某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案

銀泰城商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)銀泰城商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理目錄Contents商業(yè)總體運(yùn)作思路1商業(yè)街招商執(zhí)行策略2物業(yè)服務(wù)合作計(jì)劃3全程商管服務(wù)總結(jié)4合作報(bào)價(jià)5某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)目錄Contents商業(yè)總體運(yùn)作思路1商業(yè)街招商執(zhí)行策略2商業(yè)總體運(yùn)作思路操盤思路操盤流程全程策劃服務(wù)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)商業(yè)總體運(yùn)作思路操盤思路某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PP操盤思路市場調(diào)研消費(fèi)調(diào)查建筑形態(tài)商戶調(diào)查業(yè)態(tài)調(diào)查市場定位商業(yè)規(guī)劃商業(yè)管理招商銷售競爭調(diào)查投資調(diào)查價(jià)格調(diào)查功能定位規(guī)模定位業(yè)態(tài)定位文化定位客層定位競爭定位交通動(dòng)線商業(yè)布局鋪位分割招商定位招商策略招商計(jì)劃招商推廣價(jià)格設(shè)計(jì)銷售策略營銷控制營銷管理物業(yè)管理商業(yè)管理客戶管理開業(yè)策劃……………………品牌組合附屬設(shè)施主題定位某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)操盤思路市場調(diào)研消費(fèi)調(diào)查建筑形態(tài)商戶調(diào)查業(yè)態(tài)調(diào)查市場定位商業(yè)籌建前期開發(fā)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)、施工前期經(jīng)營期市場調(diào)查市場定位商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營試算主力店洽談商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營試算主力店意向招商經(jīng)營試算主力店簽約零售專業(yè)店簽約開業(yè)籌備物業(yè)管理商業(yè)功能規(guī)劃租售策略設(shè)計(jì)商業(yè)管理策劃租售執(zhí)行顧問投資策略風(fēng)險(xiǎn)評估成本概算投資計(jì)劃融資計(jì)劃成本預(yù)算募集融資成本監(jiān)控竣工驗(yàn)收營業(yè)準(zhǔn)備市場推廣培訓(xùn)開幕營業(yè)市場推廣商業(yè)管理方案設(shè)計(jì)論證招商銷售顧問操盤流程某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)籌建前期開發(fā)設(shè)計(jì)市場調(diào)查商品結(jié)構(gòu)商品結(jié)構(gòu)招商零售專業(yè)店簽約開23前期策劃顧問服務(wù)招商實(shí)施服務(wù)商業(yè)管理服務(wù)1、市場研究報(bào)告2、項(xiàng)目定位報(bào)告根據(jù)市調(diào)和定位兩個(gè)方案著手設(shè)計(jì)（《商業(yè)規(guī)劃方案》、《招商策劃方案》）/著手市場定位方案和招商策劃方案的落地/策劃本項(xiàng)目在商界的推廣傳播/策劃本項(xiàng)目促進(jìn)銷售通過指導(dǎo)、自組或合組商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對本項(xiàng)目的進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營管理。商業(yè)管理服務(wù)前期成果是《商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)管理方案》，中期核心成果是《商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)管理制度與管理流程》和商業(yè)經(jīng)營績效，后期成果是本項(xiàng)目贏利能力和贏利水平。1針對哈爾濱銀泰城商業(yè)街項(xiàng)目，港聯(lián)將提供“全程策劃服務(wù)”全程策劃服務(wù)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)23前期策劃顧問服務(wù)招商實(shí)施服務(wù)商業(yè)管理服務(wù)1、市場研究報(bào)告商業(yè)街招商執(zhí)行方案

不要固守過去，要定位于未來；創(chuàng)新與成熟一定是相輔相成的！哈爾濱商業(yè)市場調(diào)研價(jià)格策略商業(yè)街主題定位建議商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃建議戰(zhàn)略資源整合招商階段性工作內(nèi)容招商工作節(jié)奏控制某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)商業(yè)街招商執(zhí)行方案不要固守過去，要定位于未來；創(chuàng)新與成熟把握市場商業(yè)趨勢、了解商業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)劃挖掘市場空白及項(xiàng)目發(fā)展定位之依據(jù)哈爾濱商業(yè)市場調(diào)研某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)把握市場商業(yè)趨勢、了解商業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)劃哈爾濱商業(yè)市場調(diào)研某中央大街商圈秋林商圈愛建商圈本案未來群力商圈松北商圈顧?quán)l(xiāng)商圈哈爾濱市現(xiàn)有商業(yè)格局：目前哈爾濱的商圈分布過度集中在松花江以南區(qū)域，傳統(tǒng)商圈仍是現(xiàn)階段是市民消費(fèi)的核心商圈，但傳統(tǒng)商圈商業(yè)格局大致分定，利潤空間已經(jīng)飽和。新興商圈近幾年發(fā)展迅速，營銷模式單一、重復(fù)，相互之間跟進(jìn)、模仿的痕跡十分明顯。伴隨目前城市版圖的擴(kuò)張，明顯缺乏均衡性，與城市發(fā)展趨勢不協(xié)調(diào)。哈爾濱現(xiàn)有商業(yè)格局傳統(tǒng)商圈傳統(tǒng)商圈中央大街商圈愛建商圈秋林商圈新興商圈靖宇商圈顧?quán)l(xiāng)商圈會(huì)展商圈松北商圈安埠商圈目前傳統(tǒng)商圈可分為三大商圈，商業(yè)氛圍濃厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈屬于跨區(qū)域性核心商圈，覆蓋范圍廣。新興商圈則以會(huì)展商圈、哈西商圈為新興商業(yè)區(qū)的代表。安埠商圈未來群力商圈新興商圈某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)中央大街商圈秋林商圈愛建商圈本案未來群力商圈松北商圈顧?quán)l(xiāng)商圈傳統(tǒng)商圈中央大街商圈秋林商圈中央大街商圈：旅游休閑型主題商業(yè)中心秋林商圈：品牌消費(fèi)型主題商業(yè)中心靖宇商圈：傳統(tǒng)服務(wù)型主題商業(yè)中心哈爾濱市商業(yè)發(fā)展預(yù)判：傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)設(shè)施將根據(jù)市場變化調(diào)整，整體檔次、所面向客群的差異將更加明顯；隨著城市的不斷發(fā)展，城市擴(kuò)張加劇，傳統(tǒng)的商業(yè)中心已經(jīng)不能夠滿足目前消費(fèi)者的購物需求；隨著城市各區(qū)域功能布局的逐步確定，商業(yè)發(fā)展已經(jīng)逐步形成區(qū)域化的格局，商業(yè)的衍生也隨著區(qū)域的消費(fèi)特征的差異化而有不同的特色；未來消費(fèi)趨勢，勢必依照區(qū)域特性而吸引不同層次與檔次的消費(fèi)者。這表示未來的商業(yè)設(shè)施所規(guī)劃的商業(yè)范圍或商圈將受到區(qū)域本身特色的局限。未來商業(yè)有從傳統(tǒng)商圈向人口集聚的新興居住區(qū)擴(kuò)散的趨勢，本項(xiàng)目處于群力新區(qū)，在城市“西擴(kuò)”發(fā)展方向之上，應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃布局，因勢利導(dǎo)。新興商圈哈爾濱商業(yè)發(fā)展預(yù)判本案愛建商圈未來群力商圈松北商圈顧?quán)l(xiāng)商圈安埠商圈某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)傳統(tǒng)商圈中央大街商圈秋林商圈中央大街商圈：旅游休閑型主題商業(yè)市場調(diào)查樣本采集原則

調(diào)查對象：調(diào)查小組成員擬定好調(diào)查提綱對哈爾濱市商業(yè)項(xiàng)目分傳統(tǒng)商圈和新興商圈進(jìn)行調(diào)研分析。詢問法：走訪項(xiàng)目現(xiàn)場和銷售中心，通過各種方式向商管公司、物業(yè)人員以及銷售人員提出問題，收集市場信息；觀察法：在中介門店通過記錄獲取市場信息；網(wǎng)絡(luò)資料收集：利用網(wǎng)絡(luò)收集市場數(shù)據(jù)。

調(diào)查方式市場調(diào)查說明某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)市場調(diào)查樣本采集原則

