地產(chǎn)雜談系列之四十八：從新鴻基地產(chǎn)看港資房企經(jīng)營(yíng)邏輯

證券研究報(bào)告從新鴻基地產(chǎn)看港資房企經(jīng)營(yíng)邏輯——地產(chǎn)雜談系列之四十八2023年8月23日地產(chǎn)強(qiáng)于大市(維持)請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款點(diǎn)；圍繞地產(chǎn)鏈及其他收租資產(chǎn)積極布局，物業(yè)銷售、物業(yè)租賃貢獻(xiàn)利潤(rùn)近90%。公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，業(yè)績(jī)修復(fù)能力較強(qiáng)，資產(chǎn)與收入規(guī)模不及輪擴(kuò)張，成立10年左右利潤(rùn)擴(kuò)大近10倍。強(qiáng)調(diào)貨如輪轉(zhuǎn)以銷定投，把握市場(chǎng)脈搏提供高質(zhì)量產(chǎn)品服務(wù)，開創(chuàng)香港新樓宇三年保修服務(wù)先河，項(xiàng)目通。物業(yè)銷售波動(dòng)，分散整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；多發(fā)，搶占核心城市核心區(qū)位；通過(guò)成熟商圈構(gòu)建樹立品牌標(biāo)桿，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)照顧不同客戶需求。租賃物業(yè)出租兩低一高財(cái)務(wù)特征突出，融資優(yōu)勢(shì)助力穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。受審慎發(fā)展思路影響，公司呈現(xiàn)低杠桿、低周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)率的“兩低一高”日常運(yùn)作及策略性投資重要補(bǔ)充，公司綜合融資成本2-3%，低于內(nèi)地龍頭。陣痛；中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)人口紅利消退、金融紅利消失下舊港資房企，其嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、精細(xì)化運(yùn)作打磨品牌、以租售處。從短期及中長(zhǎng)期兩個(gè)維度，推薦銷售融資占優(yōu)、積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、新模風(fēng)險(xiǎn)提示：1)樓市成交持續(xù)疲軟風(fēng)險(xiǎn)；2)個(gè)別房企流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3)政策改善及落地執(zhí)行不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。11雙輪驅(qū)動(dòng)的港資地產(chǎn)龍頭租售并舉分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，搶先布局成為行業(yè)標(biāo)桿兩低一高財(cái)務(wù)特征突出，融資優(yōu)勢(shì)助力穩(wěn)健發(fā)展投資建議與風(fēng)險(xiǎn)提示1980s新城市廣場(chǎng)成綜合項(xiàng)目先驅(qū):香港包括沙田新城市廣場(chǎng)1980s新城市廣場(chǎng)成綜合項(xiàng)目先驅(qū):香港包括沙田新城市廣場(chǎng)s確立大型屋苑隨著新市鎮(zhèn)發(fā)展推進(jìn)元總資產(chǎn)收1990s興建優(yōu)質(zhì)豪宅及商廈：隨著香港成為國(guó)際金融中心，積極發(fā)展優(yōu)質(zhì)辦公樓與豪宅項(xiàng)目2020s實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值：利用可再生能源及創(chuàng)新科技，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展社區(qū)，創(chuàng)造長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值2010s創(chuàng)新科技提升產(chǎn)品服務(wù)素質(zhì)：利用創(chuàng)新科技以提升產(chǎn)品和服務(wù)素質(zhì)，為消費(fèi)者帶來(lái)嶄新體驗(yàn)2000s地標(biāo)項(xiàng)目樹立建多個(gè)地標(biāo)，在內(nèi)地重點(diǎn)城市發(fā)展高質(zhì)素大型綜合項(xiàng)目HK香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，規(guī)模體量領(lǐng)先行業(yè)；致力興建優(yōu)質(zhì)住宅，擁有龐大商場(chǎng)、辦公網(wǎng)絡(luò)，持有可觀土地儲(chǔ)備，保障未來(lái)持續(xù)發(fā)任。