住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引

《華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引》V2.0標準課件華潤置地有限公司工程管理部2015年10月目錄原因目的15主要內容35管理辦法2《華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引V1.0》修訂編制為V2.0修訂目的：提高相關章節(jié)的編制深度，做到事前控制，降低不確定性；精簡相關內容，聚焦工程實現(xiàn)；實施規(guī)劃相關管理要求落實到總包招標文件里，指導現(xiàn)場施工，確保落地。一、修訂目的對“《華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃》管理辦法”也相應做了修訂，說明如下：一、修訂說明：

《編制指引V2.0》更為聚焦工程實現(xiàn)，加強策劃深度，重點從總平面管理、進度管理、質量管理、安全文明施工管理等方面梳理項目整體管控目標、思路及措施二、編制依據(jù)及適用范圍：編制依據(jù)：增加了近期公司下發(fā)的最新文件；適用范圍：華潤置地內部所有住宅項目。三、編制、評審及備案時間：編制啟動時間：在產(chǎn)品規(guī)劃建議書評審完成后開始啟動；編制完成時間：應在總包招標文件發(fā)出前完成編制和評審；評審及備案時間：在總包招標前（即發(fā)出總包招標文件前）完成評審以及上市公司備案工作。二、管理辦法四、編制組織及評審流程：編制主體：編制主體是以工程管理為主要職責的項目（總）經(jīng)理及其帶領的項目部，其他部門參與配合。備案要求：大區(qū)工程管理部須在《實施規(guī)劃》批準后3天內，將《實施規(guī)劃》文本連同評審、會簽文件一并發(fā)送至工程管理部公文郵箱，即完成備案。二、管理辦法五、編制要求：

《實施規(guī)劃》需動態(tài)調整，項目（總）經(jīng)理至少每季度應組織一次階段性回顧與檢討。

示范區(qū)、外立面（幕墻）、精裝修、園林景觀、機電專業(yè)等還應在《實施規(guī)劃》基礎上進行專項規(guī)劃的編制。三、主要內容1-項目概況項目簡介：包括項目名稱及開發(fā)建設單位情況、規(guī)劃設計單位、規(guī)劃設計經(jīng)濟技術指標、建筑設計概況、項目分期等，用數(shù)據(jù)指標和圖表進行描述。項目定位：包括項目的定位及理由，屬于住宅開發(fā)八大產(chǎn)品線的哪一類系列，項目的檔次。根據(jù)項目定位及發(fā)展計劃分析對工程管理的具體要求，不同定位的住宅對質量細節(jié)的要求也不同，工期是偏緊還是一般等。根據(jù)項目定位明確本工程管理的重點。規(guī)劃平面圖：包含所在項目的地塊概況，項目周邊環(huán)境概況等內容，附圖介紹。項目管理目標：工期目標、質量目標成本控制目標、安全文明目標、團隊建設及人才培養(yǎng)目標、客戶滿意度目標等，可列表說明。2-建筑市場分析及項目經(jīng)驗借鑒建筑市場分析1)新進城市首期項目：新進城市已有類似項目開發(fā)商的相關情況；當?shù)亟ㄖ?、在當?shù)厥┕さ耐鈦斫ㄖ镜氖┕ぞC合實力、施工質量；當?shù)亟ㄖ袌龅氖┕に胶唾|量控制情況等。2)所有項目：當?shù)貐⒔ǚ街饕暮献髂Ｊ剑号c設計、造價咨詢、監(jiān)理、總包、其他分包商合作模式闡述；當?shù)卣O(jiān)管的主要特點當?shù)氐刭|情況介紹三、主要內容項目經(jīng)驗借鑒1)外部項目經(jīng)驗借鑒（首期項目），調查當?shù)?個類似標桿項目，了解以下情況：開發(fā)周期、關鍵節(jié)點；單方造價，成本控制模式；質量水平，主要產(chǎn)品優(yōu)勢；安全文明施工；項目交付標準等。2)內部項目經(jīng)驗借鑒（非首期項目），了解：計劃執(zhí)行情況；質量管理情況，包含影響項目質量的關鍵節(jié)點分析；安全文明施工情況，應包含影響項目安全文明施工實施的關鍵管控點分析。3-項目管理總體思路

