【GN棲城·養(yǎng)老地產(chǎn)研究】德國針對家庭和老年人的變革性城市住區(qū)研究

[jIIIF?德國養(yǎng)老居住形式的發(fā)展與現(xiàn)狀?德國全齡社區(qū)模式的關(guān)注點(diǎn)?德國全齡社區(qū)案例分析?對國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目啟示TFJA-CKA.BOJINfSSS管軼群：各位嘉賓大家好，非常感謝這個(gè)大會能夠給我今天這次機(jī)會跟各位進(jìn)行一個(gè)交流，剛才這位先生已經(jīng)介紹了更多的是機(jī)構(gòu)和老年公寓之間的經(jīng)驗(yàn)交流，我們在國內(nèi)項(xiàng)目過程當(dāng)中，接觸到越來越多的政府職能部門，以及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)研究居家養(yǎng)老這個(gè)方面內(nèi)容，我相信這一塊內(nèi)容也是符合我們現(xiàn)在中國迅速老齡化的一個(gè)應(yīng)對最有效的對策，一定程度上可以滿足我們目前中國對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本市場的投資回報(bào)的一些要求。所以說我跟大家分享的是關(guān)于德國在居家養(yǎng)老或者是全齡社區(qū)這一塊領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，第二個(gè)板塊就是分享一關(guān)于中國居家養(yǎng)老的初步想法。之后也叫做藍(lán)海,我覺得這是一個(gè)非常大的市場，而且是剛剛起步的市場，非常強(qiáng)力的一個(gè)市場。第一個(gè)就是簡單的介紹一下關(guān)于德國的人口老齡化帶來的一個(gè)挑戰(zhàn)，我們知道我們國家對于老年人人口統(tǒng)計(jì)學(xué)上的劃分標(biāo)60歲，歐洲很多國家劃分的標(biāo)準(zhǔn)65歲，我們看到2008年德國65歲以上的老人，可以看看整個(gè)地圖，基本上被綠色或者深綠色覆蓋了，也就是在20—22%之間的人口比例，這是2008年的一個(gè)現(xiàn)狀，也就是在08年德國已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)深度老齡化的一個(gè)社會。而預(yù)測2020年德國65歲以上的老人也可以看到另外一張圖片，已經(jīng)被橙色的顏色覆蓋,已經(jīng)接近30%，這是一個(gè)非?？膳碌臄?shù)據(jù)，他們進(jìn)入了一個(gè)嚴(yán)重老齡化的社會。對此在德國建設(shè)部在2011年的時(shí)候做了一個(gè)關(guān)于德國老齡化，以及德國居家養(yǎng)老的報(bào)告，接下來我也有幾頁跟大家進(jìn)行分享，具體它的分析就不展開了，最后一些結(jié)論性的東西我覺得也許對我們的政府職能部門，以及一些企業(yè)有所啟發(fā)。第一點(diǎn)就是最后德國主力的養(yǎng)老人群，也就是老人首選的居住形式是居家養(yǎng)老，也就是說在家里面養(yǎng)老，以家庭為單位進(jìn)行養(yǎng)老,我們看右邊這張圖片的話，可以看到這張藍(lán)色最大的蛋糕，已經(jīng)接近了93%比例的老人，是在家里面度過自己的晚年，另外剩下灰色的4%的比例才是我們傳統(tǒng)意義上的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，也就是養(yǎng)老院以及護(hù)理院，剩下一部分是其他形式的養(yǎng)老形式。所以可見跟我們一般想象當(dāng)中歐洲國家的老人是不是去養(yǎng)老院中去，是不一樣的狀態(tài)，大部分的老人還是期望在家里面能夠度過他的晚年。