湖北房地產(chǎn)項(xiàng)目工程前期策劃

本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理公司所有。未經(jīng)書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。湖北孝感某項(xiàng)目2期提案2014.03我們面對(duì)的是這樣的宏觀環(huán)境。。。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，及居民購(gòu)買(mǎi)力的提升，加之傳統(tǒng)觀念的催化，房地產(chǎn)行業(yè)需求支撐在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)將持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)也將繼續(xù)其“繁榮的一面”；中國(guó)通貨膨脹形勢(shì)嚴(yán)峻，日益高漲的房?jī)r(jià)讓購(gòu)房者望而卻步，龐大的需求量無(wú)法釋放；部分城市，特別是三、四線城市房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，房產(chǎn)泡沫一觸即破。某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)搶房潮鄂爾多斯“鬼城”寫(xiě)在之前寫(xiě)在之前宏觀聲音住建部媒體輿論湖北現(xiàn)狀2014年房地產(chǎn)調(diào)控將采用雙向調(diào)控，具體雙向調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺(tái)，但雙向調(diào)控的目的必定是防止房?jī)r(jià)大起大落，保證房地產(chǎn)穩(wěn)定，工業(yè)PMI的低迷和股市的沉淪，讓政府不敢輕易下刀地產(chǎn)行業(yè)。2014伊始，大量媒體宣傳樓市即將破滅傳言，全國(guó)多個(gè)城市將成為鬼市，湖北黃石、十堰等城市在列。2013湖北的財(cái)務(wù)負(fù)債率為全國(guó)最高之一，在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣，工業(yè)吃老本的現(xiàn)狀下，湖北政府仍將通過(guò)大量賣(mài)地，保證穩(wěn)定的財(cái)政收入，以抵消財(cái)政赤字。一方面部分開(kāi)發(fā)商為追求利益的最大化，熱衷于高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)與之相對(duì)的是數(shù)量龐大的中低收入者，苦于有房難買(mǎi)的現(xiàn)狀，有效需求受限“過(guò)?！迸c“短缺”并存我們的未來(lái)會(huì)怎樣？孝感人口531萬(wàn)人，市區(qū)人口僅90萬(wàn)人，目前孝感房地產(chǎn)多個(gè)超過(guò)百萬(wàn)的大盤(pán)在建在售樓盤(pán)80余，目前開(kāi)發(fā)面積2400萬(wàn)方，未來(lái)五年規(guī)劃面積3000萬(wàn)方左右，僅可供90余萬(wàn)人居住，目前的開(kāi)發(fā)面積和規(guī)劃儲(chǔ)量無(wú)法滿足城鎮(zhèn)化需要。孝感政府高負(fù)債率孝感支柱產(chǎn)業(yè)低迷孝感城鎮(zhèn)化加快，剛需占主導(dǎo)孝感東擴(kuò)融入武漢城市圈孝感房地產(chǎn)，至少還有5年加速期，10年發(fā)展期，才會(huì)趨于穩(wěn)定形象定位項(xiàng)目發(fā)展背景分析客戶分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究了解項(xiàng)目和市場(chǎng)市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題界定價(jià)格定位項(xiàng)目定位分析營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行策略營(yíng)銷(xiāo)編排報(bào)告框架了解項(xiàng)目和市場(chǎng)形象定位項(xiàng)目發(fā)展背景分析客戶分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究了解項(xiàng)目和市場(chǎng)市場(chǎng)定位項(xiàng)目核心問(wèn)題界定價(jià)格定位項(xiàng)目定位分析營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行策略營(yíng)銷(xiāo)編排項(xiàng)目運(yùn)核心切問(wèn)題債界定/1.地塊倚情況簡(jiǎn)評(píng)曉：道路滋通達(dá)肉性能擔(dān)佳，居交通諷便利桃，屬塊于中夢(mèng)心城弦區(qū)，廟發(fā)展芒潛力嗽巨大多路急公交你線路腿通達(dá)憂項(xiàng)目土位置悠，項(xiàng)洞目周首邊人暑氣較盟旺。項(xiàng)目蔑周邊館配套雄齊全類(lèi)，距房誠(chéng)離孝旦感兩屑大商球圈有牽一定挺距離胳，商毯業(yè)發(fā)塑展?jié)撔趿Υ笸辍ｍ?xiàng)目免四至助：項(xiàng)目穴地塊賣(mài)目前質(zhì)已經(jīng)眼平整兔，達(dá)坡到三顆通一角平要太求2路衫、4球路、撓11巡壽路等爛多路散公交方可達(dá)資，交州通便規(guī)利。周邊遭發(fā)展創(chuàng)較為柴落后震，環(huán)使境較劍差。項(xiàng)目徹臨街績(jī)部分槳較少暴，項(xiàng)茂目展彎示面詳不完遇全。本案SWOT1、項(xiàng)零目地和處交央通優(yōu)遮越。2、區(qū)森域發(fā)株展較獵慢潛博力巨芒大3、項(xiàng)巨目一煉期在賽孝感榴有一窄定人酒氣1、項(xiàng)帆目一視期銷(xiāo)洽售不聾好，狹口碑譽(yù)較差2、周降邊公腸園、悠購(gòu)物廚等市滿政配微套缺唉乏3、項(xiàng)與目周蒼邊城催中村濟(jì)形象新較差1、項(xiàng)洋目區(qū)飲位優(yōu)勞勢(shì)大邊，推蕉廣難韻度較舞低，打宜打零造精君品項(xiàng)辜目2、周贈(zèng)邊缺制乏高鼓品質(zhì)要小區(qū)不和綜戀合體施商業(yè)宇，商依機(jī)巨巖大1、周祖邊市環(huán)政配緣瑞套較址差，缺轉(zhuǎn)盤(pán)倚附近姿出行續(xù)不利2、本渡區(qū)域碧的商截業(yè)在偵孝感繩本地亞整體這競(jìng)爭(zhēng)私力較虛弱項(xiàng)目食核心羊問(wèn)題護(hù)界定/2.秀SW涼OT分析項(xiàng)目擱核心滅問(wèn)題嘩界定/3.核心寸問(wèn)題景提出本案懇位于宴孝感洞中心魚(yú)城區(qū)兆，應(yīng)嬌以中勻高端額定位灑為發(fā)詠展指橫引。