西安曲江商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告課件

商業(yè)管理中心2019年12月21日西安曲江商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)管理中心西安曲江商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告1第一部分：西安市場(chǎng)宏觀研究第二部份：西安商業(yè)專題研究第三部分：我公司項(xiàng)目商業(yè)定位建議第四部分：西安商業(yè)調(diào)研市場(chǎng)心得總結(jié)目錄第一部分：西安市場(chǎng)宏觀研究目錄2第一部份：西安市場(chǎng)宏觀研究西安市概況西安市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和構(gòu)成西安市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第一部份：西安市場(chǎng)宏觀研究西安市概況3西安市概況作為陜西省省會(huì)，西安是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和信息的中心，是國(guó)務(wù)院于1982年首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開放的旅游城市之一西安市南和東南與漢中市、安康市、商洛市相鄰；西與寶雞市接壤；北與咸陽(yáng)市相連；東與渭南市相接?xùn)|西最長(zhǎng)約204千米，南北最寬約116千米，總面積10,108平方千米西安歷史悠久，人杰地靈擁有在海內(nèi)外文物界享有盛名的兵馬俑、秦始皇陵地和明城墻；并在近代涌現(xiàn)了一批著名的政治家、軍事家和藝術(shù)家西安教育資源非常豐富，高校數(shù)量居全國(guó)前列，為西安的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的人力資源保障在過(guò)去20多年改革開放發(fā)展的推動(dòng)下，西安經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，GDP增速明顯城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異，人民生活不斷改善西安下轄新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、雁塔區(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、藍(lán)田縣、周至縣、戶縣、高陵縣等9區(qū)4縣，到2019年末，全市常住人口已達(dá)837.52萬(wàn)人

西安市概況作為陜西省省會(huì)，西安是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和4西安GDP保持著平穩(wěn)、快速的增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)13%以上，但總量與全國(guó)同等大型省會(huì)城市相比較，處于中等的位置；2019年，西安市GDP增速排中部各省會(huì)城市的第7位；2019年，西安市GDP增速排中部各省會(huì)城市的第2位，全國(guó)排名第36位；2019年，西安市GDP全國(guó)排名第30位；西安市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和構(gòu)成從第一產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)到重工業(yè)占主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)排序從一二三到三二一，現(xiàn)代城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整背后，西安正從傳統(tǒng)一步步走向現(xiàn)代。2019年西安服務(wù)業(yè)比重超過(guò)50%，標(biāo)志著西安從全國(guó)重要的工業(yè)基地逐步發(fā)展成為以第三產(chǎn)業(yè)為主的服務(wù)經(jīng)濟(jì)城市。西安市發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，服務(wù)型主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)不僅提高了城市承載力，提升了服務(wù)功能，也熨平了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，特別是在應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)減速中發(fā)揮了穩(wěn)定器的作用。西安市GDP保持著平穩(wěn)、快速的增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)13%以上，高于全國(guó)增幅，總體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，至2019年末西安第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到52%。西安GDP保持著平穩(wěn)、快速的增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)13%以上，但總5西安市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析西安市功能定位根據(jù)《西安市城市總體規(guī)劃（2019年-2020年）》，西安市的功能定位是：世界聞名的歷史文化古都、旅游名城；中國(guó)重要的教育、科研、裝備制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通樞紐城市；陜西省省會(huì)到2020年地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)7,300億元，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到8,800億元，進(jìn)入工業(yè)化高級(jí)階段中期，把西安建成世界知名的科技創(chuàng)新城市，中國(guó)最大的航空航天高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、西部重要的汽車研發(fā)中心和生產(chǎn)基地、技術(shù)領(lǐng)先的電子信息產(chǎn)業(yè)基地；西安市服務(wù)業(yè)增加值將超過(guò)4,100億元，以知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)為主體，以勞動(dòng)密集型服務(wù)業(yè)為支撐，特色鮮明、運(yùn)行高效，使西安成為國(guó)際旅游中心城市，國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的科研基地和總部基地、創(chuàng)意中心，西部重要的商貿(mào)、物流和金融中心城市西安市產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)

