深圳八達匯商業(yè)綜合體概念設計方案

深圳龍華八達匯項目前期匯報

SHENZHENLONGHUABADAHUIPROJIECEREPORT

2015.05

背景分析區(qū)位分析LocationAnalysis深圳機場福田中心區(qū)南山中心區(qū)前海開發(fā)區(qū)龍崗中心區(qū)羅湖口岸羅湖火車站深圳北站本案18km23km20km20km7km14km23km深圳機場本案距離深圳北站有7km路程，距離福田中心區(qū)有14km路程。廣深高速機荷高速龍關路龍關東路清華路清龍路三聯路東環(huán)二路東環(huán)一路大浪南路人民路清泉路和平路觀瀾大道梅龍大道龍華線基地周邊1km范圍：廣深高速路出口龍華地鐵站——清湖站1km廣深高速出入口清湖站區(qū)位交通TransportationSITE寶貝幼兒園龍觀路北環(huán)路至誠路華韻路建輝路建輝路清泉路榮輝路玉翠綜合市場龍華國際小商品城300msite童之樂幼兒園龍華汽車站幼兒園商業(yè)賣場長途汽車站公交站點一般道路主要干道新千億商城鼎盛百貨家私商場基地周邊300m范圍：1個交通樞紐——龍華

汽車站2個幼兒園4個公交站點多個商業(yè)賣場基地周邊Surroundings公交站公交站公交站公交站164M67M117M129M用地面積9320.5㎡用地面積2155.6㎡至誠路至誠路建輝路建輝路華韻路華韻路基地分析68.670.869.4建輝路至誠路華韻路SiteAnalysis基地內地勢平坦至誠路在基地范圍南北高差：2.2m建輝路在基地范圍東西高差：0.8m規(guī)劃條件分析C+R9320.5㎡G12155.6㎡住宅12560㎡公寓15000㎡商業(yè)17400㎡地下商業(yè)5000㎡停車位554個計容建筑面積：45520㎡容積率：4.88建筑限高：80m(建議調整為100m)㎡公共配套560㎡AnalysisOfPlanningConditions周邊盤的人假流來亭源主切要集賣中在東南斗、西2個方向，和商子業(yè)主騙要人庸流來稈向一禽致。商業(yè)民人流科分析Pe宋de恐st掃ri蘇an帥M荷ov前em義en拜t龍華兩汽車僻站前廣場公交站點汽車站前廣場人流方向建議商業(yè)主入口si慨te一級窮商業(yè)風價值商業(yè)傳價值德分析沿街寒面商況業(yè)價稈值一級綠化蛋廣場俘商業(yè)簡價值二級基地岔環(huán)路哀商業(yè)窮價值三級城市可道路二級型商業(yè)令價值三級軍商業(yè)錄價值現有殃商業(yè)綠化擦廣場Co燒mm開er呀ci揀alVa截lu澡e搭An既al的ys堂is方案荒構思商業(yè)繞方案慣一布局拌特點含：單動遠線商藥業(yè)街，動妙線明確雖，人墻流集勢中，商鋪可污視性乘與到欣達性熔較好坡；利用綠化跑公園和下沉糠廣場引入策人流場，中庭睡空間滿足堵商業(yè)圖活動吧，增倘加商飄業(yè)氛阻圍。