黃山雍景臺原碧云山莊項目項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略-

黃山原碧云山莊項目項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略謹呈：安徽天工集團7/31/2023項目研究工作的階段劃分第二階段（中期）項目定位及規(guī)劃建議2007/07/82007/07/31第三階段（終期）提交終稿工作最終成果城市發(fā)展、宏觀經(jīng)濟背景研究黃山市房地產(chǎn)市場調(diào)研對政府官員、專家及消費者深度訪談項目地塊解析及客戶定位案例借鑒黃山市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結(jié)果項目客戶定位提交整體報告（中期）市調(diào)結(jié)論回顧案例借鑒項目定位規(guī)劃建議經(jīng)濟測算2007/08/28至今工作第一階段（市調(diào)匯報）市場現(xiàn)狀及客戶細分2007/09/18根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告提交整體報告（終稿）2第一部分：界定項目1.從城市宏觀背景角度2.從城市規(guī)劃角度3.從旅游經(jīng)濟角度4.從房地產(chǎn)市場角度5.從項目地塊本身角度6.問題界定第二部分：市場競爭1.區(qū)域市場概況2.競爭對手價格、類型、客戶、營銷手法分析3.鎖定競爭格局第三部分：客戶分析1.客戶細分和訴求2.本片區(qū)主力客戶分析3.客戶防談分析R1、R2、Q1的結(jié)構(gòu)化分析第四部分：項目戰(zhàn)略總戰(zhàn)略案例借鑒分析第五部分：項目定位項目定位戰(zhàn)略分解我們的研究思路3界孤定箱項珍目宏腸觀趟界俘定項降目名資落源光界惠定問貓題娃界際定4城身市稱分是析鞏—譜—坡長狗三紛角描城提市胡群煙黃色山惕采豆取狐“紗緊天靠旅長栗三成角趨”站的秋城猜市呆發(fā)坑展勾戰(zhàn)遮略黃隸山供具政有且“賺緊醫(yī)靠動長紗三權(quán)角芽”蛾的居區(qū)優(yōu)位父基刪礎(chǔ)黃蠢山謎市苗位鄙于鑰安螺徽忽省孝最搖南踩端鄰，園交繭通雪發(fā)域達左，每東缺北店與貞宣逃城訂地佛區(qū)導相帥接壩；醒西約北事與再池抖州顧地怒區(qū)粘毗卵連室；鞭西捎南及與蝴江屬西票省歪的墳景笑德圓鎮(zhèn)捎市指、弦婺敏源割縣勻為貫鄰砌，喊東騾南秋與成浙喇江島省弓的興開跪化臉縣商、陷淳職安患縣駕、塵臨甲安教縣曬交玻界初。鋤與顧周從邊恭城盼市旁有剃著朝緊射密憂而雜便份捷乎的蜜聯(lián)其系勿。航煩空壇：束黃基山黨機綱場振已像達壓4浪D備標撐準鋼，甜并往開預通伶了怎全壟國診幾蹈十甘個帥主烘要庫城紫市梳的矩航辜班渴，胃建則立校了顆黃還山崖一恒類件航侄空眠口輛岸視。公浪路恭：合獎銅化黃逃高平速、惕黃坑衢才南煙、黃仗景宅高果速孩、徽雙杭軟高趣速貿(mào)、儲環(huán)疑黃莖山降高裝速館、2活0綁5慚國陳道稠、1躲0劑3低省查道鈴貫戀穿背全鋼境巧。鐵察路惰：皖哨贛漿鐵稼路四橫洗貫寸黃駐山連市扔境。城判際每軌葉道餓交士通以網(wǎng)筐：讀未免來月3廊年毀，昨?qū)涡味冻呻H東煎連這杭浩州岸、絮西女接近南曬昌嬌、固南拾通蓮福長州浮、稍北攻達膚合盼肥題的毯十翻字六型窩高材速扇公夸路打主濾骨北架贏的頌“萄3喘小社時泥交瓣通扇圈何”召，谷使蹦黃罵山甲由部以筍往束單拿純筍的辰旅親游盾目大的按地沸變綱成屬華掛東刷地梢區(qū)犁一橡個凱重養(yǎng)要素的獵立惕體欺交添通噸樞筋紐屋，樸以呼此職適堡應饒旅融游好國筆際終化胞的革需諸要怒。黃濾山城它市廢區(qū)槽位5城墻市傍分吊析誼—脅—眨黃誰山魚城叫市仁經(jīng)例濟殘地誼位蠻在摧安湯徽筆省圈中振，科黃估山似G問D辜P膝貢給獻踐僅倉次波于滴銅掘陵黃模山擋在爹安瘦徽枝的舒經(jīng)劇濟椅地座位唐僅渡次難于饞銅款陵撒，筍近禮幾爆年襲增紅長猾迅牽速效。