GDP的增長(zhǎng)與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)等將直接提高較高收入人群的比重，對(duì)零售業(yè)和商務(wù)公寓的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)也將產(chǎn)生積極作用。西安市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析西安市根據(jù)《西安市城市總體規(guī)劃（2016西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前已處于高速發(fā)展的階段，連續(xù)兩年成交量過(guò)“千萬(wàn)”關(guān)口，整體成交量位于全國(guó)前五，年銷售金額超過(guò)六百億元。西安市房地產(chǎn)從2019年后開始發(fā)力，步入發(fā)展“快車道”，成交量連續(xù)突破一千萬(wàn)平米大關(guān)，雖然經(jīng)歷2019年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但市場(chǎng)自我修復(fù)能力使得整體依然保持良好局面；西安住宅市場(chǎng)年銷售金額自2009年以來(lái)連續(xù)三年超過(guò)600億元，形成了“高增長(zhǎng)、大局面”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。商品住宅市場(chǎng)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年7西安市商業(yè)成交情況隨著城市發(fā)展的不斷壯大，西安市商業(yè)市場(chǎng)在成交量每年保持超過(guò)20%的增長(zhǎng)幅度，商業(yè)價(jià)值也隨著城市建設(shè)的不斷完善而被不斷發(fā)掘并顯現(xiàn)。西安市商業(yè)市場(chǎng)近年來(lái)以超過(guò)20%的速度飛速增長(zhǎng)，城市版圖的不斷擴(kuò)張形成了多個(gè)“城市商業(yè)中心+城市商圈”的新版圖，商業(yè)價(jià)值資源被不斷發(fā)掘并顯現(xiàn)，商業(yè)物業(yè)銷售金額在2019年首次達(dá)到百億元，并且保持一個(gè)高速的發(fā)展趨勢(shì)。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況西安市商業(yè)成交情況隨著城市發(fā)展的不斷壯大，82019年之后，隨著西安投資環(huán)境的不斷改善，高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江商務(wù)區(qū)等形成了多個(gè)區(qū)域的相對(duì)區(qū)域中心，吸引大量國(guó)際國(guó)內(nèi)知名公司落戶，辦公市場(chǎng)的售價(jià)與租金“節(jié)節(jié)攀升”，“供不應(yīng)求”成為西安市辦公市場(chǎng)的最好寫照。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況西安市辦公成交情況隨著“國(guó)際化”大都市建設(shè)，大量企業(yè)總部、中小公司紛紛落戶西安，西安市辦公市場(chǎng)擺脫之前的成交低迷，成交量?jī)r(jià)近兩年呈現(xiàn)出“跨越式”增長(zhǎng)，售價(jià)與租金“節(jié)節(jié)攀升”。2019年之后，隨著西安投資環(huán)境的不斷改善，高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、9第二部份：西安商業(yè)專題研究西安市目前商圈分布西安目前主要商圈概況西安商圈市調(diào)總結(jié)第二部份：西安商業(yè)專題研究西安市目前商圈分布10西安市目前主要商圈分布西安不僅是一個(gè)省級(jí)的零售業(yè)中心，也輻射更廣大的省外區(qū)域。西安傳統(tǒng)的商業(yè)規(guī)劃布局不均衡直接影響到了當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展的均衡性，以城內(nèi)鐘鼓樓、長(zhǎng)樂、小寨三大商圈最為成熟，西安人許多消費(fèi)仍停留在這三大傳統(tǒng)商圈內(nèi)。高新和曲江商圈輻射范圍仍限于本區(qū)域內(nèi)，且商圈內(nèi)業(yè)態(tài)種類不夠全面，人流被小寨和鐘鼓樓商圈稀釋。根據(jù)《西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃》，到2020年，西安市將改造或新建85個(gè)商業(yè)區(qū)域，最終形成“時(shí)尚購(gòu)物在中心、休閑消費(fèi)在二環(huán)、增強(qiáng)輻射在三環(huán)”的商業(yè)服務(wù)布局。”隨著西安市南部大量中高端住宅的落成和入市，未來(lái)西安南部商圈將隨著常住人口的增加而逐漸發(fā)展，以西高新和曲江兩個(gè)區(qū)域商圈為主。曲江商圈：與鐘鼓樓商圈直線距離6-7公里，車程在30分鐘內(nèi)；距離小寨商圈直線距離4公里，車程在10分鐘內(nèi)。高新商圈鐘樓商圈曲江商圈長(zhǎng)樂商圈小寨商圈五大商圈涵蓋了西安整個(gè)城區(qū)的消費(fèi)者商業(yè)認(rèn)知，其城南區(qū)域較之城北商業(yè)氛圍優(yōu)勢(shì)明顯。西安市目前主要商圈分布西安不僅是一個(gè)省級(jí)的零售業(yè)中心，也輻射11鐘鼓樓商圈概況及現(xiàn)有供應(yīng)商圈特征大眾化、綜合性消費(fèi)地區(qū)，西安市目前購(gòu)物最為集中的地區(qū)，以鐘樓為中心分布著四個(gè)主要的零售街區(qū)，分布是西大街、南大街、東大街和解放路南大街集中了市內(nèi)最高端的零售業(yè)從2019年起，西大街經(jīng)過(guò)改造并有若干購(gòu)物中心落成，如中環(huán)廣場(chǎng)和百盛等東大街是西安人最偏愛的購(gòu)物地點(diǎn)，購(gòu)物中心有開元商城購(gòu)物中心大型百貨為主，傳統(tǒng)百貨和流行百貨聚集目標(biāo)消費(fèi)群西安市民旅游顧客西安市周邊地區(qū)消費(fèi)者日均人流量超過(guò)50萬(wàn)人潛在問(wèn)題購(gòu)物舒適度較差，休息場(chǎng)所少，餐飲設(shè)施不足百貨同質(zhì)化明顯，體量占據(jù)西安百貨店的60%以上；品牌重復(fù)度高且部分商場(chǎng)樓層過(guò)高停車位不足街區(qū)項(xiàng)目面積主要業(yè)態(tài)東大街開元百貨100,000百貨民生百貨22,000百貨西大街世紀(jì)金花（鐘樓店）31,000百貨唐人街20,000散售店鋪上海城30,000散售店鋪世紀(jì)金花美居生活家27,000百貨中環(huán)銀泰70,000百貨百盛30,000百貨民生百貨24,000百貨喜慶商品城不詳專業(yè)市場(chǎng)（散售）南大街世紀(jì)金花8,000百貨太古廣場(chǎng)不詳散售店鋪中大國(guó)際2,600購(gòu)物中心鐘鼓樓商圈概況及現(xiàn)有供應(yīng)商圈特征街區(qū)項(xiàng)目面積主要業(yè)態(tài)東大街開12鐘樓商圈照片鐘樓東大街鐘樓西大街鐘樓南大街西安最高端品牌百貨--“中大國(guó)際”鐘樓北大街鐘樓商圈照片鐘樓東大街鐘樓西大街鐘樓南大街西安最高端品牌百貨13小寨商圈概況-西安市南城唯一市級(jí)商圈商圈特征日平均人流量已達(dá)50萬(wàn)人次，以年輕時(shí)尚人群為主，商圈內(nèi)主要以滿足周邊學(xué)生和居民生活需要的中低檔價(jià)位時(shí)尚休閑類商品為主目前商圈內(nèi)商業(yè)、商貿(mào)服務(wù)設(shè)施611個(gè)，面積達(dá)75萬(wàn)平方米目標(biāo)客群附近在校大學(xué)生為主要消費(fèi)力西安市中-中低端消費(fèi)人群六大特色商業(yè)街興善寺東/西街—餐飲娛樂一條街，發(fā)展特色飲食及文化娛樂雁塔西路—新一代休閑街區(qū)，目前分布有多家KTV、洗浴中心、酒吧、茶社等商業(yè)業(yè)態(tài)。含光路南段—文化藝術(shù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)一條街，形成以美院為核心，美術(shù)創(chuàng)作、藝術(shù)品交易、工藝制作、藝術(shù)培訓(xùn)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等形態(tài)為主的藝術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)域。含光路北段、吉祥西路至永松路—小型商務(wù)中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)、配套辦公等商業(yè)業(yè)態(tài)，形成吉祥商務(wù)中心。經(jīng)七路、經(jīng)九路—仿古文化旅游一條街，依托青龍寺旅游優(yōu)勢(shì)，主要經(jīng)營(yíng)工藝品、佛教用品和旅游紀(jì)念品，發(fā)展特色餐飲。雁翔路—生態(tài)休閑旅游一條街，以餐飲、農(nóng)家樂旅游和萬(wàn)畝都市森林為主、重點(diǎn)發(fā)展休閑經(jīng)濟(jì)，打造生態(tài)休閑旅游一條街。商圈發(fā)展問(wèn)題商業(yè)設(shè)施、消費(fèi)環(huán)境及品質(zhì)較低，各種業(yè)態(tài)和商業(yè)形式布局零亂購(gòu)物舒適度較差，休息場(chǎng)所少，餐飲設(shè)施不足部分商場(chǎng)樓層過(guò)高停車位不足項(xiàng)目面積主要業(yè)態(tài)飛旋購(gòu)物廣場(chǎng)4,400小商品市場(chǎng)百盛百貨31,000百貨金鷹百貨26,000百貨旺角廣場(chǎng)6,500小商品市場(chǎng)雁塔文化新天地120,000小商品市場(chǎng)百佳購(gòu)物2,400小商品市場(chǎng)小寨商圈概況-西安市南城唯一市級(jí)商圈商圈特征項(xiàng)目面積主要14小寨商圈照片小寨商圈照片15長(zhǎng)樂商圈——全國(guó)知名的批發(fā)市場(chǎng)

