練習(xí)題-資產(chǎn)評(píng)價(jià)

CA,建筑物建筑總面積為B,建筑物建筑總面積為60%,下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是()C【答案解析】容積率=建筑總面積/土地總面積；建筑密度=建筑物底層建4.單位建筑面積地價(jià)是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，稱為()。樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率容積率=建筑總^面積/土地總面積樓面地價(jià)=±地單價(jià)/容積率（）8.5%,建筑物資本化率為10%,則土地資本化率最可能為()A.8%B.6%C.5%D.4%A.7%B.7.50%C【答案解析】10X{〔1-(1+10%)-30〕Z10%}=10X9.4269=94.269萬元/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066【答案解析】500XX8%+1000X1M%>0.5=80萬元CA.1250B.1500C=可比實(shí)例價(jià)格X（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正C基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)利息：如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)（或資金投入）為基數(shù)，計(jì)息期按土地A.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)B.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)基金C.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、AA.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值A(chǔ)（）A.0.992B,0.937C,0.986D,1.067C【答案解析】見教材P213土地使用年期修正的公式.使用基準(zhǔn)地價(jià)修正A20.在路線價(jià)四三二一法則中的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率率【答案解析】參見教材219頁，理解掌握單獨(dú)深A(yù).87.2%B.78%C.109%D.117%A=40%+30%+20%+10%+9%=10平均深度百分率=累計(jì)深度百分率淅準(zhǔn)深度瓊地深度C【答案解析】參見教材221頁，可能的話，把蘇23.對于已經(jīng)完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)（）【正確答案】ABCD交易。但是房屋所有權(quán)是可以交易的，還有土地的抵押權(quán)和租賃權(quán)也是可（）房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋【正確答案】ACD【正確答案】ABD（）9.下列關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估收益法中的收益額的說法正確的有()A,房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)B.凈收益不應(yīng)該是實(shí)際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益），而應(yīng)該是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來期），只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)C.凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用【正確答案】ABCD（）11.基準(zhǔn)地價(jià)的特征主要是(【正確答案】ABC【正確答案】ABC（）【正確答案】ACD【答案解析】市場法的基本原理就是替代原理，路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離C.路線價(jià)是對同一路線價(jià)地段求取該段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均地價(jià)D.地價(jià)相等、地段相連的地段一般劃分為同一個(gè)路線價(jià)【正確答案】ABCD使用權(quán)年限自評(píng)估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘?.開發(fā)商要求的利潤為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地根據(jù)上述條件，試對該宗地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估（要求：評(píng)估結(jié)果保留兩【正確答案】解一：=26667525><5%+17.5%）+25000X3000M.1W1%+25000=6000193.13+82500+750000=6832693.13=0.1576她價(jià)+648631.61+375地價(jià)=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25X0.6》000+0.572M65>0.9+1.33*5365>0.9=2666.75要求:年出租費(fèi)用合計(jì)=0.35+0.84+0.42+0.3=1.91=5.09*〔1-(1+12%)-10〕/12%}=5.095.6502=28.759518萬元.現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E,這些宗地總價(jià)=標(biāo)準(zhǔn)深度下每單位寬度的路線價(jià)穗計(jì)深度百分率刈缶街寬度A:30/120=25%,累計(jì)深度百分率是0.4在同一供需圈內(nèi)的可比寫字樓。評(píng)估對象與各參照物比較因素的對比情況見下表:象限況0AAB0C0D表中各參照物的交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況的數(shù)據(jù)均是以待估房地產(chǎn)為基準(zhǔn)確定高，匕”表示案例交易價(jià)格偏低，區(qū)位狀況及實(shí)物狀況中”+表示交易案例條件優(yōu)于被評(píng)估對象，二”表示交易案例條件比要求：根據(jù)上述資料運(yùn)用市場法評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)值土地年限修正系數(shù)計(jì)算結(jié)果保留四位小數(shù)，其他各步驟計(jì)算結(jié)果A=l+5%=l.05;A=100/(100+5)=0.95;A=100/(100—2)=1.02;A=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135;C=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066;D=[1-(1+6%)-40]/[1-(2.待估房產(chǎn)評(píng)估值結(jié)果A=2500X1.05X.01