調(diào)查對象：調(diào)查小組成員名稱中央大街商圈概述哈爾濱市歷史最久、保護(hù)建筑最多的繁華商圈，檔次從中檔到高檔，涵蓋休閑、娛樂、游覽、購物的歐陸風(fēng)情綜合性商圈位置中央大街北起松花江防洪紀(jì)念塔，南至經(jīng)緯街，全長1450米，寬21.34米，其中車行方石路10.8米寬。商業(yè)類型百貨商場、購物中心、專業(yè)商場、沿街商鋪典型商業(yè)百貨類：中央商城、百盛購物廣場、紅博中央購物廣場、松雷商廈、新一百購物廣場購物中心：金安國際廣場、萬達(dá)廣場、金太陽索菲亞購物廣場專業(yè)商場：蘇寧電器沿街商鋪：以俄羅斯旅游商品店及品牌專賣店為主消費(fèi)群體主要消費(fèi)群體為收入水平中等偏上群體，輻射哈爾濱市周邊縣城，以哈爾濱市區(qū)消費(fèi)為主。傳統(tǒng)商圈分析/中央大街商圈哈爾濱市發(fā)展最早，目前最成熟、人氣最旺的商圈，同時(shí)也是商業(yè)發(fā)展前景最好的區(qū)域，但是部分業(yè)態(tài)將面臨優(yōu)化、調(diào)整、升級。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)名稱中央大街商圈概述哈爾濱市歷史最久、保護(hù)建筑最多的繁華商圈名稱秋林商圈概述哈爾濱市百年老商業(yè)中心，檔次從中檔到高檔，涵蓋旅游觀光、商貿(mào)流通、商務(wù)辦公的大秋林商務(wù)圈位置南崗區(qū)的交通樞紐商業(yè)類型百貨商場、購物中心、大型超市、沿街商鋪典型商業(yè)百貨類：秋林商城、松雷商城購物中心：遠(yuǎn)大購物中心、紅博地下購物廣場商業(yè)街：果戈里步行街消費(fèi)群體聚集哈爾濱最多的高、中端階層消費(fèi)人群，輻射整個(gè)哈爾濱地區(qū)傳統(tǒng)商圈分析/秋林商圈哈爾濱市較早興起的商圈之一，近年來發(fā)展稍滯后于皖西路商圈，但隨著商圈改造提升為以秋林中心商業(yè)區(qū)和特色街區(qū)為核心的大秋林商務(wù)圈，發(fā)展前景看好。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)名稱秋林商圈概述哈爾濱市百年老商業(yè)中心，檔次從中檔到高檔，涵名稱靖宇商圈概述以“哈爾濱最早的大街”—靖宇街為線，周邊商鋪云集，是傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)位置道外區(qū)，東北起二十道街靖宇公園，西南至景陽街的新聞電影院。全長2190米，車行道9～11米。商業(yè)類型百貨商場、批發(fā)市場、沿街商鋪典型商業(yè)百貨類：瑪克威商廈批發(fā)市場：溫州商貿(mào)城沿街商鋪：中華老字號名店一條街—靖宇街，主營醫(yī)療器械消費(fèi)群體聚集以批發(fā)為主的中低端傳統(tǒng)消費(fèi)人群傳統(tǒng)商圈分析/靖宇商圈哈爾濱市最早興起的商圈之一，以批發(fā)零售為主的傳統(tǒng)服務(wù)型商圈，近期發(fā)展步伐滯后。擁有近百家聞名全國的老字號商鋪和國內(nèi)乃至世界最大的中華巴洛克建筑群，被譽(yù)為”哈爾濱的橫店攝影城“。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)名稱靖宇商圈概述以“哈爾濱最早的大街”—靖宇街為線，周邊商鋪序號名稱所屬商圈業(yè)態(tài)商業(yè)面積開業(yè)時(shí)間租金檔次管理費(fèi)供暖費(fèi)1道里萬達(dá)廣場中央大街購物中心13.9萬㎡2005年15-20元/㎡/天中高檔租金/扣點(diǎn)包括物業(yè)費(fèi)、商管費(fèi)和能耗費(fèi)45元/㎡2金安國際廣場中央大街購物中心6萬㎡2006年1.6元/㎡/天+扣點(diǎn)25%中高檔45元/㎡3遠(yuǎn)大購物中心秋林商場8.1萬㎡1999年扣點(diǎn)為30%—50%中高端45元/㎡4松雷國際商廈秋林商場3.8萬㎡1993年扣點(diǎn)為30%—50%中高檔45元/㎡5溫州國際商貿(mào)城靖宇批發(fā)市場6.37萬㎡2002年2-3元/㎡/天中低檔45元/㎡6瑪克威商廈靖宇商場8萬㎡2002年1-5元/㎡/天中檔45元/㎡傳統(tǒng)商圈現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目格局：目前重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分布較為集中，商業(yè)類型表現(xiàn)為商場及購物中心；傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)均為多年發(fā)展起來的老商業(yè)，發(fā)展至今已經(jīng)具有一定的單體商業(yè)規(guī)模，均在3萬方以上；消費(fèi)檔次均在中檔及中檔以上，消費(fèi)群體具有一定的差異性和共性。高端國際品牌的引進(jìn)力度較大，但產(chǎn)品同質(zhì)化、品牌堆砌現(xiàn)象嚴(yán)重，各百貨均沒有針對自身的細(xì)分市場來進(jìn)行品牌引進(jìn)及品類布局。傳統(tǒng)商圈瑪克威商廈金安國際廣場溫州國際商貿(mào)城道里萬達(dá)廣場松雷國際商廈遠(yuǎn)大購物中心傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目興起時(shí)間較早，發(fā)展至今已具有一定單體規(guī)模，檔次不一，消費(fèi)群體不一，發(fā)展?jié)摿τ邢?，未能充分引?dǎo)城市消費(fèi)，這種趨勢未來幾年將進(jìn)一步加聚、演變。傳統(tǒng)商圈現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目概況本案傳統(tǒng)商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目以購物中心形態(tài)的商場為主要業(yè)態(tài)，多采用扣點(diǎn)的方式經(jīng)營。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)序號名稱所屬商圈業(yè)態(tài)商業(yè)面積開業(yè)時(shí)間租金檔次管理費(fèi)供暖費(fèi)1道名稱愛建商圈概述第一座大型首席濱水高尚生活區(qū)，百萬市民生活休閑的商業(yè)中心，是中外游客旅游觀光的景觀特區(qū)，是未來哈爾濱的居住、商務(wù)、商業(yè)中心。

位置道里區(qū)商業(yè)類型購物中心、專業(yè)市場、精品商業(yè)街、地下購物廣場典型商業(yè)購物中心：卓展購物中心、新百德時(shí)尚購物中心專業(yè)市場：上海路與友誼路交匯處為中心的家居建材市場商業(yè)街：上海街地下購物廣場：愛達(dá)置業(yè)地下商業(yè)街消費(fèi)群體吸引哈爾濱高端階層消費(fèi)人群新興商圈分析/愛建商圈哈爾濱市首席濱水新城里的生活休閑商業(yè)中心，新興商業(yè)更趨于國際化。是一個(gè)購物、餐飲、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)健身、文化、科技、體驗(yàn)、居住、商務(wù)、旅游于一體的國際生活、商業(yè)中心區(qū)。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)名稱愛建商圈概述第一座大型首席濱水高尚生活區(qū)，百萬市民生活休名稱顧?quán)l(xiāng)商圈概述借助哈西客站建設(shè)、老機(jī)場路改造，依托哈爾濱國際汽車博覽中心、城鄉(xiāng)路汽車專業(yè)市場等發(fā)展起來的綜合性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中區(qū)位置道里區(qū)的城鄉(xiāng)接合部商業(yè)類型大型超市、購物廣場、汽車專業(yè)街典型商業(yè)大型超市：麥德龍、世紀(jì)聯(lián)華、北京華聯(lián)購物廣場：新大發(fā)國際購物廣場汽車專業(yè)街：城鄉(xiāng)路汽車專業(yè)市場消費(fèi)群體周邊居住人群和汽車產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)而來的人群新興商圈分析/顧?quán)l(xiāng)商圈道里區(qū)五大商圈之一，針對哈爾濱市“中興”戰(zhàn)略，顧?quán)l(xiāng)商圈提檔升級，商圈以綜合性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為發(fā)展重點(diǎn)，大力發(fā)展汽車物流中心，引進(jìn)品牌汽車4S店、哈西客站配套服務(wù)業(yè)等一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)名稱顧?quán)l(xiāng)商圈概述借助哈西客站建設(shè)、老機(jī)場路改造，依托哈爾濱國名稱會(huì)展商圈概述哈爾濱“新城市主義”構(gòu)想的最佳落腳點(diǎn)位置南崗開發(fā)區(qū)板塊——哈爾濱最早提出中央商務(wù)區(qū)（CBD）概念的區(qū)域商業(yè)類型購物中心、酒店、大型超市典型商業(yè)購物中心：紅博購物中心酒店：華旗飯店大型超市：家樂福、沃爾瑪、麥得龍消費(fèi)群體圍繞會(huì)展中心及會(huì)展活動(dòng)而產(chǎn)生的消費(fèi)人群新興商圈分析/會(huì)展商圈以哈爾濱國際會(huì)展中心體育館為中心，集合展覽、體育、文化、餐飲、娛樂、購物、旅游商務(wù)等多種功能為一體的新商圈。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)名稱會(huì)展商圈概述哈爾濱“新城市主義”構(gòu)想的最佳落腳點(diǎn)位置南崗名稱哈西商圈概述圍繞著地鐵、高校、哈西客站、哈達(dá)果菜批發(fā)市場、醫(yī)院、哈西服裝城而形成。位置學(xué)府三道街與學(xué)府四道街，連通哈西大街，涵蓋了建設(shè)中的西客站和長途客運(yùn)站、地鐵一號線、四號線和五號線。商業(yè)類型商業(yè)廣場、專業(yè)市場典型商業(yè)商業(yè)廣場：哈西萬達(dá)廣場專業(yè)市場：哈西服裝城消費(fèi)群體區(qū)域內(nèi)高校師生；哈西客站、地鐵交通帶來的消費(fèi)人群。新興商圈分析/哈西商圈交通樞紐型商圈，以休閑商業(yè)和體驗(yàn)消費(fèi)為主題的時(shí)尚消費(fèi)后起之秀，實(shí)現(xiàn)了地鐵交通與商業(yè)的無縫對接。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)名稱哈西商圈概述圍繞著地鐵、高校、哈西客站、哈達(dá)果菜批發(fā)市場名稱松北商圈概述城市發(fā)展策略中“北躍”的戰(zhàn)略示范區(qū)，改變“松北無商業(yè)”的局面。位置松花江以北岸地區(qū)的新城區(qū)商業(yè)類型購物廣場、物流中心典型商業(yè)購物廣場：盛恒基直銷購物廣場、天龍五金商貿(mào)城物流中心：松北倉儲(chǔ)物流集中區(qū)消費(fèi)群體哈爾濱市政府與大學(xué)城搬遷帶來的消費(fèi)人群新興商圈分析/松北商圈哈爾濱市未來東北亞經(jīng)貿(mào)樞紐和國際制造業(yè)的新城，定位為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、旅游文化功能區(qū)和消費(fèi)品與生產(chǎn)資料物流集散基地。