房地產(chǎn)項目管理五

第一部分房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷的路徑一、房地產(chǎn)項目管理發(fā)展概述1.項目管理的有關概念①項目管理：把各種資源應用于目標，以實現(xiàn)項目的目標，滿足各方面既定的需求。②工程項目：在一個總體設計或總預算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程組成，建成后在經(jīng)濟上可以獨立核算經(jīng)營，在行政上又可以統(tǒng)一管理的工程單位。③工程項目管理：為了實現(xiàn)預定目標，對工程項目從投資決策、施工建設、交付使用及售后服務的全過程進行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等活動，以有效地利用有限的人力、物力、財力、信息、時間和空間，并以最低消耗獲得最佳經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的過程。項目管理承包（PMC）項目管理服務（PM）

①質(zhì)量控制②進度控制——時間控制③投資控制——費用控制⑤合同管理⑥信息（檔案）管理⑦協(xié)調(diào)有關各方的關系目標的分解2.項目管理的目標④安全管理3.房地產(chǎn)項目及其開發(fā)①概念：房地產(chǎn)（RealEstate），也稱不動產(chǎn)（RealProperty），目前通指土地、建筑物及其它地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權益。例如，土地使用權與土地所有權，房屋的收益權、處置權、抵押權等。而且，作為一種產(chǎn)品，房地產(chǎn)（商品房）通常具有使用（消費）、投資以及虛擬（金融產(chǎn)品）等不同屬性。②房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃和詳控規(guī)劃的要求，對土地開發(fā)和房屋建設進行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”，及相應的房地產(chǎn)營銷與物業(yè)管理，以取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動。③房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的基本流程84.國外熊的房糊地產(chǎn)誰市場9成熟鈔的房桿地產(chǎn)雙（市仙場）胡投資10F.MktRE.MktF.MktRE.MktRE.MktF.Mkt(A)修I僚nd些ep駕en憲de據(jù)nt獨立躲的(B)龍I傭nt掀er溉de扎pe逼nd謹en貍t不獨刑立(C)墳I譜nt半eg蹈ra屆te飲d綜合Ch寬in徐a棚?Ja才pa頓n奴(A績)錫→矩（母B)月→蓄？鞠（C訴)US刃A奴(A彼)般→膏（珠B)嘆→漁（綿C)金融虜市場房地逮產(chǎn)市輛場中國日本美國Ty姥pe忽o輪f級Re鄉(xiāng)豐al槐E密st要at穗e準Sy麗st喪em房地剝產(chǎn)系蟻統(tǒng)的趁類型Re膠al憑E暑st喂at錘e鋸Ma侄rk監(jiān)et哭a食nd撫F規(guī)in腔an究ci瞎al闖M眼ar目ke映t房地續(xù)產(chǎn)市獎場和哄金融通市場二、必成功刪品質(zhì)跳管理牲的四脾個核蜻心①敬慘業(yè)——人生倍價值攀即始不于此丈處。娘世間精成就原皆因成“誠言、敬延”二傷字，享“誠琴”是老真誠筋，“裳敬”瞇是認蓄真。蹲所謂巖的不側(cè)成功邪之因昌，歸學根到著底就秒是不屋認真猾。②自烤信——是一騎種感笛覺，韻更是何一種廟力量扁，是產(chǎn)勇氣護的體歡現(xiàn)。端有此丑感覺銅，方閉能心蓋生希爸望，鎮(zhèn)是每指個人擦成功閃之旅士的起挺點。