如何做好成本控制

如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制提要：認(rèn)真做好工程變更、洽商控制。在施工階段由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計變更、施工條件變更、進(jìn)度計劃變更和工程項目變更文章來源自房地產(chǎn)e網(wǎng)如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制摘要：在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)，投資決策對項目開發(fā)的成敗至關(guān)重要。工程設(shè)計是具體實(shí)現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)對立統(tǒng)一的過程，擬建項目一經(jīng)決策確定后，設(shè)計就成為了工程建設(shè)和控制工程造價的關(guān)鍵。施工階段即產(chǎn)品的生產(chǎn)階段，根據(jù)工程施工階段工序復(fù)雜、生產(chǎn)周期長等特點(diǎn)，主要從招投標(biāo)工作方面、合同管理、工程變更洽商控制、甲方供應(yīng)材料設(shè)備的采購管理等方面討論工程造價的控制?？⒐そY(jié)算是建設(shè)項目成本控制的最后一關(guān)，竣工結(jié)算辦理的認(rèn)真與否直接關(guān)系到工程造價的高低。本文從項目決策、設(shè)計、施工和竣工結(jié)算四方面，闡述如何進(jìn)行工程成本的控制。關(guān)鍵詞：項目決策階段項目設(shè)計階段項目施工階段竣工結(jié)算階段成本控制面對房價過高、政府一輪又一輪的政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何求生存、求發(fā)展是擺在面前的一個重要課題，而其中成本控制顯得尤為重要，已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得比較優(yōu)勢，形成核心競爭力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和其他費(fèi)用等。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的控制應(yīng)貫穿于整個項目建設(shè)的全過程，主要包括項目決策、設(shè)計、施工和竣工結(jié)算四個階段。一、項目決策階段成本控制在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)，投資決策對項目開發(fā)的成敗至關(guān)重要。實(shí)踐證明，一個高質(zhì)量的投資決策依賴于對投資環(huán)境的準(zhǔn)確把握,依賴于可研的深度與精度以及理性的投資決策機(jī)制。做好投資決策需要注意以下四個方面：1、重視產(chǎn)品定位和銷售價格預(yù)測。在項目投資決策之前，首先要掌握擬選擇項目所在地的周邊的規(guī)劃情況，對擬選擇項目進(jìn)行產(chǎn)品定位和未來銷售價格預(yù)測。合理預(yù)測擬開發(fā)項目未來銷售價格和銷售進(jìn)度，這需要有一定的前瞻性。開發(fā)公司必須高度重視，只有具有廣闊市場前景的項目才有開發(fā)價值。2、重視成本因素調(diào)研分析。項目所在地的土地價格、市政配套條件、地質(zhì)情況、建安成本、主要材料設(shè)備的價格、當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)環(huán)境等各因素都對項目的開發(fā)成本有較大影響。例如我們開發(fā)的某住宅小區(qū)項目，在預(yù)測項目成本時，對當(dāng)?shù)厥姓こ碳爱?dāng)?shù)亟ㄔO(shè)環(huán)境了解不夠充分，在實(shí)際施工時強(qiáng)電工程從幺六橋變電站至項目紅線約6公里（經(jīng)由政府門口、航油管道、園林綠化帶、村莊門面房等）的路由協(xié)調(diào)費(fèi)約40萬元，由于路線長，協(xié)調(diào)困難，從而造成延期交房引起業(yè)主索賠費(fèi)用約150萬元。因此在選擇項目之前，對上述各成本因素必須進(jìn)行認(rèn)真的市場調(diào)研，掌握準(zhǔn)確詳實(shí)的第一手資料，才能更有效的控制成本。3、客觀、準(zhǔn)確地做好項目可行性研究。專業(yè)人員根據(jù)取得的調(diào)研資料，對項目進(jìn)行成本費(fèi)用估算，分別測算土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。費(fèi)用測算采用的標(biāo)準(zhǔn)必須緊密結(jié)合當(dāng)?shù)匦星楹晚椖繉?shí)際情況，力求客觀準(zhǔn)確。根據(jù)成本費(fèi)用估算和銷售價格預(yù)測情況，采用銷售利潤率或者成本利潤率等指標(biāo)對項目做出經(jīng)濟(jì)評價和綜合分析，通過分析得出項目可行性研究結(jié)論和建議。4、集體決策，理性投資。公司董事會依據(jù)上報的可研材料，廣泛討論、集體決策。在目前不成熟的市場機(jī)制下，決策過程中既需要投資的理性又需要有一定的前瞻性。二、項目設(shè)計階段成本控制開發(fā)項目經(jīng)過決策立項后，設(shè)計就成為工程建設(shè)的關(guān)鍵，在設(shè)計階段,由于建筑物的平面布置、結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)及主要設(shè)備都全部確定,其影響項目成本在90%以上，因此設(shè)計階段的成本控制是整個項目成本控制的決定性階段，開發(fā)公司抓住了設(shè)計這個關(guān)鍵,就能取得事半功倍的效果。1、優(yōu)化設(shè)計方案。優(yōu)秀的項目設(shè)計方案是項目盈利的保障。