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)名稱松北商圈概述城市發(fā)展策略中“北躍”的戰(zhàn)略示范區(qū)，改變“名稱未來群力商圈概述哈爾濱城市西擴(kuò)戰(zhàn)略的第一步，在未來幾年里必然發(fā)展為新興高端商業(yè)中心。位置道里區(qū)，以群力大道、第五大道為中心，線狀發(fā)展區(qū)域。商業(yè)類型購物中心、商業(yè)街典型商業(yè)購物中心：遠(yuǎn)大購物廣場、商業(yè)街：關(guān)東古巷、金中環(huán)消費(fèi)群體未來中高端消費(fèi)人群聚集地新興商圈分析/未來群力商圈哈爾濱市目前最大、最熱的開發(fā)區(qū)，商業(yè)尚屬于起步階段，配套尚不完善，人氣不足，人們區(qū)域認(rèn)知度不高。定位為集金融、總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展、酒店、商貿(mào)及文化娛樂為一體的中央商務(wù)區(qū)。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)名稱未來群力商圈概述哈爾濱城市西擴(kuò)戰(zhàn)略的第一步，在未來幾年里序號名稱所屬商圈類型商業(yè)面積開業(yè)時(shí)間租金檔次管理費(fèi)1紅博世紀(jì)廣場會(huì)展購物中心30萬㎡2003年扣點(diǎn)（25%-30%）中高檔扣點(diǎn)包括物業(yè)費(fèi)、商管費(fèi)和能耗費(fèi)2卓展購物中心愛建購物中心11.5萬㎡2011年扣點(diǎn)（25%-30%）高檔3西城匯哈西購物中心2.5萬㎡2010年A、B區(qū)為8—10元/天·㎡,C區(qū)為17元/天·㎡中高檔1.5元/月/㎡（自營商鋪交納）4香坊萬達(dá)廣場香坊商業(yè)綜合體30萬㎡（含酒店、住宅）2007年6-8元/天·㎡中高檔租金包含物業(yè)費(fèi)、商管費(fèi)和能耗費(fèi)新興商圈現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目格局：目前重點(diǎn)商業(yè)主要分布在傳統(tǒng)商圈擴(kuò)展開來的外圍新興商圈內(nèi)；新興商圈根據(jù)商業(yè)發(fā)展時(shí)間上跨度較大，在規(guī)模上比傳統(tǒng)商業(yè)有較大的提升，業(yè)態(tài)豐富、綜合性強(qiáng)；消費(fèi)檔次均在中高檔，目前缺乏真正意義上的高端、時(shí)尚前沿的商業(yè)中心，新興商圈概念同構(gòu)、經(jīng)營同質(zhì)化，營銷模式單一、重復(fù)，相互之間跟進(jìn)、模仿的痕跡十分明顯；整體市場需要朝多元化、高層次方向發(fā)展。紅博世紀(jì)廣場香坊萬達(dá)廣場卓展購物中心西城匯新興商圈現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目概況新興商業(yè)區(qū)或區(qū)域性商業(yè)區(qū)，多處于發(fā)展階段，需要一定的市場培育期，商圈輻射范圍有限新興商圈業(yè)態(tài)整體向購物中心發(fā)展，但在經(jīng)營模式主要沿用傳統(tǒng)的扣點(diǎn)模式，說明新興商圈仍然處于培育期，缺乏專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)序號名稱所屬商圈類型商業(yè)面積開業(yè)時(shí)間租金檔次管理費(fèi)1紅博世紀(jì)未來重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分布所屬商圈項(xiàng)目名稱愛建商圈1.新百德時(shí)尚購物廣場顧?quán)l(xiāng)商圈2.富力江灣(VIVA購物中心）群力商圈3.遠(yuǎn)大購物廣場4.金中環(huán)5.群力文化廣場哈西商圈6.哈西萬達(dá)廣場7.魯商·松江新城會(huì)展商圈8.華鴻國際（紅星美凱龍）9.紅博西城紅場松北商圈10.華鴻國際（華潤歡樂頌）靖宇商圈11.寶宇天邑瀾灣315108762114未來重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目格局分析：未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布有向周邊延伸外擴(kuò)的趨勢；發(fā)展趨勢是現(xiàn)有商業(yè)格局被打破，有傳統(tǒng)商圈向多區(qū)域商圈方向發(fā)展；主要是向西發(fā)展和擴(kuò)張。9某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)未來重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分布所屬商圈項(xiàng)目名稱愛建商圈1.新百德時(shí)尚購所屬商圈項(xiàng)目名稱區(qū)域業(yè)態(tài)項(xiàng)目進(jìn)度運(yùn)營模式愛建商圈新百德時(shí)尚購物廣場道里區(qū)購物中心、中環(huán)商業(yè)廣場、三江美食城2012年6月開始改造扣點(diǎn)顧?quán)l(xiāng)商圈富力江灣(VIVA購物中心）道里區(qū)高端購物中心目前建完一棟三層樓，其余部分未動(dòng)工——群力商圈遠(yuǎn)大購物廣場道里區(qū)遠(yuǎn)大購物中心，大型超市、主題餐廳、美食廣場、五星級影城、汽車美容服務(wù)中心等2011年4月全面開工建設(shè)，目前項(xiàng)目建設(shè)中，預(yù)計(jì)2013年8月投付使用——金中環(huán)道里區(qū)高端餐飲為主·英式風(fēng)格獨(dú)棟商業(yè)群落城市商業(yè)綜合體一期部分建設(shè)完工，尚未開業(yè)返租+銷售群力文化廣場道里區(qū)北方展藝中心、關(guān)東古巷、山水書城、泰姆凱迪少兒職業(yè)體驗(yàn)館、華誼兄弟影城、家樂福超市等多個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目全部竣工，僅山水書城開業(yè)攤位租賃、運(yùn)營托管哈西商圈哈西萬達(dá)廣場南崗區(qū)五星級酒店、大型購物中心、國際連鎖超市、室內(nèi)外商業(yè)步行街、高檔住宅、精裝公寓、量販?zhǔn)終TV、電玩城、國際影城、5A級寫字樓住宅銷售，商業(yè)于2013年9月開始招商——魯商·松江新城南崗區(qū)高尚住宅、大型ShoppingMall、花園洋房、高級公寓、高檔寫字樓、星級酒店5月開盤，先推住宅——會(huì)展商圈華鴻國際（紅星美凱龍）南崗區(qū)家居MALL、超市、購物中心、美食廣場目前銷售住宅，商業(yè)2013年下半年招商紅博西城紅場南崗區(qū)工業(yè)博物館、文化創(chuàng)意園、時(shí)尚文化中心、商務(wù)休閑場所、酒店辦公、配套商業(yè)于一體的商業(yè)創(chuàng)意中心認(rèn)購階段，2013年12月開業(yè)一次性返租3年8%年返租率；3—4元/月/平松北商圈華鴻國際（華潤歡樂頌）松北區(qū)中國最頂級生活超市ole、室內(nèi)冰場、購物中心、品牌餐飲、服飾主力店、國際一流影院及其它配套尚未動(dòng)工——靖宇商圈寶宇天邑瀾灣道外區(qū)超白金五星級酒店、國際商貿(mào)中心、甲A級寫字樓、ShoppingMall購物中心、風(fēng)情商業(yè)大道、高端超高層住宅住宅銷售——以上列表項(xiàng)目為潛在競爭項(xiàng)目，但大多商業(yè)部分未動(dòng)工，具體數(shù)據(jù)不全，根據(jù)自身項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，有待跟進(jìn)調(diào)研未來重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目概況某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)所屬商圈項(xiàng)目名稱區(qū)域業(yè)態(tài)項(xiàng)目進(jìn)度運(yùn)營模式愛建商圈新百德時(shí)尚購序號所屬商圈名稱基本描述租金水平1中央大街商圈中央大街歐陸風(fēng)情步行街位于中央大街商圈，建筑風(fēng)格鮮明，業(yè)態(tài)豐富，是目前哈爾濱市最為繁華的商業(yè)街區(qū)。10-20元/天·㎡2秋林商圈果戈里大街酒吧街極具俄羅斯風(fēng)情的大街，是哈爾濱市比較集中的酒吧街區(qū)，歷史悠久，各類酒吧規(guī)模不大，散落分布，風(fēng)格各異。10-20元/天·㎡3建設(shè)街俄羅斯風(fēng)情街建于20世紀(jì)80年代的俄羅斯商品民間貿(mào)易街區(qū)，主要經(jīng)營來自俄羅斯的旅游紀(jì)念品。6-10元/天·㎡4靖宇商圈靖宇大街中華老字號名店街，是哈市最早的商業(yè)街，由于歷史久遠(yuǎn)，目前形象破舊，待改善。2-6元/天·㎡5安埠商圈高麗風(fēng)景一條街位于香坊區(qū)，紅旗大街與延福街交匯處，集民族小吃、歌舞、文化和娛樂等鮮族特色1-2元/天·㎡哈爾濱獨(dú)立商業(yè)街格局分析：商業(yè)街區(qū)均為自發(fā)形成的，換租率表現(xiàn)較頻繁，后經(jīng)政府引導(dǎo)進(jìn)行改造，目前仍是市民休閑購物的主要去處；租金價(jià)值是由根據(jù)商鋪不斷置換而實(shí)現(xiàn)的；商業(yè)街缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理和合理規(guī)劃，均采取商業(yè)門前三包形式。42135市區(qū)內(nèi)商業(yè)街區(qū)風(fēng)格各異、檔次不一、經(jīng)營情況參差不齊，面臨升級改造和合理規(guī)劃的窘境，哈爾濱市民呼吁復(fù)合型的商業(yè)街區(qū)。