四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告課件

1四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告目錄2一二報(bào)告編制說明市場環(huán)境分析三四行業(yè)調(diào)研分析項(xiàng)目本體解析項(xiàng)目定位策劃五六平面功能規(guī)劃同類案例分析七四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告3一報(bào)告編制說明1報(bào)告編制指導(dǎo)原則2項(xiàng)目成立假設(shè)條件3市場調(diào)查方法及說明分析研判過程及參考資料說明4四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告4報(bào)告編制說明1報(bào)告編制指導(dǎo)原則2項(xiàng)目成立假設(shè)條件市場導(dǎo)向性：按照市場需求及發(fā)展進(jìn)行項(xiàng)目研究、定位策劃及經(jīng)營預(yù)測?？陀^性：遵循市場規(guī)律，充分結(jié)合實(shí)際經(jīng)營需要，力爭報(bào)告編制客觀準(zhǔn)確。政策性：順應(yīng)國家政策與地方發(fā)展規(guī)劃，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好政策環(huán)境、享受相應(yīng)政策優(yōu)勢。前瞻性：用發(fā)展的眼光正確判斷項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)的市場走向，項(xiàng)目定位具備良好的發(fā)展性。清晰度：充分研究論證，以期對項(xiàng)目市場環(huán)境、經(jīng)營定位、功能規(guī)劃、經(jīng)營策略及未來發(fā)展思路等有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)確的判斷。項(xiàng)目地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、旅游及市場環(huán)境在未來不會(huì)經(jīng)歷或持續(xù)的衰退。未來項(xiàng)目合作方及投資方的合作政策沒有重大調(diào)整變化。未來項(xiàng)目地區(qū)的高星級酒店投資政策沒有重大變化。項(xiàng)目區(qū)域及周邊的公路交通在未來沒有不利市場經(jīng)營的重大調(diào)整變更。未來將加入的市場競爭者與本報(bào)告的預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)重大的差異。重要的基礎(chǔ)設(shè)施如供水供電供氣、污水處理、網(wǎng)絡(luò)通訊等能夠保持穩(wěn)定而可靠的供應(yīng)水平，充分滿足項(xiàng)目的運(yùn)營需要。四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告5報(bào)告編制說明3市場調(diào)查方法及說明4分析研判過程及參考資料說明現(xiàn)場調(diào)研：通過角色扮演、實(shí)際消費(fèi)體驗(yàn)，了解項(xiàng)目地區(qū)代表性的行業(yè)項(xiàng)目（如高星級酒店、社會(huì)餐飲、休閑娛樂項(xiàng)目）的功能設(shè)置、經(jīng)營管理、服務(wù)質(zhì)量、消費(fèi)客源等情況，為項(xiàng)目的功能規(guī)劃、經(jīng)營定位及經(jīng)營預(yù)測提供參考依據(jù)。與行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人深度訪談：通過與調(diào)查行業(yè)的資深管理人員（如酒店?duì)I銷、餐飲、房務(wù)高級管理人員、社會(huì)餐飲經(jīng)營者、行政總廚及旅行社總經(jīng)理等）進(jìn)行訪變交流，了解實(shí)際經(jīng)營情況和市場行情，為本報(bào)告的市場及行業(yè)分析提供實(shí)際參考依據(jù)。公開信息與數(shù)據(jù)的采集：通過網(wǎng)絡(luò)獲取地方政府部門（如統(tǒng)計(jì)局、旅游局、規(guī)劃局）的官方信息數(shù)據(jù)；通過與相關(guān)政府部門的專業(yè)人員的訪談流通，獲取更有價(jià)值的信息數(shù)據(jù)、以及其對行業(yè)、市場的認(rèn)知、與判斷，為本報(bào)告的分析論證提供可靠的依據(jù)。多次召開由我方各專業(yè)管理人員與專家顧問參加的項(xiàng)目研討專題會(huì)議，運(yùn)用我方多年的實(shí)際經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)技術(shù)能力，透過調(diào)查的各類信息與數(shù)據(jù)，分析研判項(xiàng)目地區(qū)的市場環(huán)境、發(fā)展趨勢以及各相關(guān)行業(yè)經(jīng)營發(fā)展態(tài)勢，以期對本項(xiàng)目的功能與產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營定位能夠符合市場需求及未來發(fā)展趨勢。參考資料實(shí)地調(diào)研中獲得的有效信息與數(shù)據(jù)；與行業(yè)資深管理人員訪談獲得的真實(shí)信息與數(shù)據(jù)；有關(guān)政府部門訪談中獲得的有關(guān)資料及數(shù)據(jù)；我司在項(xiàng)目同一省份的酒店策劃與經(jīng)營管理經(jīng)歷、內(nèi)部信息與資料；合作方提供的項(xiàng)目建筑圖紙資料；國家《旅游飯店星級的劃分與評定》（2010版）；《2015年飯店經(jīng)營數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)》。四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告6二市場環(huán)境分析12區(qū)位及自然環(huán)境分析交通環(huán)境及發(fā)展分析34經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展分析城市環(huán)境及發(fā)展分析5四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告市場環(huán)境屬性梳理7四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告1區(qū)位及自然環(huán)境分析

