長沙商業(yè)地產(chǎn)市場分析

長沙商業(yè)地產(chǎn)誰主沉?。?36一、長沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀二、典型案例分析：萬達(dá)VS中天三、對“擎天廣場”思考11/20分布情況（一點三線）

一點：火車站；

三線：五一路、芙蓉路、韶山路沿線市場特性以酒店式寫字樓、專業(yè)寫字樓為主；酒店式寫字樓是目前市場熱點。長沙高端寫字樓市場現(xiàn)狀：高端專業(yè)寫字樓主要集中分布在五一大道與芙蓉路，以近年新興供應(yīng)項目為主。

公寓式寫字樓專業(yè)寫字樓酒店式寫字樓湖南新聞大廈金源酒店湖南文化大廈維一國際建鴻達(dá)當(dāng)代城順天財富中心亞大時代新時空NO.1新世紀(jì)花苑都市之心凱旋國際華聯(lián)大廈萬達(dá)廣場五一新干線嘉頓新天地平和堂商務(wù)大廈名匯達(dá)廣場聯(lián)合商廈湘域中央湖南財富中心運達(dá)廣場恒隆國際第一大道中天廣場曼哈頓新貴通程酒店銀華酒店BOBO國際佳程大酒店22/20高端寫字樓市場：專業(yè)寫字樓建筑指標(biāo)偏中低，未出現(xiàn)超高層寫字樓、體量中型，大堂普遍偏小，未能盡顯寫字樓大氣品質(zhì)。指標(biāo)主流水平點評建筑高度100米以內(nèi)目前長沙基本沒有超高層寫字樓，在建除外建筑面積4-5萬平米體量普遍中型單層面積1200-1500平米/層偏小甲級寫字樓平面標(biāo)準(zhǔn)層層高3.3-3.6米層高偏低，凈高難以滿足2.8米舒適度標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)單位面積劃分主力面積60-120平米受客戶購買力限制影響，面積劃分較小大堂高度多為單層高度（少數(shù)2層通高、個別3層通高）普遍尺度局促，中天廣場一枝獨秀，高度達(dá)15米（3層通高）大堂面積多為300平米以內(nèi)普遍狹小，多數(shù)僅滿足出入基本功能，不能彰顯寫字樓品質(zhì)及形象33/20高端寫字樓市場出租率：近年高端專業(yè)寫字樓出租率走低，側(cè)面反應(yīng)客戶群體有限，同步被新興酒店寫字樓分流。23年前23年后1、23年此前中高檔寫字樓入駐情況良好達(dá)90%以上，主要由于租金較低2、23年后來中高端寫字樓入駐率很低不到70%，主要由于由于租金和面積段，側(cè)面反應(yīng)客戶群體有限，且物業(yè)更新速度遲緩44/20長沙寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀綜合1.寫字樓正處飛速發(fā)展階段，但智能化、產(chǎn)品創(chuàng)新、新設(shè)計等理念仍未投入使用。2.物業(yè)服務(wù)不到位。1.專業(yè)化寫字樓和個性型寫字樓在發(fā)達(dá)地域已開始進(jìn)行摸索。長沙在這方面做還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，大多數(shù)仍較多考慮地段原因，鮮有顧及其他方面。目前在長沙市場，商住樓占據(jù)了寫字樓市場50%以上比重。主要是硬件和軟件配套上都存在不一樣程度不合理性。55/20長沙寫字樓市場發(fā)展趨勢：品質(zhì)高端化，超高層高檔寫字樓近年頻現(xiàn)，總建面超100萬㎡，將來以酒店式寫字樓為市場熱點，行業(yè)競爭白熱化。

項目區(qū)域規(guī)劃區(qū)寫字樓建筑建面專業(yè)寫字樓空間建面工程進(jìn)度等級保利·南湖廣場天心區(qū)南湖新城10萬㎡5萬㎡在售超甲級（200米）華遠(yuǎn)·金外灘芙蓉區(qū)五一廣場13.15萬㎡6萬㎡在售超甲級（198米）萬達(dá)廣場開福區(qū)五一廣場21萬㎡10萬㎡在售超甲級（200米）泊富廣場開福區(qū)五一商務(wù)區(qū)9.7萬㎡6萬㎡在售超甲級（228米）國際金融中心芙蓉區(qū)五一商務(wù)區(qū)20萬㎡10萬㎡籌建5A世茂濱江岳麓區(qū)濱江新城12萬㎡6萬㎡在建超甲級（240米）綠地濱江岳麓區(qū)

