房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化案例研究

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化案例研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)政策的改革，房地產(chǎn)行業(yè)暴速增長。為了獲得更多的發(fā)展資本，越來越多的房地產(chǎn)公司開始準(zhǔn)備上市。據(jù)統(tǒng)計，截至2019年底，我國共有202家上市房地產(chǎn)企業(yè)，其中在滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)有117家，在港上市的房地產(chǎn)企業(yè)有83家，海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)有2家。但是快速發(fā)展帶來的問題也日益凸顯，體現(xiàn)在行業(yè)特點上，主要是房價波動較大、房源堆積嚴(yán)重、供需失衡等；體現(xiàn)在報表數(shù)據(jù)上，主要是過度依賴債券融資、盲目舉債經(jīng)營、股權(quán)集中度高等。因此，如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的良好可持續(xù)發(fā)展，特別是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化成為業(yè)界關(guān)注的焦點。從狹義的角度來看，資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)的所有者權(quán)益資本和長期負(fù)債的比例關(guān)系。從廣義角度來看，資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)全部資本價值的構(gòu)成及其比例關(guān)系。上市公司在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化過程中，能使公司的價值達(dá)到最大，還可以在公司內(nèi)部建立起更為合理的管理制度，激勵公司員工，促進(jìn)公司更好地成長。本文從廣義的角度出發(fā)，通過研究對比分析保利地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，包括負(fù)債結(jié)構(gòu)比例、長短期償債能力等，以及橫向?qū)Ρ韧愋推髽I(yè)及行業(yè)平均數(shù)據(jù)，以得出優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的方法。二、盈利能力分析。在第一階段，行業(yè)首先，本文選取截至2020年9月我國房地產(chǎn)上市公司綜合勢力榜中排名前十的企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。由表1可知，保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率為6.23%，雖然高于行業(yè)的平均值3.10%，但是仍略低于行業(yè)前十企業(yè)的平均值7.11%，整體排名靠后，可見其盈利水平還有較大的進(jìn)步空間，企業(yè)運用自身資本以獲取收益的能力還有待提升。銷售凈利率為23.64%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于行業(yè)前十企業(yè)的平均值47.79%，在前十企業(yè)中排第九，獲利能力相較而言較弱。流動比率為1.63，略高于行業(yè)的平均值1.57，同時也高于行業(yè)前十企業(yè)的平均值1.28，短期償債能力在前十企業(yè)里相對較好。資產(chǎn)負(fù)債率也高于行業(yè)平均值71.42%，略低于行業(yè)前十企業(yè)的平均值79.84%，由此可見房地產(chǎn)行業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率偏高，企業(yè)運營較依賴于債務(wù)資金，存在風(fēng)險。（一）償債壓力分析由下頁表2數(shù)據(jù)可以看出，截至2020年9月30日，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)為11479.00億元，與上年12月相比，增長11.10%；負(fù)債為8947.41億元，與上年12月相比，增長11.33%；所有者權(quán)益為2531.59億元，與上年12月相比，增長10.30%；資產(chǎn)負(fù)債率為77.95%，與上年12月相比，增長0.2%，近五年都保持在77%左右。近年來，保利地產(chǎn)一直在高負(fù)債經(jīng)營，在2015年至2020年這六年中，負(fù)債總額從2015年的3066.93億元增長到了2020年9月的8947.41億元，增長了1.92倍。負(fù)債中流動負(fù)債從2015年的2218.34億元增長到2020年9月的6558.54億元，增長了1.96倍。負(fù)債中非流動負(fù)債從2015年的848.59億元增長到了2020年9月的2388.87億元，增長了1.82倍。從表2可以看出，雖然2020年數(shù)據(jù)截至9月，但對整體趨勢無明顯影響，保利地產(chǎn)的負(fù)債整體占比較大，增長速度也較快，2015年公司對非流動負(fù)債進(jìn)行了調(diào)整，雖然短期降低了非流動負(fù)債和負(fù)債總額的增長速度，但2017年總負(fù)債突然猛增，同比增長53.82%，流動與非流動負(fù)債分別同比增長44.71%、76.86%。