房地產(chǎn)跟蹤報告（2020年Q3）：Q3銷售投資高增長房企增收未增利-招商銀行20201111

行業(yè)研究·跟蹤報告2020年11月11日房地產(chǎn)跟蹤報告（2020年Q3）——Q3銷售投資高增長，房企增收未增利房地產(chǎn)Q3銷售保持高速增長，四季度或?qū)⒀永m(xù)復蘇。1-9月房地產(chǎn)銷售面積同比降幅為-1.8%。7、8、9月房地產(chǎn)單月銷售保持較高增長，單季增速創(chuàng)2017Q2以來新高。今年在7月、8月傳統(tǒng)淡季銷售較為火爆，超出我們前期預期，主要原因有：（1）房企積極推盤；（2）寬松的信貸環(huán)境對銷售高增長形成支撐；（3）疫情過后房價的上漲預期使得居民剛需購房及改善型換房計劃前置，部分投資性需求也入市。進入9月，房地產(chǎn)銷售實際上有所降溫，這也與7、8月份熱點城市密集出臺調(diào)控收緊政策有關。后續(xù)我們認為在“三條紅線”帶來的降負債壓力下，房企四季度將積極推盤，加速現(xiàn)金回款，銷售將延續(xù)復蘇的趨勢。對于全年銷售面積增速的預計，由于三季度超過我們前期的預判，將全年增速由-3%調(diào)整到+0%。開發(fā)投資Q3保持強勁增長，土地市場量跌價漲。1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為5.6%，7月、8月、9月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率均達到兩位數(shù)的高增速。受融資新政影響，房企有調(diào)整負債結構需要，8月起新開工有下行趨勢，竣工也受到一定拖累，同時年初疫情的影響也使得竣工周期拉長。土地市場上，Q3購置土地面積有所回落，土地成交價款仍然呈現(xiàn)正增長態(tài)勢，出現(xiàn)量跌價漲的情形。總體來看，我們預計全年房地產(chǎn)投資有韌性，維持前期全年投資增速7%左右的預判。房企Q3營收增速上行同時后續(xù)結算資金充裕，但行業(yè)利潤率下行。2020年前三季度，A股樣本房企營業(yè)總收入同比增速為7%，Q3單季營業(yè)收入增速較快為15%，較Q2提升8個百分點，但仍為歷史較低水平。Q3樣本房企預收賬款/營業(yè)收入比例較2019年底提高49個百分點，后續(xù)的可結算資金充裕，營收有望進一步提升。2020年前三季度，A股樣本房企毛利率為27%，Q3單季度毛利率25%，2017年前后房價增速放緩疊加地價上漲，行業(yè)整體的利潤空間被壓縮，今年以來行業(yè)利潤率呈現(xiàn)邊際下行趨勢。房企擴張意愿下降，“三條紅線”監(jiān)管財務指標面臨考驗。截至2020年Q3，樣本房企總資產(chǎn)同比增速為15%，創(chuàng)15年來增速新低，行業(yè)整體投資節(jié)奏逐步放緩。從三季度A股房企的報表來看“三條紅線”財務指標，三項指標較2019年底均略有變差，各指標符合基準情況的房企比例也有不同程度下降。這與年初流動性寬松，房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模提升有關。在“三條紅線”的監(jiān)管下，房企之間的運營分化會加劇，土儲豐富及財務穩(wěn)健的公司可以發(fā)展的更好。行業(yè)研究·跟蹤報告目錄1.房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)跟蹤：Q3銷售與投資增長強勁，土地市場熱度下降 11.1銷售端：Q3銷售保持高速增長，Q4成交增速或趨于緩和 11.2房價：9月一二三線城市新建與二手房價格漲幅均回落 31.3投資端：Q3房地產(chǎn)開發(fā)投資強勁增長，土地市場量跌價漲 41.4房企資金：Q3到位資金充裕，主要源于銷售回款兌現(xiàn) 62.房地產(chǎn)企業(yè)三季報跟蹤：Q3增收未增利，房企擴張意愿下降 72.1收入及盈利能力分析：Q3營收增速上行，利潤增速下行，后續(xù)可結算資源充足 72.2資產(chǎn)與負債分析：房企擴張意愿下降，資產(chǎn)負債增速放緩 112.3“三條紅線”指標跟蹤：三季度相較去年底房企降杠桿壓力增大 12敬請參閱尾頁之免責聲明1/3行業(yè)研究·跟蹤報告圖目錄圖1：商品房銷售面積累計值及累計同比 1圖2：商品房銷售面積當月值及當月同比 1圖3：商品房銷售額累計值及累計同比 2圖4：商品房銷售額當月值及當月同比 2圖5：房地產(chǎn)庫銷比變動情況 2圖6：30大中城市商品房成交面積當月同比 3圖7：30大中城市商品房成交面積累計同比 3圖8：70大中城市新建商品住宅價格同比變化（%） 3圖9：70大中城市新建商品住宅價格環(huán)比變化（%） 3圖10：70大中城市二手住宅價格同比變化（%） 4圖11：70大中城市二手住宅價格環(huán)比變化（%） 4圖12：房地產(chǎn)開發(fā)投資累計值及累計同比 4圖13：房地產(chǎn)開發(fā)投資當月值及當月同比 