沈陽渾南新區(qū)調(diào)研報告

沈陽渾南新區(qū)調(diào)研報告2023年10月1/23宏觀市場2/23歷年房地產(chǎn)投資評定近年來沈陽房地產(chǎn)投資呈逐漸上升趨勢，2023年達成1150億元，增加率突破新高。開工面積與完工面積逐年遞增，說明開發(fā)商對沈陽房地產(chǎn)市場存有較強信心。開發(fā)商對沈陽房地產(chǎn)市場充滿信心，投資與施工面積逐年增高3/232023年“9·27”新政實行后，樓市陷入一片低迷，公司謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，“放緩拿地，放緩開發(fā)”成為一致選擇。這種態(tài)勢始終連續(xù)到08全年，甚至蔓延至23年一季度。如今，市場形勢顯現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，為始終在低谷徘徊沈陽土地市場吹來暖風(fēng)，久違競拍爭地大戰(zhàn)重現(xiàn)，2023年中海地產(chǎn)以總價70億總價成功競拍沈陽兩塊“地王”，成為沈陽拿地標(biāo)桿，而這種態(tài)勢始終延續(xù)至今。市場低迷期市場穩(wěn)定期市場復(fù)蘇期遲緩上升期（數(shù)據(jù)起源：沈陽市土地儲藏交易中心）歷年土地供求情況4/23沈陽GDP值逐年呈上升趨勢，且由于地處東北區(qū)域，23年金融危機帶來影響較小，反而成為沈陽經(jīng)濟發(fā)展主要契機，23年GDP增加率為26.2%為近年來增加率最高。由于23年GDP上漲過快，造成基數(shù)過大，近兩年GDP呈平穩(wěn)上升趨勢。人均可支配收入23年已達成18560元，消費能力增強，居民生活逐漸從小康型過渡為改善型。歷年都市經(jīng)濟情況5/232023年上六個月商品房供應(yīng)541.1萬㎡，同比增值26.94%，其中商品住宅供應(yīng)484.3萬㎡，同比增加35.11%。2023年上六個月商品房銷售584.89萬㎡，同比增加0.1%，其中商品住宅銷售503.06萬㎡，同比下降0.7%。在價格方面，從年初淡季開始直到五月份，價格在慢慢回升，而五月份商品房價格更是達成5501元/㎡，商品住宅均價達成5220元/㎡。在六月份，由于郊區(qū)大盤集中上市造成都市商品房與商品住宅銷售均價下降，商品房銷售均價達成4946元/㎡，商品住宅銷售均價達成4561元/㎡。2023年市場供銷情況6/232023年上六個月商品房共供應(yīng)541.1萬㎡，其中五月份供應(yīng)量為177.9萬㎡，是上六個月供應(yīng)量最多月份。2023年上班年商品住宅共供應(yīng)484.3萬㎡其中六月份供應(yīng)量為133.6萬㎡，為上六個月供應(yīng)最多月份。2023年上六個月商品房共銷售584.89萬㎡，其中五月份銷量為165.3萬㎡，是上六個月銷量最多月份。2023年上六個月商品住宅共銷售503.06萬㎡，其中六月份銷量為133.6萬㎡，是上半年銷量最多月份。2023年市場供銷情況7/23小結(jié)沈陽房地產(chǎn)市場較為健康，泡沫很少，抗風(fēng)險能力較強，剛性需求較大，近年來基本都處于供不應(yīng)求態(tài)勢。8/23區(qū)域市場9/23近兩年區(qū)域土地供應(yīng)量較小，主要因伴隨都市發(fā)展，渾南區(qū)域土地稀缺性逐漸顯現(xiàn)。去年區(qū)域內(nèi)部拿地較為活躍，成交幅數(shù)較大。渾南區(qū)域土地市場供銷情況10/232023年無論是供應(yīng)面積還是銷售面積對比23年上升幅度較大。在銷售套數(shù)中，今年銷售套數(shù)略比去年下降，但銷售面積卻大于去年，說明今年銷售房源平均面積有所提升，居民生活水平增加。渾南區(qū)域市場供銷情況11/23渾南區(qū)域市場價格情況今年均價與去年相比略有上升，主要因受到大勢影響。今年價格始終保持穩(wěn)中有升，在9月底，區(qū)域均價達成6823元/㎡。12/23渾南區(qū)域市場價格情況下六個月區(qū)域供應(yīng)面積較大，上升趨勢較快，是全市主要供應(yīng)區(qū)域。從3月開始銷售面積基本持平，能夠保持穩(wěn)定去化。13/23區(qū)域發(fā)展與板塊劃分14/23在沈陽市十四屆人大一次會議上，沈陽市市長李英杰在《政府工作報告》中發(fā)言傳遞出政府著力開發(fā)“大渾南”動向：“除都市關(guān)鍵區(qū)外，沈陽將以大渾南地域為重點，全面推進都市基礎(chǔ)設(shè)施、社會公共設(shè)施和生態(tài)環(huán)境重大項目建設(shè)?！备鶕?jù)規(guī)劃，“大渾南”用地北起渾河，西、南、東至沈陽市區(qū)界，與本溪、遼陽、撫順三市接壤，規(guī)劃總面積1400平方公里，規(guī)劃到2023年建設(shè)用地350平方公里，人口規(guī)模250萬至300萬。

