商業(yè)價(jià)格計(jì)算建議

商業(yè)價(jià)格計(jì)算建議1、區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)店鋪價(jià)格比較從本案周邊項(xiàng)目調(diào)查的底商銷售價(jià)格來看，其報(bào)價(jià)偏高可信程度不高，大部分商鋪價(jià)格為面談價(jià)格，實(shí)際成交價(jià)格比現(xiàn)在肯定要低，具體數(shù)據(jù)詳見表5—1。區(qū)域內(nèi)在售商品房商鋪銷售價(jià)格一覽表 表5—1項(xiàng)目名稱底商銷售價(jià)格（元/平方米）備注新華聯(lián)家園4700可面談新華聯(lián)錦園4200可面談時(shí)尚橙堡6000可面談至善家園整層銷售具體購買單位不詳新潮家園5000可面談富河園8000可面談以時(shí)尚?橙堡為例，該項(xiàng)目位于通州梨園，屬于南部板塊，是未來規(guī)劃的區(qū)政府所在地。該項(xiàng)目依托政府辦公商務(wù)核心地段及與輕軌梨園站500米的位置兩項(xiàng)黃金價(jià)值，在云景東路兩側(cè)規(guī)劃了近500米長的商業(yè)街，全部為三層臨街商鋪，地上兩層，地下一層，完全豎向分割，框架結(jié)構(gòu)，主力單元面積200—300平方米，最大單元面積3000平方米。其價(jià)格策略采用整體報(bào)價(jià)，地下一層全地上二層整體報(bào)價(jià)5500元/平方米，不可拆分。但經(jīng)內(nèi)部調(diào)查，地上一層與地上二層可以進(jìn)行分開銷售，但地上一層與地下一層則必須聯(lián)合出售（產(chǎn)權(quán)原因）。因此，首層商鋪價(jià)格報(bào)價(jià)為8000元/平方米，地上二層報(bào)價(jià)為5000元/平方米，地下一層報(bào)價(jià)為2700元/平方米。具體價(jià)格可以單獨(dú)商議。由此可見，區(qū)域內(nèi)在售商鋪銷售價(jià)格存在著相當(dāng)大的虛報(bào)成份。因此，本案商業(yè)部分銷售價(jià)格從目前銷售項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行比較只是參考，更多應(yīng)該從收益角度進(jìn)行測算，即主要考慮投資者、經(jīng)營者收益情況。2、以市場法定位本案商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格在對區(qū)域周邊進(jìn)行調(diào)查了解的基礎(chǔ)上，選取對本案具有參考價(jià)值的實(shí)際交易案例，并通過修正比較、計(jì)算，得出本案目前市場條件下的比準(zhǔn)租金價(jià)格為1.11元/平方米/日。市場比較計(jì)算價(jià)格表

待估房地產(chǎn)及案例比較因素待估房地產(chǎn)案例A案例B案例C名稱本案阿燕酒樓容強(qiáng)洗衣店新爵士美發(fā)房地產(chǎn)用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)租賃價(jià)格（元/日/平米）本案0.681.10.78交易日期2003200320032003交易情況無特殊情況鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)無特殊情況無特殊情況房地產(chǎn)狀況比較區(qū)域因素位置永順鎮(zhèn)永順鎮(zhèn)永順鎮(zhèn)永順鎮(zhèn)交通便利較便利便利便利基礎(chǔ)設(shè)施狀況完備一般一般一般公用設(shè)施完備度完備一般一般一般商業(yè)聚集度商業(yè)聚集度高商業(yè)聚集度較高商業(yè)聚集度較高商業(yè)聚集度較高環(huán)境優(yōu)劣度好一般較好較好個別因素位置珠江國際城新潮家園商業(yè)雙龍底商雙龍底商房地產(chǎn)形狀規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則臨街狀況臨街臨街臨街臨街建筑結(jié)構(gòu)狀況新建原有建筑原有建筑原有建筑外裝修條件精裝修一般裝修一般裝修一般裝修內(nèi)裝修條件簡裝簡裝簡裝簡裝設(shè)施設(shè)備條件設(shè)施設(shè)備完善設(shè)施設(shè)備一般設(shè)施設(shè)備一般設(shè)施設(shè)備一般租金價(jià)格估算表（一）待估房地產(chǎn)及案例比較因素待估房地產(chǎn)案例A案例B案例C房地產(chǎn)用途100100100100交易日期100100100100交易情況10095100100交易類型100100100100區(qū)域因素位置100100100100交通10098100100基礎(chǔ)設(shè)施狀況100959595公用設(shè)施完備度100959595商業(yè)集聚度100989898環(huán)境優(yōu)劣度100959898個別因素位置100100100100房地產(chǎn)形狀100100100100臨街狀況100100100100建筑結(jié)構(gòu)狀況100959595外卜裝修條件100989898內(nèi)裝修條件100100100100設(shè)施設(shè)備條件100989898