根據(jù)項目的特點和管理目標，結合商業(yè)計劃和啟動會的要求，闡述項目管理的總體思路，包括：工程的開發(fā)節(jié)奏；合約分判框架；施工順序；質量管控；品牌推廣等。三、主要內容4-重難點分析

根據(jù)工程特點、建筑市場資源狀況、項目定位、項目管理目標并結合城市公司工程管理能力，對擬建項目的重難點進行分析，可從工期、施工技術、施工總平面管理、外部協(xié)調等方面進行分析。5-項目風險

根據(jù)項目具體情況，可從工期延誤、質量缺陷、負面事件影響、成本超支、合同糾紛等方面分析本項目可能出現(xiàn)的風險點，并考慮相應的預防對策。6-項目機構及流程項目部與公司職能部門的工作界面

闡述項目部與大區(qū)及城市公司職能部門間的關系及工作界面劃分，用架構圖表示，必要時可增加表格說明。項目部組織機構

根據(jù)項目擬采取的承包管理方式和項目特點，制訂項目部組織機構。通過項目部組織架構圖表示出項目組織設置結構及管理關系，及各組織模塊的人員配置情況。管理流程制度簡介

簡單介紹項目部各項工程管理流程和制度，如質量管理、計劃管理、安全管理、招采管理、合約成本管理等。三、主要內容7-總平堵面管脹理規(guī)際劃總平磨面管藏理規(guī)楊劃是爆在設計到方案及項偷目分期則開發(fā)意見侍基本攀確定挪的前忽提下向，分任階段訪附圖殃對總側平面蓄布置霧規(guī)劃毯進行狡說明瞧。注意究要滿足俘銷售利及竣稼工交跨樓的棵需要。三、更主要劍內容主要例內容賞：周邊怎環(huán)境位及場啟內環(huán)梨境介沃紹臨時壁水電從現(xiàn)狀：接另駁點澇位置愉；是穩(wěn)否滿禾足施屠工需萬要，太若不莖滿足才，如劃何解僅決。臨建毅區(qū)規(guī)紗劃：分巖標段招規(guī)劃成；綜辛合考晝慮項謊目開瓶發(fā)進繪度。場地殃開口燃及場商內外東交通宏組織：附削圖說拿明。主要互機械未設備曬布置：列表覽說明孫施工所需要叼的主秒要機械樣設備將型號、數(shù)量和性能綢要求。臨時元水電撕及排謀水排總污布奧置：闡述較施工禮現(xiàn)場勤臨時扯水電笛及排召水排鄰污的翁布置宣方式楚和具癥體位謎置。材料剩堆場啄及加驚工場家布置：闡述矮施工菠現(xiàn)場盼材料貼堆場緞和鋼怪筋、浸木工匆等加辣工場代的位副置、甚大小腹和數(shù)懇量，跌在總放平面序布置療圖上鐮分階故段布跪置說猜明。場內面土方掉平衡器策劃：山泄地建擇筑；霉分期錄開發(fā)流項目薦；多慈層住旨宅私捷家花戒園土伶方回僵填。外腳穴手架寧特殊芽處理：懸約挑外偶架及辛其防愉護。分階音段布駕置總潑平面繳圖：動勉態(tài)管醬理，按可分核地下悟室施標工、史地上朵結構第、結炸構封漠頂后嘗施工剩階段電。8-工程幅進度漠管理獄規(guī)劃目的：保證澤開發(fā)抓商的設計、合約、銷售、項目等部掀門圍彎繞統(tǒng)雁一的件進度砍計劃槽來進獻行協(xié)顆調配桶合，街從而咸確保濟工程餃項目譜各個曠進度井節(jié)點附全面暈按期嘆推進協(xié)，同蝕時在印工程斃進度采管理度過程栽中盡讀量合團理安敗排資邁源配晶置、飲節(jié)約季工程兄成本謠以達此到綜量合效惡益的叼提高。三、漫主要字內容項目界計劃工程輔總進容度計倘劃：項目牙部編遵制，敏確定暈一、外二、臂三級涂管控砌節(jié)點囑，定拿期調偷整，療并應進行直分解損，編界制分遍級進經(jīng)度計速劃。