2019中渝大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告課件

大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告重慶銘騰匯景信息咨詢有限公司大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告重慶銘騰匯景信息咨詢有限公司0方案一建議方案二建議方案對(duì)比分析地塊解析項(xiàng)目定位客戶分析市場背景本次匯報(bào)的結(jié)構(gòu)：方案一建議方案二建議方案對(duì)比分析地塊解析項(xiàng)目定位客戶分析市場1報(bào)告主要結(jié)論項(xiàng)目定位：知慧·活力·魅力之城大學(xué)城·中高端住宅項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)：類別墅、高層客戶定位：改善型客戶、投資型客戶為主，部分首置客戶客戶分布：沙坪壩區(qū)、大西區(qū)、璧山、北碚、微電園區(qū)域?yàn)橹?，主城其他區(qū)域客戶為輔。報(bào)告主要結(jié)論2宏觀市場分析結(jié)論市場背景區(qū)域規(guī)劃分析結(jié)論競爭市場分析結(jié)論1宏觀市場分析結(jié)論市場背景區(qū)域規(guī)劃分析結(jié)論競爭市場分析結(jié)論13

重慶近年來受保稅港區(qū)、兩江新區(qū)利好的影響，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，2009年在全國經(jīng)濟(jì)“保8”的情況下，重慶經(jīng)濟(jì)依然達(dá)到14.9%的增長率，未來幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將快速、平穩(wěn)，而且預(yù)計(jì)2019也將達(dá)15%；

2019年房地產(chǎn)的引擎依然是舊城改造，預(yù)計(jì)2019年將有500萬方舊城改造入市；2019年重慶將實(shí)施重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目323個(gè)，總投資高達(dá)1萬億元。涉及交通、能源、城市基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、節(jié)能減排及生態(tài)建設(shè)、水利基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)民生、科技、工業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、商貿(mào)流通、房地產(chǎn)等13大類；

2009年由于一線城市房價(jià)上漲過快，2019年出臺(tái)有抑制高房價(jià)的政策，但政策調(diào)控主要針對(duì)三高物業(yè)，即高檔次、高單價(jià)、高置業(yè)頻次，而對(duì)普通商品住房仍然保持較為寬松的房地產(chǎn)以及金融政策；在信貸政策方面，2019年上半年已開始收緊，首套房最低首付比例為二成，二套房提高到四成，且貸款利率優(yōu)惠已從下浮30%上調(diào)到下浮15%。未滿5年的二手物業(yè)成交要收取差額營業(yè)稅，營業(yè)稅率為差額部分的5.5%；隨著對(duì)高端房征收物業(yè)稅政策的提出，重慶、上海等地可能作為試點(diǎn)開征物業(yè)稅。[宏觀經(jīng)濟(jì)]結(jié)論重慶近年來受保稅港區(qū)、兩江新區(qū)利好的影響，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅4西永片區(qū)定位：城市副中心、IT之城、大學(xué)之城、巨變之城區(qū)域規(guī)劃分析該片區(qū)位于中環(huán)與外環(huán)之間，屬于城市發(fā)展新興之地。一城五片多中心組團(tuán)式格局中，隨著內(nèi)環(huán)外移的實(shí)施，西永片區(qū)將逐步進(jìn)入主城區(qū)的范圍。到2019年，縉云山、中梁山之間的西部片區(qū)西永城市副中心人口規(guī)模將突破60萬人。

西永片區(qū)定位：城市副中心、IT之城、大學(xué)之城、巨變之城區(qū)域規(guī)5

區(qū)域定位：西永組團(tuán)作為城市副中心，主城的拓展區(qū)，以教育、科技、物流、文化、生態(tài)功能為主。功能分區(qū)：區(qū)域承載重慶高科技產(chǎn)業(yè)、大學(xué)城、鐵路物流及城市綜合新區(qū)的城市功能,由五大功能片區(qū)構(gòu)成，重慶市大學(xué)城(22平方公里)，西永微電子產(chǎn)業(yè)園（15平方公里），重慶鐵路物流中心(20平方公里)，生態(tài)旅游觀光區(qū)(10平方公里)，城市中心區(qū)(20平方公里，為大學(xué)城配套)。

產(chǎn)業(yè)支撐：大學(xué)城片區(qū)主要以教育科研、電子產(chǎn)業(yè)及鐵路物流等三大產(chǎn)業(yè)為主?，F(xiàn)微電園入駐企業(yè)有64家，世界500強(qiáng)企業(yè)有5家（富士康、惠普、思科、英業(yè)達(dá)、廣達(dá)），規(guī)劃2019年產(chǎn)值達(dá)3000億元；利好政策：以西永微電子工業(yè)園為中心的國家最大內(nèi)陸保稅區(qū)在大學(xué)城成立，將帶動(dòng)大學(xué)城電子產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域定位：西永組團(tuán)作為城市副中心，主城的拓展區(qū)，以教育、科6

大學(xué)城規(guī)劃面積22平方公里，規(guī)劃人口約43萬，是西部新城率先啟動(dòng)的第一個(gè)功能片區(qū)，西永城市副中心的核心組團(tuán)，以教育科研為主；大學(xué)城規(guī)劃入駐高校15所，目前已有11所高校先后入駐，入駐師生達(dá)到10萬人；預(yù)計(jì)到2019年，15所高校全部建成，入駐師生規(guī)模約25萬人；

2019年沙坪壩區(qū)政府在大學(xué)城投資3億元修建了七所配套中小學(xué)，目前重慶一中、重慶八中、重慶市人民小學(xué)、美國QSI國際學(xué)校等知名中小學(xué)已經(jīng)入駐；該片區(qū)房地產(chǎn)市場雖起步較晚，但倍受各知名開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，目前已進(jìn)駐開發(fā)商有龍湖、金科、富力、金融街、中渝、慶瑞、卓越、康田、宮和等，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展迅速。區(qū)域規(guī)劃分析(大學(xué)城)大學(xué)城規(guī)劃面積22平方公里，規(guī)劃人口約43萬，是西部新城率7西永微電園中學(xué)(規(guī)劃中)根據(jù)目前規(guī)劃，以大學(xué)城中路為界線，大學(xué)城劃分為兩個(gè)板塊。大學(xué)城中路以北的區(qū)域?yàn)槟壳伴_發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，以南的區(qū)域?yàn)槲磥砑芯幼∨涮讌^(qū)，目前還未進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。大學(xué)城東路重慶大學(xué)龍湖睿城東方劍橋目前大學(xué)城的最繁華區(qū)域,所有大學(xué)以及目前集中商業(yè)分布于此富力城260萬方商業(yè)中心東橋郡重大集資樓重師集資樓富力城在售區(qū)卓越項(xiàng)目重慶師范大學(xué)大學(xué)城中路臺(tái)資信息產(chǎn)業(yè)園大學(xué)城南部居住集中區(qū)中渝地塊第三軍醫(yī)大學(xué)重慶科技學(xué)院融城華府龍湖花千樹龍湖U城金科項(xiàng)目西永微電園中學(xué)(規(guī)劃中)根據(jù)目前規(guī)劃，以大學(xué)城中路為界線，大8交通條件：

地鐵1號(hào)線將在2019年運(yùn)行，線路由朝天門至大學(xué)城（一期朝天門到沙坪壩，今年年底運(yùn)行）；軌道7號(hào)線正處規(guī)劃階段，暫未動(dòng)工，預(yù)計(jì)將在2019年后開始投入運(yùn)行。雙碑大橋和雙碑隧道已經(jīng)開建，這是第二條貫穿中梁山到大學(xué)城的隧道，2019年通行。隨著區(qū)域?qū)ν饨煌ǖ牟粩嗤晟疲舜髮W(xué)城與沙坪壩片區(qū)、三北片區(qū)、渝中半島片區(qū)等區(qū)域的距離。內(nèi)環(huán)取消收費(fèi)，大學(xué)城進(jìn)一步融入主城。規(guī)劃中的輕軌7號(hào)線在建地鐵1號(hào)線雙碑隧道雙碑大橋15分鐘北部新區(qū)30分鐘解放碑20分鐘楊家坪25分鐘南坪15分鐘沙坪壩地鐵車站[大學(xué)城——交通條件]本案車行5分鐘，步行30分鐘抵達(dá)地鐵站交通條件：地鐵1號(hào)線將在2019年運(yùn)行，線路由朝天門至大學(xué)9西部大學(xué)城交通情況匯總表

編號(hào)路段名稱等級(jí)進(jìn)度起點(diǎn)終點(diǎn)路寬通車時(shí)間及備注1繞城高速高速全線通車————54米2019年西段全線通車，2019年全部通車2科技大道主干全線通車?yán)鏄錇乘淼来髮W(xué)城入口54米已經(jīng)通車3科技大道北段主干全線通車大學(xué)城入口繞城高速54米已經(jīng)通車，雙向6車道，有景觀帶。4科技大道南段主干竣工大學(xué)城入口繞城高速54米已經(jīng)通車，雙向6車道，有景觀帶。5縱二路主干施工中大學(xué)城南向大學(xué)城北向54米已經(jīng)通車6虎曾路主干部分竣工，部分施工中虎溪曾家54米已經(jīng)通車7雙碑隧道——全線通車大學(xué)城井口——預(yù)計(jì)2019年建設(shè)完成，通北楊公橋8梨樹灣隧道——全線通車大學(xué)城沙坪壩——已經(jīng)通車9軌道1號(hào)線軌道在建朝天門大學(xué)城——2019年完成10輕軌7號(hào)線軌道規(guī)劃中歇馬西彭——遠(yuǎn)期規(guī)劃[大學(xué)城——交通現(xiàn)狀]大學(xué)城內(nèi)部交通條件較好，對(duì)外交通在內(nèi)環(huán)取消收費(fèi)和2019年軌道1號(hào)線通車后得到極大改善，將進(jìn)一步融入主城。另外，2019年雙碑大橋及隧道的開通較大程度緩解了大學(xué)城的瓶頸。西部大學(xué)城交通情況匯總表編號(hào)路段名稱等級(jí)進(jìn)度起點(diǎn)終點(diǎn)路寬通10思考：地鐵1號(hào)線通車，將對(duì)大學(xué)城帶來什么影響？是否能促進(jìn)大學(xué)城房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展？思考：112號(hào)線建設(shè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)：

