房地產(chǎn) -禾略城市研究方法分享

方法-路標(biāo)-路徑幾乎總是存在著一條你還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)的有利的道路，所以你需要不斷找下去，直到找到它，而不是滿足于最初對(duì)你顯而易見(jiàn)的那種選擇?！疬_(dá)利歐《原則》URASR城市研究究竟是研究什么？從一個(gè)小案例出發(fā)URASR2021年，綠城、濱江表現(xiàn)優(yōu)異，很大程度上得益于浙江市場(chǎng)的全面開(kāi)花比如，下面這個(gè)不知名的小縣城：永康URASR套面積137平，且結(jié)構(gòu)豐富URASRURASRURASRURASR粗糙的看，背后的原因有……疫情加速出口創(chuàng)富、房地產(chǎn)依賴度極低、勞動(dòng)吸引力極強(qiáng)2020年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)639.78億元；高達(dá)58.8%(全國(guó)均值17.7%)；2020年，全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入94.07億元。2020年末，全市金融系統(tǒng)(人民幣)各項(xiàng)存款余額1428.26億元，人均存款14.78萬(wàn)；投資123.3億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成39.7億元，占GDP比例僅6.21%(全國(guó)均值2020年，人口普查的總?cè)丝跀?shù)則高達(dá)96.42萬(wàn)人，比10年前增加24.07萬(wàn)人；發(fā)達(dá)的五金產(chǎn)業(yè)吸引了大量外來(lái)人口在永康就業(yè)創(chuàng)業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，16歲-59歲就業(yè)年齡人口高達(dá)67.8萬(wàn)，遠(yuǎn)超同年齡段我市戶籍人口38.3萬(wàn)，吸引外來(lái)勞動(dòng)力數(shù)據(jù)高達(dá)29.5萬(wàn)人。URASR所以，我們努力研究的是價(jià)格背后的變化機(jī)制在不確定的環(huán)境中尋找確定性，原因-結(jié)果-路標(biāo)永康的3個(gè)路標(biāo)或許是：2.政府見(jiàn)市場(chǎng)走好，會(huì)不會(huì)趁機(jī)套利？核心指標(biāo)：土地出讓建筑面積3.五金產(chǎn)業(yè)鏈的核心競(jìng)爭(zhēng)力是否可持續(xù)？核心指標(biāo)：工業(yè)增加值增速URASR統(tǒng)邏輯說(shuō)明裝備禾略的系統(tǒng)邏輯說(shuō)明裝備禾略的系URASR根據(jù)研究范圍的大小以及需求側(cè)重點(diǎn)分為3類(lèi)【全國(guó)城市進(jìn)入性研究】研究訴求：主要是服務(wù)于規(guī)模300億-1000億的區(qū)域性企業(yè)，集團(tuán)總部目標(biāo)為1000-3000億規(guī)模體量，需要更多的城市進(jìn)行容量支撐及補(bǔ)充，側(cè)重于城市研判邏輯指標(biāo)篩選結(jié)論建議方法工具等典型案例：奧園百城量?jī)r(jià)潛力研究、全國(guó)鴻坤城市研究、全國(guó)康橋城市研究等根據(jù)研究范圍的大小以及需求側(cè)重點(diǎn)分為3類(lèi)【區(qū)域城市發(fā)展戰(zhàn)略】龍亭區(qū)龍亭區(qū)睢陽(yáng)區(qū)宛城區(qū)研究訴求：主要是服務(wù)于top20企業(yè)，目標(biāo)為某個(gè)區(qū)域公司如何50-100億發(fā)展到300-500億，需要更多的區(qū)域管轄內(nèi)城市進(jìn)行布局，側(cè)重于區(qū)域不同城市特征稟賦不同城市進(jìn)入策略1-2個(gè)城市的深耕建議等典型案例：福建保利發(fā)展研究、江西萬(wàn)科城市戰(zhàn)略研究、建發(fā)省域投資研究、華宇大灣區(qū)研究、金茂南京區(qū)域研究等根據(jù)研究范圍的大小以及需求側(cè)重點(diǎn)分為3類(lèi)【單城市深耕研究】研究訴求：主要是服務(wù)于具體城市銷(xiāo)量排行的top30房企城市公司，目標(biāo)為單城市的持續(xù)突圍，需要更多的城市發(fā)展、主流客戶、產(chǎn)品趨勢(shì)等落地分析，側(cè)重于城市板塊城市特征板塊選擇產(chǎn)品策略競(jìng)爭(zhēng)策略等典型案例：南昌萬(wàn)科城市研究、成都華潤(rùn)城市研究、泉州萬(wàn)科城市研究、合肥新城城市研究、武漢萬(wàn)科城市研究等【核心目標(biāo)訴求】城市容量Howmany?