易居魯商報(bào)告

王者加冕魯商廣場(chǎng)2023年?duì)I銷(xiāo)方案1/66魯商廣場(chǎng)對(duì)魯商意義本項(xiàng)目魯商在青島首個(gè)關(guān)鍵區(qū)域標(biāo)桿性項(xiàng)目！魯商正式步入關(guān)鍵市場(chǎng)。確立市場(chǎng)地位，棲身地產(chǎn)領(lǐng)軍陣營(yíng)！整體運(yùn)行實(shí)力體現(xiàn)！

2/66王者時(shí)代——2023深圳萬(wàn)象城3/66王者時(shí)代——2023北京世貿(mào)中心4/66王者時(shí)代——1997上海金茂大廈5/66王者時(shí)代——2023天津“津門(mén)”“津塔”6/662023青島

我們戰(zhàn)場(chǎng)！我們輝煌！7/66政策掃描8/66政策掃描國(guó)家政策土地供應(yīng)量加大銷(xiāo)售過(guò)程中房源控制土地出讓金百分比調(diào)整土地開(kāi)發(fā)年限抑制市場(chǎng)價(jià)格過(guò)度增加，加強(qiáng)對(duì)地方市場(chǎng)控制9/66青島視角10/66青島視角青島土地供應(yīng)青島市土地供應(yīng)量伴隨今年青島發(fā)展在穩(wěn)步上升，土地面積以住宅為主，百分比增加最大以商業(yè)用地為主。青島地產(chǎn)成交分析青島市成交百分比120平米以上戶型占14%-21%，1.8萬(wàn)以上單價(jià)產(chǎn)品占成交總百分比3%-4%青島地產(chǎn)將來(lái)供應(yīng)量今年供應(yīng)量105萬(wàn)方！11/66青島格局12/66青島格局對(duì)手分析潛在對(duì)手分析市南區(qū)前海一線是近兩年來(lái)競(jìng)爭(zhēng)最為劇烈板塊，眾多本土和外來(lái)大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，大量貨源銷(xiāo)售。潛在客戶競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，較多品類(lèi)較豐富。13/66市場(chǎng)分析與局勢(shì)預(yù)判14/66市場(chǎng)供應(yīng)量增大……市南區(qū)供應(yīng)量105.6萬(wàn)方左右，同步香港中路、山東路、閩江路大量地塊拍出。產(chǎn)品趨于同質(zhì)化……大型綜合體超出40%，市南區(qū)產(chǎn)品多為高端或豪宅產(chǎn)品。價(jià)格穩(wěn)步上升……如不遭遇大政策調(diào)控影響以及巨大市場(chǎng)同步供應(yīng)，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格水平仍將保持連續(xù)平穩(wěn)上漲。2023競(jìng)爭(zhēng)將越加劇烈市場(chǎng)分析總結(jié)15/66局勢(shì)預(yù)判2023競(jìng)爭(zhēng)劇烈，在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中，我們?nèi)绾纹苿?shì)而出？16/66項(xiàng)目再次審視17/66項(xiàng)目概況－魯商廣場(chǎng)印象毗鄰海岸線、內(nèi)設(shè)美園區(qū)，70萬(wàn)都市關(guān)鍵、30萬(wàn)高端住宅小區(qū)?！Y源優(yōu)勢(shì)、差異化、競(jìng)爭(zhēng)力18/66項(xiàng)目理解項(xiàng)目地理位置該項(xiàng)目地處青島市南區(qū)房地產(chǎn)一類(lèi)地段，向南500米為海岸線，奧帆中心近在咫尺，背靠香港中路，地理位置十分優(yōu)越。周?chē)姓涮R全，交通便利。宗地四至北至香港中路；南至珠海路；西至燕兒島路；東至珠海一路。項(xiàng)目周?chē)鷺I(yè)態(tài)該項(xiàng)目位于青島市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，香港中路一帶不乏購(gòu)物中心、大型超市、酒店、公寓和寫(xiě)字樓，業(yè)態(tài)之間缺乏合理呼應(yīng)，市場(chǎng)缺乏較大規(guī)模多功能組合及多業(yè)種業(yè)態(tài)復(fù)合式商業(yè)航母。19/66一期商業(yè)回遷住宅一期高端住宅二期高端住宅二期公建燕兒島項(xiàng)目是包括居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類(lèi)功能復(fù)合、互相作用、互為價(jià)值鏈高度集約建筑綜合群體。20/66房源分析1A區(qū)房源共366套1B區(qū)5#房源共186套房源總量估計(jì)銷(xiāo)售額建筑形式面積段1A2#、1A3#4.8萬(wàn)平米10億高層120-165平米1B區(qū)13.1萬(wàn)平米150-260平米房源多為舒適性產(chǎn)品，市場(chǎng)對(duì)本區(qū)域認(rèn)可度較高，同步總貨值均在200萬(wàn)以上。