【**市】**省地處中國西南部，是西南五省區(qū)中唯一與其他四省市都相鄰的省份。**市位于**省中部，其引領(lǐng)的黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)，北鄰成渝、東近長株潭、南靠北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、西接環(huán)東盟經(jīng)濟(jì)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢突出，堪稱中國西部的“十字路口”。**地貌屬高原山地，平均海拔1100米左右；**夏無酷暑，夏季平均溫度為23.2℃，有“溫度適宜、濕度適中、紫外線輻射低、空氣清潔、水質(zhì)優(yōu)良、夏季低耗能”等氣候優(yōu)勢，是首個(gè)國家森林城市、被授予“中國避暑之都”。【**區(qū)】本項(xiàng)目所在的**市**區(qū)，地處黔中腹地**市最南邊，東鄰黔南州龍里縣、西鄰貴安新區(qū)，南連黔南州惠水縣與長順縣，北接南明區(qū)與觀山湖區(qū)。距**市中心城區(qū)約17公里，屬于**市郊區(qū)。**全區(qū)地貌以山地和丘陵為主，具有高原季風(fēng)濕潤氣候的特點(diǎn)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷熱，濕度較大，年平均氣溫為14.9℃；是**市著名的生態(tài)區(qū)和重要的水源保護(hù)區(qū)。**生物多樣性比較豐富，森林覆蓋率到達(dá)41.53﹪，**區(qū)已成功創(chuàng)建國家級生態(tài)示范區(qū)。8【外部交通】公路：312國道、101省道和蘭海、滬昆、黔貴、廈蓉、貴甕高速等通達(dá)境內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了與珠江三角洲、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、長株潭城市群、滇中經(jīng)濟(jì)區(qū)等快捷連接。**市到其他市（州）實(shí)現(xiàn)了雙通道，且高速覆蓋全省各重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。鐵路：目前有貴昆、湘黔鐵路及貴廣、滬昆高鐵通達(dá)境內(nèi)；貴昆高鐵預(yù)計(jì)今年底通車，渝黔、成貴高鐵預(yù)計(jì)2017年建成通車，屆時(shí)**至昆明、重慶約2h，至長沙、成都、南寧約3h，至武漢、南昌、廣州約4h，北京、上海約7h。航空：龍洞堡國際機(jī)場有國內(nèi)外航線136條，達(dá)國內(nèi)近70個(gè)大中城市及日本、韓國、臺(tái)灣、香港、新加坡、泰國等國家和地區(qū)。2015年旅客吞吐量1324萬人次。**交通發(fā)展使西部“十字路口”的地位從“地圖”變?yōu)椤艾F(xiàn)實(shí)”，將成為中國西南交通樞紐中心，四通八達(dá)。為本項(xiàng)目提供了便捷的外部客源輸送通道。四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2交通環(huán)境及發(fā)展分析9【**（2011-2020年）市域?qū)ν饨煌ㄒ?guī)劃】航空：龍洞堡國際機(jī)場的改擴(kuò)建，開辟中遠(yuǎn)程國際航線，拓展航空客源，打造西南一流航空窗口，至2020年年客運(yùn)量達(dá)1550萬人次。鐵路：配合建設(shè)**至廣州、成都、長沙、昆明的客運(yùn)專線以及至重慶的快速鐵路。市域快速鐵路網(wǎng)由“一環(huán)（環(huán)城快速鐵路）、一射（**東—開陽快速鐵路）、兩聯(lián)線（久長—永溫，林歹—織金）”構(gòu)成。推進(jìn)**鐵路樞紐建設(shè)，新建**火車北站、火車東站，樞紐場站由“一個(gè)編組站、三個(gè)客運(yùn)站、若干貨運(yùn)站”組成。公路：在市域構(gòu)建“一環(huán)、兩橫、九射線”的市域快速公路網(wǎng)體系。一環(huán)：環(huán)城高速公路（東北環(huán)線—西南環(huán)線—南環(huán)線）；兩橫：黔西—甕安（**城市經(jīng)濟(jì)圈環(huán)北段）、修文—福泉；九射線：**至新寨、廣州、惠水、黃果樹、成都、黔西、畢節(jié)、重慶、遵義等高速公路。公路樞紐場站由“七個(gè)客運(yùn)站、七個(gè)貨運(yùn)站”組成，在新天、龍洞堡、**分別建設(shè)客運(yùn)北站、東站和南站。城市道路骨干路網(wǎng)系統(tǒng)：優(yōu)化調(diào)整中心城區(qū)道路網(wǎng)，建設(shè)完善“一橫（北京路）、一縱（甲秀路—迎賓路）、一環(huán)（環(huán)城高速公路）”的路網(wǎng)主骨架和“三條環(huán)路、十六條射線”的骨干路網(wǎng)系統(tǒng)?！?*區(qū)“十三五規(guī)劃”》將把甲秀南路、迎賓大道、**大道、貴安大道**段等主干道打造成標(biāo)志性景觀大道，打通孟溪路、陳孟路等外出大通道，完成大職路、航天路等東西向連接道路建設(shè)。建立各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的快速公交系統(tǒng)，力爭實(shí)現(xiàn)中心村全部通公交。四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2交通環(huán)境及發(fā)展分析10【**市軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃】起步階段（2009-2020年）在主城區(qū)形成基本骨架這一階段選擇規(guī)劃線網(wǎng)方案中的骨干線路1號線和2號線的一期工程，作為起步階段軌道交通建設(shè)線路，在主城區(qū)形成骨架結(jié)構(gòu)。線網(wǎng)構(gòu)成：1、2號線一期(2018年初)，1、2、3號線（2019年）在骨架線網(wǎng)基礎(chǔ)上，建設(shè)4號線（2019-2020年）。線網(wǎng)規(guī)模：第一階段軌道交通線網(wǎng)規(guī)模58.7公里。發(fā)展階段（2025年）形成中心城區(qū)骨架線網(wǎng)該階段在起步階段1、2號線一期工程骨干線路的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)中心區(qū)和金陽新區(qū)的輻射作用，連接**組團(tuán)和新天組團(tuán)，在中心城區(qū)形成軌道交通骨架線網(wǎng)。線網(wǎng)構(gòu)成：1-9號線和環(huán)城快鐵。線網(wǎng)規(guī)模：新增線網(wǎng)規(guī)模為3號線、2號線二期，長47.6公里；軌道交通線網(wǎng)總規(guī)模達(dá)到106.3公里。成熟完善階段（2030年）形成全部線網(wǎng)該階段在骨架線網(wǎng)形成后，結(jié)合城市空間結(jié)構(gòu)，連接中心區(qū)與龍洞堡組團(tuán)，中心區(qū)與金陽新區(qū)，加強(qiáng)城市雙中心的聯(lián)系，形成全部線網(wǎng)。如圖：其中軌道3號、S4號線在**大學(xué)設(shè)有接駁站點(diǎn)，環(huán)城快鐵設(shè)有**南站，均可通達(dá)本項(xiàng)目地。四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2交通環(huán)境及發(fā)展分析【**市】**市是**省省會(huì)城市，是中國西南地區(qū)重要的中心城市；全市總面積8034平方公里，總?cè)丝诩s470萬人。