主流客戶Who?時(shí)間趨勢(shì)When?空間發(fā)展Where?產(chǎn)品結(jié)構(gòu)What?對(duì)應(yīng)的章節(jié)城市潛力β裝裝備流年就總動(dòng)齡業(yè)價(jià)結(jié)結(jié)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)構(gòu)城市建設(shè)空擴(kuò)土新城市建設(shè)規(guī)趨潛就劃勢(shì)力業(yè)市市場(chǎng)周期α1土土地價(jià)值α2產(chǎn)產(chǎn)品品類(lèi)α3場(chǎng)場(chǎng)景城鎮(zhèn)+外來(lái)扎根首置為主改和高端為次新興服務(wù)公共事業(yè)安居+首改全市上半年下探筑年底部回升上半年XXX+XX年城西XX和XX布局支撐方向有限組團(tuán)式發(fā)展注XX>注XX>XX具均集發(fā)展重存增兼點(diǎn)在5副中心>副中心>XX，組團(tuán)注XXX組團(tuán)中在XXX戰(zhàn)戰(zhàn)略2020年銷(xiāo)售額XXXX億元，預(yù)計(jì)2023年將達(dá)到2760億元，容量大，購(gòu)買(mǎi)力有支撐，但價(jià)格有限，業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)在量不在價(jià)做新增外來(lái)和城鎮(zhèn)化的安居和新興服務(wù)業(yè)、公共事業(yè)群體的首改需求2022年上半年出貨XXX，下半年建倉(cāng)XXXURASR組團(tuán)式發(fā)展，目前重點(diǎn)在5個(gè)副中心，其中建議優(yōu)先關(guān)注①XXX>②XX>③XX，機(jī)會(huì)關(guān)注XXX近城和近郊區(qū)，做安居(XXX-XXX萬(wàn)元)和首改(XXX-XXX萬(wàn)元)的生意，價(jià)位以中等和中低，即重點(diǎn)做城郊品質(zhì)+郊區(qū)剛需價(jià)值-潛力-結(jié)構(gòu)主價(jià)值-潛力-結(jié)構(gòu)主要的方法論介紹及出品參考URASR規(guī)模密度經(jīng)濟(jì)人口密度提高效率【城市容量】-城市價(jià)值評(píng)估規(guī)模密度經(jīng)濟(jì)人口密度提高效率3個(gè)價(jià)值要素36個(gè)研判指標(biāo)城城市價(jià)值城市化本質(zhì)是農(nóng)村到城市、分散到集聚的過(guò)程，其可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可歸因于人口、土地、資金規(guī)模越大，消費(fèi)越多樣化，促進(jìn)生產(chǎn)多樣消費(fèi)品、提供多樣服務(wù)，進(jìn)而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)多樣化發(fā)展生產(chǎn)和消費(fèi)多樣化經(jīng)濟(jì)和人口的要素密度越高，往往單位土地的產(chǎn)出越高，所產(chǎn)生的聚集效應(yīng)越強(qiáng)，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)初始動(dòng)力來(lái)自農(nóng)業(yè)向非農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的勞動(dòng)力生產(chǎn)率的提升，即“結(jié)構(gòu)效率”，當(dāng)其到達(dá)頂峰，源于非農(nóng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)率提升，即“產(chǎn)出效率”勞動(dòng)生產(chǎn)率提升3個(gè)細(xì)分維度17個(gè)指標(biāo)2個(gè)細(xì)分維度10個(gè)指標(biāo)2個(gè)細(xì)分維度9個(gè)指標(biāo)人人口1.