房地產(chǎn)營銷價(jià)格定位

價(jià)格定位分享人：尹菁第1頁培訓(xùn)綱要一、導(dǎo)論二、方法三、其它方法案例參考四、經(jīng)驗(yàn)分享五、開發(fā)商常見問題列舉六、課后作業(yè)第2頁價(jià)格體系放置于某一個(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，系指該項(xiàng)目內(nèi)所有可售房源依據(jù)影響客戶購買或選擇時(shí)的敏感因素（包括其所處位置、景觀條件、朝向條件、面積、戶型等）所制定的價(jià)格相互關(guān)系的有機(jī)整體，體現(xiàn)了各套房源價(jià)格之間聯(lián)系、相互制約的內(nèi)在關(guān)系。

價(jià)格體系按其內(nèi)部聯(lián)系形成和各種價(jià)格所處的不同層次狀態(tài)來分析，其內(nèi)容可概括為價(jià)格之間的橫向比例關(guān)系和縱向比例關(guān)系，即其自身內(nèi)部的比價(jià)關(guān)系和差價(jià)關(guān)系。導(dǎo)論第3頁價(jià)格體系就是各套型之間的價(jià)格關(guān)系。這種價(jià)格關(guān)系包括兩個(gè)方面：一是不同戶型之間的價(jià)格關(guān)系，即比價(jià)關(guān)系。二是同類戶型之間的價(jià)格關(guān)系，即差價(jià)關(guān)系。

每一套價(jià)格都是價(jià)格體系中的一個(gè)組成部分，它們并非彼此孤立存在的，它們構(gòu)成一個(gè)相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的有機(jī)整體。第4頁價(jià)格體系在制定時(shí)，必須完成以下幾個(gè)步驟的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作：一、整盤均價(jià)的制定二、分期價(jià)格的制定三、分組團(tuán)或樓棟的價(jià)格制定四、單套房源的價(jià)格制定結(jié)合制定折扣策略和銷售策略形成當(dāng)期的銷售執(zhí)行價(jià)格表第5頁

在動(dòng)手做之前，必須清楚的了解開發(fā)商的要求：一、預(yù)期均價(jià)水平二、利潤要求三、銷售速度及回款要求最重要的是他要速度，還是要利潤？第6頁市場同類項(xiàng)目對(duì)比或競爭項(xiàng)目同類產(chǎn)品因素對(duì)比成本及開發(fā)商目標(biāo)要求成本定價(jià)市場比較按照既定的分期計(jì)劃，進(jìn)行各期產(chǎn)品間敏感因素的對(duì)比即便各項(xiàng)因素一致時(shí)，也會(huì)有工程形象、配套、社區(qū)成熟度、位置等方面的差別自身比較進(jìn)行各組團(tuán)或樓棟產(chǎn)品間敏感因素的對(duì)比，這里可能出現(xiàn)各組團(tuán)或樓棟的產(chǎn)品差別，可能是產(chǎn)品類型或是戶型不同等，還有一些諸如樓間距、景觀等項(xiàng)條件因素的不同自身比較依據(jù)每套房源自身在如：朝向、戶型、面積、景觀、遮擋、樓層等方面的因素進(jìn)行對(duì)比自身比較分組團(tuán)或樓棟的價(jià)格制定分期價(jià)格的制定單套房源的價(jià)格制定整盤均價(jià)的制定第7頁敏感州因素是指個(gè)購房爐者在刺決策耐購買診時(shí)，城對(duì)其傳決策攝起到艦重要晚影響龍的因槳素，寫這些氣因素片通常體現(xiàn)膀在產(chǎn)腰品中計(jì)，但遲并非委所有寺的產(chǎn)口品因宋素均勿為影蟲響價(jià)爭格的貞敏感盲因素誼。在害不同兆的產(chǎn)硬品類魄型中，恩敏感慰因素耗的選臭擇不咱同，券其對(duì)引價(jià)格車的影油響程法度也廊不同芝；在冷不同誕檔次屯的物辛業(yè)類浩型中湖，也是船如此夾。看不見的頂層基本需求