**市下轄6個(gè)區(qū)、3個(gè)縣、代管清鎮(zhèn)1個(gè)縣級市。**具有豐富的自然風(fēng)光、歷史文化與少數(shù)民族風(fēng)情，在國內(nèi)具有一定的知名度與影響力。**是全球避暑旅游名城、最受歡迎國際會(huì)獎(jiǎng)旅游目的地、中國舞蹈之都；曾先后獲得“中國十大美麗城市”之首、中國旅游競爭力百強(qiáng)城市、中國大陸最佳商業(yè)城市、全國投資環(huán)境十佳城市、中國十佳宜居城市等榮譽(yù)。11四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告3城市環(huán)境及發(fā)展分析【**區(qū)】**區(qū)下轄2鎮(zhèn)7鄉(xiāng)，面積964.32平方公里；全區(qū)常住人口為63.08萬人。有苗、布依等少數(shù)民族，少數(shù)民族約占總?cè)丝跀?shù)33%。**區(qū)內(nèi)有百年歷史的孔學(xué)堂、濕地公園兒和**大學(xué)，具有一定的歷史文化底蘊(yùn)，**區(qū)先后獲得“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“全國農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地”等國家級稱號。12【**市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）】四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告3城市環(huán)境及發(fā)展分析根據(jù)《規(guī)劃》確定**市的城市性質(zhì)為：西部地區(qū)重要中心城市之一、全國重要的生態(tài)休閑度假旅游城市?！笆逡?guī)劃”目標(biāo)是到2020年全市規(guī)劃人口達(dá)550萬，將實(shí)現(xiàn)“一個(gè)目標(biāo)”、“三個(gè)建成”?！耙粋€(gè)目標(biāo)”即打造創(chuàng)新型中心城市；“三個(gè)建成”即建成大數(shù)據(jù)綜合創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)、建成全國生態(tài)文明示范城市、建成更高水平的全面小康社會(huì)。中心城區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)為

“一城三帶多組團(tuán)、山水林城相融合”（1）一城（主城）：以老城區(qū)、金陽新區(qū)構(gòu)成城市核心聚集人口約237萬。（2）三帶：百花山脈、黔靈山脈、南岳山脈。（3）多組團(tuán)：北部的高新區(qū)組團(tuán)，南部的**組團(tuán)，東部的龍洞堡組團(tuán)，東北部的新天組團(tuán)。集聚人口約83萬。**區(qū)打造國家全域旅游先行示范區(qū)。以“國際獨(dú)具特色、國內(nèi)獨(dú)樹一幟、省內(nèi)獨(dú)一無二”為目標(biāo)，**區(qū)全景式規(guī)劃建設(shè)、構(gòu)建大景區(qū)，全社會(huì)共建共享、構(gòu)建大旅游；全產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌發(fā)展、構(gòu)建大產(chǎn)業(yè)；建成宜居、宜業(yè)、宜學(xué)、宜游的旅游示范城市。**市是中國西南地區(qū)重要的中心城市之一，工業(yè)基地及商貿(mào)旅游中心，是國務(wù)院確定的“黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)”和“泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)”內(nèi)的重要中心城市。2015年實(shí)現(xiàn)GDP2891.16億元，同比增長12.5%（高于全國平均水平6.9%），人均GDP63003元（高于全國人均水平5.2萬元），同比增長11.3%；2016年一季度**市GDP增速在全國主要城市排名第一。“十二五”時(shí)期GDP年均增長15.1%，城鄉(xiāng)居民收入年均分別增長11.7%和15.4%，多項(xiàng)主要指標(biāo)增速在全國省會(huì)城市中連續(xù)排名第一。**市“十三五”主要發(fā)展指標(biāo)：生產(chǎn)總值年均增長11%左右，總量突破5000億元；工業(yè)規(guī)模總量實(shí)現(xiàn)翻番，高新技術(shù)制造業(yè)占工業(yè)增加值比重達(dá)45%以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長11%；城鄉(xiāng)常住居民人均可支配收入分別突破43000元和20000元。2011－2015年**市地區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱2011年2012年2013年2014年2015年同比增長（%）地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）1383.071710.302085.422497.272891.1612.5第一產(chǎn)業(yè)62.5572.2881.52108.02129.896.4第二產(chǎn)業(yè)586.84717.32848.64976.591108.5214.6第三產(chǎn)業(yè)733.68920.701155.261412.661652.7511.1

住宿和餐飲業(yè)45.0071.1185.52105.33123.987.3人均地區(qū)生產(chǎn)總值（元）317123867346479550186300311.313四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告4經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展分析【**經(jīng)濟(jì)實(shí)力及發(fā)展】**區(qū)是**目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、最具發(fā)展?jié)摿Φ墓I(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一。是“國家軍民結(jié)合(裝備制造)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地”、“國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地”和“全國電子商務(wù)示范基地”。2015年完成GDP494.97億元，年均增長16.1%。在全省31個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣綜合測評中，GDP列第4位，固定資產(chǎn)投資、工業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、旅游收入等指標(biāo)均列全省前4位。