常住人口2.外來(lái)人口3.城區(qū)人口4.就業(yè)人口5.小學(xué)生人口土地土地1.人造地表面積2.建成區(qū)面積3.居住用地面積4.商業(yè)用地面積資金資金1.GDP5.機(jī)構(gòu)存款2.固定資產(chǎn)投資6.機(jī)構(gòu)貸款3.財(cái)政收入7.居民存款4.財(cái)政支出8.社會(huì)零售總額人人均1.人均GDP2.人均財(cái)政收入3.人均存款4.人均零售總額5.人均可支配收入地均地均1.地均GDP2.地均財(cái)政收入3.地均存款4.地均零售總額5.人口密度(地均常住人口)人口結(jié)人口結(jié)構(gòu)1.外來(lái)人口/常住人口2.城區(qū)人口/常住人口3.小學(xué)生人口/常住人口4.就業(yè)人口/常住人口資資金產(chǎn)出1.GDP/固定資產(chǎn)投資2.財(cái)政收入/財(cái)政支出3.財(cái)政收入/GDP4.居民存款/GDP5.消費(fèi)總額/GDPURASR土地規(guī)模資金結(jié)構(gòu)3.152.713.092.141.201.125.164.67資金規(guī)土地規(guī)模資金結(jié)構(gòu)3.152.713.092.141.201.125.164.67資金規(guī)模人口結(jié)構(gòu)2.21城市價(jià)值7大維度指標(biāo)特征XXPKYY7個(gè)維度全國(guó)均值倍數(shù)XXYY全國(guó)均值人口規(guī)模.953.17地均密度人均密度數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》人口規(guī)模常住人口外來(lái)人口城區(qū)人口城鎮(zhèn)就業(yè)人員小學(xué)生人口117.82土地規(guī)模人造地表面積建成區(qū)面積居住用地面積商業(yè)用地面積規(guī)規(guī)模類(lèi)17.63資金規(guī)模GDP固投財(cái)政收入財(cái)政支出金融機(jī)構(gòu)存款機(jī)構(gòu)貸款儲(chǔ)蓄存款零售總額115.77人均零售總額人均存款人均財(cái)政收入人均收入人均人均零售總額人均存款人均財(cái)政收入人均收入人均GDPXX43.13XX密度類(lèi)人口密度地均零售總額地均存款地均財(cái)政收入人口密度地均零售總額地均存款地均財(cái)政收入地均GDP51.551.53城區(qū)/常住人口財(cái)政收入/支出外來(lái)/常住人口城區(qū)/常住人口財(cái)政收入/支出外來(lái)/常住人口GDP/固投就業(yè)/常住人口居民存款/GDP消費(fèi)總額/GDP小學(xué)生/常住人口財(cái)政收入/GDP27.41結(jié)構(gòu)類(lèi)資金結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)類(lèi)50.450.44小學(xué)生人口外來(lái)人口建成區(qū)面積常住人口人造地表面積小學(xué)生人口外來(lái)人口建成區(qū)面積常住人口人造地表面積城區(qū)人口居住用地面積人口規(guī)模20.72土地規(guī)模25.41資金規(guī)模商業(yè)用地面積規(guī)模類(lèi)財(cái)政收入人均存款財(cái)政支出固投人均財(cái)政收入地均財(cái)政收入城區(qū)/常住人口財(cái)政收入人均存款財(cái)政支出固投人均財(cái)政收入地均財(cái)政收入城區(qū)/常住人口財(cái)政收入/支出GDP17.43人均密度人均收入人口密度人均GDP地均人均密度人均收入人口密度人均GDP地均GDP外來(lái)/常住人口GDP/固投YY38.00YY密度類(lèi)地均密度20.93人口結(jié)構(gòu)地均密度20.93人口結(jié)構(gòu)地均零售總額就業(yè)/常住人口居民存款/GDP小學(xué)生/常住人口25.05結(jié)構(gòu)類(lèi)財(cái)政收入/GDP結(jié)構(gòu)類(lèi)財(cái)政收入/GDP資金結(jié)構(gòu)/GDP54.254.22URASR3.73均值回歸線(理論容量)3.603.442.892.762.712.652.622.552.512.462.442.402.362.24 