百姓階層

價(jià)格、品質(zhì)、區(qū)位、信用區(qū)段、品質(zhì)、信用、價(jià)格區(qū)段、品質(zhì)、價(jià)格、信用價(jià)格、區(qū)段、品質(zhì)、信用自我實(shí)現(xiàn)

高薪階層

經(jīng)理階層

非凡財(cái)富層升級(jí)換代第8頁敏感錯(cuò)因素在制戶定價(jià)鑄格體與系不凱同階唱段時(shí)缸的重板要程怖度敏感因素在制定不同產(chǎn)品類型價(jià)格體系時(shí)的重要程度第9頁項(xiàng)目溉整體苦均價(jià)槍預(yù)判方法第10頁價(jià)格早定位均依據(jù)樹立兇市場蟲標(biāo)桿發(fā)揮栽產(chǎn)品脅自身規(guī)的優(yōu)冷勢，根突破玻門頭源溝區(qū)校域地貞產(chǎn)價(jià)蹄格瓶虜頸，舅樹立遺區(qū)域管內(nèi)地墳產(chǎn)項(xiàng)遞目的譜新標(biāo)褲桿科學(xué)碼合理項(xiàng)目什內(nèi)自爆身產(chǎn)罷品綜昆合比董較，瘡?fù)ㄟ^犁對(duì)位吹置、蠟景觀恨、視恒野、湯標(biāo)準(zhǔn)娃層設(shè)雅計(jì)等譽(yù)因素甲的權(quán)填重分株析，資采用稀加權(quán)棋方式次制定符完成茄各樓溫棟及骨各戶驚型、勞各戶惡均價(jià)脖。選項(xiàng)喬原則結(jié)合碎周邊截項(xiàng)目選的地虜理位何置、際項(xiàng)目照品質(zhì)輪，綜底合考逆察，是我們瞧選擇矛以下妙項(xiàng)目君進(jìn)行陸加權(quán)螺平均丹計(jì)算雁：XX掩XX這A、XX濃XX曲B、XX柜XC、XX庫XX霧D、XX錯(cuò)XX幅E、本潑項(xiàng)目第11頁未定主體過半，07年6月入住主體封頂，06年9月入住主體封頂，06年底入住一期封頂，06年12月交房工程進(jìn)度14宣傳推廣較弱，市場認(rèn)知度一般宣傳推廣較弱，市場認(rèn)知度一般宣傳推廣較弱，市場認(rèn)知度一般宣傳推廣較好，市場認(rèn)知度較好初期宣傳推廣較好，市場認(rèn)知度比較高市場認(rèn)知度13綠化率42％比較高，并且有水景，其他還不確定只是簡單的綠化，無主題景觀僅僅規(guī)劃了綠地、通道等最基本方面

僅僅規(guī)劃了綠地、通道等最基本方面

8.5萬藍(lán)江水系園林，設(shè)計(jì)一流社區(qū)園林12最佳，配套面積最大配套種類多，能滿足多種需求配套面積小，種類少，檔次低配套檔次不高，配套面積也不大配套面積不大，只能滿足基本需求有1.6萬平米商業(yè)風(fēng)情街，配套面積比較大社區(qū)配套11外立面品質(zhì)感好，使用高檔外墻磚耐老化外立面品質(zhì)感一般，使用外墻磚耐老化外立面品質(zhì)感一般，使用外墻磚耐老化外立面品質(zhì)感一般，外墻涂料不耐老化外立面品質(zhì)感好，使用高檔棕色外墻磚耐老化項(xiàng)目建筑外觀101.752.151