香港主要地產(chǎn)發(fā)展商總資產(chǎn)、總營(yíng)收情況(2022年報(bào))0000000004,00000,00008,0766,3595,1485,5,1483,3722,2652,2652,0157776822777682256新鴻基地產(chǎn)新世界發(fā)展恒基地產(chǎn)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)太古地產(chǎn)九龍倉(cāng)置業(yè)恒隆集團(tuán)嘉里建設(shè)Wind3內(nèi)地內(nèi)地公司積極發(fā)展住宅、商場(chǎng)、辦公等項(xiàng)目，在各類房產(chǎn)間尋求多元化布局，且全周期介入土地收購(gòu)、項(xiàng)目管理、工程建筑、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)。除地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈外，公司亦積極參與其他穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)項(xiàng)目，如運(yùn)輸、港口、航運(yùn)、移動(dòng)電話、數(shù)據(jù)中心新鴻基地產(chǎn)業(yè)務(wù)架構(gòu)(2022年報(bào)) 地產(chǎn)發(fā)展：約22.4百萬(wàn)平方尺發(fā)展中物業(yè)，大部分用作銷售物業(yè)投資：約34.7百萬(wàn)平方尺已落成物業(yè)，絕大大部分用作租賃/投資 地產(chǎn)相關(guān)：酒店、物業(yè)管理、建筑、保險(xiǎn)及按揭服務(wù)訊及資訊：流動(dòng)電話服務(wù)、數(shù)據(jù)中心及資訊科技基建 基建及其他：運(yùn)輸基建營(yíng)運(yùn)及管理、港口、航空貨運(yùn)及物流業(yè)務(wù)、一田(YATA) 地產(chǎn)發(fā)展：約53百萬(wàn)平方尺發(fā)展中物業(yè)，逾40%為可供出售住宅地產(chǎn)發(fā)展：約17.6百萬(wàn)平方尺已落成物業(yè)，絕大部分用作租賃/投資地產(chǎn)發(fā)展：約17.6百萬(wàn)平方尺已落成物業(yè)，絕大部分用作租賃/投資資料來(lái)源：公司官網(wǎng)，平安證券研究所資料來(lái)源：公司官網(wǎng)，平安證券研究所注：公司年報(bào)涉及時(shí)間區(qū)間為上年6月末至當(dāng)年6月末，下同4物業(yè)銷售、物業(yè)租賃為業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力從收入利潤(rùn)構(gòu)成看，物業(yè)銷售、物業(yè)租賃為業(yè)績(jī)核心。公司2022年年報(bào)顯示，兩項(xiàng)新鴻基地產(chǎn)分地區(qū)營(yíng)業(yè)溢利占比%，營(yíng)業(yè)溢利占比分別為40.6%、49.3%。%其他業(yè)務(wù)物業(yè)租賃物業(yè)銷售20012003200520072009201120132015201720192021其他業(yè)務(wù)物業(yè)租賃物業(yè)銷售20012003200520072009201120132015201720192021%新加坡新加坡中國(guó)內(nèi)地中國(guó)香港2010201220142016201820202022新加坡中國(guó)內(nèi)地中國(guó)香港2010201220142016201820202022考慮其潤(rùn)5新鴻基地產(chǎn)中國(guó)海外發(fā)展新鴻基地產(chǎn)中國(guó)海外發(fā)展保利發(fā)展持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，利潤(rùn)比肩內(nèi)地龍頭公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，盡管2000年以來(lái)部分年份由于大環(huán)境影響收入、利潤(rùn)出現(xiàn)較大新鴻基地產(chǎn)歷年收入情況。與內(nèi)地房企對(duì)比來(lái)看，新鴻基地產(chǎn)總資產(chǎn)不足內(nèi)地龍頭房企均值六成，收入不及內(nèi)企均值三成，但歸母凈利潤(rùn)與內(nèi)地龍頭房企基本比肩，體現(xiàn)新鴻基地產(chǎn)較凈利潤(rùn)情況對(duì)比收入同比元0400200020012004200720102013201620192022對(duì)比%40%0%%20%40%歸母凈利潤(rùn)同比元40000020012003200520072009201120132015201720192021%元收入(右軸)50000保利發(fā)展萬(wàn)科A新鴻基地產(chǎn)中國(guó)海外發(fā)展0004,0000,0000元000總資產(chǎn)Wind萬(wàn)科、保利發(fā)展、招商蛇口，下同6雙輪驅(qū)動(dòng)的港資地產(chǎn)龍頭租售并舉分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，搶先布局成為行業(yè)標(biāo)桿兩低一高財(cái)務(wù)特征突出，融資優(yōu)勢(shì)助力穩(wěn)健發(fā)展投資建議與風(fēng)險(xiǎn)提示趁70年代香港地產(chǎn)業(yè)證券化集團(tuán)化熱潮，完成首輪擴(kuò)張20世紀(jì)70年代香港證券交易所數(shù)量增多，形成香港會(huì)、遠(yuǎn)東會(huì)、金銀會(huì)、九龍會(huì)“四會(huì)并存”局面。