【GN棲城·養(yǎng)老地產研究】德國針對家庭和老年人的變革性城市住區(qū)研究

[jIIIF?德國養(yǎng)老居住形式的發(fā)展與現(xiàn)狀?德國全齡社區(qū)模式的關注點?德國全齡社區(qū)案例分析?對國內養(yǎng)老地產項目啟示TFJA-CKA.BOJINfSSS管軼群：各位嘉賓大家好，非常感謝這個大會能夠給我今天這次機會跟各位進行一個交流，剛才這位先生已經介紹了更多的是機構和老年公寓之間的經驗交流，我們在國內項目過程當中，接觸到越來越多的政府職能部門，以及項目開發(fā)企業(yè)研究居家養(yǎng)老這個方面內容，我相信這一塊內容也是符合我們現(xiàn)在中國迅速老齡化的一個應對最有效的對策，一定程度上可以滿足我們目前中國對于養(yǎng)老產業(yè)資本市場的投資回報的一些要求。所以說我跟大家分享的是關于德國在居家養(yǎng)老或者是全齡社區(qū)這一塊領域的經驗，第二個板塊就是分享一關于中國居家養(yǎng)老的初步想法。之后也叫做藍海,我覺得這是一個非常大的市場，而且是剛剛起步的市場，非常強力的一個市場。第一個就是簡單的介紹一下關于德國的人口老齡化帶來的一個挑戰(zhàn)，我們知道我們國家對于老年人人口統(tǒng)計學上的劃分標60歲，歐洲很多國家劃分的標準65歲，我們看到2008年德國65歲以上的老人，可以看看整個地圖，基本上被綠色或者深綠色覆蓋了，也就是在20—22%之間的人口比例，這是2008年的一個現(xiàn)狀，也就是在08年德國已經進入了一個深度老齡化的一個社會。而預測2020年德國65歲以上的老人也可以看到另外一張圖片，已經被橙色的顏色覆蓋,已經接近30%，這是一個非?？膳碌臄?shù)據，他們進入了一個嚴重老齡化的社會。對此在德國建設部在2011年的時候做了一個關于德國老齡化，以及德國居家養(yǎng)老的報告，接下來我也有幾頁跟大家進行分享，具體它的分析就不展開了，最后一些結論性的東西我覺得也許對我們的政府職能部門，以及一些企業(yè)有所啟發(fā)。第一點就是最后德國主力的養(yǎng)老人群，也就是老人首選的居住形式是居家養(yǎng)老，也就是說在家里面養(yǎng)老，以家庭為單位進行養(yǎng)老,我們看右邊這張圖片的話，可以看到這張藍色最大的蛋糕，已經接近了93%比例的老人，是在家里面度過自己的晚年，另外剩下灰色的4%的比例才是我們傳統(tǒng)意義上的機構養(yǎng)老，也就是養(yǎng)老院以及護理院，剩下一部分是其他形式的養(yǎng)老形式。所以可見跟我們一般想象當中歐洲國家的老人是不是去養(yǎng)老院中去，是不一樣的狀態(tài)，大部分的老人還是期望在家里面能夠度過他的晚年。第二點就是大部分在家里養(yǎng)老的這些老人，他們都是擁有產權自持型的，這個家都是他購買下來的，也許有朋友知道在德國這個國家或者西歐大多數(shù)的國家,他們住宅市場里面出租型的住宅形式的比例是非常高的，可能會達到50%以上的比例，其實在這個比例里面，絕大多數(shù)都是以年輕人貢獻了這個比例。所以最后集中到持有型的這些物業(yè)，都是集中在老年人的手里面。第三點的話，這些老年人居住的持有型的住宅，設施普遍偏舊，大部分的老人都是60、70年代德國經濟騰飛時期購買的房屋，甚至有更早的上上世紀購買的房屋，他們居住的住宅普遍設施陳舊，帶來一個什么問題呢？就是這些老人住在家里面，住宅老化，當時也沒有這個概念，所以帶來很大在生活上的困擾，很簡單的一個例子，就是沒有電梯，很多的住宅是沒有電梯的。還有的話就是衛(wèi)生間包括走廊，臺階都不符合老年人最基本生活的標準以及要求。