.92.281.65產(chǎn)品舒適度（容積率）9一居：45-86二居:90-117三居:124-134四居:159-190躍層:186-243品種豐富、面積可選余地大，戶型最佳二居:110三居:130戶型少而且設(shè)計(jì)比較陳舊二居:80-110三居:125-140四居:162-200躍層:200戶型比較多，設(shè)計(jì)無特色一居:82二居:100三居:120-139四居:170戶型比較多，部分戶型主臥室采光不足三居:160四居:180躍層:200戶型面積比較大，以舒適性為主以呼應(yīng)項(xiàng)目的市場形象產(chǎn)品戶型8三期臨近公園，周邊環(huán)境較好近鄰希望綠洲公園，環(huán)境較好周邊沒有公園及綠化，環(huán)境一般西側(cè)有希望綠洲公園，環(huán)境佳周邊沒有公園及綠化，環(huán)境一般周邊環(huán)境7現(xiàn)階段周邊暫無成熟配套近鄰小馬新村，周邊配套成熟現(xiàn)階段周邊暫無成熟配套現(xiàn)階段周邊暫無成熟配套配套不成熟周邊配套640萬平米20萬以內(nèi)平米19萬平米17萬平米30萬平米項(xiàng)目規(guī)模5臨近東崗路,道路交通一般臨近東崗路,道路交通一般臨近槐安路,道路交通條件較好臨近東崗路,道路交通一般臨近東崗路,道路交通一般道路交通4位于東崗路、東臨東二環(huán)位于東崗路南側(cè)，距離城市中心區(qū)域較近位于槐安路、東二環(huán)西北位于東崗路、東二環(huán)西南東二環(huán)與東崗路交匯處項(xiàng)目位置2建投與國大的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合是上述對(duì)比項(xiàng)目中最具實(shí)力的開發(fā)公司開發(fā)商品牌及市場知名度一般開發(fā)商品牌及市場知名度較小開發(fā)商品牌及市場知名度一般市場知名度比較高開發(fā)商品牌1E本案D╳╳╳C╳╳╳B╳╳╳A╳╳╳加權(quán)因素序號(hào)NO刪.1本案丸與重占點(diǎn)項(xiàng)債目對(duì)攜比全案趴均價(jià)寇確定第12頁全案愧均價(jià)檔確定NO周.2權(quán)重矩計(jì)算序號(hào)加權(quán)因素權(quán)重系數(shù)XXXXAXXXXBXXXXCXXXXDXXXXE本案k得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值1開發(fā)商品牌5%100.5100.5100.580.490.590.52項(xiàng)目位置20%71.491.891.891.840.840.83道路交通15%81.291.3591.4101.550.850.84產(chǎn)品品質(zhì)20%91.891.881.681.661.271.45項(xiàng)目規(guī)模5%80.480.490.590.540.240.26園林景觀5%80.490.4580.470.460.380.47周邊配套10%70.790.980.880.880.870.78周邊環(huán)境10%60.690.990.980.860.680.89社區(qū)配套5%90.5100.590.590.560.360.310社區(qū)成熟度5%100.5100.5100.560.3100.5100.5加權(quán)值和（X）100%828.0929.1898.8828.5645.9686.3本案得與重手點(diǎn)項(xiàng)啊目對(duì)總比說明萌：1、k是權(quán)腥重系愈數(shù)，刮表示倉加權(quán)勵(lì)因素暖在項(xiàng)屢目分子析中懲的重嶼要程醉度。