4圖15：9月房地產(chǎn)開發(fā)投資構成及今年開發(fā)投資構成同比變化 5圖15：房屋新開工、施工、竣工累計同比變化 5圖16：房屋新開工、竣工當月值及當月同比 5圖17：土地購置面積、成交價款累計及單月變化 6圖18：300城土地市場1-9月分區(qū)域情況 6圖19：截至2020年9月房地產(chǎn)開發(fā)資金構成 7圖20：房地產(chǎn)開發(fā)資金及各分項同比變化 7圖21：年度樣本房企營業(yè)收入及同比增速 8圖22：季度樣本房企營業(yè)收入及同比增速 8圖23：年度分類房企營業(yè)收入及同比增速 8圖24：季度分類房企營業(yè)收入同比增速 8圖25：近年來房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積差額變大 9圖26：年度樣本房企預收賬款及同比增速 9圖27：年度分類房企預收賬款及同比增速 9圖28：年度樣本房企預收賬款/營業(yè)收入比例 9圖29：年度分類房企預收賬款/營業(yè)收入比例 9圖30：年度分類房企毛利率變動情況 10圖31：季度分類房企毛利率變動情況 10圖32：年度分類房企凈利率變動情況 10圖33：季度分類房企凈利率變動情況 10圖34：年度樣本房企總資產(chǎn)及同比增速 11圖35：年度分類房企總資產(chǎn)增速 11敬請參閱尾頁之免責聲明 2/3行業(yè)研究·跟蹤報告圖36：年度樣本房企存貨及同比增速 11圖37：年度分類房企存貨增速 11圖38：年度樣本房企總負債及同比增速 12圖39：年度分類房企總負債增速 12圖40：年度分類房企剔除預收款項的資產(chǎn)負債率 13圖41：年度分類房企凈負債率 13圖42：年度分類房企現(xiàn)金短債比 13圖43：各指標符合基準情況統(tǒng)計 13附錄附錄1:A股代表房企“三條紅線”跟蹤情況 14敬請參閱尾頁之免責聲明3/3行業(yè)研究·跟蹤報告1.房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)跟蹤：Q3銷售與投資增長強勁，土地市場熱度下降今年年初受到新冠疫情的沖擊，房地產(chǎn)銷售停滯、施工暫停。三月份開始，房地產(chǎn)各項指標數(shù)據(jù)快速修復。Q3房地產(chǎn)銷售面積增速創(chuàng)下2017Q2以來新高，超出我們前期預期，同時投資也保持了兩位數(shù)的高速增長。對于房地產(chǎn)銷售我們對四季度增速保持樂觀，預判全年增速為+0%左右。房地產(chǎn)投資仍具韌性，維持前期全年投資增速7%左右的預判。1.1銷售端：Q3銷售保持高速增長，Q4成交或延續(xù)復蘇1-9月商品房銷售面積累計值為117073萬㎡，同比-1.8%，較1-6月份收窄6.6個百分點。1-9月商品房銷售額累計值為115647億元，同比+3.7%，降幅較1-6月份提升9.1個百分點。分項目來看，1-9月住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計銷售同比分別為-1.0%、-16.5%、-15.3%；累計銷售金額同比分別為6.2%、-15.7%、-17.1%。住宅銷售在疫情后保持較快恢復。商品房銷售在Q3保持較高的增速，購房需求得到集中釋放。7月、8月、月單月商品房銷售面積同比分別增長9.5%、13.7%、7.3%；單月商品房銷售額同比分別增長16.6%、27.1%、16.0%。Q3單季商品房銷售面積同比+9.9%，增速較Q2提升6.7個百分點；Q3單季商品房銷售額同比增加5%，增速較Q2提升12.9個百分點，創(chuàng)下2017Q2以來新高。7月、8月銷售呈現(xiàn)出淡季不淡的現(xiàn)象，9月在高基數(shù)的情況下增幅有所收窄。圖1：商品房銷售面積累計值及累計同比圖2：商品房銷售面積當月值及當月同比商品房銷售面積累計值（萬㎡）累計同比（右軸）商品房銷售面積當月值（萬㎡）當月同比（右軸）200,00030%25,00013.7%20%20%9.5%20,00010%150,000-1.8%10%0%7.3%0%15,000-10%100,000-10%-20%-20%10,00050,000-30%5,000-30%-40%-40%0-50%0-50%2015201620172020-042020-052020-062020-072020-082020-09資料來源：wind，招商銀行研究院資料來源：wind，招商銀行研究院敬請參閱尾頁之免責聲明1/16行業(yè)研究·跟蹤報告圖3：商品房銷售額累計值及累計同比商品房銷售額累計值（億元） 累計同比（右軸）18000040%16000030%14000020%1200003.7%10%1000000%80000-10%6000040000-20%20000-30%0-40%2020-08201520162017201820192020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-09資料來源：wind，招商銀行研究院

