房地產(chǎn)項(xiàng)目管理三

第七章房地產(chǎn)項(xiàng)目管理主要內(nèi)容

7.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概述

7.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制

7.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制

7.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

7.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同與安全管理§7.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目，是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程所組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目具備以下幾個(gè)特征：知識(shí)的密集性組織的層次性系統(tǒng)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)計(jì)劃、指揮、檢查和調(diào)整等手段進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同與安全等方面的全面管理，并與社會(huì)各相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行的全面管理，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程一項(xiàng)重要管理內(nèi)容。一套完整、規(guī)范和科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理體系是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的根本保證。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)與職能房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)是尋找項(xiàng)目成本、時(shí)間、資源、質(zhì)量等要素的最優(yōu)均衡控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資計(jì)劃中的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本職能包括：計(jì)劃是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序、有條不紊地展開(kāi)。組織是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)?？刂剖侵笇?duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和成本進(jìn)行控制，以獲得最大綜合效益。協(xié)調(diào)是指對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)，從而為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)（1）招標(biāo)方式招標(biāo)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“三控兩管”（質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、合同管理、安全管理）的前提與基礎(chǔ)。招標(biāo)方式可以分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可依開(kāi)放項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇招標(biāo)方式。

公開(kāi)招標(biāo)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)人在指定的報(bào)刊、電子網(wǎng)絡(luò)或其他媒體上發(fā)布招標(biāo)公告，吸引眾多的投標(biāo)人參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，招標(biāo)人從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位的招標(biāo)方式。公開(kāi)招標(biāo)是一種無(wú)限制的競(jìng)爭(zhēng)方式，按競(jìng)爭(zhēng)程度又可以分為國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)和國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)。

邀請(qǐng)招標(biāo)，也稱選擇性招標(biāo)或有限競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǚㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)，一般選擇一定數(shù)目的法人或其他組織（一般不少于三家）。（2）招標(biāo)程序按照一般做法，投標(biāo)程序如下：申請(qǐng)招標(biāo)。編制招標(biāo)文件。編制招標(biāo)工程標(biāo)底。確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函。投標(biāo)人資格審查。招標(biāo)工程交底及答疑。開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)。簽訂合同?！?.衣2房地營(yíng)產(chǎn)開(kāi)鵝發(fā)項(xiàng)布目質(zhì)棚量控水制房地?fù)u產(chǎn)項(xiàng)暗目質(zhì)右量是國(guó)斜家現(xiàn)脹行的恐法律泥、法耍規(guī)、但技術(shù)政標(biāo)準(zhǔn)燭、設(shè)緒計(jì)文蒸件及吸合同笑中對(duì)五房地愚產(chǎn)開(kāi)誦發(fā)項(xiàng)戶目工董程的朋安全噴、使蔑用、務(wù)經(jīng)濟(jì)往、美拍觀等株特性售的綜臭合要姥求。房地叨產(chǎn)開(kāi)膝發(fā)項(xiàng)感目質(zhì)際量控槳制是指暖項(xiàng)目歪管理?yè)鞕C(jī)構(gòu)肌以國(guó)牌家標(biāo)速準(zhǔn)、句規(guī)范碑或合獨(dú)同為鄰依據(jù)亭，確糕定質(zhì)伍量目豪標(biāo)及借質(zhì)量紗保證詳、改侄進(jìn)措莖施需，對(duì)付項(xiàng)目遍決策蝴階段性、設(shè)灣計(jì)階炸段和挺施工訓(xùn)階段紫進(jìn)行包全程狂質(zhì)量黨監(jiān)督蹄和管跌理的扛活動(dòng)嚴(yán)。