房地產(chǎn)-房地產(chǎn)行業(yè)23年6月行業(yè)月報：供需政策合力提振市場信心-廣發(fā)證券郭鎮(zhèn),樂加棟,邢莘,謝淼-20230731

業(yè)評級告日期相對市場表現(xiàn)業(yè)評級告日期相對市場表現(xiàn)3-07-31供需政策合力，提振市場信心核心觀點：據(jù)，23年6月商品房新開工面積同比下降30.3%，降幅環(huán)比擴(kuò)大14.1pct，市場整體信心不足限制供需兩端融資，開發(fā)貸及自籌資金分投放量減少。供給側(cè)改革下行業(yè)出清，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。4%08/22-7%0/220208/22-7%0/2202/2304/2306/23 房地產(chǎn)滬深300SFCCENoBNN6003639zgfcomcn03642ggfcomcn03638xingshen@請注意，樂加棟,邢莘,謝淼并非香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會的注冊持牌人，不可在香港從事受監(jiān)管活動。com房地產(chǎn)司估值和財務(wù)分析表稱碼報告日期級合理價值(元/股)2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E.SZ人民幣/5/10927.59.6.7%.SZ人民幣/7/16945.0城控股人民幣/4/114776.35.6%6.0%金地集團(tuán)3.SH人民幣/5/9247.09.24%份3.SH人民幣/7/6.182.484.52.65.SH人民幣/7/12606.92.027.8%2.5%.SZ人民幣/5/5726.32.7湖中寶8.SH人民幣/5/530.377.331.9.4%金融街.SZ人民幣/4/1470.628.3624.84.2%4.4%6.SH人民幣.72/5/330.3115.3318.31.2%2.8%K/5/19925.29.6.7%KK/4/4/6/%8.8%秀地產(chǎn)K/7/1281.047.02.38.2%8.7%K5/3/29143.4保利物業(yè)K.45/3/31.573.25.SZ人民幣/4/24150.9317.68.0%9.0%服務(wù)K.08/3/2740.306.9理控股K/7/980.635.61%備注：(1)以上公司為廣發(fā)證券地產(chǎn)組近兩年覆蓋標(biāo)的；務(wù)、綠城管理控股)合理價值貨幣單位為港幣；(3)A股及港股標(biāo)的EPS貨幣單位均為人民幣；(4)表中估值指標(biāo)按照最新收盤價計算。房地產(chǎn) 6(二)政策專題分述：22年下半年出臺的供給端政策仍在持續(xù)，合力推動房地產(chǎn)健康發(fā)展 房地產(chǎn)表索引圖1：地方政策出臺頻率(次)一覽(2010.01.01-2023.07.30) 6：全國四限累計政策力度評分(2010.01.01-2023.07.30) 7 圖7：全國住宅及非住宅銷售金額(億元)及增速(%) 16 圖10：13城二手方成交面積(萬方)及增速 17 圖12：全國住宅及非住宅銷售面積(萬方)及增速(%) 18 圖18：22城商品房推盤面積(萬方)及增速 22 圖20：22城商品房庫存面積(萬方)及去化周期 22圖21：全國住宅中期庫存(億平)及去化周期 22 圖34：全國商品房新開工面積(萬方)及增速 31 圖36：全國商品房施工面積(億平米)及增速 32 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)一、政策環(huán)境綜述：政治局表態(tài)轉(zhuǎn)向，目前政策空間集中于一二線策17次，其中四限改善政策3次、公積限改善政策出臺。圖1：地方政策出臺頻率(次)一覽(2010.01.01-2023.07.30)100806040200-20-40-60-8010/0110/0911/0512/0112/0913/0514/0114/0915/0516/0116/0917/0518/0118/0919/0520/0120/0921/0522/0122/0923/05收緊公積金收緊四限放松及落戶公積金放松及補貼：各地政府官網(wǎng)，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心“供求關(guān)系”發(fā)生重大變化，過去由于供不應(yīng)求所導(dǎo)致的長期房價上漲壓力有所緩伴隨著頂層定義的調(diào)整，全國性以及各地方政策需要適應(yīng)新的市場環(huán)境，前期央行23年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會也曾提到“過去在市場長期過熱階段陸續(xù)了29日，合肥提出要推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點、積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積表示要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H更好滿足剛性和改善性住房需求。房地產(chǎn)表1：7月政治局會議后主要政策表態(tài)策表態(tài)/7/28建部(a)穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用；(b)繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；(c)繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付。