悉權(quán)重茅系數(shù)顯之和臟為10振0%。2、得韻分滿昂分為10分，雨每1分為概一個(gè)戒等級(jí)苗。10分為次優(yōu)，1分為該差。3、加悅權(quán)值降＝k×得分標(biāo)；4、A、B、C、D、E為各宮項(xiàng)目辣代碼殼；第13頁全案桑均價(jià)梅確定NO招.3加權(quán)隙計(jì)價(jià)項(xiàng)目臨的實(shí)輝際市寇場價(jià)碑格推暴導(dǎo)：PF=(XF/運(yùn)XA×PA×QA)+帥(XF/供XB×PB×QB)棵+(XF/暫XC×PC×QC)+企(XF/忠XD×PD×QD)嚴(yán)+栗(XF/XE×PE×QE)=61硬99說明撓：1、XA、XB、XC、XD、XE、XF是各呼項(xiàng)目嚴(yán)加權(quán)掘值和跪；2、項(xiàng)兩目權(quán)故重（Q）是禮參考號(hào)項(xiàng)目練與本挖案的汪可比晨性系蒜數(shù)。3、PAPBPCPDPEPF是項(xiàng)先目的階實(shí)際辱市場宴均價(jià).樓盤名稱加權(quán)值和（X）市場均價(jià)(P)權(quán)重系數(shù)(Q)A7.95880020%B9.10920030%C8.75700020%D8.45860025%E5.9053005%F本案6.30P=6199－－合計(jì)－－－－100%第14頁全案氧均價(jià)觸確定NO股.3加權(quán)智計(jì)價(jià)項(xiàng)目謠的實(shí)終際市派場價(jià)訓(xùn)格推違導(dǎo)：PF=(XF/令XA×PA×QA)+射(XF/陶XB×PB×QB)楊+(XF/扣XC×PC×QC)+額(XF/秘XD×PD×QD)峽+羞(XF/XE×PE×QE)=61宴99說明勞：1、XA、XB、XC、XD、XE、XF是各聚項(xiàng)目妻加權(quán)幻玉值和糧；2、項(xiàng)妄目權(quán)總重（Q）是乞參考乘項(xiàng)目折與本篩案的敢可比靠性系咬數(shù)。3、PAPBPCPDPEPF是項(xiàng)顧目的境實(shí)際踩市場聲均價(jià).樓盤名稱加權(quán)值和（X）市場均價(jià)(P)權(quán)重系數(shù)(Q)A7.95880020%B9.10920030%C8.75700020%D8.45860025%E5.9053005%F本案6.306199－－合計(jì)－－－－100%整體寧均價(jià)驢預(yù)判齡：均顧價(jià)61吃99元/平米第15頁制定雙組團(tuán)吊或樓避棟均您價(jià)第16頁各樓絞棟優(yōu)盛劣勢護(hù)分析1#樓1#優(yōu)勢:■南側(cè)長有獨(dú)昌立的托花園臟組團(tuán)柳，景繞觀較艘好■巨與南瓶側(cè)4#樓間掛距較籌大視傭野開霸闊、據(jù)采光繩面大■擦東側(cè)欣無建袍筑物竹，視盒野開度闊劣勢:■該樓欠座北估側(cè)臨罷近舊吹建材供城，揭視覺眠形象驅(qū)較差■2#樓會(huì)缺對(duì)1#樓西序側(cè)單葡元的六采光括產(chǎn)生鑄一定搭影響■注該樓筍座位肅于小萬區(qū)最序北端揉臨近得道路梯，有醫(yī)一定搬噪音夸影響■鉆樓座“L”形布錫局，監(jiān)將對(duì)闖部分日房源岸采光嬸造成察一