獨(dú)立商業(yè)街區(qū)市場分析某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)序號所屬商圈名稱基本描述租金水平1中央大街商圈中央大街歐陸風(fēng)哈爾濱商業(yè)市場租金調(diào)查表市場租金數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)收集：道里區(qū)位置面積租金中央大街與東風(fēng)街交匯42㎡16380元/月建國街260㎡28000元/月顧?quán)l(xiāng)大街30㎡5000元/月哈一百9㎡5000元/月曼哈頓附近12㎡3000元/月群力大道71㎡6000元/月……道外區(qū)位置面積租金靖宇街12㎡3500元/月溫州商貿(mào)城10㎡1500元/月瑪克威商廈12㎡2000元/月紅旗大街10㎡2700元/月……南崗區(qū)位置面積租金南崗秋林附近6㎡2160元/月果戈里大街7㎡4100元/月哈西商廈8㎡1500元/月文昌街20㎡12000元/月紅博地下商城16㎡5760元/月西大直街7㎡4200元/月會(huì)展中心附近190㎡57000元/月……香坊區(qū)位置面積租金三輔街30㎡2090元/月哈醫(yī)大附近110㎡3300元/月安埠商廈20㎡1800元/月香坊匯C區(qū)9㎡2160元/月……序號區(qū)域所屬商圈租金水平1道里區(qū)中央大街商圈10-20元/天·㎡2愛建商圈2-5元/天·㎡3顧?quán)l(xiāng)商圈2-5元/天·㎡4未來群力商圈2-3元/天·㎡5南崗區(qū)秋林商圈10-20元/天·㎡6會(huì)展商圈4-10元/天·㎡7哈西商圈6-10元/天·㎡8道外區(qū)靖宇商圈5-10元/天·㎡9香坊區(qū)安埠商圈2-8元/天·㎡某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)哈爾濱商業(yè)市場租金調(diào)查表市場租金數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)收集：道里區(qū)位置面積中央大街商圈秋林商圈愛建商圈本案哈爾濱主要商圈租金水平群力商圈租金：10-20元/天·㎡租金：2-5元/天·㎡租金：6-10元/天·㎡租金：2-3元/天·㎡租金：10-20元/天·㎡租金：4-10元/天·㎡租金：5-10元/天·㎡會(huì)展商圈為最早提出中央商務(wù)區(qū)的概念的區(qū)域，與群力商圈發(fā)展存在許多相似之處。顧?quán)l(xiāng)商圈租金：2-5元/天·㎡安埠商圈租金：2-8元/天·㎡某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)中央大街商圈秋林商圈愛建商圈本案哈爾濱主要商圈租金水平群力商項(xiàng)目名稱南崗開發(fā)區(qū)（會(huì)展商圈）群力新區(qū)地理位置南崗區(qū)與香坊區(qū)交界處，原是廢棄飛機(jī)場，周邊為棚戶區(qū)哈爾濱市西南板塊,道里區(qū)西部，松花江哈爾濱段上游南岸，原為哈市大型棚戶區(qū)之一周邊環(huán)境距離南崗區(qū)中心商圈較近，利用周邊現(xiàn)有城市商業(yè)配套優(yōu)勢距顧?quán)l(xiāng)商圈較近、交通路網(wǎng)完善后，交通四通發(fā)達(dá)，快速到達(dá)道里商圈，南崗哈西商圈建設(shè)周期1988年哈爾濱高新技術(shù)開發(fā)區(qū)正式成立，成熟發(fā)展期10年2007年啟動(dòng)，規(guī)劃13-15年；東區(qū)8年規(guī)劃建設(shè)成以高新技術(shù)為主的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為基礎(chǔ)群力新區(qū)定位是具有中央商務(wù)功能、高端產(chǎn)業(yè)集聚功能、創(chuàng)新示范功能、休閑旅游功能、生態(tài)宜居功能的，具有區(qū)域性競爭力、影響力的現(xiàn)代化、生態(tài)園林新城區(qū)。政府重視程度政府大力支持，先后出臺扶持政策，鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)駐政府持續(xù)關(guān)注、大力支持次列入市政府確定的重點(diǎn)工作目標(biāo)操作規(guī)范性、系統(tǒng)性逐步完善以形成完整的建設(shè)規(guī)劃商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀已經(jīng)形成高端餐飲聚焦區(qū)及輻射區(qū)域影響力較強(qiáng)的的城市綜合體與地下SHOPPINGMAIL，帶動(dòng)哈爾濱東部中高端消費(fèi)目前商業(yè)僅有金中環(huán)餐飲商業(yè)街剛剛啟動(dòng)，生活、商務(wù)等各類商業(yè)配套均未建景觀龍塔、會(huì)展中心廣場、長江路景觀大道十大主題博物館、體育主題公園、哈爾濱丁香花園、內(nèi)河公園三大主題公園、下沉劇場、雕塑公園5年前租金水平2—5元/月/㎡——目前租金水平4—10元/月/㎡2—3元/月/㎡群力新區(qū)地理位置相對于南崗區(qū)來說優(yōu)勢更加明顯，配套更加完善，景觀設(shè)計(jì)更加科學(xué)，更具商業(yè)價(jià)值。群力新區(qū)目前租金偏低，但參考先行開發(fā)的會(huì)展商圈的商業(yè)租金，近年來上漲最為迅速，而未來2-3年為大型商業(yè)的進(jìn)駐群力的集中時(shí)期，由此保守推測，未來5-6年群力將進(jìn)入快速成長期，商圈的租金上漲預(yù)估在50%左右。類比南崗開發(fā)區(qū)與群力新區(qū)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)項(xiàng)目名稱南崗開發(fā)區(qū)（會(huì)展商圈）群力新區(qū)地理位置南崗區(qū)與香坊區(qū)哈爾濱市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)哈爾濱市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PP哈爾濱市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析分布主要業(yè)態(tài)A座萬達(dá)國際影院、耐克、Adidas折扣店B座百盛購物廣場、申格體育C座沃爾瑪、神采飛揚(yáng)電玩城、餐飲美食D座商務(wù)會(huì)館，商業(yè)至今未開業(yè)傳統(tǒng)商圈購物廣場代表案例道里萬達(dá)商業(yè)廣場——哈爾濱市第一家萬達(dá)廣場位置：中央大街首層產(chǎn)權(quán)式商鋪建筑面積：139,000㎡定位：中高端面積區(qū)間：6-300㎡去年租金水平：12-18元/㎡/天目前租金水平：15-20元/㎡/天（平均上漲18%）供暖費(fèi)：45元/㎡（供暖期）租金包括物業(yè)費(fèi)、商管費(fèi)和所有能耗費(fèi)萬達(dá)廣場D座萬達(dá)廣場C座萬達(dá)廣場A座萬達(dá)廣場B座中央大街傳統(tǒng)商圈中的成熟商業(yè)，商業(yè)基礎(chǔ)條件好，人流量大，租金逐年穩(wěn)定上漲。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)哈爾濱市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析分布主要業(yè)態(tài)A座萬達(dá)國際影院、耐克、金安國際廣場樓層主題品牌B2時(shí)尚賞味俄羅斯瓦西里風(fēng)情街、龍江名小吃街、五常特產(chǎn)、藺牌大興安嶺特產(chǎn)、綠食源山特產(chǎn)、秋林食品、木雕工藝手工編織、魚皮制作B1韓國名品北京華聯(lián)、韓國瓷器、高麗雅超市、迷尚、韓國信元、瀚麟軒、藝姿婚紗、英派麗爾、屈臣氏、麻辣百分百、一五一拾、珂迪茲、嬌伊斯美甲1F國際精品ROLEX、TISSOT、Tudor、RADO、飛亞達(dá)、Levi‘s、Sephora、zara、H&M、CalvinKleinJeans、FOSS、Applestroe、星巴克、百麗、思加圖、Bata、周大福、塞尚咖啡2F品牌女裝艾格、ES、淑女屋、EBLIN、PRICH、謎底、MindBridge、東北虎皮草、歐時(shí)力、新秀麗、LeSportsac、TOMMY、LACOSTE、JUICY、Jeep、大嘴猴、who.A.U3F都會(huì)時(shí)尚百家好、法文：箱子、高歌、思妍麗、Scat、樂町、匯美舍、拉夏貝爾、熱風(fēng)、自然元素、ME&CITY、BODYPOPS、藝姿婚紗攝影、衣戀、芬狄詩、TEENIEWEENIE、GOZO4F休閑兒童新動(dòng)態(tài)國際英語、韓國32兒童攝影、夢工廠、包包體能遠(yuǎn)動(dòng)場、PawinPaw、金寶貝、ELANDKIDS、芭比、水果撈、非主流、安吉拉手足護(hù)理、卡賓、真男人、杰克瓊斯、馬克街頭流行館、909聽友沙龍、開宇發(fā)藝5F溫馨生活金安寶高影城、嵐海日式鐵板燒、牛巴店、盤古釜山料理、川人百味、日本料理·舞、港式餐廳、王將開業(yè)時(shí)間：2006年初吸引年輕族群的潮流匯聚地建筑面積：6萬㎡首家引入哈爾濱的zara、H&M、哈根達(dá)斯、Sephora等時(shí)尚品牌采用租金+扣點(diǎn)的方式租出，以1.6元/平米/天的價(jià)格租出，扣點(diǎn)25%，物業(yè)費(fèi)另計(jì)。集購物、休閑、美食、娛樂于一體的時(shí)尚購物中心哈爾濱市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析傳統(tǒng)商圈購物廣場代表案例某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)金安國際廣場樓層主題品牌B2時(shí)尚賞味俄羅斯瓦西里風(fēng)情街、龍江西城匯哈爾濱首個(gè)地鐵商業(yè)項(xiàng)目