在設(shè)計過程中，要進(jìn)行方案優(yōu)化，應(yīng)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場的角度對項目總體布局、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)形式、戶型結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、材料和設(shè)備選用等多方面進(jìn)行對比，盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。通過方案優(yōu)化，做到在滿足使用功能的前提下，盡量節(jié)約投資。2、加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計。要按照批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計，用批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案篩選和設(shè)計，嚴(yán)格控制不合理變更，以保證總投資不被突破。實(shí)踐證明，限額設(shè)計是促進(jìn)設(shè)計單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計水平、確保投入產(chǎn)出比最大的有效途徑。3、加強(qiáng)圖紙審核，控制設(shè)計變更。開發(fā)公司應(yīng)要求設(shè)計單位在出圖前加強(qiáng)對設(shè)計圖紙的審核，提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。例如某住宅小區(qū)項目，設(shè)計在每個單元頂層設(shè)計了一個弧形鋼筋混凝土飄板，由于本小區(qū)均為12層左右的小高層，從仰視的角度看，人們很難看到這個造型，經(jīng)過我提議工程部研究后取消了弧形飄板，不僅此項工程節(jié)約費(fèi)用約250萬元，而且還避免了屋面造型給屋面防水帶來隱患。因此設(shè)計圖紙的不足或缺陷在出圖前加以克服，所花費(fèi)的代價最小，可取得的效果最好。在工程各實(shí)施過程中，設(shè)計變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。三、項目施工階段成本控制施工階段的成本控制應(yīng)該注意以下四個方面：1、認(rèn)真做好招投標(biāo)工作。招投標(biāo)是項目成本控制的重要環(huán)節(jié)。通過選擇多家資質(zhì)高、信譽(yù)好、業(yè)績優(yōu)的施工單位進(jìn)行競標(biāo)，不僅有利于確保工程質(zhì)量和工期，更有利于降低工程成本。對項目各承包單位的選擇要慎重,因?yàn)槭┕り犖榈膬?yōu)劣關(guān)系到開發(fā)企業(yè)工程成本控制的成敗，在招標(biāo)過程中對承包單位要嚴(yán)格進(jìn)行資格審查，認(rèn)真考察施工企業(yè)的業(yè)績、資質(zhì)、信譽(yù)和技術(shù)裝備等。在報價過程中，應(yīng)采用實(shí)物工程量清單報價方式。首先開發(fā)單位必須最大限度做到清單工程量準(zhǔn)確，清單內(nèi)工程特征描述清楚明確；其次招標(biāo)單位對所有投標(biāo)單位提供明確的工程量，由企業(yè)自主報價。這樣就會使有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)一步完善內(nèi)部管理機(jī)制，將技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為價格優(yōu)勢，通過競爭確定招投標(biāo)雙方可接受的承包價格。另外在合同簽訂前，開發(fā)單位一定要清標(biāo)，避免投標(biāo)單位不平衡報價引起的后續(xù)矛盾。這樣既控制了工程成本，又符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。2、加強(qiáng)合同管理，避免工程索賠。施工合同是工程建設(shè)的主要合同，是承發(fā)包雙方進(jìn)行工程建設(shè)、撥付工程價款、工程結(jié)算、工程索賠的依據(jù)。為此，必須把好合同的起草、審核、簽訂關(guān)。在簽訂承包合同時，對于總包合同北京2010新清單規(guī)范要求采用固定單價合同，這就對開發(fā)單位給出清單工程量的準(zhǔn)確性提出了更高的要求。對于小型合同工程價款盡量采用固定總價，工程價款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工過程中，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，以減少不必要的糾紛和違約索賠。3、抓好甲方供應(yīng)材料設(shè)備的采購管理。甲方供應(yīng)材料設(shè)備的采購價格是影響工程成本的重要因素。按照所采購材料設(shè)備的類型、數(shù)量、價值，能采用公開招標(biāo)的一定要公開招標(biāo)。對于一些零散材料、小型設(shè)備也要貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價廉。4、認(rèn)真做好工程變更、洽商控制。在施工階段由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計變更、施工條件變更、進(jìn)度計劃變更和工程項目變更。控制變更的關(guān)鍵在開發(fā)單位,應(yīng)建立工程簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工,確保簽證的質(zhì)量,杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確,首先要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時性，其次,對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確,簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性,盡量減少簽證發(fā)生。