香港股票掛牌上市條件放迎來(lái)繁榮高潮。地產(chǎn)公司趁勢(shì)上市，借助資本力量完成集團(tuán)化轉(zhuǎn)型，香港房地產(chǎn)業(yè)格局在這一階段基本形成穩(wěn)定，新鴻根據(jù)《香港地產(chǎn)業(yè)百年》描述，新鴻基地產(chǎn)1972年8月23日香港上市時(shí)法定股本3億港元，實(shí)收股本約2.27億港元，每股面值2港，集資1億港元，獲得超額10倍認(rèn)購(gòu)。上市后公司利用籌集資金大量購(gòu)入地皮，其中大型地盤包括薄扶林道、荃灣地皮、界限街根德閣、福榮街及桂林街地段、龍珠島、青衣地段等。至1981財(cái)年公司純利增至5.54億港高度集中格局中國(guó)香港六大房企一手私人住宅買賣金額市占率公司重視土地儲(chǔ)備維持，強(qiáng)調(diào)貨如輪轉(zhuǎn)，根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整自身銷售，不過(guò)分強(qiáng)調(diào)單項(xiàng)目得失，持續(xù)推盤保障整體運(yùn)轉(zhuǎn)，并根據(jù)基于市場(chǎng)變化貨如輪轉(zhuǎn)以銷定投的發(fā)展策略，在行業(yè)變遷過(guò)程中保持項(xiàng)目有進(jìn)有出持續(xù)積累，同時(shí)隨行就市保障現(xiàn)金流相對(duì)安0400000本量入為出新鴻基地產(chǎn)中國(guó)香港合約銷售額(億港元) 新鴻基地產(chǎn)中國(guó)香港新增樓面面積(萬(wàn)平方尺)市場(chǎng)變化調(diào)整投資節(jié)奏0400000現(xiàn)金等價(jià)物情況元元50000Wind9需求為先，品質(zhì)化應(yīng)對(duì)購(gòu)房風(fēng)向變化公司理念為以心建家，創(chuàng)立之初即確立“快、好、省”企業(yè)文化，并深化為一條龍垂直管理模式(規(guī)劃、購(gòu)料、建筑、工程、銷售、物業(yè)管理全程操刀)，短時(shí)間內(nèi)能有效利用資源，并根據(jù)市場(chǎng)需求提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，主要體現(xiàn)為：房者居住要求提高，逐步轉(zhuǎn)向發(fā)展高質(zhì)量大型屋舍。公司開發(fā)的大型屋舍大多設(shè)有住客俱樂(lè)部，且部分房屋以特色文化生活裝 ＜20平米20-39.9平米40-69.9平米70-99.9平米100-159.9平米160-199.9平米200-279.9平米＞25%0%%s國(guó)香港大戶型比例趨勢(shì)上行平米及以上私人住宅落成量占比199720022007201220162022目NOVOLAND第2B期最新成交面積(尺)尺價(jià)(港元/尺)/19/28/17周邊項(xiàng)目飛揚(yáng)第2期最新成交注冊(cè)日期面積(尺)尺價(jià)(港元/尺)2023/6/27722129862023/6/12722124142023/5/1972214873平均13424日期2023/3/25穩(wěn)步成長(zhǎng)，向港資地產(chǎn)龍頭華麗轉(zhuǎn)身1世紀(jì)以來(lái)公司香港銷售根據(jù)2022年年報(bào)披露，公司土地儲(chǔ)備合計(jì)127.7百萬(wàn)平方尺，其中已落成物業(yè)52.3百萬(wàn)平方尺、發(fā)展中物業(yè)75.4百萬(wàn)平方尺，發(fā)高位新鴻基地產(chǎn)土地儲(chǔ)備(不含未轉(zhuǎn)化農(nóng)地)5%0%%率0040200百萬(wàn)平方尺中國(guó)內(nèi)地土地儲(chǔ)備-發(fā)展中物業(yè)中國(guó)香港土地儲(chǔ)備-發(fā)展中物業(yè)20022004200620082010201220142016201820202022資料來(lái)源：公司公告，中原地產(chǎn)，平安證券研究所資料來(lái)源：公司公告，中原地產(chǎn)，平安證券研究所11雙輪驅(qū)動(dòng)的港資地產(chǎn)龍頭租售并舉分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，搶先布局成為行業(yè)標(biāo)桿兩低一高財(cái)務(wù)特征突出，融資優(yōu)勢(shì)助力穩(wěn)健發(fā)展投資建議與風(fēng)險(xiǎn)提示00-12002-0704-0205-0907-0408-11010-0612-01013-0815-03016-1018-0519-1221-0723-02土地限制及開發(fā)波動(dòng)催生轉(zhuǎn)型動(dòng)力1988年集中轉(zhuǎn)型，提APM公司發(fā)展租賃物業(yè)主要有幾點(diǎn)原因：開發(fā)面積更低。