項(xiàng)目為地下兩層商場，地上為哈西服裝批發(fā)城，人流大，目前營業(yè)良好，隨著負(fù)二層地鐵的開通，商場升值空間巨大。開業(yè)時(shí)間：2010年11月建筑面積：2.5萬㎡銷售進(jìn)度：C區(qū)在售，5—8.5萬元/㎡；二手價(jià)格：A、B區(qū)二手價(jià)格為10萬元/㎡定位：中高端租金：A、B區(qū)為8—10元/天/㎡,C區(qū)為17元/天/㎡。租金包括物業(yè)費(fèi)、商管費(fèi)和所有能耗費(fèi)返租策略：返租三年商業(yè)管理費(fèi)：1.5元/月/㎡（自營商鋪交納）供暖費(fèi)：45元/㎡（供暖期）主力商戶：肯德基、屈臣氏、美特斯邦威、以純、安踏新興商圈購物廣場代表案例哈爾濱市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)西城匯哈爾濱首個(gè)地鐵商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目為地下兩層商場，地上為哈西紅博西城紅場項(xiàng)目將哈西客站地區(qū)工業(yè)遺址重新包裝，打造包含工業(yè)博物館、文化創(chuàng)意園、時(shí)尚文化中心、商務(wù)休閑場所、酒店辦公、配套商業(yè)于一體的商業(yè)創(chuàng)意中心開盤時(shí)間：2012年8月建筑面積：40萬㎡面積區(qū)間：35—700㎡自由分割管理費(fèi)：3-4元/月/㎡，管理費(fèi)包括物業(yè)費(fèi)和商管費(fèi)，水電費(fèi)供暖費(fèi)：45元/平銷售價(jià)格：內(nèi)部認(rèn)購均價(jià)2萬，全款97折返租方式：一次性返租兩年，年返租率為8%20萬平大型生活購物中心·10萬平東北品牌運(yùn)營總部·10萬平老廠房為展覽區(qū)項(xiàng)目配套設(shè)施齊全，交通方便（哈爾濱西站、客運(yùn)站、地鐵）引入officemart運(yùn)營模式，品牌總部加品牌零售，產(chǎn)品競爭力很強(qiáng)。哈爾濱市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析新興商圈商業(yè)綜合體代表案例某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)紅博西城紅場項(xiàng)目將哈西客站地區(qū)工業(yè)遺址重新包裝，打造包含工業(yè)未來群力商圈代表案例開業(yè)時(shí)間：2013年8月建筑面積：30萬㎡銷售價(jià)格：3—9萬元/㎡定位：中高端面積區(qū)間：30—300㎡銷售進(jìn)度：目前銷售住宅，2013年商業(yè)正式運(yùn)營業(yè)態(tài)：遠(yuǎn)大購物中心，好百客超市、歡樂街區(qū)、主題餐廳、美食廣場、五星級影城群力遠(yuǎn)大購物廣場集購物、休閑、娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、居住復(fù)合功能為一體城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目正在建設(shè)中，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域配套完善哈爾濱市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)未來群力商圈代表案例開業(yè)時(shí)間：2013年8月群力遠(yuǎn)大購物廣場開業(yè)時(shí)間：2013年5月建筑面積：11萬㎡銷售價(jià)格：二期在售，33000—40000元/㎡定位：高端面積區(qū)間：1-2層為400-1200㎡；3-4層為50-200㎡建筑風(fēng)格：英式建筑工程進(jìn)度：一期商業(yè)完工，尚未開業(yè)?？腿海撼鞘芯?、新富階層群力金中環(huán)高端餐飲為主·英式風(fēng)格獨(dú)棟商業(yè)群落城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目建筑風(fēng)格在本區(qū)域獨(dú)具特色，緊鄰群力文化廣場，定位高端體量（萬m2）單鋪面積面寬層高建筑構(gòu)成備注一期4.21-2層為400-12003-4層為50-2008米1-2層為6米3棟獨(dú)立商服樓自有樓梯和電梯間二期3.4（地上）3.6（地下）2棟獨(dú)立商服樓未來群力商圈代表案例哈爾濱市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)開業(yè)時(shí)間：2013年5月群力金中環(huán)高端餐飲為主·英式風(fēng)格獨(dú)棟群力文化廣場項(xiàng)目已經(jīng)全部完工，目前僅山水書城開業(yè)，其余業(yè)態(tài)處于停滯狀態(tài)。由于項(xiàng)目體量大，規(guī)劃新穎，正式營業(yè)以后對群力地區(qū)影響會(huì)很大。位置：位于群力第五大道、景江東路、金江路、群力第七大道圍合區(qū)域，面積：總占地面積10萬余平方米。業(yè)態(tài)：該廣場匯聚北方展藝中心、關(guān)東古巷、山水書城、泰姆凱迪少兒職業(yè)體驗(yàn)館、華誼兄弟影城、家樂福超市等多個(gè)項(xiàng)目。關(guān)東古巷與北方展藝中心采用攤位租賃、運(yùn)營托管的方式。政府重點(diǎn)招商項(xiàng)目●重現(xiàn)關(guān)東風(fēng)情●文化主題商業(yè)定位未來群力商圈代表案例哈爾濱市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)群力文化廣場項(xiàng)目已經(jīng)全部完工，目前僅山水書城開業(yè)，其余業(yè)態(tài)處商業(yè)項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)力綜合分析綜合分析：傳統(tǒng)商業(yè)圈內(nèi)業(yè)態(tài)復(fù)合度較底，新興商業(yè)定位向多元化發(fā)展；傳統(tǒng)商業(yè)的檔次滿足大眾化要求并含有一定中高檔業(yè)態(tài)，尚不能滿足市場需求；多元主力業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng)及中高檔次商業(yè)具有很好的市場前景。高端化中高端、多元主力業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng)市場為市場趨勢道里萬達(dá)廣場金安國際廣場西城匯紅博西城紅場群力遠(yuǎn)大購物廣場群力金中環(huán)群力文化廣場多元主力業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng)單一主力業(yè)態(tài)驅(qū)動(dòng)大眾化市場趨勢項(xiàng)目如何在發(fā)展“中高檔+多元化業(yè)態(tài)”這一趨勢中，立于不敗之地，將是我們需要進(jìn)一步研究的問題。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)商業(yè)項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)力綜合分析綜合分析：高端化中高端、多元主力業(yè)態(tài)驅(qū)目前哈爾濱市商業(yè)項(xiàng)目推廣費(fèi)用配比為推廣媒介選擇提供了市場依據(jù)，嘗試采用公關(guān)活動(dòng)或主動(dòng)出擊的方式吸引客源。哈爾濱商業(yè)市場調(diào)查媒體名稱優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)戶外廣告發(fā)布期限長；視覺刺激，容易被記憶覆蓋面??；效果難以測評電視直觀性強(qiáng)，有沖擊力和感染力；傳播面廣費(fèi)用昂貴；不利于深入理解；容易產(chǎn)生抗拒心理報(bào)紙信息量大，說明性強(qiáng)注意度不高；表達(dá)形式單一；印刷質(zhì)量欠佳雜志階層對象明確；印刷精美時(shí)效性差電臺制作與播出費(fèi)用低廉；靈活性；收聽方便消縱即逝；傳播途徑單一；缺乏視覺公關(guān)良好的社會(huì)效應(yīng)；需要適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)；風(fēng)險(xiǎn)高網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)性強(qiáng)；超大信息量缺少主動(dòng)性某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)目前哈爾濱市商業(yè)項(xiàng)目推廣費(fèi)用配比為推廣媒介選擇提供了市場依據(jù)傳統(tǒng)商圈網(wǎng)店密集、環(huán)境較差、局限在以購物為主的商業(yè)模式中，品牌堆砌現(xiàn)象嚴(yán)重，因基礎(chǔ)設(shè)施而無法突破瓶頸；新興商圈先天條件優(yōu)越，雖有迎頭趕上之勢但同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新。群力新區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目從主題定位、產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格檔次和經(jīng)營特色等方面都大大超越傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目，在新區(qū)發(fā)展初期營造良好的商業(yè)氛圍。群力新區(qū)的商業(yè)發(fā)展趨向“高端化”。目前在售商鋪主要以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主，采用8%年回報(bào)率的返租形式操作。哈爾濱市商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢，且租金回報(bào)穩(wěn)定，店主大多愿意賺取租金而非自己經(jīng)營。推廣媒介的選取方面，在項(xiàng)目啟動(dòng)前期，建議采用公關(guān)活動(dòng)或主動(dòng)出擊的方式吸引客源。商業(yè)調(diào)研小結(jié)哈爾濱商業(yè)市場調(diào)查某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)傳統(tǒng)商圈網(wǎng)店密集、環(huán)境較差、局限在以購物為主的商業(yè)模式中，品商業(yè)街主題定位建議某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)商業(yè)街主題定位建議某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT10商業(yè)街主題定位建議確定獨(dú)特的主題理念，是項(xiàng)目后期招商的靈魂。在信息化社會(huì)，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個(gè)性化與情感化的傾向越來越明顯。浪漫的法式元素來演繹東方小巴黎的繁榮法國·巴黎東方小巴黎·哈爾濱思想大國的文化中心思想開放、有包容力塞納河松花江天性率真、浪漫剛直豪爽、浪漫引領(lǐng)時(shí)尚追求時(shí)尚哥特式、羅曼式建筑多元化歐式建筑分析借鑒以上特征，我們進(jìn)一步構(gòu)筑項(xiàng)目藍(lán)圖——整體形象描述定位方向：融旅游、購物、休閑、娛樂、文化為一體的潮流與品質(zhì)生活引導(dǎo)型商業(yè)承載異域文化、充滿活力的法蘭西風(fēng)情街區(qū)氣質(zhì)的完美契合某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)商業(yè)街主題定位建議確定獨(dú)特的主題理念，是項(xiàng)目后期招商的靈魂。商業(yè)街主題案名建議塞納河左岸——文藝、時(shí)尚、浪漫咖啡館、畫廊、書店、藝術(shù)廣場年輕人都擁有各種夢想和野心，在這里他們曾實(shí)現(xiàn)夢想，也曾有過失望，重要不在結(jié)果，而在于追求夢想的道路。顯得樂觀、向上、浪漫、無拘無束……用法國左岸的藝術(shù)來打造一個(gè)多元化、個(gè)性化、情感化的主題體驗(yàn)式商業(yè)街泰爾特爾大街某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)商業(yè)街主題案名建議塞納河左岸——文藝、時(shí)尚、浪漫咖啡館、畫廊租金策略某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)租金策略某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商價(jià)格策略