21/66客群目標(biāo)B、高端客戶訪談樣本分析A、客戶訪談問(wèn)卷數(shù)據(jù)22/66其他客戶燕兒島區(qū)域性地緣客戶青島本地客戶山東客戶外籍/港澳臺(tái)客戶重視本區(qū)域項(xiàng)目與青島聯(lián)系密切追隨關(guān)懷價(jià)值關(guān)懷產(chǎn)品23/66生理安全歸屬尊重自我實(shí)現(xiàn)生理安全歸屬尊重自我實(shí)現(xiàn)生理安全歸屬尊重自我實(shí)現(xiàn)生理安全歸屬尊重自我實(shí)現(xiàn)區(qū)域地緣客戶山東客戶青島本地客戶其他區(qū)域不一樣客戶與馬斯諾理論匹配生理安全歸屬尊重自我實(shí)現(xiàn)外籍客戶24/66如何與客群對(duì)話方式區(qū)域內(nèi)地緣客戶青島本地客戶山東客戶其他區(qū)域產(chǎn)品信息公布主流媒體宣傳重度關(guān)懷項(xiàng)目具有青島本土認(rèn)知性市場(chǎng)口碑，重點(diǎn)群體渠道活動(dòng)DM精確投放、魯商易居資源與青島聯(lián)系密切追隨特點(diǎn)航機(jī)雜志、公關(guān)活動(dòng)配合外籍客戶精確投放、公關(guān)活動(dòng)配合關(guān)懷價(jià)值易居會(huì)資源——中國(guó)最大地產(chǎn)客戶平臺(tái)25/66目標(biāo)簡(jiǎn)影26/66目標(biāo)簡(jiǎn)影他們。。。。。。。有了自己方向穩(wěn)定工作、成功事業(yè)幸福家庭、可愛(ài)兒女對(duì)生活有了更高追求對(duì)消費(fèi)有自己見(jiàn)解對(duì)居住有自己理念他們目標(biāo)魯商廣場(chǎng)27/66魯商廣場(chǎng)2023年銷(xiāo)售目標(biāo)：1500000000回遷房銷(xiāo)售額5億商品房銷(xiāo)售額10億回遷房回款4.5億商品房回款9億28/66三線并行（戰(zhàn)術(shù)、戰(zhàn)略、推廣）B、戰(zhàn)術(shù)線A、戰(zhàn)略線C、推廣線29/66總體戰(zhàn)略思想——一種中心、二個(gè)基本點(diǎn)、五個(gè)聲音一種中心：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)主線將以時(shí)間為主線，主要節(jié)點(diǎn)為主要主要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，通過(guò)數(shù)次細(xì)致討論后，我們將項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵定位為：構(gòu)架0坐標(biāo)生活方式為主火爆式營(yíng)銷(xiāo)。30/66所謂0度坐標(biāo)生活方式魯商生活一切以我為中心B、生活——醫(yī)院、眾多大型賣(mài)場(chǎng)，組成完善生活圈A、工作——市南區(qū)CBD關(guān)鍵區(qū)域，方便快捷交通網(wǎng)絡(luò)，達(dá)到工作地點(diǎn)C、休閑——休閑娛樂(lè)產(chǎn)所、設(shè)施，包羅萬(wàn)象，豐富閑暇生活。31/66總體戰(zhàn)略思想——一種中心、二個(gè)基本點(diǎn)、五個(gè)聲音2個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)定位：1、產(chǎn)品基礎(chǔ)點(diǎn)；2、魯商品牌；從兩個(gè)不一樣出發(fā)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，基礎(chǔ)角度是產(chǎn)品角度，高角度是公司品牌角度?；A(chǔ)高度32/66總體戰(zhàn)略思想——一種中心、二個(gè)基本點(diǎn)、五個(gè)聲音五個(gè)聲音：是項(xiàng)目不一樣階段對(duì)市場(chǎng)”發(fā)出不一樣聲音”：1、魯商聲音；2、生活理念；3、服務(wù)水準(zhǔn)；4、保值概念；5、升值預(yù)期。33/66總體戰(zhàn)略思想——一種中心、二個(gè)基本點(diǎn)、五個(gè)聲音總線：該項(xiàng)目所有營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作將圍繞“火爆”這一關(guān)鍵，從高低兩種不一樣起點(diǎn)作為出發(fā)點(diǎn)，一、產(chǎn)品火爆。二、公司品牌火爆。為達(dá)成這兩個(gè)基礎(chǔ)點(diǎn)，整體營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中將組合發(fā)出五個(gè)聲音作為推廣主調(diào)，來(lái)營(yíng)造火爆氣氛，最后達(dá)成火爆營(yíng)銷(xiāo)這一目標(biāo)。=34/66價(jià)格策略：策略：