朱在此訴前提絕下，族我們繞必須土要面句對(duì)以蘿下問(wèn)衛(wèi)題：如何蓬打造片可以裙抗衡陽(yáng)周邊筒商圈隱的商濾業(yè)綜脹合體奴，打秤造出有競(jìng)個(gè)爭(zhēng)力的產(chǎn)干品？如何魯樹(shù)立高端品的項(xiàng)目爺形象兔？如何牛引導(dǎo)很住宅叼部分昂客戶積，把購(gòu)發(fā)買(mǎi)欲討望，從隆東城弦片區(qū)翻移到守本項(xiàng)斗目？如何謎聯(lián)動(dòng)夫資源優(yōu)，線名上線愚下統(tǒng)潮一部悟署，芬實(shí)現(xiàn)榴最終多的銷(xiāo)售屋目標(biāo)？了解制項(xiàng)目扁和市題場(chǎng)形象購(gòu)定位項(xiàng)目環(huán)發(fā)展確背景牽分析客戶原分析競(jìng)爭(zhēng)掌市場(chǎng)寫(xiě)研究了解石項(xiàng)目真和市婚場(chǎng)市場(chǎng)懶定位項(xiàng)目俗核心辟問(wèn)題蟲(chóng)界定價(jià)格滑定位項(xiàng)目鋸定位攀分析營(yíng)銷(xiāo)話策略執(zhí)行鬼策略營(yíng)銷(xiāo)防編排項(xiàng)目瀉發(fā)展陣背景推分析/1.孝感木市簡(jiǎn)揚(yáng)介中國(guó)嫁唯一條一座陡以孝栽命名烤的地圖級(jí)城銅市，陷中國(guó)塵孝文諒化之智鄉(xiāng)。典是距媽離中鋪部地懶區(qū)，商中心么城市喊武漢京市最燃近的基城市膚，是右武漢8+味1城市物圈成殃員城泥市之盼一，小也是惕中部防地區(qū)翼最具恰潛力木和競(jìng)瀉爭(zhēng)力兇的城縱市之驢一，夾其綜對(duì)合競(jìng)級(jí)爭(zhēng)力校在省鬼內(nèi)排倚名前聲六位毒。現(xiàn)轄桐孝南董區(qū)、鮮漢川永、應(yīng)傳城、會(huì)安陸督三個(gè)犬縣級(jí)叮市，到云夢(mèng)不、大那悟、濟(jì)孝昌綱三縣鍵，及凝一個(gè)寨國(guó)家男級(jí)高數(shù)新區(qū)鑰和七季個(gè)省岸級(jí)開(kāi)像發(fā)區(qū)壞。面賀積89扭10平方潤(rùn)公里充，總堪人口53敢1萬(wàn)，弄其中孝感景城區(qū)防人口55萬(wàn)，常住瞧人口90萬(wàn)。孝感分析慰：投資羽狀況途：20陳13年孝國(guó)感市貿(mào)平均宵每月恢有約1億元人民掘幣投逼資到球房地霉產(chǎn)市縮慧場(chǎng)中茅，充叫分說(shuō)累明孝感專(zhuān)房產(chǎn)寒市場(chǎng)驅(qū)被業(yè)納界廣白泛看乓好成交慘狀況預(yù)：量：20減13年全丘市平狂均月成種交量23始.1張9萬(wàn)㎡。全皂年成吸交首集個(gè)高脈峰出恨現(xiàn)在春節(jié)匙期間，大炕批返齒鄉(xiāng)置曉業(yè)客情戶拉什動(dòng)13年度頌第一漿個(gè)成伙交熱輸。另雅一個(gè)約高峰零出現(xiàn)臨在9月。9月、10月一汽直被臘業(yè)界貫認(rèn)為姿是成雜交黃暗金月仆，但13年下莊半年繩的成子交旺直季提前揀至7月出現(xiàn)婆，10月卻屈出現(xiàn)浮成交倆量下陳滑。價(jià)：20膚13年孝尤感市欣商品景房成潮交均價(jià)距為32聽(tīng)88元/㎡。年席初第徑一個(gè)貼購(gòu)房胞高峰站期時(shí)貓，成誰(shuí)交均印價(jià)上標(biāo)漲約5.剃6%，年讓后回層落至33躺00以下笑，此郊后趨禽于平設(shè)穩(wěn)。腸在9月成篇交量煌達(dá)到婚高峰蛾后，10月商死品房輝成交狼均價(jià)忠出現(xiàn)旦上漲材，漲夾幅約5%，與詞此同顧時(shí)商呀品房遲成交傲量出愿現(xiàn)下紙滑。項(xiàng)目球發(fā)展蘿背景衛(wèi)分析/2.交20練13年孝意感市記房地纖產(chǎn)宏遭觀概召?zèng)r項(xiàng)目肚發(fā)展客背景槍分析/3.烈20燃13年孝嚴(yán)感市據(jù)土地?fù)p市場(chǎng)嬸概況分析崖：隨著午新市郵政東康擴(kuò)遷哥移，還漢孝擴(kuò)城際繡鐵路驅(qū)貫通床，槐絨蔭公琴園二寶期的鋪建設(shè)市施工汗，開(kāi)玩發(fā)東泳區(qū)強(qiáng)江大的區(qū)發(fā)展掀潛力飼吸引倍越來(lái)邪越多番的關(guān)南注，養(yǎng)該版棍塊的鐘熱度房誠(chéng)也隨繪之升灣溫。20照13年土打地市期場(chǎng)無(wú)座疑是開(kāi)發(fā)外東區(qū)悅獨(dú)占內(nèi)鰲頭串。孝感勞老城銹區(qū)屬過(guò)舊城確市中暗心，懼配套誼完善殿，商董業(yè)成合熟，水居住塔人口囑眾多禾。但你該區(qū)貫域?qū)兕i老舊航城區(qū)奶，拆特遷、翁改造籮難度誕大。低因此具土地禿交易螞數(shù)量席并不勻多，季但樓輕面地盛價(jià)卻蠟為全蒸市最無(wú)高。就價(jià)害格而圓言，20慮13年下蘋(píng)半年峽，土論地成交挑價(jià)格獻(xiàn)呈上哥升趨邀勢(shì)，意央味著爽未來(lái)3年內(nèi)首，本鋒地房?jī)r(jià)律還會(huì)候上漲?；仡櫣瓷唐冯x房成訴交數(shù)屑據(jù)，多不難游發(fā)現(xiàn)喪目前秘孝感毅市房箱地產(chǎn)妙市場(chǎng)供略視小于區(qū)求。項(xiàng)目伯發(fā)展睜背景穗分析/4.居20姨14年1月、2月孝然感市愁房地丸產(chǎn)市筑場(chǎng)情宿況說(shuō)明亞：一月濫全市薄成交奪總面郊積13托.1找3萬(wàn)㎡，成驚交套墳數(shù)11懶99套。普其中蚊東城幸區(qū)成躁交43母5套，均相價(jià)45閥86職.0五6元/㎡；開(kāi)深發(fā)南情區(qū)成紅交51只4套，均轎價(jià)46聾20危.9尺3元/㎡。二月磁全市太成交療總面借積12玻.0亂7萬(wàn)㎡，成松交套鉗數(shù)11坑38套。其潮中東啦城區(qū)厭成交43誘7套，均庭價(jià)49盟51生.4伙1元/㎡；開(kāi)旗發(fā)南秧區(qū)成在交31偏1套，瓣均價(jià)42堵62森.4也7元/㎡。較之1月，峽二月沸樓市衛(wèi)成交均價(jià)嘩上漲，同魔時(shí)成交銷(xiāo)套數(shù)太略有職下滑顏，價(jià)孕格對(duì)那成交斥量的回影響慣十分性明顯。小結(jié)被：項(xiàng)目挺發(fā)展榨背景勞分析1、孝顧感市艙房地鑒產(chǎn)行塌業(yè)處柴于快速潑發(fā)展躁階段，從慣投資帖情況里來(lái)看嗽，業(yè)季界十卷分看油好孝障感市酬場(chǎng)；2、孝見(jiàn)感房愚地產(chǎn)汁市場(chǎng)豆發(fā)展熟情況醬有明磨顯的挪區(qū)域如性，開(kāi)發(fā)能東區(qū)鏈與老柄城區(qū)為熱辜點(diǎn)板旨?jí)K，猶其它代板發(fā)悉展相解對(duì)緩厭慢；3、綜也合孝艇感市斑土地柜供應(yīng)鑰及市妥場(chǎng)去彼化情設(shè)況來(lái)腎看，延孝感泡市場(chǎng)冷正處脾于供略貢小于虜求狀態(tài)瓦；4、就勞量?jī)r(jià)顆而言驚，熱豬點(diǎn)板錄塊市謠場(chǎng)對(duì)價(jià)腸格較縫為敏兆感。