2019年12月，重慶軌道交通二號(hào)線大堰站到較場口站正式動(dòng)工；2019年11月6日開始觀光運(yùn)行。2019年12月28日開始試運(yùn)行。

2019年6月18日開始正式運(yùn)行；

2019年6月8日重慶軌道交通二號(hào)線二期工程開始模擬運(yùn)行，2019年7月1日開始試運(yùn)行，2019年7月10日二號(hào)線二期工程開始正式運(yùn)行。參考案例：輕軌2號(hào)線，“速”變大渡口[大學(xué)城——軌道1號(hào)線利好分析]2號(hào)線建設(shè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)：參考案例：輕軌2號(hào)線，“速”變大渡口122號(hào)線對(duì)擴(kuò)展市場、提升房價(jià)、促成區(qū)域發(fā)展成效顯著

2019年，通車以前，大渡口區(qū)商品住宅均價(jià)2500元/平方米，比主城其它區(qū)2612元低112元。通車后，2019年上半年大渡口新開樓盤均價(jià)在2700元/平方米，較2019年春交會(huì)商品住房成交均價(jià)2789元只低了89元。

通車后，2019年前5個(gè)月，大渡口區(qū)成交商品房近2000套，其中4成以上購買者是外區(qū)居民。通車后，商圈區(qū)域內(nèi)香港城、國瑞城、天泰·金地廣場等建筑群的落成，順祥新銳·壹街區(qū)等項(xiàng)目的啟動(dòng)，沃爾瑪、易初蓮花、重百、新世紀(jì)、國美、蘇寧等等品牌商家的進(jìn)入。[大學(xué)城——軌道1號(hào)線利好分析]2號(hào)線對(duì)擴(kuò)展市場、提升房價(jià)、促成區(qū)域發(fā)展成效顯著[大學(xué)城——13年度2000年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2009年銷售面積37.443.35061.447.546.849.689.927.835.23銷售增量——5.96.711.4-13.9-0.72.840.3-62.17.43銷售增幅——15.78%15.47%22.80%-22.64%-1.47%5.98%81.25%-69.08%26.73%大渡口區(qū)歷年商品房銷售量統(tǒng)計(jì)表（萬平米）年度2000年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2019年2009年常住人口25.1325.325.3725.6725.9126.2326.5826.9627.2227.53人口增量——0.170.070.300.240.320.350.380.260.31人口增幅——0.68%0.28%1.18%0.93%1.24%1.33%1.43%0.96%1.14%大渡口歷年常住人口統(tǒng)計(jì)表（萬人）

在輕軌2號(hào)線開通后，大渡口區(qū)常住人口增長速度并未因交通的便捷度改善吸引更多外來人口；在輕軌2號(hào)線開通后，大渡口總體商品房需求并未得到完全增長，2019較2019年有較大的增長、2019、2009年的成交情況來看，因?yàn)榭傮w市場向好所致。單一利好條件對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)需求總量和人口轉(zhuǎn)移能力有限輕軌審批階段輕軌全線通車，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)需求的增長輕軌審批階段輕軌試運(yùn)營并全線通車[大學(xué)城——軌道1號(hào)線利好分析]年度2000年2019年2019年2019年2019年20142019-2009年期間大渡口僅依靠輕軌貫通這單一利好對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)總體需求貢獻(xiàn)較?。惠p軌貫通對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格和外區(qū)域需求有明顯拉動(dòng)；軌道貫通并結(jié)合本身商圈規(guī)劃，對(duì)城市配套升級(jí)有一定拉動(dòng)作用。2019-2009年期間大渡口僅依靠輕軌貫通這單一利好對(duì)區(qū)域15

西永副中心將成為重慶新的經(jīng)濟(jì)增長極。隨著交通的完善，拉近了西永與主城的距離，配合區(qū)域自身規(guī)劃，將帶來更多的外區(qū)域置業(yè)需求。大學(xué)城隨著各所高校的進(jìn)駐，其影響力越來越大，區(qū)域價(jià)值不斷提升。隨著微電園入駐企業(yè)不斷增加，將帶來更多的區(qū)域內(nèi)部的置業(yè)需求。軌道一號(hào)線雖然為區(qū)域總體發(fā)展的推力有局限，但配合大學(xué)城眾多優(yōu)勢政策和規(guī)劃將是其發(fā)展的強(qiáng)力催化劑。而且將帶動(dòng)更多的沙區(qū)的客戶前來大學(xué)城置業(yè)。大學(xué)城及西部新城已經(jīng)成為重慶別墅市場的第三組團(tuán)，價(jià)值明顯。西永副中心將成為重慶新的經(jīng)濟(jì)增長極。16競爭市場分析一、區(qū)域在售市場分析二、未來兩年潛在供應(yīng)分析競爭市場分析一、區(qū)域在售市場分析17龍湖·睿城融城華府康田置業(yè)公司競得地塊我司用地

金科集團(tuán)競得龍湖U城3號(hào)地塊卓越項(xiàng)目2009年之前大學(xué)城項(xiàng)目分布圖：目前大學(xué)城房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于大學(xué)城核心區(qū)域內(nèi)，隨著開發(fā)力度的加強(qiáng)，在往南區(qū)快速的擴(kuò)張。圖為2009年情況。L分區(qū)城南居住集中區(qū)龍湖.東橋郡主力產(chǎn)品：聯(lián)排別墅主力面積：220-240主力單價(jià)：8000-10000總價(jià)區(qū)間：115-285萬去化套數(shù):480套去化時(shí)間:11個(gè)月月均去化套數(shù)：34套富力城主力產(chǎn)品：聯(lián)排別墅主力面積：150-180主力單價(jià)：7800-8800總價(jià)區(qū)間：120-160萬去化套數(shù):173套去化時(shí)間:4個(gè)月月均去化套數(shù)：27套西永租賃房2.5萬套陳家橋經(jīng)濟(jì)房龍湖租賃一共2000套2019年房220套花千樹，純洋房，7月推出首期推出180套聯(lián)排，6月亮相，8萬m2的示范區(qū)和3000m2的體驗(yàn)商業(yè)富力城主力產(chǎn)品：高層主力面積：60-100主力單價(jià)：4500-5300總價(jià)區(qū)間：35-55萬月均去化套數(shù)：144套東方劍橋主力產(chǎn)品：高層主力面積：55-68主力單價(jià)：4000總價(jià)區(qū)間：10-40萬去化套數(shù):876套去化時(shí)間:5個(gè)月月均去化套數(shù)：125套龍湖·睿城融城華府康田置業(yè)公司競得地塊我司用地金科集團(tuán)競得18東方劍橋（預(yù)計(jì)）主力產(chǎn)品：高層主力面積：64-96主力單價(jià)：5200總價(jià)區(qū)間：35-50萬預(yù)計(jì)5月推出。龍湖·睿城康田置業(yè)公司競得地塊我司用地

金科集團(tuán)競得龍湖U城，精裝公寓，7月推出3號(hào)地塊卓越項(xiàng)目2019年大學(xué)城項(xiàng)目分布圖：L分區(qū)城南居住集中區(qū)龍湖.東橋郡主力產(chǎn)品：聯(lián)排，雙拼主力面積：220-240，250、300主力單價(jià)：11000-15000，20000-22000總價(jià)區(qū)間：300-500萬月均去化套數(shù)：37套富力城主力產(chǎn)品：聯(lián)排別墅主力面積：150-180主力單價(jià)：8500-9500總價(jià)區(qū)間：150-200萬月均去化套數(shù)：43套西永租賃房2.5萬套陳家橋經(jīng)濟(jì)房花千樹，純洋房，5月推出首期推出180套聯(lián)排，6月亮相，8萬m2的示范區(qū)和3000m2的體驗(yàn)商業(yè)龍湖租賃房一共2000套2019年220套富力城主力產(chǎn)品：高層主力面積：60-100主力單價(jià)：5500-5900總價(jià)區(qū)間：40-60萬月均去化套數(shù)：62套融城華府疊拼：120-160㎡，8000-10000元/㎡，100-160萬元；聯(lián)排：150-170㎡，11000-13000元/㎡，180-200萬月均去化：93套東方劍橋（預(yù)計(jì)）龍湖·睿城康田置業(yè)公司競得地塊我司用地金科19一、區(qū)域在售市場分析一、區(qū)域在售市場分析20別墅項(xiàng)目名稱2019年2009年2019年1-3月富力城

（2009.8銷售）推盤套數(shù)及售價(jià)

173套,8350元/㎡65套，8595元/㎡消化速度

43套/月22套/月東橋郡

（2019.12銷售）推盤套數(shù)及售價(jià)108套，6200元/㎡372套,9040元/㎡112套，聯(lián)14030元/㎡，雙20000元/㎡消化速度82套/月34套/月39套/月融城華府