房地碌產(chǎn)項(xiàng)潤(rùn)目特美點(diǎn)房地驕產(chǎn)開(kāi)鵝發(fā)項(xiàng)采目質(zhì)戰(zhàn)量的毀特點(diǎn)乖是由糖房地怨產(chǎn)開(kāi)瘋發(fā)項(xiàng)安目自語(yǔ)身的挨特殊碰性決打定的魄，主源要包旋括：質(zhì)量織影響客因素嗎眾多質(zhì)量賭波動(dòng)蕉大質(zhì)量暴離散質(zhì)量區(qū)隱藏傲性強(qiáng)竣工祥檢驗(yàn)妙局限襯大質(zhì)量吧控制軌的內(nèi)迅容質(zhì)量捐控制策的主予要內(nèi)處容包剖括：（1）前帶期資鐮料檢若驗(yàn)（2）原衰材料饑檢驗(yàn)（3）配體套設(shè)辣備檢膠驗(yàn)（4）程關(guān)序與漏工藝戲檢驗(yàn)（5）施馬工階舉段質(zhì)邪量控債制（6）建宣立質(zhì)北量控圓制檔箭案制歸度（7）竣桂工質(zhì)擇量驗(yàn)泛收施工帖階段斥質(zhì)量傷控制拿手段（1）旁舒站監(jiān)絮督（2）測(cè)耕量（3）試保驗(yàn)（4）指晨令文悄件（5）規(guī)賄定質(zhì)腦量監(jiān)憂控工納作程既序（6）利滅用支碑付控況制手盡段施工緩階段掘質(zhì)量烈控制駐是質(zhì)故量控肌制工途作中伶的核種心，鴉在施距工階緊段，一般懷可采口用以如下六燥種手析段進(jìn)倍行質(zhì)梯量控浙制：§7.首3房地住產(chǎn)開(kāi)主發(fā)項(xiàng)轎目進(jìn)灶度控保制房地煌產(chǎn)開(kāi)納發(fā)項(xiàng)感目進(jìn)嘆度控揭制是指舅根據(jù)液開(kāi)發(fā)鐮項(xiàng)目六各階酬段的乞工作裂內(nèi)容刊、程例序、帖持續(xù)偵時(shí)間廟和銜造接關(guān)崖系編沿制項(xiàng)彼目進(jìn)善度計(jì)啊劃，裙并以逼此計(jì)征劃為廟依據(jù)尸，綜臘合利信用組惹織、尖技術(shù)視、經(jīng)霜濟(jì)和成合同么等手稍段，殃對(duì)建腦設(shè)工稀程項(xiàng)侄目實(shí)屠施的墳時(shí)間聰進(jìn)行鈴控制永，保郵證項(xiàng)竿目能斜在滿廢足其周時(shí)間司約束稀的前適提下砌實(shí)現(xiàn)棚總體條目標(biāo)循。進(jìn)度津控制挖的最娃終目矮的是確復(fù)保項(xiàng)察目進(jìn)稼度目唐標(biāo)的慕實(shí)現(xiàn)破，其核心階內(nèi)容是建的設(shè)工綿期控佛制。進(jìn)度贊控制督工作略的內(nèi)牲容在傳統(tǒng)愚的房熊地產(chǎn)補(bǔ)開(kāi)發(fā)環(huán)項(xiàng)目中，漁進(jìn)度被控制條工作匆的主傾要內(nèi)聰容包哪括：（1）項(xiàng)或目建眠設(shè)總監(jiān)周期嗓目標(biāo)杏的論陳證與寺分析緊；（2）編飯制項(xiàng)代目建便設(shè)工夏程進(jìn)耗度計(jì)械劃；（3）編邁制其聚他配其套進(jìn)裁度計(jì)虧劃；（4）監(jiān)賺督項(xiàng)針目施稍工進(jìn)健度計(jì)夸劃的還執(zhí)行艱；（5）施肝工現(xiàn)芝場(chǎng)的輪調(diào)研嘉與分乳析；（6）進(jìn)耕度計(jì)練劃調(diào)往整。隨著取房地挺產(chǎn)市春場(chǎng)的墓發(fā)展樓，進(jìn)積度控甲制不煮再局喪限于亮房地莊產(chǎn)開(kāi)仇發(fā)項(xiàng)爭(zhēng)目，蒸也逐技步應(yīng)版用于膨房地猜產(chǎn)投施資領(lǐng)愿域，哥其核予心是棗控制聞投資采工作揭進(jìn)度浮，包極括談判疏進(jìn)度悄控制、資金膜籌集開(kāi)進(jìn)度洪控制、資金案支付扣控制、法律茄材料風(fēng)辦理蔑進(jìn)度被控制等。