仁恒債投資價值分析報(bào)告final

仁恒置地2021年

非公開發(fā)行公司債券一、本期債券基本要素二、發(fā)行主體運(yùn)營環(huán)境分析三、發(fā)行主體業(yè)務(wù)分析四、發(fā)行主體財(cái)務(wù)分析五、本期債券償債保障措施六、小結(jié)

目錄

仁恒置地有限公司2016年

非公開發(fā)行公司債券評級：AA+/AA+（上海新世紀(jì)）發(fā)行期限：3+2年期

發(fā)行規(guī)模：本期債券基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模10億元超額配售選擇權(quán)：可追加10-15億元的額度發(fā)行對象不超過200名

本期債券根本要素

二、發(fā)行主體運(yùn)營環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的“新常態(tài)”保證房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展近年來,我國經(jīng)濟(jì)的高速增長和人民生活水平的持續(xù)提高,帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。從2010年至2015年,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資從4.83萬億元增長至9.60萬億元,漲幅98.76%

外部政策環(huán)境的改善為房地產(chǎn)行業(yè)供新的發(fā)展機(jī)遇2015年,房地產(chǎn)行業(yè)外部政策環(huán)境明顯改善,各地陸續(xù)出臺了取消限購、放松限貸、定向降準(zhǔn)、降息、房企再融資開閘等在內(nèi)的支持政策。上述政策體現(xiàn)了國家對居民自住和改善性住房需求的重視,有利于升改善性住房的消費(fèi)預(yù)期以及推動我國房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存化。城市化進(jìn)程的推進(jìn)帶動房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展目前,與發(fā)達(dá)國家及人均收入與我國相近的發(fā)展中國家相比,我國的城鎮(zhèn)化水平還存在較大發(fā)展空間。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)開展前景：

新常態(tài)下新機(jī)遇

政府支持地產(chǎn)去庫存，今年1季度一二線局部城市房地產(chǎn)銷售火爆，量價齊升核心城市房地產(chǎn)行業(yè)根本面長期向上是大趨勢。最主要兩點(diǎn)因素:1、房地產(chǎn)本質(zhì)是貨幣現(xiàn)象,而銀行由于利率市場增強(qiáng)對于按揭貸款偏好大趨勢沒有改變;2、銀行對于按揭的偏好愈加表達(dá)在一二線城市的大趨勢不變本期債券發(fā)行人深耕國內(nèi)10余個一二線城市，工程主要分布于上海、深圳、天津、南京、蘇州等城市，受房地產(chǎn)市場回暖影響，業(yè)績穩(wěn)步增長2014年上半年經(jīng)歷較大調(diào)整,下半年釋放有效需求2015年多輪金融信貸政策出臺，市場回暖，一二線城市率先回升2016年寬松政策效應(yīng)進(jìn)一步體現(xiàn)，市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

2021年樓市：明顯回暖

A改善型住房生育二胎的家庭，或考慮置換大戶型以滿足家庭居住需求，改善性需求將會增加B學(xué)區(qū)房優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房在市場上一直較為緊缺，“單獨(dú)二胎”政策放開將增加學(xué)區(qū)房需求，使學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求的現(xiàn)狀愈發(fā)嚴(yán)峻C子女置業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的家庭或考慮為子女提前置業(yè)。目前我國二胎政策已全面放開，生育二胎的家庭改善性住房的需求大增，發(fā)行人以一二線重點(diǎn)城市中高端住宅、商業(yè)及綜合物業(yè)工程的開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，與未來房地產(chǎn)市場的主流很好的匹配發(fā)行人為所開發(fā)物業(yè)住宅提供整套物業(yè)管理效勞，包括安保、幼托等配套效勞，“仁恒〞系列社區(qū)品牌知名度高，為多個高端小區(qū)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)幼兒園等教育機(jī)構(gòu)，解決業(yè)主的后顧之憂

二胎政策對行業(yè)影響

公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模較大，綜合實(shí)力較強(qiáng)，具備行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位2014中國物業(yè)管理住宅管理最佳品牌企業(yè)全國實(shí)施用戶滿意工程先進(jìn)單位(企業(yè)類)上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會成立20周年杰出企業(yè)獎江蘇省物業(yè)服務(wù)“綜合實(shí)力五十強(qiáng)企業(yè)”成都仁恒置地廣場項(xiàng)目獲全國物業(yè)管理示范大廈天津市優(yōu)質(zhì)品牌物業(yè)企業(yè)2014年,發(fā)行人以26,733元每平方米的物業(yè)平均售價繼續(xù)保持市場領(lǐng)先地位