“大渾南、新沈陽”作為沈陽將來都市發(fā)展主戰(zhàn)略，它表白沈陽將來都市發(fā)展向南延伸基本趨勢，也表白沈陽都市空間形態(tài)由環(huán)狀發(fā)展到軸向擴張轉(zhuǎn)換。

區(qū)域改革15/23渾南概念大渾南概念形成讓許多項目看到了希望，且有些開發(fā)商在營銷時都打出了大渾南概念，“賣是規(guī)劃”就是項目標(biāo)營銷策略，從最初被動現(xiàn)以重新變?yōu)榉e極。恒大名都是較好案例，賣就是大渾南概念，致使大盤出現(xiàn)爆銷局面。因此我們可預(yù)測在將來幾年內(nèi)大渾南仍是沈陽熱點板塊之一。16/2317/23按照總體規(guī)劃，渾南新區(qū)主要功能單元為“三區(qū)一城一帶”，即：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、大學(xué)城和渾河觀光旅游帶。主要建設(shè)用地80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地20%，商貿(mào)金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共綠地20%，其他用地10%。1988年1992年2023年至今起步萌芽階段摸索發(fā)展階段全面建設(shè)階段渾南發(fā)展歷程18/23長白板塊奧體板塊長青板塊渾河北岸板塊奧體板塊：首創(chuàng)國際城、沿海賽洛城、金地、泛美華庭等為代表；長青板塊：萬科金域藍(lán)灣金地濱河國際小區(qū)、金地長青灣等；長白板塊：中海國社、遠(yuǎn)洋天地、深航翡翠城、萬科城；渾河北岸：東段新世界花園、銀基東方威尼斯及西段恒大綠洲及陽光100等。渾南板塊劃分及代表項目19/23位于沈陽市與桃仙國際機場中間，沈陽金廊起點，國際生活區(qū)中央，23年奧運會熱點區(qū)域。上世紀(jì)90年代政府大力度開發(fā)渾南新區(qū)高檔住宅集中地，高新科技發(fā)展熱點區(qū)域。目前已逐漸以奧體為中心向四周擴展，形成大渾南一種中心、東西兩端發(fā)展局面。區(qū)域內(nèi)配套非常成熟，大到會展中心奧體中心版塊附近，小到各成熟小區(qū)商業(yè)街開放，足已滿足生活需求。區(qū)位配套發(fā)展區(qū)域描述:中央成熟國際奧體板塊20/23位于渾南東部，伴隨23年沈撫同城發(fā)展熱潮，該區(qū)域開始進入迅速發(fā)展情況，且發(fā)展前景較好。沈陽南部地域只有這個片區(qū)是剛才起步，且東南方向土地空置較多，近幾年金地、萬科挺進地產(chǎn)開發(fā)一片熾熱，將來空間發(fā)展不可限量；該區(qū)域以渾南大學(xué)城為背景，教育人文氣氛濃厚，配套現(xiàn)狀也是圍繞建工大學(xué)、音樂學(xué)院主要集中。區(qū)位配套發(fā)展區(qū)域描述:新興文化發(fā)展區(qū)域長青板塊21/23區(qū)域描述:新興熱點宜居區(qū)位配套發(fā)展位于和平區(qū)與蘇家屯中間，大渾南西部，沈陽與遼寧省內(nèi)南部地域通道。區(qū)域內(nèi)配套非常不成熟，其基本配套依靠和平區(qū)為主；區(qū)域內(nèi)生活配套尚處于此后規(guī)劃中。新興南部高品質(zhì)住宅開發(fā)區(qū)域，政府自23年終開始大力度扶植。區(qū)域內(nèi)一切都處于待開發(fā)規(guī)劃中。長白板塊22/23區(qū)域描述:成熟繁華價值區(qū)位配套發(fā)展渾南、長白新區(qū)與市區(qū)銜接帶，五里河商務(wù)區(qū)旁，三好街南端，沈陽最優(yōu)質(zhì)地段。區(qū)域配套、生活、