6城嬸市某分梢析瓣—住—窗黃嘆山尤城鼠市染居程民章的肢生染活墳水駁平稀黃洗山屬房好地爽產(chǎn)工發(fā)促展央具趨備材良奔好序經(jīng)溝濟妹基特礎(chǔ)城灑鎮(zhèn)再居排民鉤人乓均探可毀支柴配登收裝入勁情像況蘇司州崖人谷均戒可售支求配蹈收波入笛穩(wěn)峽步框提困高黃療山領(lǐng)市鑒城始鎮(zhèn)跌居粘民母可片支排配墻收束入盯在聯(lián)安垂徽陸全隆省掙主坑要配城犁市譜排鐘名濕第帳8興位衣。7城庸市砌分籮析襖—丹—黃伐山城華市益未概來仙發(fā)恥展港方交向黃木山區(qū)燦成存為黃冶山城瓜市亦增鴨長披未搖來蹤蝶動輝力普源黃液山勇區(qū)G交D五P號對黃夏山建市G捎D勇P貧貢塑獻填的壟逐俯年協(xié)增召長2003年2004年2005年2006年黃山區(qū)15.7818.8823.5128黃山市108.42140.1159.98183黃山區(qū)占黃山市的比例14.55%13.4814.70%15.30%數(shù)報據(jù)晚來偏源擇:桑黃卸山向統(tǒng)眾計執(zhí)信它息烈公噸眾健網(wǎng)8區(qū)撞域狐分嬸析罷—仗—開黃岡山駐區(qū)扔區(qū)攏域足屬真性遵國謎際逗一葡流舊的程黃各山故旅恥游幟區(qū)纖休硬療秀養(yǎng)飛和蘿服招務(wù)罵基蹦地旅稠游贈觀慮光挑區(qū)主輛城穗?yún)^(qū)旅母游紗區(qū)領(lǐng)休冊療銀養(yǎng)和味服炕務(wù)溝基打地重毒點他開發(fā)壇區(qū)斧域城俘市梳職育能1趁.厚屯墊溪抹區(qū)仙主季要狗職娘能牽：（博1扇）身全數(shù)市照的什政乳治有、窄經(jīng)劈燕濟縮慧、聰文深化精、隊教網(wǎng)育榆、兔科數(shù)技追中浙心祥；（熔2累）孔市倆域牲中罵心頭旅炒游核服顫務(wù)塌基百地作和年旅煉游剃業(yè)攀客爭運衫中身轉(zhuǎn)泡基拌地飼；（餃3車）野皖卻南稱地擔區(qū)關(guān)的兩交右通屋樞峰紐晃；（致4凱）攜具零有扛一雪定說潛楊力鄰的駕高訊新羽技殼術(shù)壩產(chǎn)忌業(yè)摩基燒地盈和梯旅受游紡產(chǎn)引品欄加恨工棕基曠地艙；2暖.業(yè)徽叨州孝區(qū)纖主塑要懸職楊能淋：（陰1究）嬌黃大山州市列重瓦要端的閑工駝業(yè)兼區(qū)萄和與物粉資添集譯散棵地宋；（喘2湖）棍重狂要靈的秩旅上游鉗服你務(wù)鞭基我地權(quán)之尚一之。3獻.夸黃揀山偏區(qū)抵主盯要穗職亦能拜：（捧1芝）感市姥域庸北男部殖休租療半養(yǎng)貼和怨旅牲游蜂服貓務(wù)示基資地花；（膀2爽）尼合水銅見黃喚高讓速束開民通申后今，約成態(tài)為知黃取山筍北宰門螺旅壺游泄門薯戶其；（諒3蹄）鈴北遣方閑旅忘游喚線格路歪的廟接舍待耗、輛游離客也集積散藍中扇心寸。9旅哪游哥分交析亦—評—盒類螺比酷國寒內(nèi)叫其功他貓旅么游撫城膠市心，笨黃數(shù)山窯經(jīng)險濟泡更慢依狀賴襯于善旅用游價產(chǎn)趨業(yè)夫，晝旅腳游洲業(yè)懇是暫黃據(jù)山轟經(jīng)點濟婆的猾支奪柱拍產(chǎn)枕業(yè)資吊料貝來啦源卷：般統(tǒng)趕計立年垮鑒2懲0陣0拾6帶年堆黃釀山翠市后共榴接送待報國新內(nèi)秧外迫游別客錯1盞2挖4烏1而萬狼人紫次武，懼其支中仰入澇境節(jié)游手客會5川4桶.微5科萬幸人惰次佛，槽同察比煙分休別飲增么長療2態(tài)3衡.清9傾%踢和傲2站5爬.繞9光%咬。旅麗游綢總嫁收芳入舅達昏到體8永2密億枯元月，代旅叼游鄉(xiāng)豐業(yè)梢對擾G聞D系P栗貢東獻晴已皆高頑達夫4侮6禍.膨4桂%籌。烏旅民游汪業(yè)回已拔發(fā)吃展度成來為少黃睬山練市移國將民稅經(jīng)白濟朱的熄主雄導師產(chǎn)是業(yè)摔。1麗0旅耗游崗分徑析鍋—莊—樂本隱項便目蒜將射承池載宵著貞城拐市穗內(nèi)神度餡假罵物絞業(yè)賽的捎重焦要屯功白能支芽撐才點漸：1牢、鳳黃生山萍市窗正撒處筋于掌由含投悔資絹物景業(yè)膚向唯真仇正搖的煩旅系游熔休梢閑氧度輝假炮物肯業(yè)擠轉(zhuǎn)餡變街的擋過倆程另中累；峽2室、沖黃車山蠢區(qū)孤定野為植為樂旅寇游陣區(qū)猶休撐療誦養(yǎng)級和岸服獨務(wù)員基校地咽；3蠢、殊本勵項贈目漏位瘦于山黃粘山答區(qū)問旅脅游恭區(qū)傷休院療我養(yǎng)授和網(wǎng)服珠務(wù)漸基賤地奧規(guī)盟劃珠范度圍奏內(nèi)桐。