但鞭就近桌期土豪地成懼交價(jià)嗎格來(lái)煮看，險(xiǎn)地區(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)女在未卻來(lái)3年內(nèi)女還會(huì)上漲。了解轟項(xiàng)目勾和市等場(chǎng)形象等定位項(xiàng)目輕發(fā)展棄背景懂分析客戶絲式分析競(jìng)爭(zhēng)傾市場(chǎng)表研究了解暗項(xiàng)目騎和市另場(chǎng)市場(chǎng)誦定位項(xiàng)目險(xiǎn)核心陽(yáng)問(wèn)題解界定價(jià)格劫定位項(xiàng)目匹定位植分析營(yíng)銷(xiāo)總策略執(zhí)行甚策略營(yíng)銷(xiāo)艇編排競(jìng)爭(zhēng)嘩市場(chǎng)纖研究/1.主要漸競(jìng)爭(zhēng)忌項(xiàng)目亦位置炮分布民邦券槐蔭旋東岸2期保麗聽(tīng)佳園燙二期金都招九龍禮城九真泳明珠路馨城恒達(dá)約華府乾坤促新城航天占首府宇濟(jì)職濱湖聰天地乾坤肥豪府星河全天街鼎觀捎世界12蹈560㎡70㎡80㎡90㎡10噴0㎡11池0㎡12鍛0㎡13提0㎡14恰0㎡一房一房三房四房宇濟(jì)們?yōu)I湖既天地民邦寧槐蔭網(wǎng)東岸南方保國(guó)際金都擊九龍壞城恒達(dá)呈華府80礦-8效311角4-隱11棕812讓4-顯12私513覆5-貌13羽914渡6809011壺0-污11茄812嚇06538握-5越673鎮(zhèn)-7草781顯-8喂79510醫(yī)411饑612累4-穿12窗98711生312揀513遠(yuǎn)1競(jìng)爭(zhēng)覺(jué)市場(chǎng)瓜研究/2.競(jìng)爭(zhēng)直區(qū)域汪內(nèi)項(xiàng)茅目產(chǎn)辱品情啟況競(jìng)爭(zhēng)鞋區(qū)域粥內(nèi)項(xiàng)丘目主轎力產(chǎn)摟品為10忽0-妥1戒30㎡三親房，閱按面獲積又消區(qū)分協(xié)為10椅0-較12搞0㎡功猴能型餃與12件0-筒13莫0㎡舒烘適型丈兩種糠。絕抖大多獲數(shù)項(xiàng)奪目都剩配有90㎡以潛下兩已房產(chǎn)柄品，劃以滿堪足中蒙等收倡入客趙戶需奧求星河斯天街鼎觀獻(xiàn)世界乾坤天豪府89給.7褲198美.6滿299.或411悟7.伏94六房17海2.常738875無(wú).4費(fèi)395.搭97120.掩0512窩7.取3735在整姓體競(jìng)較爭(zhēng)格咬局之備下，槐我們瓣又將棕面對(duì)促哪些吩項(xiàng)目昨的競(jìng)吩爭(zhēng)呢多？我們者將對(duì)滔主要液競(jìng)爭(zhēng)網(wǎng)樓盤(pán)集進(jìn)行嬌逐一夏掃描糠，判蕩斷出盡我們猛項(xiàng)目決未來(lái)嗽的可盾循之召機(jī)！競(jìng)爭(zhēng)田市場(chǎng)木研究/3.主要罵競(jìng)爭(zhēng)想項(xiàng)目醬概況宇濟(jì).濱湖晶天地宇濟(jì).濱湖掌天地政務(wù)豪區(qū)，盯園中涼園，煉五星啄至尊均價(jià)5500元/㎡地址孝南區(qū)董永路東側(cè)新政府旁開(kāi)發(fā)商湖北宇濟(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.12.28首開(kāi)占地面積14.68萬(wàn)㎡建筑面積47.27萬(wàn)㎡容積率2.5綠化率36%物業(yè)形態(tài)高層規(guī)劃總戶數(shù)3454“濱傻湖天灣地”綠項(xiàng)目廚主體才工程揭為高制層居失住樓菜，基沙礎(chǔ)設(shè)嶼施完饅善，癥配套離齊全汁。整亂個(gè)小唉區(qū)建港設(shè)用秩地地槐形為嚴(yán)長(zhǎng)方閣形，昏分為灣梅、哀蘭、欲竹、昆菊個(gè)撤小區(qū)關(guān)，19棟居失住房亮，樓另距寬網(wǎng)闊，盡保證攜了小聞區(qū)光宏的通索透性柏和風(fēng)徒的穿程透性社；特江有側(cè)紀(jì)向建來(lái)筑，他充分軟考慮旬了舒丹適性否與私興密性邁的結(jié)時(shí)合，妄視野嶺開(kāi)闊礦又不蜘會(huì)出中現(xiàn)對(duì)振視；鉗每一棗個(gè)單粒位都蜘暢享史山景芳、湖幕景、由園景視；宇濟(jì).濱湖緒天地項(xiàng)目低推盤(pán)準(zhǔn)及去適化情桿況預(yù)售時(shí)間樓棟號(hào)銷(xiāo)售率推售套數(shù)剩余套數(shù)2010.12蘭苑1#，2#，3#98%393套8套2011.1蘭苑5#98%157套3套2011.4蘭苑6#，7#89.5%324套34套2011.7蘭苑8#90%132套13套2011.12竹苑6#，7#，8#97.54%408套10套2012.8竹苑1#，2#，5#97.3%411套11套2013.2竹苑3#74.6%138套35套2013.83#93.8%129套8套2013.125#63%160套59套2014.12#57.8%154套65套濱湖肆天地沃項(xiàng)目益月均推盤(pán)橋量65套，月形均去化齒量58套，月手均去化津率89鑼.2猶%。其中20陪12范.7月，痕該項(xiàng)幅目萬(wàn)疼豪國(guó)長(zhǎng)際大消酒店氣寫(xiě)字窯樓部脈分取獎(jiǎng)得預(yù)歷售資受格。推盤(pán)積速度肚較慢襪，去遠(yuǎn)化率海高宇濟(jì).濱湖累天地產(chǎn)品僻分析12益4㎡2*2*2戶型帥（二執(zhí)改三觸）優(yōu)勢(shì)槳簡(jiǎn)析蒸：南北輸通透醉，雙壩陽(yáng)臺(tái)常設(shè)計(jì)謊舒適緒性較煩高。平空中穩(wěn)花園紙可改鏈為多倡功能魄室，豪只計(jì)競(jìng)?cè)胍慌莅朊娣苑e，齒附加版值高跳，功犁能性涌強(qiáng)。13冬9㎡3*2*2戶型押（三志改四指）宇濟(jì).濱湖澇天地產(chǎn)品亞分析19馳4㎡5*2*2戶型輝（五糧改六賺）優(yōu)勢(shì)偷簡(jiǎn)析摔：南北芝通透煙，雙胸陽(yáng)臺(tái)炊設(shè)計(jì)器舒適斗性較左高。尾空中嬸花園乳可改今為多伯功能平室，瞇只計(jì)慰入一援半面楚積，要附加測(cè)值高發(fā)，功緊能性辨強(qiáng)。11眉2㎡2*2*2戶型蔑（二檢改三謝）優(yōu)勢(shì)方簡(jiǎn)析完：臥室狼全南虎朝向床，舒慰適度役較高吊。空表中花社園可截改為帳多功滋能室豪，只伍計(jì)入珍一半邀面積它，附怎加值哪高，桑功能漫性強(qiáng)測(cè)。啟示返與借需鑒“二慢改三叨”及“三基改四紙”戶型悅產(chǎn)品蟻以其哥強(qiáng)大蓮的功賀能性移，較柏高的泉性價(jià)飯比，河廣受是置業(yè)遠(yuǎn)客戶舉的歡秋迎；單獨(dú)段二孩然政策蛋逐步凡落地汗的情善況下教?！叭罡乃臐瘛碑a(chǎn)炸品市曠場(chǎng)有域多大，還賢需密收切注宗意有說(shuō)該類(lèi)逮型產(chǎn)購(gòu)品的裹項(xiàng)目葛銷(xiāo)售汪情況伙；該案車(chē)位于組新政稀府周證邊，屈生活臺(tái)配套覺(jué)現(xiàn)狀煮相對(duì)購(gòu)匱乏盞，其立主要僚區(qū)域心價(jià)值園體現(xiàn)田在未殘來(lái)的辱增值形前景肌上。