仁恒置地：行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位

競爭優(yōu)勢明顯區(qū)位競爭優(yōu)勢發(fā)行人已在中國五大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)10個重點(diǎn)高增長城市扎根房地產(chǎn)業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢選擇中國境內(nèi)的高增長、戰(zhàn)略性重點(diǎn)城市開發(fā)高端精裝修住宅及綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金渠道優(yōu)勢發(fā)行人財(cái)務(wù)狀況優(yōu)良,信貸記錄良好,擁有較好的市場聲譽(yù),與多家國內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)建立了長期、穩(wěn)固的合作關(guān)系競爭優(yōu)勢：區(qū)位+業(yè)務(wù)+資金總體戰(zhàn)略目標(biāo)以“善待土地,用心造好房”為己任,將繼續(xù)立足中國,選擇中國境內(nèi)的高增長、戰(zhàn)略性重點(diǎn)城市開發(fā)高端精裝修住宅、商業(yè)及綜合物業(yè)項(xiàng)目,精細(xì)布局、有選擇地開發(fā)項(xiàng)目順應(yīng)市場需要,完善產(chǎn)品功能、提升客戶體驗(yàn),以更高端、更時尚的產(chǎn)品滿足市場需求,通過與世界領(lǐng)先的設(shè)計(jì)企業(yè)的合作提升房屋品質(zhì)發(fā)行人未來具體發(fā)展規(guī)劃隨著中國大陸的房地產(chǎn)市場步入平穩(wěn)增長的新常態(tài),未來市場將回歸正?；?競爭要點(diǎn)將以品質(zhì)和品牌為中心。發(fā)行人已經(jīng)擁有各類住宅產(chǎn)品的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn),這將會是仁恒置地可持續(xù)發(fā)展的可靠保證未來發(fā)行人將繼續(xù)側(cè)重于國內(nèi)一二線城市,尋找發(fā)展機(jī)會,并且未來幾年的發(fā)展目標(biāo)是年銷售收入在核心城市進(jìn)入前5名,并且深耕目前所在城市,保持300-400億元的年銷售收入規(guī)模。發(fā)行人開展理念：仁信治業(yè)、持之以恒三、發(fā)行主體業(yè)務(wù)分析發(fā)行人于1994年9月15日以VentureExpressPteLtd的名稱在新加坡共和國注冊成立。同年11月22日,發(fā)行人更名為YanlordInvestmentPteLtd,并于2005年11月16日最終更名為YanlordLandPte.Ltd.,即仁恒置地。鐘聲堅(jiān)夫婦自1994年12月2日到2006年5月8日持有仁恒置地100%普通股,為控股股東。2006年5月8日,仁恒集團(tuán)YanlordLandGroupLimited于新加坡證券交易所上市重組過程中將上述100%普通股通過公司轉(zhuǎn)移到仁恒集團(tuán),仁恒集團(tuán)成為發(fā)行人100%控股股東。2.1%100%65.6%5%95%新加坡仁恒控股有限公司鐘林妙君女士鐘聲堅(jiān)先生仁恒置地集團(tuán)有限公司仁恒置地有限公司控股股東為新加坡證交所主板上市公司，實(shí)力雄厚仁恒置地概況子公司情況截至2021年末，發(fā)行人納入當(dāng)年合并報(bào)表的子公司共60家,其中境內(nèi)子公司55家,境外子公司5家，其中總資產(chǎn)前十大重要子公司如以下圖所示：仁恒置地集團(tuán)仁恒置地有限公司仁恒置地(成都)有限公司南京仁恒江洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京仁恒置業(yè)有限公司上海仁恒虹橋房地產(chǎn)有限公司上海仁恒森蘭置業(yè)有限公司上海仁恒興唐置業(yè)有限公司仁恒地產(chǎn)(蘇州)有限公司仁恒發(fā)展(天津)有限公司天津仁恒海河開發(fā)有限公司珠海仁恒和由置地有限公司重要的合營企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)截至2021年9月30日,發(fā)行人共有合營公司9家,聯(lián)營公司1家，涉及投資控股、物業(yè)開展及管理等業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)類別2015年1-9月2014年度2013年度凈物業(yè)發(fā)展收入571683.81090798.81056962.2凈物業(yè)投資收入30295.344786.845387.8凈其他發(fā)展收入25065.638011.425951.5合計(jì)627044.71173597.01128301.5公司各業(yè)務(wù)板塊收入情況單位：萬元仁恒置地主營業(yè)務(wù)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)發(fā)行人主要在城市重點(diǎn)地段開發(fā)大規(guī)模高端住宅物業(yè)，同時包括高端商業(yè)及綜合性物業(yè)開發(fā)。物業(yè)投資業(yè)務(wù)部分開發(fā)建成的商業(yè)及綜合類物業(yè)作為投資資產(chǎn)進(jìn)行出租，建立投資物業(yè)組合。其他業(yè)務(wù)為所開發(fā)物業(yè)住宅提供整套物業(yè)管理服務(wù)（安保、養(yǎng)護(hù)維修、幼托等配套服務(wù)）及部分建材銷售業(yè)務(wù)截至2021年9月末,發(fā)行人全國已竣工工程建筑面積為583.6萬平方米,共38個物業(yè)工程，主要分布在上海、深圳、天津、南京、蘇州、貴陽、成都和珠海等城市；在建工程總建筑面積為288.0萬平方米，涉及工程26個；擬建工程建筑面積為100.7萬平方米，儲藏工程多處于經(jīng)濟(jì)高速增長經(jīng)濟(jì)帶，區(qū)位較好，未來增值潛力大發(fā)行人近兩年物業(yè)開展收入主要分布在上海、南京、蘇州、珠海、成都和天津六大城市，2021年上海和天津地區(qū)實(shí)現(xiàn)收入占比分別為40.66%、30.16%，2021年上海和南京實(shí)現(xiàn)收入占比分別為35.15%、28.33%發(fā)行人物業(yè)開展業(yè)務(wù)〔扣除營業(yè)稅前〕收入分類情況單位：萬元物業(yè)類型2015年1-9月2014年2013年結(jié)轉(zhuǎn)收入占比結(jié)轉(zhuǎn)收入占比結(jié)轉(zhuǎn)收入占比商業(yè)6,645.91.10%7,334.50.63%--住宅550,806.690.80%1,122,974.997.15%1,068,405.795.44%車位33,537.75.53%25,612.82.22%50,931.54.55其他15,622.52.57%--88.70.01%合計(jì)606,612.7100.00%1,155,922.2100.00%1,119,425.9100.00%物業(yè)開展業(yè)務(wù)：精選城市，布局合理上海仁恒：高端住宅引領(lǐng)者上海仁恒房地產(chǎn)成立于1993年，是仁恒進(jìn)入中國開發(fā)地產(chǎn)的第一站，也是實(shí)踐仁恒“善待土地，用心造好房〞開發(fā)理念的表率。