2.3.73均值回歸線(理論容量)3.603.442.892.762.712.652.622.552.512.462.442.402.362.24 2.532.542.61市場(chǎng)波動(dòng)線(市場(chǎng)表現(xiàn))2.602.54內(nèi)生外溢雙核驅(qū)動(dòng) (容量>價(jià)值)內(nèi)生市場(chǎng)主導(dǎo)，持續(xù)低估僅考慮內(nèi)生價(jià)值>容量20092010201120122013201420152016201720182019202020212022容量PK價(jià)值，洞察城市容量?jī)?nèi)在的價(jià)值支撐市場(chǎng)容量研判理論基礎(chǔ)**城2009-2019年住宅銷(xiāo)售額VS城市價(jià)值住宅銷(xiāo)售額全國(guó)均值倍數(shù)城市價(jià)值全國(guó)均值倍數(shù)城市價(jià)值均值倍數(shù)預(yù)測(cè)價(jià)格價(jià)值2.36 2.36無(wú)論是價(jià)格還是市場(chǎng)表現(xiàn)，都圍繞實(shí)際價(jià)值波動(dòng)，根據(jù)均值回歸的思想，城市的內(nèi)生需求與自身價(jià)值正相關(guān)城市價(jià)值根據(jù)即規(guī)模、密度、效率36個(gè)指標(biāo)綜合研判得出備注：①城市價(jià)值全國(guó)均值倍數(shù)=城市價(jià)值得分/全國(guó)城市平均得分；此均值倍數(shù)無(wú)數(shù)據(jù)上實(shí)際意義，可反映城市價(jià)值變化趨勢(shì)快慢②銷(xiāo)售額全國(guó)均值倍數(shù)=商品住宅銷(xiāo)售額/全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售額均值；此均值倍數(shù)無(wú)數(shù)據(jù)上實(shí)際意義，可反映城市銷(xiāo)售額變化趨勢(shì)快慢數(shù)據(jù)來(lái)源：禾略研究院。URASR存庫(kù)庫(kù)建冊(cè)在需求變化③在建庫(kù)存增量存庫(kù)庫(kù)建冊(cè)在需求變化③在建庫(kù)存增量④在冊(cè)庫(kù)存增量?jī)r(jià)格變化①一手房單價(jià)增速②二手房單價(jià)增速③二手房套均總價(jià)增速市市場(chǎng)潛力城市投資潛力如何？規(guī)模潛力根據(jù)市場(chǎng)供需變化，研判市場(chǎng)規(guī)模趨勢(shì)？供供給變化①常住人口增量②城鎮(zhèn)人口增量③就業(yè)人口增量④小學(xué)生人口增量⑤外來(lái)人口增量?jī)r(jià)格潛力通過(guò)購(gòu)買(mǎi)力及價(jià)格的變化，研判市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)？①人均GDP增速②人均可支配收入增速③人均儲(chǔ)蓄存款增速④二手房總價(jià)增速VS二手房單價(jià)增速⑤二手房單價(jià)增速VS一手房單價(jià)增速數(shù)據(jù)來(lái)源：常住人口、城鎮(zhèn)人口、就業(yè)人口、小學(xué)生人口、外來(lái)人口、在建庫(kù)存、在冊(cè)庫(kù)存、人均GDP、人均收入、人均存款來(lái)源于統(tǒng)計(jì)局；一二手單價(jià)和二手房套均總價(jià)來(lái)源于房?jī)r(jià)網(wǎng)備注：①上述指標(biāo)增量和增速計(jì)算方法為三年累計(jì)值；②為什么使用累計(jì)增速？?增長(zhǎng)率是事物變化的本質(zhì)；?累計(jì)增速符合大數(shù)法則，持續(xù)累計(jì)更具意義；?