定貓影響■島有部宰分東啞西向已房源掛，均挪質(zhì)性戚不足第17頁2#樓2#優(yōu)勢:■與3#樓間生距較校大，周視野甲開闊把，采枯光面呈大■居住報(bào)密度出相對(duì)偶較小劣勢:■不靠冬近園堂林景恐觀，大部鄰分房根源無景觀■南坦北兩僑側(cè)緊缺鄰社求區(qū)獨(dú)晝立商易業(yè)，弱居住霜感受槐相對(duì)飾較差■樓翁座西周側(cè)鄰歲近綺琴霞苑懶底商忠及社煤區(qū)內(nèi)榜部路貝，有牛一定呈的噪藝音干嬌擾■南向踐無景拳觀支裕撐各樓未棟優(yōu)娘劣勢餐分析第18頁3#樓3#優(yōu)勢:■南側(cè)姑無遮臭擋，雄東側(cè)詠房源曠視野昂極為潛開闊、采咐光面龜大■畫南側(cè)排有獨(dú)慕立綠粗化組盞團(tuán)景狼觀較擴(kuò)好■嚇居住亦密度丘相對(duì)溜較小劣勢:■樓座雖北側(cè)猜鄰近忽獨(dú)立沃商業(yè)衫，居違住感啦受到曲影響■絕西側(cè)寄道路崇及綺擦霞苑鳥商業(yè)筆，對(duì)惰該樓當(dāng)座產(chǎn)宵生一霸定的炭影響各樓跟棟優(yōu)勝劣勢嫌分析第19頁4#樓4#優(yōu)勢:■南北御兩側(cè)社均靠浙花園羨，園水林景球觀豐盼富■位于蘭小區(qū)講的中沒心，私密分性較欣好■槳與南涂側(cè)的5#間距相極大若視野象開闊誕、采棒光面改大劣勢:■樓座“L”形布紋局，錯(cuò)將對(duì)濱部分抽房源感采光償造成絕一定窄影響■誰與其婦他樓氣座相艘比，虜戶數(shù)塵最多罰，密衡度較讓高■樣有部束分東權(quán)西向挽房源稀，均陪質(zhì)性剝不足各樓宿棟優(yōu)懷劣勢反分析第20頁5#樓5#優(yōu)勢:■北側(cè)秤景觀假組團(tuán)姜面積丙較大褲，景摸觀視得野較欺好■位于寄社區(qū)哨內(nèi)部牌，私泄密性奮較好■池南濕北通遵透,戶型顛均好躁性強(qiáng)劣勢:■南側(cè)瓦景觀末較少撞，缺嶼乏景側(cè)觀支遼撐■瞞臨近武現(xiàn)有叼建成憲小區(qū)戒及區(qū)汗內(nèi)行阻車路宵，品臺(tái)質(zhì)感告受到汽一定煉影響各樓梢棟優(yōu)帥劣勢慚分析第21頁6#樓6#優(yōu)勢:■位于待小區(qū)內(nèi)部忙，私倉密性厚較好■披前后獅樓間姐距大陽，視桐野非遣常開攏闊、姑采光災(zāi)面極習(xí)大■南側(cè)校、北捎側(cè)及雹西側(cè)倍均緊朵鄰花叨園環(huán)眉境極佳劣勢:■距離刻高壓喪線較遣近■堪正南巡壽側(cè)設(shè)拳置社望區(qū)停傳車位幣，產(chǎn)輩生噪圾音污真染，務(wù)降低盟舒適景度■量樓座遍錯(cuò)落利排列彼對(duì)東榆側(cè)房飾源采局光造錢成一抓定影詞響各樓史棟優(yōu)陽劣勢拜分析第22頁7#樓7#優(yōu)勢:■南北申兩側(cè)攀靠近探花園另，且振小區(qū)獄外的盲花園斑廣場階景觀杜極佳■衛(wèi)南側(cè)射無建叮筑物鴉，視肚野開槐闊、貼采光嫩面大■戶數(shù)境相對(duì)迎較少拼，舒報(bào)適性閉相對(duì)鐵較好劣勢:■小區(qū)襪外側(cè)崗花園嬸廣場登會(huì)有畢一定扇的噪油音影閣響各樓補(bǔ)棟優(yōu)必劣勢病分析第23頁樓座謝價(jià)格綁確定結(jié)合淹各樓持座特思點(diǎn)，狐按照例其所物處的位置卵、景篩觀、猶視野披、噪旗音、高壓盤線、標(biāo)準(zhǔn)桌層設(shè)間計(jì)等因蕩素對(duì)細(xì)各樓鋤座進(jìn)竭行權(quán)眠重類偏比。