公司從黃浦江邊的仁恒廣場起步，創(chuàng)業(yè)伊始便定位開發(fā)高端的全裝修住宅，在上海市場獨(dú)樹一幟，具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。上海仁恒十幾年來以建筑精品效勞客戶，奉獻(xiàn)社會，以營造國際社區(qū)享譽(yù)市場。無論是浦東，還是浦西，仁恒的開發(fā)產(chǎn)品一改當(dāng)?shù)嘏K、亂、差的舊貌，代之以設(shè)計(jì)優(yōu)美、做工精良、管理標(biāo)準(zhǔn)的國際社區(qū)，極大地提升了所在區(qū)域形象。如今“仁恒濱江園〞、“仁恒河濱花園〞、“仁恒河濱城〞已是有口皆碑，深為國際人士所青睞。十多年來，上海仁恒開發(fā)了一批精品，確立了一個傳統(tǒng)，創(chuàng)立了一個品牌。上海仁恒將繼續(xù)努力為市場奉獻(xiàn)精品，繼續(xù)領(lǐng)跑高端住宅產(chǎn)品的開發(fā)，繼續(xù)為上海城市開展做出奉獻(xiàn)。南京仁恒：長江邊上的超大型高檔社區(qū)仁恒投資(南京)是新加坡仁恒置地集團(tuán)全資子公司，成立于1994年5月。從成立之初至今，南京仁恒積極參與這座古都的新城建設(shè)。從紫金山麓的梅花山莊，到雨花臺畔的翠竹園、玉蘭山莊，再到河西新城的仁恒國際公寓。仁恒見證了南京的城市開展。從第一個園林式住宅小區(qū)，到第一個精裝修成品房工程，到第一座國際品牌的效勞式公寓，仁恒為南京地產(chǎn)市場樹立了一個又一個標(biāo)桿，同時也實(shí)現(xiàn)了自身的一次又一次跨越。正在開發(fā)的仁恒江灣城將會是屹立在長江邊的超大型高檔社區(qū)。南京仁恒十余年的開拓進(jìn)取不僅留下了建筑精品，也積淀了誠樸踏實(shí)的企業(yè)文化。風(fēng)物長宜放眼量，仁恒還將為南京的開展做出更大奉獻(xiàn)。蘇州仁恒：濱湖景區(qū)上別墅精品仁恒置地集團(tuán)通過股權(quán)收購，于2004年3月進(jìn)入蘇州這座與新加坡有著悠久淵源的江南城市。蘇州仁恒的開發(fā)地塊均位于蘇州城區(qū)的濱湖景區(qū)、自然風(fēng)光優(yōu)美。已局部建成的“星島仁恒〞是市場贊譽(yù)有加的別墅精品，在售的“星嶼仁恒〞也深得消費(fèi)者認(rèn)可。目前公司正在規(guī)劃蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)一處綜合用途地塊的開發(fā)建設(shè)。蘇州仁恒將繼續(xù)秉承“善待土地，用心造好房〞的優(yōu)良傳統(tǒng)，以仁恒長期積累的開發(fā)管理實(shí)力，為蘇州增添新的亮點(diǎn)，為新中合作友誼增加新的注釋。成都仁恒：仁恒置地廣場成為成都市地標(biāo)建筑仁恒置地〔成都〕系新加坡仁恒置地集團(tuán)的全資子公司，成立于2002年7月，進(jìn)入成都是仁恒投身中國西部大開發(fā)的重要舉措。成都仁恒擁有一支富有朝氣、勇于創(chuàng)新的團(tuán)隊(duì)。在不長的時間里，成都仁恒在不同的產(chǎn)品領(lǐng)域一試身手。公司在成都的商貿(mào)中心區(qū)成功開發(fā)了“恒業(yè)國際〞一站式居家用品專業(yè)市場，并開發(fā)了區(qū)域標(biāo)桿性的高品質(zhì)住宅小區(qū)——“恒業(yè)星園〞。同時在城市中央商務(wù)區(qū)的核心地段投資興建了高標(biāo)準(zhǔn)、多功能城市綜合體--仁恒置地廣場，該工程集國際一線品牌購物中心、國際標(biāo)準(zhǔn)超甲級寫字樓和輝盛閣酒店效勞式公寓于一體，致力于打造中國“西部總部經(jīng)濟(jì)基地〞和成都市重要地標(biāo)。目前，該工程已順利投入使用，吸引了包括LV、PRADA、DIOR、ZEGNA等諸多知名一線品牌和眾多世界500強(qiáng)企業(yè)入駐。另外，位于攀成鋼片區(qū)的仁恒濱河灣工程以其優(yōu)美的周邊環(huán)境和高品質(zhì)國際社區(qū)的定位，尚未面市就已經(jīng)吸引了各方的廣泛關(guān)注。仁恒對中國西部擁有美好的愿景，成都仁恒愿意為了這個愿景付出心血和努力。天津仁恒：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈+北方總部仁恒開展〔天津〕是新加坡仁恒置地集團(tuán)的全資子公司，成立于2004年4月。天津是仁恒置地繼長江三角洲、珠江三角洲、西部地產(chǎn)市場之后進(jìn)入環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的首選城市，也是集團(tuán)在中國北方的總部基地。天津仁恒秉承仁恒的開發(fā)經(jīng)營理念，在天津打造現(xiàn)代化、環(huán)保節(jié)能、綠色生態(tài)的綜合地產(chǎn)工程。目前，天津公司已經(jīng)擁有仁恒海河廣場和仁恒濱河水岸兩個工程。天津仁恒還積極參與天津的城市拓展研究，力爭為提升天津城市功能的提升做出奉獻(xiàn)。上海仁恒西郊雅苑位于上海浦西大虹橋板塊，總建筑面積約24萬平方米,設(shè)計(jì)以大棟距、低覆蓋、一軸兩帶景觀為特色,戶型面積約90—220平方米,將打造為具有鮮明仁恒烙印的生態(tài)、低密度、大景觀公園式社區(qū)南京仁恒江灣城仁恒江灣城是集坡地花園、75%-85%的綠化率、僅11%的建筑覆蓋率、生態(tài)內(nèi)河以及濱江美學(xué)建筑為一體的高端物業(yè)住宅,國際精裝品牌組合,雙會所、雙語學(xué)校、國際商業(yè)街等配套齊全深圳仁恒巒山美地花園位于深圳東部馬巒山郊野公園旁的寶荷片區(qū)，總建筑面積約15萬平方米,項(xiàng)目極具地中海式風(fēng)情園林，高拓展、高使用率、高舒適度;項(xiàng)目直面28平方公里馬巒山,并享受正中高爾夫3700畝果嶺風(fēng)光