層面/7/29合肥(a)推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點；(b)積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價；(c)“城中村”改造是公益性項目，并非營利性工程，大膽探索土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”；(d)大力推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式；(e)試行取消商品房的樓層差價率限制；(f)堅持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，運用“競品質(zhì)”機制，探索競爭/7/30/7/30場實際情況，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。/7/30。政治局會議以及高能級城市的表態(tài)將帶動新一輪的地方政策“優(yōu)化”，從政策底部還有41%的下降空間，仍存在一定的政策可操作空間。圖2：全國四限累計政策力度評分(2010.01.01-2023.07.30)35003000250020001500100050008/0108/0508/0909/0108/0108/0508/0909/0109/0509/0910/0110/0510/0911/0111/0512/0112/0512/0112/0512/0913/0113/0513/0914/0114/0514/0914/0114/0514/0915/0115/0515/0916/0116/0516/0917/0117/0517/0917/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/05心；見廣發(fā)地產(chǎn)團(tuán)隊23年7月2日發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期策略：莫懼水窮川落，靜看云起霓虹》，三線政策差異較小。對于一線城市來說，當(dāng)前政策差異主要集中在認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)上，目前北上廣深剛需，認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)政策差異較大。房地產(chǎn)表2：分線政策放松空間各線各類型政策可放空間占比認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)房認(rèn)貸120302%全國二線城市是政策差異最大的一類城市，在限購、限售以及限貸政策上均有一定。限購區(qū)域收窄至二環(huán)以內(nèi)，南京、蘇州等外地購房社保年限要求多次縮短，但還是有部分城市限購區(qū)域超出核心區(qū)、外地購房社保年限要求較長、對購房套數(shù)的要求限售政策可以幫助抑制投機性需求，而在市場下行期的限售政策可能會阻礙正常的限貸政策方面，當(dāng)前二線政策差異主要集中在二套首付改善上，目前大部分限改善性需求的落地，適當(dāng)下調(diào)二套首付順應(yīng)了支持改善性需求的政策方向。表3：重點城市政策較16年2月差異市6年2月政策相比評分差異(分)政策差異明細(xì)認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、二套首付.5.0認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、二套首付認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、二套首付認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、二套首付房地產(chǎn)州購政策、社保要求、二套首付購政策、區(qū)域限購解除.0福州.5套&外省首付合肥首付首付珠海.取消限購限售解除、限售解除.0付、外地首付.0購政策.0.0.0套&外省首付.0.0取消限售(二)政策專題分述：22年下半年出臺的供給端政策仍在持續(xù)，合力推健康發(fā)展凈償還壓力較大的公司。 機構(gòu)提供配套融資支持。政策延期后商業(yè)銀行2024年12月房地產(chǎn)可免責(zé)。22年11月央行曾經(jīng)為商業(yè)銀行提供2000億保交樓支持計劃，延長商業(yè)銀表4：22年11月發(fā)布的央行金融“16條”主要內(nèi)容序號策概要策內(nèi)容保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序1穩(wěn)定房地產(chǎn)款投放3.金融機構(gòu)要合理區(qū)分項目子公司風(fēng)險與集團(tuán)控股公司風(fēng)險，在保證債權(quán)安首次強調(diào)區(qū)分項目子公司風(fēng)險與風(fēng)險2需求政策，支持剛性和改善性住房需求；市民剛需金融服務(wù)3穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放--4信托貸款等存量融資合理展期房企開發(fā)貸、信托貸款等存量融資未來半年內(nèi)到期的，允許超出原規(guī)定多展短期貸款展期期限一半，長期不超三年，且原貸款展期后至少下調(diào)至次級類5保持債券融資基本穩(wěn)定動專業(yè)信用增進(jìn)機構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困步發(fā)文支持民營房企“第二支箭”6保持信托等資管品融資穩(wěn)定鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，依法合規(guī)為房企項目并購、商賃住房建設(shè)等提供金融支持，此前監(jiān)管對房地產(chǎn)信托融資管控較嚴(yán)積極做好“保交樓”金融服務(wù)7提供“保交樓”專項借款“保交樓”專項借款。