搞計劃躲的編孤制應忠包括患所有億相關乒專業(yè)掙，如做土建故、機爭電、撒精裝辛修、條園林繭景觀行等。各參睛建方導進場陜計劃：列扇表說壇明主要因施工錦方案早編制但計劃：列表幼說明需要致承建匪商提兩交的粘主要妨施工瓣方案落清單鈔和計掀劃提廣交時駐間，并贈分級艷（A、B、C級）黑。主要雕機械啟設備京進出奏場計提劃：列表雞說明項目諸主要轉機械借設備捧預計刮使用敏的時敵間。甲供胡材料厲設備宜進場哲計劃：參照20繡15年6月下燒發(fā)的責《華潤蠶置地甲供秒物質族管理昂細則甜》執(zhí)艦行。工程責驗收肌計劃：列表粒說明熄各分宣部分陽項工響程的懷檢驗鉗及驗昏收計簽劃，否并結勁合項綱目所皮在地圓要求清，寫潑明驗艇收注師意事扭項。里程建碑節(jié)喉點管移理明確朵里程狂碑控顫制節(jié)萄點的星管理雜方法給。根據(jù)償項目朵總控箱計劃局設置腳里程待碑控你制節(jié)阻點，野以某愿形象狹進度擴為主墨要控篇制點摩，對先相關糾承建鵲商都最宜制關定相鍋應的貢獎罰逐措施梅，每偵個控榮制點討都應欲向有槳關承呆建商遺進行勒交底求并得孕到其言簽字施認可貿(mào)。主要蓬進度御糾偏塑措施進度斜動態(tài)漂控制緊，做顛好趕是工準費備和而預案冰。進路度出睛現(xiàn)偏竄差，分析府原因阿，有殃針對汗性地亦提出系糾偏律措施扎，并籍編制沒追趕容計劃。資源治投入：要定壤量研紅究各疾專業(yè)揪勞動棟組織藝方式脅、勞品動生炒產(chǎn)率祖，提潔出合吵理的年勞動無力計聞劃。承包剃商管宵理能但力不是夠：要及展時增喊加管爽理人敘員或號調整痰不稱私職的哨關鍵肆崗位蜜人員尼。開發(fā)蔬商原因莫：應加筋強內勸部各漿專業(yè)嘴的協(xié)愚調，朗實事扎求是詠溝通弊，不攝回避獻矛盾縣，及悟時解喪決問孔題。8-工程映進度質管理葉規(guī)劃三、療主要靈內容9-質量諒管理派規(guī)劃質量屆目標：項目票質量降驗收隱應達媽到國店家規(guī)帽范合籍格和蛾華潤鈴置地輸工程叢高品芽質2.艱0標準洞（包型括局掏部修般訂）著要求司，針媽對有孩創(chuàng)國財優(yōu)目舍標的舒項目僅，還腹應編數(shù)制創(chuàng)驅優(yōu)策決劃。主要擴控制偶要點近及措監(jiān)施1)質量壺預控方案惱審查脆及工世程交良底：闡述輸本項釘目主鍬要方蝴案的串重點光審查癥內容照和工偽程交鴿底的歐要點，參照20獲15年4月下耕發(fā)的書《華直潤置駱地工蹲程交內底管久理指嘆引》扮進行貌交底。樣板議管理：銷售埋樣板指房；施工什工藝蹄樣板：列斧表說如明施箱工工隨藝樣溉板計渴劃；交樓勉樣板結房。質量晉通病校防治：針對罰當?shù)馗懦Ｒ姲只蚯胺€(wěn)期工美程出溝現(xiàn)的早質量睛問題站，明掀確質澆量通醬病防裝治的壟重點。2)質量尊過程祥控制怒與驗銷收質量拒關鍵銀點監(jiān)燙控：對質疏量關侍鍵點陵進行馳系統(tǒng)員梳理，確項定管致控重易點。施工宗過程樹中的蔬質量放管控寬措施：督促肥承包懸商建抖立并會完善親自身獵的質仿量管彎理體妹系；對重撓要部拌位或豎重要耀工序壘的操顏作工救人實蛇行考連核上椒崗；嚴格旁站制度；加性強現(xiàn)場的巡視；原材喘料、臉半成醒品、抗加工舉件的金質量叮管理；質量鳳事故元的處攤理：重大砍質量尤事故視的處悟理還秀需經(jīng)肆設計屠審批慚同意。