A右B萄us塵in希es站s仗p券la帽n首層蒼商業(yè)依面積撤：43司15㎡首層秀商業(yè)小界面奸：52擊4m商業(yè)斑方案偶一A算B翻us野in劫es捧s樓p帝la溝n商業(yè)住宅公寓商業(yè)鑒方案杜二布局食特點捆：單動爐線商右業(yè)街，動爽線明好確，估人流夜集中范，商救鋪可私視性糊與到悠達性較好燭；下沉廣場擴與綠?；聢@結表合，腰有效拓展租地下商業(yè)；退臺空糟間形封成露臺，引舟入綠槍色空熊間。B匙B倦us聰in燙es悅s堵p疫la渣n首層壓商業(yè)幻玉面積匹：38檢25㎡首層災商業(yè)析界面尾：50椒3m商業(yè)銜方案傘二B董B因us椅in椒es自s蝕p饅la養(yǎng)n商業(yè)住宅公寓商業(yè)役方案醬三布局枯特點南：多動啦線商技業(yè)街，和倡城市提空間獵有機凈融合柳，易今吸引扣人流智進入肥；下沉嘗廣場紛與綠握化公趣園結居合，殿有效拓展凈地下商業(yè)；C運B桐us沙in宅es匆s析p極la黎n首層詢商業(yè)怠面積型：32莫60㎡首層和商業(yè)托界面燦：46叔1m商業(yè)格方案掙三C猾B貫us哈in辰es獵s堂p倘la餡n商業(yè)住宅公寓商業(yè)捧方案景四布局魔特點竿：多動蹲線商饞業(yè)街，和慎城市潤空間呼有機館融合育，易共吸引嗚人流鍋進入；下沉口廣場抱與綠吼化公播園結唇合，譽有效拓展場地下掘商業(yè)；D秒B巾us者in加es櫻s摔p強la朵n首層溝商業(yè)械面積態(tài)：32泄56㎡首層灑商業(yè)沃界面亭：48敢7m商業(yè)語方案基四D思B案us鴨in廉es文s鑼p按la餡n商業(yè)住宅公寓商業(yè)仆方案想五布局洪特點緊：集中迫式商完業(yè)與點式霉商業(yè)相結產合，家對外改商業(yè)燦界面向較多侮；E疫B恭us宵in覆es泰s蔥p循la阿n首層廊商業(yè)呼面積機：35效40㎡首層叼商業(yè)蹤蝶界面阻：59嬌0m商業(yè)賄方案雄五E臭B刺us腐in頃es弓s皮p蝴la疾n商業(yè)住宅公寓商業(yè)息方案賭六布局慨特點腳：集中往式商娃業(yè)，商業(yè)向形象仿較為看完整該。F稠B躲us蝦in教es火s狐p貼la善n首層氧商業(yè)棍面積恒：54更88㎡首層杜商業(yè)槽界面驚：33衡5m商業(yè)獎方案購六F省B附us片in你es數s贏p增la遲n商業(yè)住宅公寓多動線商業(yè)街方案棉六首層避商業(yè)煤面積越：54嫌88㎡首層眾商業(yè)界面威：33翅5m方案察一首層攜商業(yè)療面積框：43舊15㎡首層駁商業(yè)界面無：52栗4m方案疾二首層態(tài)商業(yè)鑼面積歌：38鴉25㎡首層含商業(yè)界面叮：50怨3m方案優(yōu)三首層明商業(yè)秤面積艱：32催60㎡首層鋒商業(yè)界面掉：46呀1m方案運五首層塑商業(yè)擾面積麗：35旅40㎡首層俗商業(yè)界面改：59柳0m方案析四首層部商業(yè)斷面積撫：32冊56㎡首層相商業(yè)界面慕：48欣7m單動線商業(yè)街集中式商業(yè)布局臟特點棄：可視性與灣到達女性較好；綠化公園和下沉菊廣場引入鴉人流峽，中庭閃空間滿足茂商業(yè)活動布局抵特點被：可視硬性與誼到達巾性較好懸；下沉愧廣場拓展地下腫商業(yè)；退臺格空間增加孟商業(yè)爪氛圍布局各特點蜘：易吸引罵人流進入粘；下沉廣場拓展地下弟商業(yè)；布局負特點液：易吸引樓人流進入眼；下沉廣場拓展地下巨商業(yè)；布局石特點姿：對外商業(yè)線界面較多；布局己特點兄：形象挑較為沖完整。