房地產(chǎn)樓盤上市推廣策劃方案

XXX上市推廣策劃方案一、XX房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)的競爭由價格競爭、概念競爭后轉(zhuǎn)而進入品牌競爭階段，優(yōu)勝劣汰成為XX房地產(chǎn)市場新法則大型化、集約化開發(fā)的樓盤成為市場競爭的熱點“設(shè)計時代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計更加重視1、2001年XX房地產(chǎn)市場簡述3、競爭手段趨向全方位和多元化市場競爭在新興區(qū)域展開激戰(zhàn)，海珠區(qū)，番禺洛溪，今年的“華南板塊”成為樓市的熱點大型樓盤具有綜合素質(zhì)優(yōu)勢，中小型盤以個性化或特色需求也在市場占據(jù)一席之地競爭手段從常規(guī)的手段到新興方式層出不窮，為了吸引眼球，各種手法不斷被創(chuàng)新4、消費市場日趨理性和個性化近年經(jīng)濟發(fā)展放緩，居民收入（包括預(yù)期未來收入）下降，實惠性消費心理占據(jù)主導地位消費者經(jīng)過長期的廣告浸淫，偶然性，沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強各種不同類型的消費者對樓盤的選擇都有自己的標準和喜好二、項目競爭對手分析1、競爭對手確定原則可比性：該建筑內(nèi)外部特點及推廣策略，消費人群等具有一定的可比較性相近性：在項目的軟硬環(huán)境如建筑面積，景觀，價格比，區(qū)域、地段等方面有相似性差異性：對手在推廣過程中的差異營銷及效果可操作性：運用策略的有效性與可操作性原則東方嗚廣場盯、堪東山勁雅筑招、貸東坑山錦互軒、題雍蔑雅園2、競顛爭對優(yōu)手的令設(shè)定（一洪類同縣區(qū)域繭）兩幢兇聯(lián)體末樓，霞每層3梯15戶，窩以小芽戶型鉆為主黨，均霞價58貪00元，薦明年9月交秋樓，文廣告帳語：畜環(huán)市逢路的悅焦點針，小糾戶型崗的經(jīng)陷典。版式瞧弧形婦流線叛體高舊層建霜筑，凍擁有12萬㎡手立體息園林避小區(qū)該，廣裳告表言現(xiàn)分膛別以當園林漲、會墨所、池名校旨、建役筑、畏地位夾為訴環(huán)求，掏廣告余語：查創(chuàng)造域一個蘇所在考。是市奸政府專啟動“民心剃工程環(huán)的首醫(yī)個重坑點項動目，摧以大潔戶型獎為主鍋，均允價63庭00元，塊明年幫中交花樓，蹈建筑沒第四多層為洋同區(qū)抵罕見妨的全排架空貢空中搞花園盈。位于飽東山載口地梨鐵站箏出口蒼，屬挪多功旅能商戀住大州廈，促中大周戶型市為主貿(mào)，總診建筑河面積6萬多剛平方惰米，心廣告拖語：球都市雖生活礎(chǔ)名品妙，優(yōu)送越與跑生俱市來。三、創(chuàng)項目沾目標波消費霞者分墻析消費群體指標消費者特征年齡25-45歲收入家庭年均收入10-15萬（以住房支出占總收入40%~60%計算）

來源大部分是XX土生土長的中青年一代，習慣并有感情于傳統(tǒng)社區(qū)，與父輩居住地較近；其次是中山路附近上班的，有穩(wěn)定職業(yè)、較高收入的新移民現(xiàn)在生活形態(tài)

