房地產(chǎn)精細(xì)化管理交流-62p-專題研究報(bào)告

房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理體系建設(shè)交流房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理2013.5.24目錄1.0合肥中國鐵建國際城項(xiàng)目介紹2.0房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理存在的主要問題2.1房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的主要問題分析2.2房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理的發(fā)展趨勢3.0房地產(chǎn)工程管理體系的建設(shè)3.1標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系建設(shè)的特點(diǎn)3.2房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的關(guān)鍵點(diǎn)及方法3.3房地產(chǎn)企業(yè)工程品質(zhì)管理的關(guān)鍵點(diǎn)及方法012013.5.24合肥中國鐵建·國際城項(xiàng)目總占地802畝，一期取得土地662畝。二期土地140畝，其中15畝用在公交首末站，剩余125畝土地正在獲取。一期662畝土地指標(biāo)：總建筑面積約164.7萬平方米，可售面積134.6萬平方米。地上136.7萬平方米，地下28萬平方米，住宅126.3萬平方米、商業(yè)（含公寓）7.4萬平方米，公共配套3萬平方米。總戶數(shù)1.3萬戶，車位8000個(gè)，項(xiàng)目綜合建筑密度22%，綜合容積率3.12，綠化率38.16%。

項(xiàng)目概況

項(xiàng)目概況>整體鳥瞰圖

項(xiàng)目概況>分期及建設(shè)時(shí)序一期一期二期二期三期公交國際城一期662畝土地分三期開發(fā)建設(shè)，一期旭園、廣園、瑞園（2009年-2011年），二期和園、德園、桂園（2011年-2013年），三期品園（2013年-2017年）。廣園：開工時(shí)間2010.1竣工時(shí)間:2011.12總戶數(shù)：3291戶銷售情況：已售3156戶銷售金額：18.13億元入住情況：截至目前共交房3103戶，入住1500戶德園：開工時(shí)間：2010.2竣工時(shí)間：2012.11總戶數(shù)：1876戶銷售情況：已售1874戶銷售金額：10.11億元入住情況：截至目前共交房1774戶，入住227戶六安路小學(xué)、合肥42中。用地面積4.8萬㎡，總建筑面積3.6萬㎡，中學(xué)1.6萬㎡，36個(gè)班,小學(xué)1.5萬㎡,48個(gè)班。已開學(xué)品園：用地面積10.6萬㎡，建筑面積49.74萬㎡，住宅面積37.86萬㎡，商業(yè)面積1.13萬㎡，4240戶，樁基施工旭園：開工時(shí)間：2009.2竣工時(shí)間：2010.11總戶數(shù)：1438銷售金額5.25億元銷售情況：售罄入住情況：截至目前共交房1437戶，入住1120戶瑞園：開工時(shí)間：2010.2

竣工時(shí)間：2011.8

總戶數(shù)：117戶

銷售情況：已售11套

銷售金額：6386萬元和暢園：開工時(shí)間2011.5目前工程進(jìn)展情況：聯(lián)合驗(yàn)收總戶數(shù)：1924銷售情況：已銷售1177戶銷售金額：6.53億元交房計(jì)劃：2013年10月

項(xiàng)目概況>建設(shè)現(xiàn)狀項(xiàng)目2009年2月開工建設(shè)，現(xiàn)已銷售7200多戶、交付6100戶。項(xiàng)目全部開發(fā)完畢交付后，預(yù)計(jì)將入住5萬人以上。桂園：開工時(shí)間2011.5目前工程進(jìn)展情況：聯(lián)合驗(yàn)收總戶數(shù)：924銷售情況：1.87億元交房計(jì)劃：2013年10月開工時(shí)間2009.2竣工時(shí)間2010.11總戶數(shù)1438入住情況截至目前共交房1437戶，入住1120戶

組團(tuán)介紹>旭園>建設(shè)情況開工時(shí)間2010.1竣工時(shí)間2011.12總戶數(shù)3291戶入住情況截至目前共交房3103戶，入住1500戶

組團(tuán)介紹>廣園>建設(shè)情況開工時(shí)間2010.2竣工時(shí)間2011.8總戶數(shù)117戶

組團(tuán)介紹>瑞園>建設(shè)情況開工時(shí)間2010.2竣工時(shí)間2012.11總戶數(shù)1876戶入住情況截至目前共交房1744戶，入住227戶