對于已經(jīng)簽認(rèn)的洽商變更，專業(yè)工程師及預(yù)算工程師要監(jiān)督施工單位的執(zhí)行情況，避免簽認(rèn)變更后施工單位不執(zhí)行變更或走樣執(zhí)行。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情，及時向市場詢問現(xiàn)行價格。在現(xiàn)行材料價格全部為市場價的今天,如果對材料市場價格不清楚,就無法進(jìn)行工程造價管理。四、竣工結(jié)算階段成本控制竣工結(jié)算是建設(shè)項目成本控制的最后一關(guān)，竣工結(jié)算辦理的認(rèn)真與否直接關(guān)系到工程造價的高低。施工單位編制的工程結(jié)算普遍存在冒算多算、高套定額、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以提高結(jié)算價的現(xiàn)象。開發(fā)公司不但要自己組織造價工程師參照原招投標(biāo)文件、承發(fā)包合同、圖紙、設(shè)計變更、工程索賠文件、材料設(shè)備采購價格、專業(yè)分包合同等，對施工單位提交的工程結(jié)算書進(jìn)行全面、認(rèn)真、嚴(yán)格的審核，同時也要委托資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程造價咨詢公司對施工單位提供的工程結(jié)算書進(jìn)行更專業(yè)、更全面、更嚴(yán)格的審核。對造價咨詢公司可以明確以造價審減額為基數(shù)的獎勵制度，以充分提高造價咨詢公司的積極性，確保結(jié)算質(zhì)量，降低工程成本。成本管理四步法隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項費(fèi)用的支出?！袄麧?銷售收入-成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通過IT手段、科學(xué)的管理方法提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平?我們根據(jù)幾年來對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實(shí)踐，結(jié)合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)提煉了“成本管理四步法”。這四個步驟分別是：制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績評估。以下就這四個步驟做詳細(xì)的分析：1.制定目標(biāo)——目標(biāo)成本目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項目成本的控制線。許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時，這個“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo)/計劃”實(shí)際上是“假目標(biāo)/計劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解;再通過將預(yù)算計劃落實(shí)到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因1)項目進(jìn)度太緊：基于市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤指標(biāo)的需要，房地產(chǎn)公司對項目的進(jìn)度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時間/趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計完成就開始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計”未能在“招標(biāo)”、“施工”之前完成，就造成了在項目前期無法對目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測算。另外，也正因?yàn)檎袠?biāo)前不能對“合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測算，實(shí)際業(yè)務(wù)中只能使用“費(fèi)率招標(biāo)”方式取代“總價招標(biāo)”、“工程量清單招標(biāo)”，這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實(shí)際中的許多項目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個原因就是采用了“費(fèi)率招標(biāo)”的模式?！坝賱t不達(dá)”，為了進(jìn)度卻犧牲了成本。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識到其間的弊端，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)流程，重點(diǎn)加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計”、“招標(biāo)”環(huán)節(jié)，積極推行“目標(biāo)成本管理”，取得了不錯的效果。2)缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測算體系：從項目管理的角度看，房地產(chǎn)項目具有較高的復(fù)雜度，項目周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。項目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、