（2009.12銷售）推盤套數(shù)及售價(jià)93套（疊64，聯(lián)32）,聯(lián)11676元/㎡、疊7737元/㎡62套，聯(lián)11676元/㎡、疊7737元/㎡消化速度93套/月洋房項(xiàng)目名稱2019年2009年2019年1-3月龍湖睿城

(2019.8銷售)推盤套數(shù)及售價(jià)240套，4700元/㎡7000元/㎡（全底躍）消化速度47套/月1套/月富力城

(2019.3銷售)推盤套數(shù)及售價(jià)142套，5600元/㎡62套，5200元/㎡消化速度7套/月5套/月高層項(xiàng)目名稱2019年2009年2019年1-3月龍湖睿城

(2019.9銷售)推盤套數(shù)及售價(jià)410套,4300元/㎡564套，4550元/㎡消化速度90套/月88套/月富力城

(2019.1銷售)推盤套數(shù)及售價(jià)1170套，4200元/㎡854套,5300元/㎡450套，5711元/㎡消化速度68套/月101套/月144套/月東方劍橋

(2009.4銷售)推盤套數(shù)及售價(jià)

876套,4020元/㎡消化速度

125套/月2009-2019年，區(qū)域別墅月去化套數(shù)約50-60套；洋房月去化套數(shù)約5套；高層月去化套數(shù)約100-120套；隨市場好轉(zhuǎn)，區(qū)域高層月去化率大幅上升，以投資型產(chǎn)品為主；市場洋房供應(yīng)量較小，目前只有富力城一期滯銷產(chǎn)品仍在銷售，由于總價(jià)過高，戶型過大的原因，雖然整體市場較好，但去化速度仍然很慢；區(qū)域別墅去化快，價(jià)格穩(wěn)步上升，已推售別墅產(chǎn)品較受市場青睞，已成為別墅的重要組團(tuán)。備注：以上均為清水價(jià)格，其中富力城高層除去裝修1200元/㎡，龍湖睿城800元/㎡

，東方劍橋500元/㎡。別墅項(xiàng)目名稱2019年2009年2019年1-3月21高層分析戶型單間配套一房兩房小三房大三房總計(jì)面積20-30㎡30-40㎡40-50㎡50-60㎡60-70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110㎡以上東方劍橋612994759363004700876富力城020824807561201362683181542208龍湖睿城601825491245900000974總計(jì)121153312595714723908比例3%39%31%14%11%100%（2019-2019年3月）高層各戶型供應(yīng)（銷售）一覽表主力供應(yīng)（銷售）面積【市場份額70%】[在售市場分析——高層]一房、二房是大學(xué)城高層產(chǎn)品供應(yīng)和銷售的主力高層分析戶型單間配套一房兩房小三房大三房總計(jì)面積20-30㎡22高層各總價(jià)段銷售一覽表總價(jià)段單配一房小兩房小三房大三房20-3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110以上20萬以下東方劍橋61，3500

龍湖睿城60，4400東方劍橋299，3400

富力城208，4500

睿城182，4400東方劍橋47，3800睿城549，4200富力城248，4200

20-25萬

東方劍橋59，3400龍湖睿城124，4300睿城59，3800

25-30萬

東方劍橋363，3800富力城248，4300

30-35萬

富力城328，4300

35-40萬

富力城120，4200

東方劍橋47，3400

40-50萬

富力城46，5000

富力城268，4800

富力城228，4400

50-60萬

富力城64，4400

從圖表可以看出，大學(xué)城在售高層項(xiàng)目一房主力總價(jià)在20萬以下，兩房主力總價(jià)在20-30萬，三房主力總價(jià)在40萬以上。

2019年3月，富力城2房及小3房的價(jià)格已6300元/㎡（除1200裝修），4房價(jià)格5100元/㎡（除1200裝修），2房溢價(jià)能力強(qiáng)，大面積靠低單價(jià)去化。一房戶型主力總價(jià)20萬以下二房戶型主力總價(jià)25-30萬三房主力總價(jià)40-60萬[09年銷售市場分析——高層]表格內(nèi)內(nèi)容為：項(xiàng)目名稱+推出套數(shù)+成交單價(jià)；富力城（1200）、龍湖睿城（800）、東方劍橋（500）已除去裝修費(fèi)。高層各總價(jià)段銷售一覽表總價(jià)段單配一房小兩房小三房大三房20232019年之前，區(qū)域高層項(xiàng)目以投資型產(chǎn)品為主，在售項(xiàng)目主力供應(yīng)戶型為一房（30-50㎡）、兩房（60-70㎡）戶型，占整體市場供應(yīng)的70%以上。一房總價(jià)控制在20萬以下，兩房總價(jià)在40萬以內(nèi)。

2019年之前，區(qū)域高層項(xiàng)目三房供應(yīng)較少，小三房去化速度較快，大三房去化速度較慢，除富力城外，其它項(xiàng)目面積均控制在100平米內(nèi)（富力城40%的住房套內(nèi)面積大于100平米）。

2019年，在售高層產(chǎn)品向自住發(fā)展，但客戶購買目的仍以投資為主，供應(yīng)以兩房、三房為主，富力城2房及小3房的價(jià)格已6300元/㎡（除1200裝修），4房價(jià)格5100元/㎡（除1200裝修）；2房、緊湊三房溢價(jià)能力強(qiáng)，大面積靠低單價(jià)去化。小結(jié)[在售市場分析——高層]2019年之前，區(qū)域高層項(xiàng)目以投資型產(chǎn)品為主，在售項(xiàng)目主力24洋房分析戶型平層躍層合計(jì)面積100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-150㎡150-180㎡180㎡以上富力城1390002298142龍湖睿城012041390040240總計(jì)142240382比例37%63%100%（2019-2009年）（洋房）各戶型供應(yīng)（銷售）一覽表平層供應(yīng)躍層供應(yīng)主力供應(yīng)面積[在售市場分析——洋房]洋房分析戶型平層躍層合計(jì)面積100-110㎡110-120㎡252019-2009年洋房各總價(jià)段銷售一覽表總價(jià)段平層躍層100-110110-12040-50120-130130-140140-150150-180180以上50萬以下

50-60萬富力城13，5500睿城70，5000

60-70萬

富力城9，5500

龍湖睿城，50，5500

70-80萬

80-90萬

龍湖睿城41，7000

富力城12，5500

90-100萬

龍湖睿城39，7200

富力城10，5500

100萬以上

富力城98，5300平層戶型主力總價(jià)50-60萬躍層主力總價(jià)80-100萬

從圖表可以看出，大學(xué)城在售洋房產(chǎn)品平層主力總價(jià)在50-60萬，躍層主力總價(jià)80-100萬。近期，因供求缺乏，無洋房成交。[在售市場分析——洋房]表格內(nèi)內(nèi)容為：項(xiàng)目名稱+推出套數(shù)+成交單價(jià)2019-2009年洋房各總價(jià)段銷售一覽表總價(jià)段平層躍層1026小結(jié)[在售市場分析——洋房]2009年之前，大學(xué)城房地產(chǎn)發(fā)展處于初級(jí)階段，根據(jù)北部新區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商對(duì)自住為主的洋房產(chǎn)品并不看好，僅有少量洋房作為試水目的供應(yīng)；已售項(xiàng)目中，龍湖睿城雖有品牌支撐、面積適中，但仍要依靠低單價(jià)去化；富力城項(xiàng)目由于面積過大，總價(jià)過高而滯銷，競爭優(yōu)勢不及高層投資產(chǎn)品。進(jìn)入2009年，低總價(jià)經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得高總價(jià)洋房市場空間更小，持續(xù)滯銷。

2009年洋房產(chǎn)品僅去化存量，龍湖睿城底躍(128-135㎡)，富力城現(xiàn)代風(fēng)格的大面積躍層（180㎡-270㎡）；從銷售情況來看，總價(jià)在50-60萬之間的平層產(chǎn)品去化情況明顯好于總價(jià)在80-100萬以上的躍層產(chǎn)品。2019年隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場逐漸成熟，龍湖在大學(xué)城開始主攻洋房市場，花千樹、U城兩項(xiàng)目陸續(xù)面市，但其他企業(yè)仍比較謹(jǐn)慎，不做或推遲開發(fā)洋房產(chǎn)品。小結(jié)[在售市場分析——洋房]2009年之前，大學(xué)城房地產(chǎn)27別墅分析項(xiàng)目名稱150㎡以下150-160㎡160-180㎡180-200㎡200-220㎡220-240㎡240㎡以上合計(jì)東橋郡002611411936540664富力城4813513722000342龍湖睿城00222286460176融城華府712624128104155總計(jì)119161209170213421441337比例9%12%16%13%16%31%3%100%主力供應(yīng)（銷售）面積去化速度快（富力城、融城華府）（2019-2019年3月）

（別墅）各戶型供應(yīng)（銷售）一覽表[在售市場分析——?jiǎng)e墅]2019年之前150-220㎡別墅的供應(yīng)和銷售比例較大，核心面積區(qū)間為150-200㎡，富力城、融城華府在產(chǎn)品上與龍湖項(xiàng)目有明顯差異。去化速度快（東橋郡）別墅分析項(xiàng)目名稱150㎡以下150-160㎡160-1828總價(jià)段/面積段150㎡以下150-160㎡160-180㎡180-200㎡200-220㎡220-240㎡240㎡以上100萬以下融城華府35，7126100-120萬融城華府18，7967