除了在室內的生活環(huán)境比較不良之外，他的住宅外部環(huán)境無障礙的條件也比較差，相比我們國內比較舊的小區(qū)，同時小區(qū)內部的設施也比較差，沒有合適的一個活動場所，沒有一個無障礙通行的空間。所以說導致了老人雖然很喜歡住在自己擁有產權的家里面，但是這個家里面又很不符合他這個年齡階段的生活習慣，同時想出去也很困難，出去了之后也沒有一個很好的生活的環(huán)境，對于保險公司和政府來講，雖然從整個社會的運行效率來講，居家養(yǎng)老是成本最低的一個養(yǎng)老形式，但是由于剛才提到的這些問題，老人在家里面反而也會容易發(fā)生一些意外的事件，這是政府，家人或者保險公司不愿意看到的。由此看到了一個強大的適老化住宅的需求，其中包括兩個方面。一方面是對現(xiàn)有的住宅適老化的改建，第二方面就是對新建的適老化住宅的重新梳理和規(guī)劃，同樣的事情我們簡單計算里面可以看到，我們中國對這個市場有強勁的需求。由此政府也是意識到了這個問題，最近接近7、8年的時間，一直研究這個問題，他們意識到解決這個問題面臨著巨大的技術和經濟層面的挑戰(zhàn),技術層面簡單來說我們怎么樣給舊的建筑提供一個適老化的改建，怎么在一個老的房子里面加裝一個電梯，老人到公共部位到自己的房間，衛(wèi)生間都有非常好的無障礙的環(huán)境，這是技術方面的挑戰(zhàn)。還有經濟方面的挑戰(zhàn)，如果對這么大面積和大范圍的老人住宅進行改建，需要非常大的資金投入，資金的來源可能主要也是一方面來自于陽光政府，州政府,也會來自于保險公司，也會來自于老人本身，無論怎么樣也是非常大的資金投入,資金來自何方？第二個關于政策層面的改變，我們怎么樣對居家養(yǎng)老的老人提供更好的政策,包括提供居家養(yǎng)老服務的企業(yè)，提供更好的政策環(huán)境，然后對于新建或者改建的這些老年人建筑，怎么樣以一個政策的手段來調控他的適老化的建設，以及驗收整個建設層面的，也是面臨一個政策層面的改變。第三個就是加強信息與技術的服務，有一個很簡單的例子，如果政府做這一塊事情的話，他要知道在這一個層面可以享受到政府的幫助，他也許會從自己的口袋里面掏出一點錢，怎么樣幫助他來做事情，還有老人在家里，怎么樣提供他的一個很好的生活輔導和咨詢，這個就是怎么樣建立居家養(yǎng)老良好的信息和技術服務的體系，這是另外一個挑戰(zhàn)。最后一個就是綜合考慮新建住宅的適老化的理念，剛才很多人都聚焦在關于改建這個方面，對于新建的這些住宅怎么把適老化的理念融合在里面，怎么樣通過政府從政策到經濟控制引導這個方面的建設，在右邊這張表上面，可以看到各個德國地區(qū)對于已建住宅和新建住宅不同層次的輔助辦法和要求，這里不詳細展開了，都會引用到現(xiàn)有的一些德國法律情況當中。當然這個方面的要求跟政策環(huán)境也在不斷的改善過程當中，其實他們也是在摸索的過程當中。稍微展開一下，我們介紹一下整個德國的養(yǎng)老歷程，德國二戰(zhàn)之后建國以來整個養(yǎng)老的發(fā)展過程，最典型的其實可以看到機構養(yǎng)老的發(fā)展歷程，怎么樣最后走到居家養(yǎng)老的階段。德國的第一個階段就是40年代二戰(zhàn)之后到60年代，當時二戰(zhàn)之后殘留了大量的老年人口，德國的經濟也沒有步入騰飛的階段，當時對于老人的問題，這種機構養(yǎng)老主要的還是以家里靠收容的方式來解決，可以看到我們圓圈平面里面每個房間里面是沒有衛(wèi)生間的，而且每個房間也是以兩人床到四人床為主的居住形式。