濱江新城——

——

在建超甲級66/20酒店式寫字樓案例-萬達(dá)廣場

——形象定位主題化：專門針對高新科技、金融、文化、旅游產(chǎn)業(yè)主題式辦公樓個性化：

室內(nèi)空間設(shè)置、服務(wù)配套方面強(qiáng)調(diào)個性特色自由無柱辦公空間可依客戶要求，上下層增設(shè)可拆卸樓板，適合不一樣功能組合和空間布置

生態(tài)化：節(jié)能玻璃外遮陽設(shè)計設(shè)置雨水貯集利用系統(tǒng)引入共享綠化平臺人性化：

共享性極強(qiáng)新型辦公形態(tài)寫字樓凈高2.65~2.75米，10~12米最佳進(jìn)深，四周采光、周圍景致盡收眼底77/20酒店式寫字樓案例-萬達(dá)廣場

——產(chǎn)品主要價值產(chǎn)品主要價值地段價值：位于湘江河畔，西靠岳麓山，毗鄰?fù)趿旯珗@，背枕銀洲渡假村，眺望橘子洲頭區(qū)位價值：鐵路、馬路、航空、水運交通四通八達(dá)；地屬長沙中心地域，至火車站10公里，至黃花機(jī)場30公里；位于過江遂道出口處；毗鄰地鐵二號線；地標(biāo)價值：區(qū)域內(nèi)地標(biāo)建筑:起源于建筑節(jié)能、綠色、環(huán)境保護(hù)；前瞻性創(chuàng)新設(shè)計:打破區(qū)域固有產(chǎn)品形態(tài),帶動智能寫字樓將來發(fā)展；高端性目標(biāo)定位：高端產(chǎn)品對應(yīng)高端客群，突出公司品牌形；品牌價值：萬達(dá)雄厚實力與良好名譽；豐富商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)營經(jīng)驗；高端物業(yè)服務(wù)；88/20酒店式寫字樓案例-萬達(dá)廣場

——項目布局99/20酒店式寫字樓案例-萬達(dá)廣場

——優(yōu)劣勢分析項目名稱樓層規(guī)劃硬件設(shè)施優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、毗鄰湘江和市中心，都市標(biāo)志性強(qiáng)，凸顯王者氣派；2、規(guī)模恢弘：市區(qū)僅有，配套齊全；3、業(yè)態(tài)組合：國際購物中心、高級酒店、室內(nèi)商業(yè)步行街、超高層寫子樓（42層）、景觀豪宅、風(fēng)情酒吧街4、實力雄厚，品牌效應(yīng)巨大；5、室內(nèi)外硬件達(dá)奢華級水平；6、開發(fā)速度非常快，訂單式開發(fā)模式迅速復(fù)制；7、產(chǎn)品模式：訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式，租售率超出80%以上，得到市場較高認(rèn)可；8、政府層面政策支持劣勢：1、距離中心地鐵站和公交站較遠(yuǎn)，增加交通機(jī)會成本2、毗鄰中山路路面狹窄，交通壓力較大3、價位偏高，本地客源較少，造成營銷成本和營銷難度非常高5、附近老居民區(qū)對項目形象有一定影響1010/20專業(yè)寫字樓案例-中天廣場透明玻璃中空外墻網(wǎng)絡(luò)地板走道玻璃隔斷TOTO潔具占地面積:

18741.4平方米建筑面積:

230000.0平方米主力面積：200-400平米層高：26層，3.6米層高配備：中央空調(diào)、日立電梯、5A智能安全防護(hù)系統(tǒng)、二十四小時熱水（單梯服務(wù)面積僅5000平方米）租金：3.5元/天·平物管：浙江綠城3.5元/月·平停車場：地下停車場688位大堂：800平，15米挑高入駐率：60%優(yōu)越地理位置、獨特外立面造型設(shè)計、當(dāng)年全市最高端硬件配備使其成為最耀眼專業(yè)寫字樓明星。1111/20中天廣場入駐公司：以大型公司為主，以金融、貿(mào)易行業(yè)為主。這里地理位置好、我們始終想在這一塊建自己辦公樓，不過始終沒找到，正好中天這個形象和物管都比較到位，符合我們需求，就是價格貴了點、不過還能夠接收?！猩蹄y行股份有限公司長沙分行1212/20專業(yè)寫字樓代表樓盤分析項目名稱樓層規(guī)劃硬件設(shè)施優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、位置絕佳：交通便捷，購物、娛樂、休閑等舉步即達(dá)；2、規(guī)模大：中心區(qū)罕有，配套齊全；3、建筑設(shè)計格調(diào)獨特，標(biāo)志感強(qiáng)；4、開發(fā)商實力雄厚，品牌效應(yīng)佳；5、管理服務(wù)一流；6、5A級智能化、中央空調(diào)、直飲水、名牌電梯、雙層中空玻璃幕墻等硬件一流；7、寫字樓空間組合靈活；8、豪華大堂，挑高15米，3.6米層高，更舒暢更自如劣勢：1、容積率高，使用率較低2、占地面積小，綠化少3、開發(fā)成本高，價位偏高4、附近老居民區(qū)比較雜亂，對項目形象有一定影響1313/20寫字樓對比分析小結(jié)從久遠(yuǎn)來看，酒店式寫字樓相比專業(yè)寫字樓擁有更大市場發(fā)展空間，項目規(guī)模和層次深入提升，市場競爭趨向白熱化。酒店式寫字樓：長處：1、氣勢恢宏；2、服務(wù)到位；3、配套齊全；4、項目規(guī)模較大。專業(yè)寫字樓優(yōu)勢：1、專業(yè)寫字樓形象好；2、硬件領(lǐng)先，辦公配套設(shè)施相對較齊全；3、物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)良。酒店式寫字樓：缺陷：1、租賃及管理費用高；2、一般都不售，客戶無自主權(quán)。專業(yè)寫字樓缺陷：1、生活配套不是非常齊全；2、項目較小，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響力不夠。1414/20對于“擎天廣場”項目思考項目擬規(guī)劃建設(shè)超300米超高層建筑，總投資近60億元，總建筑面積近40萬平米，集超五星級酒店、高端商業(yè)、5A頂級寫字樓、白金酒店式公寓于一體大型綜合體。

項目位于長沙關(guān)鍵主干道五一大道236號。南鄰五一大道，東鄰芙蓉華天大酒店，雄踞五一大道，袁家?guī)X政務(wù)、商業(yè)中心。與地鐵2號線（于2023年終開通運行）袁家?guī)X站直接相連。距長沙火車站和湖南省委僅500米，是長沙政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、文化關(guān)鍵之地。

完整高端物業(yè)組合+大平層戶型+豪華精裝修+優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)+高端物業(yè)形象打造+高性價比，通過高端活動+線上推廣鋪排+針對性渠道拓展，迅速積累客戶，帶來開盤熱銷1515/20寫字樓目標(biāo)客戶群主要分為兩類：一類是投資客；一類是自用客戶。投資客戶：主要來自本地及周圍地域，也有來至包括江浙一代外省客戶。自用客戶：主要來之三個方面：一是具有雄厚實力和發(fā)展歷史境內(nèi)外大中型公司公司；二是成長中中小型公司；三是政府及國有機(jī)構(gòu)。對于“擎天廣場”項目思考1616/20客戶類別客戶范圍需求分析A大中型公司公司重視形象與檔次，要求高標(biāo)準(zhǔn)配套，費用問題不大，購買百分比高B中小公司重視形象，要求一定檔次與基本配套，看重費用，租用百分比高C政府及國有機(jī)構(gòu)重視形象與檔次，要求高標(biāo)準(zhǔn)配套，要接近辦事區(qū)域，費用問題不大，購買百分比較高D投資客投資意識很強(qiáng)，看重區(qū)域?qū)砩禎摿?，重視對項目?biāo)檔次和品味寫字樓目標(biāo)客戶群主要分為兩類：一類是投資客；一類是自用客戶。投資客戶：主要來自本地及周圍地域，也有來至包括江浙一代外省客戶。自用客戶：主要來之三個方面：一是具有雄厚實力和發(fā)展歷史境內(nèi)外大中型公司公司；二是成長中中小型公司；三是政府及國有機(jī)構(gòu)。對于“擎天廣場”項目思考1717/201818/201919/20價格承接能力：2023年下六個月開始，經(jīng)濟(jì)迅速回暖吸引了大量公司和個人通過購買寫字樓拓展和投資，擁有財力雄厚國內(nèi)公司越來越多項選擇擇購買寫字樓在廣州地域長期發(fā)展，客戶多樣性特性逐漸顯現(xiàn)，據(jù)資料統(tǒng)計，目前珠江新城區(qū)寫字樓價格承接能力在23,000