14四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告4經(jīng)濟(jì)環(huán)境及發(fā)展分析**主要工業(yè)產(chǎn)品和工業(yè)行業(yè)在中國居于重要的地位，以現(xiàn)代制造業(yè)為龍頭的現(xiàn)代工業(yè)加快發(fā)展，冶金、機(jī)械、化工、食品、建筑業(yè)已形成地方供應(yīng)的五大支柱產(chǎn)業(yè)。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體的集聚效應(yīng)更加凸顯。貴安新區(qū)形成以航空航天為代表的特色裝備制造業(yè)基地、重要的資源深加工基地、區(qū)域性商貿(mào)物流中心和科技創(chuàng)新中心。**是國家級大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，全國領(lǐng)先的大數(shù)據(jù)技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用服務(wù)示范基地和產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的“中國數(shù)谷”；大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)走在全國前列，建成了全國首個(gè)大數(shù)據(jù)交易所等引領(lǐng)性平臺(tái)，獲批大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集聚區(qū)和大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)，中關(guān)村**科技園等大數(shù)據(jù)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)規(guī)?？偭拷|元，被評為“最適合投資數(shù)據(jù)中心的城市”。以金融業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，金融業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量比重達(dá)10.8%，**金融城基本建成，大數(shù)據(jù)金融、移動(dòng)金融、眾籌金融等新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)；現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)提質(zhì)擴(kuò)量，電子商務(wù)、呼叫服務(wù)、物流快遞等快速發(fā)展，會(huì)展經(jīng)濟(jì)進(jìn)入全國省會(huì)城市前列，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值占服務(wù)業(yè)比重達(dá)50%。【產(chǎn)業(yè)狀況與發(fā)展】【交通環(huán)境屬性】**不僅是西南的交通運(yùn)轉(zhuǎn)中心，也是全國重要的交通樞紐，高速、高鐵與航空四通八達(dá)且運(yùn)載能力強(qiáng)、通行條件好，貴昆、渝黔、成貴高鐵也即將建成，龍洞堡機(jī)場也有擴(kuò)建擴(kuò)容，本項(xiàng)目所屬的外部通行能力在不斷增強(qiáng)。15四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告5市場環(huán)境屬性梳理【區(qū)位及自然環(huán)境屬性】項(xiàng)目所在**市位于**省中部，是西南五省的中心城市，不僅與其他四省市都相鄰，且與長株潭、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、東盟經(jīng)濟(jì)區(qū)均相近，堪稱中國西部的“十字路口”。本項(xiàng)目所屬區(qū)位具有較為明顯的優(yōu)勢。項(xiàng)目所處的****區(qū)生態(tài)自然環(huán)境優(yōu)越，空氣清潔、氣候舒適；**是首個(gè)國家森林城市、全國避暑城市之首，而**是**的后花園，是**生態(tài)環(huán)境的代表地。本項(xiàng)目所屬自然環(huán)境具有十分突出的優(yōu)勢。【城市環(huán)境屬性】**是省會(huì)城市、西南地區(qū)重要的中心城市；被評為中國十大美麗城市、十大活力休閑城市、最佳商業(yè)城市、投資環(huán)境十佳城市、十佳宜居城市等，宜游宜居宜商；**還是較為獨(dú)特的自然風(fēng)光、歷史文化與少數(shù)民族風(fēng)情。本項(xiàng)目所屬城市基礎(chǔ)環(huán)境非常完善且特色顯著?！窘?jīng)濟(jì)環(huán)境屬性】**目前經(jīng)濟(jì)總量雖然不大，但增長速度與人均GDP已遠(yuǎn)高于全國平均水平，多項(xiàng)主要指標(biāo)增速在全國省會(huì)城市中連續(xù)排名第一；據(jù)世界知名智庫英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》發(fā)布的《2015年中國新興城市報(bào)告》**從5年前的第65名躍升為第1名；隨著大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，**已成為全國領(lǐng)先的大數(shù)據(jù)技術(shù)創(chuàng)新與應(yīng)用服務(wù)示范基地和產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的“中國數(shù)谷”、全國重要的數(shù)據(jù)中心集聚區(qū)，成立了“全國首家大數(shù)據(jù)交易所”、“西南首家眾籌交易所”。本項(xiàng)目所屬經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展前景非常美好。通過本章分析可知：本項(xiàng)目的建設(shè)與未來經(jīng)營發(fā)展，無論是在區(qū)位與自然環(huán)境，還是在城市、交通與經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，均具有較好的基礎(chǔ)條件與令人期待的發(fā)展前景；馬云說：如果錯(cuò)過了三十年前廣東、浙江的投資機(jī)遇，今天一定不能錯(cuò)過**。16三行業(yè)調(diào)研分析12旅游業(yè)發(fā)展分析酒店業(yè)調(diào)研分析34會(huì)展業(yè)調(diào)研分析餐飲業(yè)調(diào)研分析5行業(yè)屬性梳理四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告17四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告1旅游業(yè)發(fā)展分析【**旅游業(yè)狀況】**是全省的旅游服務(wù)中心和集散中心，歷史文化悠久，民族風(fēng)情濃郁，自然風(fēng)光秀美，氣候條件宜人，被譽(yù)為“爽爽的**-中國避暑之都”。