過(guò)在推由廣上劉，該塊案主激打“歷政務(wù)關(guān)中心脹”，秩明確喪昭示話這一鞠最重差要特粉點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)我市場(chǎng)懶研究/3.主要餐競(jìng)爭(zhēng)帽項(xiàng)目享概況民邦暴槐蔭雷東岸民邦.槐蔭縮慧東岸核心拆地段染，卓造越品喉質(zhì)均價(jià)5300元/㎡地址孝南區(qū)東城區(qū)董永路（乾坤豪府南面）開(kāi)發(fā)商湖北民邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013.9.20首開(kāi)占地面積3萬(wàn)㎡建筑面積12萬(wàn)㎡容積率3.0綠化率30%物業(yè)形態(tài)小高層，高層主力戶型90㎡-120㎡三房民邦禾槐蔭役東岸崖位于后孝感冊(cè)市東夸城區(qū)潛董永計(jì)路中仇段（靠乾坤劃豪府塌南側(cè)濁）,分為端住宅泰和商芽業(yè)兩券大板剖塊。梁住宅定共7棟高耽層，違面積80鄙-1光30皇㎡。商王業(yè)約3萬(wàn)方萬(wàn)將打阿造的艇是孝奏感首殖條開(kāi)兼放式勁小資泡風(fēng)情截美食盜街。漁商業(yè)限分為凈地下郊負(fù)一疾層和故地上4層，勇主要灶經(jīng)營(yíng)提特色午餐飲件酒樓凝、咖瘦啡茶塊語(yǔ)、醒休閑社康體面、汽干車(chē)美追容、摘教育券培訓(xùn)隆等。項(xiàng)目厘推盤(pán)減及去股化情劇況預(yù)售時(shí)間樓棟號(hào)銷(xiāo)售率推售套數(shù)剩余套數(shù)2013.111#，2#，5#，6#57%454套195套槐蔭權(quán)東岸令項(xiàng)目月均蚊去化命量65套，月龜均去郵化率14密.3酬%。去哭化速哄度較敵快，助項(xiàng)目湊當(dāng)前孟住宅照部分絡(luò)推盤(pán)護(hù)量已商超過(guò)攤總量蛋的一速半，手目前乘還有3#，4#及7#樓未車(chē)推民邦.槐蔭蠶東岸民邦.槐蔭滲東岸產(chǎn)品遺分析80您.9㎡2*2*1戶型簡(jiǎn)析拳：90㎡小畏三房將為剛胖需主橋力戶羽型，殘市場(chǎng)俯需求傲量龐枕大。90賴/1杯05㎡3*2*2戶型產(chǎn)品屋分析11虧0/飄13防0㎡3*2*2戶型優(yōu)勢(shì)絕簡(jiǎn)析瞎：南北授通透飛，雙循陽(yáng)臺(tái)距設(shè)計(jì)悔舒適妻性較限高。11鉆8㎡3*2*2戶型優(yōu)勢(shì)留簡(jiǎn)析倒：臥室勸全南峽朝向趙，舒睬適度脂較高單。民邦.槐蔭腐東岸產(chǎn)品陡分析12銀0㎡3*2*2戶型優(yōu)勢(shì)震簡(jiǎn)析刃：三陽(yáng)鐘臺(tái)設(shè)蹤蝶計(jì)舒具適性澆較高蛋。民邦.槐蔭臣東岸啟示臉與借艱鑒90㎡小廟三房戶型扒產(chǎn)品糾以其卡強(qiáng)大賊的功匙能性弊，較石高的級(jí)性價(jià)趙比，漁廣受聽(tīng)置業(yè)吃客戶蔑的歡陰迎，虛但該葡案只漂有一探款此撓類(lèi)產(chǎn)晃品，裹其余毯產(chǎn)品沿設(shè)計(jì)支一般潛，并虧無(wú)太弊大亮岡點(diǎn)；該案絲式最大問(wèn)亮點(diǎn)帖為3萬(wàn)方環(huán)美食棗商業(yè)驕街，差在推篇廣上描所占曲比重影較大恨。競(jìng)爭(zhēng)資市場(chǎng)聲研究/3.主要厲競(jìng)爭(zhēng)廢項(xiàng)目量概況恒達(dá)律華府恒達(dá)鈴華府城中旺央，暮優(yōu)生遭活均價(jià)5100元/㎡地址孝南區(qū)孝感市槐蔭大道197號(hào)（大潤(rùn)發(fā)隔壁）開(kāi)發(fā)商湖北恒大置業(yè)有限公司

開(kāi)盤(pán)時(shí)間2013.10首開(kāi)占地面積0.67萬(wàn)㎡建筑面積4萬(wàn)㎡容積率5.44綠化率15%物業(yè)形態(tài)高層主力戶型69㎡-136㎡兩-三房項(xiàng)目廣位于他槐蔭循大道嫁與長(zhǎng)耕征路出交匯塘處，格屬于鼓孝感悔核心臣地段搬，向綿西連動(dòng)接老袖城區(qū)羽的繁稻華地尸帶，悔向東金與去御武漢竹的10遼7國(guó)道番相連格，地典理環(huán)縱境十腐分優(yōu)楚越。項(xiàng)目千推盤(pán)鐵及去賞化情毒況預(yù)售時(shí)間樓棟號(hào)銷(xiāo)售率推售套數(shù)剩余套數(shù)2013.101#42.53%308套177套恒達(dá)遺華府留項(xiàng)目月均炕去化寒量33套。該狼項(xiàng)目禁位于尺市中蠟心商級(jí)業(yè)區(qū)問(wèn)，相場(chǎng)對(duì)單針價(jià)較謊低，半且項(xiàng)豆目體敬量小旱，容似積率故高，連居住毛舒適拼性相撲對(duì)較待差，去化陰速度拉相對(duì)累較慢救。在推嬌廣上匪投入敞較少畏，品富牌推族廣沒(méi)冷有效憶的釋層放。恒達(dá)匯華府產(chǎn)品紐奉分析38民-5殺6㎡1*2*1戶型簡(jiǎn)析否：該項(xiàng)倦目位燦于商?hào)|業(yè)區(qū)躬，1-傍2房小沸戶型欲設(shè)計(jì)胃適宜握投資87㎡2*2*1戶型恒達(dá)佛華府產(chǎn)品煙分析10股4㎡3*2*1戶型簡(jiǎn)析?。涸擁?xiàng)找目所服有產(chǎn)錘品均醫(yī)無(wú)南攤北通培透戶制型設(shè)使計(jì)，能盡管12洽0㎡以雄上大搞三房漿產(chǎn)品列設(shè)計(jì)滅有三盛陽(yáng)臺(tái)刺，但褲非通處透型傭設(shè)計(jì)按仍讓割產(chǎn)品儀舒適吼性打煎折。12培5㎡3*2*1戶型恒達(dá)違華府啟示結(jié)與借夠鑒精準(zhǔn)臭的市伍場(chǎng)定跨位和撥產(chǎn)品刃定位輸是項(xiàng)死目成辛功的趨必備肝因素校；靈活汪運(yùn)用傷諸如夫配套默、交潤(rùn)通、王商業(yè)個(gè)氛圍飼等優(yōu)確勢(shì)，襯彌補(bǔ)膚項(xiàng)目暫自身咸的不殘足。競(jìng)爭(zhēng)雅市場(chǎng)糧研究/3.主要去競(jìng)爭(zhēng)集項(xiàng)目尾概況乾坤們新城均價(jià)5200元/㎡地址孝感市長(zhǎng)征南路開(kāi)發(fā)商湖北乾坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014.1首開(kāi)占地面積12.98萬(wàn)㎡建筑面積48萬(wàn)㎡容積率-綠化率-物業(yè)形態(tài)高層主力戶型98-109㎡乾坤煮新城艘位于墓長(zhǎng)征遠(yuǎn)南路挎到澴座河一國(guó)公里佛處，頃由乾良坤集香團(tuán)投壞資40億元眨打造攀的乾敘坤新槐城，訴在長(zhǎng)默征南維路兩濫側(cè)投鋒資的銅建筑監(jiān)物和誘景觀蜓將大監(jiān)大超毯過(guò)乾愧坤大死道兩個(gè)側(cè)的凝建筑逢物和詳景觀瘦，成俊為孝肺感的蠻新名凡片。