1偶1酒靜店窗分劑析斃—友—蹦黃日山像市偏旅稈游億者蜘人渠數(shù)益不峰斷寄增鋪加頃，些必弓然謀導瘋致受對振賓弓館決需希求剪量潑的街增大加表堂一禍反謊映排了斜黃毫山辣市攀旅牛游母者偏人塘數(shù)凈（頑海姑外脊旅部游啟者乒）曉不鬼斷魔增信加魚，園依皇據(jù)斑黃職山猜市盯旅鬼游訴二檔次萌創(chuàng)靜業(yè)叫的肯奮嘆斗幅目對標歐，到斗２返０形１蠻０避年粉境蓮外因游冬客來將技超家過玩百梅萬虹人途次蹤蝶，垂國療內(nèi)寺游眾客飲達始２崇０止０笨０會萬嫌人骨次鵲，講這飾必得然刺導志致挺對繭賓彎館妙需墻求璃量廉的優(yōu)增嬸加棋。由旱于豆黃歌山嶄市僻旅航游知淡它旺賭季堵比霞較兼明婚顯蠶，閱目窄前朵的班賓其館腰數(shù)腹量恩在切淡毯季捕遠娃遠贏供費過互于駛求坊，悉而犬在竭黃潛金什周如，瞎卻德又窗顯么得峽不徹足撤。4姥-麥1陣0波月遙為缸旅闖游扯旺捷季棚，各客擔流坊量裂占謹全返年在的即8老8粒％泡，圖1比1父月禽到質(zhì)次貍年穩(wěn)３望月姓為余淡堤季僑，單客月流這量授約嚷占某全轎年湯的差１釣８街％曉。表膀一烏：出1局9收9糠9蹤蝶－診2喉0手0而6米年安黃敞山音市安游艘客啄接梳待聚量返（彈游虜客用單憂位肯：榴萬番人矮次閥）年度19992000200120022003200420052006游客總量460555620706562.8817.231001.31241入境游客16.6222.526.531.69.732.5643.354.5資波料希來閘源傘：培黃尾山認市咸旅最游飯局1死2酒輕店未分雁析供—叼—知黃酷山渠市律中遼、紹低橡檔揪次嶺的脅酒廈店防占煎絕越大炎多牧數(shù)由，做三費星妹級伏以以上糊酒趨店叨較煩少表青三態(tài)：堪２杜０昆０緊6璃年表以批來含黃欣山強市劍國屯內(nèi)夫旅煉游鳳者放旅存游割目蘇的僅結(jié)戀構(gòu)畝（拐％煤）休閑/觀光/度假探親訪友商務(wù)文化/體育/科技健康/療養(yǎng)宗教/朝拜會議其他合計77.85.06.82.22.90.03.71.8100資矩料墻來棟源芽：帖Ａ次Ｐ岡Ｔ鑒Ａ促（油A乎s搶i撥a塌P耕a功c走i屈f抬i溉c度T紗o鍛u樹r界i近s銀m針A貨s屋s習o灰c憲i繳a汗t熱i跳o營n丑,盤亞雜太足旅是游霞協(xié)軟會捧）表閣二監(jiān)：忽2小0借0煌6質(zhì)年替黃監(jiān)山漿市轉(zhuǎn)酒塔店弊數(shù)歐量分、籌各櫻星敞級拍酒腹店歸數(shù)哀量使及摟入撈住娃率酒店各類酒店星級酒店一星級二星級三星級四星級五星級數(shù)量（家）18007142524171入住率65%65%65%65%75%80%85%資債料封來擊源極：糖黃相山木市克旅士游看局黃編山抹全荷市盯擁沿有落一魂、純二母類它旅昆行徐社弓1測5婦家稍，偉三渡類編社削5翁0窗余痛家港；予星概級扛飯吹店撥7步1球家技，所其聲中壓五師星指級繁1殊家蛇，誤四得星索級書1鏈7哈家予，強三報星雷級港2蘭4欣家攻，斧二億星鋼級淡2充5竊家窄。1尋3酒影店望分偷析緊—睬—垂休委閑遮度贊假進旅武游浸將知成投為來我確國齒下伍一拍階血段績旅普游縱的扇主貞流驢，紐奉黃形山逗區(qū)昌正你加歡快統(tǒng)旅做游盞度減假樸區(qū)甜的戒建檔設(shè)從帥表擦二慈酒倘店趙構(gòu)阻成布來私看瓶，炸黃婆山耳市龍中弄、趁低歐檔熟次評的幅酒堵店彼占豆絕罵大性多銳數(shù)贏，猶三肚星敢級樓以掘上余酒立店忘較零少樸。陽據(jù)巨黃拒山買市辱旅斧游妖局扶林須科全長巧介醋紹叉，2欣0遠0敞6燥年重黃昨山躺市摧星求級恥酒殺店逆的梨出院租務(wù)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被恢分戴流儀；3成、獄價筆格咳處臥于爽從痕南傳往禾北份遞刺減孝的咐最款低源點猶，榮但脂目記標葉均君價絞達馳到蠅3昆0泡0詞0義元件/怠㎡霞。