**幾乎具備除海濱海島度假以外所有的度假旅游的資源基礎(chǔ)。**連續(xù)8年被評為全國十大避暑旅游城市之首，同時(shí)成為國際十大避暑城市之一，**旅游在國內(nèi)外旅游市場的影響日漸擴(kuò)大。**現(xiàn)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)3個(gè)，國家4A級旅游區(qū)14個(gè)，國家3A級旅游區(qū)4個(gè)，全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)5個(gè)，國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位7個(gè)，國家歷史文化名城1座(青巖古鎮(zhèn))，國家級森林公園1個(gè)；現(xiàn)有旅行社139家；有星級飯店約85家，床位約3萬余張；有旅游客運(yùn)公司18家，共有旅游定點(diǎn)車輛1000余輛。**作為全省旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的態(tài)勢已經(jīng)形成，目的地旅游功能逐步彰顯。**全市2015年旅游接待總?cè)藬?shù)達(dá)8471萬人次，同比增長17%；旅游總收入達(dá)1040.6億元，同比增長19%，旅游產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP比重達(dá)11%?！笆濉逼陂g全市旅游總收入年均增長26.5%，旅游業(yè)在飛速發(fā)展。**是國家旅游局確定的全國旅游標(biāo)準(zhǔn)化試點(diǎn)城市，將重點(diǎn)按照國際旅游城市標(biāo)準(zhǔn)，啟動(dòng)“國家智慧旅游”試點(diǎn)城市、國家級旅游度假區(qū)實(shí)施試點(diǎn)城市、國家級生態(tài)旅游示范區(qū)試點(diǎn)城市申報(bào)，進(jìn)一步優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)體系，打造成為“國際知名旅游目的地、西南地區(qū)和全省旅游集散中心及全國有影響力的國際休閑度假旅游名城”**市將力爭3年內(nèi)成功創(chuàng)建1至2家國家5A級旅游景區(qū)，推動(dòng)多彩**城、時(shí)光**等景點(diǎn)入選“全省100個(gè)旅游景區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)，打造5至6個(gè)具有示范帶動(dòng)作用的美麗鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)。投資新建、改擴(kuò)建100至120家避暑度假精品酒店，引進(jìn)1至2家國際知名度假酒店品牌，培育20家以上具有一定知名度的本土避暑度假精品酒店和20家以上個(gè)性化特色鄉(xiāng)村酒店等。【**旅游業(yè)發(fā)展】18四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告1旅游業(yè)發(fā)展分析【**區(qū)旅游業(yè)狀況及發(fā)展】**區(qū)素有“高原明珠”的美譽(yù)，是著名的風(fēng)景旅游區(qū)，以十里河灘國家城市濕地公園、孔學(xué)堂、**公園、天河潭、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風(fēng)情旅游最為著名，已入選**十大影響力風(fēng)景名勝區(qū)。全區(qū)景區(qū)面積222平方公里，有景物景觀81個(gè)，其中國家級特等景觀4個(gè)、一等景觀18個(gè)、二等景觀32個(gè)。國家級景區(qū)1個(gè)、4A級景區(qū)人2個(gè)。**不僅是**及周邊居民的休閑郊游理想之地，也是**旅游線路的必經(jīng)之地。據(jù)**區(qū)旅游局統(tǒng)計(jì)：截止2015年底**全區(qū)共有賓館酒店381家，總房間數(shù)9028間，總床位數(shù)12121個(gè)。其中星級和避暑度假精品酒店共8家（其中高星級酒店有3家、精品度假酒店2家），總房間數(shù)498間，總床位數(shù)782個(gè)，占全區(qū)房間數(shù)和床位數(shù)5.5％和6.5％。旅行社及服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)共有28家。**2015年實(shí)現(xiàn)旅游總收入141.99億元，同比增長19.9%；接待旅游人數(shù)1627.3萬人次，同比增長17.3%。**區(qū)正在重點(diǎn)打造“文化旅游創(chuàng)新區(qū)”，**省計(jì)劃在2014－2017年投入560億元建設(shè)旅游基礎(chǔ)設(shè)施與項(xiàng)目發(fā)展，將以“大花園、大溪流”概念建設(shè)百園之區(qū)及精品酒店群（恒大集團(tuán)計(jì)劃在**建4－5個(gè)高星級酒店）。**市旅業(yè)目前擁有各類賓館酒店客棧約2184家，其中五星級及豪華檔次的約20家，四星級及高檔的約30家；**市的國際品牌酒店及高星級酒店格局基本形成，主要分布在**市區(qū)和金陽新區(qū)。**市高星級酒店市場在2009年以后發(fā)展速度顯著并處于上升趨勢，五星級酒店品牌以國際管理公司為主導(dǎo)、少量國內(nèi)品牌；四星酒店以國內(nèi)品牌為主、少量國際品牌；絕大部高星級酒店為商務(wù)型。**區(qū)擁有截止2015年底共有賓館酒店381家，總房間數(shù)9028間，總床位數(shù)12121個(gè)。其中星級和度假精品酒店共8家，總房間數(shù)498間、總床位數(shù)782個(gè)，占房間總數(shù)和床位總數(shù)的5.5％和6.5％。主要集中分布在**區(qū)中心與原小河區(qū)（經(jīng)開區(qū)）。**區(qū)酒店業(yè)相比市區(qū)落后較多，目前還沒有國際品牌酒店，在酒店檔次、規(guī)模、管理及服務(wù)水平相比市區(qū)差距較大。19四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2酒店業(yè)發(fā)展分析【**市及**區(qū)酒店業(yè)格局】迎賓館雙馨賓館萬宜麗景酒店星博酒店大成精舍酒店格蘭云天酒店航天酒店**現(xiàn)約有5家高星級標(biāo)準(zhǔn)或相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)的酒店，格蘭云天酒店、迎賓館、萬宜麗景酒店為商務(wù)型酒店，大成精舍和文凡狀元?jiǎng)e院為精品度假型酒店（此店與位于青研古城，距離較遠(yuǎn)未作詳盡調(diào)研），均為自行管理。開業(yè)時(shí)間除迎賓館外，在1－3年之間。除萬宜麗景酒店在**區(qū)中心地外，其他3家均距離區(qū)中心地、**大學(xué)西校區(qū)或主干道略遠(yuǎn)或較偏，與本項(xiàng)目相比不具備地利優(yōu)勢。20四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2酒店業(yè)發(fā)展分析【代表性酒店調(diào)研分析】**市區(qū)五星酒店分布較集中，僅有保利富豪溫泉酒店和格蘭云天酒店位于市郊；酒店類型以商務(wù)型酒店為主，僅有保利溫泉酒店一間度假型酒店。本次調(diào)研主要目標(biāo)是**區(qū)的高星級標(biāo)準(zhǔn)酒店（以迎賓館、萬宜麗景、格蘭云天和大成精舍酒店為主），另選取市區(qū)兩家具有代表性的本土品牌高星級酒店（世紀(jì)金源為老牌的五星級酒店，盤江酒店為新起的四星級酒店）。