加權(quán)因子全重系數(shù)1#樓2#樓3#樓4#樓5#樓6#樓7#樓分值權(quán)值分值權(quán)值分值權(quán)值分值權(quán)值分值權(quán)值分值權(quán)值分值權(quán)值位置20%81.681.681.691.891.891.891.8景觀20%81.661.281.681.691.8102.091.8視野15%71.191.491.491.471.191.491.4噪音10%70.780.880.880.880.890.990.9采光10%70.770.780.870.780.880.8101.0高壓線15%101.5101.5101.591.491.450.871.1標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)10%90.970.770.790.9101.0101.0101.0權(quán)值和（Y）100%568.1557.9588.4598.5608.6608.6638.9第24頁樓座繪價(jià)格咳確定根據(jù)紹各樓笛座的卸權(quán)值系和及命面積慕所占滾項(xiàng)目磚的比約例，競得出芬各樓堡座的澡均價(jià)備。說明攝：1、Y1、Y2、Y3、Y4、Y5、Y6、Y7是各網(wǎng)樓棟竊加權(quán)啞值和府；2、J1、J2、J3、J4、J5、J6、J7是各鄰樓棟軍面積摔所占熊總面膚積比遼例；3、（PF）為百項(xiàng)目碑均價(jià)申為62挎00元／救平米鬼，權(quán)茅重（N）是儉各樓貴棟可腸比性包系數(shù)聞。4、R1、R2、R3……RN是各墻樓棟急均價(jià).項(xiàng)目移的樓夕棟均政價(jià)推友導(dǎo)：N=破PF/(礎(chǔ)Y1XJ1+Y2XJ2+Y3XJ3+辟Y4XJ4+托Y5XJ5+屬Y6XJ6+趟Y7XJ7)RN=N×YN樓號(hào)1#樓2#樓3#樓4#樓5#樓6#樓7#樓權(quán)值和（Y）8.057.858.358.58.68.68.9面積22983.248904.187950.8719064.3312974.119344.9812882.15面積比（J）22.08%8.55%7.64%18.31%12.46%18.58%12.37%均價(jià)（R）5931.675784.306152.736263.266336.946336.946558.0１第25頁制定展單套擠價(jià)格第26頁水平梳價(jià)差根據(jù)兇各單有位在餐樓棟序中的沃位置淚，采委光、增景觀奮，面限積以薯及戶鉆型設(shè)兵計(jì)等下主要叔因素稀的差斜異，疲通過春對(duì)比架，建涂議各使因素嘆的差添價(jià)如炎下表澤：位置西端東端中間…備注30800…如端頭臨路或臨近高層建筑，則單價(jià)降低10—20元/平米采光三面采光兩面采光…備注500…在三組團(tuán)及四組團(tuán)將以此為標(biāo)準(zhǔn)浮動(dòng)戶型戰(zhàn)設(shè)計(jì)景觀優(yōu)良中差備注8050300…面積…第27頁垂直他價(jià)差通常嗓來講消，我歐們會(huì)籌根據(jù)匆市場銜競爭糾項(xiàng)目貌及客航戶的手接受蘇程度就、價(jià)雕差對(duì)伶總價(jià)氏的影殘響等奔方面盟的因敏素制息定標(biāo)重準(zhǔn)的特垂直牽價(jià)差字，以宇體現(xiàn)忘在一宣棟樓辟內(nèi)相咳同戶宏型位壩于不薦同樓粥層的帝價(jià)差備。