九江項目市場調(diào)研報告

第10頁共23第10頁共23頁【九江工程市場調(diào)研報告】市場調(diào)研報告模板調(diào)研截止日期：2023.5.30風(fēng)險分析等，為開發(fā)商投資決策供給準確、有效的依據(jù)。xxxx(海量營銷治理培訓(xùn)資料下載)其次節(jié)調(diào)研區(qū)域界定本200調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進路片區(qū)等具有確定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū)，商鋪調(diào)研〔步行街、前進路等商業(yè)繁華路段。xxxx(海量營銷治理培訓(xùn)資料下載)第三節(jié)片區(qū)概況一、片區(qū)進呈現(xiàn)狀九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依著名避暑勝地、世界級風(fēng)景區(qū)廬山，是集名山〔廬山、名江〔長江、名湖〔鄱陽湖〕22001992點。將其分隔，而且在經(jīng)濟進展水平上，長虹大道南北兩個片區(qū)〕也存在著明顯的差異。潯陽潯陽區(qū)的商業(yè)格外富強，片區(qū)經(jīng)濟進展水平較高；相對潯陽區(qū)來說較為落后。如下：〔一〕交通配套本工程位于十里大道右側(cè)，前進東路以南200米處。由于十里大道是連接潯陽區(qū)和廬山區(qū)的紐帶，具有成熟的交通體系，交通便利，特別是來回于市中心的車輛較工程片區(qū)公交車配套統(tǒng)計表車號起點站終點站車號起點站21(102)火車13生活、商業(yè)配套由于前進路段是廬山區(qū)的中心區(qū)域，廬區(qū)內(nèi)的人氣，帶旺了片區(qū)的商業(yè)。區(qū)居民收入水平普遍較低，除派拉蒙和沃爾得兩個大型超市不太抱負。居民對這類配套設(shè)施需求程度較高?！辰鹑谂涮坠こ讨苓呌兄袊ど蹄y行、中國銀行、中支局，金融配套較為完善?！辰逃搬t(yī)療配套工程周邊現(xiàn)有廬山區(qū)中心幼兒園、醫(yī)療配套有廬山區(qū)人民醫(yī)院、中西醫(yī)療門診部、九江廬山居民的醫(yī)療保健要求。〔主要針對工程周邊配套〕配套類別場、九江城南綜合市場餐飲老字號、三味火鍋、實力飲食中致了各區(qū)房地產(chǎn)市場進展程度也不同。一、潯陽區(qū)及開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)概況潯陽區(qū)自古以來就是人口9開發(fā)區(qū)由于建設(shè)時間不太長，交通、生活、商業(yè)等各種配套設(shè)施等都不太完善，因而制約了房地產(chǎn)的進展，目前在售的具有確定規(guī)模的工程只有弘雅花園。(具體狀況見下表)樓盤名稱進展商位置總建面積〔M2〕戶型構(gòu)造戶型面積〔M2〕建筑類93~104118~135144147~203122~151373~110102~137/116~1235300090~1108/多層三房兩廳130~160xxxx6483~115118~1516500079~9112/91~156廳131~155227~279〔中心區(qū)、東區(qū)〕信華集團廬3500092~120127~169153~161179~224xxxx83／9399／119112~126150~161xxxx88~102124~126區(qū)主要在售樓盤狀況一覽表二、廬山區(qū)房地產(chǎn)概況廬山區(qū)由于距離市中心較遠，且為工業(yè)集中區(qū)，常住居民較少，房地產(chǎn)起步較晚，大多數(shù)樓盤開發(fā)仍處于零星開發(fā)狀態(tài)，具有規(guī)模的樓盤較少。