租金價(jià)格估算表（二）待估房地產(chǎn)及案例比較因素案例A案例B案例C房地產(chǎn)價(jià)格（元/平方米）0.681.10房地產(chǎn)用途1.001.001.00交易日期1.001.001.00交易情況1.051.001.00交易類型1.001.001.00區(qū)域因素位置1.001.001.00交通1.021.001.00基礎(chǔ)設(shè)施狀況1.051.051.05公用設(shè)施完備度1.051.051.05產(chǎn)業(yè)集聚度1.021.021.02環(huán)境優(yōu)劣度1.051.021.02個別因素位置1.001.001.00房地產(chǎn)形狀1.001.001.00臨街狀況1.001.001.00建筑結(jié)構(gòu)狀況1.051.051.05外裝修條件1.021.021.02內(nèi)裝修條件1.001.001.00設(shè)施設(shè)備條件1.021.021.02比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）0.951.390.99市場比較法最終價(jià)格1.11投資回報(bào)分析:用市場法得出本案商業(yè)部分的市場比準(zhǔn)租金價(jià)格為1.11元/平方米/日，以此結(jié)論計(jì)算投資回報(bào)，選取建筑面積60平方米商鋪為例，具體計(jì)算詳見下表：租金（元/天/平方米）1.11月租金（元）2031.3建筑面積（平方米）60年租金總額（元）24,309.00投資回收期（年）10.0總付款額（元）243,090十年期貸款年利率（%）5.76%購置單價(jià)（元/平方米）3,403備注：本租金價(jià)格為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)普查平均租金價(jià)格本表未包括辦理銀行按揭后到交房這段時(shí)間不含物業(yè)管理費(fèi)不考慮投資者的商鋪的空置率情況此種方法是通過銀行六成十年期按揭貸款的計(jì)算方式，把可承受的租金價(jià)格還原成銷售價(jià)格，并計(jì)算得出租金水平在1.11元/日/平方米時(shí)，銷售價(jià)格為3403元/平方米。具體測算：建筑面積為60平方米的商鋪，在租金為1.11元/日/平方米的情況下，年租金收益總額為24309元，按10年投資回收期計(jì)算，在租金水平不變的情況下，總付款額為24309X10=243090元，六成十年期個人商業(yè)用房貸款每萬元還款金額為109.82元，購置單價(jià)二總付款額：（40%X總付款額+60%X總付款額+10000元X109.82元X12月X10年）=3403元/平方米。以此類推，按相同貸款且租賃價(jià)格仍在1.11元/平方米/日的水平下，若12年收回投資成本，則銷售價(jià)格為4083元/平方米。購置單價(jià)（元/平方米）4,083建筑面積（平方米）60.00一次性總付款額（元）244,980.00首付款（元）97,992.00十年期貸款總額（元）291,699.00投資回收期（年）12.00年租金總額（元）24,308.22月租金（元）33.76租金（元/天/平方米）1.11若按相同貸款的條件下，且租賃價(jià)格仍在1.11元/平方米/日的水平下，若15年收回投資成本，則銷售價(jià)格為5104元/平方米。購置單價(jià)（元/平方米）5,104建筑面積（平方米）60.00一次性總付款額（元）306,240.00首付款（元）122,496.00十年期貸款總額（元）364,641.00投資回收期（年）364,641.19年租金總額（元）15.00月租金（元）24,309.41租金（元/天/平方米）33.76根據(jù)對周邊目前在售商鋪銷售價(jià)格分析以及目前周邊商鋪的租金水平換算的銷售價(jià)格，當(dāng)前商鋪出售價(jià)格為3403-5104元/平方米，該價(jià)格明顯低于市場在售商鋪價(jià)格。本案商鋪尤其是8#地周邊以及1#地歐洲風(fēng)情商業(yè)街在今年內(nèi)將面市銷售，由于本案和周邊消費(fèi)人口在短時(shí)間內(nèi)都沒有基本的消費(fèi)人群進(jìn)行支撐，所以，在這個時(shí)候選擇出售商鋪，勢必會造成兩個結(jié)果：一是銷售價(jià)格會非常低，甚至低于目前住宅的價(jià)格水平；二是投資人買鋪后具體經(jīng)營什么根本不可能控制，很難達(dá)到開發(fā)商想打造精品商業(yè)街的初衷。從另一個角度考慮，期房階段商業(yè)街關(guān)鍵是如何為業(yè)主描繪未來的生活狀態(tài)，商業(yè)街是以后生活方式的描繪的藍(lán)圖。根據(jù)目前的市場狀況以及計(jì)算結(jié)果，我們建議本案商鋪當(dāng)前以出租為主，若在當(dāng)前狀態(tài)下進(jìn)行商鋪出售，不是時(shí)機(jī)。商鋪出租價(jià)格建議：0.8—1.1元/天/平方米（其中超市價(jià)格單獨(dú)建議）商鋪銷售價(jià)格建議：6000元/平方米（在有需求的前提下不低于此價(jià)格）超市租售價(jià)格建議：第一年免租金，從第二年開始，根據(jù)區(qū)域人口發(fā)展?fàn)顩r，確定租金價(jià)格，具體數(shù)據(jù)參見表4—1。超市租賃策略對比分析表年度時(shí)間節(jié)點(diǎn)人口（戶）預(yù)計(jì)年銷售額（萬元）年回收投資額（萬元）倒推保本營業(yè)額（萬元）最高可承受租金水平（元/天/m2）租金總額（萬元）租金占流水比重流水倒扣+死租金租金元/天/m2流水倒扣比率104-05年150007200180.277019.730.000.000.000.000.000.00205-06年190009120180.278939.730.85261.322.87%130.660.431.43%306-07年2100010080180.279899.731.05322.813.20%161.410.531.60%407-08年2205010584180.2710403.731.15352.593.33%176.300.581.67%508-09年2315311113.44180.2710933.171.30398.583.59%199.290.651.79%609-10年2431011668.8180.2711488.531.6