租賃合同專業(yè)知識講座

租賃協(xié)議張楠1/62租賃協(xié)議概述

租賃協(xié)議是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金協(xié)議。

2/62租賃協(xié)議租賃物應(yīng)當符合什么條件？

（一）租賃物須為有體物；（二）租賃物只要能滿足承租人要求，且在利用、返還等問題上能滿足租賃協(xié)議特點即可；（三）租賃物須適合租賃目標使用）3/62租賃協(xié)議特性（一）租賃協(xié)議是轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)使用、收益權(quán)協(xié)議。注意：區(qū)分于買賣協(xié)議、消費借貸協(xié)議不一樣點4/62

取得僅是對租賃物使用收益權(quán)，而非所有權(quán)，這是與買賣協(xié)議主線區(qū)分。同步，承租人不享有對租賃物處罰權(quán)，這是與消費借貸協(xié)議關(guān)鍵區(qū)分。5/62補充：消費借貸協(xié)議

6/62租賃協(xié)議特性二：諾成、雙務(wù)協(xié)議諾成協(xié)議在租賃協(xié)議中，雙方意思表達一致，協(xié)議即告成雙務(wù)協(xié)議出租人負有交付租賃物于他方占有、使用、收益義務(wù)，承租人有支付租金義務(wù)，彼此義務(wù)互為對價關(guān)系。7/62諾成協(xié)議實踐協(xié)議

補充：實踐協(xié)議

8/62租賃協(xié)議特性三：租賃協(xié)議是有償協(xié)議租賃協(xié)議特性四：租賃協(xié)議租賃權(quán)具有物權(quán)化特性9/62物權(quán)化特性一定物權(quán)功能。承租人租賃權(quán)能夠反抗他人，例如：在租賃協(xié)議有效期內(nèi)，出租人將財產(chǎn)再租給第三人行為對承租人無效。又如，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出粗人出賣租賃物于第三人，租賃協(xié)議不受影響，對買受人繼續(xù)有效，此為所謂“買賣不破租賃”。

10/62租賃協(xié)議分類一般租賃協(xié)議與特殊租賃協(xié)議動產(chǎn)租賃協(xié)議與不動產(chǎn)租賃協(xié)議定期租賃協(xié)議與不定期租賃協(xié)議11/62租賃協(xié)議期限《協(xié)議法》第二百一十四條租賃期限不得超出二十年。超出二十年，超出部分無效。租賃期間屆滿，當事人能夠續(xù)訂租賃協(xié)議，但商定租賃期限自續(xù)訂之日起不得超出二十年。第二百一十五條租賃期限六個月以上，應(yīng)當采取書面形式。當事人未采取書面形式，視為不定期租賃。12/62

租賃協(xié)議簽訂能夠采取書面形式，也能夠采取口頭形式，不過假如租賃期限6個月以上，要采取書面形式，不然視為不定期租賃，雙方均能夠隨時通知解除協(xié)議。

13/62思考：至于為何法律需要要求二十年上限？14/62租賃權(quán)物權(quán)化，“買賣不破租賃”規(guī)則適用嚴格限制：1、協(xié)議合法、有效且期限未滿；2、出租人將租賃物交付給承租人且承租人繼續(xù)占有租賃物?？筛鶕?jù)是否將租賃物交付給承租人而被辨別為兩個階段：租賃物交付祈求權(quán)與租賃物用益物權(quán)。3、出租人交付租賃物于承租人之后將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三人。15/62租賃協(xié)議效力出租人主要義務(wù)承租人主要義務(wù)16/62出租人主要義務(wù)：1、交付租賃物，出租人應(yīng)根據(jù)協(xié)議商定時間和方式交付租賃物。2、保持租賃物符合商定使用、收益狀態(tài)。此義務(wù)稱之為租賃無瑕疵擔保義務(wù)。

3、返還擔保物17/62租賃無瑕疵擔保義務(wù)協(xié)議法第二百一十六條要求：“出租人應(yīng)當按照商定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合商定用途?！?8/62租賃無瑕疵擔保義務(wù)如租賃物發(fā)生質(zhì)量減少而害及承租人使用收益時，出租人應(yīng)給予維護修繕，恢復(fù)原狀。當租賃物存在質(zhì)量瑕疵或權(quán)利瑕疵使承租人不能依約使用、收益時，承租人得解除或終止租賃協(xié)議，承租人因此受到損失，由出租人負賠償責任。

