看懂中國的房地產(chǎn)市場

精品文檔-下載后可編輯看懂中國的房地產(chǎn)市場中國房地產(chǎn)界的大鱷任志強曾在參加某檔節(jié)目時，放言對中國房地產(chǎn)政策的建議是，市場的歸市場，保障的歸保障。

任志強的話很值得思量。由于社會需求是一個整體，相應地，市場也是一個整體，即市場只有一個。如果市場只能解決少數(shù)高收入人群的住房問題，而不能解決數(shù)量更多的中低收入群體的住房，這無疑是將市場割裂開來。一部分由商人按商業(yè)化原則來運作，一部分由政府按行政的原則操作。這里有幾個問題。其一，既然市場能夠對資源進行最優(yōu)配置，拋棄了純粹的市場化原則的住房市場，資源是否能夠得到最優(yōu)配置？市場如果只能為富人配置資源，而不為中低收入者配置，是否還是真正的市場？

任志強說過，他是“為富人造房”，這里也有邏輯的盲區(qū)：難道富人就一定會買房嗎？當然，這里不排除富人雖然可能已經(jīng)坐擁很多房產(chǎn)，但仍然具有購房的需求。但富人買房，也多半是理性的，也未必接受市場的高價。

此時的房地產(chǎn)商，可能面臨兩種選擇。一是既然不接受這樣的價格，那就偃旗息鼓，這宗生意不做就是。但對房地產(chǎn)商而言，這樣的決定并不合算，大筆資金投了出去建成了房子，當然是要有回報的。所以，他們多半會作第二個選擇。即如果此富人不接受這個價格，那就賣給彼富人。如果所有的富人都不買了，那就賣給別人去！這個“別人”是誰？社會上除了“富人”，當然就是“非富人”。這里有個現(xiàn)象值得玩味，那就是雖然社會上廣大中低收入者買不起高價的房子，但也正是他們無房可居的現(xiàn)狀，催化了富人買房的決心。因此，即便中低收入者買不起房，但他們現(xiàn)實的需求卻成為房地產(chǎn)商用來向富人高價兜售房產(chǎn)的“籌碼”。富人爭相買房的背后，是窮人買不起房的窘境。擁有了多套房產(chǎn)的富人，他們對自住房產(chǎn)的需求并不強烈。按照邊際效益遞減的規(guī)律，房子即使造得再好，可能也不一定能夠讓他們百分百滿意。富人之所以還愿意買房，正是富人想要依靠房產(chǎn)從窮人那里賺取更多房產(chǎn)升值收益和租金收益的牟利欲望所致。

總之，房地產(chǎn)商叫賣的房產(chǎn)，之所以能夠將價格一抬再抬，原因就在于廣大低收入群體的普遍住房需求。如果實行“市場的歸市場，保障的歸保障”，人為的割裂市場，把市場分成一少部分人的市場，和多數(shù)人的非市場，這就不是真正的市場。房地產(chǎn)商可以想一想，如果真是做到“市場的歸市場，保障的歸保障”，那么，絕大部分中低收入者的購房需求能夠由政府的行政力量得到滿足的話，房地產(chǎn)商便失去了向富人兜售房產(chǎn)的重要籌碼。果真如此，富人是否還具備足夠的意愿買房？任志強口中的“市場”最終還能否存在下去？

實際上，市場具備產(chǎn)品自動演化的能力，在不同層次的需求中，應該通過市場的力量，自發(fā)地分化出不同檔次、不同價格的產(chǎn)品。對房地產(chǎn)市場同樣如此。頂級富豪可以買最貴的住宅，一般的富人也可以消費高價的房產(chǎn)，而更多的中低收入者，可以購買適用性房屋。在此過程中，房地產(chǎn)商也自動地分化，迎合不同層次的購房人需求。因此，政府要做的只是如何讓房地產(chǎn)市場回歸到正常理性的市場氣氛中，而不是助長房地產(chǎn)市場越來越偏離“市場”的軌道。

現(xiàn)在，多數(shù)人對房地產(chǎn)市場的認識，往往是在談論房地產(chǎn)的需求時，把社會需求當作整體，忽略個體需求，比如總是說城市化導致房地產(chǎn)剛需巨大。而在談論房地產(chǎn)價格時，又對社