區(qū)域

**區(qū)**大學(xué)校區(qū)金陽新區(qū)酒店名稱大成精舍迎賓館萬宜麗景酒店格蘭云天酒店林中月酒店雙馨賓館星博酒店世紀(jì)金源大飯店盤江飯店開業(yè)/裝修時(shí)間2015.320072015.12201320112009201020092012星級五星五星四星五星三星三星三星五星四星地理位置**區(qū)孔學(xué)堂十里河灘

，近**大道**區(qū)迎賓路210號（國賓館）**區(qū)清溪路111號(**公園旁)**區(qū)小河珠江路168號**區(qū)溪北路306號(**一小對面)**大道南段2708號**大學(xué)內(nèi)**區(qū)**大學(xué)南校區(qū)(老農(nóng)學(xué)院內(nèi))金陽新區(qū)北京西路6號觀山湖區(qū)林城西路95號，近**市行政中心客房數(shù)（間套）2051801802122624083（松濤苑）33（萃苑）520530酒店類型度假會(huì)議型商務(wù)會(huì)議型商務(wù)會(huì)議型商務(wù)會(huì)議型商務(wù)會(huì)議型商務(wù)會(huì)議型商務(wù)會(huì)議型商務(wù)商務(wù)會(huì)議型管理品牌宏立城集團(tuán)投資修建，**能輝酒店管理公司**省委辦公廳下屬自收自支事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)管理體制**林城萬宜酒店投資管理公司格蘭云天酒店管理公司**林中月酒店管理公司學(xué)校自管**星博酒店管理有限責(zé)任公司世紀(jì)金源酒店集團(tuán)**盤江飯店有限公司自營客房規(guī)模：被調(diào)查**4家高星級酒店房量在170－210間左右，但市區(qū)高星級酒店房量多在300間以上、甚至500間以上。本項(xiàng)目建設(shè)的房量在**地區(qū)占有優(yōu)勢，為在**地區(qū)爭取會(huì)議與旅游團(tuán)體市場提供了基礎(chǔ)條件。客房比例：除格蘭云天酒店注重商務(wù)客源、以單床房占多外，其余3家均以雙人間占多，注重會(huì)議團(tuán)體與旅游團(tuán)體；大成精舍與迎賓館的套房比例超出正常標(biāo)準(zhǔn)，大成精舍酒店還設(shè)有16間四人間和27間配有簡易廚房的公寓套房，迎賓館是因政務(wù)接待需要，大成精舍則說明規(guī)劃之初也不僅考慮到了大學(xué)中長住客源與政務(wù)客源，還考慮到了家庭游客及背包客的需要。標(biāo)間面積：32-38平方米為主流面積，其中大成精舍房間面積最大，符合度假型酒店的特點(diǎn)?？头吭O(shè)施酒店名稱大成精舍迎賓館萬宜麗景格蘭云天林中月雙馨賓館星博酒店世紀(jì)金源盤江飯店客房數(shù)量20517518021217640116520530客房結(jié)構(gòu)單人間23%41%22%47%－40%5%29%21%雙人間58%44%73%35%95%60%86%45%68%套房19%15%5%7%5%9%26%11%標(biāo)間面積（m2)383232323532－514021四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2酒店業(yè)發(fā)展分析22餐廳數(shù)量及類型：被調(diào)查4家**高星級酒店的餐飲類型本基以“中餐+中式自助早餐”為主，大成精舍與迎賓館的餐位與房量比略顯過大，萬宜麗景酒店與格蘭云天較為合理；餐飲經(jīng)營類別相比市區(qū)高星級酒店較少。迎賓館因接待政府需要，餐飲功能較為齊備。中餐包房：中餐包房數(shù)量較少（除格蘭云天17間以外）4－6間；包房大多面積較大、且設(shè)有麻將機(jī)兼顧棋牌室功能。餐飲設(shè)施酒店名稱大成精舍迎賓館萬宜麗景格蘭云天林中月雙馨賓館星博酒店世紀(jì)金源盤江飯店餐廳總數(shù)（個(gè)）362232132餐廳總類中餐、西餐自助餐廳、茶吧自助餐西餐廳、咖啡廳\中餐廳中餐、西餐、早餐中餐、西餐、大堂吧中餐、西餐、咖啡、茶室、燒烤中餐、茶室中餐中餐，西餐，大堂吧，日本料理，大堂吧中餐，西餐中餐大廳餐位數(shù)（個(gè)）10038023066280250200250150中餐包房座位數(shù)（個(gè)）/包間數(shù)（間）5（72）64（50）裝修中1718（190）4（50）18（190）2117（192）西餐廳餐位數(shù)（個(gè)）12080120151120130無210120大堂吧餐位數(shù)（個(gè)）30無無20無50無10048其他餐廳餐位數(shù)（個(gè)）38060無無無無無250無餐位總數(shù)（個(gè)）6905924005775904803901020510客房規(guī)模（間套）20517518021217640116520530每間可供出租客房平攤餐位數(shù)3.363.382.222.723.35123.361.960.96四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2酒店業(yè)發(fā)展分析會(huì)議設(shè)施酒店名稱大成精舍迎賓館萬宜麗景格蘭云天林中月雙馨賓館星博酒店世紀(jì)金源盤江飯店多功能廳數(shù)量（個(gè)）121111111面積（m2）338480/5006955004203004202,000800課桌式容量（人）250300/3505004202501862801000600宴會(huì)容量（人）260380/350450300-4002003001700580大型會(huì)議室數(shù)量（個(gè)）無1無無11面積（m2）無400無無550800課桌式容量（人）無200無無240600中型會(huì)議室數(shù)量（個(gè)）2411無141面積（m2）14098*4210198無150220/260/160/120300容量100-15060*4200（劇院式）160無88-10090/100/70/22(固定董事會(huì)）230小型會(huì)議室數(shù)量（個(gè)）273512256面積（m2）6076*796/99/121118/76/5812060*280100/100/80/75/60/60100*6容量4050*790/80/100100/84/50804040-5050/22（固定董事會(huì)）/70/30/25/2080會(huì)議室總數(shù)（個(gè)）51357334119會(huì)議室總面積（m2）738190412211126100042065038452500客房規(guī)模（間套）20517518021217640116520530平均每間客房平攤宴會(huì)/會(huì)議設(shè)施面積3.610.886.785.315.6810.55.67.394.7宴會(huì)與會(huì)議室規(guī)模：被調(diào)查4家**高星酒店，除外迎賓館13個(gè)以外，會(huì)議室集中在5－7個(gè)左右，會(huì)議設(shè)施及配置齊全；規(guī)模相比市區(qū)高星級酒店較小。