19/62租賃無瑕疵擔保義務(wù)免責事由承租人明知存在瑕疵承租人怠于通知義務(wù)20/62承租人主要義務(wù)：1、按照商定支付租金2、根據(jù)商定善意使用、收益和保管租賃物。承租人應(yīng)按商定辦法或依租賃物性質(zhì)所確定辦法對租賃物使用和收益，善意保管租賃物。承租人因過失致租賃物損壞、滅失，應(yīng)負違約責任。21/62承租人主要義務(wù)：3、通知義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物有修理、避免危害必要，或者第三人就租賃物主張權(quán)利，或出現(xiàn)其他應(yīng)當通知情況時，承租人應(yīng)當及時通知出租人。因承租人怠于通知，致出租人不能及時救濟而受損害，應(yīng)負賠償責任。22/62承租人主要義務(wù)：4、返還租賃物。租賃協(xié)議終止時，承租人返還租賃物于出租人，不然組成違約。5、不得私自轉(zhuǎn)租。23/62不得私自轉(zhuǎn)租義務(wù)第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，能夠?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租，承租人與出租人之間租賃協(xié)議繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失，承租人應(yīng)當賠償損失。非經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租，出租人可終止協(xié)議。24/62三、租賃協(xié)議變更（一）、租賃協(xié)議主體變更1、出租人變更出租人死亡或作為法人變更買賣不破租賃出租人轉(zhuǎn)讓租賃物25/622、承租人變更一是租賃權(quán)法定轉(zhuǎn)讓：一般以為，租賃權(quán)是承租人專屬權(quán)利，不能繼承，承租人死后，租賃協(xié)議應(yīng)終止，不過房屋租賃有所例外。。第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡，與其生前共同居住人能夠按照原租賃協(xié)議租賃該房屋。26/62二是租賃權(quán)商定轉(zhuǎn)讓

指承租人將其權(quán)利義務(wù)概況轉(zhuǎn)讓給第三人。其實質(zhì)是租賃協(xié)議債權(quán)債務(wù)概況轉(zhuǎn)移，適用債概括轉(zhuǎn)移規(guī)則。27/62（二）租賃協(xié)議內(nèi)容變更租賃協(xié)議內(nèi)容變更一般是由出租人和承租人協(xié)商確定，也能夠根據(jù)法律要求，直接祈求法院、仲裁機關(guān)給予變更。第二百三十一條因不可歸責于承租人事由，致使租賃物部分或者所有毀損、滅失，承租人能夠要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者所有毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)協(xié)議目標，承租人能夠解除協(xié)議。

28/62四、租賃協(xié)議終止1、租賃協(xié)議因期限屆滿而終止第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議，原租賃協(xié)議繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。;29/622、租賃協(xié)議被解除租賃協(xié)議期限雖未屆滿，但出現(xiàn)法定或商定情事，而由當事人雙方或其中一方解除協(xié)議，租賃協(xié)議也因此而消滅。出租人主張解除協(xié)議，主要有這幾個情形：30/62解除事由：(1)承租人未按照商定辦法或租賃物性質(zhì)使用、收益租賃物，致使租賃物受到損失，出租人能夠解除協(xié)議并祈求賠償損失。(2)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人能夠解除協(xié)議。31/62解除事由：(3)承租人無合法理由未支付或拖延支付租金，出租人能夠要求承租人在合理期限內(nèi)支付。(4)因不可歸責于承租人事由，致使租賃物部分或者所有毀損、滅失，不能實現(xiàn)協(xié)議目標，承租人能夠解除協(xié)議。32/62解除事由：(5)租賃物危及承租人安全或者健康，雖然承租人簽訂協(xié)議步明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然能夠隨時解除協(xié)議。(6)不定期租賃協(xié)議，當事人能夠隨時解除。但出租人解除協(xié)議應(yīng)當在合理期間之前通知承租人。33/62五、房屋租賃協(xié)議特殊效力房屋租賃協(xié)議除具有租賃協(xié)議一般效力外，尚有下列特殊效力：1、優(yōu)先購買權(quán)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，在房屋租賃協(xié)議存續(xù)期間，出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先于其他人而購買房屋權(quán)利。這是一種法定優(yōu)先權(quán)，是一種專屬權(quán)，承租人不得將該項權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。34/62優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)具有下列條件：承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生在出租人轉(zhuǎn)讓房屋時，這是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)前提和基礎(chǔ)；承租人需在同等條件下才能行使優(yōu)先購買權(quán)；承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，超出合理期限，則承租人優(yōu)先購買權(quán)消失。