商業(yè)均空間纏意象Bu圈si貸ne本ss騙s戰(zhàn)pa醫(yī)ce簡im懲ag爬e下沉鈴廣場找意象Sq押ua倉re愧s工pa眠ce艇im傻ag抗e城市公園眠意象Ci程ty榜pa答rk察im只ag奏e住宅煮公寓傷位置噴比較規(guī)劃秘景觀撲綠地住宅揉景觀紅視線公寓爛景觀啊視線住宅貝景觀爬視線公寓土景觀確視線西邊灘住宅跪方案東邊隨住宅樣方案20擴m60存m60順m規(guī)劃愧景觀腳綠地住宅無景喇觀視線，與周望邊建席筑易產生保視線干擾;公寓余對沿街商業(yè)影響蟻較大。住宅景觀摩視線好;與周鏈邊建衡筑不易產生宮視線干擾;住宅油對沿街商業(yè)蝕影響吊較小。Lo糠ca川ti犧on崇of賺re妻si敘de虎nt尤ia豆l蠻a緩pa元rt鑰me墳nt突s公寓方案比較Th山e諷a說pa功rt逗me參nt緣瑞pr吳oj蜘ec刃t方案疫一：點+板優(yōu)點門：公禿寓城絨市形漸象較完損整，缺點：10己%公寓逼住戶朝西勾。方案筋四：板+板（垂葛直）優(yōu)點漆：公況寓城煤市形幻玉象較完枕整，缺點：公母寓朝傾向為超東西向止，其扎中40盆%公寓燃住戶朝西飼。方案奸二：L+板優(yōu)點：公銅寓與撤整體更關系平縱衡。缺點：公摟寓城標市形畫象完整說性較址差。方案祖三：板+板（蘋平行腔）優(yōu)點：公果寓城紐奉市形食象較完墻整，缺點：對遍周邊雁環(huán)境熄影響較縣大。案例凱研究QI歪NG乞DA荒O飯EX慣CE做LL局EN逃CE仔B投UI萍LD騾IN兄G青島慚卓越占地面積揪：10向50鋸0㎡總建筑忍面積：41廚34睛9㎡SO索HO辦公兔面積脅：22聽31可2㎡商業(yè)面積露：91叔98㎡商業(yè)建筑面積（㎡）9198.71一層商業(yè)建筑面積（㎡）3503.88商業(yè)財街+局部1托2商鋪商業(yè)建筑面積（㎡）9198.71二層商業(yè)建筑面積（㎡）3077.07商業(yè)建筑面積（㎡）9198.71二層商業(yè)建筑面積（㎡）2599.76漁二爪村占地販面積滋：90國72㎡總建筑使面積：85燙25槍3㎡住宅勒面積囑：37呢01榜4㎡商務公寓水面積頌：18碑47位1㎡商業(yè)但面積鄰：10補11肆8㎡YU袖N驕ER諷C殘UN商業(yè)溉街+1托多冒商鋪樓層號本層建筑面積㎡商業(yè)建筑面積㎡1層44523872樓層號本層建筑面積㎡商業(yè)建筑面積㎡2層44524303樓層號本層建筑面積㎡商業(yè)建筑面積㎡3層2331643EX跑CE拉LL宮EN恨CE圣G皆RO拜UP憤.佛B(yǎng)A繡OA臥N卓越辛寶中用地面積載：22峽70緣瑞0㎡總建筑筍面積：17嬌72培00㎡辦公面積鴉：12附59勾00㎡商業(yè)面積殊：11衛(wèi)52尚0㎡樓層號總建筑面積S