宴會(huì)廳最大的是萬宜麗景酒店，近700平方米，與本項(xiàng)目建設(shè)的宴會(huì)廳大小相近，將來會(huì)形成競爭。會(huì)議室類型：基本均以宴會(huì)廳接待大型會(huì)議，其他以幾十平至200平的中小型會(huì)議室為主。23四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2酒店業(yè)發(fā)展分析休閑娛樂設(shè)施酒店名稱大成精舍迎賓館萬宜麗景格蘭云天林中月雙馨賓館星博酒店世紀(jì)金源盤江飯店水療SPA無無無N/A無無無N/A無桑拿按摩包廂無有無N/A無無無外包無足浴無無無N/A無無外包無夜總會(huì)KTV無卡拉ok無N/A15間包房，外包1間卡拉OK包房無外包無棋牌室無有無N/A中餐包房配棋牌無8間9間其他

健身中心（裝修中），禪修室，茶吧，書吧健身房，室內(nèi)游泳館，保齡球，沙弧球，壁球，乒乓球，室外網(wǎng)球萬宜商業(yè)廣場內(nèi)設(shè)有中影南方國際影院，4個(gè)廳，容量約600人健身房，游泳池茶室1間，可容納50人健身中心，游泳池；大堂吧設(shè)有茶藝健身中心、棋牌室、室內(nèi)恒溫游泳池、網(wǎng)球場、籃球場康樂項(xiàng)目種類：**區(qū)高星級酒店基本沒有配套KTV、足療及單獨(dú)的棋牌室等休閑設(shè)施；除迎賓館、格蘭云外酒店外，也未設(shè)泳池、健身房等康體設(shè)施；迎賓包康體設(shè)施較豐富；萬宜麗景酒店在商業(yè)綜合體內(nèi)設(shè)單獨(dú)經(jīng)營的影院；大成精舍酒店以文化主題，設(shè)有書吧、茶吧、禪修室等休閑設(shè)施。相比市區(qū)高星級酒店康樂休閑設(shè)施種類較少。24四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2酒店業(yè)發(fā)展分析【**市區(qū)高星級酒店房價(jià)與出租率情況】**市區(qū)五星級酒店的房價(jià)水平：第一梯隊(duì)的酒店是中天凱悅、凱賓斯基，平均房價(jià)均超過1000元，出租率在70%左右；第二梯隊(duì)酒店是喜來登、萬麗，平均房價(jià)600－1000元，出租率在70－80%；第三梯隊(duì)為天怡豪生、保利溫泉、世紀(jì)金源，房價(jià)處于500-600元之間，出租率在50－65%。四星級酒店平均房價(jià)基本在300－400元之間，出租率在70%左右。以上表明：市區(qū)高星級酒店均保持了較高的出租率，且房價(jià)水平以酒店的新舊程度及地理位置相關(guān)，尤其是位于金陽新區(qū)會(huì)展中心周邊的酒店經(jīng)營情況最好。

第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)代表酒店平均房價(jià)萬麗酒店喜來登酒店中天凱悅凱賓斯基天怡豪生保利溫泉世紀(jì)金源1000元600元500元25四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2酒店業(yè)發(fā)展分析【**區(qū)高星級酒店房價(jià)與出租率情況】****區(qū)高星級酒店房價(jià)與出租率低于市區(qū)高星級酒店：第一梯隊(duì)的酒店是文梵狀元?jiǎng)e院，平均房價(jià)超過1000元（**區(qū)目前獨(dú)此一家），出租率在20%左右（開業(yè)約半年）；第二梯隊(duì)酒店是大成精舍、迎賓館、格蘭云天酒店，平均房價(jià)400－500元，出租率在30－50%；格半第三梯隊(duì)為航天酒店、萬宜麗景酒店，平均房價(jià)處于300-400元之間，出租率在70－80%。其他中低檔次賓館客棧平均房價(jià)基本在100－200元上下，出租率在75%左右。以上表明：**區(qū)的高星級酒店以300－400元的房價(jià)經(jīng)營最好，同時(shí)100－200元的中低檔次賓館吸收了大量客源。

第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)代表酒店平均房價(jià)格蘭云天迎賓館大成精舍文梵狀元?jiǎng)e院萬宜麗景航天酒店1000元400－500元300－400元26四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2酒店業(yè)發(fā)展分析27

【**市區(qū)高星級酒店收入構(gòu)成】市區(qū)高星級酒店的收入構(gòu)成，主要為：房+餐飲（含宴會(huì)）+會(huì)議場租，五星級酒店房收約占60%、餐飲約占40%（宴會(huì)約占8%、會(huì)議場租約占5－8%）；四星級酒店房收約占50%、餐飲約占50%（或略高，宴會(huì)占8－10%、會(huì)議場租約占8%）；市區(qū)內(nèi)酒店為追求高利潤，常會(huì)將宴會(huì)廳主要用于接待會(huì)議而少接宴會(huì)，造成宴會(huì)收入占比不高，說明**的會(huì)議市場較好；但是根據(jù)在社會(huì)餐行業(yè)調(diào)查得知，**同樣具有較好的宴會(huì)市場，社會(huì)性的酒樓宴會(huì)經(jīng)營十分火爆。四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2酒店業(yè)發(fā)展分析客源構(gòu)成：以會(huì)議團(tuán)隊(duì)、商務(wù)散客為主，旅游客源為輔；會(huì)議客源：**區(qū)域發(fā)展及會(huì)展業(yè)發(fā)展，已具備承辦全國性會(huì)議能力，并且作為全國知名旅游城市，獎(jiǎng)勵(lì)旅游等高端旅游也伴隨著大量的會(huì)議需求；每年有數(shù)博會(huì)、生態(tài)會(huì)及酒博會(huì)等固定的大型國際會(huì)議，市會(huì)展中心年均承接會(huì)展活動(dòng)據(jù)了解已達(dá)200余場，因此會(huì)議客源較為凸顯；會(huì)議客源主要來自于本市及周邊省份、北京、江浙、福建、廣東以及少量海外地區(qū)等，且100－200人的會(huì)議較多。商務(wù)客源：**作為西南部中心城市，區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展及大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)建設(shè)，以及成熟的城市配套設(shè)施和國際品牌高星級酒店云集的號召力所引發(fā)的頻繁商務(wù)往來而引致?！?*市區(qū)高星級酒店客源結(jié)構(gòu)】28四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2酒店業(yè)發(fā)展分析旅游客源：**是著名旅游城市，尤其是夏季旅游市場非?