新鴻基地產(chǎn)集中轉(zhuǎn)型處于香港過(guò)渡時(shí)期(1984-1997年)，過(guò)渡時(shí)期《中英聯(lián)合聲明》要求港英政府每年賣地不明顯。中國(guó)香港適齡購(gòu)房人口增速自20世紀(jì)80年代開始下臺(tái)階中國(guó)香港私人樓宇售價(jià)、租金指數(shù)中國(guó)香港地政總署賣地面積中中國(guó)香港地政總署賣地面積中國(guó)香港地政總署賣地地價(jià)(右軸)中國(guó)香港25-49歲人口米元米元4508%4508%6%4%2%0%-2%-4%040002504001,400350040000025020020000Wind13商業(yè)興起及回報(bào)高企指明轉(zhuǎn)型方向同，商業(yè)地產(chǎn)不失為較好轉(zhuǎn)型方向。Q港新增租戶結(jié)構(gòu)%40%0%貿(mào)易及物流專業(yè)服務(wù)貿(mào)易及物流金融及保險(xiǎn)融物流融物流醫(yī)療/保健/醫(yī)療/保健/健身/美容教育8.7%12.8%%0 資料來(lái)源：資料來(lái)源：Wind，戴德梁行，平安證券研究所注：根據(jù)《香港物業(yè)報(bào)告2023》，物業(yè)市場(chǎng)回報(bào)率為(租金/應(yīng)課差餉值)的平均比率與(售價(jià)/應(yīng)課差餉值)的平均 物業(yè)租賃營(yíng)業(yè)溢利增速 物業(yè)租賃營(yíng)業(yè)溢利增速50%20022004200620082010201220142016201820202022城市綜合體開發(fā)相互引流，租售并舉分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)公司租賃物業(yè)發(fā)展以城市綜合體為主，通?；旌祥_發(fā)商場(chǎng)、寫字樓、酒店、住宅等多新鴻基地產(chǎn)中國(guó)內(nèi)地租金收入結(jié)構(gòu)(2022年報(bào))相互補(bǔ)充、吸引人流，通過(guò)一站式服務(wù)鎖住需求。典型樓及五星級(jí)酒店。其他,5%公司整體經(jīng)營(yíng)模式為租售并舉，有別于新加坡租賃物業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)投資信托公開上市寫字樓,30%回收現(xiàn)金流，租售并舉模式不過(guò)分依賴外部融資，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部現(xiàn)金流平衡。由于租賃市商場(chǎng)/商鋪,65%物業(yè)租賃利于平滑物業(yè)銷售周期波動(dòng)、分散整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于現(xiàn)新鴻基地產(chǎn)中國(guó)香港租金收入結(jié)構(gòu)(2022年報(bào))新鴻基地產(chǎn)各業(yè)務(wù)利潤(rùn)增速其其他,14%50%寫字樓,36%04000%左右派息比率(%)2004200620082010201220142016201820202022資料來(lái)源：公司公告，平安證券研究所資料來(lái)源：公司公告，平安證券研究所15搶占核心區(qū)位，標(biāo)桿打造樹立品牌影響在租賃物業(yè)布局上，公司注重地理位置選擇，香港項(xiàng)目均勻分布于港島、九龍、新界，基本圍繞港鐵沿線布局；內(nèi)地項(xiàng)目主要分布于長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等核心城市核心在優(yōu)質(zhì)區(qū)位之上，公司多選擇建設(shè)城市/區(qū)域地標(biāo)，通過(guò)成熟商圈構(gòu)建打造城市/區(qū)分布(2022年報(bào))分布(2022年報(bào))區(qū)其他城市州他市成都北京九龍環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)田新城市中央廣場(chǎng)、二期心中心北京APM中心資料來(lái)源：公司公告，公司官網(wǎng)，平安證券研究所16注重項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，多元服務(wù)滿足各方需求項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面，公司開發(fā)各類產(chǎn)品線滿足不同需求，以品質(zhì)服務(wù)贏得客戶：?購(gòu)物中心方面，匯集眾多國(guó)際一線及潮流品牌，以高端品牌及首店入駐有效吸引人流。