乾坤露新城項(xiàng)目撿推盤(pán)性及去棚化情駝況預(yù)售時(shí)間樓棟號(hào)銷(xiāo)售率推售套數(shù)剩余套數(shù)2014.11#，2#5.6%517套488套乾坤甩新城務(wù)項(xiàng)目月均吩去化顫量14套。該絡(luò)項(xiàng)目墊目前巖在推摩廣上腔投入哪并不睡大，執(zhí)這是賺導(dǎo)致尸該項(xiàng)姓目去犬化速漂度相隆對(duì)較痛慢的律主要怨原因譜之一鼻。乾坤獸新城啟示毒與借廉鑒充分峽利用笨開(kāi)發(fā)囑商名碎氣進(jìn)凝行炒煩作；不可某忽視肚推廣籌的作失用，鏡即便冊(cè)是認(rèn)賄可度候較高借的大爸開(kāi)發(fā)衛(wèi)商的牲項(xiàng)目俱，也沖應(yīng)注喝意項(xiàng)團(tuán)目推徹廣。競(jìng)爭(zhēng)木市場(chǎng)帳研究/3.主要多競(jìng)爭(zhēng)斜項(xiàng)目魔概況南方號(hào)國(guó)際南方位國(guó)際均價(jià)3800元/㎡地址孝感市槐蔭大道小轉(zhuǎn)盤(pán)開(kāi)發(fā)商寰城·南方國(guó)際開(kāi)盤(pán)時(shí)間尚未開(kāi)盤(pán)占地面積67萬(wàn)㎡建筑面積150萬(wàn)㎡容積率-綠化率-物業(yè)形態(tài)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、綜合體主力戶型認(rèn)籌公寓35-60㎡孝感跡目前沒(méi)規(guī)劃證面積邪最大囑的城盞市綜嗎合體句和專(zhuān)刺業(yè)市驕場(chǎng)集譽(yù)群，冬南大央經(jīng)濟(jì)雞開(kāi)發(fā)園區(qū)龍魯頭產(chǎn)秋業(yè)，矛南方慣國(guó)際伐在業(yè)意態(tài)上汪不和嚷本項(xiàng)認(rèn)目形綢成競(jìng)剖爭(zhēng)關(guān)粗系，勁但其怪宣傳遣興起騾對(duì)本黑案的風(fēng)發(fā)展認(rèn)有較吊好的描促進(jìn)邀作用必。啟示抹與借嚴(yán)鑒利用挖市政何府規(guī)巧劃，肥主打吹發(fā)展扔牌，處迅速廊的建悼立影理響力；項(xiàng)目牲作為政孝感樣最大愉的專(zhuān)田業(yè)市犧場(chǎng)集供群和云綜合素體，墾必須居經(jīng)過(guò)培大量擺的宣長(zhǎng)導(dǎo)和羽炒作勺才能善有所派發(fā)展性，本召項(xiàng)目翠的住吸宅和脹南方斧國(guó)際泛相比工優(yōu)勢(shì)韻明顯辮，項(xiàng)田目商雄業(yè)要毯完全落和南預(yù)方國(guó)潔際走禁差異鳥(niǎo)化，軌南方吧國(guó)際憐的知姻名度窩提升堵和成毫功會(huì)垃給本住項(xiàng)目宗帶來(lái)飼大量而的正障面影畜響，如何晝有效貢的利腹用南閉方國(guó)者際的魄宣傳蹦，乘叨好東捷風(fēng)，是是本槽案后改期研很究重孕點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)弓市場(chǎng)獻(xiàn)研究/4.本案哀概況均價(jià)？地址孝感槐蔭大道小轉(zhuǎn)盤(pán)開(kāi)發(fā)商XXXXX開(kāi)盤(pán)時(shí)間？占地面積7.05萬(wàn)㎡建筑面積17.47萬(wàn)㎡容積率3.09綠化率30.6%物業(yè)形態(tài)高層住宅、裙樓商業(yè)組成的綜合體主力戶型63-159㎡兩-三房項(xiàng)目寇地處去孝感乞小轉(zhuǎn)他盤(pán)，碌交通蜘優(yōu)勢(shì)厭十分遞明顯快，項(xiàng)秤目所舌處地怎段人褲流車(chē)肆流極逃大，潔項(xiàng)目尊推廣掙難度曾較低徹，但弱周邊善的市母政配濟(jì)套缺住失和景環(huán)境裹嘈雜剪給項(xiàng)灰目帶底來(lái)諸富多不拆利，如何條讓購(gòu)雅房群們體有益效的若從東施城區(qū)槽分流抱是項(xiàng)秀目的負(fù)研究舟重點(diǎn)限。本案競(jìng)爭(zhēng)梢市場(chǎng)遲研究/5.綜合混對(duì)比項(xiàng)目紡戶型脊分析63.8一室一廳78.9一室一廳94.3二室一廳103.43二室一廳132三室一廳141三室一廳152三室一廳精品緞小一獅房，谷產(chǎn)權(quán)但優(yōu)于欣周邊齊項(xiàng)目粘，有覆明顯無(wú)優(yōu)勢(shì)作為魄一房灣，面擠積過(guò)市大，怪空間暈分布駱不合雅理小兩店房，卡內(nèi)部缸舒適嘩度高亭，缺釋點(diǎn)是越?jīng)]能嘴做成倘三房作為糊三面轟，舒崗適有拍余，受但是亮面積桃過(guò)大項(xiàng)目赴主力鈔戶型捎普遍遭面積抵過(guò)大搶?zhuān)娌鍖?duì)的密人群鄭是消效費(fèi)能嶄力較跑強(qiáng)，頌對(duì)居乖住舒秒適度擱要求予較高渴的人端群，繩市場(chǎng)韻較小盈。且掃項(xiàng)目踩戶型礦分布鵝跳度午過(guò)大肺，沒(méi)獅有小物三房產(chǎn)，項(xiàng)鹿目三癢房普但遍總毯價(jià)過(guò)湖高，稍不利監(jiān)于銷(xiāo)伴售。我們?cè)磉x擇功三個(gè)鍛能涵嘗蓋區(qū)奸域內(nèi)開(kāi)大部惕分項(xiàng)臭目主和要特軋征的跳案例漠與本還案進(jìn)喝行對(duì)脹比（扮單項(xiàng)5分滿疾分）項(xiàng)目名稱配套區(qū)域價(jià)值交通品牌影響力商業(yè)規(guī)模產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品附加值本案34.553.84434.2南方國(guó)際34.554.74.5544民邦槐蔭東岸34.34.34.34.844.53.5恒達(dá)華府55544.83.53.83本案匹各單贏項(xiàng)指跌標(biāo)與荒其它控項(xiàng)目輸相比蘋(píng)處于中等水平，項(xiàng)惑目產(chǎn)睡品設(shè)堅(jiān)計(jì)低債于平賞均水發(fā)平，但項(xiàng)壞目的禮地理聰位置陵優(yōu)勢(shì)根明顯威，宣鉆傳難褲度較欺低，在碎價(jià)格壤定位杜合理涼的情役況下良，本報(bào)案屬演于市中順心、匹高升饒值附領(lǐng)加值闖的高耍檔綜午合體馬。競(jìng)爭(zhēng)敘市場(chǎng)怠研究/5.綜合喬對(duì)比項(xiàng)目牢定位闖分析形象崖定位項(xiàng)目曲發(fā)展述背景嚴(yán)分析客戶愿分析競(jìng)爭(zhēng)據(jù)市場(chǎng)巨研究了解減項(xiàng)目吸和市頑場(chǎng)市場(chǎng)質(zhì)定位項(xiàng)目避核心拍問(wèn)題刊界定價(jià)格稱定位項(xiàng)目左定位侍分析營(yíng)銷(xiāo)絡(luò)策略執(zhí)行撫策略營(yíng)銷(xiāo)墓編排除項(xiàng)朋目自灰身環(huán)垂境、麥區(qū)位蘋(píng)、配貸套、贈(zèng)產(chǎn)品余等因遍素外客戶也是壘項(xiàng)目亮的核宅心價(jià)撤值點(diǎn)奸，客瞧戶的局需求督是引雖導(dǎo)市窄場(chǎng)發(fā)孤展的停重要撥動(dòng)力我們碌必須以客柴戶的料視角對(duì)項(xiàng)示目?jī)r(jià)孟值進(jìn)靠行梳享理客戶傍分析我們北要吸嫁引哪掀些客系戶的旋親睞跨？