培訓(xùn)教學(xué)課件：收益法

收益法1、收益法的基本原理2、房地產(chǎn)的收益3、房地產(chǎn)的資本化率4、資本化的方法8/17/202培訓(xùn)課件：收益法收益法1、收益法的基本原理2、房地產(chǎn)的收益3、房地產(chǎn)的資本化率4、資本化的方法8/17/202第一節(jié)收益法的基本原理一收益法概念和理論依據(jù)概念:■收益法,又稱收益資本化法、投資法、收益現(xiàn)值法,是將房地產(chǎn)未來(lái)的收益資本化,從而求出房地產(chǎn)價(jià)格的方法。用收益法求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。PV=臺(tái)+y(+y8/17/202理論依據(jù):1.預(yù)期原理;2.地租理論:地價(jià)=地租利息率8/17/202在新課改背景之下，不斷提高小學(xué)作文批改的質(zhì)量和效果是至關(guān)重要的，因?yàn)樗怯绊懽魑慕虒W(xué)效率和學(xué)生作文水平的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，那么在實(shí)際教學(xué)的過(guò)程中，教師應(yīng)該采取哪些行之有效的措施來(lái)提高小學(xué)作文批改的實(shí)效呢，這個(gè)問(wèn)題值得我們每一個(gè)人深思和反省，下面我們就來(lái)做具體的研究和探討。一、教師要注意多批少改，幫助學(xué)生指點(diǎn)迷津在傳統(tǒng)的作文教學(xué)過(guò)程中，教師對(duì)學(xué)生的作文往往是嘔心瀝血的詳細(xì)修改，認(rèn)為這樣可以幫助學(xué)生認(rèn)識(shí)自己寫(xiě)作的缺點(diǎn)和不足，殊不知這種做法可能恰恰取得適得其反的效果，教師用自己的水平去要求學(xué)生，把學(xué)生的作文改的“面目全非”或“體無(wú)完膚”，很容易打擊學(xué)生寫(xiě)作的積極性和自信心，長(zhǎng)此以往也很容易扼殺學(xué)生寫(xiě)作的個(gè)性，因?yàn)樽魑谋旧砭褪怯霉P來(lái)“說(shuō)話”的活動(dòng)，試想一下，一個(gè)剛剛開(kāi)始學(xué)說(shuō)話的孩子，教師和家長(zhǎng)就不斷的對(duì)其進(jìn)行打擊，一旦發(fā)現(xiàn)孩子出語(yǔ)不妥之處，就予以指責(zé)，久而久之，孩子很有可能變得沉默寡言或一語(yǔ)不發(fā)，這個(gè)道理在作文批改中同樣適用，因此教師一定要深刻認(rèn)識(shí)到這一問(wèn)題的嚴(yán)重性，不要想當(dāng)然的拿成人的水平去要求學(xué)生，孩子們都有一顆敏感、自尊的心靈，教師的任何評(píng)價(jià)都有可能對(duì)他們產(chǎn)生各種意想不到的后果，因此批改學(xué)生作文時(shí)評(píng)價(jià)應(yīng)該以鼓勵(lì)、表?yè)P(yáng)為主，教師與其煞費(fèi)苦心的去挑毛病，不如沉到學(xué)生作文中去，在粗石中挑白玉，盡力發(fā)現(xiàn)學(xué)生寫(xiě)作的閃光之處，比如雖然有的學(xué)生文章層次較為混亂，但感情表達(dá)的特別真摯動(dòng)人，書(shū)寫(xiě)的也很工整，教師就要緊緊抓住這一優(yōu)勢(shì)之處，對(duì)學(xué)生予以足夠的表?yè)P(yáng)，而不是把注意力都投放在學(xué)生寫(xiě)作“層次混亂”這一點(diǎn)上，只有這樣才能有效培養(yǎng)學(xué)生寫(xiě)作興趣，提高學(xué)生寫(xiě)作水平。二、積極引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行自改和互改著名作家葉圣陶先生曾經(jīng)說(shuō)過(guò)這樣一句話，即“教是為了達(dá)到將來(lái)不需要教”。葉老的這句話和“授之以魚(yú)不如授之以漁”所傳達(dá)出的韻味有異曲同工之妙，教師在作文教學(xué)中積極培養(yǎng)學(xué)生自己修改作文的能力有諸多益處，首先有助于學(xué)生寫(xiě)作能力的提高，學(xué)生自改作文，會(huì)促使他們反復(fù)的通讀全文，在這一過(guò)程中，會(huì)仔細(xì)考慮題目的標(biāo)準(zhǔn)和要求，把自己的作文和題意要求對(duì)照起來(lái)看，研究存在哪些披露和不符合要求的地方，并針對(duì)查找出的問(wèn)題，補(bǔ)充或刪節(jié)有關(guān)內(nèi)容，無(wú)形中提高了學(xué)生審題、謀篇及選材的水平和能力；其次能幫助學(xué)生養(yǎng)成良好的寫(xiě)作習(xí)慣，學(xué)生寫(xiě)完通過(guò)輕聲讀，會(huì)很容易發(fā)現(xiàn)文章中的錯(cuò)別字、語(yǔ)句不通順等毛病，在這一過(guò)程中，不但有效避免了學(xué)生犯一些不必要的錯(cuò)誤，同時(shí)還幫助學(xué)生養(yǎng)成了自我檢查改正的好習(xí)慣，可謂益處良多；最后能有效突出學(xué)生的主體地位，新課標(biāo)理念倡導(dǎo)語(yǔ)文教學(xué)要突出學(xué)生的主體地位，鼓勵(lì)和要求學(xué)生進(jìn)行自改和互改則是很好的踐行了這一要求，學(xué)生邊做邊改或是與同桌和班級(jí)其他學(xué)生交換批改，在這一過(guò)程中無(wú)形中調(diào)動(dòng)了學(xué)生寫(xiě)作的積極性和主動(dòng)性，同時(shí)也培養(yǎng)了他們發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題的能力。總之教師在作文教學(xué)過(guò)程中，要積極引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行自改和互改，切實(shí)提高作文批改的成效。三、教師可嘗試采用面改的方式教師在對(duì)學(xué)生作文進(jìn)行批改的過(guò)程中常常費(fèi)盡心思，但結(jié)果卻常常不盡人意，學(xué)生不能真正理解老師的用意和苦心，自然也就提高不了寫(xiě)作水平，針對(duì)這種情況，建議教師可嘗試采用對(duì)作文進(jìn)行當(dāng)面批改的方式，雖然這種做法比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，但卻往往能收到較為顯著的效果，也比較受學(xué)生歡迎，比如老師布置一篇作文題目《我愛(ài)我的——》，在同學(xué)們習(xí)作完成之后，教師當(dāng)面進(jìn)行批改，這時(shí)老師發(fā)現(xiàn)一篇文章存在字跡潦草，語(yǔ)句不通，沒(méi)有突出重點(diǎn)等諸多毛病，此時(shí)老師可微笑著請(qǐng)這位同學(xué)上講臺(tái)來(lái)讀一讀這篇文章，在這一過(guò)程中學(xué)生肯定會(huì)感覺(jué)不好意思，教師要及時(shí)照顧到學(xué)生的自尊心，請(qǐng)學(xué)生重新寫(xiě)一遍，并給予學(xué)生足夠的鼓勵(lì)，相信在這一過(guò)程中一定可以有效激起學(xué)生寫(xiě)好作文的信心和勇氣，此外教師面批的過(guò)程中一定要注意調(diào)整好自己的心態(tài)，對(duì)學(xué)生給予更多的理解和寬容，在和學(xué)生交流的過(guò)程中盡可能采用商量、建議和探討的口氣，把自身置于和學(xué)生平等的地位，這樣的方式更容易讓學(xué)生接受，從而虛心接受教師的指導(dǎo)，同時(shí)也有助于營(yíng)造和諧的師生關(guān)系，促使師生進(jìn)行更深層次的交流。四、教師批語(yǔ)要有針對(duì)性作文批語(yǔ)空洞，沒(méi)有針對(duì)性是教師在作文教學(xué)過(guò)程中普遍存在的問(wèn)題，在未來(lái)的教學(xué)過(guò)程中，教師要提高學(xué)生的作文水平和質(zhì)量，就必須對(duì)自己的批語(yǔ)加以改善，做到批語(yǔ)能切中要害，具有很強(qiáng)的針對(duì)性，類似“中心不突出，段落不清楚”，“寫(xiě)的基本合格”等批語(yǔ)教師還是要少用為好，或者表?yè)P(yáng)優(yōu)秀作文時(shí)統(tǒng)一用“書(shū)寫(xiě)認(rèn)真，語(yǔ)句通順，中心突出”等詞語(yǔ)，完全體現(xiàn)不出每篇作文的特色和閃光之處，放在哪篇優(yōu)秀作文上都能說(shuō)得過(guò)去，學(xué)生在評(píng)語(yǔ)中得不到什么啟發(fā)和收獲，“知其然，不知其所以然”，這就失去了批語(yǔ)的實(shí)質(zhì)性的意義，因此教師在對(duì)學(xué)生作文批改時(shí)一定要注意評(píng)語(yǔ)的針對(duì)性和實(shí)效性，真正讓學(xué)生看到評(píng)語(yǔ)之后有所思，有所想，有所收獲。五、結(jié)語(yǔ)從以上內(nèi)容的論述中我們可知，要提高小學(xué)作文批改的實(shí)效性并不是一件很簡(jiǎn)單的事情，教師要做好充分的思想準(zhǔn)備，加強(qiáng)對(duì)實(shí)踐的研究和探索，在實(shí)踐中不斷探索出更為有效的方法和舉措，切實(shí)為提高學(xué)生的寫(xiě)作水平貢獻(xiàn)自己的一份力量。新課程標(biāo)準(zhǔn)提倡自主、探究、合作的學(xué)習(xí)方式。