8構(gòu)提供融機構(gòu)為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險；商業(yè)銀行半年內(nèi)發(fā)放的配套融資貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置9做好房地產(chǎn)項目有落地，聚焦“保交付”；支持項目交付。有落地，聚焦“保交付”依法保障住房金融消費者合法權(quán)益法自主協(xié)商期還本付息金融機構(gòu)可與受疫情影響的購房人自主協(xié)商進(jìn)行延期展期等調(diào)整。房地產(chǎn)保護(hù)延期貸款分金融管理政策延長房地產(chǎn)貸款集中度策過渡期安排對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行金融機構(gòu)要用好階段性房地產(chǎn)金融管理政策，加快推動房地產(chǎn)風(fēng)險市場化出加大住房租賃金融支持力度優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)法人運營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，積極滿足企業(yè)中長期資2.鼓勵僉融機構(gòu)為各類主體收購、改建房地產(chǎn)項目用于住房租賃提供資金支3.商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房并取得認(rèn)定書后，銀行發(fā)放貸款期限、利率保障性租賃貸款相關(guān)政策。相關(guān)支持政策住房租賃市場鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券；相關(guān)支持政策二支箭”、股權(quán)融資等政策都將持續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展鋪路。的一項重要舉措。近年來中心城區(qū)開發(fā)強度飽和，部分建筑老化，整體城市配套功能及空間承載改為主，通過貨幣化安置消化存量庫存，拆除類改造成為城市更新主要方向。2018示“在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造”，穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造成為城市更房地產(chǎn)20042013-20182018-20222023遼寧省政府《關(guān)于進(jìn)一步加快城市棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》《關(guān)于加快棚戶區(qū)20042013-20182018-20222023遼寧省政府《關(guān)于進(jìn)一步加快城市棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》中央政治局會議在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中央巡視組點名批評各地棚改亂象國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》住建部《關(guān)于扎實有序推進(jìn)城市更新工作的通知》住建部《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造，多渠道籌措改造資金，鼓勵和支持民間資本參與述重心變化示意圖22009廣東省政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》深圳市政府《深圳市城市更新辦法》《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》棚改、三舊改造及城市更新起步城中村改造納入棚改，城市更新以棚改為主大拆大建，城市更新以老舊小區(qū)改造為主大建，著重強調(diào)穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造善公共設(shè)施等方式對“三舊”用地進(jìn)行綜合整治，混合改造是指全面改造和微改造，其中全面改造影響面最廣。房地產(chǎn)全全面改造征收儲備征收儲備合合作改造政府整理土地地公開出讓或用于市政公用設(shè)施建設(shè)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行拆遷補償安置對村集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)實力和組織能力要求較高村集體經(jīng)濟(jì)組織引進(jìn)開發(fā)企業(yè)合作改造村集體經(jīng)濟(jì)組織通過公開招標(biāo)引入開發(fā)企業(yè)微微改造工程招標(biāo)工程招標(biāo)保障房改保障房改造市場化市場化租賃公寓政府公開招標(biāo)完成改造政府于公共交易平臺等針對改造工程公開招標(biāo)政府主導(dǎo)政府牽頭提升配套后統(tǒng)租房源，作為人才保障房等出租開發(fā)商主導(dǎo)判簽約，改造后作為長租公寓等出租混混合改造全面改造和微改造相結(jié)合以表5：部分超大特大城市城中村數(shù)據(jù)情況市城中村改造情況改造項目10個萬戶。兩百個“城中村”。。市更產(chǎn)《東莞市鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃(2018-2035年)》劃定城中村型村莊242個房地產(chǎn)25合肥“十四五”末實現(xiàn)基本清零。