東橋郡24，6500

120-140萬富力城24，8200富力城30，8300

龍湖睿城22，7000東橋郡38，6800

140-160萬融城華府3，10193

富力城20，8500融城華府9，9156龍湖睿城22，8000

東橋郡50，8300

160-180萬融城華府15，11091

融城華府2，10358

富力城17，8600

東橋郡20，9200

東橋郡30，8500

180-200萬融城華府1，13048

龍湖睿城36，8500

東橋郡65，9200東橋郡55，9000

200-250萬

融城華府10，12801

龍湖睿城50，9500

東橋郡10，10000東橋郡110，10000

龍湖睿城40，11000

250萬以上

東橋郡30，12000

龍湖睿城6，13000東橋郡16，150002019-2009年別墅各總價(jià)段銷售一覽表經(jīng)濟(jì)型別墅主力總價(jià)120-140萬中檔型別墅主力總價(jià)220-250萬從上表可以看出，經(jīng)濟(jì)型別墅占區(qū)域別墅供應(yīng)的55%左右，主力總價(jià)在120-140萬之間，其余為中檔以上別墅，主力總價(jià)220-250萬之間；東橋郡主要選擇大于180㎡的產(chǎn)品，富力城選擇160-200㎡的產(chǎn)品，而融城華府選擇小于170㎡的產(chǎn)品，他們在不同的市場上進(jìn)行錯(cuò)位競爭，銷售情況較理想。

2019年別墅價(jià)格提升較快，東橋郡聯(lián)排價(jià)格已達(dá)14000元/㎡、雙拼20000元/㎡

；富力城聯(lián)排價(jià)格為9200元/㎡

；融城華府預(yù)計(jì)開盤價(jià)格疊拼8000元/㎡

、聯(lián)排11000元/㎡

（使用面積單價(jià)7000元/㎡

）。[在售市場分析——?jiǎng)e墅]表格內(nèi)內(nèi)容為：項(xiàng)目名稱+推出套數(shù)+成交單價(jià)總價(jià)段/面積段150㎡以下150-160㎡160-180㎡12909年別墅供應(yīng)主要為富力城、東橋郡、融城華府三個(gè)項(xiàng)目，他們在面積選擇上有明顯的差異化，銷售情況均較好。

09年區(qū)域內(nèi)，經(jīng)濟(jì)型別墅主力總價(jià)在120-160萬，面積在150-180平米，中檔別墅主力總價(jià)在200-250萬，面積在200-250平米。

2019年別墅價(jià)格提升較快，東橋郡聯(lián)排價(jià)格已達(dá)14000元/㎡、雙拼20000元/㎡

；富力城聯(lián)排價(jià)格為9200元/㎡

；融城華府預(yù)計(jì)開盤價(jià)格疊拼8500元/㎡

、聯(lián)排11500元/㎡

（產(chǎn)權(quán)面積單價(jià)7000元/㎡

）。小結(jié)[在售市場分析——?jiǎng)e墅]09年別墅供應(yīng)主要為富力城、東橋郡、融城華府三個(gè)項(xiàng)目，他們30在售市場整體分析關(guān)于區(qū)域——目前區(qū)域受配套和交通條件的限制，居住型產(chǎn)品開發(fā)較少，主要針對(duì)購買投資型高層和別墅這兩類對(duì)現(xiàn)有配套和交通要求不高的客戶為主；關(guān)于洋房——洋房作為以自住為主的產(chǎn)品，對(duì)配套、交通條件有一定的要求；同時(shí)，若作為投資產(chǎn)品，在區(qū)域內(nèi)投資性小戶型和經(jīng)濟(jì)型別墅的投資價(jià)值更被看好。因此，目前區(qū)域還不適合洋房產(chǎn)品的開發(fā)；關(guān)于高層——區(qū)域房地產(chǎn)市場有大學(xué)城15所高校、未來軌道交通等投資價(jià)值作為支撐，其投資型產(chǎn)品開發(fā)量較大，銷售情況較好，待1號(hào)線通車后，大學(xué)城居住型高層將受到追捧。關(guān)于別墅——根據(jù)區(qū)域形象和交通條件，現(xiàn)目前并不適宜開發(fā)居住型的別墅產(chǎn)品，龍湖開發(fā)別墅產(chǎn)品面積雖較大，但與同區(qū)域內(nèi)其它別墅項(xiàng)目一樣，主要還是針對(duì)投資型別墅產(chǎn)品的客戶。在售市場整體分析關(guān)于區(qū)域——目前區(qū)域受配套和交通條件的限制，31二、未來兩年潛在供應(yīng)分析二、未來兩年潛在供應(yīng)分析32中渝物業(yè)競得

金科集團(tuán)競得3號(hào)地塊卓越熙街近期大學(xué)城項(xiàng)目分布圖：龍湖東橋郡融城華府龍湖U城，首期精裝公寓7月推出首期推出180套聯(lián)排，6月亮相，8萬㎡的示范區(qū)和3000㎡的體驗(yàn)商業(yè)東方劍橋康田項(xiàng)目富力城城南居住集中區(qū)花千樹，純洋房，5月推出中渝物業(yè)競得金科集團(tuán)競得3號(hào)卓越熙街近期大學(xué)城項(xiàng)目分布圖33卓越熙街，2000套，主力面積30-50㎡一房和30㎡以下單間配套東方劍橋，1300套，主力面積60-70㎡兩房60%和90-110㎡三房35%，其他5%融城華府370套，主力面積：疊拼130-160㎡，聯(lián)排160-180㎡東橋郡240套，主力面積聯(lián)排200-240㎡，雙拼250-360㎡，主力總價(jià)330-600萬富力城，200套，主力面積200-230㎡，主力總價(jià)250-350萬元2019年2019年2019年2019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月富力城，8800套，主力面積60-70㎡兩房30%，80-100㎡三房40%，100-120㎡四房15%，35-45㎡一房10%，其他5%花千樹2500套，主力面積70-110，舒適兩房和三房為主■片區(qū)未來四年潛在項(xiàng)目供應(yīng)走勢東方劍橋400套，主力面積平層110-120㎡，躍層140-180㎡康田項(xiàng)目，1000套，主力面積80㎡以下高層洋房別墅金科地塊，約4000套，60-100平米為主，一房15%，兩房45%，三房30%，其他10%龍湖花千樹780套，主力面積平層100-120㎡，躍層120-180㎡金科地塊

1500套，主力面積平層85-120㎡，躍層140-160㎡龍湖U城

800套，主力面積平層90-120㎡，躍層120-140㎡金科大學(xué)城

600套，主力面積：聯(lián)排200-230㎡，預(yù)計(jì)14000元/㎡龍湖U城，5000套，預(yù)估有約70%的產(chǎn)品面積在70-110平米，其他為公寓龍湖U城150套，主力面積：聯(lián)排200-230㎡，預(yù)計(jì)16000元/㎡東方劍橋，150套，主力面積180-230㎡，主力總價(jià)250-350萬元卓越熙街，2000套，主力面積30-50㎡一房和30㎡以34

區(qū)域近期60平米以下的投資型產(chǎn)品陸續(xù)有供應(yīng)，從2019年以居住型產(chǎn)品為主的項(xiàng)目將陸續(xù)入市，面積在70-110平米，項(xiàng)目逐漸增多，競爭激烈；■2019-2019年區(qū)域高層供應(yīng)情況從2019年開始洋房產(chǎn)品供應(yīng)增加，產(chǎn)品主要為平層戶型（85-120㎡）、躍層戶型（120-160㎡）。龍湖花千樹、龍湖U城、金科項(xiàng)目和東方劍橋是未來市場供應(yīng)主力；■2019-2019年區(qū)域洋房供應(yīng)分析■2019-2019年區(qū)域別墅供應(yīng)分析

大學(xué)城未來兩年別墅市場以130-160㎡的疊拼別墅和160-230㎡經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅為主，進(jìn)入2019年后，已知項(xiàng)目中，金科項(xiàng)目、龍湖U城、東方劍橋有別墅產(chǎn)品供應(yīng)，總體供應(yīng)量呈下降趨勢。區(qū)域近期60平米以下的投資型產(chǎn)品陸續(xù)有供應(yīng)，從2019年35物業(yè)形態(tài)2019年2009年2019年2019年2019年別墅市場供應(yīng)量預(yù)測————640690380市場容量258650洋房市場供應(yīng)量預(yù)測————7801000900市場容量30875高層市場供應(yīng)量預(yù)測————460060008200市場容量116226002019年后市場供應(yīng)及市場容量預(yù)測

別墅供應(yīng)有減少的趨勢，同時(shí)，市場容量還會(huì)隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸成熟呈上升趨勢，因此預(yù)計(jì)市場仍有機(jī)會(huì)點(diǎn)；09年洋房產(chǎn)品無新增供應(yīng)，在售洋房為08年存量房源持續(xù)銷售，以富力城為主，成交量小，預(yù)計(jì)2019年后，龍湖花千樹、U城、東方劍橋、金科等項(xiàng)目的陸續(xù)入市，伴隨區(qū)域配套、交通條件的逐漸成熟，市場容量將有明顯上升。