影響斷項(xiàng)目泛進(jìn)度禁的因駛素分勇析影響迎開(kāi)發(fā)凱項(xiàng)目貪進(jìn)度偶的因窄素包箏括：人口的因辦素、厚技術(shù)才因素預(yù)、材疊料設(shè)嶺備與洞構(gòu)配宵件因納素，旺施工名機(jī)械纖設(shè)備喪因素腦，資茂金因他素，首水文匪、地咐質(zhì)與盞氣象戲因素透等自株然因儲(chǔ)素，球政治珠、經(jīng)磚濟(jì)、車環(huán)境窯等社珠會(huì)因培素，列以及附其他硬不確鹽定因啟素等做。上述芽因素淡中以人的奶因素影響塞最多飲，比舍如建慮筑單唐位的泥安全然生產(chǎn)銳、資述金保賊障、枕圖紙摘設(shè)計(jì)云匹配鞏性等哭等，嗓還包議括關(guān)聯(lián)答人員酸之外決的社嗚會(huì)因征素，比哲如施逐工干蛇擾、按交通默管制喂、環(huán)甲保投腔訴等唇等。自然宅因素在進(jìn)扛度計(jì)亦劃編樂(lè)制中膨較容箱易考往慮，屠比如導(dǎo)氣候舒、水靈文等鹿，但樂(lè)也有翅不可鐵控制跨性因紫素，緊比如太地下?lián)芪奈镏兜陌l(fā)工現(xiàn)、鄰百年蒸未遇扁的自中然災(zāi)懸害等潔。進(jìn)度膨控制叫的手娃段項(xiàng)目扶進(jìn)度增控制莖的主要妥方法是籌劣劃、張控制侍和協(xié)蛋調(diào)，主要答措施包括鎖組織費(fèi)措施奮、技澤術(shù)措扁施、宮合同菊措施兩、經(jīng)頌濟(jì)措魂施和鎖信息身管理團(tuán)措施老等內(nèi)蹈容。（1）組睜織措去施組織喊措施映主要商包括：①落構(gòu)實(shí)項(xiàng)湊目進(jìn)失度管濃理部懼門的減技術(shù)斤人員捆，以機(jī)及具嚴(yán)體的網(wǎng)控制柄任務(wù)逮和管理職扒責(zé)；②進(jìn)稀行項(xiàng)梳目分認(rèn)解，哀如按言項(xiàng)目確結(jié)構(gòu)侍、進(jìn)啞展階吊段、慎合同陣結(jié)構(gòu)款分解陣，并建立再編碼股體系沖；③確女定進(jìn)紫度協(xié)幣調(diào)工故作制僑度，菊如確何定每固星期少協(xié)調(diào)滴會(huì)議太舉行翅的時(shí)貝間，協(xié)調(diào)例會(huì)議姻的參卵加人池員等采；④分戴析影紡響進(jìn)營(yíng)度目掩標(biāo)實(shí)蔬現(xiàn)的語(yǔ)干擾擊因素讓。（2）竹技術(shù)繡措施技術(shù)脆措施產(chǎn)主要卻是采答用技磁術(shù)手硬段加斗快施遺工進(jìn)梁度，切尤其溫需要促不斷每探索皂、推侵廣和薄采用腹先進(jìn)煩的施誰(shuí)工工耐藝、津工法今、新勒材料名和新指設(shè)備鋤。（3）合駕同措鈴施合同急措施浪主要蹈包括碧合同取期限栗與項(xiàng)辣目開(kāi)悶發(fā)進(jìn)乎度計(jì)算劃協(xié)令調(diào)、母合同碼分類聽(tīng)進(jìn)度帶監(jiān)督棚等內(nèi)狀容。（4）經(jīng)黃濟(jì)措狂施經(jīng)濟(jì)由措施股則主峰要是縫通過(guò)音經(jīng)濟(jì)疾手段忘保證厘資金乏供給測(cè)，以規(guī)確保躲項(xiàng)目歉工期汽，同飼時(shí)也院采用攝經(jīng)濟(jì)素措施注懲罰漂延誤顧進(jìn)度態(tài)的合授同方葵，?？葑C合籍同進(jìn)直度計(jì)軍劃的攤落實(shí)涉。（5）信伸息管誰(shuí)理措紡施信息放管理徑措施與主要嗚是利盡用項(xiàng)芹目計(jì)慘劃進(jìn)液度與薪實(shí)際綢進(jìn)度招的動(dòng)臨態(tài)比正較．勞定期痛提供緞進(jìn)度毛比較謎報(bào)告逗等。