均摘價轎遞耀減客揭戶狹被畝攔鉛截本案邊定緣劈燕化2年5問腔題愿總俱結(jié)詮釋宏觀界定黃山是一個具有國際影響力的城市黃山區(qū)正在成為第二個城市中心宏觀政策對地產(chǎn)市場的影響不大城市規(guī)劃界定黃山區(qū)定位為“國際一流的黃山旅游區(qū)休療養(yǎng)和服務(wù)基地”旅游經(jīng)濟界定旅游業(yè)是黃山經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；黃山市旅游者人數(shù)不斷增加，必然導致對賓館需求量的增加。房產(chǎn)市場界定黃山房地產(chǎn)市場處于健康發(fā)展期旅游地產(chǎn)供應量巨大，競爭激烈項目資源界定交通資源坡地景觀資源問題界定高于目前市場的均價黃庸山躁發(fā)育展“運緊忠靠以長彎三比角刺”摟城嬌市芳戰(zhàn)列略打轎造壺國林際頓一倦流樓的向休僚閑騰度銅假住基柴地有茶限詳?shù)穆灾軌剡呍捹Y毒源區(qū)評域敏市彎場全競潮爭呆激灶烈賓娃館鄉(xiāng)豐酒蒸店村需芬求猾增姥多2響6第汗一金部垮分卸：恢界立定終項鐘目1定.棕從靠城絲式市機宏栽觀樸背繩景椒角據(jù)度2來.殘從程城串市較規(guī)握劃迫角身度3妨.互從冠旅摘游蒙經(jīng)稿濟違角甚度4席.湯從棚房痛地筆產(chǎn)鞭市牲場物角置度5瞎.桃從權(quán)項帝目練地糠塊運本表身著角數(shù)度6冤.倉問并題查界饑定第劇二狹部逮分盛：描市近場翅競獄爭1太.蒜區(qū)唐域復市毅場暮概雨況2申.洲競腐爭額對私手櫻價婆格旺、叼類也型踢、冒客群戶改、奏營粉銷浙手糾法進分鏟析3泛.烈鎖明定腸競行爭匯格龜局第速三希部騰分內(nèi)：倡客犬戶嬌分維析1延.際客蓬戶首細緞分枯和艷訴拳求2恨.悉本芳片給區(qū)慨主冶力上客蜓戶任分悠析3肉.軟客慎戶氏防迅談虛分庭析R祝1研、穗R痰2浮、羅Q烏1顏的展結(jié)俯構(gòu)塊化悶分拼析第卵四慢部秘分擠：差項偽目胡戰(zhàn)吧略總白戰(zhàn)齒略案胖例遠借迎鑒講分聰析第逐五莖部艙分?。汗理検磕縼G定撓位項捐目與定為位戰(zhàn)煉略乖分彎解2均7市密場井競苦爭區(qū)華域擊市監(jiān)場禽競擦爭扔狀敢況區(qū)煙域斷競娘爭雨分秧析竿細系分鎖咱定悔競國爭痰格逗局2淘8市粘場疲個康案饅與理競絨爭行對差手狐研瀉究社分粥析丘（貫全倘市膀角減度路）項目名稱開盤日期規(guī)模產(chǎn)品形式戶型面積（㎡）價格建面（萬㎡）容積率套數(shù)在售項目廣宇·江南新城2004.02801.31約6000多層，小高層80-150多層：1800-2600黃山世貿(mào)綠洲2006.05351.8約3000多層、小高層、商業(yè)多：80-130高：120-155小高：2800秀水豪園200415/約1000多層、獨立別墅、聯(lián)體別墅80-2802200-2800蓮花怡庭2006.861/6495棟小高層，10棟多層86-2162688-3200陽光綠水花園2004.1020/1345多層96-150住宅：1600-2780東方麗景2005年初20/1000小高層，多層，別墅，酒店公寓129-264多層：2800別墅：3600徽派美食城2004.121.54//沿街商鋪30-26273580-4800平湖假日/8//獨棟別墅，4層公寓60-1202100-2400兆成天地20062.25/116沿街商鋪，酒店157-2904800-5600全華順景苑200710/576多層，排屋，商鋪86-245排屋：3000多層：2200-2500湯口印象200720.2//多層，小高層，沿街商鋪100-303（含商鋪）公寓：3250商鋪：4750芙蓉國沁園2006.950/500排屋，雙聯(lián)別墅，花園洋房，獨棟別墅91-148洋房：2200-2400排屋：3600別墅：4200玉河休閑步行街2006.58.29/149沿街商鋪45-1300預告北驛小鎮(zhèn)/50//聯(lián)排、公寓、沿河水岸高尚住宅、徽州景觀商街、特色旅游小鎮(zhèn)、度假酒店、汽車旅館、國際風情酒吧街等/別墅：4000（暫定）排屋：3600（暫定）新工地盛高置地/87.2//多層、獨立別墅、聯(lián)體別墅、五星酒店//2償9市偶場魚個榆案吸與冬競頸爭聾對結(jié)手較研罩究塊分俱析消（絞黃睛山勒區(qū)妥旅佛游汁地擴產(chǎn)猶2桿0負個鐵）序號旅游類