狀況如下：工程片區(qū)在售樓盤狀況一覽表樓盤名稱進展商位置總建面積〔M2〕戶型構(gòu)造戶型面積〔M2〕建筑類別潯?；▓@潯海實業(yè)xxxx88100~119168142120149153建筑形式分析從調(diào)查資料顯示，目前九江在售樓盤建筑形式主錦湖豪庭、濱江花園幾個樓盤。主要有以下幾個緣由：〔一〕價格因素：目前九江市整體購房力氣有限，而高層價格相對較高，均1200元／m2〔二〕物業(yè)治理費：高層由于治理本錢較高，因而物業(yè)治理費較高，大多在0.8／m2，0.2m2603～610方米以上的工程僅有少數(shù)幾個，如龍鑫花園、廬峰小區(qū)、弘雅1215周邊樓盤大多屬小規(guī)模開發(fā)，只有號稱“九江第一社區(qū)”潯海10局部樓盤規(guī)模具體狀況見下表：局部樓盤規(guī)模狀況表樓盤名稱總建筑面積〔m2〕鉆石名苑xxxx65000〔中心區(qū)、東區(qū)〕35000xxxxxxxx戶型供給以兩房和三房為主，并有少量的四房和五房，一房的型供給構(gòu)造的主要緣由，與主要客戶為居家自住型為主有確定的關(guān)系，目前九江市購房作為投資的較少。各戶型面積見下表：主要在售樓盤戶型面積統(tǒng)計表戶型構(gòu)造面積主力面積暢銷64646464～12690～11090～100131～180130～160179～224179～224720～力等不同而有著較大的差異。〔一〕九龍街片區(qū)：1200／m2；〕雖然其地理位置不1200／m2；980m2?！捕城斑M路片區(qū)前進路片區(qū)由于離市中心較遠，且片區(qū)700m2740m2800m2?！踩称渌瑓^(qū)：益、成熟的配套、秀麗的環(huán)境、湖濱花園南北兩區(qū)的成功開1300／m2；置較偏，但由于開發(fā)規(guī)模較大，對價格起到了確定的拉動作925m21000／m2；1200m2。五、銷售狀況分析從上表可以看出，潯陽片區(qū)樓盤銷售狀況6010〔包括橋頭片區(qū)40％左右，如學(xué)洲城、向陽苑銷售80％。相對而言，前進路片區(qū)目前開發(fā)工程較少，且樓盤的檔次普遍不太高，因此價格較低，具有較強的價格優(yōu)勢，現(xiàn)樓或準70％。來看又有所不同。〔一〕潯陽片區(qū)：高。多項選擇擇在潯陽區(qū)購房?！捕彻こ唐瑓^(qū)：工程片區(qū)的客戶主要有以下幾類：1、潯陽區(qū)中低收入群體。這類客戶有改善居住環(huán)境的愿需求。形成居住習(xí)慣，并且比較留意子女教育問題，工程片區(qū)較為完善的教育配套和低價位是促成其購置的重要因素。房價相差不大，但不及工程片區(qū)繁華，考慮到既可經(jīng)營生意，又可將戶口遷入市區(qū)，多項選擇擇在此購房。202380～100進展。二、片區(qū)配套日臻完善工程片區(qū)的交通、生活、商業(yè)、金業(yè)的進展墊定了根底。區(qū)，隨著人口的增加，商業(yè)的興盛，必將引起住宅物業(yè)的發(fā)住宅，無法使其價格得到提升。、由于市場供給量較大，僅九龍街片區(qū)〔包括橋頭〕到出，市場競爭將會比較猛烈，因此，必需通過差異性來確保銷售。區(qū)銷售時，要留意商鋪規(guī)劃的宣傳。形成，目前供給較少。以上四個路段商鋪供給總量約21000m2，具體狀況見下表：重要路段商鋪供給狀況表路段名稱供給量(m2)九龍街(包括橋頭)1400040008002300看出，由于政府?dāng)M將九龍街建成九江市的第三條商業(yè)街，從而引起了九龍街的開發(fā)熱潮，其商鋪供給量最大，到達了14000m2；潯陽路商鋪主要是由文化商廈和天強花園裙樓供給；大中路由于建成時間較長，商業(yè)格局已經(jīng)形成，目前供給800m2；。