累計(jì)增速以3年為基期，例如2013累計(jì)增速=(2011+2012+2013)/(2010+2011+2012)-1?2020年在建庫(kù)存=(2018~2020年新開(kāi)工面積-銷(xiāo)售面積)-(2017~2019年新開(kāi)工面積-銷(xiāo)售面積)，在冊(cè)庫(kù)存同理，核心用土地出讓面積-銷(xiāo)售面積URASR【城市容量】-市場(chǎng)量?jī)r(jià)潛力模型廣州歷史：2016-2019年房?jī)r(jià)上漲，2019年進(jìn)入調(diào)整期，未來(lái)趨勢(shì)如何？廣州2014-2020年月度房?jī)r(jià)及同比漲幅同比漲幅房?jī)r(jià)水平37,2272016年3月-2019年2月：37,227飛速上漲期46.63%2052019年3月2052020年6月：開(kāi)始上漲7.85%2014-12014-112015-92016-72017-52018-32019-12019-112020-9【城市容量】廣州預(yù)判：規(guī)模潛力強(qiáng)、價(jià)格潛力中等，屬于需求驅(qū)動(dòng)型城市，綜合潛力排名第5規(guī)模潛力=0.56(強(qiáng)，排名2)2014-2020年廣州供求變化趨勢(shì)需求-供給供給需求-供給供給0.960.54趨緊張0.430.420.040.070.910.910.69趨緩和2014201520162017201820192020指標(biāo)2014201520162017201820192020需求端常住人口(萬(wàn)人)1300132914041450147015311564城鎮(zhèn)人口(萬(wàn)人)1111113712091249127013231355就業(yè)人口(萬(wàn)人)326320325329349382372小學(xué)生人口(萬(wàn)人)909497000310115外來(lái)人口(萬(wàn)人)458475534552542577582供給端新開(kāi)工面積(萬(wàn)平)146610481259111999414071277土地出讓面積(萬(wàn)平)69779950674299510761330在建庫(kù)存增量(萬(wàn)平)-180-149-308-51953666498在冊(cè)庫(kù)存增量(萬(wàn)平)57-352-1274031087927規(guī)模潛力=2018-2020年累計(jì)供求關(guān)系價(jià)格潛力=-0.12(中等，排名43)2014-2020年廣州購(gòu)買(mǎi)力變化趨勢(shì)購(gòu)買(mǎi)力-價(jià)格購(gòu)買(mǎi)力價(jià)格變強(qiáng)0.060.060.070.010.990.010.05變?nèi)?014201520162017(0.03)201820192020指標(biāo)2014201520162017201820192020購(gòu)買(mǎi)力人均GDP(萬(wàn)元)13.013.814.114.815.515.415.9人均收入(萬(wàn)元)4.64.7.1.56.06.57.0人均存款(萬(wàn)元)9.910.210.010.111.212.012.9二手房漲幅-一手房漲幅0.0%2.0%0.2%2.6%-4.4%-1.6%3.6%總價(jià)漲幅-單價(jià)漲幅0.1%3.7%3.5%2.9%-5.0%-2.5%5.4%價(jià)格一二手房?jī)r(jià)單價(jià)漲幅9.1%7.3%4.0%3.8%11.2%14.2%10.7%總價(jià)漲幅4.6%4.8%5.1%8.5%16.2%12.9%7.2%單價(jià)均值倍數(shù)增速6.3%4.7%-1.0%-6.7%-5.4%0.2%3.1%總價(jià)均值倍數(shù)增速1.5%0.0%-1.4%-4.7%-1.5%0.9%-0.1%價(jià)格潛力=2018-2020年累計(jì)購(gòu)買(mǎi)力-價(jià)格關(guān)系【主流客戶】-年齡結(jié)構(gòu)昭通：2020年以首置+再改為主，預(yù)期2025年將呈現(xiàn)首改+再改的客群結(jié)構(gòu)年份首置首改再改高改/二居為子女養(yǎng)老度假202022.4%21.4%23.6%19.8%11.7%2.7%202519.9%22.5%27.0%20.7%13.2%3.7%203023.8%21.4%26.9%22.0%14.6%4.9%203527.6%