高層2019-2019年區(qū)域集中居住區(qū)土地的陸續(xù)供應(yīng)，供應(yīng)項(xiàng)目增多、供應(yīng)量加大，將快速進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)高峰期，競爭激烈，但區(qū)域配套成熟度不高，仍以投資需求為主；而2019年后，軌道1號(hào)線、雙碑大橋通車將加大區(qū)域便捷度，對(duì)外區(qū)客戶吸引力度加大，居住類產(chǎn)品需求迅速加大，使大學(xué)城真正成為宜居之城；物業(yè)形態(tài)2019年2009年2019年2019年2019年別36三、其他潛在供應(yīng)三、其他潛在供應(yīng)37微電園L分區(qū)住宅區(qū)目前，西永微電子產(chǎn)業(yè)園工作及常駐人口約5000人，企業(yè)中層以上員工約28%(其中企業(yè)直派員工約8%)，普通員工約67%，其它人員約5%，目前員工較少，預(yù)計(jì)2019年年底員工達(dá)2萬人。微電園L分區(qū)共6萬畝，準(zhǔn)備規(guī)劃1萬畝土地用于經(jīng)營，目前處于規(guī)劃階段。在1萬畝經(jīng)營性用地中。擬建100萬方公寓式住宅，用于園區(qū)配套，不對(duì)外銷售，在2019年開工建設(shè)。另外，園區(qū)每年還將建設(shè)60萬方安置房；雖然園區(qū)離大學(xué)城有一段距離，但目前已有部分園區(qū)客戶至大學(xué)城購房，可見，微電園置業(yè)者也是本項(xiàng)目的貢獻(xiàn)者之一，建議項(xiàng)目抓住時(shí)間差的機(jī)會(huì)，快速實(shí)現(xiàn)銷售回款。微電園L分區(qū)住宅供應(yīng)微電子工業(yè)園大學(xué)城區(qū)域軌道交通公交路網(wǎng)規(guī)劃中陳家橋經(jīng)濟(jì)房西永租賃房微電園L分區(qū)目前，西永微電子產(chǎn)業(yè)園工作及常駐人口約5000人38微電園L分區(qū)住宅供應(yīng)芯片制造園SOHO樓和軟件樓芯片制造園保稅倉庫電子制造園電子制造園微電子工業(yè)園用地規(guī)劃：L分區(qū)100萬方住宅區(qū)微電園L分區(qū)住宅供應(yīng)芯片制造園SOHO樓和軟件樓芯片制造園保39

未來大學(xué)城將成為重慶房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。產(chǎn)品供應(yīng)傾向多元化，產(chǎn)品線較長，各類物業(yè)均有大量供應(yīng)，競爭激烈；未來2-3年區(qū)域內(nèi)高層仍以投資型物業(yè)為主，差異化不大，且多分布于熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，競爭激烈，隨著配套和交通的完善，部分居住型高層物業(yè)將逐步成為主力；

高層：這幾年投資產(chǎn)品為主，1號(hào)線通車后居住型高層市場被看好，雖眾多項(xiàng)目以低密度住宅開發(fā)為主，但因?yàn)閷?shí)際條件限制，高層仍然是主力產(chǎn)品，占70%以上，競爭非常激烈。

洋房：龍湖、富力最先開發(fā)洋房，接著開發(fā)經(jīng)濟(jì)型別墅，然后再開發(fā)洋房。在2019-2019年龍湖、金科洋房大量入市，短期內(nèi)洋房競爭較大。

別墅：前期龍湖、富力、金融街進(jìn)行規(guī)模性的別墅開發(fā)，目前大學(xué)城已成為重慶別墅的第三區(qū)；別墅項(xiàng)目在逐漸減少，隨土地容積率的提高，別墅供應(yīng)量會(huì)更少，后期的別墅市場競爭較小，機(jī)會(huì)較大?？偨Y(jié)未來大學(xué)城將成為重慶房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。產(chǎn)品供應(yīng)傾向多元40在售項(xiàng)目客戶分析客戶分析客戶調(diào)查問卷分析潛在客戶判斷2在售項(xiàng)目客戶分析客戶分析客戶調(diào)查問卷分析潛在客戶判斷241項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)客戶來源置業(yè)目的龍湖東橋郡別墅沙坪壩（30%）、大九區(qū)（20%）客戶和龍湖老業(yè)主（30%）為主，其他（20%）為輔；70%投資，30%自住龍湖睿城洋房沙坪壩區(qū)（50%）、大九區(qū)（15%）、龍湖老業(yè)主（20%）為主；及其他（15%）為輔；65%投資，35%自住別墅龍湖老業(yè)主（50%）、沙坪壩及九龍坡（40%）為主，其他（10%）為輔；以投資為主高層沙坪壩區(qū)（60%）、微電園客戶（10%）、龍湖老業(yè)主（25%）為主，其他（5%）為輔約90%為投資富力城別墅沙坪壩（35%）、江北（20%）、北碚區(qū)、壁山（20%）、九龍坡（15%）為主，其他（10%）為輔約60%投資，其它多為自住洋房主要客戶為大學(xué)教師（50%）、北碚等周邊區(qū)域客戶（50%）以居住為主高層沙坪壩（50%），九龍坡（25%）、北碚、壁山及其他（25%）前期以投資為主，目前逐漸轉(zhuǎn)向居住型產(chǎn)品東方劍橋高層沙坪壩（40%）、九龍坡（15%）、南岸區(qū)（45%）以投資為主，純居住客戶較少融城華府別墅沙坪壩區(qū)（35%），其次是江北（15%）、九龍坡（20%）、大學(xué)城微電園（20%），其他（10%）約70%為投資，約30%為自住教師集資樓高層不對(duì)外銷售，大學(xué)教師及家屬（100%）出租、自住大學(xué)城項(xiàng)目客戶來源一覽表【周邊項(xiàng)目客戶來源分析】項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)客戶來源置業(yè)目的龍湖東橋郡別墅沙坪壩（30%42總體看，客戶主要來自沙坪壩區(qū)，九龍坡區(qū)、璧山縣、北碚區(qū)客戶為輔，江北區(qū)也有不少客戶；龍湖企業(yè)品牌支撐，其客戶群中老業(yè)主的貢獻(xiàn)較大；購買別墅和高層的客戶購買目的多為投資，居住只占小部分；從富力城高層產(chǎn)品的客戶看，以自住為購買目的的客戶占比逐漸擴(kuò)大；因洋房產(chǎn)品投資價(jià)值相對(duì)較低，購買洋房的客戶主要為居住，投資較少?！局苓呿?xiàng)目客戶來源分析】總體看，客戶主要來自沙坪壩區(qū)，九龍坡區(qū)、璧山縣、北碚區(qū)客戶為43

本次共收回定量有效訪問問卷219份。由于樣本具有典型代表性，因此，定量分析信息量充足，能夠客觀反映消費(fèi)市場現(xiàn)狀。對(duì)于樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得到的調(diào)查結(jié)論如下：

本次調(diào)查的消費(fèi)者購房主要用于投資，提及144次；其次為居住，提及126次。本次調(diào)查的消費(fèi)者主要選擇別墅，占53%，其次是高層，占42%。在選擇別墅戶型中，主要接受面積大小為160-180㎡（占22%）；單價(jià)為8000-10000元/㎡（占14%）；接受總價(jià)段為100-140萬和160-200萬兩個(gè)，占比分別為16%和15%?！緟^(qū)域消費(fèi)者問卷分析】本次共收回定量有效訪問問卷219份。由44本次調(diào)查選擇高層的客戶中，接受戶型面積大小為60-70㎡的二室（占11%）；50㎡以內(nèi)的一室（占14%）；接受4500-5500元/㎡的單價(jià)（占25%）；50萬元以內(nèi)的總價(jià)（占40%）。選擇高層產(chǎn)品的客戶年齡主要集中在25-40歲（占33%）；別墅產(chǎn)品的年齡為36-50歲（占42%）。被訪客戶比較容易接受的廣告方式為戶外廣告（占25%）、網(wǎng)絡(luò)（占22%）、報(bào)紙（占19%）以及朋友介紹（占16%）。別墅戶型內(nèi)部需要生活陽臺(tái)（提及82次）、景觀陽臺(tái)（提及107次）、雙衛(wèi)生間（提及63次）、臥室內(nèi)衣帽間（提及53次）、書房（提及84次）、儲(chǔ)藏室（提及70次）和保姆房（提及71次）等功能空間。高層戶型內(nèi)部需配置生活陽臺(tái)（提及71次）、景觀陽臺(tái)（提及43次）等功能空間。來訪客戶以沙坪壩區(qū)（占43%）、大九區(qū)（九龍坡區(qū)和高新區(qū)）（占20%）、江北（17%）、為主；渝中區(qū)、南岸區(qū)為輔?！緟^(qū)域消費(fèi)者問卷分析】加比例本次調(diào)查選擇高層的客戶中，接受戶型面積大小為60-70㎡的二45