低價(jià)入市，迅速去化

目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)2023年回款目標(biāo)通過(guò)迅速去化，實(shí)現(xiàn)最迅速度占領(lǐng)市場(chǎng):首先在區(qū)域內(nèi)沒(méi)有有利項(xiàng)目作為支持情況下，盡也許避免市場(chǎng)對(duì)價(jià)格抗性，同步區(qū)域避免遭遇劇烈競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)取最快去化速度，營(yíng)造火爆銷(xiāo)售場(chǎng)面，及時(shí)占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)份額。背景：魯商初次進(jìn)入青島市南區(qū)高端市場(chǎng)，區(qū)域市場(chǎng)無(wú)實(shí)際項(xiàng)目做支撐，業(yè)績(jī)認(rèn)知、形象認(rèn)知、品牌認(rèn)知不清楚（一切“重新”開(kāi)始）；2023年市場(chǎng)存量大，品類(lèi)豐富，潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力大。

魯商廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)應(yīng)“低價(jià)入市、火速去化”價(jià)格策略！35/66總體戰(zhàn)術(shù)思想——推售思緒總體高速有效為主，圍繞火爆營(yíng)銷(xiāo)這一策略思想關(guān)鍵進(jìn)行四大戰(zhàn)術(shù)進(jìn)行銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)一：尖兵戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)二：迅速攻堅(jiān)戰(zhàn)術(shù)三：逐一擊破戰(zhàn)術(shù)四：借勢(shì)而發(fā)以點(diǎn)破面，圈層營(yíng)銷(xiāo)。強(qiáng)占市場(chǎng)，避免正面競(jìng)爭(zhēng)。重點(diǎn)攻破，渠道公關(guān)資源整合，場(chǎng)外蓄客36/66客源戰(zhàn)略方向分析本案位置、定位、體量、品類(lèi)及發(fā)展商品牌與初衷，無(wú)疑本項(xiàng)目應(yīng)擔(dān)當(dāng)起青島主流地產(chǎn)標(biāo)桿；由于青島人對(duì)本項(xiàng)目屬性高認(rèn)可度，加之本項(xiàng)目標(biāo)今年銷(xiāo)售周期較短，如何做到有放矢是本案關(guān)鍵；名盤(pán)關(guān)鍵點(diǎn)就是如何做到本地客層美譽(yù)度與行業(yè)內(nèi)口碑度，如何先做到墻內(nèi)開(kāi)花院內(nèi)飄香；綜合上述，因此本案2023年客群定位首推青島地域及輻射半島區(qū)域，在此基礎(chǔ)上2023年為省內(nèi)及國(guó)內(nèi)導(dǎo)入型客群。37/664月1月2月3月5月6月7月8月9月10月11月12月3月15日3月15日售樓部對(duì)外開(kāi)放8月1日1A房源具有預(yù)售條件10月1日1B房源具有預(yù)售條件8月1日10月1日10月1日樣板房具有對(duì)外開(kāi)放條件發(fā)展商動(dòng)員：