：各地政府網(wǎng)站，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心從目前的城中村改造計劃來看，廣州、深圳等華南區(qū)域城中村改造推進(jìn)較快，其中廣州住建局年初公布2023年計劃推進(jìn)127個城中村改造項目，并預(yù)計由此完成在1.5萬億元左右。若考慮華南區(qū)域本身城中村存量較豐富、城中村改造推進(jìn)計劃較快且改造成本相對較高，其他區(qū)域城中村帶來的固定資產(chǎn)投資較少，則超大特大城市城中村改造每年帶來的固二、成交市場綜述：銷售均價同比轉(zhuǎn)負(fù)，成交熱度持續(xù)表6：統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)口徑變化對比公布數(shù)據(jù)公布增速整整增速月基數(shù)整基調(diào)整基調(diào)整4月基調(diào)整月基調(diào)整商品房銷售面積(萬方)895430%8255322066%-134-1930房地產(chǎn)%%4410%%%00000商品房銷售額(億元)%258154080%-1090%0%%10000商品房銷售均價(元/平).3%0.8%1-1%533房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)%855594101-192439%533272-149%-1980%0%%-196%%-101-11房屋施工面積(萬方)%5640其中：住宅%0房屋新開工面積(萬方)880%%-187-1200其中：住宅%%-1580房屋竣工面積(萬方)30其中：住宅4-15-120房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金(億元)%0%-18-1000%02101%%-127-18505%0%7-194：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心現(xiàn)房地產(chǎn)-19.2%-19.2%圖5：全國商品房銷售金額(億元)及增速30000200%25000150%200002000015000100005000050%0%-50%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01商品房銷售金額(億元)單月增速(%)累計增速(%)：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心金額增速200%150%100%50%0%-50%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01非住宅金額累計(%)非住宅金額單月(%)：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖7：全國住宅及非住宅銷售金額(億元)及增速(%)2000001800001600001400001200001000008000060000400002000020032005200720092011全國住宅銷售金額(億元)住宅增速(%，右)整體增速(%，右)201320152017201920212023M1-M6全國非住宅銷售金額(億元)增速(%，右)50%40%30%20%10%0%-20%：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心7%，非住同比22年下降17.1%。其他口徑數(shù)據(jù)來看，根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，6月55城新房成交面積同比22年下降房地產(chǎn)-60%-50%，增速環(huán)比收窄43.9pct，二手房成交此于新房但也有大幅下滑。-60%-50%圖8：全國商品房銷售面積(萬方)及增速30000150%25000100%-18.2%20000-18.2%50%150000%10000-50%-50%019/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01商品房銷售面積(萬方)單月增速(%)累計增速(%)：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心5城新房成交面積增速130%110%90%70%50%30%10%-30%-50%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01全國商品房累計增速(%)55城累計增速(%)55城單月增速(%)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖10：13城二手方成交面積(萬方)及增速900800700600500400300200100055.9%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%13城二手房成交面積(萬方)累計同比(%，右)單月同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：房管局，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心銷售面積增速--20%10%0%20%-30%-40%18/1219/0619/1220/0620/1221/0621/1222/0622/1223/06非住宅面積累計(%)非住宅面積單月(%)：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心住房地產(chǎn)圖12：全國住宅及非住宅銷售面積(萬方)及增速(%)2000001800001600001400001200001000008000060000400002000060%40%20%0%-20%-40%20032005200720092011201320152017201920212023M1-M6全國住宅銷售面積(萬方)全國非住宅銷售面積(萬方)住宅增速(%，右)非住宅增速(%，右)整體增速(%，右)：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖13：全國商品房分線銷售面積增速(%)140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%20/0120/0620/1121/0421/0922/0222/0722/1223/05 