主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

總投資

至06年底累計投資

07年計劃投資1-5月完成投資形象進度責任單位1太平湖旅游度假區(qū)綜合開發(fā)★▲續(xù)占地174萬㎡，建面87.2萬㎡，太平湖B區(qū)、F區(qū)、國際藝術(shù)家莊園、外商俱樂部、鳳凰山、旅游碼頭改造等太平湖旅游開發(fā)項目。主要興建高爾夫球場、度假酒店、度假別墅、濕地公園及游樂休閑等旅游基礎(chǔ)設(shè)施44700049000200006603B區(qū)景觀大橋橋墩及橋臺施工酒店樁基礎(chǔ)施工，F(xiàn)區(qū)高爾夫球道旅線及移民拆遷，太平湖碼頭改造3幢主體施工，國際藝術(shù)家莊園別墅建設(shè)，許氏度假村綜合樓三層施工，鳳凰山開發(fā)開始征地拆遷補償?shù)忍胶芪瘯胶?zhèn)2黃山金鼎生態(tài)旅游開發(fā)★▲續(xù)占地66.6萬㎡，建面30萬㎡。建設(shè)黃金島、神仙洞、彩虹谷、金珠園生態(tài)景點，水上世界、地平線之家、北驛旅游接待基地、玉河商業(yè)步行街、玉河公園及六角樓旅游購物廣場建設(shè)等10000034750100004055丁香花園二期空調(diào)等設(shè)備安裝完成,六角樓購物廣場中茶葉交易大廳完成，玉河商業(yè)街項目室外配套設(shè)施施工。北驛項目水街一期主體完成二期基礎(chǔ)施工等耿城鎮(zhèn)甘棠鎮(zhèn)太平湖鎮(zhèn)3東黃山度假區(qū)▲續(xù)占地總面積4666畝，其中茶園498畝，林地1485畝。建設(shè)度假別墅、休閑、娛樂設(shè)施等10000527020001670農(nóng)林公園及市政工程在建，老年公寓建設(shè)，高清潔茶場建設(shè)，門診樓改造、設(shè)備購置譚家橋鎮(zhèn)4黃山旅游購物廣場▲續(xù)建成占地60畝，建筑面積6.4萬㎡的集旅游、購物、休閑會務(wù)于一體的旅游商貿(mào)中心25000602550002100a區(qū)5棟樓內(nèi)外裝飾，b區(qū)116套房屋（22500㎡）一層完工，二層施工，C區(qū)樁基施工，4號地塊安置房室外配套施工湯口鎮(zhèn)5海洲娛樂城▲續(xù)占地面積約20畝，總建筑面積約1.6萬㎡。建設(shè)恒溫游泳池、桑拿洗浴中心、健身中心、標準客房和度假別墅等6500508014201200主樓、客樓室內(nèi)外裝飾工程，設(shè)備安裝湯口鎮(zhèn)3擺0市箭場者個魯案弊與屋競泛爭休對困手小研岡究批分報析序號旅游類

主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

總投資

至06年底累計投資

07年計劃投資1-5月完成投資形象進度責任單位6錦繡花園（一期、二期）▲續(xù)占地27畝，建筑面積3.5萬㎡。賓館酒店高檔住宅小區(qū)15000250500046502、3、4號樓繼續(xù)內(nèi)外裝飾；5號樓四層施工，6號樓三層施工，7號樓內(nèi)外裝飾，8號樓基礎(chǔ)完工，一層施工；9號樓四層施工湯口鎮(zhèn)7黃山厚海風情★▲續(xù)總占地面積2000畝，首期500畝。集旅游、文化、景觀房地產(chǎn)等綜合開發(fā)的旅游度假區(qū)130000300030003605指揮部綜合樓.孔雀園.天鵝湖完成,道路征地及會所基礎(chǔ)施工耿城鎮(zhèn)8黃山東大門旅游綜合開發(fā)★▲新總規(guī)劃占地面積約5000畝。建造以徽商文化為基本特征的商業(yè)旅游新區(qū)100000

30001938214畝土地征用完成,另有546畝土地等待掛牌,正在作規(guī)劃設(shè)汁招標譚家橋鎮(zhèn)9黃山軒轅黃帝文化主題公園▲新占地100畝，建設(shè)祭祀廣場，炎黃度假村，水上公園、仿唐林坑村落，雕塑群，峽谷旅游等15500

3000683福國寺規(guī)劃設(shè)計，10平方公里景區(qū)面積測繪，溶洞群的勘察，度假村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)宣傳部譚家橋鎮(zhèn)10中彩黃山培訓基地▲新占地面積80畝，建筑面積1.5萬㎡。建設(shè)四星級培訓基地6000

30001250一號樓基礎(chǔ)施工民政局耿城鎮(zhèn)11龍源山莊新總占地面積為51229.4㎡(約合76.8畝),總建筑面積32192.6㎡。建設(shè)商業(yè)、旅游、度假、休閑為一體的文化公園4000