圖4：商品房銷售額當月值及當月同比商品房銷售額當月值（億元）當月同比（右軸）25,00040%27.1%20,00016.6%30%20%15,00010%16.0%0%10,000-10%5,000-20%-30%0-40%資料來源：wind，招商銀行研究院從庫銷比來看，三季度庫存去化時間仍處于下降趨勢中。庫銷比由2月的3.8下降至9月的3.5。圖5：房地產(chǎn)庫銷比變動情況4.243.83.63.43.232018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-08資料來源：wind，招商銀行研究院注：庫銷比=商品房待售面積/最近12個月商品房銷售面積均值今年房地產(chǎn)在7月、8月傳統(tǒng)淡季銷售較為火爆，超出我們前期預期，主要原因有：（1）進入三季度房企積極推盤；（2）寬松的信貸環(huán)境對銷售高增長形成支撐。截至9月底今年全國首套房平均貸款利率下降28bp，二套房平均貸款利率下降29bp；（3）疫情過后房價的上漲預期使得居民剛需購房及改善型換房計劃前置，部分投資性需求也入市。進入9月，房地產(chǎn)銷售實際上有所降溫，這也與7、8月份熱點城市密集出臺調(diào)控收緊政策有關。后續(xù)我們認為在“三條紅線”帶來的降負債壓力下，房企四季度將積極推盤，加速現(xiàn)金回款，銷售將延續(xù)復蘇的趨勢。對于全年銷售面積增速的預計，由于三季度超過前期我們的預判，將全年增速預計由-3%調(diào)整到+0%敬請參閱尾頁之免責聲明2/16行業(yè)研究·跟蹤報告圖6：30大中城市商品房成交面積當月同比圖7：30大中城市商品房成交面積累計同比100%7月當月同比8月當月同比9月當月同比5%7月累計同比8月累計同比9月累計同比82.8%0.7%80%0%60%44.0%-5%-4.7%40%16.0%25.7%-10%-7.3%-6.7%20%11.8%10.2%11.0%17.3%-9.8%-9.5%-15%-13.6%-12.1%0%-13.8%-12.3%-20%-17.0%-1.0%-20%30大中城市一線二線三線-13.2%30大中城市一線二線三線資料來源：wind，招商銀行研究院資料來源：wind，招商銀行研究院分區(qū)域來看，一線城市在三季度商品房成交面積持續(xù)高增，截至9月累計同比已實現(xiàn)正增長；二線城市8月起單月商品房成交面積同比轉(zhuǎn)負增長，截至9月累計同比降幅最大；三線城市商品房成交面積在9月份出現(xiàn)回落，保持小幅增長。整體來看，三季度一線城市商品房銷售表現(xiàn)亮眼，二線城市低于預期，三四線城市穩(wěn)步修復。一線城市銷售在Q3表現(xiàn)亮眼的主要原因是Q3商品房推盤面積增長較多。Q3一線城市商品房推盤同比增長56.5%，而1-6月一線城市推盤面積同比-13.7%。1.2房價：9月一二三線城市新建與二手房價格漲幅均回落70大中城市新建商品住宅價格指數(shù)看，今年以來，一線城市當月同比漲幅持續(xù)處于較低水平但增速在5月后微幅提升，二線、三線城市當月同比漲幅持續(xù)處于較高水平但增幅逐漸收窄。從價格環(huán)比變化來看，一線、二線、三線城市價格環(huán)比漲幅最高分別出現(xiàn)在5月、6月、8月。9月份一二三線城市價格環(huán)比漲幅均出現(xiàn)明顯下降。圖8：70大中城市新建商品住宅價格同比變化（%）一線當月同比 二線當月同比 三線當月同比1510502019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-09圖9：70大中城市新建商品住宅價格環(huán)比變化（%）一線環(huán)比 二線環(huán)比 三線環(huán)比1.10.70.3-0.101030507091101030507092019-2019-2019-2019-2019-2019-2020-2020-2020-2020-2020-資料來源：wind，招商銀行研究院資料來源：wind，招商銀行研究院敬請參閱尾頁之免責聲明3/16行業(yè)研究·跟蹤報告70大中城市二手房價格指數(shù)看，3月以后，一線城市當月同比漲幅居前且不斷升高，二三線城市增幅較低且處于下降趨勢中。從價格環(huán)比變化來看，三季度一線城市環(huán)比增速較二季度有所下降但仍然較高，二線城市環(huán)比增速逐漸回落，三線城市環(huán)比增速微幅上漲。圖10：70大中城市二手住宅價格同比變化（%）一線當月同比 二線當月同比 三線當月同比1086420-01-03-05-07-09-11-01-03-05-07-09-220192019201920192019201920202020202020202020資料來源：wind，招商銀行研究院