2014年2015年2016年2017年2018年預(yù)期租金33.94.8755.855.85元/天·㎡調(diào)整幅度030%25%20%0預(yù)期年租金10951423.51779.3752135.252135.25元/年·㎡前三年年平均租金預(yù)期為：第一年年租金+第二年年租金+第三年年租金3=1432.65元/年·㎡按8%的回報(bào)率還原售價(jià)參考值：17907.81元/㎡按6%的回報(bào)率還原售價(jià)參考值：23877.08元/㎡商鋪需要養(yǎng)是不爭的事實(shí)，新興商業(yè)在開業(yè)的首年的盈利水平一般是正常營業(yè)期的60%-70%。隨著商業(yè)的逐漸成熟，商戶盈利能力將逐步提高，大致經(jīng)過2-3年時(shí)間經(jīng)營將步入正軌，因而租金遞增的周期也大致遵循這一時(shí)間規(guī)律。根據(jù)我們對商業(yè)地產(chǎn)的分析及實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合群力新區(qū)目前街鋪?zhàn)饨鹚綖?~3元/天·㎡，及類似商圈的發(fā)展方向及租金走勢參考，我們制定出以下的租金成長策略：步驟一：市場租金水平推導(dǎo)售價(jià)根據(jù)三年年平均租金來推算返租價(jià)格（一次性返）：某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)價(jià)格策略2014年2015年2016年2017年2018年價(jià)格策略實(shí)收價(jià)格面市價(jià)年租金回報(bào)額元/㎡元/㎡元/年·㎡2300030263.162421.0532500032894.742631.582700035526.322842.11按前三年每年返租8%步驟二：預(yù)計(jì)銷售價(jià)格推導(dǎo)租金根據(jù)步驟一，租金預(yù)測走勢，第四年實(shí)際年租金大概為2135.25元/年·㎡根據(jù)面市價(jià)計(jì)算回報(bào)率出租率100%出租率85%回報(bào)率7.06%6.00%回報(bào)率6.49%5.52%回報(bào)率6.01%5.11%按8%的租金回報(bào)率，三年返租期滿后，預(yù)期租金水平與8%回報(bào)率相距甚遠(yuǎn)，項(xiàng)目面臨硬著陸，后期經(jīng)營難以維持。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)價(jià)格策略實(shí)收價(jià)格面市價(jià)年租金回報(bào)額元/㎡元/㎡元/年·㎡23價(jià)格策略實(shí)收價(jià)格面市價(jià)年租金回報(bào)額元/㎡元/㎡元/年·㎡2300028048.781682.932500030487.801829.272700032926.831975.61按前三年每年返租6%步驟二：預(yù)計(jì)銷售價(jià)格推導(dǎo)租金根據(jù)面市價(jià)計(jì)算回報(bào)率出租率100%出租率85%回報(bào)率7.61%6.47%回報(bào)率7.00%5.95%回報(bào)率6.48%5.51%根據(jù)步驟一，租金預(yù)測走勢，第四年實(shí)際年租金大概為2135.25元/年·㎡按6%的租金回報(bào)率，三年返租期滿后，在租金逐年上漲到預(yù)測水準(zhǔn)上，項(xiàng)目租金利潤僅能勉強(qiáng)補(bǔ)貼項(xiàng)目正常運(yùn)營一年，但根據(jù)市場調(diào)研的狀況來看，按照6%的回報(bào)率面世，客戶的關(guān)注度不夠。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)價(jià)格策略實(shí)收價(jià)格面市價(jià)年租金回報(bào)額元/㎡元/㎡元/年·㎡23價(jià)格策略返租策略分析實(shí)際回報(bào)率計(jì)算：對外宣傳回報(bào)率：8%

返租三年市場價(jià)（按8%回報(bào)率）減去2%開發(fā)商補(bǔ)貼*3得到30263.16減去1815.7928447.3732894.74減去1973.6830921.0535526.32減去2131.5833394.7423326.8425355.2627383.68按6%的回報(bào)率反推實(shí)收價(jià)格230002500027000設(shè)定實(shí)收售價(jià)*82%2%

開發(fā)商補(bǔ)貼三年6%

返租三年可操作性：按本方案一次性返還三年租金，既利于銷售，又解決了3年返租期滿后硬著陸的問題。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)價(jià)格策略返租策略分析實(shí)際回報(bào)率計(jì)算：對外宣傳回報(bào)率：E-9號地商業(yè)街業(yè)態(tài)劃分說明：上圖所示業(yè)態(tài)劃分為銀泰哈爾濱項(xiàng)目營銷部給予的現(xiàn)階段業(yè)態(tài)分布圖，我司根據(jù)周邊商業(yè)調(diào)研結(jié)果與商業(yè)各業(yè)態(tài)的特性，在對本項(xiàng)目的商業(yè)街有了整體的考慮之后，將原有的業(yè)態(tài)劃分做出相應(yīng)的調(diào)整建議。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)E-9號地商業(yè)街業(yè)態(tài)劃分說明：某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案商業(yè)整體業(yè)態(tài)建議整體布局調(diào)整建議：將品牌店、大型店全部調(diào)整到外圍分布，內(nèi)街則全部分布小型品牌店和碎鋪為主。項(xiàng)目檔次定位建議：整體布局建議將外圍街鋪定位為中高檔，內(nèi)街的碎鋪定位為中檔，商業(yè)街招商的業(yè)態(tài)全部要服從于“大銀泰”的整體定位，招商對象定位不要高于銀泰百貨，以襯托出銀泰百貨的高檔商場定位，不要將內(nèi)街和外街分割開招商，形成兩塊獨(dú)立的部分，而應(yīng)該讓外街成為內(nèi)街的品牌延伸。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)商業(yè)整體業(yè)態(tài)建議整體布局調(diào)整建議：項(xiàng)目檔次定位建議：某商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)建議以休閑型餐飲為主，涵蓋高中低檔餐飲區(qū)別于銀泰百貨的定位，商業(yè)街的餐飲業(yè)態(tài)建議采用由高端向中低端過渡型的業(yè)態(tài)，以娛樂休閑與餐飲經(jīng)營相結(jié)合的休閑餐飲為主，例如含有酒吧文化的餐吧、各種主題餐廳、茶藝、咖啡館、小吃街，來滿足全齡層消費(fèi)，帶動(dòng)客流，形成名氣、人氣、財(cái)氣。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)商業(yè)業(yè)態(tài)建議以休閑型餐飲為主，涵蓋高中低檔餐飲某商業(yè)街招商運(yùn)商業(yè)業(yè)態(tài)建議休閑娛樂業(yè)態(tài)以本地大型KTV或者電影城為主力店，小型特色酒吧為輔助，結(jié)合商業(yè)街主題，引進(jìn)影城、KTV、特色主題酒吧、健身會(huì)所、電玩城、兒童游樂等，以滿足文化休閑和旅游休閑的消費(fèi)需求為主，為銀泰城商業(yè)留住人氣，帶來“回頭客”。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)商業(yè)業(yè)態(tài)建議休閑娛樂業(yè)態(tài)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PP商業(yè)業(yè)態(tài)建議時(shí)尚購物業(yè)態(tài)將化妝品、珠寶首飾、名表行、精品工藝業(yè)態(tài)集中布局，體現(xiàn)精致高檔，刺激感性消費(fèi)。服裝類按品牌類、休閑類、配飾類等細(xì)分層次分布，安排在靠近銀泰百貨店一側(cè)，容易形成良性互動(dòng)。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)商業(yè)業(yè)態(tài)建議時(shí)尚購物業(yè)態(tài)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PP商業(yè)業(yè)態(tài)建議生活服務(wù)業(yè)態(tài)在發(fā)展商業(yè)的先決條件是優(yōu)先考慮基本生活需求，此類消費(fèi)者目的性強(qiáng)，建議將此類業(yè)態(tài)分散在商業(yè)街里，起到聚集人氣的作用。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)商業(yè)業(yè)態(tài)建議生活服務(wù)業(yè)態(tài)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PP各類業(yè)態(tài)調(diào)整建議業(yè)態(tài)定位分布區(qū)域建議餐飲涵蓋高中低檔餐飲，低檔餐飲以小吃街和美食城為主，中檔餐飲以特色餐飲、自助餐廳、西式快餐為主，高檔餐飲以西餐廳、大型餐飲主力店為主形成包圍式分布，外街以中低檔的小吃街和特色餐飲為主，內(nèi)街以高中檔的西餐廳和美食城為主增加西式餐廳的數(shù)量。以中型品牌為主，減少大型餐飲。休閑娛樂以本地大型KTV或者電影城為主力店，小型特色酒吧為輔助內(nèi)街增加KTV或影城，特色酒吧的引入，豐富休閑娛樂功能。