S=S1+S2規(guī)定計容總面積

S1首層主要沿街面商業(yè)面積（包括西，南兩面外街面商業(yè)）首層次要商業(yè)面積（包括內街及東北角部分商業(yè)）1層8053.68053.62974.895078.71商業(yè)左街+商鋪樓層號總建筑面積S

S=S1+S2規(guī)定計容總面積

S12層2266.42266.4星河偵傳奇氣三期用地面積圾：15悼40炮0㎡總建筑興面積：12笛40翻74㎡酒店面積：30燙00撕0㎡商務公寓蓄面積藝：47晶40粥0㎡商業(yè)填面積邊：17飼59拜0㎡XI婚NG麗HE趣C垮HU匹AN跡QI甘S肝AN激Q腸I商業(yè)仇街+商鋪樓層號本層建筑面積㎡商業(yè)建筑面積㎡1層70385790樓層號本層建筑面積㎡商業(yè)建筑面積㎡2層75226847樓層號本層建筑面積㎡商業(yè)建筑面積㎡3層52244953LO廁NG蘭GU逐AN結G名BA焰IS仁HI瞇LO貞NG龍光白踢石龍用地筑面積專：46露60啄0㎡總建筑騰面積：25吹16略86㎡住宅犁面積丘：14痰30外70㎡商業(yè)刮面積場：36都20援0㎡三首伙層商業(yè)它街+商鋪樓層號本層建筑面積㎡商業(yè)建筑面積㎡1層1865812716樓層號商業(yè)建筑面積㎡2層12168樓層號商業(yè)建筑面積㎡3層5871HO暈NG瞧K辰ON每G袍K1詠1香港K1道1購物藝術姿館用地是面積夸：34磚00掌0㎡總建筑霉面積：10蛇26輝25㎡商業(yè)茄面積謀：38鋪00眼0㎡商業(yè)煎街+商鋪+M鏟al歐l占地㎡商業(yè)面積㎡特點地下商業(yè)商業(yè)街八達匯932022400商業(yè)街+商鋪有青島卓越1055009198商業(yè)街+1托多商鋪無漁二村907210118商業(yè)街+1托多商鋪無卓越寶中2270011520商業(yè)街+商鋪有星河傳奇三期1540017590商業(yè)街+商鋪無白石龍龍光4660036200商業(yè)街+商鋪無香港K113400038000商業(yè)街+mall有金光華180000120000商業(yè)街+mall有海岸城36908160000商業(yè)街+mall有MA仰LL銀湖紗谷總建遵筑面愧積：28課10屈17㎡容積咬率：6.之56半贈送(陽臺憑）全贈送送（凸過窗、甲凹槽肅、兩層俗高陽旅臺、勵結構連梁）戶型編號套內面積㎡建筑面積㎡使用率A165.0188.2988.2%B164.7287.91C163.0685.64D164.9488.2E164.8488.07

戶型編號套內面積㎡建筑面積㎡使用率A164.588.5888.1%B164.0387.93C155.4276.1D140.4355.52E164.0387.93F164.588.58半贈送(陽臺奪）全贈送?。ㄍ箵泶?、娃凹槽慰、兩層駕高陽爆臺、攻結構連梁）星河做傳奇獎一期總建暗筑面旗積：15來73擇28㎡住宅運面積驢：10悉78憑20㎡商業(yè)面積愁：65決00㎡配套古面積錦：32收00㎡半贈送(陽臺刊）全贈送克（凸眉窗、總凹槽嬌、兩層累高陽付臺、出結構典連梁）建筑吳面積殘：約為88㎡贈送率約翠為24汁.4銅%01著/0壁2四室療兩廳崗兩衛(wèi)建筑自面積：約湖為13斗0㎡贈送擱率約印為24銀.7航%03罪/0講4五室慘兩廳植兩衛(wèi)01040302建筑柜面積贏：約為82㎡贈送率約加為19銷.3橡%01驚/0姿6三室振兩廳漿一衛(wèi)建筑想面積：約際為88㎡贈送革率約臨為23氣.7傭%02假/0易5四室橡兩廳占兩衛(wèi)建筑光面積階：約疏為10姐7㎡贈送使率約暖為21迷.4敲%03盞/0蒙4四室伙兩廳修兩衛(wèi)010304050602半贈送(陽臺澡）全贈送笨（凸檔窗、倚凹槽吊、兩層賭高陽穿臺、君結構食連梁）龍光白老石龍總建帥筑面疊積：25岡16銳86㎡商業(yè)考面積丘：36左20肌0㎡住宅米面積戶：14船30嚷70㎡戶型編號建筑面積m2套內面積m2陽臺面積m2使用率A384.0762.885.6587.2%A384.0762.885.65B588.7166.355.91B588.7166.355.91半贈送(陽臺處）全贈送役（凸本窗、哲凹槽泉、兩層喚高陽喘臺、拌結構連梁）戶型編號建筑面積m2套內面積m2陽臺面積m2使用率B189.2368.96.1787.8%B289.3368.986.24B2a8