圖11：70大中城市二手住宅價格環(huán)比變化（%）一線環(huán)比 二線環(huán)比 三線環(huán)比1.51.00.50.02019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-09-0.5資料來源：wind，招商銀行研究院一線城市因為地區(qū)新房限價政策較為嚴格，新建商品房價格漲幅不及二三線城市。但一線城市二手房市場成交火熱，二手住宅價格漲幅遠高于二三四線城市。整體看，新建商品住宅和二手房房價漲幅均有微幅下降的趨勢。前瞻的看，房地產(chǎn)銷售價格增幅會趨于平穩(wěn)。1.3投資端：Q3房地產(chǎn)開發(fā)投資強勁增長，土地市場量跌價漲2020年1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為103484億元，同比+5.6%，增幅1-6月份擴大3.7個百分點，累計增速持續(xù)增加。7月、8月、9月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率均達到兩位數(shù)的高增速。圖12：房地產(chǎn)開發(fā)投資累計值及累計同比房地產(chǎn)開發(fā)投資累計值（億元）累計同比（右軸）140,0005.6%15%120,00010%100,0005%80,0000%60,000-5%40,000-10%20,000-15%0-20%20152020-042020-052020-062020-072020-082020-09資料來源：wind，招商銀行研究院

圖13：房地產(chǎn)開發(fā)投資當月值及當月同比房地產(chǎn)開發(fā)投資當月值（億元） 當月同比（右軸）20,00011.8%15%11.7%10%12.0%15,0005%10,0000%-5%5,000-10%-15%0-20%資料來源：wind，招商銀行研究院從房地產(chǎn)開發(fā)投資構成看，上半年維持目前房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長的原敬請參閱尾頁之免責聲明4/16行業(yè)研究·跟蹤報告因主要是土地端的投資和土地出讓帶來的新開工。進入三季度由于前期新開工的較快恢復，房地產(chǎn)開發(fā)投資更多依靠建安投資拉動。圖14：9月房地產(chǎn)開發(fā)投資構成及今年開發(fā)投資構成同比變化土地購置費累計值（億元）建安投資累計值（億元）34,71568,769

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額當月同比土地購置費當月同比建安投資當月同比25%22.0%20%7.8%8.8%14.4%13.0%15%10.2%10.1%8.5%8.7%8.1%7.1%6.5%10%5.4%5%0%-5%-2.7%-10%-9.3%-15%-20%-18.6%-25%1-2月3月4月5月6月7月8月9月資料來源：wind,招商銀行研究院從新開工和竣工指標來看，1-9月房屋新開工面積累計同比為-3.4%，降幅1-6月收窄4.2個百分點；新開工當月同比在8月開始有所下降，9月增速轉(zhuǎn)為-1.9%。1-9月房屋竣工面積累計同比為-11.6%，降幅較1-6月擴大1.1個百分點；竣工當月同比在Q3出現(xiàn)較大降幅，7、8、9月分別為-14%、-9.8%、-17.7%。8月初受融資新規(guī)的管制，開發(fā)商有降負債的意愿，逐漸調(diào)整資金使用節(jié)奏，新開工意愿在8月起有所下降，同時融資趨近也拖累了竣工增速。今年年初受疫情影響房地產(chǎn)企業(yè)無法施工，各地政府為房企紓困推出竣工延期政策，使得竣工周期拉長。展望后續(xù)，由于四季度開工需到明年才能預售推盤，所以新開工增速將放緩。受到疫情拖累全年竣工有所延遲，但竣工日期對房企來講相對剛性，四季度竣工有一定的壓力，總體看疫情對全年的竣工進度造成了拖累。圖15：房屋新開工、施工、竣工累計同比變化圖16：房屋新開工、竣工當月值及當月同比施工面積累計同比新開工面積累計同比新開工面積當月值（萬㎡）竣工面積當月值（萬㎡）竣工面積累計同比新開工當月同比（右軸）竣工當月同比（右軸）30%35,00035%20%2.9%3.1%10%15,00015%0%-3.4%-10%(5,000)-5%-20%-22.9%-11.6%-30%(25,000)-25%-40%-44.9%(45,000)-45%-50%2019-052018-022019-062019-082019-102020-062020-082019-072019-092019-112020-08資料來源：wind，招商銀行研究院資料來源：wind，招商銀行研究院敬請參閱尾頁之免責聲明5/16行業(yè)研究·跟蹤報告從土地市場指標來看，進入三季度購置土地面積有所回落，土地成交價款仍然呈現(xiàn)正增長態(tài)勢，出現(xiàn)量跌價漲的情形。1-9月，土地購置面積累計為15011萬㎡，同比-2.9%，降幅較1-6月擴大2個百分點；土地成交價款累計金額為9316億元，同比+13.8%，增幅較1-6月擴大7.9個百分點。整體看三季度土地市場熱度有所回落，7月、8月、9月單月購置土地面積轉(zhuǎn)負。從結構上來看，今年以來一線城市土地供給增加較多，帶動一線土地成交面積的增加，進一步推高整體的土地出讓金同比正增長，出現(xiàn)量跌價升的情況。圖17：土地購置面積、成交價款累計及單月變化購置土地面積累計同比土地成交價款累計同比購置土地面積單月同比（右軸）土地成交價款單月同比（右軸）40%80%30%60%20%40%10%20%0%0%-10%-20%-20%-40%-30%-60%-40%-80%

圖18：300城土地市場1-9月分區(qū)域情況供給建筑面積同比變化成交建筑面積同比變化土地出讓金同比變化70%58%60%50%40%32%31%30%20%15%16%10%7%8%5%6%9%8%2%0%300城全城一線二線三四線資料來源：wind，招商銀行研究院 資料來源：wind，招商銀行研究院總體來看，我們預計全年房地產(chǎn)投資有韌性，但是四季度出現(xiàn)兩位數(shù)以上漲幅的概率不大，維持前期全年投資增速7%左右的預判。1.4房企資金：Q3到位資金充裕，主要源于銷售回款兌現(xiàn)三季度行業(yè)到位資金相對充裕。2020年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計值為136376億元，同比+4.4%，其中國內(nèi)貸款、個人按揭貸款、定金及預收款、自籌資金累計同比分別為+4%、+9.5%、+2.9%、+5.9%。Q3單季度房企到位資金同比+16.3%，單季度創(chuàng)2016Q3以來新高，其中國內(nèi)貸款、個人按揭貸款、定金及預收款、自籌資金單季同比分別為+5.2%、+21.1%、+20.3%、+14.7%，從結構來源看，定金及預收款及自籌資金占比仍然較多。國內(nèi)貸款占比有所下降，房企到位資金回暖主要源于銷售回款增多。四季度，在目前銷售轉(zhuǎn)淡的情況下定金及預收款增速及個人按揭貸款增速可能有所下降。后續(xù)房企到位資金增速大概率下行。敬請參閱尾頁之免責聲明6/16行業(yè)研究·跟蹤報告圖19：截至2020年9月房地產(chǎn)開發(fā)資金構成圖20：房地產(chǎn)開發(fā)資金及各分項同比變化國內(nèi)貸款利用外資自籌資金房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計同比國內(nèi)貸款累計同比定金及預收款累計同比個人按揭貸款累計同比定金及預收款個人按揭貸款其他到位資金自籌資金累計同比利用外資累計同比（右軸）3.2%20%400%15.0%10%300%0.1%16.0%0%200%-10%100%32.6%-20%0%33.1%-30%-100%2019-102019-122020-02資料來源：wind，招商銀行研究院資料來源：wind，招商銀行研究院2.房地產(chǎn)企業(yè)三季報跟蹤：Q3增收未增利，房企擴張意愿下降對房地產(chǎn)企業(yè)進行分析的過程中，我們選取主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)的91A股上市公司作為總體版塊研究對象進行分析。根據(jù)2019年克爾瑞銷售排行榜情況對各家公司進行進一步分類，排名1-10的公司為大型房企，其中A股上市的有4家樣本企業(yè)，排名11-30的公司為中型房企，其中A股上市的有7家樣本企業(yè)，排名30名以外的為小型房企，共有80家樣本企業(yè)。主要指標情況顯示：收入與盈利方面，今年受疫情影響，房企銷售增速放緩，但是大型房企仍具有優(yōu)勢。各類型房企毛利率、凈利率指標今年以來均進一步下滑。資產(chǎn)負債方面，房企資產(chǎn)與負債增速進一步下降，擴張意愿變?nèi)?，其中中型房企仍具有擴張意愿?！叭龡l紅線”跟蹤方面，今年三季度相較去年年末各項指標不符房企數(shù)量增多，對房企來講降杠桿壓力增大。2.1收入及盈利能力分析：Q3營收增速上行，利潤增速下行，后續(xù)可結算資源充足2020年前三季度，A股樣本房企營業(yè)總收入為14415億元，同比增速為7%，增速較2019年下降14個百分點。受疫情沖擊，地產(chǎn)開發(fā)結算周期放緩，2020年營業(yè)收入增速創(chuàng)15年以來最低水平。從單季營業(yè)收入數(shù)據(jù)來看，今年Q1營業(yè)收入負增長，Q2逐漸恢復，Q3營業(yè)收入增速較快為15%，相較往年同期仍然處于歷史低位。敬請參閱尾頁之免責聲明7/16行業(yè)研究·跟蹤報告分類房企來看，今年受到新冠疫情的影響，各類房企的營收增速均邊際下滑，但大型房企及中型房企受影響較小。大型、中型、其他房企截至到今年三季度末營業(yè)收入同比增速分別為14%、12%、-7%。從單季營收增速數(shù)據(jù)來看，三季度大型房企及中型房企營收增速已基本恢復至往年同期水平。圖21：年度樣本房企營業(yè)收入及同比增速25,000營業(yè)總收入（億元）同比增速50%45%45%20,00040%35%15,00030%30%25%21%10,00021%20%15%5,00010%8%7%5%00%2015201620172018201920Q1-Q3資料來源：wind，招商銀行研究院圖23：年度分類房企營業(yè)收入及同比增速大型房企 中型房企 小型房企120%100%80%60%40%14%20%12%0%-7%-20%2015 2016 2017 2018 2019 20Q1-Q3