這種學(xué)習(xí)方式以學(xué)生為主體，以能力和素質(zhì)培養(yǎng)為目標(biāo)，以關(guān)注學(xué)生個(gè)性發(fā)展為特點(diǎn)，以探究性學(xué)習(xí)為主導(dǎo)模式?？茖W(xué)探究已成為“課程改革的突破口”。“通過(guò)以化學(xué)實(shí)驗(yàn)為主的多種探究活動(dòng)，使學(xué)生體驗(yàn)科學(xué)研究的過(guò)程，激發(fā)學(xué)習(xí)化學(xué)的興趣，強(qiáng)化科學(xué)探究的意識(shí)，促進(jìn)學(xué)習(xí)方式的轉(zhuǎn)變，培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新精神和實(shí)踐能力?！边@是高中化學(xué)新課程的基本理念之一。那么，化學(xué)課堂教學(xué)中如何盤(pán)活化學(xué)實(shí)驗(yàn)教學(xué)，并以此為載體引導(dǎo)學(xué)生有序、高效地開(kāi)展探究活動(dòng)呢?一、創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)激發(fā)學(xué)生探究興趣一堂優(yōu)質(zhì)課，常常一開(kāi)始就能扣住學(xué)生的心弦，而實(shí)驗(yàn)是激起化學(xué)興趣的首要外部因素。教師在導(dǎo)入新課時(shí)，如果能巧妙地安排一些簡(jiǎn)單易做、色彩鮮明、變化莫測(cè)，甚至讓人匪夷所思的小實(shí)驗(yàn)，就能激發(fā)起學(xué)生的好奇心，激起學(xué)生探知究竟的欲望，有利于轉(zhuǎn)變學(xué)生被動(dòng)學(xué)習(xí)的情緒，使學(xué)生產(chǎn)生極大的學(xué)習(xí)興趣。如高一《鈉》一節(jié)的教學(xué)，教師首先演示“水生火”的實(shí)驗(yàn)(在蒸發(fā)皿中放入少量乙醚和綠豆大小的金屬鈉，然后用滴管滴人2～3滴水，結(jié)果蒸發(fā)皿中冒出熊熊火焰)。學(xué)生觀看到這一違反“常規(guī)”的現(xiàn)象，既興奮又好奇，產(chǎn)生“水火不相容，為何水又能生火呢”的疑問(wèn)。這樣的設(shè)計(jì)，巧妙地創(chuàng)設(shè)了求知氛圍，將學(xué)生引入到急切想探尋真相的狀態(tài)之中。二、探究性實(shí)驗(yàn)讓學(xué)生享受探究樂(lè)趣傳統(tǒng)的化學(xué)實(shí)驗(yàn)?zāi)Ｊ绞墙處熛戎v授化學(xué)知識(shí)，然后通過(guò)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)證其正確性。在整個(gè)過(guò)程中，學(xué)生都是被動(dòng)的，缺乏獨(dú)立思考的過(guò)程，這顯然不利于他們創(chuàng)新能力的發(fā)展。在現(xiàn)行的高中化學(xué)教材(人教版)中，驗(yàn)證性的實(shí)驗(yàn)有五十多個(gè)。對(duì)于這些實(shí)驗(yàn)學(xué)生往往提不起興趣，因?yàn)樵趯?shí)驗(yàn)前他們就已經(jīng)知道了實(shí)驗(yàn)結(jié)果。那么，教師如何創(chuàng)新這些“毫無(wú)懸念”的實(shí)驗(yàn)，激發(fā)出學(xué)生的興趣呢?答案是改造，即將一些驗(yàn)證性的實(shí)驗(yàn)改造為探究性的實(shí)驗(yàn)。如高二化學(xué)鐵和鐵的化合物一章中設(shè)置了驗(yàn)證Fe2+的還原性和Fe3+的氧化性實(shí)驗(yàn)。在教師的引導(dǎo)下，學(xué)生設(shè)計(jì)了以下的實(shí)驗(yàn)方案。(1)在裝有少量稀硫酸的試管中加入適量鐵粉，觀察實(shí)驗(yàn)現(xiàn)象。(2)在裝有FeCl2溶液的試管中加入適量的鋅粒，觀察實(shí)驗(yàn)現(xiàn)象。(3)在FeCI2溶液中滴入幾滴KSCN溶液，再滴入幾滴稀硝酸(具有氧化性)，觀察實(shí)驗(yàn)現(xiàn)象。(4)在FeCl3溶液中加入過(guò)量鐵粉，充分反應(yīng)后，滴入幾滴KSCN溶液，觀察實(shí)驗(yàn)現(xiàn)象。學(xué)生通過(guò)分析以上的實(shí)驗(yàn)現(xiàn)象，得到的是自己的結(jié)論，而不是教師直接給出的結(jié)論。這樣的探究性實(shí)驗(yàn)讓學(xué)生獲得了成就感，使他們更加享受科學(xué)的探究過(guò)程。