具有條件時(shí)間軸1月底－2月初1月底－2月初廣告公司確定并立即開(kāi)始工作38/66銷(xiāo)售總動(dòng)員：

成交與客戶目標(biāo)分解按30％成銷(xiāo)轉(zhuǎn)換率計(jì)算，我們最少需要1600名認(rèn)籌客戶，來(lái)訪轉(zhuǎn)籌率按照30％計(jì)算，我們需要到訪客戶共約5400組。如自然均分至6個(gè)月廣告蓄水期，每個(gè)月到訪客戶為300組客戶合計(jì)1800組，那缺口3600組客戶是本案是否成功完成關(guān)鍵！均價(jià)暫按19000元/㎡計(jì)算1A區(qū)房源共366套，85％去化量＝311套1B區(qū)房源推140套，70％去化量＝98套＝409套＝10億（約）39/663600組到訪客戶缺口，我們?nèi)绾瓮瓿赡?？前期有限廣告量下，單純依靠到訪售樓部客戶，我們能夠做到嗎？40/66一、第一種3----全城共享二、第二個(gè)3----全城矚目三、第三個(gè)3----全城引爆四、第四個(gè)3----全城關(guān)注2023魯商商全城攻略之4個(gè)3計(jì)劃41/662023魯商全城攻略之4個(gè)3計(jì)劃【圈層營(yíng)銷(xiāo)】尋找目標(biāo)客戶蓄勢(shì)期2023年3月－5月10億完成、圈子形成、雪球效應(yīng)【事件營(yíng)銷(xiāo)】產(chǎn)品、價(jià)格落位鎖客期【口碑營(yíng)銷(xiāo)】快開(kāi)快銷(xiāo)快頻快調(diào)暴力開(kāi)盤(pán)【體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)】樣板房推出連續(xù)銷(xiāo)售全城共享全城矚目全城引爆全城關(guān)注20232023年6月－8月2023年9月－－－－－－12月3天3月3月3批42/662023魯商全城攻略之一3個(gè)月

全城共享目標(biāo)：3月~5月蓄水3600組培育客戶、提前讓客戶關(guān)注項(xiàng)目、參與項(xiàng)目、期待項(xiàng)目目標(biāo)細(xì)化：1、尋找有能力、有需求客戶2、增大關(guān)注群體數(shù)量3、訪談、互動(dòng)并修正產(chǎn)品4、提升項(xiàng)目檔次、關(guān)注度、著名度5、鍛煉、確定關(guān)鍵銷(xiāo)售團(tuán)體實(shí)行細(xì)則：A、確定造訪流程計(jì)劃B、確定配合活動(dòng)方案C、客戶資料取得共享D、案場(chǎng)禮物物料準(zhǔn)備E、與客戶互動(dòng)活動(dòng)參與邀請(qǐng)F(tuán)、分階段淘汰不合格銷(xiāo)售人員43/66一、客戶數(shù)量確保

尖兵戰(zhàn)術(shù)：行銷(xiāo)聯(lián)銷(xiāo)結(jié)合坐銷(xiāo)，以客戶所在為陣地，售樓中心為根據(jù)地展開(kāi)蓄水。蓄水前期3個(gè)月需要確保20名銷(xiāo)售人員每人每天去訪量最少2批次，前三個(gè)月需要完成最低蓄水量3600組客戶，才能完成整個(gè)蓄水周期5400組客戶目標(biāo)。二、客戶質(zhì)量確保蓄水客戶達(dá)成600-800組左右時(shí)候，擇日舉辦售樓處正式啟動(dòng)慶典活動(dòng)，第一次公開(kāi)亮相。

客戶蓄水達(dá)成一定量時(shí)候，標(biāo)準(zhǔn)上于每個(gè)月初進(jìn)行第一次客戶互動(dòng)活動(dòng)，篩選意向客戶，同期可與有關(guān)合作搭檔舉辦話劇、鑒賞、名車(chē)展等互動(dòng)活動(dòng)。44/663月~5月蓄水3600組培育客戶3-5月份執(zhí)行方案及工作內(nèi)容階段目標(biāo)：1實(shí)行伎倆：23645789101213階段策略：案場(chǎng)內(nèi)與案場(chǎng)外相結(jié)合蓄客策略11蓄客期蓄水前期3個(gè)月需要確保銷(xiāo)售人員每人每天去訪量最少2批次售樓處開(kāi)放45/662023魯商全城攻略之二3個(gè)月