長(zhǎng)樂商圈的定義由康復(fù)路貫通連接北面的長(zhǎng)纓西路，南面的長(zhǎng)樂路，形成工字型的批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域。長(zhǎng)樂商圈是以服飾為主的專業(yè)型批發(fā)市場(chǎng)，涉及到服飾、皮具、鞋業(yè)、小商品、輕紡等類的市場(chǎng)。其銷售輻射范圍包括陜西、山西、甘肅、寧夏、新疆、內(nèi)蒙、西藏等省份。隨著長(zhǎng)樂商圈所經(jīng)營(yíng)業(yè)種的不斷豐富，品牌檔次的不斷提升，市場(chǎng)消費(fèi)需求的不斷增長(zhǎng)，長(zhǎng)樂商圈經(jīng)營(yíng)形態(tài)也不斷在發(fā)生變化。長(zhǎng)樂商圈概況西安火車站服裝小商品批發(fā)集中地茶城長(zhǎng)樂路零售長(zhǎng)樂商圈——全國(guó)知名的批發(fā)市場(chǎng)長(zhǎng)樂商圈的定義由康復(fù)路貫通連接16高新商圈概況和現(xiàn)有供應(yīng)商圈特征該區(qū)建設(shè)始于1991年，經(jīng)過(guò)17年發(fā)展，區(qū)內(nèi)開發(fā)完畢或已開工建設(shè)的土地已有35平方公里。高新區(qū)已成為西安市在高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)、商務(wù)環(huán)境、教育氛圍和中高檔住宅方面發(fā)展領(lǐng)先的區(qū)域。主要商業(yè)實(shí)施集中在科技路和高新路的交界，屬于區(qū)域內(nèi)的核心地段，科技路東延伸至小寨商圈一側(cè)有大量休閑餐飲業(yè)態(tài)。西高新商圈是在世紀(jì)金花，金鷹百貨和易初蓮花的進(jìn)駐之后才逐漸形成的，發(fā)展時(shí)間較晚。購(gòu)物場(chǎng)所整體環(huán)境較好，設(shè)施較新。區(qū)域內(nèi)商業(yè)分為兩個(gè)鮮明商業(yè)形態(tài)：世紀(jì)金花，金鷹白貨：中高-高端百貨華潤(rùn)萬(wàn)家，易初蓮花：服務(wù)性生活賣場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)供給超過(guò)200,000平米，預(yù)計(jì)未來(lái)另有大量供應(yīng)將投入市場(chǎng)。目標(biāo)客群新區(qū)內(nèi)的辦公樓辦公白領(lǐng)群體新區(qū)內(nèi)常住人口項(xiàng)目面積主要業(yè)態(tài)金鷹百貨26,000百貨世紀(jì)金花34,000百貨易初蓮花20,000超市華潤(rùn)超市13,000超市高新商圈概況和現(xiàn)有供應(yīng)商圈特征項(xiàng)目面積主要業(yè)態(tài)金鷹百貨26,17高新商圈照片高新商圈照片18曲江新區(qū)商圈概況商圈特征

地理位置及分布：商業(yè)項(xiàng)目主要集中在大雁塔附近，以大唐不夜城為核心分布；其他商業(yè)項(xiàng)目較少。大雁塔及周邊區(qū)域?yàn)槲靼彩袇^(qū)最著名的景點(diǎn)，每年有將近1,800萬(wàn)游客，由西北慈恩鎮(zhèn)至東南曲江池已形成一條完整的旅游休閑消費(fèi)帶。商業(yè)業(yè)態(tài)：現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目以社區(qū)超市、休閑娛樂和餐飲等業(yè)態(tài)居多，強(qiáng)調(diào)多種基礎(chǔ)商業(yè)性服務(wù)功能；百貨等零售項(xiàng)目目前尚無(wú)，但相關(guān)部門正在積極與3-4家百貨運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行洽談。交通規(guī)劃：未來(lái)軌道4號(hào)線和5號(hào)線將穿越整個(gè)曲江核心商業(yè)區(qū)，整個(gè)區(qū)域的商圈輻射能力將加強(qiáng)。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有和未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目定位及建筑形式相似，未來(lái)均會(huì)面臨對(duì)消費(fèi)者和零售商的激烈競(jìng)爭(zhēng)。尚未有大型多功能性商業(yè)購(gòu)物中心，這是由于目前曲江區(qū)域內(nèi)居住密度低，人群居住過(guò)散，大型的集中商業(yè)目前不易成活而造成的。目標(biāo)消費(fèi)群曲江新區(qū)內(nèi)的居住人群旅游人群周邊辦公商旅人群西安市區(qū)消費(fèi)者曲江新區(qū)商圈概況商圈特征19曲江新區(qū)供應(yīng)分析

除大唐不夜城外，基本上沒有輻射周邊的商業(yè)項(xiàng)目。電視塔片區(qū)距湖城大境項(xiàng)目5分鐘車程，便利性仍然不足。項(xiàng)目周邊缺乏生活性商業(yè)（如超市等）和品質(zhì)餐飲中心。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目多是以散售為主的商業(yè)街商鋪的形式。這種商業(yè)物業(yè)類型也決定了其僅能是滿足中小租戶的租賃需求，且滿足社區(qū)需求的商業(yè)物業(yè)。561432123456項(xiàng)目商業(yè)類型面積(平方米)慈恩鎮(zhèn)商業(yè)街20,000大唐通易坊商業(yè)街12,000秦漢唐商業(yè)街104,000大唐不夜城Ａ,Ｂ購(gòu)物中心184,319大唐不夜城W商業(yè)街70,000芙蓉坊商業(yè)街18,000合計(jì)408,319曲江新區(qū)供應(yīng)分析除大唐不夜城外，基本上沒有輻射周邊的商業(yè)項(xiàng)20曲江商圈照片大唐不夜城曲江商圈照片大唐不夜城21西安市商圈調(diào)研小結(jié)商圈鐘鼓樓小寨長(zhǎng)樂高新曲江形成時(shí)間1970年代1990年代1990年代2000年2019年建筑面積約400,000約250,000約200,000約150,000約400,000經(jīng)營(yíng)定位中低-高檔中低檔中低檔中-中高檔中-中高檔輻射范圍市內(nèi)各區(qū)及周邊城市市內(nèi)各區(qū)市內(nèi)各區(qū)及周邊城市西高新區(qū)域旅游帶動(dòng)優(yōu)勢(shì)檔次、品牌種類豐富，國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌眾多；大眾消費(fèi)人群比例較高；西安市首席商圈傳統(tǒng)商業(yè)街；靠近西安大學(xué)校區(qū)，年輕時(shí)尚人群較多，未來(lái)地鐵線貫穿地下緊鄰中西部交通樞紐西安站，多年來(lái)形成服裝，小商品等輕工批發(fā)零售集散地辦公人群集中，人均收入高；多為國(guó)際品牌；主力百貨客戶忠誠(chéng)度較高；商業(yè)業(yè)態(tài)再發(fā)展空間較大大雁塔旅游景點(diǎn)支撐，集購(gòu)物，休閑，娛樂，觀光功能于一體的文化商業(yè)購(gòu)物中心，擁有西安最大的主題酒吧區(qū)劣勢(shì)中低端百貨及品牌專賣店同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈；商業(yè)升級(jí)空間小，停車不方便，特色業(yè)態(tài)較少缺乏高端品牌和休閑娛樂設(shè)施；商業(yè)升級(jí)空間小；停車設(shè)施不足；人群消費(fèi)力較低目前區(qū)域配套受業(yè)態(tài)影響，相對(duì)低檔，人群消費(fèi)能力較低依舊為區(qū)域性商業(yè)，商圈輻射范圍較小，業(yè)態(tài)單一，僅為百貨和超市；區(qū)域內(nèi)配套服務(wù)商業(yè)以散售為主，規(guī)劃凌亂目前區(qū)域配套多散售，未來(lái)發(fā)展不明朗，區(qū)域投資客居多，空置率較高各大商圈業(yè)態(tài)特征不夠突出，目前尚未出現(xiàn)旗幟鮮明的特色商業(yè)業(yè)態(tài)。西安市商圈調(diào)研小結(jié)商圈鐘鼓樓小寨長(zhǎng)樂高新曲江形成時(shí)間197022第三部分：我公司項(xiàng)目商業(yè)定位建議西安曲江二期意向地塊第三部分：我公司項(xiàng)目商業(yè)定位建議西安曲江二期意向地塊23曲江二期意向地塊初步定位建議曲江二期意向地塊初步定位建議24曲江新區(qū)功能定位和發(fā)展前景曲江新區(qū)功能定位為旅游、商業(yè)、文化和居住，曲江新區(qū)目標(biāo)是打造適宜人居的生態(tài)新城，以文化歷史作為底蘊(yùn)，并輔以配套服務(wù)于區(qū)域的商業(yè)和學(xué)校醫(yī)院等公建設(shè)施。2019年，曲江新區(qū)目標(biāo)是大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)（旅游、演藝和會(huì)展）+和旅游商貿(mào)。2019年曲江新區(qū)招商引資的渠道主要在三方面：一，土地招商；二，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心吸引世界有名的文化產(chǎn)業(yè)投資并提供辦公場(chǎng)所；三，建造文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。從中可以看到曲江新區(qū)管委會(huì)在文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展上投入力度之大。曲江新區(qū)此前花費(fèi)35萬(wàn)美元邀請(qǐng)外資咨詢公司對(duì)區(qū)域發(fā)展作出咨詢，曲江新區(qū)的目標(biāo)是打造曲江文化景區(qū)核心區(qū)，打造一個(gè)大曲江景區(qū)，不僅僅是一個(gè)5A的景區(qū)，而是要成為一個(gè)大的整體性的5A景區(qū)。曲江新區(qū)域今后將有旅游觀光輕軌，從歷史博物館出發(fā)將曲江各個(gè)景點(diǎn)連成一片，同時(shí)金地項(xiàng)目所在南湖將成為觀光輕軌的最后一站，觀光輕軌在通過(guò)審批后預(yù)計(jì)將在2年內(nèi)建成。同時(shí)，2019年西部文化產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)將在曲江舉行，今后每?jī)赡陮⒃谇e行一次，這也將對(duì)曲江新區(qū)的發(fā)展帶來(lái)更大的促進(jìn)作用。曲江新區(qū)功能定位和發(fā)展前景曲江新區(qū)功能定位為旅游、商業(yè)、文化25曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策目前，曲江新區(qū)文化服務(wù)設(shè)施十分欠缺，主要包括大唐芙蓉園南側(cè)街道、拿鐵城文化產(chǎn)業(yè)孵化中心、曲江池9棟別墅，并沒有真正的文化產(chǎn)業(yè)基地。為了大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，曲江新區(qū)管委會(huì)在政策上對(duì)文化產(chǎn)業(yè)有一定的扶持優(yōu)惠政策，其中包括：西安曲江新區(qū)入?yún)^(qū)文化企業(yè)營(yíng)業(yè)稅補(bǔ)貼暫行辦法2019/01