流動負(fù)債占負(fù)債總額比率也長期偏高，企業(yè)償債壓力仍然較大。由此可見，保利地產(chǎn)的發(fā)展比較激進(jìn)，雖然舉債經(jīng)營可以發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用，但是長此以往風(fēng)險很大，容易發(fā)生債務(wù)危機(jī)，從而對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。（二）保利地產(chǎn)長期償債能力差、產(chǎn)權(quán)比率高資產(chǎn)負(fù)債率是反映企業(yè)長期負(fù)債能力的一項核心指標(biāo)，圖1清楚地顯示出保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率的走勢有明顯的上升，理想狀態(tài)下的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)當(dāng)在40%—60%之間，2015年到2020年間保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率明顯過高，基本上在74%—78%之間，但低于行業(yè)平均水平。說明企業(yè)可能在有意識地控制資產(chǎn)負(fù)債率的增長，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率若突破80%，企業(yè)一旦銷售環(huán)節(jié)或資金流轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，所產(chǎn)生的財務(wù)危機(jī)必定大概率難以挽回。特別是國家提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”房產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)下，過高的金融負(fù)債會容易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)。長期的高負(fù)債模式會讓具有變現(xiàn)難、變現(xiàn)慢特點的房地產(chǎn)企業(yè)難以保持良好運行，短期償債能力得不到保障，最終企業(yè)會不堪重負(fù)，資金鏈斷裂。2015年到2016年保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，2016年達(dá)到近年內(nèi)最低點74.76%,隨后幾年雖然一直低于行業(yè)平均水平，償債能力相對較好，但是又一直在攀升，2017年為77.28%,2018年為近六年的最大值77.97%,2019年略微有所下降，為77.79%，到2020年9月又增加到77.95%，略低于行業(yè)平均值，這說明保利地產(chǎn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)依舊不合理，企業(yè)需要進(jìn)一步有意識減少負(fù)債。產(chǎn)權(quán)比率是對企業(yè)長期償債能力核心指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率的一項必要補(bǔ)充。圖2顯示了2015年到2020年9月保利地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率，我們可以看出整體趨勢是上升的，但理想的企業(yè)產(chǎn)權(quán)比率應(yīng)該保持在70%—150%之間，而保利地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率異常高，不利于企業(yè)基本財務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。保利地產(chǎn)明顯是采用了高風(fēng)險、高報酬的財務(wù)結(jié)構(gòu)。保利地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率過高，財務(wù)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，高舉債經(jīng)營可以充分利用財務(wù)杠桿為企業(yè)帶來效益，但同時過度使用會增加財務(wù)風(fēng)險，無益于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（三）短期償債能力分析從表2可以看出，流動負(fù)債在六年內(nèi)翻了近三倍，從2015年的2218.34億元增長到2020年9月的6558.54億元，保利地產(chǎn)的短期償債壓力不容忽視。表3反映了保利地產(chǎn)近六年短期償債壓力指標(biāo)的情況，企業(yè)流動比率一般來說最優(yōu)值在2左右，考慮到地產(chǎn)行業(yè)整體的負(fù)債額較高，企業(yè)存貨價值高、變現(xiàn)難的特點，所以速動比率才是衡量地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力的一個較為準(zhǔn)確的指標(biāo)。一般認(rèn)為，速動比率的黃金值是1。速動比率過低，企業(yè)的短期償債風(fēng)險較大；速動比率高，說明企業(yè)償債能力有保證，但如果速動比率過高，企業(yè)的資金利用率低下，也不利于企業(yè)高效發(fā)展。