③自癥制力——成功岡者的激守護蘿神，積即有帥原則楚性。鋼沒有宮規(guī)矩瘡無以蹦成方嗓圓，事規(guī)矩妻即原教則，或符合漠此原讓則，屆挫折因困苦唐相對溫就會往少些攏，良餐緣機載遇就合會多丟些。④眼手光——識別譽“機訓遇女懇神”歪的關徑鍵，熱比爾·蓋茨束的成撐功秘遷訣。第二每部分諸項林目管斃理的固概念一、睛項目盤管理雞的五藍個要剛素1.人的兆因素2.材料冰因素3.機械標設備4.方法搜因素5.環(huán)境亭因素二、瓣傳統(tǒng)帳項目第管理喬的五掉個步圓驟啟動計劃執(zhí)行控制收尾三、翁傳統(tǒng)歡項目齒管理墳九大末領域“九利大領計域”諒管什祝么？項目峰管理珠的“替二維崇構成宮”四、囑房地浪產(chǎn)項潛目、背工程和項目怨、項士目管鮮理的捐區(qū)別◆房賓地產(chǎn)呼項目拴：以傲開發(fā)介為載鍬體，剃以投牢資為幻玉目的席，..◆工臥程項捉目：壓地點概固定蚊，周率期較爹長，..◆項愁目管株理：修管理頂活動界，委斃托咨羽詢機腦構第三柔部分鞠工程糖項目死管理泄的“六管脊一控”一、坊工程竿項目山管理卵的“六管謠一控”——組織硬管理1.項目撿管理東組織腦機構魄的設吉置2.建設礦項目竟管理持的組誘織形景式（答對外庸）◆建自設單秘位自種管◆工至程監(jiān)怖理形搏式◆項峰目總紹承包院形式3.建設稈單位伸管理烤的組妙織形寶式（縣對內(nèi)捕）◆直拉線制◆職鑰能制◆直賴線職彩能制◆矩指陣式◆事泄業(yè)部平制4.房地燈產(chǎn)項高目（由開發(fā)帳）的研組織賭協(xié)調(diào)（1）內(nèi)高部關硬系的鄉(xiāng)豐組織墻協(xié)調(diào)（2）近賴外層父關系昆的組姿織協(xié)挺調(diào)（3）遠較外層匆關系侍的組蜜織協(xié)泄調(diào)二、意工程耽項目祝管理斯的“六管歲一控”——范圍勸管理1.管理枕范圍樸的定臭義：確保串所作爹的工結(jié)作既伙充分歲且必影要，負這些仗工作艙可以蜂實現(xiàn)夸項目醋的目襖標。2.管理晨范圍對的內(nèi)案涵◆所單確定熱的工意作范像圍是得充分謀的◆工羊作范碌圍不樹包括饑那些叔不必臟要的弱工作◆工議作范巷圍規(guī)昏定要毀做的緣瑞工作詞能夠理實現(xiàn)儀預計哀的項千目目刻標三、鹽工程姿項目珠管理腎的“六管腥一控”——計劃怕管理◆三們級計某劃管羞理體悲系的姿組成1.一級煙計劃屋：三繪年經(jīng)李營計殖劃◆由休公司禮計劃際管理裕工作羽組擬匹稿，序公司訪決策勵層審枯議，城總經(jīng)愚理簽描發(fā)2.二級獅計劃渴：項桐目開刃發(fā)工助作指性導書蜜等◆由細相關湖責任御部門處擬稿驕，計低劃管掌理工掌作組近審核帽，總喪經(jīng)理臉簽發(fā)3.三級受計劃竭：各撐專業(yè)篇部門起圍繞劃項目反的作回業(yè)計桐劃◆由朱項目滴總經(jīng)塘理協(xié)始調(diào)各留專業(yè)康部門謊擬稿邪（集遣成）雷，甜項目卷總經(jīng)宮理審訪核簽悼發(fā)四、之工程染項目電管理拌的“六管蓬一控”——質(zhì)量臟管理◆質(zhì)假量文先化及概其打吧造◆質(zhì)材量策蹄劃①確定定質(zhì)同量目蹤蝶標◆總坡體質(zhì)魚量水腎平：綢魯班謠獎、XX杯②建符立質(zhì)勝量管躁理體椅系的榆重要裁性◆減營小失鋤誤概峽率◆持抄續(xù)保伐證成喜功◆系錄統(tǒng)性泄控制撲風險◆職訓責清配晰◆對楚供方牢的質(zhì)存量管蒜理從產(chǎn)溝品開趨發(fā)的習流程物：拿榮地——設計——報建——建造——銷售——投訴攜處理——物業(yè)代管理炒中不暈難發(fā)館現(xiàn)，礙幾乎飼每個彩環(huán)節(jié)孕都離譯不開捉合作瀉的供奪方；繩如果導供方父提供尚的產(chǎn)未品和國服務攻能滿客足要賢求，暫則開節(jié)發(fā)單予位的臂工作合質(zhì)量主和效汪率就交會大誓大提零高?！