西安曲江新區(qū)入?yún)^(qū)文化企業(yè)房租補(bǔ)貼暫行辦法2019/01曲江文化景區(qū)六項(xiàng)扶持促進(jìn)舉措2009/04

西安曲江新區(qū)鼓勵(lì)和扶持影視產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策2019/11

西安曲江新區(qū)促進(jìn)會(huì)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策2019/12優(yōu)惠措施主要對(duì)于符合條件的文化企業(yè)、影視企業(yè)和會(huì)展企業(yè)給予5年?duì)I業(yè)稅補(bǔ)貼，每年曲江新區(qū)有7,000萬(wàn)-1億元對(duì)這些企業(yè)部分辦公樓租賃面積給予租金補(bǔ)貼。曲江新區(qū)管委會(huì)每年財(cái)政收入的三分之一將轉(zhuǎn)變?yōu)槲幕a(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)扶持資金

（2009年曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)基金達(dá)2億元）。同時(shí)曲江新區(qū)也在努力打造酒店群和博物館群，在酒店方面既有超五星級(jí)酒店、五星級(jí)酒店、博物館酒店、青年酒店、會(huì)展酒店和分時(shí)度假酒店。對(duì)酒店和博物館企業(yè)土地出讓享受土地特別價(jià)格和場(chǎng)地免租期補(bǔ)貼政策，并實(shí)行連續(xù)三年稅收返還優(yōu)惠和免征市政配套設(shè)施費(fèi)用。曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策目前，曲江新區(qū)文化服務(wù)設(shè)施十分欠缺，26生態(tài)資源旅游文化政府政策配套體系曲江新區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染，1,200畝的曲江池水面，緊鄰杜陵10,000畝的生態(tài)森林，超過(guò)40％的綠化控制率，區(qū)域生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)良。作為全國(guó)五大國(guó)際旅游熱點(diǎn)城市，曲江擁有極其豐富的歷史文化和旅游資源，擁有眾多的城市資源和西北稀缺的水資源。曲江新區(qū)匯聚了四個(gè)國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位；兩個(gè)國(guó)家級(jí)旅游景區(qū)和3個(gè)省級(jí)文物保護(hù)單位，擁有諸多的知名資源品牌。曲江新區(qū)擁有完善的會(huì)展和商務(wù)配套服務(wù)體系，擁有高星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際展覽中心等設(shè)施。同時(shí)，曲江新區(qū)還擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購(gòu)物等生活設(shè)施，同時(shí)座擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長(zhǎng)安路生活圈和教育圈之內(nèi)，生活、教育、醫(yī)療配套成熟方便，是西安公認(rèn)的最佳居住地。曲江新區(qū)是國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范基地，享受國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)優(yōu)惠政策和管理權(quán)限，有完善的服務(wù)和支撐體系。被陜西省委、省政府命名為文化產(chǎn)業(yè)改革實(shí)驗(yàn)園區(qū)，并得到了西安市委、市政府、雁塔區(qū)委、區(qū)政府的大力支持。生態(tài)資源政府政策配套體系曲江新區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生27曲江新區(qū)一期用地規(guī)劃曲江居住用地占總可供出讓土地的60%以上，知名開發(fā)商諸如中冶、中鐵、中海、萬(wàn)科、金地和華僑城等都已在曲江新區(qū)拿地。相對(duì)而言，區(qū)域內(nèi)除了大唐不夜城項(xiàng)目和部分零星地快，未來(lái)沒有可以開發(fā)大型商業(yè)的用地。曲江新區(qū)一期土地開發(fā)接近飽和地塊位置曲江新區(qū)一期用地規(guī)劃曲江居住用地占總可供出讓土地的60%以上28曲江新區(qū)二期發(fā)展規(guī)劃（1）曲江文化景區(qū)文化娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)國(guó)際文化創(chuàng)意區(qū)影視娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)國(guó)際文化體育休閑區(qū)國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)區(qū)回遷安置基地杜陵國(guó)家遺址公園出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)區(qū)動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)區(qū)藝術(shù)家村落城市綜合公共服務(wù)中心曲江一期曲江二期隨著曲江新區(qū)各項(xiàng)事業(yè)的高速發(fā)展，曲江新區(qū)一期已基本建成，區(qū)內(nèi)已無(wú)發(fā)展空間，發(fā)展空間不足已經(jīng)成為制約曲江乃至西安文化產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的瓶頸。2009年1月，西安市委、市政府正式研究通過(guò)了《曲江新區(qū)擴(kuò)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》。規(guī)劃中決定將目前的曲江新區(qū)向東、向南擴(kuò)展，形成東至長(zhǎng)鳴路，南至雁塔、長(zhǎng)安邊界；北側(cè)以西安交大、西安理工大學(xué)預(yù)留地南側(cè)規(guī)劃路至長(zhǎng)鳴路為界，東部以交大科技產(chǎn)業(yè)園邊界為界，以南擴(kuò)至曲江。新擴(kuò)區(qū)域面積20.4平方公里，曲江新區(qū)的面積擴(kuò)展為40.7平方公里?？臻g規(guī)劃上，曲江新區(qū)將形成以大雁塔為中心發(fā)力點(diǎn)并連通杜陵的雙軸，形成區(qū)域的“通視走廊和生態(tài)軸線”，在現(xiàn)有曲江景區(qū)和杜陵保護(hù)區(qū)之間形成形似彎弓的“文化發(fā)展軸和產(chǎn)業(yè)集聚帶”。功能分區(qū)上，曲江新區(qū)二期將規(guī)劃建設(shè)主題旅游與文化商貿(mào)區(qū)、會(huì)展商務(wù)與傳媒出版區(qū)、影視演藝與科教創(chuàng)意區(qū)、遺址博覽與生態(tài)創(chuàng)意區(qū)和娛樂運(yùn)動(dòng)與休閑度假區(qū)五個(gè)分區(qū)。產(chǎn)業(yè)布局上，曲江新區(qū)二期規(guī)劃為出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)區(qū)、國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園、國(guó)際文化創(chuàng)意區(qū)、動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)、國(guó)際文化體育休閑區(qū)、影視娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)和藝術(shù)家村落八個(gè)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，加上原有的曲江文化景區(qū)，在曲江新區(qū)40.97平方公里的范圍內(nèi)就形成了九大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。地塊位置曲江新區(qū)二期發(fā)展規(guī)劃（1）曲江文化景區(qū)文化娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)國(guó)際文化29曲江新區(qū)二期發(fā)展規(guī)劃（2）曲江文化景區(qū)文化娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)國(guó)際文化創(chuàng)意區(qū)影視娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)國(guó)際文化體育休閑區(qū)國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)區(qū)回遷安置基地杜陵國(guó)家遺址公園出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)區(qū)動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)區(qū)藝術(shù)家村落城市綜合公共服務(wù)中心曲江一期曲江二期曲江新區(qū)二期計(jì)劃首先啟動(dòng)三個(gè)項(xiàng)目：曲江歡樂世界項(xiàng)目，規(guī)劃占地約1200畝，建設(shè)成為西部最大、國(guó)內(nèi)一流的游樂主題公園；古玩產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)劃占地500畝，集古玩展示、交易、收藏、鑒賞、評(píng)估以及高仿產(chǎn)品開發(fā)為一體多元文化空間等文化旅游項(xiàng)目，規(guī)劃占地500畝，建設(shè)當(dāng)代藝術(shù)家村落，著力打造集畫廊、藝術(shù)工作室、文化公司、時(shí)尚店鋪于一體曲江新區(qū)也針對(duì)二期的建設(shè)設(shè)定了實(shí)施計(jì)劃：2009年至2019年：重點(diǎn)建設(shè)雁翔路、長(zhǎng)鳴路等主干市政配套，啟動(dòng)歡樂世界項(xiàng)目、曲江國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、曲江博覽及文化創(chuàng)意基地建設(shè)，預(yù)計(jì)投資200億元。2019年至2019年：重點(diǎn)建設(shè)曲江國(guó)際康體運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)園、杜陵國(guó)家5A級(jí)生態(tài)景區(qū)及曲江國(guó)際旅游休閑城，預(yù)計(jì)總投資300億元。