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖14：全國商品房分區(qū)域銷售面積增速(%)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%20/0120/0620/1121/0421/0922/0222/0722/1223/05數(shù)據(jù)來源：房管局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心分區(qū)域來看，我們以長三角、珠三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市作為核心圈樣8%。同房地產(chǎn)%、t表7：全國及各區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況數(shù)據(jù)月同比增速/053/06/05/06/05/06/05/06商品房銷售面積(萬方)%440%6632226%6%%%商品房銷售額(億元)787%132%%%%%商品房銷售均價(元/平)%%%%%宅價格新房同比下降0.4%，降幅較5月收窄0.1ct，二手房同比下降2.8%，降幅較5房地產(chǎn)持平數(shù)量占比120%100%80%60%40%20%0%11/0111/0812/0312/1013/0513/1214/0715/0215/0916/0416/1117/0618/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/0923/0470城新房環(huán)比下跌或持平城市數(shù)量占比70城二手房環(huán)比下跌或持平城市數(shù)量占比：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心pct同比上升0.5%，增速較5月一線二手房價格上次增速轉(zhuǎn)負(fù)為19年8月，時隔45個月的一線二手房價格同比轉(zhuǎn)負(fù)也進(jìn)一步說明當(dāng)前市場信心不足，價格變化較為敏感的二手房市場首先有所反，23年6月一線、二線、三四線平均掛牌二手房pct城市同比下降1.7%，降幅較5月收窄0.6pct、三四線同比下降0.3%，降幅較5月收窄0.3pct。圖16：70大中城市新房房價分線同比(%)40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%0%11/0112/0613/1115/0416/0918/0219/0720/1222/05：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖17：327城二手房房價分線同比(%)20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%0%18/1119/0620/0120/0821/0321/1022/0522/12一線二線三線數(shù)據(jù)來源：中國房協(xié)，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心房地產(chǎn)表8：70大中城市的一二三線城市房價指數(shù)環(huán)比變化數(shù)新建商品住宅價格指數(shù)二手住宅價格指數(shù)持平或下跌城市占比環(huán)比比持平或下跌城市占比環(huán)比比12345678901219%23%349%56：統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心(二)推盤情況：推盤意愿不足，供需不匹配問題突出為1380萬房地產(chǎn)圖18：22城商品房推盤面積(萬方)及增速350030002500200015001000500080%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%18/0118/0919/0520/0120/0921/0522/0122/0923/0522城商品房推盤面積(萬方)累計同比(%，右)單月同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：中指院，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖19：22城商品房及25城住宅批售比1.601.401.201.000.800.600.400.200.0016/0116/0917/0518/0118/0919/0520/0120/0921/0522/0122/0923/0522城商品房批售比(MA3)25城商品住宅批售比(MA3)榮枯線數(shù)據(jù)來源：中指院，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心景氣水平方面，6月22城商品房批售比(推盤/銷售，移動平均3個月)為0.92，圖20：22城商品房庫存面積(萬方)及去化周期36000340003200030000280002600024000220002000025.1250116/1217/1118/1019/0920/0821/0722/0623/0522商品房庫存面積(萬方)去化周期(月，右)：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖21：全國住宅中期庫存(億平)及去化周期353