仁恒標(biāo)桿工程3個商場、7個商鋪1個寫字樓2個酒店及服務(wù)式公寓6個在建商場及商鋪2個在建寫字樓發(fā)行人物業(yè)投資業(yè)務(wù)板塊主要包括房屋租金、效勞式公寓租金、酒店租金以及車位租金等收入。最近兩年及一期,發(fā)行人物業(yè)投資業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定。因投資性房地產(chǎn)開展逐漸成熟,雖然市場的競爭正不斷增加,發(fā)行人租金收繳率仍相對穩(wěn)定。發(fā)行人出租物業(yè)業(yè)務(wù)收入受房地產(chǎn)行業(yè)波動較小,較為穩(wěn)定,收入規(guī)模可預(yù)期性較強(qiáng)。物業(yè)投資業(yè)務(wù)：品質(zhì)保證，良好口碑發(fā)行人的其他業(yè)務(wù)收入主要包括物業(yè)管理及輔助服務(wù)收入、建材銷售、投資管理收入。其他業(yè)務(wù)收入以物業(yè)管理及輔助服務(wù)收入為主,發(fā)行人為所開發(fā)的住宅物業(yè)供一整套物業(yè)管理服務(wù),包括安保、樓宇及設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修,配套設(shè)施的管理,幼托及其它配套服務(wù)等。通過物業(yè)管理公司,發(fā)行人可升物業(yè)服務(wù)水平,提高發(fā)行人物業(yè)的吸引力?；谖飿I(yè)管理公司,發(fā)行人可開展基于物業(yè)服務(wù)客戶的創(chuàng)新業(yè)務(wù),探索新的利潤增長點(diǎn)。同時,物業(yè)管理收入較為穩(wěn)定,一定程度上可分散發(fā)行人的收入來源,平滑收入波動。其他業(yè)務(wù)：配套效勞，提升吸引力四、發(fā)行主體財(cái)務(wù)分析項(xiàng)