同，從而導(dǎo)致商鋪的價格差異較大?！惨弧成啼伿蹆r水平分析重要路段商鋪售價一覽表路段名15000～202303000～7000路、潯陽路商業(yè)街的格局已經(jīng)形成，人氣較旺，商鋪經(jīng)營狀況較好，需求較大，而市場供給量較少，因而價格較高，均在／m222023m2。九龍街為規(guī)劃中的第三條商業(yè)街，由于商業(yè)格局還未形成，價格還沒有完全得到提升，隨著其商業(yè)格局的漸漸形成，其價格必將會有確定幅度的提高，升值潛力較大，從其銷售狀況石名苑商鋪已告磬。前進路包括前進東路和前進西路，兩個路段由于人流量、商業(yè)繁華程度不同，價格也相差較大。前進東路人氣較旺，售m2，而前進西路則較差，3000～4500m2?！捕成啼佔饨鹚椒治鲋匾范紊啼佔饨鹚揭挥[表路段名稱租金范圍〔元/m2〕主力段租金〔元/m2〕潯陽路、50～20～40看出，其次節(jié)客戶需求分析說明：調(diào)研區(qū)域：潯陽路、大中路、前進路、甘棠南路、廬山北路等商業(yè)繁華路段調(diào)研對象：商鋪老板調(diào)研方法：問卷調(diào)研回收問卷：有效問卷：227份有效率：并對數(shù)據(jù)進展穿插分析、相關(guān)分析一、片區(qū)了解程度片區(qū)了解622％有一點了7％在被訪者中對工程片區(qū)2235％，不307％。從上述結(jié)果中可以看出，對工程片區(qū)完全不了解的所占比例較小，大局部對工程片區(qū)都有不同程度的了解，因而確保了問卷結(jié)果的有效性和真實性。二、工程可行性工程可行性統(tǒng)計表工程可行性所占比例可322％從上表可以看50%，認為將來不行22%。認為目前不行的所占比例最大，占了一半；對工程片區(qū)將來的進展趨勢還是較為認同的，但由于目前工程片區(qū)的經(jīng)濟進展水平較低、片區(qū)形象較差、購置力缺乏等因素的限制，使得目前建商業(yè)街的風(fēng)險較大。三、購置狀況從上表可以看出，作出完全確定或否認答復(fù)2%?？礌顩r43%，主要由于目前工程片區(qū)的商業(yè)格局還沒有形成，且目前經(jīng)營檔次較低，對于商業(yè)街的將來大多數(shù)人還沒有把握，大多持觀望態(tài)度，這類群體可通過加強廣告宣傳力度、呈現(xiàn)片區(qū)總體規(guī)劃等手段，增加其購置信念27%的人選擇很可能購置，這類群體有大多對工程片區(qū)較為了解，對工程片區(qū)將來的進展有確定的信的政策條件來增加其購置的可能性。四、購入后用途購入后用途統(tǒng)計表購入后用途所占比例自1％在被訪67%；28%；1%。大多數(shù)購置商鋪主要是用于自己經(jīng)67%；升值潛力有關(guān)，對于炒鋪這種短期的投資行為，看重的是商鋪的短期內(nèi)的升值潛力，由于工程片區(qū)不如九龍街片區(qū)，沒有較為明確的總體規(guī)劃，要使商鋪價格在短期內(nèi)有較大的提升不大可能，其價格是隨著工程片區(qū)的逐步進展而漸漸提升的。另外，由于商鋪物業(yè)現(xiàn)在可進展按揭，局部投資者實行了以租供鋪的投資方式，這樣不僅緩減了資金壓力，而且也較為靈敏，從上述結(jié)果可以看出，這種投資方式承受程度較高，到達了28%。31~4022%；15%，相對較大。從總體上來看，所需面積都不太大，除極個別對商鋪面積要求在10021～這個面積區(qū)段根本能滿足一般商品經(jīng)營對商鋪面積、開間、進深的需求。六、所需商鋪高度、寬度、深度1、所需高度所需高度統(tǒng)〔米〕314%3.0～3.541%3.6～2％從上表可以看出，41％；21％；5米以上所占的比例最小，僅為2％。