執(zhí)行ThePoint商場(chǎng)綜合會(huì)員計(jì)劃，香港能科技注入有趣元素，為顧客帶來(lái)歡樂(lè)。BIZ負(fù)責(zé)相關(guān)租務(wù)事宜，照顧不同租戶需要。主要產(chǎn)品線高凈值人群高端消費(fèi)需求杭州人群時(shí)尚群體，玩轉(zhuǎn)日/夜零售概念場(chǎng)定人群，打造消費(fèi)新熱點(diǎn)資料來(lái)源：克而瑞資管，公司公告，平安證券研究所資料來(lái)源：克而瑞資管，公司公告，平安證券研究所17新世界發(fā)展恒基地產(chǎn)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)置業(yè)太古地產(chǎn)新鴻基地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)果良好，回報(bào)率穩(wěn)定高位公司租賃物業(yè)出租率穩(wěn)定高位，香港物業(yè)平均出租率94%左右、內(nèi)地物業(yè)基本保率94%左右20022004200620082010201220142016201820202022中國(guó)香港商寫市場(chǎng)主要企業(yè)市占率(按面積)總收入及增速寫字樓市占率租金總收入元總租金回報(bào)率凈租金回報(bào)率8%6%4%2%50000248.1%%5%%%4%2%2010201220142016201820202022成投資物業(yè)公平價(jià)值估算，凈租金回報(bào)率按(投資物業(yè)租金總收入-直接經(jīng)營(yíng)成本)/已落成投資物業(yè)公平價(jià)值估算雙輪驅(qū)動(dòng)的港資地產(chǎn)龍頭租售并舉分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，搶先布局成為行業(yè)標(biāo)桿兩低一高財(cái)務(wù)特征突出，融資優(yōu)勢(shì)助力穩(wěn)健發(fā)展投資建議與風(fēng)險(xiǎn)提示20182018161412108642015201720192021經(jīng)營(yíng)策略影響財(cái)務(wù)表現(xiàn)，低杠桿、慢周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)率特征明顯公司恪守審慎財(cái)務(wù)管理原則，凈負(fù)債率常年維持18%以內(nèi)。由于租賃物業(yè)開發(fā)、品質(zhì)新鴻基地產(chǎn)凈負(fù)債率維持18%以內(nèi)服務(wù)追求，公司整體周轉(zhuǎn)率低于內(nèi)地龍頭房企，但得益于品牌及規(guī)模優(yōu)勢(shì)帶來(lái)品牌溢價(jià)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)，歸母凈利率明顯高于內(nèi)地龍頭房企。整體看，公司財(cái)務(wù)表現(xiàn)呈現(xiàn)505新鴻基地產(chǎn)保利發(fā)展中新鴻基地產(chǎn)保利發(fā)展中國(guó)海外發(fā)展總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率%地龍頭房企歸母凈利率對(duì)比發(fā)展新鴻基地產(chǎn)發(fā)展凈負(fù)債率(%)率對(duì)比%凈負(fù)債率新鴻基地產(chǎn)凈負(fù)債率中國(guó)海外發(fā)展萬(wàn)科A保利發(fā)展資料來(lái)源：公司公告，資料來(lái)源：公司公告，Wind，平安證券研究所注：對(duì)比數(shù)據(jù)為2022年報(bào)數(shù)據(jù)20新鴻基地產(chǎn)中國(guó)海外發(fā)展新鴻基地產(chǎn)中國(guó)海外發(fā)展保利發(fā)展融資優(yōu)勢(shì)為持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展提供重要保障公司緩慢開發(fā)、精雕細(xì)琢的經(jīng)營(yíng)模式得以持續(xù)，一方面在于內(nèi)部現(xiàn)金流平衡、不過(guò)分依賴外部融資，另一方面外部資金渠道暢公司為信貸評(píng)級(jí)最高的香港地產(chǎn)發(fā)展商之一，根據(jù)公司2022年年報(bào)披露，穆迪、標(biāo)普分別給予公司A1、A+評(píng)級(jí)，展望均維持穩(wěn)債券資本市場(chǎng)融資擁有優(yōu)勢(shì)，與銀行保持良好商業(yè)關(guān)系，具備多元化資金來(lái)源。綜合融資成本2%-地龍頭房企融資成本對(duì)比2021新鴻基地產(chǎn)債項(xiàng)總額到期結(jié)構(gòu)(2022年報(bào))內(nèi)及五新鴻基地產(chǎn)債項(xiàng)總額幣種結(jié)構(gòu)(2022年報(bào))幣資料來(lái)源：公司公告，平安證券研究所資料來(lái)源：公司公告，平安證券研究所21ROE波動(dòng)更多受利潤(rùn)率變化影響對(duì)比來(lái)看，因杠桿率、周轉(zhuǎn)率更低，公司ROE整體低于內(nèi)地龍頭房企。