進(jìn)度腿計(jì)劃貨的編水制程蕩序房地蜻產(chǎn)開(kāi)著發(fā)項(xiàng)碌目進(jìn)根度計(jì)與劃的蓮編制職程序敲一般潤(rùn)分為嘆四個(gè)刻步驟普，包醫(yī)括：（1）將化全部暈工程竊內(nèi)容嘩分解沒(méi)和歸林納為鑒單項(xiàng)印工程脆或工悟序。（2）統(tǒng)格計(jì)或征計(jì)算舒每項(xiàng)服工程蠻內(nèi)容躲的工估作量淡。（3）計(jì)柿算每悅個(gè)單姑項(xiàng)工弊程工般作量劃所需疏時(shí)間妻，可剩用天佩數(shù)表粥示。（4）按摟正常巷施工丘的各芹個(gè)單盞項(xiàng)工假程內(nèi)宜容的呈邏輯伏順序紐奉和制振約關(guān)格系，響排列探施工賣先后層次序奴，從啟每項(xiàng)哨施工依工序討的可撐能最惑早開(kāi)乓工時(shí)進(jìn)間推誦算下泛去，棚可以邪得出怨全部活工程去竣工洲所需寶的周萌期；祥再逆條過(guò)來(lái)代，從書(shū)上述改竣工頃日期追向前呈推算圈，可燒以求計(jì)出每喚一施朵工工蔬序的擇最遲據(jù)開(kāi)始席日期蛛。進(jìn)度錯(cuò)計(jì)劃醫(yī)的編嘆制方飽法進(jìn)度察計(jì)劃絨的編狹制方任法主秋要有橫道議圖法、網(wǎng)絡(luò)村圖法、里程覽碑法、進(jìn)度們曲線革法等多堂種方字法，罷其中庸橫道額圖法攝和網(wǎng)響絡(luò)圖改法是兆最常教用的幸方法召。橫道遼圖法是用腸直線愿線條銜在時(shí)懸間坐喜標(biāo)上卻表示姐出單巾項(xiàng)工薯程進(jìn)餐度的串方法曉。用介橫道卸圖表弟示的潔進(jìn)度到計(jì)劃塔，應(yīng)未包括秧兩個(gè)否基本瞧部分塑，左蘿側(cè)是卷工作毒劃分煤和基險(xiǎn)本數(shù)難據(jù)部惹分，仆右側(cè)虧是橫術(shù)道線腐部分黃。（1）橫沿道圖丹法（2）網(wǎng)鹽絡(luò)圖速法網(wǎng)絡(luò)宰圖法是以顛網(wǎng)絡(luò)螞圖的統(tǒng)形式塌來(lái)表呀達(dá)項(xiàng)出目的沙進(jìn)度廊計(jì)劃揉。在挎網(wǎng)絡(luò)怖圖中遠(yuǎn)可確速切地竿表明粥各項(xiàng)縣工作穗的相遵互聯(lián)群系和狐制約棕關(guān)系扣，并嗎可以扎計(jì)算辭出工恢程各榮項(xiàng)工香作的潔最早筐和最蟻晚開(kāi)呼始時(shí)輛間，控從而框可以斥找出五關(guān)鍵躲工作嫁和關(guān)長(zhǎng)鍵線唉路。關(guān)鍵貼線路是指奏在該讀項(xiàng)目劃中，溜直接謀影響予項(xiàng)目蜘總工鑼期的輕那一摸部分旬連貫季的工枝作。恭通過(guò)豆不斷猜改善劈燕網(wǎng)絡(luò)睛計(jì)劃糾，就箏可以再求得久各種宗優(yōu)化騎方案繞。例關(guān)如工顫期最湊短；衣各種蒜資源鑰最均器衡；偵在某置種有押限制離的資半源條湖件下屯，編債出最面優(yōu)的蔬網(wǎng)絡(luò)骨計(jì)劃棵；在埋各種薯不同府工期問(wèn)下，別選擇軍工程材成本胖最低夢(mèng)的網(wǎng)廚絡(luò)計(jì)狹劃等孤。（3）里料程碑批法里程陷碑法又稱耕可交藍(lán)付成姨果法茫，該宵方法挪是在悶橫道困圖或旺者網(wǎng)育絡(luò)圖我上標(biāo)泊示出委一些貞關(guān)鍵漫事項(xiàng)鳴，這籌些事沒(méi)項(xiàng)能揮夠被軋明顯曾地確你認(rèn)，僅反映側(cè)進(jìn)度貫計(jì)劃巖執(zhí)行縫中各唱個(gè)階煩段的帝目標(biāo)凈，一惜般是充處于固關(guān)鍵烏線路霜上的喪一些偵關(guān)鍵款項(xiàng)目失，這屯些事溉項(xiàng)對(duì)喇項(xiàng)目涼進(jìn)度率計(jì)劃敗能否雜順利慮實(shí)現(xiàn)痕具有演重大娛的影男響。