在標(biāo)捉準(zhǔn)價(jià)達(dá)差確吹定后灣，根予據(jù)前錫后的攀遮擋湊對(duì)視裝野及喉景觀執(zhí)的影途響，媽在特語殊樓修層時(shí)扇需要筒對(duì)垂礦直價(jià)溉差進(jìn)旨行特由殊的漿考慮職：如：1、考堡慮到館采光括、噪題音、貧私密奇性等岡因素嘩，一貝層與通二層杠的價(jià)淺差應(yīng)驚高與唇標(biāo)準(zhǔn)旁層差脊。2、相循鄰樓液棟如助間距提較近貞，或認(rèn)遮擋鑰本棟棕對(duì)中桿心景核觀的般視野甘，假抹設(shè)相很鄰樓魂棟是6層，找則在7層與8層價(jià)治差應(yīng)保高于替標(biāo)準(zhǔn)誼層差磚。第28頁價(jià)格稍執(zhí)行在價(jià)彩格表漁正式草對(duì)外梁銷售貓前，浪還應(yīng)迫對(duì)價(jià)卸格進(jìn)忙行調(diào)煩整1、銷秩售手它段：計(jì)如起且價(jià)、戀心理濟(jì)價(jià)位僵、最顆高價(jià)唯，加逆速回袋款產(chǎn)盟品，冤擠壓芳銷售沈產(chǎn)品笨等2、市侄場供早應(yīng)：詠如競撥爭激鉗烈的束產(chǎn)品悟適當(dāng)愚降低列單價(jià)調(diào)或總胞價(jià)，筋本階沾段市騾場供嗚應(yīng)暫豆缺產(chǎn)蝦品可勁適當(dāng)辜抬高軋價(jià)格3、客撲戶反醉饋：本受歡古迎追鎖捧的餐可適受當(dāng)調(diào)要高，市反之診可適敞當(dāng)降濁低4、現(xiàn)紡場考禽察：再對(duì)各前產(chǎn)品綢再次集進(jìn)行菜現(xiàn)場影考察紙，對(duì)好價(jià)格里進(jìn)行麗分析……蠶……月……教……貞……駱……胖……骨..第29頁第30頁長河女玉墅項(xiàng)目嚴(yán)特點(diǎn)幸：資源番環(huán)境淋極為降優(yōu)越體量濱大，泰開發(fā)目及銷之售周宣期長競爭項(xiàng)極為舅激烈項(xiàng)目桿內(nèi)部傾產(chǎn)品華均好憑性強(qiáng)其它練方法寬案例覆參考第31頁長河伸玉墅剪總規(guī)拍圖第32頁產(chǎn)品濤靜態(tài)鵲分析喝＋開餅發(fā)周況期動(dòng)監(jiān)態(tài)分顧析本項(xiàng)兔目總塘體定嘆價(jià)原午則第33頁產(chǎn)品農(nóng)靜態(tài)駱分析第34頁采用辮因素漢成對(duì)燒比較轟法確求定各究景觀黨因素懂權(quán)重價(jià)格應(yīng)定位炭應(yīng)充從分考貞慮產(chǎn)損品各費(fèi)方面自條件紛的差餐異化淹，考慮呀棟與叢棟之仗間、賀組團(tuán)構(gòu)之間慢的關(guān)紗系，棍考慮法特殊霉景觀鍋位置姨、間童距、走噪音停、花響園面池積、咸地勢瞎情況救等因限素，汗把影勵(lì)響價(jià)糞格的脖因素蜓進(jìn)行省綜合巡壽評(píng)分問，最箏終確松定每甜戶的閣價(jià)格巖。我們轟選擇鉛了最瞎主要租的九寫種因構(gòu)素，糕并通跟過成攝對(duì)對(duì)源比法戚確定川其權(quán)肝重。第35頁打破加組團(tuán)東界限罵，結(jié)赤合景腰觀權(quán)般重將減所有興單體供歸結(jié)訪為七步種類翻型一檔一檔一檔四檔五檔二檔一檔三檔六檔七檔第36頁充分塌考慮疑到影固響價(jià)荷格的栽宏觀神因素銷，并臟暫不績考慮輩本項(xiàng)激目的委開發(fā)我周期育、現(xiàn)場之環(huán)境碎及銷臭售價(jià)編格策卷略而凝進(jìn)行吳靜態(tài)故的、額客觀拖的評(píng)架分，瀉以每歷檔得只分設(shè)定神為系混數(shù)，困進(jìn)行珍均價(jià)騙設(shè)定扭。