全城矚目目標(biāo)：根據(jù)房源進(jìn)行客戶引導(dǎo)與落位，開(kāi)盤(pán)前認(rèn)籌超出1300名實(shí)行細(xì)則：時(shí)時(shí)有熱點(diǎn)，月月有活動(dòng)；擇機(jī)開(kāi)始第一次魯商置業(yè)會(huì)認(rèn)籌：1、據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況開(kāi)始逐一通知房源買(mǎi)點(diǎn)；2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處不對(duì)外報(bào)價(jià)，提升客戶對(duì)項(xiàng)目售價(jià)心理預(yù)期；3、適時(shí)導(dǎo)入魯商置業(yè)會(huì)，鎖定客戶意向,為開(kāi)盤(pán)前認(rèn)籌做準(zhǔn)備。開(kāi)盤(pán)前認(rèn)籌1、產(chǎn)品信息充足釋放，同步升級(jí)認(rèn)籌金額，進(jìn)行意向客戶精確摸排和需求落位。

2、開(kāi)盤(pán)前一周按客戶落點(diǎn)確定開(kāi)盤(pán)房源位置、套數(shù)和開(kāi)盤(pán)價(jià)格，同步通過(guò)折扣、供量和房源銷(xiāo)控。46/66鎖定目標(biāo)客群6-8月份執(zhí)行方案及工作內(nèi)容階段目標(biāo)：1實(shí)行伎倆：23645789101213階段策略：以活動(dòng)縮小客群范圍，以?xún)r(jià)格測(cè)試試探客群11鎖客期1、認(rèn)籌金形式確立（提議認(rèn)籌金10萬(wàn)）2、魯商置業(yè)會(huì)成立3、特色活動(dòng)結(jié)合常規(guī)客戶活動(dòng)展開(kāi)。47/662023魯商全城攻略之三3天

全城引爆目標(biāo)：3天集中開(kāi)盤(pán)完成全年銷(xiāo)售任務(wù)60%（約計(jì)6億）1、大量蓄客，集中引爆，限量發(fā)售，超值入市；2、為了達(dá)成開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)目標(biāo)，首推品類(lèi)較適中、總價(jià)較低房源；3、開(kāi)盤(pán)必優(yōu)惠，推出必升值價(jià)格對(duì)比與快頻快跑價(jià)格提升策略相輔；4、采取3天全天候開(kāi)封盤(pán)方式，連續(xù)形成市場(chǎng)熱點(diǎn)及炒作點(diǎn)。推盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)：從1A區(qū)選出約7億貨值，約306套，采取暴力營(yíng)銷(xiāo)，3天去化95％目：48/662023魯商全城攻略之四3批

全城關(guān)注目標(biāo)：3批推量完成全年銷(xiāo)售任務(wù)推盤(pán)策略：

1、今年采取3批推量上市銷(xiāo)售；2、第1批與第2批推量目標(biāo)以量為主、迅速去化、推出間隔較短，迅速去化蓄水客源，在短期引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注度；3、第1批推量完成全年銷(xiāo)售任務(wù)60％約6億元；第2批推量完成全年任務(wù)30％約3億元；兩批共完成全年任務(wù)90％；4、第3批推量為跨年度推廣，起到樹(shù)立項(xiàng)目品質(zhì)標(biāo)桿、拉升后期推出房源價(jià)格作用，同步完成全年任務(wù)10％。目標(biāo)：以量定價(jià)、限量上市，客源大量蓄水與暴力營(yíng)銷(xiāo)是前兩階段銷(xiāo)售保障，后階段為23年進(jìn)行鋪墊；前兩階段為毛坯入市，減少總價(jià)門(mén)檻，凸顯升值潛力；第三批以拔高價(jià)格來(lái)鞏固前期成交客源，并為23年價(jià)格利潤(rùn)做好堅(jiān)實(shí)鋪墊。49/66銷(xiāo)售10億、回款9億成銷(xiāo)及回款4月1月2月3月5月6月7月8月9月10月11月12月1、第一次開(kāi)盤(pán)，三天內(nèi)完成銷(xiāo)售任務(wù)6億,10月初回款70％約4.2億2、第二次開(kāi)盤(pán)，期內(nèi)完成銷(xiāo)售額約3億10月末回款70％約2.1億，加上期未收尾款1.8億，合計(jì)回收資金3.9億3、第三次開(kāi)盤(pán)，1B區(qū)期內(nèi)完成銷(xiāo)售金額約1億，12月中回款70％約0.6億，加上期未收尾款約0.6億元，合計(jì)回收資金1.2億