第二點(diǎn)就是大部分在家里養(yǎng)老的這些老人，他們都是擁有產(chǎn)權(quán)自持型的，這個(gè)家都是他購買下來的，也許有朋友知道在德國這個(gè)國家或者西歐大多數(shù)的國家,他們住宅市場里面出租型的住宅形式的比例是非常高的，可能會達(dá)到50%以上的比例，其實(shí)在這個(gè)比例里面，絕大多數(shù)都是以年輕人貢獻(xiàn)了這個(gè)比例。所以最后集中到持有型的這些物業(yè)，都是集中在老年人的手里面。第三點(diǎn)的話，這些老年人居住的持有型的住宅，設(shè)施普遍偏舊，大部分的老人都是60、70年代德國經(jīng)濟(jì)騰飛時(shí)期購買的房屋，甚至有更早的上上世紀(jì)購買的房屋，他們居住的住宅普遍設(shè)施陳舊，帶來一個(gè)什么問題呢？就是這些老人住在家里面，住宅老化，當(dāng)時(shí)也沒有這個(gè)概念，所以帶來很大在生活上的困擾，很簡單的一個(gè)例子，就是沒有電梯，很多的住宅是沒有電梯的。還有的話就是衛(wèi)生間包括走廊，臺階都不符合老年人最基本生活的標(biāo)準(zhǔn)以及要求。除了在室內(nèi)的生活環(huán)境比較不良之外，他的住宅外部環(huán)境無障礙的條件也比較差，相比我們國內(nèi)比較舊的小區(qū)，同時(shí)小區(qū)內(nèi)部的設(shè)施也比較差，沒有合適的一個(gè)活動(dòng)場所，沒有一個(gè)無障礙通行的空間。所以說導(dǎo)致了老人雖然很喜歡住在自己擁有產(chǎn)權(quán)的家里面，但是這個(gè)家里面又很不符合他這個(gè)年齡階段的生活習(xí)慣，同時(shí)想出去也很困難，出去了之后也沒有一個(gè)很好的生活的環(huán)境，對于保險(xiǎn)公司和政府來講，雖然從整個(gè)社會的運(yùn)行效率來講，居家養(yǎng)老是成本最低的一個(gè)養(yǎng)老形式，但是由于剛才提到的這些問題，老人在家里面反而也會容易發(fā)生一些意外的事件，這是政府，家人或者保險(xiǎn)公司不愿意看到的。由此看到了一個(gè)強(qiáng)大的適老化住宅的需求，其中包括兩個(gè)方面。一方面是對現(xiàn)有的住宅適老化的改建，第二方面就是對新建的適老化住宅的重新梳理和規(guī)劃，同樣的事情我們簡單計(jì)算里面可以看到，我們中國對這個(gè)市場有強(qiáng)勁的需求。由此政府也是意識到了這個(gè)問題，最近接近7、8年的時(shí)間，一直研究這個(gè)問題，他們意識到解決這個(gè)問題面臨著巨大的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)層面的挑戰(zhàn),技術(shù)層面簡單來說我們怎么樣給舊的建筑提供一個(gè)適老化的改建，怎么在一個(gè)老的房子里面加裝一個(gè)電梯，老人到公共部位到自己的房間，衛(wèi)生間都有非常好的無障礙的環(huán)境，這是技術(shù)方面的挑戰(zhàn)。還有經(jīng)濟(jì)方面的挑戰(zhàn)，如果對這么大面積和大范圍的老人住宅進(jìn)行改建，需要非常大的資金投入，資金的來源可能主要也是一方面來自于陽光政府，州政府,也會來自于保險(xiǎn)公司，也會來自于老人本身，無論怎么樣也是非常大的資金投入,資金來自何方？第二個(gè)關(guān)于政策層面的改變，我們怎么樣對居家養(yǎng)老的老人提供更好的政策,包括提供居家養(yǎng)老服務(wù)的企業(yè)，提供更好的政策環(huán)境，然后對于新建或者改建的這些老年人建筑，怎么樣以一個(gè)政策的手段來調(diào)控他的適老化的建設(shè)，以及驗(yàn)收整個(gè)建設(shè)層面的，也是面臨一個(gè)政策層面的改變。第三個(gè)就是加強(qiáng)信息與技術(shù)的服務(wù)，有一個(gè)很簡單的例子，如果政府做這一塊事情的話，他要知道在這一個(gè)層面可以享受到政府的幫助，他也許會從自己的口袋里面掏出一點(diǎn)錢，怎么樣幫助他來做事情，還有老人在家里，怎么樣提供他的一個(gè)很好的生活輔導(dǎo)和咨詢，這個(gè)就是怎么樣建立居家養(yǎng)老良好的信息和技術(shù)服務(wù)的體系，這是另外一個(gè)挑戰(zhàn)。