是一個公共的衛(wèi)生間，而且里面提供的盥洗設備也比較少，設置有些還沒有電梯，跟我們以前學校的宿舍很像，步入了60年代，70年代，德國的經濟騰飛，也是對機構養(yǎng)老的問題進行反思，在前一個階段也沒有得到很好的醫(yī)療輔助，后來借助醫(yī)院的力量做機構養(yǎng)老這一塊，這個階段里面仔細觀察這個平面，跟我們現(xiàn)在很多的醫(yī)院和病房樓都是非常像的，每個房間里面都有2—4張的床位，里面有獨立的衛(wèi)生間，有一個護士臺，會提供非常好的醫(yī)療設施的服務，他們會非常重視硬件方面的投入，由此帶來的兩個問題。一個是對于社會層面的，這樣的話，可能會浪費比較大的醫(yī)療資源，這個醫(yī)院的床位就不行了，第二個對于老年人來講，是一個比較悲慘的狀態(tài)，因為他最后的人生階段相當于都是住在醫(yī)院里面，這是可想而知的，這是當時德國的一個想法，我們有錢給他一個很好的硬件設施，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多的地方包括企業(yè)對這方面的關注也是比較多的，但其實對于硬件這一塊還是比較容易解決的問題。第三個階段就是在80年代的這個時候，要進行反思，由于剛才我所說的兩個問題，就考慮我們這個老人應該作為個體來生活，所以說更多的是一個單人間為主的形式，也配有獨立的衛(wèi)生間，以及一個非常小的廚房操作臺，在公共的走廊部分，也設置了一系列的交流空間，集中的活動設施還是比較集中的，可能一棟樓和幾個樓面共用一個活動設施，跟前面相比的話，它還是跨進了一步，這個階段要調動老人個體的能動性和活躍能力。到了90年代之后，又轉變了這個想法，覺得老人作為一個個體的存在，他應該享受更多的像以前居家一樣的感覺，就是我們現(xiàn)在有些地方比較有錢，接觸過一些政府的領導，他們去歐洲一些國家考察，看到右邊圖片的形式，就是以六戶和八戶為一個單元組織一個合居室的老人公寓，這個居住單元里面會配有一個公共的廚房，公共的客廳，還有其他的一些輔助的空間，整個內部的裝修氛圍都是盡量朝居家的方向來靠攏的，讓老人感覺住在家里面，感覺住在一個鄰里環(huán)境非常好的環(huán)境里面，這個就是90年代主要的思潮。再往后還有人提出老年人和年輕人住在一起，老年人和一些其他社會強勢的群體或者弱勢的群體住在一起，整個從機構養(yǎng)老的發(fā)展可以看出來整個對于老年人的機構養(yǎng)老觀念上總的是朝不斷人性化的方向發(fā)展，朝個性化的方向發(fā)展，不斷脫離機構的感覺，不斷朝居家的感覺發(fā)展，最終走入了一個主導性的階段，最后把重心放在對于老人住在家里,安度晚年的工作重心，這是一個最理想的狀態(tài)。07年德國建設部做了一個很大的調查項目，針對家庭和老年人的變革城市住區(qū)進行研究，這個說的比較復雜，其實就是我們說的全民社區(qū)，就是說年輕人和老年人混合居住，或者外國和德國人混合居住，或者移民的人，或者單身女性和家庭居住的形式，左邊的地圖可以看到在整個德國選了60個示范點，空心的標識符就是一些研究案例，實心的點就是實際案例。在這個研究報告里面，主要是針對三個方面的工作重點。第一是關于這個社區(qū)公共服務設施這一塊的提升，因為昨天也有朋友問我說如果我們蓋一個老年人公寓，建一個混住的區(qū)域，老年人的服務設施應該規(guī)劃多大，年輕人應該規(guī)劃多大,我給出的意見是如果老年人和年輕人可以共用的設施,就盡量讓他們共用，在年輕人活動設施的基礎上面，稍微做一下提升，一方面會有效的控制項目的投入以及一個空間配套的分攤。