通過(guò)播這些尼關(guān)鍵芹事項(xiàng)慮在一躲定時(shí)霜間內(nèi)編的完紀(jì)成情萬(wàn)況可應(yīng)反映賣項(xiàng)目棉進(jìn)度想計(jì)劃優(yōu)的進(jìn)計(jì)展情程況，核這些謊關(guān)鍵俗事項(xiàng)緒被稱育為“膏里程互碑”賠。（4）進(jìn)財(cái)度曲惕線法該方麻法以捧時(shí)間禍為橫豪軸，辨以完芳成的捎累計(jì)犯工程面量（飼該工應(yīng)作量濫的具柿體衡吹量?jī)?nèi)絹容可購(gòu)以是手投資珍額、晨實(shí)物痕工程稼量的帽完成告情況薄、人逼工工恩時(shí)消省耗、傍形象掉工程葡等）批為縱籮軸，棒按計(jì)紅劃時(shí)牧間累健計(jì)完冤成任雙務(wù)量符的曲撤線作幕為預(yù)旗定的廈進(jìn)度忠計(jì)劃詳。從整古個(gè)項(xiàng)削目的么實(shí)施迎進(jìn)度棕來(lái)看截，由昌于項(xiàng)兼目后菌期收屯尾工扯程的摘實(shí)際濁工程杜完成趣量比仇較小指，因握此，畫(huà)該進(jìn)勵(lì)度曲杯線一雹般是S形的。§7.亦4房地防產(chǎn)開(kāi)偉發(fā)項(xiàng)瓜目成申本控傅制房地仍產(chǎn)開(kāi)親發(fā)項(xiàng)絮目成嫁本控慚制是指腳房地?fù)萎a(chǎn)開(kāi)紅發(fā)企字業(yè)在紛保證尊房地備產(chǎn)開(kāi)踩發(fā)項(xiàng)寨目進(jìn)威度與償質(zhì)量皮的前尋提下坦，依刑據(jù)投轉(zhuǎn)資預(yù)麥算，詢對(duì)項(xiàng)鵝目實(shí)順施全單過(guò)程叔的資困金支礦出進(jìn)修行合昨理確堆定和紐奉有效抵控制舟的管爺理活請(qǐng)動(dòng)。在房以地產(chǎn)強(qiáng)投資愧活動(dòng)括中，景投資紡者為歷了保拌證資帳金盈承利安撒全和請(qǐng)得到削預(yù)定疼盈利章目標(biāo)蛙，嚴(yán)華格進(jìn)波行投癢資預(yù)丹算、亭資金恩財(cái)務(wù)捎成本舞控制在、交休易成贈(zèng)本控董制、住交易消額談錘判結(jié)躬果控手制等狼。房地綁產(chǎn)開(kāi)脾發(fā)項(xiàng)爭(zhēng)目成貝本構(gòu)沒(méi)成及罷其估健算方田法（1）房承地產(chǎn)像開(kāi)發(fā)泰項(xiàng)目告成本悠構(gòu)成房房地隆產(chǎn)開(kāi)買發(fā)項(xiàng)舊目成茄本由開(kāi)發(fā)恭成本和銷售霉成本兩部怕分組坊成。開(kāi)發(fā)為成本主要辟包括洞土地陡置購(gòu)話費(fèi)、剖前期狂工程都款、蠢基礎(chǔ)啞設(shè)施杰建設(shè)腥費(fèi)、鵝建安鋒工程戚費(fèi)、去配套小公建各建設(shè)樣費(fèi)、身間接閥費(fèi)以語(yǔ)及上其述費(fèi)田用產(chǎn)霜生的讀財(cái)務(wù)臭費(fèi)用桂。銷售液成本主要板包括污廣告印費(fèi)、蒼銷售裝代理聽(tīng)費(fèi)、余營(yíng)銷政部門跪管理跑費(fèi)以香及人隊(duì)員工袋資。（2）房胸地產(chǎn)剛開(kāi)發(fā)面項(xiàng)目叼成本原估算項(xiàng)目需成本椒估算插的主咸要依時(shí)據(jù)包括攏項(xiàng)目籃工作機(jī)分解越結(jié)構(gòu)展、資父源需賀求計(jì)管劃、液資源灶價(jià)格皇、工拼作的凱延續(xù)蟻時(shí)間幣、歷應(yīng)史資倉(cāng)料等封。成杏本估穿算的尾方法街很多賞，比逮較常滴用的分有經(jīng)驗(yàn)供估算裝法、參數(shù)枝模型模法、自下錯(cuò)而上嗓估算奮法。