多為2-3人的小家庭，長期與父母同住、租用住房者；無子女或子女較小，夫妻同為上班族購房動機以二次置業(yè)為主。改善居住環(huán)境或投資保值；喜歡購買整合型產(chǎn)品、追求優(yōu)越的服務(wù)生活特征描述注重居住的質(zhì)量、環(huán)境、品味和生活的舒適、效率，關(guān)注自身形象和社會地位，平時珍惜與家人相處的機會。由于文化程度高，處事較內(nèi)斂，購樓后不愿張揚，現(xiàn)代而不失傳統(tǒng)1、目塑標客貍戶分榆析（一紅）消費群體指標消費者特征購房行為夫妻雙方共同決定，大家庭其他成員給予重要的建議主要考慮對價格、配套設(shè)施、交通、樓盤特色和質(zhì)素、戶型、物業(yè)發(fā)展?jié)摿紤]得比較多階層和特點1、文化層次較高，多為東山區(qū)和越秀區(qū)的專業(yè)人士、公務(wù)員（如附近醫(yī)院的教授和醫(yī)生、政府機關(guān)人員）2、其次為周邊經(jīng)營店鋪、做生意的商業(yè)人士，小部分為投資者3、追求品位、格調(diào)的生活方式，對住房/樓盤質(zhì)素有較高要求4、多為改善生活二次置業(yè)，寄望交通方便，習慣于生活在繁華鬧市，有較深的戀土情節(jié)，喜歡與親人朋友相鄰5、對下一代的成長寄予厚望，希望給子女創(chuàng)造一個好的環(huán)境媒介偏好1、XX日報是主要的購房信息來源2、XX晚報、電視廣告及其他媒體、朋友介紹也有一定影響2、目干標客溫戶分姥析（二加）購房捆時最援主要勉考慮織因素毀：環(huán)階境、獄地段文（交珠通便竹利性劑）、烏價格老城終區(qū)居伴民比落較優(yōu)粉先考姐慮現(xiàn)題住地灰段樓期卸選擇功：現(xiàn)恩樓和偉準現(xiàn)記樓為榆主住宅濤類型腳：對裝郊區(qū)抵多層層住宅罵抱有碧好感甚，但旬在市檔區(qū)則殊會考厲慮高星層戶型畫：主斯要集港中在智二房念二廳鈴，部董分投俊資者啟會考雹慮小切戶型內(nèi)部萌設(shè)計騎：廳枯房通時風采氏光、毅朝向搶好、若實用閃率高配套給：小況區(qū)綠突化是哲最為束關(guān)注勝的因尾素，雨其次很是生兇活配踢套的摟完善四、歲項目浪分析西雅杠軒項截目位司踞中蒙山二甲路與冊農(nóng)林反下路圾交界悲處，徹離地爐鐵東復山站婚口僅蒸百米章之遙殺，周拒邊商鉤業(yè)林時立，歇（連犧接XX市的襖主要篇商業(yè)茂中心省之一濱的農(nóng)鏈林商唉業(yè)圈系）配璃套設(shè)癥施齊飼全；悟多所影重點四大中逆院校寺遍布薦周圍小區(qū)供占地父面積1萬2千多舒平方武米，差總建鍋筑面食積約5萬3千平食方米氏，總勤戶數(shù)34彎6戶，習地下妄停車厲場有12氧5個車狂位，犬綠化碰率約25帥%左右裙樓摸第五菊層設(shè)費空間凝花園漲和休勁閑場舌所，謊小區(qū)飲綠化端以嶺匠南式躺的園漸林風勺格，甩精致龜而有瘦特色仿生漠式外格墻，減弧型茅、曲年線型陣的琴捐鍵式套大陽津臺，律別具慈一格1、西讓雅軒擊項目扯概況2、“西雅需軒”SW竄OT分析優(yōu)勢催（St倆re帽ng雕th立en）位居是中山謀二路距黃金繭地段塵，中吊山醫(yī)母科大新學、覺廣鐵僚中學冒、育倚才中周學、課培正識中學屈等名因校遍頌布周睬圍，濁市人省民醫(yī)鉤院等印名牌兔醫(yī)院棋及眾粥多銀泛行、存市場耕形成鄉(xiāng)豐優(yōu)越貧成熟健社區(qū)愿。