1000150測量、征地完成、畫紅線圖焦村鎮(zhèn)3濁1市娃場斯個冬案皂與旅競洪爭刺對閥手吊研億究睬分喚析序號旅游類

主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模

總投資

至06年底累計投資

07年計劃投資1-5月完成投資形象進度責任單位12黃山軒轅國際大酒店續(xù)總建筑面積5萬㎡，賓館、酒店及物流配送中心等17000215040002700大堂二層基本完成,繼續(xù)施工建委甘棠鎮(zhèn)13梨園賓館升級改造（匯中酒店）新占地面積51981.73㎡，賓館升級改造6000

1500400正在進行原有客房升級改造甘棠鎮(zhèn)14安華山莊續(xù)占地2.68萬㎡，集休閑度假為一體的綜合旅游服務(wù)基地53808001000450完成河岸護砌6.5萬方及2千米圍墻砌筑完成、基礎(chǔ)施工場地平整、填方焦村鎮(zhèn)15嘉和大酒店新占地面積約11000㎡，建筑面積約17000㎡。四星級酒店建設(shè)5000

2000

湯口鎮(zhèn)16華藝賓館擴建新建筑面積近2萬㎡，賓館擴建2000

1600750場地三通一平，護坡工程施工；規(guī)劃通過評審，施工圖紙設(shè)計，主體6月開工湯口鎮(zhèn)17蓮花飯店改造續(xù)土地總面積1166.15㎡。酒店升級改造24006401800715主樓基礎(chǔ)（地下工程）繼續(xù)施工湯口鎮(zhèn)18藍水河旅游開發(fā)續(xù)沿總長28公里，麻川河水系開發(fā)建設(shè)旅游項目（含水電站）33008001500800團結(jié)橋升高改造,團結(jié)和浮溪口旅游接待設(shè)施,水電站壩體、發(fā)電廠房、設(shè)備新明鄉(xiāng)招商局19金坑灣旅游綜合開發(fā)新建規(guī)劃范圍7.5平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地2平方公里。旅游綜合設(shè)施、產(chǎn)權(quán)式酒店及部分旅游、景觀房地產(chǎn)開發(fā)45000

3000200完成金坑灣道路規(guī)劃、電力桿線規(guī)劃及路線測量工作，道路、桿線已埋設(shè)完工新華鄉(xiāng)20西?；▓@新休閑度假村，農(nóng)家樂旅游12000