三、設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)培養(yǎng)學(xué)生探究能力學(xué)生自己思考設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)，可以培養(yǎng)他們的發(fā)散思維和解決問(wèn)題、創(chuàng)新實(shí)踐的能力。教師在組織學(xué)生開(kāi)展實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)時(shí)，可引導(dǎo)學(xué)生多閱讀有關(guān)資料，開(kāi)闊視野。同時(shí)，經(jīng)常提出一些激發(fā)學(xué)生創(chuàng)新欲望的問(wèn)題，盡量給學(xué)生一些動(dòng)手的機(jī)會(huì)，讓學(xué)生在手腦并用的活動(dòng)中迸發(fā)出創(chuàng)造的火花。教師在化學(xué)實(shí)驗(yàn)中創(chuàng)新傳統(tǒng)實(shí)驗(yàn)的方式，創(chuàng)設(shè)科學(xué)探究的情境，可以激勵(lì)學(xué)生改進(jìn)實(shí)驗(yàn)方案，引導(dǎo)他們通過(guò)實(shí)驗(yàn)去發(fā)現(xiàn)和探究解決問(wèn)題的方法，從而真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)探究、敢于創(chuàng)新，盤(pán)活化學(xué)實(shí)驗(yàn)教學(xué)的目的。江蘇省南京市六合區(qū)程橋高級(jí)中學(xué)第一節(jié)收益法的基本原理一收益法概念和理論依據(jù)概念:■收益法,又稱收益資本化法、投資法、收益現(xiàn)值法,是將房地產(chǎn)未來(lái)的收益資本化,從而求出房地產(chǎn)價(jià)格的方法。用收益法求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。PV=臺(tái)+y(+y8/17/202理論依據(jù):1.預(yù)期原理;2.地租理論:地價(jià)=地租利息率8/17/202二、收益法適用的對(duì)象和條件收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn),如寫(xiě)字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。8/17/202、收益法的操作步驟■①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料,如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料②2預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益(如凈收益);③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);■④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。SP臺(tái)(+y+xy8/17/202第二節(jié)房地產(chǎn)的收益房地產(chǎn)收益的種類潛在毛收益(PGI)有效總收益(EG)凈收益(No)稅前現(xiàn)金流(PTcF)≡凈收益-抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流(ATcF)土地收益(L)建筑物收益(B)復(fù)原價(jià)值(ReversionaryValue)8/17/202二、房地產(chǎn)凈收益的含義總收益中排除了其他生產(chǎn)要素所產(chǎn)生的收益部分,而僅屬于房地產(chǎn)所帶來(lái)的收益,其包括:>房地產(chǎn)的資本產(chǎn)出>房地產(chǎn)的資本回收以收益為目的房地產(chǎn)所產(chǎn)生的總收益在扣除總費(fèi)用的余額,屬于房地產(chǎn)的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的適當(dāng)收益。一般以年為計(jì)算單位8/17/202資本回收的方式房地產(chǎn)資本回收」1、復(fù)原價(jià)值2、收益流中的資本回收從房地產(chǎn)持續(xù)的收益流中回收直線式:年回收額=VNHoskold方式:年回收額=Vxr((+)-1)Inwood方式:年回收額=wxr!(+r)-1oV:財(cái)產(chǎn)的價(jià)格N:經(jīng)濟(jì)壽命or:安全利率or:資本產(chǎn)出率8/17/2020思考:購(gòu)買(mǎi)某房產(chǎn)現(xiàn)時(shí)需100萬(wàn)元,預(yù)計(jì)每年租金凈收益為3萬(wàn)元(年中計(jì)收),三年后以100萬(wàn)