粼O漸計控食制的躬方法◎設優(yōu)計指圾導書①對鞠設計朋功能猴性、奶合理禁性、滿具體篩的施遠工做習法提際出要愧求，痛包括說各地北區(qū)公丑司所忍在地完區(qū)具效體標桶準的屯提供誘，并茫補充喊地區(qū)浸公司東編制剃的技鄰術標兆準的明做法拉。對蝦工程槽做法潔、建巡壽筑構罵造等君的總頑結(jié)，腹絕不漂能只臥依賴恰于設播計師此。最街為有蕩效和史主動客的方梳式，姿是將?？偨Y(jié)久融入弱到設水計指嫌導書日中去洗，讓逗設計肌師（牛設計茅院）貍在最兼初的緣瑞出圖營中盡臘量地舅減少即設計碼缺漏頓。②編剩制各伯專業(yè)煩施工腥圖出隨圖標扒準五、渡工程給項目栗管理加“六魄管一桑控”——成本狼管理1.開發(fā)病項目監(jiān)成本洪的構隨成與絮形成3.確定響目標銳管理謎的里死程碑4.成本艇管理連模式腿的基看本框謠架5.建造兄環(huán)節(jié)彎成本響管理寇的“抱八項述注意晴”◎成婚本管蛇理的下流程六、極工程土項目琴管理墨“六曠管一資控”——采購奸管理1.采購或管理面的知也識體項系2.采購栗的原杰則3.供應棚商評墨估◆過摔程評西估：陷月度歇評估理、季濕度評工估、供半年甘度評呢估、既年度疤評估◆后智評估閃：合免同工驅(qū)程完濫成后3個月凱內(nèi)◆3守60別°評估懇：從不溫同層刃面的鍵人員孝中收桿集評疤價信駕息，酬從多教個視尋角對械員工號進行閘綜合肆反饋麥評價機的方載法，贊評價潑的人襯員包泄括被姐評價卷者的障配偶稼和被夕評價醫(yī)者自好身。4.建立預長期投合作牽關系七、綱工程旦項目史管理眉的“六管駕一控”——風險炭控制1.項目厘風險床的定環(huán)義◆項具目運叨作中凱存在凳不確別定的愁事件娛或情拴況，堤發(fā)生贈后會辨對項轟目的戀目標抱產(chǎn)生繡某種蹤蝶正面宇或者體負面企的影喂響2.風險盲產(chǎn)生皮的原拍因19說05～19貌3619緊9719爭8819躲49～19嚴5820跳10大小早期內(nèi)控較的范廟圍和趙影響1.內(nèi)部獅牽制腿階段：保護痛現(xiàn)金致和資穗產(chǎn)安兆全及陶賬簿賀記錄黃的準棋確性3.內(nèi)部升控制莫框架姑階段沙：融入逆了控爸制環(huán)叮境及律控制頸程序4.一體叫化控陪制階凈段：形成CO氏SO框架封，增繳加了襯遵從懶性目緒標內(nèi)控勸活動旗可以梢追溯指到人寇類社劑會發(fā)畫展早摔期，口例如擊古羅鴨馬采訴取的創(chuàng)“雙宇人記片帳制靠度”融和我娘國西逼周時罰的周許禮審浴計制洲度趨勢沾：全券面風愿險管脖理牽制丸概念AI佳CP捐A頒布《審計罪準則睜公告夸第55號》提出介內(nèi)部游控制油結(jié)構AI濕CP及A發(fā)布路了《審計慰準則該公告論第78號》，全常面接意受CO破SO報告籌的內(nèi)五容2.內(nèi)部崗控制察階段：增加瞞了管改理控勿制以冬提高割經(jīng)營掃效率內(nèi)部堆控制每個喪階段砌并不汗意味貢著對螺前一如階段斤的否晶定,而是物在其遲基礎舅上的釀提升企業(yè)路面臨配著諸猜多風下險，湯不同輪的控笛制方賢法是副為特晨定事圣項的微相關擊風險苦而設誓置公司役對待激風險役和收滅益關根系的稱態(tài)度?公司衡是否藥有足榆夠的陽能力請化解叮風險?管理計者能苗否有假效監(jiān)猶控風薦險?資本滿投資議方向鉛正確砌嗎?資本戰(zhàn)是否掀得到膀有效駐配置白以提籮高回揉報率風險末與盈監(jiān)利的冤平衡風險囑管理靠能力盈利殃能力3.項目該常見輔的風婦險防鄉(xiāng)豐范對是策①項畏目招站投標要與合泰同風服險包括談承包幟商選歷擇不紐奉當，道工程籍合同含核心淋條款碗有漏麗洞，沃索賠嫌導致嘩成本玻上升牌工期物拖延湖；基鎮(zhèn)礎管夾理不剩到位國，內(nèi)乓部員素工未濱遵循輸職業(yè)塑操守伸所導匠致的區(qū)風險智等②項我目經(jīng)酸營計很劃風茄險包括養(yǎng)項目擔開工菌、預暗售、越竣工拘、交催付等菠重大然計劃霜節(jié)點纖滯后脅所導宅致的節(jié)風險③項危目質(zhì)鐘量管監(jiān)理風筍險④項足目形防象風傻險傳統(tǒng)執(zhí)風險韻管