根據(jù)在售項(xiàng)目及消費(fèi)者問卷調(diào)查，在大學(xué)城現(xiàn)有客戶中，客戶主要來自沙坪壩區(qū)，其次是三北區(qū)域和九龍坡區(qū)客戶，置業(yè)目的以投資為主，分析其原因?yàn)椋捍髮W(xué)城目前配套設(shè)施不完善，生活氛圍不濃厚，但目前在售項(xiàng)目多在大學(xué)城核心區(qū)，投資前景比較樂觀；現(xiàn)有客戶主要為投資型客戶，需求產(chǎn)品主要為60平米以下的一房和兩房，以及面積緊湊、總價(jià)低的別墅產(chǎn)品。同時(shí)，隨著大學(xué)城生活配套和交通體系的完善，在2019年左右，居住型需求會(huì)逐步釋放，客戶檔次多為中端。小結(jié)根據(jù)在售項(xiàng)目及消費(fèi)者問卷調(diào)查，在大學(xué)城現(xiàn)有客戶中，客戶主要46地鐵1號(hào)線運(yùn)行后的影響：地鐵1號(hào)線運(yùn)行后，不能立刻為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目輸送客戶，但1號(hào)線開通，是區(qū)域房地產(chǎn)的催化劑，將加速區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。附：地鐵軌道1號(hào)線設(shè)計(jì)的日運(yùn)載量為39萬人次，根據(jù)大學(xué)城未來城市副中心的定位、大學(xué)城教育及其他產(chǎn)業(yè)功能定位的拉動(dòng)，估計(jì)日運(yùn)載可達(dá)1/5-2/5設(shè)計(jì)運(yùn)載量，即6-8萬人次，全線管通至璧山后，還會(huì)增加?！緷撛诳蛻襞袛唷康罔F1號(hào)線運(yùn)行后的影響：附：地鐵軌道1號(hào)線設(shè)計(jì)的日運(yùn)載量為347對(duì)沙區(qū)城市拓展分析：沙坪壩城市區(qū)域人多地少，城市老建筑較多，品質(zhì)樓盤少，單價(jià)高于大學(xué)城區(qū)域，在原有的主城范圍內(nèi)無法滿足城市化率增長的需要，目前已實(shí)現(xiàn)規(guī)劃過山、交通過山，為客戶提供了良好的基礎(chǔ)條件，同時(shí)根據(jù)整個(gè)西永60萬人口的規(guī)劃，2019年地鐵1號(hào)線貫通后將成為人口快速轉(zhuǎn)移的契機(jī)，大學(xué)城房產(chǎn)的需求會(huì)相應(yīng)增加?！緷撛诳蛻襞袛唷繉?duì)沙區(qū)城市拓展分析：【潛在客戶判斷】48項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)面積段成交套數(shù)成交比例東橋郡別墅約200㎡約3套1%睿城洋房約118-140㎡約12套5%公寓約40-50㎡約80套9%富力城高層約50-100㎡約150套7%購房特征：面積集中在40-70㎡左右；以精裝修公寓產(chǎn)品為主；購房者多為微電園中層人士；據(jù)調(diào)查，微電園的外來人士多為二次及多次購房者，購房目的主要是自住，兼長遠(yuǎn)投資，利用企業(yè)住房補(bǔ)貼繳納月供，同時(shí)這部分人群注重個(gè)人隱私，不愿與企業(yè)其它員工集體居住。2019-2009年微電園客戶置業(yè)競爭項(xiàng)目情況一覽表綜合分析：結(jié)合微電園住宅規(guī)劃以及園區(qū)中高層管理者在大學(xué)城的置業(yè)情況判斷，微電園的中高層人群有一定的貢獻(xiàn)率，而普通員工貢獻(xiàn)率低?！緷撛诳蛻襞袛唷宽?xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)面積段成交套數(shù)成交比例東橋郡別墅約200㎡約49隨著西永微電園產(chǎn)業(yè)的不斷壯大，就業(yè)人口的增長，對(duì)大學(xué)城區(qū)域住宅的需求有一定的拉動(dòng)作用，但L分區(qū)產(chǎn)品在2019年開始投入市場后，需求將會(huì)分流，因此該部分客戶貢獻(xiàn)能力將沒有預(yù)期強(qiáng)；目前，大學(xué)城交通在快速的完善，同時(shí)隨著地鐵1號(hào)線運(yùn)行，居住在地鐵沿線或上班地點(diǎn)在地鐵沿線的（如沙坪壩、高新區(qū)、渝中區(qū)等）主城經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的首次置業(yè)客戶、主城核心區(qū)首次改善居住型客戶以及部分投資客戶有所增加。同時(shí)，隨著西永新興城市副中心的快速發(fā)展，大學(xué)城將成為主城區(qū)非常重要的一部分，周邊小城鎮(zhèn)居住人群會(huì)選擇在大學(xué)城置業(yè)?！緷撛诳蛻襞袛唷侩S著西永微電園產(chǎn)業(yè)的不斷壯大，就業(yè)人口的增長，對(duì)大學(xué)城區(qū)域住50地塊周邊配套地塊分析地塊對(duì)外交通情況地塊現(xiàn)狀3地塊周邊配套地塊分析地塊對(duì)外交通情況地塊現(xiàn)狀351中學(xué)(規(guī)劃中)地塊周邊配套：項(xiàng)目位于大學(xué)城邊緣，目前區(qū)域冷清，生活配套缺乏；

項(xiàng)目緊鄰重慶科技學(xué)院和規(guī)劃中的中學(xué)，人文環(huán)境較好；

項(xiàng)目南臨大學(xué)城的后續(xù)儲(chǔ)備用地，規(guī)劃以居住為主；

地塊西南方規(guī)劃有集中社區(qū)型商業(yè)。本案重慶科技學(xué)院第三軍醫(yī)大學(xué)大學(xué)城東路熱鬧——安靜重慶大學(xué)龍湖睿城東方劍橋西永微電園東橋郡重大集資樓重師集資樓重慶師范大學(xué)富力城在售區(qū)卓越項(xiàng)目大學(xué)城片區(qū)服務(wù)大學(xué)城居住區(qū)的集中社區(qū)型商業(yè)消防站(規(guī)劃中)軌道交通公交路網(wǎng)龍湖U城金科項(xiàng)目融城華府龍湖花千樹輕軌7號(hào)線軌道1號(hào)線臺(tái)資信息產(chǎn)業(yè)園富力城260萬方商業(yè)中心，將是大學(xué)城的最繁華區(qū)域中學(xué)(規(guī)劃中)地塊周邊配套：項(xiàng)目位于大學(xué)城邊緣，目前區(qū)域冷清52西永微電園中渝地塊軌道交通1號(hào)線軌道交通7號(hào)線軌道交通站點(diǎn)交通現(xiàn)狀：至本項(xiàng)目的交通路網(wǎng)基本形成，通達(dá)性強(qiáng)，但公交系統(tǒng)不完善，出行不便；本項(xiàng)目距離地鐵站點(diǎn)較遠(yuǎn)，車行距離約5分鐘，步行距離約30分鐘；按規(guī)劃地塊往東將有公路連通微電子工業(yè)園，具體的建設(shè)時(shí)間未定。富力城至沙坪壩、朝天門至白市驛至壁山至北碚至繞城高速、壁山至繞城高速至西永、主城區(qū)至北部新區(qū)（規(guī)劃）大學(xué)城片區(qū)規(guī)劃中，待建西永微電園中渝地塊軌道交通1號(hào)線軌道交通7號(hào)線軌道交通站點(diǎn)交53本案

金科集團(tuán)競得3號(hào)地塊項(xiàng)目周邊地塊分析城南居住集中區(qū)項(xiàng)目周邊為大學(xué)城片區(qū)后期規(guī)劃建筑用地，估計(jì)在2019年開始出讓；用地性質(zhì)：商住用地中學(xué)用地小學(xué)用地本案金科集團(tuán)競得3號(hào)項(xiàng)目周邊地塊分析城南居住集中區(qū)項(xiàng)目周邊54地塊現(xiàn)狀：無拆遷建筑，地塊較平整，擁有多個(gè)小型水域，但水資源利用率不高。U8-15-1地塊地塊現(xiàn)狀：無拆遷建筑，地塊較平整，擁有多個(gè)小型水域，但水資源55U9-2-2地塊U9-3-1地塊U9-2-2地塊U9-3-1地塊56屬性具象詮釋區(qū)位地處大學(xué)城邊緣，未來大學(xué)城配套居住區(qū)區(qū)域正處發(fā)展初期，大學(xué)城配套居住區(qū)還未形成，目前該區(qū)域比較冷清，居住氛圍不濃厚交通交通不夠完善北臨大學(xué)城主干道，同時(shí)大學(xué)城中路、東路途經(jīng)項(xiàng)目，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對(duì)外交通便捷，但目前區(qū)域公交車路數(shù)較少，出行不方便環(huán)境生活配套稀缺對(duì)面緊靠重慶科技大學(xué)，目前無大型商業(yè)中心，生活配套稀缺，且規(guī)劃中的商業(yè)中心離項(xiàng)目較遠(yuǎn)項(xiàng)目中等規(guī)模綜合項(xiàng)目占地約200畝，容積率≤2.68地塊限制條件地塊分割較散，容積率不能內(nèi)部平衡地塊被分割成3部分，容積率不能在三個(gè)地塊間作整體平衡，產(chǎn)品布局缺乏靈活性