35/62補充：同等條件三種學(xué)說：①絕對同等說②相對同等說③價格同一說，目前同等條件并不要求承租人購買條件完全、絕對相等，而是在價格上大體相等36/62房屋租賃協(xié)議特殊效力2、承租人共同居住人繼續(xù)租賃權(quán)，與承租人生前共同居住人，有繼續(xù)租賃該房屋權(quán)利。37/62房屋租賃協(xié)議特殊效力其他：出租人對房屋及其設(shè)備，應(yīng)當及時、認真檢查、修繕，保障住房安全。承租人私自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借，利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益，或者合計六個月不交租金，出租人有權(quán)解除協(xié)議。

38/62案例一2023年10月12日，原告經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司介紹，與被告簽訂《租賃協(xié)議》，商定被告將北京市東城區(qū)芳嘉園胡同13號樓2單元101號房屋租賃給原告，租期為3年，月租金為人民幣3000元。協(xié)議簽訂后，原告按照商定給付被告租金9000元及押金3000元，并于10月16日搬入租賃房屋。入住4天后，因室內(nèi)空氣嗆人，致使原告與家人出現(xiàn)惡心、咳嗽、胸悶等癥狀，因此家人無法在室內(nèi)正常生活。后原告經(jīng)理解得知上述癥狀是由于室內(nèi)空氣污染所致，故于10月20日通知被告要求退租，但被被告回絕。39/62同年10月25日，原告委托北京美居室內(nèi)環(huán)境測試中心對原告承租房屋進行了空氣中甲醛、苯和總揮發(fā)性有機物濃度檢測，檢測報告顯示甲醛濃度超標五至六倍以上，總揮發(fā)有機物濃度超標一倍以上，因此該房屋不宜人居住，原告于2023年11月10日搬出承租房屋。40/62原告以為被告提供出租房屋不宜人居住，造成租賃協(xié)議無法履行，故訴至法院，請求判決解除雙方租賃協(xié)議，判令被告退還原告已付租金人民幣9000元及押金3000元，賠償檢測費940元及搬家費300元，并承當本案訴訟費。41/62被告馬先生作為房主在庭審中辯稱，被告與原告簽訂協(xié)議之前，被告數(shù)次通知原告房屋剛裝修完，家俱也是新買，需要開窗通風。原告對此表達認可，并未提出室內(nèi)空氣問題。原告要求解除協(xié)議我能夠同意，但其他訴訟祈求沒有根據(jù)，故祈求法院依法駁回。42/62被告出租房屋空氣中甲醛濃度不符合國標，致使原告不能在承租房屋中正常居住，應(yīng)視為被告交付租賃物不符合商定。原告據(jù)此祈求解除協(xié)議，理由合法?，F(xiàn)被告表達同意與原告解除協(xié)議，法院準許。因被告違反協(xié)議商定，故其根據(jù)協(xié)議已收取原告租金應(yīng)予退還，同步應(yīng)賠償原告因此而受到損失。43/62但應(yīng)當指出，原告在簽訂協(xié)議步已經(jīng)明知被告出租房屋很快前進行過裝修，被告也通知原告房屋裝修后也許有氣味，對此原告亦未能盡到謹慎注意義務(wù)，據(jù)此應(yīng)合適免除被告責任。44/62法院最后判決解除了雙方簽訂《房屋租賃協(xié)議》，并判決被告退還原告房屋租金人民幣六千元、租房押金人民幣三千元，檢測費人民幣九百四十元，搬家費人民幣三百元。45/62評論根據(jù)《協(xié)議法》第二百三十三條，出租人對承租人負有租賃物瑕疵擔保責任，租賃物危及承租人安全或健康，承租人有任意解除權(quán)。雖然承租人簽訂協(xié)議步，明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然能夠隨時解除協(xié)議。46/62本案被告出租房屋空氣中甲醛濃度不符合國標，已經(jīng)危害了原告及其家人健康，應(yīng)被認定為質(zhì)量不合格。因此，原告有隨時解除協(xié)議權(quán)利。法院判決解除原被告簽訂《房屋租賃協(xié)議》是正確。47/62法院以原告未盡謹慎注意義務(wù)為由，免除被告部分責任做法是錯誤，主要理由如下：第一，對質(zhì)量不合格租賃物，承租人不負任何義務(wù)，法院理由沒有法律根據(jù)。第二，原告在發(fā)覺房屋空氣危及健康后，立即通知被告退租，積極主張了自己權(quán)利，避免了損失擴大，盡到了法定義務(wù)，因此，協(xié)議應(yīng)于原告要求退租之日解除。法院判決被告退還原告房屋租金人民幣六千元沒有法律根據(jù)。被告應(yīng)退還原告租金數(shù)額為九千元減去協(xié)議簽訂之日至解除協(xié)議之日這段期間房租數(shù)額差數(shù)。48/62案例分析二