假設(shè)商鋪的高度不超過米，則無法滿足復(fù)式商鋪對高度的要求，因此只能做平面商利用充?？臻g來作為存貨之用?！裁住?25%3.0～4.037%4.1～5.024%5.1～6.06%68％從上表可以看出，325％；37％；24％；6％；太大，從目前了解到的商鋪開間狀況來看，大多數(shù)商鋪的開間牌，對大開間的呈現(xiàn)作用要求不高，3～4經(jīng)營的需求。9.1～10米區(qū)段；20％；810％上下浮動。七、單價從上表可以看出，被訪者對工程商鋪的心理價位30003001～36003601～400050％、19％、12％，3000以下所占比例最高，占了總數(shù)的一半。而目前前進東路主力段m2，相比而言，被訪者對本工程的心理價位偏低，主要是由于目前工程周邊整體形象較人氣、強調(diào)商業(yè)街的整體規(guī)劃等手段來增加購置信念。11～1529％、19165202500米，從本錢角度來看，此價格參考性不大。因此，既具有購置11～15段。九、經(jīng)營種類從圖表可以看出，經(jīng)營種類以服飾和飲食所確定的比例。十、商鋪規(guī)格商鋪規(guī)格統(tǒng)計表商鋪規(guī)格所占比例一層平面274033％從圖表可以看出，在商鋪由于加高商鋪相對一層平面商鋪而言，可將頂部剩余空間做成閣樓用于存貨堆放雜物；來看，并沒有較大的優(yōu)待，而且復(fù)式二層的利用率也較低。的商業(yè)街，主題式經(jīng)營無法滿足這種要求。十二、交鋪標(biāo)準交鋪標(biāo)準統(tǒng)計表交鋪標(biāo)準所占比例全坯4234％，持無所謂態(tài)度的占24％。從以上統(tǒng)計結(jié)果中可以看出，在交鋪標(biāo)準上并沒有較為突出的選擇比例，大多數(shù)人對交鋪標(biāo)準并不是格外在意，因此交鋪標(biāo)準在購置時并不是促成購置行為的一個重要因素。十三、付款方式付款方式統(tǒng)計表付款方式所占比例一次性4942％在付款方式的選擇上，4249％，而9％。由于商鋪既可進展五成十年按揭，又可分期付款，付款方式較為靈敏，這樣大大緩減了投資者和經(jīng)營者的資金壓力，因此選擇銀行按揭和分期付款的比例3010大致相像。819%歐16%在整體裝修風(fēng)格方面，現(xiàn)代風(fēng)格所占比例最大為所占比例分別為19％、16％、8％。有唯一性；整體裝修風(fēng)格，檔次較高；區(qū)現(xiàn)狀，使得目前做步行商業(yè)街制約因素較多，導(dǎo)致風(fēng)險較大，主要有以下幾個方面：1、廬山區(qū)經(jīng)濟進展水平方面。由于地理位置、人口數(shù)量、歷史進展等因素，使得廬山區(qū)的經(jīng)濟進展水平較低，從廬山區(qū)202370007400較低，財政收入水平有限，使得其市政配套建設(shè)方面沒有較大的資金投入，從而使得整個片區(qū)形象較差。目前片區(qū)的商業(yè)經(jīng)次目前得到提升較為困難。3、購置力缺乏。購置力缺乏主要包括兩個方面：收入水平較低和有效購置群體缺乏。由于廬山區(qū)城鎮(zhèn)職工實際年平均工6002+1的人口構(gòu)造計算，則家庭月收入在僅1200元左右。另一方4常住居民主要居住在長虹大道以南區(qū)域，由于京九鐵路的無形阻隔，且長虹大道商業(yè)相比照前進路片區(qū)繁華，這局部人一7的打工族，這局部人收入水平更低，購置力更加缺乏。從以上分析可以看出，有購置力氣又會在廬山區(qū)特別是工程片區(qū)消費的人明顯缺乏，僅靠這局部人是無法支撐起較大規(guī)模的商業(yè)街的。格局，除了現(xiàn)有的大中路、潯陽路兩條商業(yè)街外，還將建成第三條商業(yè)街。由于大中路、潯陽路的在經(jīng)營檔次上存在不同，因此根本能滿足不同層次