%086420歸母凈利率(右軸歸母凈利率(右軸) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*10(右軸) 17.4 4.74.1 20022004200620082010201220142016201820202022%5050企ROE對(duì)比 發(fā)展 發(fā)展2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022資料來(lái)源：資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所22雙輪驅(qū)動(dòng)的港資地產(chǎn)龍頭租售并舉分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，搶先布局成為行業(yè)標(biāo)桿兩低一高財(cái)務(wù)特征突出，融資優(yōu)勢(shì)助力穩(wěn)健發(fā)展投資建議與風(fēng)險(xiǎn)提示23投資建議新鴻基地產(chǎn)1972年成立至今50余年來(lái)，順勢(shì)而為乘勢(shì)而起，緊跟市場(chǎng)節(jié)奏投資、順應(yīng)變化轉(zhuǎn)型租售并舉，提供品質(zhì)化服務(wù)更好滿對(duì)比來(lái)看，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)借鑒了諸多香港頂層設(shè)計(jì)，如土地批租制、房產(chǎn)預(yù)售制等；內(nèi)地房企與以新鴻基地產(chǎn)為代表的港資房企亦存在相似經(jīng)營(yíng)選擇，如堅(jiān)持貨如輪轉(zhuǎn)、以銷定投。但由于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛、空間廣闊，前期行業(yè)參與者多采用高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)方式加速運(yùn)轉(zhuǎn)、快速擴(kuò)規(guī)模?！叭摺卑l(fā)展模式與新鴻基地產(chǎn)等港資房企遵循的審慎財(cái)務(wù)管理原則存在本質(zhì)差異。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)人口紅利消退、金融紅利消失背景下房企“三高”模式面臨壓力、亟待轉(zhuǎn)型。反觀以新鴻基地產(chǎn)為代表的港資房作打磨品牌、以租售并舉奠定永續(xù)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)等舉措，為內(nèi)地房企轉(zhuǎn)型提供借鑒。投資建議方面，短期由于銷售修復(fù)力度不足，行業(yè)仍舊面臨陣痛，融資銷售占優(yōu)、積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量房企有望率先走出困局；中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)模式變革更為關(guān)鍵，模式優(yōu)化、綜合實(shí)力突出房企更易擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。建議關(guān)注中國(guó)海外發(fā)展、保資料來(lái)源：平安證券研究所資料來(lái)源：平安證券研究所24風(fēng)險(xiǎn)提示1)樓市成交持續(xù)疲軟風(fēng)險(xiǎn)：近期樓市復(fù)蘇呈現(xiàn)疲態(tài)，若未來(lái)經(jīng)濟(jì)及收入恢復(fù)低于預(yù)期，或帶來(lái)銷售持續(xù)低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2)個(gè)別房企流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前房企資金環(huán)境仍較緊張，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期、資金壓力較高3)政策改善及落地執(zhí)行不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前購(gòu)房影響因素由爛尾擔(dān)憂轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)及收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱，后續(xù)若政策改善、落地執(zhí)行力資料來(lái)源：平安證券研究所資料來(lái)源：平安證券研究所25股票投資評(píng)級(jí):強(qiáng)股票投資評(píng)級(jí):內(nèi)，股價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)于滬深300指數(shù)20%以上)行回避(預(yù)計(jì)6