19.0%26.7%15.8%4.9%204026.7%22.8%27.2%25.0%16.3%5.4%204520.6%26.9%28.8%25.3%17.5%6.3%205016.3%26.7%32.3%26.4%20.9%7.3%注：表中提升值=A城市B年齡段人口占比/A城市所屬城市線B年齡段人口占比均值URASR【主流客戶】-就業(yè)結(jié)構(gòu)2016-2019年中部6省會(huì)行業(yè)就業(yè)人口占比變化產(chǎn)業(yè)類(lèi)別產(chǎn)業(yè)細(xì)分2016-2019年XX就業(yè)人口占比變化6省會(huì)均值A(chǔ)BCDE6省會(huì)均值工業(yè)采礦業(yè)電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)制造業(yè)建筑業(yè)-5.50%-0.09%-0.04%-2.46%-8.1%(-4.02萬(wàn)人)-9.1%-9.6%-3.3%-10.3%-1.5%-7.3%傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)批發(fā)和零售房地產(chǎn)業(yè)居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)文化、體育和娛樂(lè)業(yè)住宿和餐飲業(yè)-0.24%-0.13%0.09%0.25%0.07%0.0%(2.31萬(wàn)人)1.9%0.7%0.8%0.7%0.9%0.9%新興服務(wù)業(yè)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)金融業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)0.52%0.30%0.79%0.71%0.79%0.71%4.3%(8.71萬(wàn)人)5.0%4.6%1.7%4.9%-4.0%3.2%公共事業(yè)水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)教育衛(wèi)生和社會(huì)工作公共管理、社會(huì)保障和社會(huì)組織-0.03%2.72%0.28%0.79%3.8%(8.91萬(wàn)人)2.2%4.3%0.8%4.7%4.7%3.2%URASR工薪階層買(mǎi)不起關(guān)注中小老板及高支付人群需求關(guān)工薪階層買(mǎi)不起關(guān)注中小老板及高支付人群需求關(guān)注中產(chǎn)階層以上人群的置業(yè)需求可關(guān)注工薪階層的置業(yè)需求浙江省整體工薪階層有效客群比例偏低，XXX等5市關(guān)注高支付力人群需求浙江省有效工薪階層占比地圖城市套均總價(jià) (萬(wàn)元)人均月供(元)收入要求(k)招聘崗位總數(shù) (個(gè))有效客群比例分類(lèi)25455473.773585.29%低31668837.0924995.41%24353073.1294625.65%杭州36379289.62723236.91%中低26357444.2276099.52%中29564325.94381010.95%22248432.01956720.45%中高22248392.03848422.90%039349.7887135.96%834458.5538454.79%高930367.51462958.25%通過(guò)元胞機(jī)原理模擬合肥全市人造地表變化方向肥東縣高新區(qū)政通過(guò)元胞機(jī)原理模擬合肥全市人造地表變化方向肥東縣高新區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)肥西縣濱湖新區(qū)省府空間擴(kuò)張：根據(jù)歷史人造地表的變化，識(shí)別歷史不同階段發(fā)展區(qū)域及預(yù)判潛在的擴(kuò)張區(qū)域合肥城市2001-2025年土地?cái)U(kuò)張走勢(shì)與預(yù)測(cè)元胞自動(dòng)機(jī)(cellularautomata，CA)是一種時(shí)間、空間、狀態(tài)都離散，空間相互作用和時(shí)間因果關(guān)系為局部的網(wǎng)格動(dòng)力學(xué)模型，具有模擬復(fù)雜系統(tǒng)新橋機(jī)場(chǎng)新站片區(qū)都離散，每個(gè)變量只取有限多個(gè)狀態(tài)新橋機(jī)場(chǎng)新站片區(qū)改變的規(guī)則在時(shí)間和空間上都是局部的。