物權(quán)法改變城市房屋拆遷游戲規(guī)則

PAGEPAGE1《物權(quán)法》改變城市房屋拆遷“游戲規(guī)則”2007-10-10今年10月1日

《物權(quán)法》正式實施。百姓普遍關(guān)心的拆遷問題也將隨著《物權(quán)法》的施行，發(fā)生諸多變化?！段餀?quán)法》緣何會改變充滿爭議與矛盾的城市房屋拆遷行為，百姓應(yīng)該如何利用《物權(quán)法》更好地保護(hù)自己的合法權(quán)益？這成了大家普遍關(guān)心的問題。為此，記者采訪了有關(guān)部門和對《物權(quán)法》頗有研究的寧夏懷遠(yuǎn)律師事務(wù)李志銀律師。

■物權(quán)是“具有排他性”的權(quán)利，任何人不得隨意侵犯

李志銀介紹，《物權(quán)法》第二條第三款規(guī)定，物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，是關(guān)于物權(quán)具有排他性權(quán)利的規(guī)定。在民事法律上，凡是有排他性的權(quán)利，國家均采用追究刑事犯罪責(zé)任和民事責(zé)任進(jìn)行保護(hù)，如在刑事上，設(shè)定侵占罪、搶奪罪等，在民事上設(shè)定侵權(quán)的民事責(zé)任和違約的民事責(zé)任等方式進(jìn)行保護(hù)，禁止任何單位和個人侵占，哄搶和破壞；不僅排除一般人的干涉，而且“排除國家的干涉”。這一規(guī)定說明，任何人，包括各級政府，不經(jīng)過法定程序也不得超越權(quán)限，侵犯公民的私權(quán)利。

■《國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例》停止執(zhí)行

由于2001年出臺的《國務(wù)院城市房屋拆遷管理條例》與《物權(quán)法》中有關(guān)規(guī)定相抵觸，該《條例》在《物權(quán)法》實施后將停止執(zhí)行。在國家征收法或者征收條例沒有出臺以前，將出現(xiàn)一個法律上的“真空”狀態(tài)，因此，國務(wù)院已委托建設(shè)部先以修改條例的辦法彌補(bǔ)法律上的真空狀態(tài)。

9月26日，自治區(qū)政府法制辦法規(guī)處一位負(fù)責(zé)人告訴記者，2004年實施的

《寧夏城市房屋拆遷管理辦法》是在國務(wù)院這個《條例》的基礎(chǔ)上制定的，所以其中的一些規(guī)定也與《物權(quán)法》的規(guī)定相抵觸，因此也停止執(zhí)行，進(jìn)行修訂。這位負(fù)責(zé)人同時表示，停止一部法規(guī)的執(zhí)行要經(jīng)過法律程序，目前自治區(qū)政府法制辦正在做這項工作。隨著法律程序的結(jié)束，《寧夏城市房屋拆遷管理辦法》也將做出新的規(guī)定。

■“為公共利益”的拆遷將是政府拆遷的前提

李志銀律師介紹，《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。……征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！边@條規(guī)定明確了政府拆遷必須是“為了公共利益的需要”才可以拆遷，為了商業(yè)利益的拆遷不包括在政府的拆遷范圍之內(nèi)。

焦點問題是，什么是公共利益？

李志銀律師介紹說，物權(quán)法規(guī)定的“公共利益”雖然是一個“不確定概念”，但其不確定的只是“范圍”的不確定，不是“內(nèi)涵”的不確定。按照民法理論上的通說，“公共利益”是指社會全體成員能夠直接享受的利益，社會個別成員、部分成員享受的利益，不屬于公共利益；社會全體成員“間接享受”的利益，也不屬于公共利益。只有社會全體成員直接享受的利益才屬于公共利益，如建機(jī)場、修公路、修鐵路，蓋行政中心，建公立博物館、圖書館、醫(yī)院、學(xué)校等等。今后，開發(fā)商投資拆舊市場蓋新市場銷售、拆居民房蓋商品房銷售，都不是“公共利益的需要”。

李志銀律師同時認(rèn)為，過去，政府以“舊城改造”和“城市建設(shè)”的名義組織拆遷，將“舊城改造”和“城市建設(shè)”的拆遷等同于“為公共利益”的拆遷，混淆了“為公共利益”的拆遷和“為商業(yè)利益”的拆遷之間的法律界限，應(yīng)當(dāng)注意，《物權(quán)法》里沒有使用“城市建設(shè)”和“舊城改造”這兩個概念，所以，《物權(quán)法》實施后，以“城市建設(shè)”與“舊城改造”名義組織的拆遷在法律上沒有依據(jù)，屬于違法拆遷。

■是否為了公共利益誰說了算？

今后，某一具體拆遷行為是否屬于為了公共利益的拆遷，由誰來認(rèn)定呢？又依照什么程序來認(rèn)定呢？

李志銀律師認(rèn)為，事關(guān)社會公共利益的事項，無論是整體性的社會公共利益，還是局部性的社會公共利益，都是國家或者地方的重大事項。我國是實行人民代表大會制度的社會主義國家，人民代表大會是最高的權(quán)力機(jī)關(guān)，關(guān)乎全體社會成員利益的大事，自然應(yīng)當(dāng)由全國人民代表大會和地方各級人民代表大會及其常務(wù)委員會說了算。因此，有權(quán)作出決定的機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)是全國人民代表大會和地方各級人民代表大會及其常務(wù)委員會，政府行政職能機(jī)關(guān)只能提出議案，提請國家最高權(quán)力機(jī)關(guān)或者地方最高權(quán)力機(jī)關(guān)審議決定，不能直接作出決定。

■征收也要按市價補(bǔ)償

拆遷補(bǔ)償往往是拆遷過程中最受關(guān)注的問題。

李志銀律師介紹說，《物權(quán)法》規(guī)定的征收是國家強(qiáng)制性的取得制度，不實行意思自治，合同自由，但強(qiáng)制征收只是對被征收人意思自治、合同自由的法律限制，不是對征收財產(chǎn)價格的法律限制。征收財產(chǎn)的強(qiáng)制性與沒收財產(chǎn)、征稅、罰款等公權(quán)力行使是不同的。沒收財產(chǎn)等是國家機(jī)關(guān)單方的意思決定，可以直接依據(jù)公權(quán)力的行使，無償取得公民的私有財產(chǎn)，且被沒收財產(chǎn)、被征稅、被罰款的人不得抗拒。但征收是有償取得，屬于商品交換關(guān)系，政府要遵循市場交易等價有償?shù)囊?guī)律，對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，要保證被拆遷人的合法利益。同時，征收居民住宅的，還要保證被拆遷人的居住條件。

李志銀律師指出，值得注意的是商業(yè)用地是排除在政府征收制度的適用范圍之外的。今后，企業(yè)要取得商業(yè)用地進(jìn)行開發(fā)，不能再采用國家征收的形式，而要采用向政府申請獲得用地指標(biāo)，支付國有土地出讓金，然后由開發(fā)商與區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)人按照合同法的規(guī)定平等協(xié)商、討價還價、簽訂合同，政府不能插手，更不能設(shè)立所謂“拆遷辦”、“拆遷指揮部”，代替企業(yè)與土地的所有權(quán)人談判，或者組織公檢法司機(jī)關(guān)配合企業(yè)強(qiáng)行拆遷居民的房屋。

針對《物權(quán)法》嚴(yán)格區(qū)分公共利益用地與商業(yè)用地的原則，李志銀律師介紹說，根據(jù)物權(quán)法確立的原則，國家應(yīng)該制