組團(tuán)介紹>德園>建設(shè)情況

組團(tuán)介紹>品園>設(shè)計(jì)概況房地產(chǎn)工程管理存在的主要問題

項(xiàng)目設(shè)計(jì)完成滯后，導(dǎo)致工程施工周期被嚴(yán)重壓縮；邊設(shè)計(jì)、邊施工，導(dǎo)致變更簽證多，影響效率；工程總包單位職責(zé)履行不到位，分包單位多，導(dǎo)致工程不交圈施工單位素質(zhì)不高，工程現(xiàn)場管理不到位；監(jiān)理單位形同虛設(shè)，項(xiàng)目部忙于協(xié)調(diào)，沒有精力抓質(zhì)量；02房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)外部接口多為工程管理的推進(jìn)也帶來了很多困難

03房地產(chǎn)VAC思想：三全

思想1：全專業(yè)-房地產(chǎn)開發(fā)商的兩個(gè)8-橫向8階段縱向8專業(yè)思想2：全配合-房地產(chǎn)開發(fā)與內(nèi)外部協(xié)同，接口的重要性思想3：全過程-房地產(chǎn)開發(fā)與專業(yè)的全過程管理工程管理重點(diǎn)？進(jìn)度控制-內(nèi)外協(xié)同-質(zhì)量監(jiān)控-保證交付？04目錄

05萬科工程管理的特點(diǎn)及方法

06龍湖工程管理的特點(diǎn)及方法

07綠城工程管理的特點(diǎn)及方法

08標(biāo)桿企業(yè)工程管理特點(diǎn)的對比分析

09國外房地產(chǎn)企業(yè)工程精細(xì)化管理方法

10目錄

11房地產(chǎn)工程管理體系：1464

12房地產(chǎn)企業(yè)工程管理提升的幾個(gè)階段劃分

13目錄

14影響房地產(chǎn)工程進(jìn)度最關(guān)鍵的五大因素

151、目標(biāo)：目標(biāo)合理2、資源：資源保障3、人員：施工單位人員充足4、材料：供應(yīng)及時(shí)5、激勵(lì)：建設(shè)單位獎(jiǎng)懲機(jī)制標(biāo)桿企業(yè)工程項(xiàng)目計(jì)劃管理五個(gè)特點(diǎn)

16

目標(biāo)清晰，分析細(xì)化

準(zhǔn)備工作到位

過程溝通協(xié)調(diào)機(jī)制明確

過程預(yù)警與監(jiān)控

基于目標(biāo)的考核激勵(lì)設(shè)定工程管理目標(biāo)

17一圖：項(xiàng)目運(yùn)營圖

18項(xiàng)目運(yùn)營圖：管理定位：項(xiàng)目開發(fā)的作戰(zhàn)地圖目的作用：明確各項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，直觀反映現(xiàn)場工程進(jìn)度與銷售開放之間的關(guān)系，提高項(xiàng)目開發(fā)的管理效率包含內(nèi)容：應(yīng)該明確的信息包括：①工程節(jié)奏（主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件的節(jié)奏，產(chǎn)品套數(shù)、面積）；②開放區(qū)范圍；③樣板房位置；④開放、開盤流線；⑤里面展示范圍；⑥圍板、圍墻位置。一單：項(xiàng)目前期工作清單——項(xiàng)目相關(guān)基礎(chǔ)信息收集和前期準(zhǔn)備工作的精細(xì)安排

19中海：工程會(huì)議管理

20會(huì)議種類分為工程例會(huì)和專題會(huì)議兩類，其中工程例會(huì)包括項(xiàng)目部每日碰頭會(huì)、周工程例會(huì)；專題會(huì)議包括圖紙會(huì)審與技術(shù)交底會(huì)議、技術(shù)方案討論會(huì)、質(zhì)量與安全事故分析處理會(huì)等。會(huì)議時(shí)間項(xiàng)目部每日碰頭會(huì)：工程施工期間每日早8:30召開，時(shí)間控制在10分鐘之內(nèi)，由各專業(yè)工程師溝通當(dāng)日需要配合的事項(xiàng)，言簡意賅。周工程例會(huì)為每周五下午2:00召開，會(huì)議時(shí)間應(yīng)控制在兩小時(shí)以內(nèi)。各種工程專題會(huì)議根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際需要隨時(shí)召開，所有的會(huì)議時(shí)間應(yīng)控制在兩小時(shí)以內(nèi)，力求高效。標(biāo)桿經(jīng)驗(yàn)：HD的計(jì)劃管理及考核