由表3可知，保利地產(chǎn)速動比率在2018年開始下滑，保利需保持提高自身償債能力的意識。從2015年到2020年9月保利地產(chǎn)的流動負(fù)債年均增長率為24.64%;2019年營業(yè)收入為2359.34億元，是2015年1234.29億元的1.91倍，年均增長18.54%；凈利潤從2015年的168.28億元增長到2019年的375.54億元，增長了1.23倍，年均增長23.3%?？梢?，保利地產(chǎn)的流動負(fù)債增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出營業(yè)收入和凈利潤的增長。從圖3還可看到，2015—2019年，流動負(fù)債的增速快時，營業(yè)收入和凈利潤的變化趨勢基本相同。這說明短期負(fù)債過高，對企業(yè)的營業(yè)收入和凈利潤的增長起到了重大作用。但若超出營業(yè)收入的負(fù)債總額過多，會給企業(yè)帶來不可預(yù)估的償債壓力，企業(yè)一旦出現(xiàn)存貨滯銷、資金周轉(zhuǎn)的問題，則企業(yè)會面臨不小的危機(jī)。（四）存貨資產(chǎn)比率過低。據(jù)年齡的持續(xù)發(fā)展，保利地產(chǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要是商品房，商品房變現(xiàn)周期長、流動性弱。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨在流動資產(chǎn)中的比重高低，也直接影響到流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度以及資金周轉(zhuǎn)。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨資產(chǎn)比率過高，存貨價值高就會積壓大量的企業(yè)資金，再加上市場瞬息萬變，難免存貨價值下跌，風(fēng)險持續(xù)上升；但存貨過低，無法滿足客戶需求，當(dāng)期利潤總額也會受到影響。可見，如果企業(yè)要想長期穩(wěn)健地可持續(xù)發(fā)展，那么維持一個適當(dāng)?shù)拇尕涃Y產(chǎn)比率是非常重要的。由圖4清晰看出，雖然保利地產(chǎn)近幾年存貨資產(chǎn)比率的趨勢在持續(xù)走低，但是仍然明顯偏高。變現(xiàn)周期長的存貨占流動資產(chǎn)比重較高，這會導(dǎo)致保利地產(chǎn)償債壓力增加，資金周轉(zhuǎn)周期變得更長，流動負(fù)債所占比重也較大，隨時面臨巨大的還款壓力，資金鏈極易不穩(wěn)定甚至斷裂。（五）股東持股比例偏低截至2020年9月30日，保利地產(chǎn)37.7%的股份都是由保利南方集團(tuán)有限公司持有，而剩下的九大股東共占了20.2%，相對而言，股權(quán)過于集中。持股比例過低，會限制中小股東參與企業(yè)經(jīng)營的權(quán)力；大股東股權(quán)過高，會掌握絕對的話語權(quán)，容易形成“內(nèi)部代理”問題，不利于企業(yè)長久發(fā)展。三、保利房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)形成的原因（一）市場整體健康發(fā)展2010年的調(diào)控政策中頒布了最為嚴(yán)格的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道進(jìn)行了限制。在現(xiàn)行的監(jiān)管局勢下，2018年到2019年融資環(huán)境持續(xù)趨緊，而且國家提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生較大影響。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金需求量較大，相對于利息較高的長期借款，保利地產(chǎn)明顯更青睞于零代價的預(yù)收房款和便利的短期借款，從而導(dǎo)致保利地產(chǎn)負(fù)債中的流動資產(chǎn)高于非流動資產(chǎn)。（二）減少了企業(yè)信息不對稱對于大型企業(yè)來說，信息披露比小型企業(yè)更加全面和廣泛，市場和投資者更容易獲取大型企業(yè)詳細(xì)的信息，從而降低了信息不對稱的可能性。保利地產(chǎn)是國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，相對于小型企業(yè)，其資產(chǎn)多、信譽也高，更容易獲得商業(yè)信用融資和銀行借款，從而更容易通過債務(wù)融資的方式獲得資金，從而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高。（三）好于增發(fā)條件一般來說，管理層想要獲得更加有力的經(jīng)營控制權(quán)，使用債務(wù)融資的方式來籌集資金要好于增發(fā)新股。由于保利地產(chǎn)管理層在認(rèn)知上的偏差，想獲取更大的經(jīng)營控制權(quán)，就會傾向于債務(wù)融資，再加上這幾年國家資金政策的持續(xù)收緊，使得保利地產(chǎn)的融資方式也較為單一，基本上都是債務(wù)融資，從而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高。（四）企業(yè)融資規(guī)則和秩序尚不穩(wěn)定股票和債券是資本市場的重要組成部分，股權(quán)融資和債券融資也是企業(yè)融資的兩個重要渠道，但由于我國資本市場發(fā)展的相對不均衡，市場規(guī)則和秩序尚存在一些漏洞，股權(quán)融資風(fēng)險大、不穩(wěn)定，在企業(yè)融資中難以充分發(fā)揮作用，導(dǎo)致企業(yè)過分依賴債務(wù)融資方式。