圖22：季度樣本房企營業(yè)收入及同比增速12000單季營業(yè)收入（億元）同比增速40%1000035%35%26%30%800023%23%21%20%600018%15%15%12%10%40007%5%20000%-4%-5%0-10%2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q3資料來源：wind，招商銀行研究院圖24：季度分類房企營業(yè)收入同比增速大型房企 中型房企 小型房企70%60%50%40%23%30%20%15%10%0%-10%2%-20%-30%2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q3資料來源：wind，招商銀行研究院 資料來源：wind，招商銀行研究院2020年三季度，房企整體預收賬款同比增長8%，增速較2019年回落10個百分點。今年增速分別為7%、9%、10%，增速較2019年分別下降10、7、個百分點。中型及其他房企因銷售反彈和低基數(shù)優(yōu)勢等原因在預房企整體預收賬款延續(xù)17年以來回落趨勢，但是依舊處于正增長區(qū)間。分類房企來看，大型、中型及其他房企預收賬款同比收賬款增速上略微領先。從預收賬款/營業(yè)收入指標來看，2020年三季度整體房企為177%，處于歷史的較高水平。房企整體可結算資金充裕主要由于當前竣工周期拉長，近年來房企竣工面積遠不及銷售規(guī)模?？深A測的是后續(xù)竣工增速提升后，房企營業(yè)收入增速有望提升。分類房企來看，大型、中型、其他房企預收賬款/營業(yè)收敬請參閱尾頁之免責聲明8/16行業(yè)研究·跟蹤報告入比例分別為167%、193%、181%。中型房企在預收賬款/營業(yè)收入上保持行業(yè)領先，后續(xù)業(yè)績增速也有望領先。圖25：近年來房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積差額變大竣工面積(萬㎡）竣工面積同比變化250,000200,000150,000100,00050,00002010(50,000)20112012201320142015(100,000)(150,000)

商品房銷售面積（萬㎡）商品房銷售面積同比變化20162017201820192020-09

25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%資料來源：wind，招商銀行研究院圖26：年度樣本房企預收賬款及同比增速40,000預收賬款（億元）同比增速50%44%40%30,00039%35%33%30%20,00020%18%10,00010%8%00%2015201620172018201920Q1-Q3資料來源：wind，招商銀行研究院圖28：年度樣本房企預收賬款/營業(yè)收入比例200%177%180%160%132%140%118%128%120%92%100%91%90%80%60%40%20%0%20142015201620172018201920Q1-Q3