2000300征地、測量完成、畫紅線焦村鎮(zhèn)3腐2市并場屢總有覽粱—悄—蘆黃壁山服區(qū)醬未稈來厚幾劫年澇內(nèi)環(huán)潛票在陶市政場徐推勸案蘭量未斑來圓黃燃山時區(qū)惑旅項游樂地悶產(chǎn)盡超鼻過湖2律2酸個稠項仍目遭，否市支場膽供演應他量留將舌超臨過愛2鍛4個0銳萬生㎡突，腹競針爭澆異望常我激廣烈其。3比3市疤場氏競騰爭區(qū)原域先市少場役競舍爭煎狀零況區(qū)是域期競惰爭痕分升析結(jié)細民分鎖邀定卻競勒爭隱格枕局3卵4黃驢山刷區(qū)蹤蝶市晌場鏈總鐵覽懷—?！獜婞S泛山朝區(qū)飛集侵中植推鋼案續(xù)產(chǎn)貧品亦以佛大獎戶妄型胸三尖房王為跳主以捷三冶房漆大斜戶饅型為顆主作的誼樓叫盤別漁墅商隙業(yè)濾房卷地逝產(chǎn)含則公無寓頌式駱酒哄店扭或犯酒車店伯經(jīng)澤營本案3輩5黃盡山專區(qū)窗市顫場呈總鼻覽翅—矩—產(chǎn)博品輕序堵列侵即隸將走趨籌于殃完雪整授化戒，誤小彈戶場型樓市宿場北有?？毡S獲山汪區(qū)泉部漠分府樓煎盤楊主時力炎戶勾型售面戰(zhàn)積輝范高圍黃量山吼區(qū)衛(wèi)樓名盤動主滔力梨面腳積身分當布勵圖9配01嚼0腫01嚼1堆01蓋2逼01芒2嘆01視4夕01戚5白01遵3污02茄3券0踩以咱上芙琴蓉知國潮·并沁仰園…全均華租順農(nóng)景軟苑平破湖睡假桿日湯痰口職印冤象北屋驛昏小恐鎮(zhèn)3蝴0拳2卻㎡2紀4南5慣㎡2拿3垃5寒-遮2胸7革3扶㎡蓮守花美怡港庭世它貿(mào)浸綠蓬洲東勤方競綠魄景1捕9襲1默-敞4來6浸6剩㎡0鹽7臟年川上你半扇年論以休前漂，筒黃氣山累區(qū)炮小梳戶炸型好供仗應量挎不紋足恩，史市敏場爆存濁在矮一給定樓空繼白杏。單首位偏：名平息方晉米黃艘山凱市出隔現(xiàn)4帶0枝-紗6探0炎㎡的狐酒余店公喜寓酒拿店寸公添寓繳：孟4鎮(zhèn)0爪-段6虜0違㎡3敬6黃淺山聰區(qū)逝市細場塊總?cè)[額—嚷—營偽銷添現(xiàn)畜狀迷總芝結(jié)3凍7黃蒜山后區(qū)枯市振場舍總賀覽不—套—產(chǎn)佩品價價煙格跡分動布款由混于葡非忍純氏居滑住龜功患能演的喂引側(cè)入額，險使景得凳個那別塊項填目壟價襲格劃實妖現(xiàn)橡超蜜越3槳8區(qū)讀域金競溝爭夢分別析撲回驚顧產(chǎn)悶品價寶格營鵝銷休勞閑焦度斤假萌功交能蜜大刪盤貫主導貨黃毒山斬區(qū)榴，任競崗爭駱慘安烈水。產(chǎn)妨品華序秧列綢完存整建化旋，市遇場悅空門白射被纖填醋補爺。產(chǎn)練品提價詞格樣分器布設(shè)廣舍泛引波入鵝增僵值接元俯素叉的想項目升實細現(xiàn)番了慣價仇格擦突賄破彈。熱加門繪推撞廣次主立題匆已倆被大己量你引沖用競策爭京突腔圍3朽9客斧戶窄分雞析各蠻板偵塊碑客肅戶褲分苦析本獨片瀉區(qū)據(jù)主硬力纏客猶戶亡分血析客粘戶殺訪睛談滑分奪析4凡0客欠戶對特香征阿—或—4沾1我香們橡的偽分冊析饞工刷具非室期導望院結(jié)早果飾—治—由限特擊定亭情陶境宗導京致的僑特運定攪結(jié)拾果期利望慶結(jié)醬果大—克—退不喜懇歡縱某材一滔結(jié)魯果罩，想康得僻到佛其軌它杯結(jié)衰果R跡1R菠2Q界奸定企問述題4沫2S挑：組情特境什（喊s偉i鵝t濕u獅a凡t駐i填o集n璃）充—術(shù)—態(tài)項謀目肆背御景吉事界實骨（臭項劃目繼、此客縫戶汗、缺市晃場斧）城市背景黃山具有良好的知名度和美譽度，是全中國/全世界的黃山，對國內(nèi)/國外市場有很強的吸引力；經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，地產(chǎn)市場發(fā)展迅速；具有強大的國際影響力。旅游背景黃山是全國惟一擁有兩處世界遺產(chǎn)的省轄市；旅游休閑度假的地產(chǎn)概念在黃山已經(jīng)悄然興起。市場競爭競爭加速了市場細分；競爭格局的清晰化，導致市場占位將尤為重要?？蛻舯尘爸邢露丝蛻魹槭忻娆F(xiàn)有的三線無景觀房搶占；最高端的客戶被低容積率的大規(guī)模休閑度假區(qū)別墅、豪華高級酒店式公寓占有。項目背景黃山區(qū)邊緣化的項目；地塊相對競爭優(yōu)勢不明顯。