2019年至2019年：重點(diǎn)建設(shè)觀光輕軌、旅游專線、體育休閑廊道等配套及公共服務(wù)設(shè)施，將曲江文化景區(qū)擴(kuò)展至擴(kuò)區(qū)范圍，全面建成曲江國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，預(yù)計(jì)總投資200億元。地塊位置曲江新區(qū)二期發(fā)展規(guī)劃（2）曲江文化景區(qū)文化娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)國(guó)際文化30板塊名稱板塊特征板塊發(fā)展可依托價(jià)值均價(jià)客戶特征城內(nèi)板塊成熟的生活配套和便利的交通，可用地少，樓盤供應(yīng)少發(fā)展成熟、便利生活配套8000-10000元/m2區(qū)域中高端以上客戶城北板塊過(guò)去公建配套不足，制約了城北房地產(chǎn)的發(fā)展，隨著政府搬遷，近年來(lái)成為發(fā)展熱點(diǎn)政務(wù)新區(qū)、地鐵、發(fā)展前景6000-7000元/m2本區(qū)域中端客戶（公務(wù)員、技術(shù)人員等）及外來(lái)客戶為主城西板塊城西板塊發(fā)展較早，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，老城形象臨近西高新6500-7000元/m2本區(qū)域及西高新中端客戶城東板塊傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)形象，機(jī)關(guān)、院校、事業(yè)單位眾多，科技教育配套完善發(fā)展較成熟、配套便利5500-6500元/m2中端客戶為主，本區(qū)域的企事業(yè)單位和機(jī)關(guān)職員為主；批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者、廠礦管理人員及外來(lái)人口浐灞板塊自然資源優(yōu)越，規(guī)劃為最宜居的濱水的生態(tài)住宅區(qū)，可開發(fā)土地量大稀缺水資源，自然資源優(yōu)越6000-7500元/m2中高端客戶為主，吸引白領(lǐng)、企業(yè)老板、事業(yè)單位員工等、周邊縣市及外省等外來(lái)人口西高新板塊高新科技產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域發(fā)展，配套完善，環(huán)境較佳城市面貌、環(huán)境較好、配套較成熟、重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域8500-9000元/m2本區(qū)域企事業(yè)單位員工、企業(yè)主為主，部分全市及外來(lái)中高端、高端客戶城南板塊院校、研究院多，科教配套充足，商業(yè)氛圍濃厚發(fā)展成熟、教育資源豐富、配套豐富7500-10000元/m2中高端客戶為主，吸引全市以及外來(lái)的客戶，中高端客戶為主曲江板塊依托豐富的人文景觀資源，配套逐漸完善，成為高端物業(yè)最集中區(qū)域政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、豐富的、旅游、人文、景觀資源8500-12000元/m2全市及外地高端、中高端客戶（私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員和高管等）曲江板塊豐富、獨(dú)特的人文、景觀資源在西安獨(dú)一無(wú)二，是當(dāng)前西安市場(chǎng)最高端的住宅板塊。板塊名稱板塊特征板塊發(fā)展可依托價(jià)值均價(jià)客戶特征城內(nèi)板塊成熟的31曲江新區(qū)市場(chǎng)特征西安市近幾年大力開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，地理位置優(yōu)越，上風(fēng)上水，水景資源豐富，高檔居住區(qū)的概念已經(jīng)形成，消費(fèi)者對(duì)區(qū)位認(rèn)可度較高。項(xiàng)目規(guī)模都比較龐大，容積率普遍較低，多為1-1.78；綠化率則普遍較高，基本都在40％以上。整個(gè)板塊的供應(yīng)為高價(jià)位的住宅產(chǎn)品，主要有多層洋房、短板式高層、別墅三類產(chǎn)品。景觀、環(huán)境則以水景、丘陵兩大類為主。產(chǎn)品價(jià)格則保持在8500-12000元/m2左右。各大品牌開發(fā)公司在曲江新區(qū)的建設(shè)中充分顯示了它們各具特色的實(shí)力、品位和經(jīng)營(yíng)方式。外部配套成熟度較低，目前主要依賴曲江北部的基本生活配套，其它大型配套設(shè)施還要依賴于城市中心區(qū)域。對(duì)比曲江新區(qū)和其他相對(duì)成熟的居住區(qū)，曲江新區(qū)的商業(yè)氛圍太低，沒有一個(gè)步行可達(dá)的商業(yè)尺度，這也是由曲江大多豪宅的定位引起的。曲江板塊具備高消費(fèi)力潛質(zhì)，但其商業(yè)業(yè)態(tài)亟待開發(fā)。曲江新區(qū)市場(chǎng)特征西安市近幾年大力開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，地理位置優(yōu)越32地塊位置地塊位置33總規(guī)分析——用地指標(biāo)及功能分析總規(guī)分析——用地指標(biāo)及功能分析34周邊商業(yè)環(huán)境金地湖城大境規(guī)劃10萬(wàn)商業(yè)，涵蓋酒店，教育，會(huì)所，商業(yè)一期包括北區(qū)商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園二期度假酒店，三期南區(qū)商業(yè)街5萬(wàn)平米商業(yè)配套，已簽約華潤(rùn)萬(wàn)家超市，蒙特利爾幼兒園，太平洋影城等新樂匯40萬(wàn)商業(yè)，含娛樂，餐飲，會(huì)展，零售，業(yè)態(tài)齊全西安開設(shè)時(shí)間較早，且有名的大型建材家居廣場(chǎng)長(zhǎng)安區(qū)核心生活圈，配套齊全金地湖城大境富力城長(zhǎng)安廣場(chǎng)萬(wàn)科城周邊商業(yè)環(huán)境金地湖城大境規(guī)劃10萬(wàn)商業(yè)，涵蓋酒店，教育，會(huì)所35項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位處西安市中高檔住宅和別墅發(fā)展地區(qū)，周邊擁有大量富有階層居住區(qū)地塊三面臨路，場(chǎng)地出入方便地塊完整相對(duì)獨(dú)立，帶來(lái)一定規(guī)劃的靈活性位于大雁塔南區(qū)商業(yè)沿線，易于吸引商旅游客劣勢(shì)新興開發(fā)地區(qū)，周邊缺乏商業(yè)氣息，較難以吸引特定商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，如百貨公司、服裝配飾等零售地鐵系統(tǒng)建設(shè)尚未明確時(shí)間表，如在本項(xiàng)目周邊建設(shè)將會(huì)對(duì)項(xiàng)目便利性有正面影響，但施工期間將造成負(fù)面影響周邊居住區(qū)腹地人口不足，整體新建居住區(qū)成熟尚需時(shí)間開發(fā)項(xiàng)目屬于居住區(qū)之商業(yè)，周一至周五難以聚集人潮，主要以吸引周末和晚間消費(fèi)人潮為主地處南三環(huán)外，大眾公交系統(tǒng)條件弱，道路、停車位的規(guī)劃極為重要機(jī)遇政府對(duì)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和其他配套設(shè)施的完善將提升區(qū)域的形象，而隨著城市建設(shè)的中心向發(fā)展，眾多客戶看好區(qū)域發(fā)展前景項(xiàng)目有機(jī)會(huì)塑造成一個(gè)結(jié)合休閑、娛樂、購(gòu)物為一體之綜合消費(fèi)中心開發(fā)量體適中，有機(jī)會(huì)吸引1-2個(gè)大型主力租戶一起進(jìn)駐，創(chuàng)造新的消費(fèi)形態(tài)曲江新區(qū)是目前西安規(guī)劃的中高檔次居住區(qū)，具有一批消費(fèi)層級(jí)較高的居住人群，區(qū)域消費(fèi)能力強(qiáng)，外省市人口、高級(jí)公寓住戶密集擁有得天獨(dú)厚的地理位置，有機(jī)會(huì)借助水景創(chuàng)造獨(dú)特的建筑形態(tài)，提升項(xiàng)目知名度威脅周邊住宅項(xiàng)目較多，商務(wù)商業(yè)氛圍不足，目前西安市民認(rèn)為該區(qū)域比較遠(yuǎn)，改變這一觀念需要一定時(shí)間與過(guò)程未來(lái)2年內(nèi)西安將有眾多定位相似的項(xiàng)目推出市場(chǎng)，特別是曲江新區(qū)區(qū)域。整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，各項(xiàng)目之間不僅要爭(zhēng)取消費(fèi)者，更重要的是爭(zhēng)取零售商本項(xiàng)目對(duì)零售商的吸引力不及成熟商圈，零售商選擇面較多，因此會(huì)在談判條件上更為強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位處西安市中高檔住宅和別墅發(fā)展地區(qū)，36區(qū)域目前商業(yè)業(yè)態(tài)分析已有或明確規(guī)劃的商業(yè)業(yè)態(tài)：社區(qū)商業(yè)配套建材城大型商業(yè)街及購(gòu)物廣場(chǎng)影院、劇院動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地尚未規(guī)劃的商業(yè)業(yè)態(tài)：大型品牌折扣店兒童、成人游樂園高端會(huì)所、娛樂城建材超市在尚未規(guī)劃的商業(yè)業(yè)態(tài)中，經(jīng)多個(gè)商圈的實(shí)地考察及對(duì)部分當(dāng)?shù)鼐用耠S機(jī)調(diào)研訪談中了解，以大型品牌折扣店最為吸引其興趣。區(qū)域目前商業(yè)業(yè)態(tài)分析已有或明確規(guī)劃的商業(yè)業(yè)態(tài)：尚未規(guī)劃的商業(yè)37通過(guò)SWOT以及區(qū)域目前商業(yè)業(yè)態(tài)分析，我們建議曲江商業(yè)開發(fā)分成三個(gè)層次進(jìn)行定位現(xiàn)階段：區(qū)域商業(yè)氛圍較弱，曲江區(qū)域空置現(xiàn)象明顯，交通區(qū)位對(duì)西安市民存在抗性定位一：目的型消費(fèi)產(chǎn)品——奧特萊斯現(xiàn)階段：企業(yè)商業(yè)開發(fā)能力欠缺，通過(guò)出售商業(yè)部分快速回籠資金