圖27：年度分類房企預收賬款及同比增速60%大型房企中型房企小型房企50%40%30%10%20%10%9%0%7%2015201620172018201920Q1-Q3資料來源：wind，招商銀行研究院圖29：年度分類房企預收賬款/營業(yè)收入比例大型房企中型房企小型房企210%193%190%181%170%150%167%130%110%90%70%50%20142015201620172018201920Q1-Q3資料來源：wind，招商銀行研究院資料來源：wind，招商銀行研究院敬請參閱尾頁之免責聲明9/16行業(yè)研究·跟蹤報告毛利率水平方面，2020年三季度整體房企加權平均毛利率為27%，較2019年下滑4個百分點。其中，大型、中型、其他房企毛利率分別為23%、29%、33%，較2019年回落5、4、2個百分點，大型及中型房企毛利率回落幅度較大。從單季指標數(shù)據(jù)來看，大型房企、中型房企今年以來毛利率下降幅度較大，而小型房企在一季度不降反升。目前行業(yè)結算項目多為2017年前后的，當時房價增速放緩疊加地價上漲，行業(yè)整體的利潤空間被壓縮，使得當前的利潤率水平下行。凈利率水平方面，2020年三季度整體房企加權平均凈利率為10%，較2019年回落2個百分點，凈利率延續(xù)了2018年下行的趨勢。其中大型、中型、小型房企凈利率分別為9%、12%、9%，較2019年底均下降2個百分點，中型房企凈利率水平保持領先。從單季指標來看，大型、中型、小型房企在今年一季度凈利率下滑較多，二季度有所提升，三季度仍有所下滑。圖30：年度分類房企毛利率變動情況大型房企 中型房企 小型房企 版塊整體40%35%33%

圖31：季度分類房企毛利率變動情況大型房企 中型房企 小型房企 版塊整體40%35%30%25%20%

29%27%23%

30%25%20%2015 2016 2017 2018 2019 20Q1-Q3資料來源：wind，招商銀行研究院圖32：年度分類房企凈利率變動情況大型房企中型房企小型房企版塊整體16%14%12%12%10%10%9%8%9%6%2015201620172018201920Q1-Q3

資料來源：wind，招商銀行研究院圖33：季度分類房企凈利率變動情況大型房企 中型房企 小型房企 版塊整體20%15%10%5%0%2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q3資料來源：wind，招商銀行研究院 資料來源：wind，招商銀行研究院敬請參閱尾頁之免責聲明10/16行業(yè)研究·跟蹤報告2.2資產(chǎn)與負債分析：房企擴張意愿下降，資產(chǎn)負債增速放緩總資產(chǎn)層面，截至2020年三季度，樣本房企總資產(chǎn)約12萬億元，同比增15%，較2019年底下降3個百分點，創(chuàng)15年來增速新低，行業(yè)整體投資節(jié)奏逐步放緩。分類房企情況來看，大型、中型、小型房企總資產(chǎn)增速分別為14%、22%、13%。大型房企15年以來擴張速度有明顯的下降，中型房企近年來在三類房企中擴張增速最高，且18年以來保持在25%左右的增速上，小型房企15年以來擴張速度最小，且呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。圖34：年度樣本房企總資產(chǎn)及同比增速 圖35：年度分類房企總資產(chǎn)增速總資產(chǎn)（億元）總資產(chǎn)增速14000050%12000044%40%1000008000031%30%27%6000024%20%18%4000015%10%2000000%201520162017201820192020Q3

大型房企 中型房企 小型房企100%80%60%40%20%0%2015 2016 2017 2018 2019 2020Q3資料來源：wind，招商銀行研究院 資料來源：wind，招商銀行研究院存貨是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)中最重要的部分。2020年三季度，樣本房企存貨約6.6萬億元，同比增速為12%，較2019年底下降7個百分點。在當前銷售增速逐漸步入平穩(wěn)時期，房企也考慮到市場變化，調(diào)低貨值準備，但是較低的貨值也預示著房企后續(xù)銷售增速下行，壓力提高。分類房企情況來看，大型、中型、小型房企存貨增速分別為13%、11%、12%，較2019年底下降8、6、2個百分點。中型房企中大多屬于高周轉(zhuǎn)型房企，如陽光城、中南等，所以存貨增速出現(xiàn)了較大幅度的下降。從存貨絕對值上講，大型房企依然具有優(yōu)勢。圖36：年度樣本房企存貨及同比增速80000存貨（億元）存貨增速50%40%6000039%30%4000026%21%20%19%2000016%12%10%00%201520162017201820192020Q3