緊靠據(jù)東山畢口農(nóng)丹林路鍛商業(yè)掛步行竿街及賢連接級中華挽廣場跡、流輝行前梁線等XX明星窩文化謝商貿(mào)造圈；離地胖鐵東暴山口帶站僅與百米葬之遙啊，農(nóng)殲林下紋路公屋共汽青車站硬舉步貝可及宿；嶺南工特色速園林榜，美好觀獨賄特的唉外立派面和書無障目礙通挺道等琴人性窯化設(shè)春計劣勢腹（We喚ak礦ne閃ss）距內(nèi)位環(huán)路迎距離吳太近近，車秩流量持會帶疤來較腦大的鍛噪聲績和空策氣污忘染；小區(qū)裳占地胸規(guī)模若較小市，周游圍舊呆居太堡多影氣響住懇家景翠觀。住房宴實用驚率不抖高，15層以必下無揀景觀狐。向西疲單位檔太多沿。機會亞點（Op仿po景rt完un拐it券y）同地遙段樓企盤中像，價伸格偏啦低，槽有一財定的孝價格仰優(yōu)勢妹；周圍牲有一攝個較關(guān)大的推目標證顧客駕群體李，且患都有次較深脾的東棉山情淺結(jié)；小戶藏型為剝主，捐消費來者經(jīng)鍛濟上姐易于掙承受駱；教育胸環(huán)境院佳，坑周圍沒有多堪所重劍點中膛學；東山報樓盤鴿長期曾以來馬都是掌市場超的熱燭點；障礙亭點（th喘re怨at杏en）距內(nèi)膨環(huán)路罵太近想，影驅(qū)響住縮慧家景谷觀并腐帶來攏較大委的噪生聲，稱這將地成為雅東軒傘銷售敬的最似大障正礙點野。向西紫的單蠶位太妄多，甘影響密消費旅者的期購買天選擇難。消費峽趨勢泉向大另盤和禽向近灘郊發(fā)茶展；頑部分采目標哀客戶姓，已照在市裕區(qū)和詞近郊巷豪宅錘購置歪物業(yè)衰。同檔杏次的對樓盤歇在市而場上潑為數(shù)饞不少類，本難地區(qū)扔有實甲力的華樓盤非較多耳，競細爭十甚分激蜘烈。小結(jié)西雅游軒所坐處地標段決沖定了四它的轟售價絮高，免而傳臥統(tǒng)社我區(qū)樓牽盤的漲目標幻玉客戶墾群往迅往較派狹小紗，主皮要以逐本區(qū)舞域和濫周邊宰區(qū)域性為主銷，加社上樓推盤規(guī)波模不鹿大等首綜合疲因素糠，決刪定了鴿樓盤疫銷售域具有倘一定負的“賴惰性鍛”因此勝在全拉新上膽市推斑廣中叛，必藏須給美樓盤盈賦予繪獨特凡的概餃念，詞并以鋒單一菌、精醒準的以主題緒訴求羊，配爐合實碑效的劑市場躺推廣月，使悉樓盤工脫穎窩而出扶，實束現(xiàn)強荒勢銷鏟售。四、謀項目聾定位槽分析西雅北軒是囑針對庭精細伶化即仁高品錯質(zhì)、察價格耽適中乏的市竹場精堵心開側(cè)發(fā)的挎，為屢滿足舅于追取求傳速統(tǒng)生峰活文銅化氛城圍和鴿現(xiàn)代培都市枯生活拴節(jié)奏榆相結(jié)迷合的條消費知者所臂量造坦，使游其能說成為吧具有旦濃郁揪東山牢文化仗和現(xiàn)躍代新賢都市腫氣息稅相融執(zhí)合的謹住宅設(shè)精品希，是普東山怕老城孤區(qū)的云新生厚活人蒜家典呈范。品位羅高雅閘、演績繹東楊山新以都市岔居住售文化半的高映品質(zhì)橋人居萄精品1、項子目的丈市場星定位2、項喪目的身溝通攏主題精彩腫生活斃一切梅就位西雅揭軒是菜農(nóng)林你商業(yè)摔圈為半數(shù)不寄多的據(jù)真正售將東執(zhí)山本僅土居搜住文珍化的箱精髓著發(fā)揚果光大鋸的樓晴盤，暈融合穴現(xiàn)代奸建筑少設(shè)計納技術(shù)倦，創(chuàng)竄造一譜個純混正的刷、適女合老括城區(qū)第居住目、精心彩而懸富有認現(xiàn)代嶼感的捏樓盤西雅擁軒具右備高子品質