王某為做生意與李某簽訂了房屋租賃協(xié)議，王某租賃房屋后，對該房屋進行了裝修，做了吊頂、隔段。在王某租賃期間李某對該租賃房屋進行了維修，屋頂換了葦箔、瓦。2023年11月某日晚，該租賃房屋屋頂突然坍塌，造成王某房屋內(nèi)物品損毀，致使王某正常生產(chǎn)經(jīng)營停頓。事發(fā)時，雙方均未向有關(guān)部門報案，對房屋屋頂坍塌原因及屋內(nèi)砸壞物品均未認定。之后雙方因房屋坍塌物品及損失賠償產(chǎn)生糾紛，要求被告賠償損失。49/62

李某稱，王某行為違反了雙方簽訂房屋租賃協(xié)議“未經(jīng)甲方許可，乙方不得私自改造甲方房屋設(shè)施”商定。王某私自進行吊頂、做隔段，造成房頂受力構(gòu)造變化，這是房頂坍塌最直接主要原因，自己不承當責任。王某要求被告賠償沒有事實根據(jù)。房屋坍塌只是原告用于辦公一間房屋屋頂，且該屋頂是葦席屋頂，重量很輕，并沒有對李某物品造成大損害。50/62法院以為：原被告系房屋租賃協(xié)議關(guān)系，被告作為房主，對其租賃房屋質(zhì)量負有安全保障義務(wù)。原告租賃被告房屋，在使用過程中出現(xiàn)房屋屋頂坍塌，事發(fā)時，雙方均未向有關(guān)部門報案，并對房屋屋頂坍塌給予判定，以致造成房屋屋頂坍塌原因不明，對此被告不能證明房屋屋頂坍塌原因系原告吊頂，隔斷造成，故被告應(yīng)承當對房屋質(zhì)量舉證不能責任，即承當因租賃房屋屋頂坍塌造成原告損失賠償責任。

51/62同步，事發(fā)時，原被告對當初損壞物品未予認定，亦未經(jīng)有關(guān)部門給予判定，以致事后被告對原告損壞物品提出質(zhì)疑，原告也未能提供有效證據(jù)證明其提出損失評定物品，均系事發(fā)時被損壞。鑒于房屋坍塌，造成損失，客觀存在，根據(jù)公平標準，被告應(yīng)對屋內(nèi)常用辦公用具按照評定價值應(yīng)予賠償，對其他物品亦應(yīng)合適賠償。52/62案例分析三原告劉某訴稱，2023年起，原告承租被告所有位于北京市昌平區(qū)安福苑房屋。原租期屆滿后，雙方于2023年3月13續(xù)簽住房租賃協(xié)議，租期自2023年3月15日至2023年9月14日。2023年5月，在原告不知情情況下，被告將原告承租上述房屋在租賃期內(nèi)賣予第三人。53/62各自陳說：原告以為，被告在出賣該房屋前未通知原告，在與第三人簽訂房屋買賣協(xié)議步也未問詢原告是否行使優(yōu)先購買權(quán)，原告亦從未做出過放棄優(yōu)先購買權(quán)意思表達，被告侵害了原告優(yōu)先購買權(quán)。故起訴，要求宣布被告與第三人于2023年5月11日簽訂買賣協(xié)議無效，訴訟費由被告承當。54/62各自陳說：被告楊某辯稱，原告在承租房屋時間中沒有提出過要購買此房，承租協(xié)議里也沒有說有優(yōu)先購買權(quán)，被告在賣房時候原告不在家中。不一樣意原告訴訟祈求。

庭審中，劉某表達因自己已在上述房屋中居住三年之久，樂意以同等條件購買上述房屋。55/62法院以為出租人將出租房屋出賣時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋權(quán)利。出租人應(yīng)當在出賣之前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權(quán)利。被告楊某在租賃期限內(nèi)發(fā)售房屋時，未通知承租人劉某，原告劉某亦未表達過放棄優(yōu)先購買權(quán)，故原告劉某要求確認被告楊某與第三人簽訂房屋買賣協(xié)議無效訴訟祈求，理由合法，證據(jù)充足。56