最后一個(gè)就是綜合考慮新建住宅的適老化的理念，剛才很多人都聚焦在關(guān)于改建這個(gè)方面，對于新建的這些住宅怎么把適老化的理念融合在里面，怎么樣通過政府從政策到經(jīng)濟(jì)控制引導(dǎo)這個(gè)方面的建設(shè)，在右邊這張表上面，可以看到各個(gè)德國地區(qū)對于已建住宅和新建住宅不同層次的輔助辦法和要求，這里不詳細(xì)展開了，都會引用到現(xiàn)有的一些德國法律情況當(dāng)中。當(dāng)然這個(gè)方面的要求跟政策環(huán)境也在不斷的改善過程當(dāng)中，其實(shí)他們也是在摸索的過程當(dāng)中。稍微展開一下，我們介紹一下整個(gè)德國的養(yǎng)老歷程，德國二戰(zhàn)之后建國以來整個(gè)養(yǎng)老的發(fā)展過程，最典型的其實(shí)可以看到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的發(fā)展歷程，怎么樣最后走到居家養(yǎng)老的階段。德國的第一個(gè)階段就是40年代二戰(zhàn)之后到60年代，當(dāng)時(shí)二戰(zhàn)之后殘留了大量的老年人口，德國的經(jīng)濟(jì)也沒有步入騰飛的階段，當(dāng)時(shí)對于老人的問題，這種機(jī)構(gòu)養(yǎng)老主要的還是以家里靠收容的方式來解決，可以看到我們圓圈平面里面每個(gè)房間里面是沒有衛(wèi)生間的，而且每個(gè)房間也是以兩人床到四人床為主的居住形式。是一個(gè)公共的衛(wèi)生間，而且里面提供的盥洗設(shè)備也比較少，設(shè)置有些還沒有電梯，跟我們以前學(xué)校的宿舍很像，步入了60年代，70年代，德國的經(jīng)濟(jì)騰飛，也是對機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的問題進(jìn)行反思，在前一個(gè)階段也沒有得到很好的醫(yī)療輔助，后來借助醫(yī)院的力量做機(jī)構(gòu)養(yǎng)老這一塊，這個(gè)階段里面仔細(xì)觀察這個(gè)平面，跟我們現(xiàn)在很多的醫(yī)院和病房樓都是非常像的，每個(gè)房間里面都有2—4張的床位，里面有獨(dú)立的衛(wèi)生間，有一個(gè)護(hù)士臺，會提供非常好的醫(yī)療設(shè)施的服務(wù)，他們會非常重視硬件方面的投入，由此帶來的兩個(gè)問題。一個(gè)是對于社會層面的，這樣的話，可能會浪費(fèi)比較大的醫(yī)療資源，這個(gè)醫(yī)院的床位就不行了，第二個(gè)對于老年人來講，是一個(gè)比較悲慘的狀態(tài)，因?yàn)樗詈蟮娜松A段相當(dāng)于都是住在醫(yī)院里面，這是可想而知的，這是當(dāng)時(shí)德國的一個(gè)想法，我們有錢給他一個(gè)很好的硬件設(shè)施，我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)很多的地方包括企業(yè)對這方面的關(guān)注也是比較多的，但其實(shí)對于硬件這一塊還是比較容易解決的問題。第三個(gè)階段就是在80年代的這個(gè)時(shí)候，要進(jìn)行反思，由于剛才我所說的兩個(gè)問題，就考慮我們這個(gè)老人應(yīng)該作為個(gè)體來生活，所以說更多的是一個(gè)單人間為主的形式，也配有獨(dú)立的衛(wèi)生間，以及一個(gè)非常小的廚房操作臺，在公共的走廊部分，也設(shè)置了一系列的交流空間，集中的活動(dòng)設(shè)施還是比較集中的，可能一棟樓和幾個(gè)樓面共用一個(gè)活動(dòng)設(shè)施，跟前面相比的話，它還是跨進(jìn)了一步，這個(gè)階段要調(diào)動(dòng)老人個(gè)體的能動(dòng)性和活躍能力。