經(jīng)驗(yàn)拜估算聾法又稱汪類比呈估算診法、疼自上蒜而下突估算簽法，賀是指革利用天以前設(shè)類似架項(xiàng)目謠的實(shí)慌際成耕本作荒為估巡壽算當(dāng)吉前項(xiàng)梨目成組本的廢基本坑數(shù)據(jù)跡。這紫種方炊法可靈以在井較短磁的時(shí)懲間內(nèi)畢獲得剃大致騙的成驢本數(shù)千據(jù)，弱但誤等差較岔大。參數(shù)駝模型稅法是一磨種比黑較科緩學(xué)的姻方法劣，它鋪立足檢于過(guò)針去對(duì)售成本捐產(chǎn)生瀉影響云的各匪種因狠素在鎮(zhèn)現(xiàn)在說(shuō)和將賊來(lái)仍坊然起殿作用嶺的這月一前堡提，嶄以過(guò)遠(yuǎn)去建們?cè)O(shè)同稍類項(xiàng)支目的柔資料悄為基視礎(chǔ)，毅運(yùn)用對(duì)一定黎的數(shù)傷學(xué)方匙法進(jìn)局行加幸工處奇理和暖推理隙，借砌以估襪算項(xiàng)陽(yáng)目成木本。盟主要蘆分為概指數(shù)忌估算烘法和冠系數(shù)任估算蔥法。自下螞而上兇估算誕法就是臂先算換出各縱個(gè)單夠位的岔獨(dú)立慘成本梢，然看后將蘇各個(gè)磁工作輝的估呢算自寇下而穿上地暢匯總莖，從大而估蛛算出偵項(xiàng)目?jī)隹偝扇伪?。這種澇方法全估算必結(jié)果部比較糖精確品，但符耗用錫時(shí)間含長(zhǎng)，舟費(fèi)用鑼支出膚大。成本糟控制棉的原靈則設(shè)置該科學(xué)主的投世資成辮本管些理目著標(biāo)設(shè)計(jì)棄階段把成本役控制紫是重弦點(diǎn)變被乘動(dòng)控霞制為賊主動(dòng)簡(jiǎn)控制經(jīng)濟(jì)喉與技陣術(shù)結(jié)算合是凈成本艦管理掙最有就效的恥手段成本蠅控制往的主斯要工何作內(nèi)永容編制艇成本偉計(jì)劃愛(ài)，確腿定成繼本控面制的舉目標(biāo)成本追計(jì)劃派可分砍解為煎五個(gè)友方面：①材料愚設(shè)備菌成本愛(ài)計(jì)劃酸；②牧施工芒機(jī)械咐費(fèi)用赤計(jì)劃頑；③獄人工食費(fèi)成灶本計(jì)殊劃；榴④臨型時(shí)工鞭程成擱本計(jì)渣劃；多⑤管應(yīng)理費(fèi)票成本俱計(jì)劃準(zhǔn)。審查利施工計(jì)組織演計(jì)劃征和施火工方置案控制飾工程恥款的裙動(dòng)態(tài)鴉結(jié)算建筑佩安裝究工程廢款的昨支付朵方式新，包束括按月冊(cè)結(jié)算、竣工檔后一郊次結(jié)蛋算、分段刊結(jié)算和其他川雙方豆約定味的結(jié)猾算方蘆式等?？刂茢r工程濕變更工程禽變更涼引起頃的工攪程量請(qǐng)變化恭和承浴包商禮索賠傍，都敗有可砌能使脆項(xiàng)目漸建設(shè)吸成本上支出鉗超出趙原來(lái)優(yōu)的預(yù)纖算成席本。成本稅控制坊的主拘要措員施在房里地產(chǎn)猴開(kāi)發(fā)堪全程籃中，菌成本釋控制耀的主顆要措而施包唯括以影下四芹個(gè)方藍(lán)面：強(qiáng)化涌成本馳意識(shí)日，加老強(qiáng)全廢免管坡理(最基窄本做濾法)確定洋成本備控制住的對(duì)攪象(成本編控制粒的主熄要對(duì)瘡象是截主要咐費(fèi)用冷中的軍變動(dòng)產(chǎn)費(fèi)用)完善完成本帳控制給制度(編制獨(dú)一系仗列標(biāo)憤準(zhǔn)的石報(bào)表駐，明流確成肺本控喪制人哪員與聾現(xiàn)場(chǎng)獨(dú)管理寶人員享的合脂作關(guān)賢系和中具體愿權(quán)責(zé)鵝劃分)制定掛有效賓的獎(jiǎng)扛勵(lì)措譯施(物質(zhì)看獎(jiǎng)勵(lì)恩，精欲神獎(jiǎng)盟勵(lì)，迫提供驕專業(yè)皮進(jìn)修架、職臟業(yè)晉鏈升和衡國(guó)內(nèi)嚼外考丙察機(jī)首會(huì))§7.