四、關(guān)于改善保險資金結(jié)構(gòu)的建議（一）縮短營運周期企業(yè)在經(jīng)營和運行中，可能會面臨著不確定性問題和風(fēng)險，或多或少會影響企業(yè)的經(jīng)營行為。一方面，舉債經(jīng)營可以充分利用融資杠桿獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益，但另一方面，盲目舉債經(jīng)營，一旦資金鏈出現(xiàn)任何問題，財務(wù)危機(jī)、股東權(quán)益就會受損。所以面對這樣的情況，保利地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)盡量使自己擁有一定量的能保證自身正常經(jīng)營的營運資金，以提高資金周轉(zhuǎn)速度、縮短經(jīng)營周期。同時也適當(dāng)提高企業(yè)長期負(fù)債率，以提高自身在財務(wù)和經(jīng)營方面的抗風(fēng)險能力。（二）提高存貨周轉(zhuǎn)期房地產(chǎn)企業(yè)特點明顯，存貨價值高且變現(xiàn)難，存貨長期占用資金定會給企業(yè)帶來資金問題。雖然庫存問題受市場需求等多方面不穩(wěn)定因素影響，但企業(yè)自身可以制定合理的銷售方案，制定員工激勵方案，提高銷售量、銷售額，將存貨周轉(zhuǎn)期縮短至合適的區(qū)間。同時也要完善庫存管理辦法，加強(qiáng)樓盤管理，盡量避免因自身問題導(dǎo)致的存貨價格下跌的情況。若企業(yè)的存貨問題得到解決，存貨周期就會縮短，從而可以提高企業(yè)營運資金的回籠速度，為企業(yè)財務(wù)留下更多的充裕空間，從而更好地完善公司資本結(jié)構(gòu)以獲得更大效益。（三）影響財務(wù)危機(jī)的因素融資方式可以更加多樣化。保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，償債能力相對較弱，長期負(fù)債率又偏低，不利于資金鏈的穩(wěn)定，容易受外部因素影響，產(chǎn)生財務(wù)危機(jī)。在這種情況下，保利地產(chǎn)應(yīng)積極結(jié)合企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀來拓寬融資渠道，合理利用發(fā)行債券、衍生金融工具等方式，增加長期負(fù)債比率，讓更多債權(quán)人積極參與公司管理，同時也要積極提升企業(yè)自身信譽，從各方面提升企業(yè)防控風(fēng)險的能力。（四）房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)發(fā)展的原因宏觀政策的進(jìn)一步緊縮，對于保利地產(chǎn)來說無疑是個挑戰(zhàn)，融資渠道變得更加狹窄，資本成本的上升、銷售額的減少、企業(yè)利潤相繼變少，這都可能成為企業(yè)發(fā)展的不利因素。想要在房地產(chǎn)市場緊縮的政策環(huán)境中穩(wěn)健成長，避免產(chǎn)生不可預(yù)測的財務(wù)危機(jī)，解決內(nèi)部矛盾，就必須建立良好的信用評價體系，改善自身治理結(jié)構(gòu)和運營的質(zhì)量。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點，針對不同的經(jīng)銷商，制定不同的信用政策，準(zhǔn)確評價不同的收費政策，在大大提高工作效率的同時，更有效地提高資金回籠速度，減少應(yīng)收賬款，增加流動資金，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低償債風(fēng)險。（五）．企業(yè)市場化不高股權(quán)集中雖然可以避免因股權(quán)分散帶來的效率低下，但過于集中的股權(quán)，可能會不利于企業(yè)價值最大化，企業(yè)市場化不高，競爭力也得不到提升。建議建立更加多元化的股權(quán)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加流通股數(shù)量，通過國有股回購、拍賣等方式，吸收一些投資銀行、基金等投資機(jī)構(gòu)。機(jī)構(gòu)投資者的專業(yè)理論及先進(jìn)的監(jiān)管理念，不僅可以有效避免大小股東利益侵害，還可以獲得長期投資回報。（六）加大股份分配過程中的不良行為的控制和監(jiān)督保利地產(chǎn)要加強(qiáng)對股份分配、增發(fā)新股和資金使用行為監(jiān)管的力度，要及時披露相關(guān)信息，主要包括：分配股份項目和增發(fā)新股使用項目的進(jìn)展情況和收益情況。對于某些不良行為，例如：個人或組織改變公司公用資金的用途的，要進(jìn)行嚴(yán)厲的懲罰。在股份分配過程中，除了企業(yè)自身，還要考慮到市場的情況，更要考慮再分配過程中的公平合理，避免出現(xiàn)哄抬市價等不良行為。在此基礎(chǔ)上，保利地產(chǎn)更要對已經(jīng)募集到的資金加強(qiáng)管理和監(jiān)督，防止錯用亂用等不良行為的發(fā)生。可以采用公開透明的公示制度，人人都是監(jiān)督者，讓資金在監(jiān)督下運行，讓所有員工明白資金走向，知道資金使用動態(tài)；另外，對于已經(jīng)募集到的資金要提高使用效率，保證資金使用在合理合適的項目。五、關(guān)注資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題本文通過對保利房地產(chǎn)公司各項財