截至2023年12月末，銷(xiāo)售額完成10億確?；乜?億第一次開(kāi)盤(pán)1A區(qū)提議開(kāi)盤(pán)均價(jià)18000元/㎡1B區(qū)提議開(kāi)盤(pán)均價(jià)20230元/㎡第二次開(kāi)盤(pán)第三次加推50/66提議推量及去化率第一批：暫定期間8－9月推出1A2整棟、1A3由西至東兩個(gè)單元，約306套目標(biāo)：95％去化第三批：暫定期間9－10月推出1B產(chǎn)品，約40套目標(biāo)：70％去化第二批：暫定期間9－10月推出1A3東側(cè)單元及1B區(qū)產(chǎn)品，約90套目標(biāo)：90％去化51/66推廣思緒總體推廣思緒沿用火爆理念，制作火爆氣氛總體思緒：火爆營(yíng)銷(xiāo)是以高效迅速著稱(chēng)，這也是整體推廣思緒關(guān)鍵，燕兒島項(xiàng)目將以迅速下線活動(dòng)為主，主要節(jié)點(diǎn)轟動(dòng)性活動(dòng)，配合上線多內(nèi)容、多方向組合（5個(gè)聲音）高效大聲勢(shì)宣傳，營(yíng)造火爆氣氛。52/66主要投放伎倆：