目2013年末2014年末2015年前三季度金額單位：人民幣萬元

總資產(chǎn)6,071,594.56,669,119.57,678,211.2權(quán)益總額2,344,698.32,566,407.62,597,465.1總負(fù)債3,726,896.24,102,711.95,080,746.1營業(yè)收入1,128,301.51,173,597.0627,044.7凈利潤304,763.7262,481.4135,178.3毛利率（%）35.4829.5731.46凈利率（%）27.0122.3721.56資產(chǎn)負(fù)債率（%）61.3861.5266.17流動比率（倍數(shù)）1.371.501.36速動比率（倍數(shù)）0.270.280.36總資產(chǎn)收益率（%）8.046.77-凈資產(chǎn)收益率（%）13.0010.69

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發(fā)行人主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及指標(biāo)2021-2021年前三季度仁恒置地資產(chǎn)規(guī)模隨著公司業(yè)務(wù)的開展,公司資產(chǎn)的總體規(guī)模呈增長趨勢年末，2021年9月末公司總資產(chǎn)到達(dá)767.82億元，2021年末及2021年9月末分別較期初數(shù)增長9.84%、15.13%2021年9月末，公司非流動資產(chǎn)為1,847,888.4萬元，占資產(chǎn)總額的比例為24.07%，其中投資物業(yè)和可供開展物業(yè)占比較大；流動資產(chǎn)為5,830,322.8萬元占資產(chǎn)總額的比例為75.93%，其中開展中物業(yè)、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物和已竣工可出售物業(yè)占比較大資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)步增長2021-2021年度,公司實(shí)現(xiàn)收入分別為1,128,301.5萬元和1,173,597.0萬元，整體呈上升趨勢。受益于產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應(yīng),公司的物業(yè)管理及輔助效勞收入、建筑材料銷售等均較上年有所增長，2021年度公司物業(yè)開展板塊和其他板塊業(yè)務(wù)收入較上年均有所增長。未來隨著發(fā)行人在建房地產(chǎn)工程的完工，商業(yè)工程和住宅工程將繼續(xù)為公司不同板塊帶來收入的增加項(xiàng)目2013年度2014年度2015年1-9月一、營業(yè)收入1,128,301.51,173,597.0627,044.7二、營業(yè)支出727,941.0826,510.4429,796.8三、營業(yè)利潤400,360.5347,086.6