(zhì)挺的生粉活配踢套環(huán)程境，疾一切培到位泉，因駛此居猛住于將此足茶以值犬得自致豪，肌也是芬消費叛者心管目中盒的東勉山優(yōu)偽雅文京化家并園充分翠反映妄西雅誕軒在所東山囑區(qū)域蒙的地秧位，兇強化迎新都挺市主始義生茅活觀違，給縫消費堪者一及種“查物超啊所值罪”的暫感覺3、項封目溝棟通主凍題的促含義4、備誤選主昨題東山榜生活際之都五、頸項目執(zhí)推廣渡策略1、推盯廣目倚標強勢瞎建立爬西雅紙軒的吐富有娃人文玻內(nèi)涵叢的品落牌形林象開盤半時取壟得市云場關(guān)錯注效獄應(yīng)，心使西汪雅軒止成為XX房地析產(chǎn)市況場的轟又一麗熱點配合陡銷售徹計劃刊，順討利完吩成階除段性常銷售洗目標2、推短進思調(diào)路與折策略根據(jù)著房地遞產(chǎn)的印運作述規(guī)律伯，把窩推廣晌階段桶劃分挺為四托個階順段第一闊階段第二擱階段第三否階段第四帆階段（20途02年春榜節(jié)前狠后）（3月-4月）（5月—7月）（8月以枕后）啟動潔期公開乎期高潮草期持續(xù)誓期文化糊引導形象地導入品牌喂建立情感博訴求品牌榮提升強勢逐促銷公關(guān)祥互動品牌宴保溫慣性葛銷售3、新跌聞炒鉆作與蒙推廣繼主題高潮竟期公開彼期啟動耀期“演繹覆東山折氣派片，盡勢享都蹦市人調(diào)生”尊重光人的牌價值頂，創(chuàng)丑造舒辜適居徑住空義間尊重羞自然限，將納自然童元素討引入絕小區(qū)尊重船當?shù)貞臀拿}撫，創(chuàng)咱造人芹與人西交流飾空間尊重腹教育撞，為斬子女藏進入誓營造瓣一切精彩竟生活申，如矩歌行潮板—西雅真軒買家輛追捧“新都鴨市主誕義”盡情蘇展現(xiàn)注東山某居住寨風情皺，創(chuàng)貓造精羨彩生即活新壺典范倡導濃人性勝化居如住概勉念，列創(chuàng)造闊舒適蜓、親姓切居賠住空粗間尊榮傲展露予人生境，優(yōu)投越盡蓄顯悠啟然便捷薄就是否享受“頗具兩內(nèi)涵煉的東徹山文膛化和臭樓盤”XX人的請東山臥情節(jié)—精彩險生活砌的延混續(xù)完善頂而獨壯有的臨自然泄人文維景觀“新都劃市主悠義”居住著浪潮森的到覺來優(yōu)雅綠的東們山生通活情剪調(diào)持續(xù)殊期第一央階段秘：啟居動期（開蔑盤前拳，20崖02年春栽節(jié)前赴后）目的—正式昌啟動綠項目轉(zhuǎn)（優(yōu)始惠認窄購登疼記）漫，擴位大知貿(mào)名度任務(wù)—為建鼓立品舟牌作術(shù)鋪墊鵝，營勺造銷斜售氣桑氛—為全蹄面銷員售作仿好物罪料準帥備（蘿樓書臘、價堆目表毯、單幣張等去）執(zhí)行忽策略—春節(jié)炸前后氧現(xiàn)場青促銷集活動暮，送豪小禮叢品、溫折扣靜、管啄理費罷等—媒體較軟文搭炒作按配合—完善屯樓盤顆的現(xiàn)隙場包齊裝及紋基礎(chǔ)意銷售劫資料憤的準貢備—通過榜良好柜的現(xiàn)獵場形崖象，隱體現(xiàn)割發(fā)展妄商對傭房子師品質(zhì)磁的要爸求，建立“物超梯所值”的印桑象—通過幫良好料的現(xiàn)肝場包洗裝，軟分散震消費兩者對畜周邊分環(huán)境同的注任意力，酬將視重線集辮中在汗樓盤屯本身第一仙階段拋：啟呼動期（開霸盤前濟，20蜜02年春棉節(jié)前躍后）現(xiàn)場密包裝售樓擁部：恢體現(xiàn)想溫馨泰、親今切、喇舒適腰、時鐮尚感歪覺樣板騰房：項嶺南刻傳統(tǒng)團建筑釣元素失的加鄉(xiāng)豐入，找與現(xiàn)渴代設(shè)崗計理氣念結(jié)羅合現(xiàn)場順路段魔：加姻強指刊引性見，用芒廣告編大橫懸幅遮集擋，費分散皺消費新者對朝周邊型環(huán)境?。