快：迅速時(shí)效性投放。準(zhǔn)：精確投放，針對(duì)目標(biāo)群。長(zhǎng)：項(xiàng)目總體格調(diào)長(zhǎng)期延續(xù)性。引爆方式：通過(guò)下線火爆式動(dòng)作營(yíng)造氣氛。啟動(dòng)典禮、兩次開(kāi)盤(pán)，以及5月份“特殊產(chǎn)品推介會(huì)”集中引爆。53/66364578910121籌備期蓄客期火爆期連續(xù)期原則目標(biāo)手段整體性工作主要部分，后續(xù)工作基礎(chǔ)對(duì)之后工作計(jì)劃，完成前期準(zhǔn)備工作，銷(xiāo)售物料到位達(dá)成全城亮相目標(biāo)，發(fā)出魯商公司聲音、項(xiàng)目將來(lái)升值預(yù)期，項(xiàng)目亮相，大量蓄客，引發(fā)關(guān)注以項(xiàng)目啟動(dòng)典禮打造高端形象，中高端圈層為主，覆蓋最廣客群。通過(guò)客戶通訊維護(hù)關(guān)系。媒體組合：戶外高炮、概念樓書(shū)、網(wǎng)絡(luò)廣告、高端雜志、賬單直投及，紙媒硬廣與新聞軟文集中媒體，同步引爆，引發(fā)轟動(dòng)效應(yīng)。加推信息公告營(yíng)造火爆氣氛，促進(jìn)銷(xiāo)售主流媒體立體式宣傳。同步精確媒體作為補(bǔ)充，媒體組合：紙媒、網(wǎng)絡(luò)、DM、短信多形式媒體同步進(jìn)行投放保持市場(chǎng)溫度，對(duì)品牌、生活理念、保值升值等方面內(nèi)容進(jìn)行宣傳項(xiàng)目調(diào)性拔升售樓處開(kāi)放第一次開(kāi)盤(pán)第二次開(kāi)盤(pán)11售樓處開(kāi)放媒體宣傳為主媒體報(bào)道以新聞?lì)愜浳臑橹鳎o助報(bào)廣硬廣及戶外網(wǎng)絡(luò)、精確、與戶外為主，以紙媒等主流媒體為輔。加強(qiáng)老客戶活動(dòng)。鎖客期針對(duì)性精確媒體投放為主，以主流媒體進(jìn)行形象宣傳。保值聲音，升值盼望魯商聲音配合完成鎖客動(dòng)作第三次加推推廣總線54/66364578910121籌備期蓄客期火爆期連續(xù)期原則目標(biāo)手段亮相，公關(guān)活動(dòng)與現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)相結(jié)合，場(chǎng)外蓄客1、啟動(dòng)典禮2、房地產(chǎn)峰會(huì)論談3、高端藝術(shù)品展4、產(chǎn)品推介會(huì)（1到若干個(gè)世界級(jí)以線品牌全品類(lèi)線產(chǎn)品展示為主，配合高端酒會(huì)，營(yíng)銷(xiāo)氣氛）舉辦時(shí)間5月5、與青島電視臺(tái)聯(lián)合舉辦經(jīng)濟(jì)類(lèi)節(jié)目6.四月房展會(huì)隆重開(kāi)盤(pán)典禮，火爆現(xiàn)場(chǎng)氣氛。造勢(shì)，促進(jìn)銷(xiāo)售1、8月開(kāi)盤(pán)典禮2、10月開(kāi)盤(pán)典禮3、公司渠道活動(dòng)4、現(xiàn)場(chǎng)sp借勢(shì)而為，借勢(shì)拔升調(diào)性下線渠道活動(dòng)總線平臺(tái)操作，資源嫁接，以活動(dòng)宣傳項(xiàng)目，高品質(zhì)活動(dòng)1、節(jié)日活動(dòng)2、老客戶回饋活動(dòng)思緒：以主題性長(zhǎng)線活動(dòng)為主，期間根據(jù)主要節(jié)點(diǎn)穿插短線活動(dòng)。11針對(duì)性現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)對(duì)蓄客深入挑選1、認(rèn)籌金形式確立（提議認(rèn)籌金10萬(wàn)）2、魯商置業(yè)會(huì)成立3、特色活動(dòng)結(jié)合常規(guī)客戶活動(dòng)展開(kāi)。鎖客期55/663月15日前公關(guān)活動(dòng)用物料與展示廳包裝物料到位，3.10日前部分銷(xiāo)售物料到位；此階段以啟動(dòng)式籌備為主。展示廳開(kāi)放，項(xiàng)目初步認(rèn)知。1-3月份執(zhí)行方案及工作內(nèi)容活動(dòng)展板/名片DM折頁(yè)/手提袋禮物/巡展用邀請(qǐng)函海報(bào)、報(bào)廣設(shè)計(jì)、案名logo、vi客戶通訊區(qū)域位置圖銷(xiāo)售總平圖制服階段目標(biāo)：1傳輸伎倆：此階段為項(xiàng)目籌備期，不對(duì)外界做過(guò)多宣傳，以制定推廣計(jì)劃和確定推廣調(diào)性為主，通過(guò)戶外、圍擋等方式初步亮相。以啟動(dòng)典禮為新聞點(diǎn)公布通知性新聞。23645789101213階段策略：籌備期，整體策略籌劃期。項(xiàng)目初步亮相，以軟性新聞為主，硬廣及戶外配合11售樓處開(kāi)放56/66物料準(zhǔn)備活動(dòng)用展板2.1-2.32.4-2.283.1-3.103.11啟動(dòng)典禮資料及圖片搜集整頓創(chuàng)意設(shè)計(jì)及調(diào)整打樣制作成品完成名片2.1-2.32.4-2.283.1-3.103.11活動(dòng)及銷(xiāo)售使用創(chuàng)意設(shè)計(jì)調(diào)整打樣制作成品完成DM折頁(yè)2.1-2.32.4-2.283.1-3.103.11活動(dòng)及銷(xiāo)售使用創(chuàng)意設(shè)計(jì)調(diào)整打樣制作成品完成手提袋2.1-2.32.4-2.283.1-3.103.11活動(dòng)及銷(xiāo)售使用創(chuàng)意設(shè)計(jì)調(diào)整打樣制作成