第37頁計(jì)算無出各劣檔位業(yè)相對(duì)蠻應(yīng)的拋面積餐，以童面積抬修正搞設(shè)定心系數(shù)需，進(jìn)便而以茂三次架加權(quán)垃平均終得出以實(shí)際折系數(shù)傾，最較終計(jì)龍算得網(wǎng)出修閑正后烏的各蓋檔位恩均價(jià)者。注：盆涉及叮到每槐一個(gè)武獨(dú)棟零的價(jià)妻格，泳需根夜據(jù)開羽盤要炊求及擱客戶合反饋崗，進(jìn)祝行組陽團(tuán)內(nèi)巖系數(shù)仗的細(xì)鋪化與漁調(diào)整透。第38頁我們挪將七論檔位洲的均慚價(jià)還跟原至度相應(yīng)縱的八抗個(gè)組季團(tuán)中倉，便線可得灰出各首組團(tuán)己的均狐價(jià)。長河狐玉墅A組團(tuán)筋均價(jià)層：第39頁長河近玉墅B組團(tuán)貢均價(jià)阻：第40頁長河膨玉墅C組團(tuán)自均價(jià)貧：第41頁長河赴玉墅D組團(tuán)綠均價(jià)定：第42頁長河盯玉墅E組團(tuán)散均價(jià)侮：第43頁長河墾玉墅F組團(tuán)幅均價(jià)艱：第44頁長河者玉墅G組團(tuán)費(fèi)均價(jià)劉：第45頁長河跌玉墅H組團(tuán)腥均價(jià)懇：第46頁各組蟲團(tuán)靜屈態(tài)均申價(jià)一員覽12豪96肯413取80忌913傻05咽413撤87妨613邀17蝦713幕88風(fēng)314由00知512敞91投5第47頁開發(fā)不周期社動(dòng)態(tài)念分析通常嘆情況盡下，啄項(xiàng)目榴的價(jià)冒格水茅平將籮受到敏整體疊市場霜、自椒身工值程形幕象及胖開發(fā)厘周期粥等因燒素的戲直接彼影響和。因此柔，在沖對(duì)項(xiàng)閃目產(chǎn)移品進(jìn)舊行靜其態(tài)定拳價(jià)之鎖后，職需根禁據(jù)上亮述因黑素制傘定在擺不同絮開發(fā)計(jì)周期適內(nèi)的拔價(jià)格景漲幅唇調(diào)整犁，以手期制蹤蝶定合鵝理的配價(jià)格免體系關(guān)，達(dá)艘到滿敢足成碰本要飽求的書基礎(chǔ)永上追庫求開妖發(fā)利辭潤最善優(yōu)化挨的目報(bào)的。第48頁價(jià)格釘水平止說明狡：第49頁由區(qū)輝域市裹場價(jià)堤格水親平及衣成交晉比例湯可以鼻看到:成功膠的銷壘售案料例合理兆的銷售獨(dú)價(jià)格桃策略開盤貴期完好擠的現(xiàn)盲場形巷象支因持強(qiáng)勁朵的產(chǎn)品興競爭珠力第50頁市場猴成功烤的銷內(nèi)售案涉例分倆析，剖多數(shù)樹項(xiàng)目擦以低適價(jià)入練市納帕另溪谷灶開盤酬價(jià)格92兩00元/㎡，目部前價(jià)術(shù)格12餃00違0元/㎡溫哥仇華森界林開碼盤價(jià)脾格95壇00元/㎡，目遙前價(jià)縣格10降50戴0元/㎡優(yōu)山境美地錦開盤翅價(jià)格16非00割0元/㎡，目石前價(jià)敢格17拋50思0元/㎡第51頁順利漆開展袍銷售兩工作工程蘋形象方不利若，政策沃影響躺明顯劑。竟?fàn)幒珥?xiàng)目丙主力醉戶型趨同市場晉供應(yīng)晃量巨盆大低價(jià)入市便于蠶快速昨成交每次貝調(diào)價(jià)造成蔬增值掉想象便于轎銷售揉價(jià)格造的