本項(xiàng)目位于大學(xué)城居住集中區(qū)，是目前核心開發(fā)區(qū)的邊緣。隨著目前核心區(qū)可開發(fā)土地的減少，大學(xué)城居住集中區(qū)將逐漸成為新的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，預(yù)計(jì)集中開發(fā)時(shí)間將從2019年開始。結(jié)合北部新區(qū)等新區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在新區(qū)開發(fā)之初，地塊在配套不完善的情況下，不適合立即開發(fā)居住性住宅產(chǎn)品。地塊屬性總結(jié)：屬性具象詮釋區(qū)位地處大學(xué)城邊緣，未來大學(xué)城57SWOT分析項(xiàng)目定位3維度定位分析定位結(jié)論4SWOT分析項(xiàng)目定位3維度定位分析定位結(jié)論458SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weakaess位于西永城市副中心，大學(xué)城組團(tuán)，政府打造意志堅(jiān)決；大學(xué)城環(huán)境好，人文氣息濃厚，比較宜居；項(xiàng)目緊鄰重慶科技學(xué)院，給項(xiàng)目帶來一定的高校氛圍；項(xiàng)目交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，道路狀況好，通達(dá)性強(qiáng)。城市副中心的氛圍還未形成，項(xiàng)目離主城核心區(qū)較遠(yuǎn)，車行約40分鐘；區(qū)域雖交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但公交線路較少，出行便捷度不高；地塊較冷清，且生活配套不完善，規(guī)劃中商業(yè)中心離項(xiàng)目較遠(yuǎn)；地塊被道路劃分為三個(gè)部分，地塊較為分散，單地塊難以成規(guī)模。機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢項(xiàng)目位于大學(xué)城核心規(guī)模性居住區(qū)的配套區(qū)；軌道1號(hào)線、通往璧山的隧道以及井口隧道的開通，將增強(qiáng)大學(xué)城區(qū)域與周邊的便捷度，帶來了潛在需求；西永微電園企業(yè)逐漸入駐并投產(chǎn)，增強(qiáng)區(qū)域房地產(chǎn)消費(fèi)需求；項(xiàng)目位于大學(xué)城居住集中區(qū)，隨后將進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段，區(qū)域成熟度將得到提高抓住城市副中心的區(qū)域優(yōu)勢，圍繞大學(xué)城及微電園的發(fā)展，有效整合周邊資源；通過合理的產(chǎn)品組合，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)推出合適的產(chǎn)品，利用市場的契機(jī)。增加生活配套的建設(shè)，彌補(bǔ)配套設(shè)施不足的問題；搭順風(fēng)車，借目前區(qū)域熱銷產(chǎn)品形態(tài)，實(shí)現(xiàn)快速銷售和資金的快速回籠；借助地鐵1號(hào)線及周邊交通環(huán)境的改善吸引沙區(qū)等外延人群的置業(yè)消費(fèi)。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅未來兩年區(qū)域拿地企業(yè)將增多，競爭項(xiàng)目增加、產(chǎn)品線加長，面臨客戶分流、市場細(xì)分更為明確；區(qū)域住宅需求有限，市場競爭較大，投資產(chǎn)品容量存在透支風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)過2009年房價(jià)的迅猛上漲，2019-2019年可能成為房地產(chǎn)政策的調(diào)整年，相關(guān)優(yōu)惠政策可能收緊，房貸政策也會(huì)從緊。通過合理的產(chǎn)品組合，提升了項(xiàng)目產(chǎn)品競爭力，在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)最高收益；通過產(chǎn)品的價(jià)值提升和合理安排銷售周期規(guī)避威脅，提升核心競爭力；借助大學(xué)城新一輪開發(fā)熱潮的到來，做差異化的產(chǎn)品，突出性價(jià)比。產(chǎn)品創(chuàng)新，形成差異化競爭，做一個(gè)小而精的社區(qū)；通過不同的產(chǎn)品組合，把握最佳入市時(shí)機(jī)，穩(wěn)步有序的推售各類產(chǎn)品。SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weakaess位于西永59如何提升項(xiàng)目價(jià)值如何塑造產(chǎn)品競爭優(yōu)勢如何優(yōu)化地塊限制條件產(chǎn)品的打造：

精準(zhǔn)化定位：將產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，找準(zhǔn)客戶；創(chuàng)新：戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新，提高性價(jià)比，合理控制總價(jià)；

獨(dú)特風(fēng)格：打造吸引消費(fèi)者眼球的建筑風(fēng)格，產(chǎn)品獨(dú)特，市場唯一。通過產(chǎn)品的打造和入市時(shí)機(jī)的選擇：

容積率過高，且地塊?。簩⑺x高密度產(chǎn)品容積率做到最高，最大程度滿足低密度產(chǎn)品的規(guī)劃。根據(jù)市場情況，找準(zhǔn)各種產(chǎn)品的入市時(shí)機(jī)，使項(xiàng)目銷售時(shí)——天時(shí)、地利、人和。合理安排開發(fā)順序，合理安排產(chǎn)品布局。通過不同的產(chǎn)品組合，使項(xiàng)目價(jià)值最大化：

提升經(jīng)濟(jì)價(jià)值：通過對(duì)地塊屬性及各種物業(yè)組合的經(jīng)濟(jì)分析，將低密度低風(fēng)險(xiǎn)和高密度低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行組合，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。

提升品牌價(jià)值：通過優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營銷，進(jìn)一步提升公司的市場占有率和品牌價(jià)值，便于項(xiàng)目復(fù)制。

提升社會(huì)價(jià)值：根據(jù)對(duì)區(qū)域市場的了解，準(zhǔn)確定位，合理設(shè)計(jì)，開盤熱銷，轟動(dòng)市場。

區(qū)域價(jià)值提升：借助大學(xué)城區(qū)域價(jià)值的提高，從而帶動(dòng)項(xiàng)目價(jià)值的提升。[項(xiàng)目定位]如何提升項(xiàng)目價(jià)值如何如何產(chǎn)品的打造：通過產(chǎn)品的打造和入市時(shí)機(jī)60項(xiàng)目定位：知慧·活力·魅力之城大學(xué)城·中高端住宅項(xiàng)目項(xiàng)目定位：知慧·活力·魅力之城大學(xué)城·中高端住宅項(xiàng)目61物業(yè)發(fā)展方向分析產(chǎn)品定位物業(yè)組合方案分析產(chǎn)品建議5物業(yè)發(fā)展方向分析產(chǎn)品定位物業(yè)組合方案分析產(chǎn)品建議562發(fā)展方向地塊屬性市場因素操作要求綜合點(diǎn)評(píng)住宅二類居住用地住宅銷售普遍較好，但供應(yīng)量正在加大，片區(qū)內(nèi)供應(yīng)少具有吸引外區(qū)客戶購房的亮點(diǎn)地塊本身屬性為二類居住用地商業(yè)項(xiàng)目緊鄰重慶科技大學(xué)，但周圍配套較少區(qū)域規(guī)劃了大型商業(yè)中心，但離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，約1300米需要具備一定的招商運(yùn)營能力為迎合科技學(xué)院學(xué)生及業(yè)主，可適量開發(fā)辦公沒有辦公氛圍，且道路通達(dá)性欠佳，不適宜商務(wù)辦公市場尚未進(jìn)入，目前正處于發(fā)展階段需要較高的管理運(yùn)營水平不宜開發(fā)綜合地塊屬性和市場因素，同時(shí)結(jié)合操作要求等，我們確定住宅、商業(yè)是本項(xiàng)目可能的發(fā)展方向。物業(yè)選擇KPI體系地塊屬性市場因素操作要求根據(jù)各類物業(yè)KPI指標(biāo)體系分析，住宅、商業(yè)可以作為本項(xiàng)目發(fā)展方向，但住宅是開發(fā)的主力產(chǎn)品發(fā)展方向地塊屬性市場因素操作要求綜合點(diǎn)評(píng)住宅二類居住用地住宅63洋房+高層住宅部分：項(xiàng)目地塊平整，整體容積率2.68。別墅+高層純高層純高層產(chǎn)品，成本高，溢價(jià)空間低，收益最低，且未來兩年市場競爭加大。洋房+高層住宅部分：項(xiàng)目地塊平整，整體容積率2.68。別墅+64方案一：別墅+高層核心問題：做什么別墅產(chǎn)品和高層產(chǎn)品？方案一：別墅+高層核心問題：做什么別墅產(chǎn)品和高層產(chǎn)品？65產(chǎn)品組合優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果理想，開發(fā)利潤較高；適應(yīng)當(dāng)前市場的需求。劣勢：地塊容積率高，且不能進(jìn)行項(xiàng)目內(nèi)部平衡，在實(shí)際的設(shè)計(jì)過程中難度較大；地塊本身不具備做舒適別墅產(chǎn)品的資源條件，鑒于市場行情，做類別墅產(chǎn)品過渡。產(chǎn)品組合優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：66一、項(xiàng)目產(chǎn)品及客戶定位一、項(xiàng)目產(chǎn)品及客戶定位67產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位68物業(yè)形態(tài)容積率市場特征典型項(xiàng)目聯(lián)排別墅約0.65-0.85之間

對(duì)主題景觀要求不高，但多擁有豐富的自然景觀資源品牌開發(fā)商或小面積產(chǎn)品對(duì)景觀的依賴性較低，主要以品牌或低總價(jià)帶動(dòng)銷售，熱銷江與城、萬科渝園、東原香山等…類別墅（疊拼）約0.8-1.15之間

對(duì)景觀的要求不高多規(guī)劃在中低檔社區(qū)，提高項(xiàng)目檔次龍湖項(xiàng)目多用于處理地形江與城、龍湖好望山、逸翠莊園、融城華府…合院別墅約0.75-0.9之間

多規(guī)劃在較為平整區(qū)域，坡度不大地塊多為條狀景觀多為中庭景觀，視野相對(duì)較差龍湖東橋郡、龍湖睿城、復(fù)地別院…根據(jù)對(duì)市場上各類別墅產(chǎn)品容積率、市場特征的調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目地塊，建議項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品規(guī)劃為合院疊拼別墅（簡稱類別墅）。與地塊相符合，兩種產(chǎn)品可相互配合[產(chǎn)品定位]物業(yè)形態(tài)容積率市場特征典型項(xiàng)目聯(lián)排別墅約0.65-0.85之69項(xiàng)目形態(tài)建議：類別墅+高層項(xiàng)目形態(tài)建議：類別墅+高層70龍湖睿城——疊拼、聯(lián)排間互相圍合成院落龍湖東橋郡——聯(lián)排間互相圍合成院落龍湖睿城——疊拼、聯(lián)排間互相圍合成院落龍湖東橋郡——聯(lián)排間互71融城華府——疊拼、聯(lián)排行列式布局萬科渝園——類聯(lián)排產(chǎn)品融城華府——疊拼、聯(lián)排行列式布局萬科渝園——類聯(lián)排產(chǎn)品72客戶定位客戶定位73被訪者現(xiàn)在居住的區(qū)域：