到了90年代之后，又轉(zhuǎn)變了這個(gè)想法，覺得老人作為一個(gè)個(gè)體的存在，他應(yīng)該享受更多的像以前居家一樣的感覺，就是我們現(xiàn)在有些地方比較有錢，接觸過一些政府的領(lǐng)導(dǎo)，他們?nèi)W洲一些國家考察，看到右邊圖片的形式，就是以六戶和八戶為一個(gè)單元組織一個(gè)合居室的老人公寓，這個(gè)居住單元里面會配有一個(gè)公共的廚房，公共的客廳，還有其他的一些輔助的空間，整個(gè)內(nèi)部的裝修氛圍都是盡量朝居家的方向來靠攏的，讓老人感覺住在家里面，感覺住在一個(gè)鄰里環(huán)境非常好的環(huán)境里面，這個(gè)就是90年代主要的思潮。再往后還有人提出老年人和年輕人住在一起，老年人和一些其他社會強(qiáng)勢的群體或者弱勢的群體住在一起，整個(gè)從機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的發(fā)展可以看出來整個(gè)對于老年人的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老觀念上總的是朝不斷人性化的方向發(fā)展，朝個(gè)性化的方向發(fā)展，不斷脫離機(jī)構(gòu)的感覺，不斷朝居家的感覺發(fā)展，最終走入了一個(gè)主導(dǎo)性的階段，最后把重心放在對于老人住在家里,安度晚年的工作重心，這是一個(gè)最理想的狀態(tài)。07年德國建設(shè)部做了一個(gè)很大的調(diào)查項(xiàng)目，針對家庭和老年人的變革城市住區(qū)進(jìn)行研究，這個(gè)說的比較復(fù)雜，其實(shí)就是我們說的全民社區(qū)，就是說年輕人和老年人混合居住，或者外國和德國人混合居住，或者移民的人，或者單身女性和家庭居住的形式，左邊的地圖可以看到在整個(gè)德國選了60個(gè)示范點(diǎn)，空心的標(biāo)識符就是一些研究案例，實(shí)心的點(diǎn)就是實(shí)際案例。在這個(gè)研究報(bào)告里面，主要是針對三個(gè)方面的工作重點(diǎn)。第一是關(guān)于這個(gè)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施這一塊的提升，因?yàn)樽蛱煲灿信笥褑栁艺f如果我們蓋一個(gè)老年人公寓，建一個(gè)混住的區(qū)域，老年人的服務(wù)設(shè)施應(yīng)該規(guī)劃多大，年輕人應(yīng)該規(guī)劃多大,我給出的意見是如果老年人和年輕人可以共用的設(shè)施,就盡量讓他們共用，在年輕人活動(dòng)設(shè)施的基礎(chǔ)上面，稍微做一下提升，一方面會有效的控制項(xiàng)目的投入以及一個(gè)空間配套的分?jǐn)?。第二個(gè)方面也是鼓勵(lì)老人跟其他年齡人次的人群進(jìn)行交流，不要把他們割裂開來，我一直說老年人的心理狀態(tài)是六個(gè)字，就是喜安靜，怕孤獨(dú)，我們只能圍繞這六個(gè)字圍繞老年人的公共活動(dòng)，喜安靜就是喜歡個(gè)人活動(dòng)的需求，怕孤獨(dú)老年人也喜歡跟別人交流，可以在圖片當(dāng)中看到，里面不是一個(gè)霧氣重重的老年人活動(dòng)場所，而是有小孩，家長，從事一些生活的場景。第二塊內(nèi)容就是關(guān)于城市公共開放空間，就是我們的一些公共綠化，公共的廣場，公共街道的研究，在右下角的案例里面，也可以看到在這個(gè)案例里面對于這個(gè)項(xiàng)目的街道做了一個(gè)系統(tǒng)的活力性的分析，我們可以看到這個(gè)圖片里面有藍(lán)色的，橙色的，還有灰色的三個(gè)不同年齡層次在街道空間里面活動(dòng)的一個(gè)興趣點(diǎn)的所在，可以看到有些點(diǎn)是重合的，有些點(diǎn)是孤立的，右面的場景里面可以看到有小孩在街角活動(dòng)，我們也是提到怎么樣把這些不同年齡層次的人有效的結(jié)合起來，讓他們一起活動(dòng)。