時(shí)尚購物以小型店和散鋪為主化妝品、珠寶、名表行業(yè)態(tài)視具體情況在外圍某一塊集中分布從租金成本考慮建議不要設(shè)主力店教育、醫(yī)藥、保健、中介以配套功能為主將目前左上方集中分布調(diào)整為打散分布在發(fā)展商業(yè)的先決條件是優(yōu)先考慮基本生活需求，將此類商業(yè)分散在商業(yè)街里，起到聚集人氣的作用。餐飲聚人氣休閑娛樂時(shí)尚購物保人氣提升租金價(jià)值結(jié)合“大銀泰”的整體定位，擬為商業(yè)街構(gòu)建一個(gè)業(yè)態(tài)豐富的生態(tài)商業(yè)系統(tǒng)，可以做到與“銀泰百貨”資源共享、錯(cuò)位經(jīng)營，共同營造立體消費(fèi)體驗(yàn)。同時(shí)商業(yè)街內(nèi)部業(yè)態(tài)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，各業(yè)態(tài)擁有不同的消費(fèi)群體的同時(shí)，又可得益于其他業(yè)態(tài)的人流及消費(fèi)流。商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)一般呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：購物功能的占40%，餐飲功能的占30%，休閑娛樂功能的占30%，以滿足消費(fèi)者多層次、多方位的需求。但是針對本項(xiàng)目，建議前期加重餐飲業(yè)態(tài)的比例，以吸引消費(fèi)人群，造氛圍，聚人氣。中后期通過運(yùn)營調(diào)整為以休閑娛樂和時(shí)尚購物為主，逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)效應(yīng)和價(jià)值目標(biāo)。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)各類業(yè)態(tài)調(diào)整建議業(yè)態(tài)定位分布區(qū)域建議餐飲涵蓋高中低檔餐飲，低策略1：把握經(jīng)營檔次，確保項(xiàng)目整體形象本項(xiàng)目的經(jīng)營檔次是中高檔，招商時(shí)對各類商家進(jìn)行必要篩選，確保本項(xiàng)目的整體經(jīng)營檔次與形象，有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與良好運(yùn)作。策略2：有效利用我司的招商資源

經(jīng)過多年的發(fā)展，我司形成了豐富的商戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，更積累了相當(dāng)豐富的資家資源，以確保本項(xiàng)目招商的成功。策略3、以點(diǎn)帶面優(yōu)惠招商，以點(diǎn)代面，重點(diǎn)招募影響力較大的商家，帶動(dòng)散戶經(jīng)營；與商家共同宣傳策劃，共同造市，先做人氣，再做生意。策略4、強(qiáng)化活動(dòng)招商，進(jìn)行前期滲透通過各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會(huì)發(fā)布信息，對招商進(jìn)行前期滲透。同時(shí)策劃一些主題活動(dòng)或大型公關(guān)活動(dòng)，擴(kuò)大影響，提高商業(yè)街知名度。招商策略商業(yè)街的招商宣傳將以媒體宣傳和訪商為主，輔之以商業(yè)性媒體廣告方式，達(dá)到在較高的層面上完成目標(biāo)市場心理轉(zhuǎn)換，突出商業(yè)街高檔、精品的新形象。招商宣傳方式某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)策略1：把握經(jīng)營檔次，確保項(xiàng)目整體形象招商策略商業(yè)街的招商宣連鎖快餐店選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求200~500㎡租金承受范圍大眾化快餐店：2~4元（㎡?天）消費(fèi)型快餐店：6~30元（㎡?天）交付租金形式扣點(diǎn)或者純租金租賃年限租期一般不少于5年免租期不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)一般一年左右戰(zhàn)略資源整合資源一餐飲類商家資源普通餐飲選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求大眾型餐廳80~200㎡，商務(wù)型餐廳150~10000㎡租金承受范圍租金承受低層為1.50元/（㎡?天）以上，視地段、商圈確定租價(jià)。樓上餐廳租金略低交付租金形式基本以純租金為主租賃年限租期一般不少于3年免租期不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)一般一年左右某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)連鎖快餐店選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求200~500㎡租茶坊、酒吧、咖啡選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求50~400㎡租金承受范圍租金承受3~10元/（㎡?天）交付租金形式基本以純租金為主租賃年限租期2年以上免租期不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)一般一年左右西點(diǎn)、面包房選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求60~120㎡租金承受范圍知名企業(yè)可以承受10元/（㎡?天）以下租金，一般企業(yè)可以承受3~5元/（㎡?天）的租金交付租金形式基本以純租金為主租賃年限租期2年以上免租期不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)一般一年左右戰(zhàn)略資源整合資源一餐飲類商家資源某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)茶坊、酒吧、咖啡選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求50~400主題餐廳與酒吧選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求面積以設(shè)計(jì)特定對象的人群多少而定租金承受范圍租金承受3~10元/（㎡?天）交付租金形式基本以純租金為主租賃年限租期2年以上免租期不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)一般一年左右在激烈競爭中，該業(yè)態(tài)中的企業(yè)須以鮮明的特色來吸引特定的、固定的銷售對象。隨著生活水平、文化素養(yǎng)的提高，消費(fèi)群體也會(huì)呈現(xiàn)出個(gè)性化的需求。主題餐飲業(yè)態(tài)是以特定喜好（文化、藝術(shù)、體育等）為主題糅合餐飲文化，形成餐飲企業(yè)獨(dú)特風(fēng)格、特點(diǎn)的一種業(yè)態(tài)，其銷售對象固定且消費(fèi)能力較強(qiáng)。是個(gè)性化的商業(yè)業(yè)態(tài)（除連鎖快餐），切忌雷同化。戰(zhàn)略資源整合資源一餐飲類商家資源某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)主題餐廳與酒吧選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求面積以設(shè)計(jì)特定戰(zhàn)略資源整合資源一餐飲類商家資源某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)戰(zhàn)略資源整合資源一餐飲類商家資源某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方配套/購物類商家資源超市/便利店選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求便利店面積80~120㎡、標(biāo)準(zhǔn)超市面積800~2000㎡、社區(qū)店面積2000~5000㎡、大型賣場面積5000~20000㎡租金承受范圍15--30元/㎡/月交付租金形式基本以純租金為主，部分為聯(lián)建或購買物業(yè)租賃年限租期一般不少于5年免租期不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)一般一年左右品牌集合店選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求面積20-80㎡（根據(jù)地區(qū)不同可以有所調(diào)整）租金承受范圍50—400元/㎡/月（根據(jù)不同城市不同地段決定）交付租金形式租金一般為月付/季付，部分以聯(lián)營為經(jīng)營方式租賃年限3年以上免租期3—6個(gè)月戰(zhàn)略資源整合資源二某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)配套/購物類商家資源超市/便利店選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積休閑娛樂類商家資源會(huì)所/KTV選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求1000---5000平米租金承受范圍50—200元/平米/月（根據(jù)具體地段確定）交付租金形式半年付/季付租賃年限3年以上免租期一年左右網(wǎng)吧/電玩選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需求300—1500平米租金承受范圍50元/平米/月左右交付租金形式半年付/季付租賃年限3—5年免租期3—6個(gè)月戰(zhàn)略資源整合資源三某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)休閑娛樂類商家資源會(huì)所/KTV選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo)具體要求面積需服飾配飾類商家資源戰(zhàn)略資源整合資源四服裝以代理商為主體，特別是專賣店，租金較高，裝修及免租期一般三個(gè)月到半年，國內(nèi)服裝品牌一般有購買物業(yè)的可能性，外來品牌多為純租賃形式。某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)服飾配飾類商家資源戰(zhàn)略資源整合資源四服裝以代理商為主體，特別服飾配飾類商家資源資源四戰(zhàn)略資源整合某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)服飾配飾類商家資源資源四戰(zhàn)略資源整合某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管生活服務(wù)商家資源戰(zhàn)略資源整合資源五此類商家中，銀行業(yè)的店面面積需求與所設(shè)的級別有關(guān)面積，但價(jià)格最低都可以保證在200左右，并且租金相對較高，且穩(wěn)定。培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的租金一般為20—50元/平米，采用半年付或季付的純租方式，免租期一般要求3個(gè)月