合肥東站元胞自動(dòng)機(jī)示意URASR數(shù)據(jù)來(lái)源：禾略種子基礎(chǔ)設(shè)施(Investment)人口(Population)基礎(chǔ)設(shè)施(Investment)人口(Population)交通配套土地PIE價(jià)值評(píng)估即不同區(qū)域/板塊人口聚集度、設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展(Employment)②工廠密度③公司密度④政府機(jī)關(guān)單位⑤龍頭企業(yè)密度①自駕②公共交通③路口數(shù)量④商業(yè)數(shù)量⑤學(xué)校數(shù)量⑥醫(yī)院數(shù)量⑦景觀數(shù)量細(xì)項(xiàng)指標(biāo)說(shuō)明：人口：?居住人口分布：數(shù)據(jù)來(lái)源worldpop，為城市常住人口的空間分布統(tǒng)計(jì)?新增工作人口：數(shù)據(jù)來(lái)源智聯(lián)招聘，統(tǒng)計(jì)2021年6-12月招聘信息?數(shù)據(jù)說(shuō)明：計(jì)算方法為板塊空間聚集的規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施：?自駕公交：通過(guò)45分鐘交通圈面積評(píng)分獲得?路口數(shù)量：城市內(nèi)部十字路口的數(shù)量?商業(yè)數(shù)量：購(gòu)物中心?學(xué)校數(shù)量：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)?醫(yī)院數(shù)量：三級(jí)甲等醫(yī)院?景觀數(shù)量：城市廣場(chǎng)、公園?數(shù)據(jù)說(shuō)明：來(lái)源高德地圖，計(jì)算方法為板塊空間聚集的規(guī)模產(chǎn)業(yè)發(fā)展：?農(nóng)林牧漁基地：家禽養(yǎng)殖、花卉苗圃基地等?工廠：工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園、工廠等?公司：網(wǎng)絡(luò)科技、機(jī)械電子、銀行保險(xiǎn)證券、科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)藥公司等?政府機(jī)關(guān)單位：政府機(jī)關(guān)、公檢法機(jī)構(gòu)、工商稅務(wù)機(jī)構(gòu)?龍頭企業(yè)數(shù)量：2021年上市公司數(shù)量?數(shù)據(jù)說(shuō)明：統(tǒng)計(jì)方法為各產(chǎn)業(yè)要素在空間內(nèi)聚集的密度數(shù)據(jù)來(lái)源：禾略研究院，土地價(jià)值由各細(xì)項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行平均賦權(quán)得到URASR全市空間規(guī)劃交通提升交通效率是否提升 新增生活【空間發(fā)展】-土地價(jià)值評(píng)估全市空間規(guī)劃交通提升交通效率是否提升 新增生活基于政府空間規(guī)劃，綜合板塊現(xiàn)狀、潛力價(jià)值，對(duì)土地進(jìn)行投資評(píng)價(jià)，給出空間方向建議政府空間規(guī)政府空間規(guī)劃市市域空間格局土土地現(xiàn)狀價(jià)值 生產(chǎn) 