025205027.2927.292000200320062009201220152018202145403530252050住宅中期庫存(億方)去化周期(月，右)：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖22：分線城市去化周期(月)變動趨勢4540353025205013/0114/0215/0316/0417/0518/0619/0720/0821/0922/10數(shù)據(jù)來源：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖23：全國住宅及非住宅開工面積/銷售面積450%400%350%300%250%200%150%100%50%0%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01住宅(單月)住宅(累計)非住宅(單月)非住宅(累計)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中房地產(chǎn)(MA6)為25.1個月，環(huán)比下降0.65個月，重點25城住宅去化周期(MA6)13.53從中期庫存來看，23年上半年住宅開工庫存減少1.53億平，住宅中期庫存(累計開工-累計銷售)為24.60億平，對應(yīng)去化周期(移動平均12個月)為27.29個月，.64個月。開工庫存去化周期上升而重點城市短期庫存去化周期下降說明當(dāng)前存在一定供需不匹配的問題，適應(yīng)市場需求的庫存較少，主要來源于目前政府核心區(qū)地塊供應(yīng)不足問題，城中村改造、舊城改造等政策的推進(jìn)將有助于增加核心地塊供給，更好表9：跟蹤城市房地產(chǎn)成交面積信息表市成交比比月均成交存面積時間%%%月%6安%--%--%--%.3--.8%0州%.9%%%%%--州%%--7.8%%%--%%%--%%%--%--.0%%%--%%.8%%%--%--合肥%7.7%%%3.38.0%--%--珠三角.2關(guān)%--佛山%%--%%--房地產(chǎn)%%--%%%--慶%.2--%.4.6%--%%%--.4.3%.8--梅州%%--%--%%--底%%--%%%--%%%--%--%%--39--%%--%%%--%%%--%--.2.2%--福州%%%--%%%--%%.6--%%--%%.0合計2：房管局，中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心三、土地市場綜述：景氣度低迷，土地出讓承壓景氣度也在惡化，但部分核心城市核心地塊仍然維持土拍高熱度，土地市場分化下下，下半年土地市場面臨一定壓力。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，23年6月全國600城商住用地出讓金為3564億元，同比下降房地產(chǎn)用地出讓金、財政部土地出讓收入及同比140001200010000800060004000200019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05600城商住用地出讓金(億元)600城商住用地出讓金同比(右)財政部土地出讓收入單月同比(右)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%城商住用地出讓金單月同比100%80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%19/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05金同比非22城商住用地出讓金同比降幅較5月擴(kuò)大3.6pct；非22城商住用地供給面積1.08億平，同比下降27.1%，降幅t房地產(chǎn)城商住用地成交面積及同比60000500004000030000200001000019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0560%40%20%0%-20%-40%-60%-80%600城商住用地成交面積(萬方)600城商住用地成交面積同比(右)非22城商住用地成交面積同比(右)成交面積方面，23年6月全國600城商住用地成交面積8119萬平，同比下降地成交熱度較差。供需比來看，23年6月600城商住用地單月供需比為1.70，環(huán)比上升0.35，移動.06，非22城商住用地供需比為1.42，較22年全年上升0.06。2.0987654321019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05600城供需比(MA6)非22城供需比(MA6)600城供需比(單月)非22城供需比(單月)房地產(chǎn).3pct；非22城溢價升1.7pct。溢價率600050004000300020001000019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05600城商住用地樓面價(元/平)溢價率(右)30%25%20%15%10%5%0% (二)各類市場分述：核心城市兩集中土拍仍然對土地市場具有拉動作用22城二線商住用地出讓金為233億元，同比下降65.5%；高價三四線城市(成交價>3000元/平的城市)商住用地出讓金為610億元，同比下降20.5%；低價三四線商地出讓金為614億元，同比下降37.9%。各類型城市出讓金均大幅下滑。金同比貢獻(xiàn)80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%19/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0560%40%20%0%-20%-40%-60%-80%22城非22城二線高價三四線低價三四線600城商住用地出讓金同比(右)積比下降21.3%；低價三四線商住用地供給面積8165萬方，同比下降27.9%。