客戶圣分析他們府都是娃誰(shuí)？客戶具體屬性細(xì)分屬性消費(fèi)層類(lèi)別年收入水平政府行政機(jī)關(guān)政府及行政機(jī)關(guān)官員高消費(fèi)層10萬(wàn)以上政府及行政機(jī)關(guān)公務(wù)員(中級(jí))較高消費(fèi)層6-10萬(wàn)元普通公務(wù)員中等消費(fèi)層3-6萬(wàn)元企事業(yè)單位高層管理人員高消費(fèi)層10萬(wàn)元以上中屋管理人員較高消費(fèi)層6-10萬(wàn)元普通管理人員中等消費(fèi)層3-6萬(wàn)元私營(yíng)企業(yè)私企業(yè)主高消費(fèi)層10萬(wàn)元以上外資企業(yè)中高管理人士較高消費(fèi)層6-10萬(wàn)元個(gè)體工商戶商貿(mào)個(gè)體戶高消費(fèi)層10萬(wàn)元以上個(gè)體工商戶較高消費(fèi)層6-10萬(wàn)元城市新興白領(lǐng)中產(chǎn)階層職業(yè)經(jīng)理人較高消費(fèi)層8-10萬(wàn)元外企或大型企業(yè)員工中等消費(fèi)層4-6萬(wàn)元專(zhuān)業(yè)人士較高消費(fèi)層8-10萬(wàn)元知識(shí)型自由職業(yè)者中等消費(fèi)層6-8萬(wàn)元中高列收入解階層撒剛需叫客戶客戶顯分析/1.客源剛分析他們捷都在臺(tái)哪？城南傳老城懷區(qū)城東鎮(zhèn)新區(qū)客戶綱主要緒來(lái)源不滿道老城伶區(qū)高兆房?jī)r(jià)偽及居嘴住環(huán)陷境的芝本地斑客戶不滿鍬城東氏新區(qū)慈生活峽配套變的本度地客鴉戶周邊樣鄉(xiāng)縣填改善梳型需燈求客格戶重視閃增值敢前景蛙的投僑資型禾客戶改善外溢周邊雖鄉(xiāng)縣改善客戶麗分析/1.客源貍分析周邊晶鄉(xiāng)縣特征載描述駝：年齡盞：在撓30娛－5州5歲伍之間飼，經(jīng)濟(jì)絡(luò)狀況憑：已蜘經(jīng)有豪一定紛積蓄柏，且剖首付鴨能力怠在2構(gòu)0萬(wàn)田以上家庭鞭結(jié)構(gòu)緣瑞：兩叮代居小。有功良好慚教育崗背景強(qiáng)的共辣同特瘡點(diǎn)關(guān)注擇點(diǎn)：找子女酸的教影育；煌生活們配套做；交卷通狀扶況；搖居住千環(huán)境個(gè)體患特征趣：自鞋信，鈴講排雞場(chǎng)，圈對(duì)身濟(jì)份地游位不討斷的味追求用!也趣樂(lè)于縮慧接受凳外界扇新鮮熄事務(wù)業(yè)余尤活動(dòng)堆：業(yè)余私活動(dòng)船較為姿單一丘，除榮了不裹固定釋的商夠業(yè)活堂動(dòng)，劣客戶烤之間污交流滾外，奏較多亭流連西于棋跡牌室喚、桑琴拿、KT憲V及中珍高檔以餐飲致等場(chǎng)澇所，傅一年鮮內(nèi)有1-慌3次中企長(zhǎng)途孔旅行客戶臟分析/2.特征亞分析追求居住供品質(zhì)卵和居原住形謠象，對(duì)登生活許質(zhì)量靈有較青高要腦求；理性暢而現(xiàn)射實(shí)，火喜愛(ài)性價(jià)澇比高亞、功屬能性煩強(qiáng)產(chǎn)品芝；濃烈異的家晶庭觀略念，憶追求跑和睦宰幸福圈的家夜庭生申活；購(gòu)房印時(shí)注茄重區(qū)剩域未壁來(lái)的升值空間剪，傾煎向于葵選擇銹區(qū)域塔第一幫品牌汗；重視賭生活鞋品位放，擇鄰盲而居意態(tài)座明朗混，重犁視生我活環(huán)敲境，沙強(qiáng)調(diào)噸同質(zhì)戒階層點(diǎn)的聚聾合。客群逗價(jià)值范研判客戶際分析/2.特征謀分析區(qū)域剪成交始客戶寒與成每交產(chǎn)節(jié)品關(guān)尸聯(lián)分增析現(xiàn)總價(jià)段戶型偏好成交產(chǎn)品面積段占比70萬(wàn)元以上全功能豪華戶型，注重主臥私密性140㎡以上四房2%65-70萬(wàn)元實(shí)用性強(qiáng)，注重主臥尺度，各功能區(qū)空間充足130-140㎡三房60萬(wàn)元左右注重私密，保證南面采光度高，居住舒適120-130㎡三房13%50-60萬(wàn)元功能性強(qiáng)100-120㎡三房28%45萬(wàn)-50萬(wàn)元南北通透，注重空間舒適感或功能性90-100㎡兩-三房33%40萬(wàn)元左右空間緊湊，浪費(fèi)面積小，注重功能性80-90㎡兩房20%30-40萬(wàn)元南北通透，居住舒適80㎡以下兩-三房3%30萬(wàn)元左右投資型，重視區(qū)位60㎡以下一-兩房<1%產(chǎn)品價(jià)格成交吸客戶貫較為暮親睞90腦-1散30設(shè)㎡兩-三房戶型霜，其促次為80駱-9祥0㎡兩房，其其中小簡(jiǎn)三房辜為熱豈門(mén)戶注型，煮去化凳較快閘。未須來(lái)區(qū)逮域內(nèi)噸該類(lèi)烈型產(chǎn)際品需須求平矛穩(wěn)，班這兩閥種產(chǎn)辰品仍皂為需顆求主喇力。20難13年，窩孝感興主城漸區(qū)購(gòu)側(cè)房客饅戶以50萬(wàn)為心擴(kuò)理界貴限。20款13年初腿至今話，孝春感房渡價(jià)總嬌體趨稻于穩(wěn)組定，拔只在果個(gè)別耗時(shí)期合有5%左右研漲幅上，隨雞即略星有回撤落。亂照此刃情況仿，未分來(lái)3年內(nèi)良主力閑戶型拳總價(jià)錦區(qū)間附會(huì)在60渴-8求0萬(wàn)。客戶伶分析/3.關(guān)聯(lián)占分析項(xiàng)目刊定位揚(yáng)分析形象厭定位項(xiàng)目篩發(fā)展圖背景竹分析客戶紛分析競(jìng)爭(zhēng)娃市場(chǎng)已研究了解狡項(xiàng)目抹和市停場(chǎng)市場(chǎng)趙定位項(xiàng)目牢核心械問(wèn)題夕界定價(jià)格歐定位項(xiàng)目站定位憤分析營(yíng)銷(xiāo)爸策略執(zhí)行輔策略營(yíng)銷(xiāo)堵編排綜合宋以上瞇所有凈分析損，我爪們可雀以這湊樣重艦塑項(xiàng)本目?jī)r(jià)匪值項(xiàng)目快定位挨分析項(xiàng)目英本體交通放便利邊，未井來(lái)商隔業(yè)配穴套完帶善，葡生活繼資源好豐富個(gè)，客蔥戶覆糠蓋范悲圍廣市場(chǎng)唐特征競(jìng)爭(zhēng)揭格局客戶田特征產(chǎn)品坑趨勢(shì)在供裹略小鎮(zhèn)于求微的市窄場(chǎng)格喚局下候面世途，緊呈抓市償場(chǎng)機(jī)雅遇東城隔區(qū)與羅老城籮區(qū)連摟接處萍，房子地產(chǎn)寶發(fā)展席熱點(diǎn)旋板塊揚(yáng)，多崗為高恢端項(xiàng)雁目，經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)侵十分被激烈撕。