某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)生活服務(wù)商家資源戰(zhàn)略資源整合資源五此類商家中，銀行業(yè)的店面面招商運(yùn)營階段性工作內(nèi)容某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)招商運(yùn)營階段性工作內(nèi)容某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT招商運(yùn)營階段性工作內(nèi)容招商籌備期（2014.04之前）商戶進(jìn)駐期（2014.04-2014.06）運(yùn)營穩(wěn)定期（2017.06之后）125為運(yùn)營做好充分準(zhǔn)備工作試營業(yè)期（2014.06-2014.10）3運(yùn)營調(diào)整期（2014.10-2017.06）4招商隊(duì)伍的組建及培訓(xùn)建立招商管理體系及各項(xiàng)規(guī)章制度3.與開發(fā)商落實(shí)推廣費(fèi)預(yù)算及提供面積計(jì)算表后，籌備一套完整的宣傳推廣工具4.商業(yè)店級評估建議5.商業(yè)購物環(huán)境設(shè)計(jì)原則提出建議6.商業(yè)經(jīng)營管理籌劃建議7.商業(yè)街的經(jīng)營布局建議8.商業(yè)內(nèi)部管理方案的設(shè)計(jì)9.提供公關(guān)活動(dòng)、廣告宣傳、推廣活動(dòng)及印刷品的建議10.目標(biāo)業(yè)態(tài)主力商戶的拜訪洽談專業(yè)咨詢材料法律咨詢、牌照、稅務(wù)問題往來開設(shè)、商品進(jìn)口的海關(guān)渠道市場咨詢材料城市零售消費(fèi)能力、檔次、品味、流行情報(bào)城市游客數(shù)量、消費(fèi)習(xí)慣各大型商場同業(yè)競爭對手的分布地區(qū)、經(jīng)營業(yè)績等項(xiàng)目物業(yè)資料圖片效果圖、平面圖、位置圖、租金價(jià)目表(接待處、樣板體驗(yàn)區(qū))專案租賃條款租賃年限、超租期、免租期、管理費(fèi)、水、電、煤、電話費(fèi)、違約責(zé)任廣告與推廣招商手冊、戶外廣告、雜志、報(bào)紙廣告、大型活動(dòng)策劃招商宣傳推廣工具某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)招商運(yùn)營階段性工作內(nèi)容招商籌備期商戶進(jìn)駐期運(yùn)營穩(wěn)定期125為招商團(tuán)隊(duì)組建招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)招商總監(jiān)招商部市場調(diào)查招商組客服組結(jié)構(gòu)說明：1、物業(yè)前期派駐1-2人策劃人員駐場，協(xié)助甲方進(jìn)行工作為活動(dòng)策劃、媒體計(jì)劃、廣告執(zhí)行督導(dǎo)。2、招商人員前期主要進(jìn)行外圍商戶洽談的行銷方式，進(jìn)入項(xiàng)目銷售階段，采用坐銷和行銷相結(jié)合的方式。2、客戶服務(wù)組的工作為協(xié)助簽約，客戶法律、工商、專修等的后續(xù)服務(wù)與進(jìn)店后的各項(xiàng)服務(wù)。公關(guān)媒體物業(yè)哈爾濱分公司銀泰哈爾濱公司招商人員要求：職業(yè)道德要求，基本素質(zhì)要求，專業(yè)知識要求，綜合素質(zhì)要求，服務(wù)規(guī)劃要求。制定公正客觀業(yè)績評估方案，將考核指標(biāo)數(shù)量化、標(biāo)準(zhǔn)化。策劃創(chuàng)意策劃部一部二部某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)招商團(tuán)隊(duì)組建招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)招商總監(jiān)招商部市場調(diào)查招商組客服組結(jié)提高商戶經(jīng)營信心，促進(jìn)招商工作招商運(yùn)營階段性工作內(nèi)容招商籌備期（2014.04之前）商戶進(jìn)駐期（2014.04-2014.06）運(yùn)營穩(wěn)定期（2017.06之后）125試營業(yè)期（2014.06-2014.10）3運(yùn)營調(diào)整期（2014.10-2017.06）4執(zhí)行商務(wù)談判，推銷游說尾鋪與商戶洽談租賃條件。洽談的租賃條件可根據(jù)擬定的租金價(jià)格作為指針，以確保業(yè)主有預(yù)期的租金回報(bào)落實(shí)意向商戶簽訂合同，租賃條款及租約均須落定，完成整個(gè)簽約程序配合裝修進(jìn)駐商場舉辦主力店簽約新聞發(fā)布會(huì)、舉辦投資講座籌備開幕活動(dòng)及項(xiàng)目開幕的前導(dǎo)廣告①在招商前，對有意向進(jìn)場的經(jīng)營戶按照“經(jīng)營商戶資信評定表”進(jìn)行資質(zhì)評訂，以（甲、乙、丙、?。┧膫€(gè)檔次劃分，來評判是否給予進(jìn)場。②評定標(biāo)準(zhǔn)通過后，再按對方廠家提供的“年度銷售報(bào)表”，對廠家的資質(zhì)進(jìn)行坪效測算，以評定廠家的資質(zhì)等級。③評定廠商資質(zhì)等級后，再按照資質(zhì)等級的高低，確定其免租期（3-12個(gè)月）的時(shí)間。④按照行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn),采用不同的租期簽約條款和租金優(yōu)惠方式，第四年開始改為一年續(xù)約，并適當(dāng)提高租金。招商優(yōu)惠辦法某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)提高商戶經(jīng)營信心，促進(jìn)招商工作招商運(yùn)營階段性工作內(nèi)容招商籌備權(quán)責(zé)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)投資客戶開發(fā)公司進(jìn)場經(jīng)營商戶分離分離收益收益商業(yè)管理公司簽約流程圖銀泰置地商鋪買賣契約委托經(jīng)營協(xié)議投資客戶進(jìn)場經(jīng)營品牌申報(bào)商鋪?zhàn)赓U合同開業(yè)保證書裝修合同返租商戶物業(yè)租賃合同三權(quán)分離——所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，使用權(quán)由開發(fā)公司委托商業(yè)管理公司代理行使某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)權(quán)責(zé)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營權(quán)投資客戶開發(fā)公司進(jìn)場經(jīng)營商戶分離分造人氣，達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng)招商運(yùn)營階段性工作內(nèi)容招商籌備期（2014.04之前）商戶進(jìn)駐期（2014.04-2014.06）運(yùn)營穩(wěn)定期（2017.06之后）125試營業(yè)期（2014.06-2014.10）3運(yùn)營調(diào)整期（2014.10-2017.06）41.全面跟進(jìn)工作，視察場地、洽談租賃、條款、簽約等過程2.商業(yè)整體裝修風(fēng)格定調(diào)3.管理公司內(nèi)部信息系統(tǒng)管理，完善商業(yè)經(jīng)營的各種流程4.商業(yè)整體形象設(shè)計(jì)5.協(xié)助商戶進(jìn)場裝修，與工程公司協(xié)調(diào)入圖審批、裝修等工程問題。6.協(xié)助公關(guān)、廣告公司安排新聞發(fā)布會(huì)、記者會(huì)、并作廣泛試業(yè)宣傳7.商業(yè)管理信息系統(tǒng)咨詢8.籌備商業(yè)開業(yè)慶典活動(dòng)商鋪交驗(yàn)流程（交房驗(yàn)收）商戶進(jìn)場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理）商戶開業(yè)申報(bào)管理流程（開業(yè)時(shí)間、地點(diǎn)、活動(dòng)規(guī)模和形式等）商戶促銷活動(dòng)申請流程（商家促銷活動(dòng)審核、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防）商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等）公關(guān)活動(dòng)流程（公關(guān)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施、監(jiān)控）投訴處理流程（消費(fèi)者投訴問題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、反饋等）重點(diǎn)工作流程某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)某商業(yè)街招商運(yùn)營及物業(yè)管理方案(PPT100頁)造人氣，達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng)招商運(yùn)營階段性工作內(nèi)容招商籌備期商戶進(jìn)駐調(diào)整出正確的經(jīng)營風(fēng)格和管理方向招商階段性工作內(nèi)容招商