最后一點(diǎn)就是需要吸引力的住宅形式，前面兩點(diǎn)都是關(guān)于公共場所這一塊的,下面就是關(guān)于居住內(nèi)部的，居住內(nèi)部的話，無障礙不用說了，還有的話就是如何應(yīng)對不同年齡層次對住宅形式和內(nèi)部空間的要求，具體的設(shè)計(jì)我就不展開了，因?yàn)榍疤煲呀?jīng)展開很多了，還有一點(diǎn)跟國內(nèi)不一樣了，也是跟國情有關(guān)。新建的也是意向人群早期介入到這個(gè)里面來，就是知道可以知道早期的需求，這個(gè)跟國內(nèi)不太一樣。如果有所啟示的話，我想強(qiáng)調(diào)還是針對需求層面的，因?yàn)閯偛艓讉€(gè)案例都是具體體現(xiàn)的，背后隱藏的這些啟示，第一個(gè)我們對不同年齡組的特殊居住需求進(jìn)行分析，不光是老年人，還有年輕人和小孩的，他們希望什么樣的生活，他們在不同的時(shí)間段里面是希望在什么地方生活，這是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)的話，因?yàn)槭遣煌哪挲g層次，他們是有不同的需求，但是這些需求對我們的空間，設(shè)施提出不同的要求，最簡單來說的話，小孩的生理?xiàng)l件和老人的生理?xiàng)l件決定了他們的使用空間和使用對象尺寸，空間要求都是不一樣的，梳理一下由于不同的需求提出了對空間和設(shè)施的不同需求。第三個(gè)就是由于不同的需求，他們這個(gè)需求會有一個(gè)沖突和整合，簡單的例子就是小孩的活動(dòng)場所和老人的活動(dòng)場所如何有機(jī)的結(jié)合在一起，我不展開說了,因?yàn)闀r(shí)間的原因。第四點(diǎn)我們需要有一個(gè)創(chuàng)新需求的綜合解決方案，不能孤立的來看問題，而是綜合的來看問題。最后一點(diǎn)探索可持續(xù)的發(fā)展模式，應(yīng)對這個(gè)需求的變化，需求隨著年齡層次的變化，隨著社會發(fā)展的變化，我們需要一定的前瞻性來討論這個(gè)問題。回到國內(nèi)的情況，我們在前年年底的時(shí)候，關(guān)于我們中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的模型，分為三個(gè)緯度，一個(gè)就是關(guān)于它的區(qū)位，還有關(guān)于它的物業(yè)持有方式，還有就是它的這種不同產(chǎn)品的組合方式，有專屬的老人的社區(qū)，也有老人社區(qū)集中嵌入在普通社區(qū)里面，也有老人的產(chǎn)品和普通產(chǎn)品混合的形式，他們構(gòu)成了三個(gè)重要的指標(biāo)，聯(lián)系起來就是構(gòu)成了我們可能國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的模式，對于每一種模式都可以展開討論。把養(yǎng)老產(chǎn)品混合到成熟的社區(qū)，規(guī)劃到流程過程當(dāng)中，讓老人的生活跟其他人的生活融合在一起，創(chuàng)造一個(gè)和諧的家園，這是我們提出的概念。一個(gè)非常有意思的我們做了一個(gè)小小的計(jì)算，我們對于這一塊國內(nèi)的需求，假如我們有一個(gè)25000人規(guī)模的居住小區(qū)，按照我們3.2個(gè)人過來的，我們小區(qū)里面有7800戶，2015年，上海老齡化會占到30%，約為7500個(gè)老人，這個(gè)圖片可以看到，如果一戶里面有1.5個(gè)老人，7800戶里面有老人的住宅會占到接近60%,所以說這是一個(gè)非常大的數(shù)字。如果我們沒有關(guān)注到這一塊的產(chǎn)品，沒有對他們進(jìn)行一些適老化的謀劃，我相信在20年之后我們會碰到德國同樣的問題。我這里也考慮了不是所有的老人都在家里面，如果在社區(qū)里面