走稅差異繁化路筒線方棗可突揀圍有一殿定的淘價(jià)格灑承受予力，耳追求匆生活猾品質(zhì)慈，理裹性而繞且現(xiàn)返實(shí)，師追求捏產(chǎn)品餓性價(jià)高比三房銅為主劑力戶酬型，柜不同愁面積增滿足蔥首置竄及首春改剛匆需客焦戶，濱在競(jìng)它爭(zhēng)中寫(xiě)凸顯扮機(jī)會(huì)營(yíng)造竹濃厚晌的高誦端生沖活化仆氛圍性價(jià)疊比高私，功摔能性答強(qiáng)可滿宇足挑紛剔客燒戶的縣要求以客妖戶主窯體需步求作棍為項(xiàng)既目最質(zhì)大賣(mài)各點(diǎn)項(xiàng)目小定位鵝分析/洋1.市場(chǎng)膏定位極具炕升值如價(jià)值棄的未線來(lái)東許城發(fā)均展中阿心，求最具蹄收藏備投資哲價(jià)值贊的城貝市綜搶合體項(xiàng)目讓定位叛分析/簡(jiǎn)1.市場(chǎng)撥定位案名拴建議項(xiàng)目踐案名嚼在孝菌感已徒經(jīng)有田一定流知名背度和慨影響毛，項(xiàng)東目主涌案名南不變境，但穿要在救銷(xiāo)售苦時(shí)有譽(yù)利引何導(dǎo)，暗改觀平客戶狐對(duì)項(xiàng)司目的禾前期賠印象四。建議坦案名XX頸XX杜XX選XX鑼X只有搬城市友的中檔心，衣才有掩中心死的風(fēng)薦景，黑中心乳的地煎位，嶺中心柄的享廳受，你就炎是中垂心項(xiàng)目仔定位映分析/確2.形象概定位時(shí)尚梳、高第端、爛享受敘主義營(yíng)銷(xiāo)狼中心項(xiàng)目厭定位肺分析/弟2.形象域定位與項(xiàng)殘目風(fēng)南格一局脈相洋連，培用利鴉落剛鐵硬的尸裝飾執(zhí)線條送特點(diǎn)重，營(yíng)含造高綁端氛既圍。付室內(nèi)炒鏡面啟元素指的采販用，佛可中邁和沉惱悶感拆，增墾添時(shí)盒尚氣汽息項(xiàng)目羽定位瞇分析/膛3.價(jià)格灘定位項(xiàng)目名稱c配套區(qū)域價(jià)值交通品牌影響力商業(yè)規(guī)模產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品附加值均價(jià)本案44.853.8443.74.5南方國(guó)際34.854.544.84.84.84000民邦槐蔭東岸34.34.344.844.53.55400恒達(dá)華府55544.83.53.834800根據(jù)升項(xiàng)目焦與周迷邊項(xiàng)推目的熔屬性蘭對(duì)比洪，項(xiàng)酸目的咬綜合抱指數(shù)報(bào)為4.個(gè)1因此錢(qián)項(xiàng)目割住宅提的理志想價(jià)臨格是45拒00時(shí)元/誘平方蓬米項(xiàng)目圍定位旬分析/撇3.商業(yè)局價(jià)格今定位業(yè)態(tài)建材家居成人服裝童裝孕嬰其他占比79%7%7%7%月租44元/平米/月香澳催路業(yè)搏態(tài)分東析內(nèi)街泛銷(xiāo)售共價(jià)格終=4藍(lán)4沙元/圾平米選/月獲*趨（1定2-便15疾年）闖*柜1殿2個(gè)循月=80田00惡元/型平米臨街洽裙樓絹建議勺：只按租不榨售，落統(tǒng)一捐招商躲，統(tǒng)剛一管巾理。形象巧定位項(xiàng)目胖發(fā)展菜背景泛分析客戶尸分析競(jìng)爭(zhēng)味市場(chǎng)郵研究了解末項(xiàng)目腥和市騾場(chǎng)市場(chǎng)乞定位項(xiàng)目茄核心既問(wèn)題偷界定價(jià)格徒定位項(xiàng)目止定位惠分析營(yíng)銷(xiāo)古策略執(zhí)行遼策略營(yíng)銷(xiāo)什編排營(yíng)銷(xiāo)六策略房產(chǎn)袍營(yíng)銷(xiāo)瞇環(huán)形盆思考益模式這是洽一個(gè)距什么后樣的惰樓盤(pán)睜？我要牲把它煌賣(mài)給宗誰(shuí)？項(xiàng)目用本體齡分析目標(biāo)濤客戶禽分析怎么肢賣(mài)？推盤(pán)涉策略緣瑞及推史廣策藝略能賣(mài)顧得更蹄好嗎懶？提出拘利潤(rùn)嫩與去怠化速晉度間搏矛盾快問(wèn)題我們瘡的營(yíng)貸銷(xiāo)推急廣策刺略能虜跟客獸戶產(chǎn)稱生共覺(jué)鳴嗎僻？解決訴利潤(rùn)教與去悉化速列度間陸矛盾飼問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)閉編排在首胡輪循秘環(huán)里押，我擺們已步經(jīng)解群決了易“什發(fā)么樣露的樓塞盤(pán)”穴及“耗賣(mài)給傲誰(shuí)”職的問(wèn)蕉題。接下惱來(lái)我舊們要寨解決“怎饑么賣(mài)撇”的問(wèn)鼻題。營(yíng)銷(xiāo)聰編排銷(xiāo)售連順序綜合瞇體，駕臨街窮裙樓項(xiàng)目棍周邊行商業(yè)掛配套珠主要昨以建砍材為膨主，紛項(xiàng)目個(gè)距離紅兩大滾商圈飄有一鬼定距子離，勤周邊攤?cè)狈μ咻^完篩備的橡商業(yè)羞、娛敢樂(lè)配填套；項(xiàng)目穴的小懂戶型鮮住宅棚銷(xiāo)售拿難度僻較低騙，大灘戶型件推廣挽難度雹較大符，必朝須在儲(chǔ)項(xiàng)目白區(qū)位喊概念妨成熟桃后銷(xiāo)任售，鳴才能誕得到榨比較疼好的鹽收益顆；項(xiàng)目礦位置宏優(yōu)越時(shí)，推摘廣難逼度較碌低，盟便于曲迅速陽(yáng)建立雄知名燒度。原因處理恢方法1.滑項(xiàng)目更從主紅力店理入手喝，通盤(pán)過(guò)主姻力店檢的招絨商提喚升區(qū)想域價(jià)朽值。2.死全力千打造跳集吃銜喝玩芽樂(lè)購(gòu)盾為一傍體的鋒臨街井裙樓志，便可于后陪期后戰(zhàn)街銷(xiāo)集售。3.楚充分沿發(fā)揮厭項(xiàng)目德地段株優(yōu)勢(shì)六，借輪南方味國(guó)際縮慧宣傳老爭(zhēng)奪各客戶鑼資源預(yù)。炒熱班概念著，快縫速招番商營(yíng)銷(xiāo)籠編排施工蔥方向綜合釋體，敵住宅追部分商業(yè)付部分窮招商張后，牢項(xiàng)目謹(jǐn)區(qū)域幫價(jià)值搞得到茂極大塘提升注；項(xiàng)目旅住宅處部分撓有一花期作掃為參貧照，敞住房編品質(zhì)棄口碑叫較好還；在南牲方國(guó)遇際住咬宅部抄分推紡出前吹，搶璃先開(kāi)蓋賣(mài)，曬避免河競(jìng)爭(zhēng)撐。原因處理略方法項(xiàng)目蠻前期濾釋放湯小戶毯型和兔較大室戶型對(duì)房源嗚，限捏時(shí)推飲出中恰間房邊源，田降低掌后期己銷(xiāo)售攔難度朽；視綜窩合體朵招商罰完成自后的哭區(qū)域跡反應(yīng)次住宅撫部分曉的銷(xiāo)約售價(jià)腿格可嚇有所榜提高露。大步營(yíng)跑量營(yíng)銷(xiāo)門(mén)編排營(yíng)銷(xiāo)原編排施工毫方向綜合蕉體，拳后街項(xiàng)目棋內(nèi)街繩不臨犬街銷(xiāo)傍售難而度大近，在譽(yù)前期藏人氣仔和影斜響力拘上升藏后發(fā)閣售，赴才能簽水到貓渠成唐；后街弊招商朗難度騰較大光，需側(cè)要重掏新規(guī)哨劃。原因處理沈方法根據(jù)沫前期特臨街宣裙樓澡的銷(xiāo)擺售反閃應(yīng)，躬擬定誤后街通的業(yè)撈態(tài)分售布。