4組3C雕：隊矛算盾材或慶沖彈突箭（歸c獅o抬m泊p騎l仙i鎖c露a磁t贈i肌o搞n豆）洋—桶—兩R木1著與右R防2碰之喪間彎存喝在遭著俘的口矛弊盾虜或場沖祖突R醫(yī)1雄(缺按頭常涂規(guī)理發(fā)直展韻的離可總能護結(jié)丈果靜)R溜2吩(幸我拌們妙的厭期腿望鑒目銳標鮮)形幟象價狼格競孔爭客紗戶資向源堤不幫足們，寇比殺較察優(yōu)藥勢揪不批明漏顯遍，品蠶牌摧形值象姨不驢夠點突講出鋸和襪鮮道明陷售入搏區(qū)險域萍主而流戲樓寒盤舅的奪價麥格尾體拉系市護場捷競脾爭命激牌烈夏，秘與脊周論邊洗項貍目形納成眼同鹿質(zhì)洲化愚競痕爭目陰標立客梁戶憂被蹈周揉邊貸項逆目桐分少流市內(nèi)場桌占庭位緊高緣瑞形客象渡、竊高沾品示質(zhì)實徹現(xiàn)花價淺格脫突趴破競濾爭飄突放圍盾，判提寇升醉項擦目才價攻值定羽位饒有寨效稈的驚目位標甲客驕戶4階4Q背：嗓提史出旱問門題借（吼q飄u靜e群s像t音i陵o蹦n這）—煉—喇要載實即現(xiàn)徐從先R給1熱到甘R紗2佛必弊須粉要走回同答扇的碑核句心挎問溉題問降題叫一乏：問償題以二逢：問勉題厘三殃：項從目時無喉明騾顯傍優(yōu)纖勢賽資慎源赤，搞如妨何塑宵造陳核睛心飾競繡爭煙力？問穩(wěn)題謝四罷：競掘爭忘日暈趨廁白殘熱爹化賭，徒項校目瞞如落何泉進撲行競啄爭攜突癥圍？項插目龜如厘何粒進住行價織格綢突題破？暑什偵么旁樣泛的洗價材格堆體聽系提才旋能實貍現(xiàn)龍熱爽銷？項組目押如巴何搶露奪涉客忌戶？4雄5項僑目宗戰(zhàn)緩略項揮目練總?cè)芋w脫戰(zhàn)灣略案漂例谷借返鑒定蒜位史報示告擊的役分仁析猶中見得抄出抽：井本港項滿目砍在肆競估爭蔥的月三承個娃層該面走上淘更炊偏伍重臨關(guān)丟注管區(qū)倦域港未霜來扯競縣爭煉，雁區(qū)批域肆樓勝盤項的摧競礎(chǔ)爭劑市爽場燥就酷成貫為制我甲們陳最跪關(guān)渣注廢的織方豪面傻！4稀6項弱目顏戰(zhàn)賤略甜模仇型一蓄般述的裁房弓地診產(chǎn)己項房誠目撤是貢根洪據(jù)紐奉項精目聚所叨處繪的伴區(qū)跳域煎采低取傻相懲應珍的何營魯利辣模哈式鏈。第策一扶象召限圖中左的斯資境源鐮指醒的酷是透項阻目幟所艱面示臨逢的喘所行有東外處資預源尿：疤發(fā)繳展商機尚會基、服市廟政稻規(guī)著劃酬、么產(chǎn)毒業(yè)浮機糟會曲、涂自戲然泡資筒源希等技。立標桿資源取勝同質(zhì)化成本控制概念化個性定制多樣化市場細分區(qū)也域犬競咳爭拆度區(qū)線域巨成譯熟臥度4312四考個杜象輔限傻：1清：腹區(qū)德域勢陌察生肅、字市耕場風競寄爭闖不帝激套烈2篩：警區(qū)換域吩陌洽生捉、首市選場佩競粥爭姜激厲烈3銳：靠區(qū)咸域斥成屢熟牧、逆市女場賞競衣爭訪激唐烈4憶：氧區(qū)甩域角成諒熟班、簡市巧場辨競膠爭丟不慨激閥烈房轟地殊產(chǎn)求項粘目載常務(wù)規(guī)季運經(jīng)行梁通險道積：區(qū)符域線特跡征營色利敏模識式立閉標廁桿資淺源府取獎勝同秧質(zhì)揭化成合本糾控眠制多才樣顏化市情場翅細徹分概繞念躁化突引出產(chǎn)個尾性第文一潮象純限第持二們象喪限第求三掙象趕限第舟四常象唇限深濕圳斷典技型送區(qū)毅域工龍移華符：攜四爹季棚花仁城盜大楚梅鍬沙懷：茶東糧海餃岸很南顯山梁：奮蔚蠅藍衰海便岸規(guī)羅狗湖獅：湯星嫌光光名拘庭4撿7我期們雕的媽戰(zhàn)夠略卻—列—差鹿異撐化駝的都增跡值抱模澤式1省、糟較肅高惡的險土夠地祥成怪本翅和浴建濕筑脹成受本問不臣利鋒于扎走撫成聚本伸控浪制硬路辱線軌；2宏、捐現(xiàn)描有鄭市判場嫂競妖爭仰項隨目呢基差本立填內(nèi)補恢了傘各輛個侍細秋分漲市取場丙，注需淘要摩另它辟辭蹊梨徑川，悲在亮物老業(yè)朵創(chuàng)饅新庭突綁圍唐。案例優(yōu)劣勢適用條件1、走常規(guī)通道深圳：鼎太風華機會少，風險小大眾市場、成本和房價均較低、在本階段所處的營利模式上取勝2、走創(chuàng)新道路深圳：萬科四季花城風險較大，易被超越成本難控制、有成功經(jīng)驗借鑒、有成熟經(jīng)驗且開發(fā)把控能力強3、走個性化道路深圳：御景華城風險大，難模仿窄眾市場、開發(fā)量少、定制服務(wù)4陰8案忍例難一筑：叨三示亞漿海受韻冷假表日編·縱休撒閑扮公雪寓泉項穿目危在夕項辨目閃條憲件魯背素景胳、公區(qū)恐域猛競濫爭岸狀濤況淡、結(jié)目屈標洪客拒戶陳群移定集位聰、魯規(guī)敢模映等布方殃面舅與偏本待案熟有麻類廟似誦處三誤亞鈔海匹韻脖假丸日括·銀休性閑畢公青寓項目條件背景位于三亞市鳳凰路金雞嶺森林公園東北角，被三亞灣邊緣化的區(qū)域。三線市內(nèi)無景觀房。占地面積3.38萬平方米，建筑面積7.1萬平方米。物業(yè)定位以休閑、養(yǎng)老度假為主的的生態(tài)居住社區(qū)；住宅和公寓式酒店相結(jié)合的物業(yè)形態(tài)；走差異化競爭路線，建立自己的價值增值體系。目標客戶群定位不去與一線海景房爭奪高檔客戶，轉(zhuǎn)向挖掘二線山/水景房客戶。4族9走沾差大異闖化代競?cè)訝幑绰菲寰€箱，哭建粥立帝自曠己妥的素價笛值灑增猶值臭體猴系武。三羅亞蓬海萌韻捉假蘭日機·溝休之閑籍公基寓競晚爭未突糾圍辛結(jié)禁果玩：高株層列均題價死4聚5影0太0澇，庭突破泛園竟區(qū)摸價欺值謀體線系浮。0壟6鉤年粒底晉開忠始期接納受認角購塊，想高共層呆8昨0合平倍方