生產(chǎn)流通就業(yè)機(jī)會(huì)的多少出行是否便捷就業(yè)機(jī)會(huì)的多少生活配套是否齊全土地潛力價(jià)值土地潛力價(jià)值新新增生產(chǎn)生產(chǎn)要素是否增加生生產(chǎn)要素是否增加URASR客群通勤時(shí)間剩余住宅用地【空間發(fā)展】-土地價(jià)值評(píng)估客群通勤時(shí)間剩余住宅用地結(jié)合剩余住宅用地和客群通勤時(shí)間，找出輻射空間可開(kāi)發(fā)用地區(qū)域來(lái)研判板塊市場(chǎng)銷(xiāo)量30分鐘置業(yè)圈優(yōu)選30-45分鐘置業(yè)圈次選45-60分鐘置業(yè)圈備選剩余宅地VS客群通勤時(shí)間，青陽(yáng)，紫帽清濛經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，金龍，梅第一梯隊(duì)第四梯隊(duì)第三梯隊(duì)第二梯隊(duì)晉江市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)2，石井龍鎮(zhèn)，螺城鎮(zhèn)1，前黃鎮(zhèn)，寨鎮(zhèn)，侖蒼鎮(zhèn)，凈峰鎮(zhèn)3，等100個(gè)鎮(zhèn)，界山鎮(zhèn)2，英林鎮(zhèn)，紫山中(0.51~1.20)少(0.01~0.50)多中(0.51~1.20)少(0.01~0.50)URASR泉州各板塊市場(chǎng)銷(xiāo)量類(lèi)型晉江機(jī)場(chǎng)晉江機(jī)場(chǎng)注：圖中顏色與矩陣類(lèi)型顏色相匹配 豪宅 高改 再改 首 豪宅 高改 再改 首改品剛普?產(chǎn)品線從產(chǎn)品出發(fā)?依據(jù)“品相(長(zhǎng)相)+品性(配置)”劃分?匹配不同的土地素質(zhì)?故，衡量市場(chǎng)格局，使用一個(gè)公式：總價(jià)=單價(jià)*面積=(土地價(jià)值+產(chǎn)品溢價(jià))*面積Z土地價(jià)值(土地價(jià)值)YZ土地價(jià)值(土地價(jià)值)等級(jí)1等級(jí)2等級(jí)3等級(jí)4等級(jí)5剛等級(jí)6X產(chǎn)等級(jí)1等級(jí)2等級(jí)3等級(jí)4等級(jí)5剛等級(jí)6X (溢價(jià)程度=項(xiàng)目a均價(jià)/項(xiàng)目a的基礎(chǔ)價(jià))等級(jí)6等級(jí)5等級(jí)4等級(jí)3等級(jí)2等級(jí)1URASR【產(chǎn)品結(jié)構(gòu)】-品類(lèi)劃分模型2018-2021年XX各類(lèi)產(chǎn)品線成交金額(億元)郊區(qū)高端:00.00.0郊區(qū)高端:00.00.0高端1.06.080.9再改首改)0再改首改)0.976.1城郊品質(zhì):74840.0631.00.1旅游度假:00.2(2.09-4.04)城市品質(zhì):14791096.740.1安居扎根21.21488.0安居扎根21.21488.0(0.82-1.29)郊區(qū)剛需:2830城郊區(qū)剛需:2830874.3447.03.60.0874.3447.0第5梯隊(duì)第4梯隊(duì))第5梯隊(duì)第4梯隊(duì))37)(1.37-1.73)(>1.73)2018-2021年XX項(xiàng)目產(chǎn)品線成交金額和占比變化地段類(lèi)型2018-2021年歷年成交金額(億元)2018-2021年成交總金額 (億元)2018-2021年成交總金額占比變化2018年2019年2020年2021年城市高端28270.7%城市品質(zhì)27427444034467333514793%城市剛需202202289289204204339210865.8%城郊品質(zhì)3918982932937485.3%旅游度假00.0%郊區(qū)剛需5591647647873772028307.2%URASR從一個(gè)小案例結(jié)束URASRURASR它在城郊結(jié)合部，以大女人故事線及藝術(shù)主題之名進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)30KM2030KM20KM10KM居住地客戶來(lái)源與項(xiàng)目距離居住地工作地 10公里內(nèi)30.3%310公里內(nèi)10-20公里內(nèi)35.2%10-20公里內(nèi)10.5%10.5%24.0%23.6%24.0%23.6%12.70%12.70%客戶性別統(tǒng)計(jì)分年齡段客戶置業(yè)次數(shù)女男21.0%11.2%9.4%11.2%9.4%9.40%6.70%6.00%11.50%0.7%1.10%0.40%0.0%0.40%20歲及以下