197,247.9四、稅前利潤469,877.6409,808.2

204,640.3五、凈利潤304,763.7262,481.4

135,178.3

六、綜合收益總額304,487.0262,345.9

135,070.6七、基本每股收益（元）16.7912.827.15合并利潤表單位：萬元盈利能力遠(yuǎn)超行業(yè)水平盈利能力遠(yuǎn)超行業(yè)水平2000-2021年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)利潤率與投資回報(bào)率 2021年房地產(chǎn)行業(yè)銷售利潤率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率分別為15%、6%、3.4%，而發(fā)行人的三個指標(biāo)分別到達(dá)了29.57%、10.69%、6.77%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，反映出公司較強(qiáng)的盈利能力與較高的資本使用效率。2021年發(fā)行人與行業(yè)平均盈利能力比照 從現(xiàn)金流總量來看，隨著公司經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)張，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額在持續(xù)增加。2021年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負(fù),主要原因是工程工程款的支付,以及2021年經(jīng)營利潤相對地有所減少,此外2021年也包含多個地塊的拆遷安置款和土地款支付項(xiàng)目2013年度2014年度2015年1-9月經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額189,605.2-71,412.8845,160.6投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-71,785.3-57,905.4-45,998.7籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額215,922.4112,175.8-257,559.3匯率變動對現(xiàn)金及等價物的影響-2,511.4-6,393.6

67.5現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額333,742.3-17,142.4541,602.6加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額347,427.0678,657.9

655,121.9期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額678,657.9655,121.91,196,792.0最近兩年及一期發(fā)行人的現(xiàn)金流量根本情況單位：萬元現(xiàn)金流量分析近年來，隨著公司業(yè)務(wù)的快速開展，公司資金需求量持續(xù)增加，2021年末公司有息負(fù)債較2021末增長210,624.3萬元,到達(dá)1,077,635.1萬元，有息債務(wù)與總資產(chǎn)的比值為16.16%。本次債券發(fā)行完成且上述募集資金運(yùn)用方案予以執(zhí)行后，公司的資產(chǎn)負(fù)債率由2021年9月30日的66.17%增加至70.07%，由于長期債權(quán)融資比例高，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)將得到改善。本期債券發(fā)行前，發(fā)行人尚未進(jìn)行過直接融資，公司有息債務(wù)歸還情況正常，無不良信用記錄債務(wù)情況分析：無直接融資，有息債務(wù)歸還正常近年來,公司流動比率波動不大，公司流動資產(chǎn)對流動負(fù)債的覆蓋能力較強(qiáng)。從流動資產(chǎn)構(gòu)成來看，其中開展中物業(yè)、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物占比較大?？傮w來說，公司具備較強(qiáng)的短期償債能力。2021年末、2021年末及2021年9月末，公司的資產(chǎn)負(fù)債率分別為61.38%、61.52%和66.17%，其負(fù)債率數(shù)值處于相對合理水平，長期償債能力較強(qiáng)，具有較大的融資空間。主要償債能力指標(biāo)項(xiàng)目2015年9月30日2014年度/末2013年度/末流動比率（倍）1.361.501.37速動比率（倍）0.360.280.27資產(chǎn)負(fù)債率66.17%61.52%61.38%利息保障倍數(shù)4.246.148.77發(fā)行人2021年末資產(chǎn)負(fù)債率僅為61.52%，遠(yuǎn)小于國內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率74.58%的水平，債務(wù)控制能力非常強(qiáng)償債能力強(qiáng)，資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)低于行業(yè)水平五、本期債券償債保障措施截至2015年3季度總資產(chǎn)767.82億元凈資產(chǎn)259.75億元營業(yè)毛利19.72億元利潤總額20.46億元2021年3季度凈資產(chǎn)約為本期債券募集資金總額的26倍發(fā)行人資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)良，截止到2021年3季度，發(fā)行人凈資產(chǎn)達(dá)259.75億元可持續(xù)的盈利積累能為本次債券償付提供保障償債的根本保障——發(fā)行人的資產(chǎn)實(shí)力和盈利能力為到期債務(wù)償付提供支撐公司項(xiàng)目大多