定位二：整售商業(yè)部分未來(lái)目標(biāo)：企業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力的提升以及優(yōu)質(zhì)商業(yè)管理公司的介入定位三：擁有自己的商業(yè)品牌，自持經(jīng)營(yíng)，自行招商通過(guò)SWOT以及區(qū)域目前商業(yè)業(yè)態(tài)分析，我們建議曲江商業(yè)開發(fā)分3839奧特萊斯——大型品牌折扣店的聚合體曲江二期項(xiàng)目定位方案一——目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)一、為什么是奧特萊斯？

作為對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)成熟度要求較高的奧特萊斯業(yè)態(tài)，在中國(guó)經(jīng)歷了一個(gè)階段性萌芽起步期后，目前已進(jìn)入快速發(fā)展軌道，并將在未來(lái)五年進(jìn)入發(fā)展高峰期。

奧特萊斯業(yè)態(tài)成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)主要基于以下幾點(diǎn)原因：

首先，奧特萊斯作為目的性的業(yè)態(tài)，具有相對(duì)更廣的顧客輻射能力，并因其“可與市中心商業(yè)產(chǎn)生有效差異化”的特點(diǎn)，而備受政府及地產(chǎn)投資商的積極關(guān)注。

其次，中國(guó)消費(fèi)者的品牌意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，特別是對(duì)奢侈品牌的認(rèn)知度和購(gòu)買力都達(dá)到了較高的程度，進(jìn)而刺激了它們?cè)谥袊?guó)的推進(jìn)速度，亦為奧萊今后的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

