違反前款規(guī)定的行為，其他住戶和物業(yè)服務單位有權監(jiān)督，并應予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的，物業(yè)服務單位及時報告學校有關部門及政府執(zhí)法部門，情節(jié)嚴重的依法追究法律責任。第二十五條

住戶裝飾裝修房屋，應當事先在物業(yè)服務單位登記備案，接受物業(yè)服務單位的監(jiān)督。房屋裝飾裝修不得破壞房屋建筑結構和外墻裝飾，遵守有關規(guī)定或者管理規(guī)約。第二十六條

對住戶私搭亂建，危及公共利益和他人合法權益者，由物業(yè)服務單位及時制止。違章建筑在學校相關部門的配合下，會同政府執(zhí)法部門依法拆除，費用由責任人或不予配合的住戶承擔。第二十七條

物業(yè)管理區(qū)域內的機