各類型城市土地供給低基數(shù)情況下仍下滑，地方政府供地意愿較低迷。房地產(chǎn)積同比下降17.6%；低價三四線商住用地成交面積4357萬平，同比下降44.6%。從整體供需比來看，6月22城商住用地供需比(當(dāng)月)為1.77，環(huán)比上升0.55；非22城二線商住用地供需比(當(dāng)月)為1.57，環(huán)比上升0.41；高價三四線商住用地供需比(當(dāng)月)為1.16，環(huán)比上升0.12；低價三四線商住用地供需比(當(dāng)月)為1.87，2.01.81.61.41.21.00.80.60.40.20.01.3600城22城非22城二線高價三四線低價三四線圖31：分類型商住用地樓面價(元/平)1400012000100008000600040002000019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05高價三四線低價三四線房地產(chǎn)-41%46%-23%2%-4%6%-45%7 3供需比(MA6)42.1-2.4.1累計增速較高的區(qū)域：天津、黑龍江、吉林累計增速較低的區(qū)域：青海、貴州、甘肅-44%-26%-38%-27%-93%-4%464%1.3pct為9.7%，環(huán)比上升4.0pct。-41%46%-23%2%-4%6%-45%7 3供需比(MA6)42.1-2.4.1累計增速較高的區(qū)域：天津、黑龍江、吉林累計增速較低的區(qū)域：青海、貴州、甘肅-44%-26%-38%-27%-93%-4%464%1.345%40%35%30%25%20%15%10% 5%0%19/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0522城非22城二線高價三四線低價三四線圖33：600城商住用地2023年6月土地出讓金累計增速及供需比(MA6)分省分布4%76%-59%-39%-49%-39%-7%-7%-45% -58%-65%2023-58%-65%土地出讓金累計增速0%30%-9%-30%~-15%-30%弱的區(qū)域：廣西、新疆20231.5-1.81.2：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心、月北本月杭州完成23年第五、第六批兩集中土拍，寧波完成23年第三批兩集中土拍，但州、無錫完成23年第三批兩集中土拍。6月北京、浙江及江蘇移動平均6個月的供需房地產(chǎn)核心城市兩集中土拍仍然對土地市場具有拉動作用。表10：主要省、市、區(qū)土地市場情況商住用地出讓金(億元)供需比樓面價(元/平)累計累計-1%-18%0-1%9-1%34%3%6-1%%-16%福建2-1%21%1%-12%-1%%-16%疆988873肅336%-15%0-100%-30：中指院，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心房地產(chǎn)綜述：新開工降幅擴(kuò)大，投資端壓力持續(xù)開發(fā)投資市場來看，新開工仍在下滑，累計施工面積降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，施工投。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，6月全國商品房新開工面積1.02億平，同比22年同期下降t分業(yè)態(tài)來看，6月住宅新開工面積同比下降32.5%，而非住宅則同比22年下降擴(kuò)大2.2pct，而非住宅則同比22年下降22.6%，降幅環(huán)比1-5月擴(kuò)大0.3pct。預(yù)計全年竣工增長5%，竣工壓力主要出現(xiàn)在下半年。圖34：全國商品房新開工面積(萬方)及增速300002500020000150001000050000..19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/0180%60%40%20%0%-20%-40%-60%新開工面積(萬方)單月同比(%，右)累計同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖35：全國商品房竣工面積(萬方)及增速80%60%40%20%0%-20%-40%-60%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%3000022000015000100005000019/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01竣工面積(萬方)單月同比(%，右)累計同比(%，右)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心面，截至23年6月全國商品房累計施工面積為79.15億平米，同比22幅環(huán)比擴(kuò)大0.4pct。-.4%。房地產(chǎn)圖36：全國商品房施工面積(億平米)及增速1101009080706050403020050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%199920022005200820112014201720202023M1-M6施工面積(億方)新開工/施工面積(%，右施工面積(億方)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖37：全國商品房累計停工面積及當(dāng)期凈停工面積706560555045403530252070656055504540353025205065.617.7120112014200820112014201720202023M1-M6當(dāng)期凈停工面積(億方)累計停工面積(億方)數(shù)據(jù)來源：國