第三，城市車輛的迅速提升和高鐵、城市軌道的籌劃或建設(shè)，有效改善了業(yè)態(tài)區(qū)域上的局限，有助于奧特萊斯形成更大的輻射能力?？膳c市中心商業(yè)產(chǎn)生有效差異化。目前地塊的特點(diǎn)就是體量較大、區(qū)域人群購(gòu)買力最強(qiáng)、位置較偏遠(yuǎn)、所在城市購(gòu)物型商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，而這些地塊特征，恰恰與奧特萊斯的定位非常吻合！39奧特萊斯——大型品牌折扣店的聚合體曲江二期項(xiàng)目定位方案一3940奧特萊斯——大型品牌折扣店的聚合體區(qū)位：上海市普陀區(qū)金沙江路真北路口，距上海市中心人民廣場(chǎng)26公里規(guī)模：規(guī)模16萬(wàn)平方米，共有200間商鋪，面積從100平方米到500平方米不等，停車場(chǎng)擁有車位1000個(gè)。開業(yè)時(shí)間：2019年4月投資額：4.7億元人民幣投資商：百聯(lián)集團(tuán)和香港九龍倉(cāng)（中國(guó)）產(chǎn)品類型：主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際一線、二線的如阿瑪尼、雅格獅丹、紀(jì)梵希等折扣商品，共160多個(gè)品牌商鋪?zhàn)饨穑洪_業(yè)半年時(shí)間由3-4元/平米/天漲至16元/平米/天市中心商業(yè)租金：南京路為80元/平米/天；豫園為70元/平米/天；價(jià)格區(qū)間為60-80元/平米/天曲江二期項(xiàng)目定位方案一——目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)參考案例一：上海青浦奧特萊斯40奧特萊斯——大型品牌折扣店的聚合體區(qū)位：上海市普陀區(qū)金沙4041奧特萊斯——大型品牌折扣店的聚合體區(qū)位：坐落于北京東四環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路，規(guī)模：建筑面積3.5萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積1.9萬(wàn)平方米；二期總建筑面積將達(dá)到12萬(wàn)平方米。開業(yè)時(shí)間：2019年12月產(chǎn)品類型：各種名牌護(hù)膚品；名牌時(shí)裝、套裝、休閑裝及時(shí)尚服飾；運(yùn)動(dòng)用品及服裝；男女皮鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、休閑鞋；各種箱包、配飾；兒童服飾、用品與玩具；家居用品；圖書音像等商鋪?zhàn)饨穑壕鶅r(jià)為20元/平米/天，價(jià)格區(qū)間為4-25元/平米/天市中心商業(yè)租金：王府井為65元/平米/天；CBD為40元/平米/天；價(jià)格區(qū)間為50-60元/平米/天參考案例二：北京燕莎奧特萊斯41奧特萊斯——大型品牌折扣店的聚合體區(qū)位：坐落于北京東四環(huán)41參考案例：紅星美凱龍曲江二期項(xiàng)目定位方案二——整售紅星美凱龍運(yùn)營(yíng)模式：“自有產(chǎn)權(quán)、自建物業(yè)、自主施工設(shè)計(jì)、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)”紅星美凱龍創(chuàng)造的的“第一”：1、自建物業(yè)2、品牌市場(chǎng)（連鎖店）3、先行賠付4、休閑和體驗(yàn)式購(gòu)物5、家居賣場(chǎng)shoppingmall概念“家的文化”、“家的藝術(shù)”，引領(lǐng)社會(huì)大眾高品質(zhì)的生活理念和生活方式品牌市場(chǎng)全國(guó)連鎖化經(jīng)營(yíng)、全球化名牌捆綁品牌經(jīng)營(yíng)紅星美凱龍作為偏愛自持經(jīng)營(yíng)的商業(yè)體，是較理想的整售客戶。其在西安存在一定品牌認(rèn)可度。參考案例：紅星美凱龍曲江二期項(xiàng)目定位方案二——整售紅星美凱龍42曲江二期項(xiàng)目定位方案三——區(qū)域成熟后自行招商區(qū)位：上海市普陀區(qū)金沙江路真北路口，距上海市中心人民廣場(chǎng)26公里規(guī)模：規(guī)模18.8萬(wàn)平方米，300多個(gè)大小不一、功能各異的獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心。開業(yè)時(shí)間：2019年12月投資商：華潤(rùn)(集團(tuán))有限公司產(chǎn)品類型：一站式娛樂購(gòu)物綜合體商鋪?zhàn)饨穑?6元/平米/天參考案例：深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城作為華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)的杰出產(chǎn)品代表，其設(shè)計(jì)、開發(fā)、物管、運(yùn)營(yíng)皆存在諸多特色亮點(diǎn)。曲江二期項(xiàng)目定位方案三——區(qū)域成熟后自行招商區(qū)位：上海市普陀431234競(jìng)爭(zhēng)策略租戶選擇：以消費(fèi)者熟悉的品牌為主，不要一次性引進(jìn)過(guò)多新的品牌。引進(jìn)主力店及次主力店，增加商品種類，并且在其中消費(fèi)者可以找到熟悉或新奇的消費(fèi)感覺產(chǎn)品價(jià)格的控制，改變消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣而不是消費(fèi)者的錢包突破性體驗(yàn)：不斷增強(qiáng)項(xiàng)目的體驗(yàn)性和互動(dòng)性，給消費(fèi)者完全不同的消費(fèi)感受。增加體驗(yàn)性業(yè)態(tài)，如兒童娛樂，主題餐飲等（目前僅供參考）實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙穿梭形成中心廣場(chǎng)等招商策略：更多的接觸國(guó)際或者西安外阜品牌設(shè)法增加品類，考慮主力店(超市，商務(wù)餐飲，兒童育樂)，次主力店(商務(wù)餐飲),小面積店(社區(qū)性零售，快餐)通過(guò)外界團(tuán)隊(duì)和明確的招商策略來(lái)自己的招商優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大零售商資源。經(jīng)營(yíng)策略：輻射商圈以城市南部-東南區(qū)域?yàn)橹?抓住地鐵對(duì)人群的引導(dǎo)作用；通過(guò)服務(wù)性業(yè)態(tài)將區(qū)域內(nèi)的居民留在項(xiàng)目?jī)?nèi)消費(fèi)；同時(shí)考慮曲江池水景資源的利用曲江二期項(xiàng)目定位方案三——區(qū)域成熟后自行招商1234競(jìng)爭(zhēng)策略租戶選擇：突破性體驗(yàn)：招商策略：經(jīng)營(yíng)策略：曲44第四部分：西安商業(yè)調(diào)研市場(chǎng)心得總結(jié)市場(chǎng)觀察總結(jié)西安市場(chǎng)空白業(yè)態(tài)案例分享——上海奧特萊斯第四部分：西安商業(yè)調(diào)研市場(chǎng)心得總結(jié)市場(chǎng)觀察總結(jié)45市場(chǎng)觀察心得總結(jié)西安商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)新增商業(yè)項(xiàng)目，以傳統(tǒng)商圈為主，多由有經(jīng)驗(yàn)的外地開發(fā)商打造，如首創(chuàng)，萬(wàn)達(dá)，北京華聯(lián)等大量集中入市，競(jìng)爭(zhēng)加劇，商業(yè)市場(chǎng)重新整合商業(yè)市場(chǎng)向多元化發(fā)展，更多市內(nèi)商業(yè)將向購(gòu)物中心方向發(fā)展商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例變化，從傳統(tǒng)單純購(gòu)物升級(jí)為強(qiáng)調(diào)休閑娛樂體驗(yàn)的商業(yè)模式業(yè)態(tài)/品牌策略：減少傳統(tǒng)服飾和中低端餐飲的比例，增加休閑娛樂設(shè)施；以國(guó)際國(guó)內(nèi)連鎖品牌為主建筑設(shè)計(jì)策略：內(nèi)外部交通路網(wǎng)和商業(yè)出入口的合理安排；加強(qiáng)周邊環(huán)境的塑造（綠化，公共休憩設(shè)施等）目標(biāo)消費(fèi)者策略：主力目標(biāo)人群應(yīng)鎖定在輻射商圈內(nèi)的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)消費(fèi)者（商務(wù)辦公，居住人群等）區(qū)域聯(lián)動(dòng)效應(yīng)：商業(yè)應(yīng)與區(qū)域內(nèi)的公寓和其他旅游文化設(shè)施充分結(jié)合，避免消費(fèi)客群的分流。西安商業(yè)環(huán)境目前存在較大的發(fā)展機(jī)會(huì)及空間，整體大勢(shì)良好，精準(zhǔn)定位及特色業(yè)態(tài)將是立足西安商業(yè)的成功基礎(chǔ)。市場(chǎng)觀察心得總結(jié)西安商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)西安商業(yè)環(huán)境目前存在較大46西安市場(chǎng)空白業(yè)態(tài)案例分享——上海奧特萊斯西安市場(chǎng)空白業(yè)態(tài)案例分享47上海青浦奧特萊斯青浦上海