第二個方面也是鼓勵老人跟其他年齡人次的人群進行交流，不要把他們割裂開來，我一直說老年人的心理狀態(tài)是六個字，就是喜安靜，怕孤獨，我們只能圍繞這六個字圍繞老年人的公共活動，喜安靜就是喜歡個人活動的需求，怕孤獨老年人也喜歡跟別人交流，可以在圖片當中看到，里面不是一個霧氣重重的老年人活動場所，而是有小孩，家長，從事一些生活的場景。第二塊內容就是關于城市公共開放空間，就是我們的一些公共綠化，公共的廣場，公共街道的研究，在右下角的案例里面，也可以看到在這個案例里面對于這個項目的街道做了一個系統(tǒng)的活力性的分析，我們可以看到這個圖片里面有藍色的，橙色的，還有灰色的三個不同年齡層次在街道空間里面活動的一個興趣點的所在，可以看到有些點是重合的，有些點是孤立的，右面的場景里面可以看到有小孩在街角活動，我們也是提到怎么樣把這些不同年齡層次的人有效的結合起來，讓他們一起活動。最后一點就是需要吸引力的住宅形式，前面兩點都是關于公共場所這一塊的,下面就是關于居住內部的，居住內部的話，無障礙不用說了，還有的話就是如何應對不同年齡層次對住宅形式和內部空間的要求，具體的設計我就不展開了，因為前天已經展開很多了，還有一點跟國內不一樣了，也是跟國情有關。新建的也是意向人群早期介入到這個里面來，就是知道可以知道早期的需求，這個跟國內不太一樣。如果有所啟示的話，我想強調還是針對需求層面的，因為剛才幾個案例都是具體體現(xiàn)的，背后隱藏的這些啟示，第一個我們對不同年齡組的特殊居住需求進行分析，不光是老年人，還有年輕人和小孩的，他們希望什么樣的生活，他們在不同的時間段里面是希望在什么地方生活，這是第一點。第二點的話，因為是不同的年齡層次，他們是有不同的需求，但是這些需求對我們的空間，設施提出不同的要求，最簡單來說的話，小孩的生理條件和老人的生理條件決定了他們的使用空間和使用對象尺寸，空間要求都是不一樣的，梳理一下由于不同的需求提出了對空間和設施的不同需求。第三個就是由于不同的需求，他們這個需求會有一個沖突和整合，簡單的例子就是小孩的活動場所和老人的活動場所如何有機的結合在一起，我不展開說了,因為時間的原因。第四點我們需要有一個創(chuàng)新需求的綜合解決方案，不能孤立的來看問題，而是綜合的來看問題。最后一點探索可持續(xù)的發(fā)展模式，應對這個需求的變化，需求隨著年齡層次的變化，隨著社會發(fā)展的變化，我們需要一定的前瞻性來討論這個問題?；氐絿鴥鹊那闆r，我們在前年年底的時候，關于我們中國養(yǎng)老地產開發(fā)的模型，分為三個緯度，一個就是關于它的區(qū)位，還有關于它的物業(yè)持有方式，還有就是它的這種不同產品的組合方式，有專屬的老人的社區(qū)，也有老人社區(qū)集中嵌入在普通社區(qū)里面，也有老人的產品和普通產品混合的形式，他們構成了三個重要的指標，聯(lián)系起來就是構成了我們可能國內養(yǎng)老地產開發(fā)的模式，對于每一種模式都可以展開討論。把養(yǎng)老產品混合到成熟的社區(qū)，規(guī)劃到流程過程當中，讓老人的生活跟其他人的生活融合在一起，創(chuàng)造一個和諧的家園，這是我們提出的概念。一個非常有意思的我們做了一個小小的計算，我們對于這一塊國內的需求，假如我們有一個25000人規(guī)模的居住小區(qū)，按照我們3.2個人過來的，我們小區(qū)里面有7800戶，2015年，上海老齡化會占到30%，約為7500個老人，這個圖片可以看到，如果一戶里面有1.5個老人，7800戶里面有老人的住宅會占到接近60%,所以說這是一個非常大的數(shù)字。如果我們沒有關注到這一塊的產品，沒有對他們進行一些適老化的謀劃，我相信在20年之后我們會碰到德國同樣的問題。我這里也考慮了不是所有的老人都在家里面，如果在社區(qū)里面