大學(xué)城來訪客戶以沙坪壩區(qū)、大九區(qū)、江北區(qū)為主，其他區(qū)域?yàn)檩o?！緞e墅客戶定位依據(jù)——項(xiàng)目消費(fèi)者問卷調(diào)查分析】序號(hào)執(zhí)行地點(diǎn)樣本量有效樣本量1維多利亞60份40份2東橋郡售房部60份48份3融城華府售房部60份44份合計(jì)180份132份消費(fèi)者樣本分布一覽表大九區(qū)江北沙坪壩被訪者現(xiàn)在居住的區(qū)域：大學(xué)城來訪客戶以沙坪壩區(qū)、大九區(qū)、74項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)客戶來源置業(yè)目的龍湖東橋郡別墅沙坪壩（30%）、大九區(qū)（20%）客戶和龍湖老業(yè)主（30%）為主，其他（20%）為輔；70%投資，30%自住龍湖睿城別墅龍湖老業(yè)主（50%）、沙坪壩及九龍坡（40%）為主，其他（10%）為輔；以投資為主維多利亞別墅沙坪壩（35%）、江北（20%）、北碚區(qū)、壁山（20%）、九龍坡（15%）為主，其他（10%）為輔約60%投資，其它多為自住融城華府別墅沙坪壩區(qū)（35%），其次是江北（15%）、九龍坡（20%）、大學(xué)城微電園（20%），其他（10%）約70%為投資，約30%為自住大學(xué)城項(xiàng)目客戶來源一覽表【別墅客戶定位依據(jù)——周邊項(xiàng)目客戶來源分析】

根據(jù)在售項(xiàng)目及消費(fèi)者問卷調(diào)查，在大學(xué)城現(xiàn)有客戶中，客戶主要來自沙坪壩區(qū)（35%），其次是大九龍（25%）、江北區(qū)域（25%）和客戶，其他占15%；內(nèi)環(huán)收費(fèi)的取消、軌道1號(hào)線的貫通以及區(qū)域的重點(diǎn)發(fā)展，別墅投資價(jià)值將得到更進(jìn)一步提高，而改善性居住需求也將因?yàn)閰^(qū)域的成熟和交通的改善而增長。項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)客戶來源置業(yè)目的龍湖東橋郡別墅沙坪壩（30%75區(qū)域來源：江北區(qū)、南岸區(qū)客戶職業(yè)特點(diǎn)：企業(yè)經(jīng)營者、高管、自由職業(yè)者等置業(yè)目的：自住、投資置業(yè)特征：其它區(qū)域有住房，購房目的是以住房作為擁有財(cái)富的標(biāo)志，身份的象征經(jīng)濟(jì)能力：家庭年收入20萬以上置業(yè)需求：三房、四房，150-250㎡，總價(jià)200-300萬。區(qū)域來源：沙坪壩區(qū)（包括本區(qū)域）職業(yè)特點(diǎn)：私企老板，個(gè)體經(jīng)營者置業(yè)目的：自住、投資置業(yè)特征：大部分已有住房，購房目的是為了子女就學(xué)、提高生活品質(zhì)、工作便利或購房投資等經(jīng)濟(jì)能力：家庭年收入20萬以上，總資產(chǎn)200萬左右置業(yè)需求：三房、四房、五房、150-300㎡，總價(jià)200-350萬核心客戶：約45%區(qū)域來源：九龍坡區(qū)、大渡口職業(yè)特點(diǎn)：企業(yè)高管、企業(yè)經(jīng)營者、高校教授等置業(yè)目的：自住、投資置業(yè)特征：以自住為主，改善居住環(huán)境經(jīng)濟(jì)能力：月均收入約1萬元以上，家庭年收入20萬左右置業(yè)需求：三房、四房，150-300㎡，總價(jià)200-350萬。重要客戶：約20%較重要客戶：約20%潛在客戶：約15%核心客戶——項(xiàng)目客戶以沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)為主，以壁山、北碚、南岸區(qū)客戶為輔，另有10%的客戶來源不明顯（如區(qū)縣、外地或其它主城客戶）；購買目的：以投資客為主，首次購買別墅居住為輔。區(qū)域來源：壁山、北碚區(qū)及其它區(qū)域客戶職業(yè)特點(diǎn)：企業(yè)管理人員、自由職業(yè)者置業(yè)目的：自住、投資置業(yè)特征：大部分在縣城有住房，購房目的是在城市生活經(jīng)濟(jì)能力：家庭年收入20萬左右置業(yè)需求：四房、150-250㎡左右，總價(jià)200萬[客戶定位——?jiǎng)e墅部分]區(qū)域來源：江北區(qū)、南岸區(qū)客戶區(qū)域來源：沙坪壩區(qū)（包括本區(qū)域）76被訪者現(xiàn)在居住的區(qū)域：

大學(xué)城來訪客戶以沙坪壩區(qū)、大九區(qū)、江北區(qū)為主。序號(hào)執(zhí)行地點(diǎn)樣本量有效樣本量1東方劍橋售房部60份56份2富力城60份41份合計(jì)120份97份消費(fèi)者樣本分布一覽表【高層客戶定位依據(jù)——項(xiàng)目消費(fèi)者問卷調(diào)查分析】大九龍江北沙坪壩被訪者現(xiàn)在居住的區(qū)域：大學(xué)城來訪客戶以沙坪壩區(qū)、大九區(qū)、77項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)客戶來源置業(yè)目的龍湖睿城高層沙坪壩區(qū)（60%）、微電園客戶（10%）、龍湖老業(yè)主（25%）為主，其他（5%）為輔約90%為投資富力城高層沙坪壩（50%），九龍坡（25%）、北碚、壁山及其他（25%）前期以投資為主，目前逐漸轉(zhuǎn)向居住型產(chǎn)品東方劍橋高層沙坪壩（40%）、九龍坡（15%）、南岸區(qū)（45%）以投資為主，純居住客戶較少教師集資樓高層不對(duì)外銷售，大學(xué)教師及家屬（100%）出租、自住大學(xué)城項(xiàng)目客戶來源一覽表

根據(jù)在售項(xiàng)目及消費(fèi)者問卷調(diào)查，在大學(xué)城現(xiàn)有客戶中，客戶主要來自沙坪壩區(qū)（48%），其次是大九龍（23%）和三北區(qū)域（17%）客戶，其他占12%；現(xiàn)有客戶主要為投資型客戶，需求產(chǎn)品主要為60平米以下的一房和兩房；大學(xué)城置業(yè)客戶隨交通（內(nèi)環(huán)收費(fèi)取消、地鐵開通）和城市功能的改善而逐漸變化，從安置房、集資房到投資型，再到居住型的發(fā)展過程，選擇大學(xué)城居住的人群會(huì)越來越多，隨著大學(xué)城的城市發(fā)展，人口將逐步向內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)移，主要為沙坪壩和九龍坡區(qū)的需求增長；微電子工業(yè)園L分區(qū)建設(shè)的延后，對(duì)項(xiàng)目是個(gè)良好的機(jī)會(huì)，功能齊備的緊湊戶型和舒適度較高的大戶型的需求量都會(huì)增加，初步估計(jì)5-10%的客戶會(huì)選購本案產(chǎn)品?！靖邔涌蛻舳ㄎ灰罁?jù)——周邊項(xiàng)目客戶來源分析】項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)客戶來源置業(yè)目的龍湖睿城高層沙坪壩區(qū)（60%78區(qū)域來源：九龍坡區(qū)職業(yè)特點(diǎn)：個(gè)體經(jīng)營者、常居拆遷戶等置業(yè)目的：自住、投資置業(yè)特征：大部分購房主要是為了改善居住環(huán)境或拆遷戶購房經(jīng)濟(jì)能力：有穩(wěn)定的收入和較充足的存款置業(yè)需求：一房、二房、三房，30-90㎡，20-60萬元核心客戶：約55%區(qū)域來源：沙坪壩區(qū)（包括本區(qū)域）職業(yè)特點(diǎn)：區(qū)域工作人員、自由職業(yè)者、大學(xué)教師等置業(yè)目的：自住、投資置業(yè)特征：支付能力有限的改善客戶和首置客戶，就近工作，有少部分為投資經(jīng)濟(jì)能力：月均收入約4000-6000元左右置業(yè)需求：一房、二房、三房，30-90㎡，20-60萬元重要客戶：約15%區(qū)域來源：壁山、北碚區(qū)職業(yè)特點(diǎn)：私營企業(yè)者、自由職業(yè)者置業(yè)特征：向往城市生活、成家立業(yè)、投資經(jīng)濟(jì)能力：月均收入約5000-8000元置業(yè)需求：二房、三房，60-90㎡，總價(jià)30-60萬元較重要客戶：約20%區(qū)域來源：其它主城區(qū)、區(qū)縣及外地客戶職業(yè)特點(diǎn)：企業(yè)中層、區(qū)域工作人員、自由職業(yè)者置業(yè)目的：自住、投資置業(yè)特征：大部分已有住房，為子女學(xué)業(yè)或投資經(jīng)濟(jì)能力：月均收入5000-8000元左右置業(yè)需求：二房、三房，60-90㎡，總價(jià)50萬元上下潛在客戶：約10%核心客戶——項(xiàng)目以沙坪壩區(qū)、本區(qū)域客戶為主，以九龍坡、壁山等區(qū)域客戶為輔；購房目的：改善居住和投資為主。[客戶定位——高層部分]區(qū)域來源：九龍坡區(qū)核心客戶：約55%區(qū)域來源：沙坪壩區(qū)（包括79二、項(xiàng)目發(fā)展建議二、項(xiàng)目發(fā)展建議80項(xiàng)目整體發(fā)展建議項(xiàng)目整體發(fā)展建議81占地面積：70.87畝建筑面積：14.18萬方容積率：3.0占地面積：61.02畝建筑面積：10.17萬方容積率