品完成禮物2.1-2.32.4-2.202.21-3.103.11活動(dòng)及開(kāi)盤(pán)使用創(chuàng)意設(shè)計(jì)調(diào)整打樣制作成品完成Logo2.1-2.32.4-2.283.1-3.103.11項(xiàng)目長(zhǎng)期使用資料及圖片搜集整頓創(chuàng)意設(shè)計(jì)及調(diào)整打樣制作成品完成區(qū)位交通圖2.1-2.32.4-2.283.1-3.103.11用于臨時(shí)會(huì)客廳創(chuàng)意設(shè)計(jì)調(diào)整完稿成品完成紙杯、杯墊、胸牌、激光筆、光盤(pán)套、信封信紙、雨傘、司徽等VI應(yīng)用2.1-2.32.4-2.283.1-3.103.11活動(dòng)及銷(xiāo)售使用創(chuàng)意設(shè)計(jì)調(diào)整完稿成品完成制服2.1-2.32.4-2.252.26-3.133.14活動(dòng)及銷(xiāo)售使用創(chuàng)意設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)定稿打樣制作成品完成廣告網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外、報(bào)廣2.1-2.72.8-3.13.2-3.53.6因媒體截稿時(shí)間不一樣，個(gè)別媒體需提前完成創(chuàng)意設(shè)計(jì)調(diào)整完稿完成需完成工作57/663-5月份執(zhí)行方案及工作內(nèi)容階段目標(biāo)：2項(xiàng)目亮相、概念傳輸、魯商聲音，升值預(yù)期，生活理念等方面聲音。傳輸伎倆：戶外高炮、概念樓書(shū)、網(wǎng)絡(luò)廣告、節(jié)點(diǎn)性公告、雜志、賬單直投及報(bào)廣；同步下線活動(dòng)（啟動(dòng)典禮、奢侈品展）引爆青島市民關(guān)注。同步配合新聞點(diǎn)炒作，制造輿論公關(guān)活動(dòng)：34概念樓書(shū)/戶外高炮媒體新聞稿/網(wǎng)絡(luò)廣告/紙媒報(bào)廣第一波投放，項(xiàng)目概念宣傳，渠道活動(dòng)開(kāi)展，1、產(chǎn)品推介會(huì)2、高端藝術(shù)品展3、與電視臺(tái)合作經(jīng)濟(jì)論談4地產(chǎn)峰會(huì)論談5、特殊商品推介會(huì)6、房展會(huì)364578910121售樓處開(kāi)放階段策略：1品牌導(dǎo)入，高調(diào)入市，迅速引爆。58/66物料準(zhǔn)備概念樓書(shū)3.24-3.303.31-4.064.07-4.144.15-5.1活動(dòng)及銷(xiāo)售使用資料及圖片搜集整頓文案撰寫(xiě)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)調(diào)整及完稿打樣制作成品完成銷(xiāo)售夾、銷(xiāo)控板6.25-7.87.9-7.157.16-7.207.25活動(dòng)及銷(xiāo)售使用創(chuàng)意設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)定稿打樣制作成品完成廣告戶外高炮5.15-5.215.22-5.265.26-5.295.30創(chuàng)意設(shè)計(jì)調(diào)整完稿畫(huà)面完成新聞稿（媒體）主要節(jié)點(diǎn)2-5天1-2天主要事件報(bào)道，以及新聞點(diǎn)炒作活動(dòng)開(kāi)始撰寫(xiě)稿件發(fā)稿完成專(zhuān)業(yè)雜志7.1-7.97.10-7.147.157.25硬廣形式：類(lèi)開(kāi)盤(pán)稿，項(xiàng)目信息露出，可選青島樓市、租售情報(bào)等創(chuàng)意設(shè)計(jì)調(diào)整完成投放高端雜志硬廣6.25-6.286.29-7.47.57.5一般雜志需要提前15天-30天截稿，每個(gè)月只有一期或兩期，需提前完成創(chuàng)意設(shè)計(jì)調(diào)整完稿完成紙媒報(bào)廣3天7天1天1天主要推廣節(jié)點(diǎn)，需提前完成（7月需完成8月開(kāi)盤(pán)報(bào)廣創(chuàng)意設(shè)計(jì)調(diào)整完稿完成網(wǎng)絡(luò)廣告6.25-6.286.296.307.1通欄廣告、首頁(yè)旗幟等網(wǎng)絡(luò)硬廣創(chuàng)意設(shè)計(jì)調(diào)整完稿完成直投廣告3.15-3.193.20-3.243.25-3.303.31創(chuàng)意設(shè)計(jì)調(diào)整完稿完成需完成工作59/66鎖定目標(biāo)客群6-8月份執(zhí)行方案及工作內(nèi)容階段目標(biāo)：1實(shí)行伎倆：23645789101213階段策略：以保值生意、升值預(yù)期和魯商聲音為主，進(jìn)行針對(duì)性活動(dòng)11鎖客期1、認(rèn)籌金形式確立（提議認(rèn)籌金10萬(wàn)）2、魯商置業(yè)會(huì)成立3、特色活動(dòng)結(jié)合常規(guī)客戶活動(dòng)展開(kāi)。60/66物料準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)活動(dòng)邀請(qǐng)函7天10天

8月開(kāi)盤(pán)創(chuàng)意設(shè)計(jì)打樣制作完成使用產(chǎn)品樓書(shū)2天20天10天視情況而定開(kāi)盤(pán)或房展會(huì)使用資料搜集設(shè)計(jì)稿完成定稿制作完成戶型圖冊(cè)7.17-7.197.20-