庸5房地自產(chǎn)開(kāi)割發(fā)項(xiàng)擦目合搜同與愧安全晴管理合同元管理景概述合同銜管理是指仙房地籌產(chǎn)投皺資主格體或私房地拴產(chǎn)開(kāi)坊發(fā)商亡依據(jù)扭國(guó)家潔法律耗、法方規(guī)的菜規(guī)定盡，對(duì)傲項(xiàng)目耀全程陡進(jìn)行虧合同鮮規(guī)劃畢、分級(jí)析、灣簽訂前、解飾釋，秘并對(duì)曲合同美實(shí)施亦過(guò)程擇進(jìn)行粉控制鄭的管獨(dú)理工驚作。合同闊管理鉆是房相地產(chǎn)奸開(kāi)發(fā)壓項(xiàng)目“三控屆兩管”中至辱關(guān)重把要的雀一環(huán)拳。合同灘管理辟在房視地產(chǎn)遮開(kāi)發(fā)場(chǎng)項(xiàng)目帳中具塵有很題強(qiáng)的亭必要巴性，播主要傾表現(xiàn)叛在以兇下幾朵個(gè)方須面：建立黃現(xiàn)代股企業(yè)藏制度騰的需球要規(guī)范蚊市場(chǎng)妙交易為行為旅手段規(guī)范蜻市場(chǎng)傳主體浸的行漂為規(guī)范知開(kāi)發(fā)捧市場(chǎng)因的價(jià)睡格合同驗(yàn)履行回的保廢證通過(guò)位合同淋約定爛，強(qiáng)調(diào)化彼昆此的恩權(quán)利酸與義傻務(wù)關(guān)夕系，嶼加強(qiáng)塘雙方婚的相肚互監(jiān)督跌，明暈確違件約責(zé)塑任。開(kāi)拓誼國(guó)際致市場(chǎng)廟的需無(wú)要房地旱產(chǎn)開(kāi)遮發(fā)項(xiàng)疏目主搏要合響同關(guān)擦系合同詞關(guān)系是當(dāng)極事人裝通過(guò)組合同窄所產(chǎn)誦生的兆一系把列法即律關(guān)線系，貸合同麥關(guān)系柱由主等體、垮內(nèi)容沉和客嬸體三稱個(gè)要筆素構(gòu)夜成。房地累產(chǎn)開(kāi)億發(fā)項(xiàng)炮目的互主要賊合同寄關(guān)系跳包括怖：開(kāi)發(fā)中商為榆了順鞠利地涌組織房誠(chéng)實(shí)施娛其所押承擔(dān)埋的開(kāi)謊發(fā)項(xiàng)耀目，慶需要?dú)⒃陂_(kāi)慶發(fā)過(guò)吉程中桑與政棄府、鞭設(shè)計(jì)婦單位蔬、銀爛行等星其他鼻主體古簽署尊一系誕列合芬同。這些紡合同透通常因包括：土屯地使喚用權(quán)潮出讓?xiě)谢蜣D(zhuǎn)闖讓合洲同、繳勘察腦設(shè)計(jì)紙合同會(huì)、融屑資合它同、待咨詢背合同叢、工族程施獎(jiǎng)工合騎同、止采購(gòu)聾合同瓶、銷鑒售合驅(qū)同、陡聯(lián)合懲開(kāi)發(fā)慈或者它房地縱產(chǎn)轉(zhuǎn)腦讓合問(wèn)同。（1）以紙開(kāi)發(fā)禿商為支主體秘的合辯同關(guān)咸系承包伯商是隨工程接施工暑的具外體實(shí)砌施者獵，是坦工程挖承包殿（或土施工糖）合勝同的騙執(zhí)行匹者。沾由于允承包王商不冤可能蛛、也既不需宏要必爛備履蝦行工丈程承廈包合似同的牙所有駱能力霧，因功此其鹽通常巧將許關(guān)多專勾業(yè)工順作委喪托出傍去，錦從而嚼形成技了以介承包餅商為薦核心境的復(fù)暮雜合伸同關(guān)園系。承包陷商的尋主要帆合同瓶關(guān)系匙包括：工徹程承漆包合扯同、統(tǒng)分包融合同田、供孝應(yīng)（憤采購(gòu)眨）合田同、付運(yùn)輸頓合同虹、加雜工合炊同、滅租賃諸合同泡、勞禍務(wù)供茂應(yīng)合躲同、吉保險(xiǎn)炭合同拉、融晴資合拆同、早聯(lián)合辨承包銀合同素。