重慶解放碑商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究

重慶解放碑商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究

一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)作為一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，是消費(fèi)水平不斷提高的產(chǎn)物。隨著商業(yè)與房地產(chǎn)的融合，消費(fèi)和投資成功地控制了由消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三種模式的兩組消費(fèi)，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了不小的作用。但商業(yè)地產(chǎn)具有投資額巨大、投資回收期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人們生活方式的改變,給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。2014年重慶商業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展?fàn)顩r表現(xiàn)為甲級(jí)辦公樓更受租戶(hù)所青睞,商鋪購(gòu)物中心體驗(yàn)感增強(qiáng)。2014年重慶甲級(jí)辦公樓成交創(chuàng)歷年新高,達(dá)140,400平方米,同比增長(zhǎng)134.4%。強(qiáng)勁的需求使甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率從2013年底的60.7%下降至2014年底的45.1%。另外,近幾年電商發(fā)展突飛猛進(jìn)給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了較大沖擊,但體檢式餐廳、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)地產(chǎn)發(fā)展較好。解放碑是重慶歷史最為悠久的商業(yè)中心,本文以重慶解放碑商業(yè)中心為研究對(duì)象,分析解放碑商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題,并給出相應(yīng)的對(duì)策建議。二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速1.政策的影響1999年左右,重慶開(kāi)始提五個(gè)商圈的概念。步行街和商圈的概念促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)。近幾年,世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)開(kāi)始涌向中國(guó),進(jìn)一步促使了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,加大了對(duì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)。據(jù)重慶市商圈建設(shè)工作會(huì)2012年的部署,重慶市計(jì)劃將建45個(gè)商圈,在這樣的部署下,重慶商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了發(fā)展熱潮。2.城鎮(zhèn)化的影響近幾年重慶市城鎮(zhèn)化速度較快,居西部第二,隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,農(nóng)村勞動(dòng)力及人口大量向城市轉(zhuǎn)移,消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大,加之第二、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集,促使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變,第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺(tái),其需求量將不斷增加,這就加快了重慶商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展。三、解放碑商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析(一)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度大、大型商場(chǎng)多解放碑是重慶著名的歷史最悠久的商業(yè)中心,是重慶游客必須要去的地方之一,而一些商界人士甚至將進(jìn)駐解放碑看作企業(yè)品牌形象與實(shí)力象征。解放碑商貿(mào)中心共有樓宇425幢,建筑面積459萬(wàn)平方米,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度大、大型商場(chǎng)多,為全國(guó)同類(lèi)地區(qū)少有。解放碑CBD區(qū)域內(nèi)有各類(lèi)企業(yè)機(jī)構(gòu)3000余戶(hù),世界500強(qiáng)企業(yè)中,38家入駐解放碑CBD,47家在此設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá)4482個(gè),營(yíng)業(yè)面積共121萬(wàn)平方米。其中,營(yíng)業(yè)面積超過(guò)5000平方米的大型商場(chǎng)有20多家。近百個(gè)金融網(wǎng)點(diǎn)和證券交易所,同時(shí)還匯聚了超過(guò)500家餐飲賓館、休閑娛樂(lè)、信息中介等社會(huì)服務(wù)場(chǎng)所。解放碑CBD區(qū)域商鋪整體出租率達(dá)90%以上,特別是臨街鋪面的出租率幾乎達(dá)100%。(二)解放碑商業(yè)用地問(wèn)題1.同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)隨著其他新興商圈的崛起,重慶主城區(qū)當(dāng)前已營(yíng)業(yè)的購(gòu)物中心有27個(gè),但缺少差異化特質(zhì),出現(xiàn)了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。多數(shù)購(gòu)物中心都以百貨、超市、電影院作為主力店,每個(gè)購(gòu)物中心幾乎都引進(jìn)同類(lèi)品牌,商場(chǎng)也缺少特色,這為招商引資帶來(lái)了困難。怎樣走特色差異化路線(xiàn),是解放碑商業(yè)中心應(yīng)該多考慮的問(wèn)題。2.交易規(guī)模擴(kuò)大,商業(yè)地產(chǎn)遭受影響當(dāng)前,幾乎任何的商品都可以在網(wǎng)上進(jìn)行交易,蘇寧、優(yōu)衣庫(kù)、周大福等各大品牌紛紛入駐電子商務(wù)平臺(tái)。2014年中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)交易規(guī)模12.3萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)21.3%,開(kāi)始涉及各個(gè)商業(yè)領(lǐng)域,并顛覆了一些商業(yè)領(lǐng)域,這對(duì)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售渠道產(chǎn)生了較大的影響,而作為商業(yè)銷(xiāo)售平臺(tái)的商業(yè)地產(chǎn)也受到了不小沖擊。電商低成本的運(yùn)作方式向商業(yè)地產(chǎn)高成本發(fā)起了挑戰(zhàn),而消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變,對(duì)購(gòu)物中心環(huán)境和體驗(yàn)功能的看重,更加說(shuō)明傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)與運(yùn)營(yíng)模式急需改變。3.主商圈與周邊商圈之間的聯(lián)系不好解放碑商業(yè)中心因樓宇的建設(shè)導(dǎo)致解放碑與較場(chǎng)口的商業(yè)斷層,使商圈人流動(dòng)線(xiàn)被割裂,核心商圈與外圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聯(lián)系不暢。四、獲釋紀(jì)念碑商業(yè)發(fā)展的對(duì)策和建議(一)解放碑商業(yè)2個(gè)總體定位發(fā)展項(xiàng)目與區(qū)域商業(yè)轉(zhuǎn)播設(shè)備的區(qū)別解放碑的擴(kuò)容升級(jí)應(yīng)從以下幾方面入手:(1)商圈連接。通過(guò)商圈內(nèi)專(zhuān)業(yè)特色街的建設(shè),逐步實(shí)現(xiàn)了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之間的商業(yè)連接。(2)區(qū)域錯(cuò)位發(fā)展。解放碑商業(yè)中心商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量多,但布局比較分散。為較好的顯示各自的特色,可將整個(gè)解放碑商業(yè)中心按地理位置劃分成了四大板塊,以走高端奢侈路線(xiàn)為主的朝天門(mén)板塊,以走記憶路線(xiàn)為主、著重發(fā)展體驗(yàn)式消費(fèi)的臨江門(mén)板塊,以走潮流時(shí)尚娛樂(lè)路線(xiàn)為主較場(chǎng)口板塊,及走金融商務(wù)路線(xiàn)為主新華路板塊。(二)品牌組合的同質(zhì)化重慶主城區(qū)多數(shù)購(gòu)物中心在服務(wù)客群上出現(xiàn)了不同程度的重合,品牌組合的同質(zhì)化也大大降低了購(gòu)物中心的吸引力。開(kāi)發(fā)商應(yīng)結(jié)合現(xiàn)代人的生活、消費(fèi)習(xí)慣,建設(shè)具有特色的、差異化的符合現(xiàn)代人情感及心理需求的購(gòu)物中心。(三)建設(shè)智能購(gòu)物中心在當(dāng)今社會(huì)人們生活、工作壓力越來(lái)越大的情況下,集休閑娛樂(lè)、優(yōu)良品位于一身的良好購(gòu)物環(huán)境