20

2011年一月開始實(shí)行新的計(jì)劃考核辦法—-工程建設(shè)重大獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目計(jì)劃的編制—由集團(tuán)運(yùn)營管理中心派專職計(jì)劃專員，基于項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃基本節(jié)點(diǎn)，與項(xiàng)目總及相關(guān)專業(yè)部門編制各自相應(yīng)計(jì)劃，該計(jì)劃的主要特點(diǎn)是：計(jì)劃特點(diǎn)1、項(xiàng)目部僅編工程開發(fā)類節(jié)點(diǎn)（分主題工程、配套工程、質(zhì)量及開發(fā)報(bào)建三類），其他相關(guān)部門編制本專業(yè)的計(jì)劃，并通過計(jì)劃專員的協(xié)調(diào)，與工程開發(fā)計(jì)劃銜接2、強(qiáng)調(diào)和控制節(jié)點(diǎn)的完成過程，而不僅僅是節(jié)點(diǎn)的完成—每個(gè)工程節(jié)點(diǎn)分別設(shè)置1-3個(gè)完成的子目標(biāo)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)賦予一定的分值，考核時(shí)平均分配到子目標(biāo)中3、節(jié)點(diǎn)顆粒度很細(xì)—每月項(xiàng)目部基于每棟樓、每項(xiàng)配套工程，分別根據(jù)基準(zhǔn)開發(fā)節(jié)點(diǎn)，編制落入本月的計(jì)劃節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目名稱上月末計(jì)劃進(jìn)度本月目標(biāo)1本月目標(biāo)2本月目標(biāo)3計(jì)劃分綜合樓打樁完成25根，30%樁基完成取得樁基檢測報(bào)告正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)完成50%3中心園林一人工湖開挖完成駁岸砌筑完成湖底結(jié)構(gòu)完成園建基礎(chǔ)完成30%31號(hào)樓未開工7月20日樁基施工樁基完成15%1標(biāo)桿企業(yè)計(jì)劃管理的幾個(gè)原則

20項(xiàng)目計(jì)劃管理總結(jié)

20目錄

20各個(gè)公司在“品質(zhì)管理提升”方面的共性

20萬科采取了哪些措施

20工程管理體系建設(shè)思路：13+3個(gè)關(guān)注點(diǎn)

20工程質(zhì)量管理體系建設(shè)思路：5大標(biāo)準(zhǔn)，7大重點(diǎn)

20工程管理關(guān)鍵點(diǎn)1：“策劃先行”—質(zhì)量不是管出來的，是策劃和生產(chǎn)出來的

20工程策劃書的作用：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一思想，達(dá)成共識(shí)對項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌安排項(xiàng)目工程施工的沙盤演練預(yù)估可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，提前制定應(yīng)對措施合肥公司品園工程策劃書項(xiàng)目管理大綱要點(diǎn)

20策劃先行：規(guī)劃三級質(zhì)量保障體系：3+1

20質(zhì)量控制的系統(tǒng)過程

20工程管理關(guān)鍵點(diǎn)2：過程控制6把刀—交底培訓(xùn)

20交底培訓(xùn)：統(tǒng)一規(guī)定工程交底項(xiàng)目及交底方法，保證

交底工作的全面和效果

20質(zhì)量控制

20方案審查階段審查重點(diǎn)：地下部分：A、地下室建筑面積與塔樓面積的比例關(guān)系在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下是否合理；B、建筑基礎(chǔ)形式；C、地下室在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下，采用多層還是單層地下室；（應(yīng)考慮安裝的影響）地面以上：A、地面架空層、風(fēng)洞、空中花園等從施工角度是否具有優(yōu)化的可能；B、小開間戶型與大開間戶型的比例關(guān)系；C、外立面窗面積于建筑面積的比例關(guān)系；D、外立面線條的變化或多樣對施工工藝的要求和對成本的影響；E、根據(jù)產(chǎn)品定位，重點(diǎn)關(guān)注建筑物外立面裝飾的新材料新工藝。圖紙會(huì)審與技術(shù)交底的管理指引

201、總包單位進(jìn)場后，項(xiàng)目部組織設(shè)計(jì)部門、施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行圖紙會(huì)審，形成《圖紙會(huì)審記錄》；2、《圖紙會(huì)審記錄》需要細(xì)化會(huì)審內(nèi)容；3、對于圖紙會(huì)審中提出的問題，由設(shè)計(jì)部門聯(lián)系設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改圖紙審核指引說明－安全性，如結(jié)構(gòu)體系的安全性能；避免工程質(zhì)量事故。－功能性，如各專業(yè)設(shè)備或系統(tǒng)的有關(guān)參數(shù)，對于功能的影響程度，防止功能缺陷的性能；避免設(shè)計(jì)導(dǎo)致的質(zhì)量問題。－經(jīng)濟(jì)性，結(jié)構(gòu)體系或?qū)I(yè)設(shè)備體系的經(jīng)濟(jì)性能；性價(jià)比分析。－可操作性，是否有利于組織施工，保證施工質(zhì)量，規(guī)避施工質(zhì)量問題。