▋?nèi)膝環(huán)路舟高架易橋）步的注茶意力工地簽現(xiàn)場或：利橫用毗執(zhí)鄰中稠山要姑道的泛優(yōu)勢訴，用闊彩色淡空飄院氣球葛，彩眠旗、恢橫幅遼進行云有效獸宣傳迅，打網(wǎng)破工糊地單院調(diào)的氏色彩第一秩階段召：啟憤動期（開候盤前蔬，20播02年春奸節(jié)前縣后）第二查階段棒：公渣開期（20罩02年3-蓄4月）目的首次翠公開嘗發(fā)售社，一恩炮打皂響，張為整太體銷癢售開禿好頭任務(wù)張揚般鮮明統(tǒng)的品掘牌主竄張，巨迅速葛傳達畜銷售靜信息產(chǎn)生乎一定績的品役牌知增名度就，吸墊引首船批公勝開客脹戶第二倆階段笨：公舟開期（20混02年3-箭4月）執(zhí)行么策略以快雜速反象應(yīng)的晝報紙隆媒體資為主假，配羅合以蹄電視性、銷貍售資饑料等襖展開害高密耳度強遼攻勢進行就一些哪針對罩性強驅(qū)有聲拳勢的嘉公關(guān)礦、促此銷活悄動，仗力爭彎使西再雅軒其成為XX區(qū)域赤樓市即焦點第二僚階段適：公介開期（20穗02年3-省4月）媒體鬧配合報紙培：《X尖X日報》為主泡，《X塞X晚報》、《X白X報》為輔電視?。篨X有線金參考妥二、任四頻金道，DM：針喝對目寸標區(qū)司域進美行重別點投帳放六、輪媒介要計劃1、廣距告目菊標銷售前期達至睛最大匪范圍劍的到藥達率內(nèi)部認購期讓目戀標消染費者蘋關(guān)注予西雅爹軒，扛使之肺進入究他們害的選鄉(xiāng)豐購名練單公開發(fā)售期讓目書標消夠費者躁了解財西雅四軒，財使之缺成為足他們薦的購托買目自標3、媒塌介的奸選擇優(yōu)策略目標憤對象臘媒介陣接觸政習慣27.23455.357.893.287.896.6020406080100昨天收聽電臺過去一周看過車箱內(nèi)廣告過去一周看過車站廣告過去一周看過車身廣告閱讀日報、晚報等報紙昨天收看電視過去一周收看電視資料頑來源旬：市挽調(diào)資譯料缺點成本擺高信息醉生命社短人口滑層面尊選擇閑性低較容即易被押刪除酬(轉(zhuǎn)竟臺)較長住的制液作時恒間廣告附法限瀉制優(yōu)點聽覺捧，視債覺和便動感廣告伶的沖陜擊力截與理覆解度搖強強闖夠性的堤廣告翼傳達高普紐奉及率能快邁速建姿立到坑達率能提飄供品演牌的視形象缺訴求電視話特性電視認廣告反的投雀放原尤則選擇編收視愉率最鹿高的都省有彩線翡果翠臺植、本利港臺躲，和境市有礎(chǔ)線翡拾翠臺適、本懶港臺北，在瓣最受診歡迎鎮(zhèn)的電因視節(jié)水目、漲收視軟最高賺的時塔段，育配合泊銷售揮推廣免節(jié)奏蛋合理糕投放形，保莖證有朽限的脖投入揉獲得添最大沈的回報注意江不同條的收就視率抽和最套佳收夕視時棋間，沿確定畝投放湯比例查和投登放時幫間將產(chǎn)辣品信律息帶昏給目旗標消俱費者優(yōu)點時效靜性強可以登很好信地理表解和米記憶有選游擇性秘閱讀主動飯性閱勸讀－能傳還播大話量信無息能提發(fā)供權(quán)榜威性高及可懶信性展的環(huán)嫂境是消澡費者截獲得稅房地軍產(chǎn)信秋息的主要慚渠道缺點生命淺周期奪短彩色駕制作野差靈活櫻性