在完重成前令期蓄蛾客和冷人氣需聚集報(bào)后，冷后街溝的銷(xiāo)掉售自顧然水質(zhì)到渠寧成。穩(wěn)步尋去化營(yíng)銷(xiāo)裝編排項(xiàng)目物利用產(chǎn)好項(xiàng)盒目地范理優(yōu)罵勢(shì)，秘鋪設(shè)喜項(xiàng)目刮圍擋靜，圍瓶擋相帳應(yīng)的轟做高聚處理事，轉(zhuǎn)盤(pán)階拐角墓處設(shè)伴立臨叮時(shí)售佳樓部，不洲要設(shè)麥在項(xiàng)踢目?jī)?nèi)桃，充續(xù)分利與用項(xiàng)睡目地的理優(yōu)糟勢(shì)，盲做好康展示市面。為保殼證臨掘時(shí)接介待中藝心功能顯性建議病在10勤0平方躁左右預(yù)計(jì)符完成鑄時(shí)間繡：20藝14年6月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)秒編排在5月份輩正是發(fā)處于急項(xiàng)目麻的形舌象塑匙造期雙，開(kāi)鮮始面姻對(duì)市掛場(chǎng)炒窩作公叉司品爐牌形年象該階昏段主扇要任稿務(wù)：冷讓孝框感人僵知道概，東方隔龍城記2期展，攜杜綜合介體載刻譽(yù)歸資來(lái)表現(xiàn)寸形式項(xiàng)目棄工地丘圍墻敏廣告孝房屑網(wǎng)軟駕文——伏蟄質(zhì)三年遵，打姨造城疑市新姥中心尾，載僅譽(yù)歸揀來(lái)。5月企業(yè)次品牌迎形象國(guó)塑造獨(dú)期營(yíng)銷(xiāo)翻編排在6月份怖項(xiàng)目擴(kuò)臨時(shí)叔接待航中心漫完成威，正滋式對(duì)犯外開(kāi)交放。該階液段主繁要任應(yīng)務(wù)：得項(xiàng)目門(mén)開(kāi)始天蓄客耐，進(jìn)晉行誠(chéng)薄意登運(yùn)記。鑄搜集前客戶亞信息細(xì)，對(duì)鉗外展周示形案象表現(xiàn)遠(yuǎn)形式主廣叔告語(yǔ)衣：唯有必中心尚，擁駱有一單切，煤你就事是中俗心6月開(kāi)始棉區(qū)域案炒作5月圍墻和廣告戶外勒廣告報(bào)廣物夾報(bào)注：蒜炒作掩區(qū)域梯，說(shuō)茫明項(xiàng)青目是崇孝感執(zhí)的中此心城充區(qū)，務(wù)目前閃而言跪中心襪城區(qū)宅土地季已經(jīng)練利用雨完畢后期置很難坐再有差這樣加中心敞位置剛的房似子了樸，要康抓住灣最后駕的機(jī)喘會(huì)營(yíng)銷(xiāo)錄編排在7、8月份揮由于繩孝感抖天氣貫的炎辜熱，蚊房地歪產(chǎn)市甲場(chǎng)屬御于一廣個(gè)低憲迷期該階鞠段主明要任構(gòu)務(wù)：使完成搜臨街凳裙樓泉招商拒。表現(xiàn)從形式主廣包告語(yǔ)每：缺城逗市圍僵繞我罩而轉(zhuǎn)龍動(dòng)6月項(xiàng)目證配套摩炒作5月圍墻傍廣告戶外杯廣告報(bào)廣排夾報(bào)網(wǎng)絡(luò)生媒體電商注：贏利用呆南方欄國(guó)際低在暑搬期的忠宣傳活，為佛項(xiàng)目扁拉攏化人氣磚，通充過(guò)較警大型抗的線繩下活辭動(dòng)，蟲(chóng)完成略綜合已體的僵推廣射。7月,8月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)淋編排該時(shí)衰期迎爭(zhēng)來(lái)孝我感房旦市金肺九月該階宅段主徑要任含務(wù)：嚷開(kāi)始鹽正式籠的項(xiàng)其目認(rèn)枕籌，皺預(yù)計(jì)賓該階勸段項(xiàng)洲目工妖程節(jié)闖點(diǎn)上機(jī)出正和負(fù)0客戶節(jié)已經(jīng)買(mǎi)可以灑看到摸項(xiàng)目奧的建緒立，全增加的客戶魂的信庫(kù)心情潑況下哨進(jìn)行帽認(rèn)籌她活動(dòng)表現(xiàn)侄形式主廣逐告語(yǔ)她：搶籌5千抵2萬(wàn)6月項(xiàng)目虧集中船認(rèn)籌格，產(chǎn)匪品炒灶作5月圍墻印廣告戶外臭廣告報(bào)廣鏡夾報(bào)網(wǎng)絡(luò)勻媒體電商DM單張?jiān)砂l(fā)短信釋放滲項(xiàng)目莖價(jià)格警信息徹，通括知客染戶交犁錢(qián)認(rèn)糧籌。未開(kāi)盤(pán)出享受痛優(yōu)惠鑄。7月,8月9月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)湊編排該時(shí)均期迎司來(lái)孝場(chǎng)感房疫市銀址十月該階命段主紗要任腦務(wù)：莫持續(xù)愚性的嫩認(rèn)籌街。積耗累有始效客闊戶迎瓣接11月份好的開(kāi)饞盤(pán)表現(xiàn)刷形式主廣倉(cāng)告語(yǔ)醋：5千抵2萬(wàn)特惠倒計(jì)揉時(shí)6月項(xiàng)目兆優(yōu)勢(shì)拿聯(lián)合偵炒作顆，持揚(yáng)續(xù)認(rèn)胡籌5月圍墻州廣告戶外棚廣告報(bào)廣貿(mào)夾報(bào)網(wǎng)絡(luò)掘媒體電商DM單張右派發(fā)短信持續(xù)且認(rèn)籌材，迎錄接開(kāi)華盤(pán)7月,8月9月10月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)崇編排根據(jù)賽之前市的孝名感市炒場(chǎng)分浩析，11月份唐是孝執(zhí)感的擦熱銷(xiāo)符期，婚務(wù)工丑人員掉回歸冤等因排素影響盞下，求樓市令進(jìn)入牛爆發(fā)特期。表現(xiàn)藝形式主廣活告語(yǔ)仆：沖棍擊孝霞感中矛心城珍區(qū)房?jī)r(jià)慣底線怕，同比身周邊鹽項(xiàng)目域便宜10氧006月開(kāi)盤(pán)5月圍墻號(hào)廣告戶外南廣告報(bào)廣活?yuàn)A報(bào)網(wǎng)絡(luò)申媒體電商DM單張均派發(fā)短信就是計(jì)價(jià)格序，項(xiàng)鈴目低夸價(jià)入贏市。蛛同時(shí)鍵暗指法名邦篇等周本邊項(xiàng)廁目最萬(wàn)高價(jià)繁格已采經(jīng)到病了58熔00多而兆我們朽才48傍007月,8月9月10月11月形象她定位項(xiàng)目周發(fā)展城背景論分析客戶竟分析競(jìng)爭(zhēng)民市場(chǎng)轉(zhuǎn)研究了解野項(xiàng)目灘和市學(xué)場(chǎng)市場(chǎng)錦定位項(xiàng)目偉核心租問(wèn)題犧界定價(jià)格恨定位項(xiàng)目川定位爭(zhēng)分析營(yíng)銷(xiāo)最策略執(zhí)行生策略營(yíng)銷(xiāo)獨(dú)編排營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)策略執(zhí)行爆策略/奪1.推廣沖執(zhí)行推廣離策略板塊渡炒作形象業(yè)樹(shù)立商業(yè)躲招商板塊托炒作含：未綱來(lái)中電心，蠅最具鎖升值御價(jià)值竄的孝等感中昨心地童段。商業(yè)漂招商登：通死過(guò)項(xiàng)塞目后圣期發(fā)書(shū)展和拖優(yōu)越抱的地拐理位闊置吸姓引商踏家進(jìn)奔駐。形象升樹(shù)立：在豬項(xiàng)目納獲得安