三、眾主要幼內容3)施工觀工序偷控制陡及驗供收：工序懲開始惰前，導必須飾報監(jiān)混理工溉程師該同意額；工財序完寶成后圈，必志須報菜監(jiān)理創(chuàng)工程薦師檢寫查驗鋤收；列表鄭說明津本項槳目主雕要的旗施工視工序漏及其方管控逃重點。4)關鍵贏工序擇檢查何點：參照20其15年4月下林發(fā)的贏《華魄潤置軍地住客宅工頸程關陷鍵工瓶序檢雅查點稿實施勻細則他》，版列表饅說明礙本項豆目的殲關鍵宴工序體檢查榴點實戀施方默案。10蟲-E猾HS施工置管理盤規(guī)劃EH聾S施工茄管理摩目標：根據(jù)軌工程斬建設手定位脾和發(fā)絮展規(guī)碼劃，躬參照碌華潤宅置地EH御S管理拴要求算，確鎮(zhèn)定EH面S施工友管理盞目標。主要梳控制潛要點耗及措漂施2)文明舊施工畫管理技要點漢及措徒施施工槳總平童的管夜理：丘做好脾施工走總平情面的青規(guī)劃或和布予置，稍分階威段動斷態(tài)調祝整，趴確保騰現(xiàn)場劫施工象的有聰序進倦行；施工競區(qū)域介封閉呢管理艷與道許路清埋潔維蛋護管知理。成品液保護；勞資廳糾紛。1)安全宏施工笑管理張要點躲及措血施安全紹管理扣組織捎體系披的建氏立；多工捷序交啟叉搶國工的季安全城管理；季節(jié)今性安役全施情工管移理；地下槽不明睡物和病周邊軍建筑地物的子保護；重要速部位蠶、關湯鍵施權工的軟安全蠟技術翁把關敢；安全噴管理浸的資腥源保貿(mào)障計霞劃；事故濫預防臥與應葉急處近理。三、緩主要捆內容11烘-驗收云組織趣與管吵理明確項目譽管理撲中各輩種驗知收的洲時間賠節(jié)點搜、組索織人廟員、纖責任擺人（戀列表堵說明彩）。項目錯策劃住中需財要明錄確的勁驗收壘，主要連有：過程情驗收：指延項目芹施工隔過程懸中對忙基礎株、主綿體結軟構等停分部第、分獄項工班程的挪質量臨驗收灰。專項醒驗收：需帆要政雨府相秘關管飽部門濟參與睛的驗懲收?？⒐び牝炇眨喉棽Ｄ坎苛唤M織，由政奏府質陰檢部穿門、煩設計技單位墾、承辟包商投、監(jiān)距理單定位等探參加偏的綜紅合驗卵收。交接洗驗收：由凝項目云部、況物業(yè)搏組織桐的承謀包商滿向公勸司移梯交的驗收。三、化主要駱內容12觀-可視畏化管卸理規(guī)頁劃應從文化戶宣傳悉可視順化、目標絹導向架可視交化、信息勾傳達那可視浩化和管理釘行為芽可視梢化四個方督面對升項目侵的可兩視化施管理億工作聞進行墻詳細遙策劃，以達選到提螺高項鏡目管佩理效跳率，隨降低靈項目虜開發(fā)綁成本津，加工快項呀目開堂發(fā)進椒度，死最終德實現(xiàn)俯項目脂的管香理目充標。13始-售樓辣區(qū)專寸項管鋸理規(guī)萬劃根據(jù)洗項目豆具體茄情況州，對售樓濕處和示范畢區(qū)進行摩專項訂規(guī)劃段管理，以適下方肢面重控點關啟注：機械工設備涂布置巨；材料班堆場移設置；售樓印期間欣電力緒供應保障砍措施風；售樓膛通道臂及外督腳手騰架特奏殊處翁理：腦防護浙要兼摸顧美改觀和定安全茅性，纏還要風有防滾水措斜施。售樓構部及犧示范梁區(qū)質瀉量管蠢理：民應進并行工創(chuàng)程質也量專拍項規(guī)牢劃。安全