市區(qū)虹橋26公里項(xiàng)目基本情況開發(fā)商百聯(lián)集團(tuán)、香港九龍倉(cāng)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)商百聯(lián)集團(tuán)總投資額4.7億元開業(yè)時(shí)間2019年5月占地面積155,000平方米總建筑面積110,000平方米，260多間店鋪樓層F1-F2，局部2層停車位2,000（占地20,000平方米左右）距離交通位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)，毗鄰重要高速和國(guó)道，坐落于高速出口處200米，周邊有別墅區(qū)，距離上海市區(qū)和虹橋機(jī)場(chǎng)車程40-60分鐘。經(jīng)營(yíng)狀況開業(yè)以來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況良好，日均營(yíng)業(yè)額超過(guò)200萬(wàn)，黃金周日均超過(guò)500萬(wàn)。客流量：40,000-50,000人/天車流量：6,000-8,000輛/天上海青浦奧特萊斯青浦上海

市區(qū)虹橋26公里項(xiàng)目基本情況開發(fā)商48項(xiàng)目整體定位開發(fā)優(yōu)勢(shì):旅游優(yōu)勢(shì)：奧特萊斯位于上海青浦，虹橋機(jī)場(chǎng)西側(cè)，從區(qū)域位置來(lái)看，具有“三線合一”的特點(diǎn)，廣場(chǎng)所臨的滬青平公路、A9高速線是上海知名旅游休閑帶，有淀山湖景區(qū)、太陽(yáng)島、朱家角風(fēng)貌旅游區(qū)、七寶古鎮(zhèn)、周莊、烏鎮(zhèn)、南潯、同里等著名風(fēng)景旅游區(qū)，以及各類高爾夫和游艇俱樂部，眾多旅游景區(qū)為奧特萊斯帶來(lái)了旺盛人氣。交通條件良好，又為奧特萊斯輸送了眾多客源。交通優(yōu)勢(shì)：距市中心人民廣場(chǎng)26公里，車程僅30-40分鐘；A9高速西端與乍（浦）嘉（興）蘇（州）高速相交，距廣場(chǎng)6公里的A5嘉（定）金（山）高速與沿江高速、A12滬嘉高速、A11滬寧高速、A7高速、A8滬杭高速、A4莘奉金高速相連，大大方便了本市及江浙兩省高端消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物游玩，來(lái)往非常便利。客源優(yōu)勢(shì)：在奧特萊斯周邊，還有大片高尚居住區(qū)。奧特萊斯所在的滬青平公路是上海知名的別墅帶，使奧特萊斯擁有比較穩(wěn)定的消費(fèi)群體。廣場(chǎng)四周云集東方綠洲青少年活動(dòng)中心，各類高級(jí)會(huì)所，以及近萬(wàn)幢融度假、居住、智能化為一體的高品質(zhì)別墅和一批高檔居住小區(qū)。功能定位:

國(guó)內(nèi)首家“花園式奧特萊斯”，集購(gòu)物餐飲娛樂休閑為一體的綜合性購(gòu)物中心。消費(fèi)群體定位于有一定消費(fèi)能力、崇牌、有車的時(shí)尚人士和白領(lǐng)階層，同時(shí)兼顧本地和周邊外地游客項(xiàng)目整體定位開發(fā)優(yōu)勢(shì):49項(xiàng)目整體布局廣場(chǎng)內(nèi)按照不同經(jīng)營(yíng)功能分為三個(gè)板塊：業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)A國(guó)際一線品牌內(nèi)裝修較為高檔，單店面積均在100平米以上，均為前后縱向貫通式格局，對(duì)后排品牌具有關(guān)聯(lián)提升作用；但客流相對(duì)較少，主要集中了成熟且具備較高消費(fèi)能力的客群B-F1國(guó)際二線品牌涉及男裝、女裝、鞋類、床品等，并以三層獨(dú)棟引進(jìn)了集約經(jīng)營(yíng)童裝和童品的“寶大祥兒童購(gòu)物中心”。單店面積最小約50平米，最大約300平米（如：耐克、阿迪等賣場(chǎng)式店鋪）；客流較旺，主要為年輕白領(lǐng)客群B-F2運(yùn)動(dòng)休閑國(guó)內(nèi)品牌C-F1餐飲、休閑、娛樂主要為各類大型餐飲及娛樂業(yè)態(tài)C-F2餐飲、休閑、娛樂項(xiàng)目整體布局廣場(chǎng)內(nèi)按照不同經(jīng)營(yíng)功能分為三個(gè)板塊：業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)50項(xiàng)目平面圖國(guó)際精品區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)鞋品區(qū)服裝服飾區(qū)餐飲休閑區(qū)服裝飾品區(qū)一層男裝休閑區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)餐飲休閑區(qū)男裝休閑區(qū)二層品牌服飾直銷區(qū)50,000平方米休閑餐飲區(qū)30,000平方米外圍停車場(chǎng)30,000平方米各物業(yè)形態(tài)比例項(xiàng)目平面圖國(guó)際精品區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)服裝服飾區(qū)餐飲休閑區(qū)服裝飾品區(qū)51項(xiàng)目品牌組合業(yè)態(tài)品牌A國(guó)際一線StefanoRicci,TommyHilfiger,Armani,Dunhill,Cerruti1881,ImagineXGroup,HugoBoss,S.F.F,ZegnaOutletStore,Piombo,Mondi,EECTimeZone,Aquascutum,MoschinoJeans,AutaSon,Givenchy,Charriol,LiuJo,AdolfoDominguez,PalZiler,PortsInternational,Canali,BMWLife-style,7camicie,S.T.DupontB-F1國(guó)際二線I.T,Adidas,Columbia,Nautica,BankofShanghai,Starbucks,Homeshare,NorthFace,MissSixty,Reebok,CKUnderwear,Nike,Sisley,HenryCotton’s,Eve’sTemptation,ESPRIThome,Samsonite,Clarks,Guess,Skap,Geox,EveNY,Lacoste,Aussion,Z&A,CordierB-F2運(yùn)動(dòng)休閑Levi’s,NikeGolf,AdidasOriginals,Puma,NewBalance,BogeaSeni,Bosssunwen,MarcoAzzali,U.S.POLO,Ao’laiElectricAppliances,C-F1餐飲、休閑、娛樂Ecco,EXR,HelloKitty.,ResitoCafé,Marisa,Cara,永和豆?jié){,FastbeautysalonC-