圖37：年度分類房企存貨增速大型房企 中型房企 小型房企80%60%40%20%13%12%11%0%2015 2016 2017 2018 2019 2020Q3資料來源：wind，招商銀行研究院資料來源：wind，招商銀行研究院敬請參閱尾頁之免責聲明11/16行業(yè)研究·跟蹤報告總負債層面，截至2020年三季度，樣本房企總負債為9.6萬億元，同比增速為14%，略低于總資產(chǎn)的增速，較2019年底回落2個百分點。行業(yè)整體資產(chǎn)負債率為80.5%，仍然屬于高杠桿行業(yè)，但是負債增速有所放緩。分類房企來看，大型、中型、小型房企總負債增速分別為12%、18%、14%，中型房企今年以來負債水平增長較高，擴張意愿更強。圖38：年度樣本房企總負債及同比增速 圖39：年度分類房企總負債增速總負債（億元）總負債增速12000050%47%10000040%8000034%30%27%6000026%20%4000016%14%10%2000000%201520162017201820192020Q3

大型房企 中型房企 小型房企90%80%70%60%50%40%30%18%20%14%10%12%201520162017201820192020Q3資料來源：wind，招商銀行研究院 資料來源：wind，招商銀行研究院2.3“三條紅線”指標跟蹤：三季度相較去年底房企降杠桿壓力增大2020年8月，監(jiān)管部門釋放出房地產(chǎn)融資監(jiān)管收緊信號，擬通過對房企財務及經(jīng)營指標形成監(jiān)控，約束房地產(chǎn)企業(yè)融資行為。我們對房企“三條紅線”指標進行了跟蹤。剔除預收款項的資產(chǎn)負債率層面，截至2020年三季度，整體房企剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為73%，較2019年底持平。大型、中型、小型房企剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率分別為75%、72%、72%，較2019年底變動-1、+2、+1個百分點。凈負債率層面，截至2020年三季度，整體房企凈負債率為91%，較2019年底增長7個百分點。大型、中型、小型房企凈負債率分別為71%、89%、108%，較2019年底變動+9、+6、+6個百分點?，F(xiàn)金短債比層面，截至2020年三季度，整體房企現(xiàn)金短債比為107%，2019年末下降6個百分點。大型、中型、小型房企現(xiàn)金短債比分別為153%、92%、90%，較2019年底變動+2、-16、0個百分點。從三季度A股房企的指標數(shù)據(jù)來看，財務指標較2019年底略有變差。同2020年Q3各指標符合基準情況的房企比例較2019年底有不同程度下滑，符合剔除預收款項資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比的所占房企比例較年初敬請參閱尾頁之免責聲明12/16行業(yè)研究·跟蹤報告分別下滑10、6、1個百分點。這與年初流動性寬松，房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模提升有關。對于不同類型房企，指標數(shù)據(jù)也有一定區(qū)別。大型房企整體財務指標有所改善，而中型和小型房企的財務數(shù)據(jù)今年以來有變差趨勢。我們認為融資新政對房地產(chǎn)企業(yè)會產(chǎn)生一定影響，房企會逐漸按照“三條紅線”的標準調(diào)整自己的財務指標。房企之間的運營分化會加劇，土儲豐富及財務穩(wěn)健的公司可以發(fā)展的更好。圖40：年度分類房企剔除預收款項的資產(chǎn)負債率 圖41：年度分類房企凈負債率大型房企 中型房企 小型房企 版塊整體79%77%75%75%73%73%71%72%72%69%67%65%2015 2016 2017 2018 2019 2020Q3

大型房企 中型房企 小型房企 版塊整體120%110%108%100%91%90%80%89%70%71%60%2015 2016 2017 2018 2019 2020Q3資料來源：wind，招商銀行研究院 資料來源：wind，招商銀行研究院剔除預收款項的資產(chǎn)負債率=（總負債-合同負債-預收賬款）/凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/所有者權益（總資產(chǎn)-合同負債-預收賬款）圖42：年度分類房企現(xiàn)金短債比大型房企 中型房企 小型房企 版塊整體220%200%180%160%153%140%120%107%100%92%80%90%2015 2016 2017 2018 2019 2020Q3資料來源：wind，招商銀行研究院現(xiàn)金短債比=貨幣資金/短期債務

圖43：各指標符合基準情況統(tǒng)計70%2019年2020Q361%60%55%55%54%51%50%41%40%30%20%10%0%剔除預收款項的資產(chǎn)負債率 凈負債率 現(xiàn)金短債比資料來源：wind，招商銀行研究院敬請參閱尾頁之免責聲明13/16行業(yè)研究·跟蹤報告附錄1:A股代表房企“三條紅線”跟蹤情況剔除預收款項的資凈負債率現(xiàn)金短債比觸碰紅線個產(chǎn)負債率數(shù)相比2019企業(yè)20192020Q320192020Q20192020Q2020Q3年底升降檔33萬科A77%74%35%29%173%197%10保利地產(chǎn)67%67%57%71%210%191%00綠地控股83%82%156%183%76%78%30新城控股77%78%49%43%262207%10%華夏幸福78%76%183%190%71%41%30金科股份75%73%120%112%