；鸨?，每年都會(huì)有大量游客前來休閑度假，但這一類客源入住五星級酒店占比相對較低?？驮礃?gòu)成：以旅游客源、會(huì)議團(tuán)隊(duì)為主，商務(wù)散客、教育散客為輔；會(huì)議團(tuán)體：**區(qū)是**省大學(xué)院校較為集中的地區(qū)，各類學(xué)術(shù)、培訓(xùn)等教育類的會(huì)務(wù)較多；同時(shí)**作為**知名的旅游區(qū)，也吸引了較多的旅游會(huì)議和商務(wù)會(huì)議，因此會(huì)議客源占據(jù)較大比例，會(huì)議客源主要來自于本市及周邊省份、北京、江浙、福建、廣東等，且以100多人的會(huì)議較多。旅游客源：**是**文化旅游創(chuàng)新區(qū)，有優(yōu)秀的生態(tài)環(huán)境和旅游景點(diǎn)，外來旅游及市民休閑市場非常火爆，每年都會(huì)有大量游客和市民前來旅游及休閑度假，這類客源也占有較大比例，既有旅游團(tuán)體，也有自駕游、自助游的散客。商務(wù)散客：因交通距離及地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展原因，**酒店商務(wù)散客相對很少?！?*區(qū)高星級酒店客源結(jié)構(gòu)】29四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2酒店業(yè)發(fā)展分析教育散客：因**地區(qū)的院校較多，吸引了許多社會(huì)性的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、考試的零散生源以及接送學(xué)生入學(xué)結(jié)業(yè)的家長、院校接待等需求住宿的客源，但目前因高星級酒店的位置及性價(jià)比原因，除院校特殊接待客源外（以迎賓館為主），此類客源入住高星級酒店的較少，絕大部分入住學(xué)校周邊的中低端酒店賓館?！?*市餐飲市場發(fā)展特點(diǎn)】30四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告3餐飲業(yè)發(fā)展分析行業(yè)發(fā)展成熟并呈上升趨勢。餐飲業(yè)向多層次模式發(fā)展，從消費(fèi)水平的平面發(fā)展轉(zhuǎn)變到高中低檔立體發(fā)展。消費(fèi)市場逐步擴(kuò)大。餐飲供給市場由市內(nèi)向郊區(qū)、新區(qū)擴(kuò)展，城市化擴(kuò)張帶動(dòng)的人口遷移使得消費(fèi)熱點(diǎn)隨之遷移，城市邊緣地區(qū)的交通改善及其級差優(yōu)勢使餐飲業(yè)在城郊結(jié)合部發(fā)展迅速.。行業(yè)競爭日益激烈。外來菜系（主要為川、湘、粵菜)已被市場認(rèn)同；小型餐飲企業(yè)圍剿大型餐飲經(jīng)營企業(yè)；從餐飲的傳統(tǒng)和創(chuàng)新角度看---保留傳統(tǒng)不易、挖掘傳統(tǒng)須再發(fā)力。行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大：各區(qū)及新發(fā)展的大型樓盤內(nèi)逐步崛起大眾化、規(guī)模型、多功能的餐飲企業(yè)，政府支持配套的各種飲食風(fēng)味的美食街也不斷涌現(xiàn).。餐飲業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨合理。高中低端的餐飲消費(fèi)齊全，高星級酒店和部分中高端餐飲機(jī)構(gòu)仍然占據(jù)高端消費(fèi)市場，本土特色餐飲形成**餐飲業(yè)的中堅(jiān)力量。市場消費(fèi)力強(qiáng)。**消費(fèi)呈“低收入、高消費(fèi)”狀態(tài)，餐飲消費(fèi)水平不弱于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，但市內(nèi)中高端餐飲已趨向大眾化平民化消費(fèi)。餐飲形式與出品多樣。大型的餐飲企業(yè)均能匯聚各地方菜系，并和本地菜、家常菜及外國菜系交融并舉，餐飲形式與出品種類呈現(xiàn)多樣性、多風(fēng)味。追求特色與個(gè)性化。不僅挖掘地區(qū)性的特色出品，還對外來菜系進(jìn)行適合本土口味的改良與創(chuàng)新；也追求餐廳的裝飾布置、就餐氛圍及文化主題，講究人性味、感情化和個(gè)性化的餐飲服務(wù)?！?*市餐飲市場現(xiàn)狀】【**區(qū)餐飲業(yè)現(xiàn)狀】31四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告3餐飲業(yè)發(fā)展分析新型餐飲行業(yè)發(fā)展較緩慢且投入不足。區(qū)內(nèi)的商業(yè)及餐飲業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)，大型新業(yè)態(tài)商業(yè)中心較缺乏，只有萬宜商業(yè)廣場一家，但其沒有聚集餐飲業(yè)態(tài)；沒有大型餐飲聚集區(qū)如美食街。餐飲消費(fèi)水平及檔次較市區(qū)偏低。區(qū)內(nèi)社會(huì)性的高消費(fèi)餐飲基本沒有，消費(fèi)水平偏低，難與城市核心餐飲比較和競爭；有較好的消費(fèi)需求但缺乏有規(guī)模、有品位的餐飲場所。社會(huì)上有品質(zhì)、有特色、有規(guī)模的餐飲企業(yè)嚴(yán)重缺乏，陽光水鄉(xiāng)是一家但格調(diào)低、出品質(zhì)量不高；幾家高星酒店餐飲（尤其是宴會(huì)）對社會(huì)經(jīng)營宣傳及引領(lǐng)不足，但萬宜麗景酒店正在開發(fā)社會(huì)宴市場。餐飲形式與出品較為傳統(tǒng)無法滿足不斷提升或改變的市場追求。市場消費(fèi)在保有傳統(tǒng)觀念與口味的同時(shí)在不斷提升與追求，歡迎并接受現(xiàn)代餐飲形式與外來菜系，但大部分餐廳酒樓仍保持本地傳統(tǒng)的經(jīng)營模式與出品風(fēng)味、或有少量外來菜系但風(fēng)味不佳；更缺乏西餐、自助餐及海鮮等出品。新型的會(huì)議、培訓(xùn)及對**區(qū)內(nèi)的酒店餐飲行業(yè)帶動(dòng)能力及推動(dòng)作用明顯，并具備良好的發(fā)展前景。餐飲消費(fèi)觀念的提升將促進(jìn)餐飲形式的豐富及出品質(zhì)量的提升。旅游休閑型及文化特色餐飲將是**餐飲發(fā)展方向，健康綠色養(yǎng)生的消費(fèi)形式與出品有一定基礎(chǔ)及較好發(fā)展。家庭消費(fèi)（各類宴會(huì)）、旅游餐飲消費(fèi)及假日休閑餐飲消費(fèi)等將成為餐飲企業(yè)的一個(gè)重要市場，但需要餐飲企業(yè)的引導(dǎo)、依靠出品質(zhì)量與特色吸引。近年來**區(qū)交通漸趨發(fā)達(dá)，給予大型餐飲行業(yè)的發(fā)展提供巨大的便利與機(jī)會(huì)?！?*區(qū)餐飲發(fā)展趨勢】**的中高餐飲主要集中在幾家高星級酒店。在旺季中餐包房開房率可達(dá)八成以上，消費(fèi)水平在80-120元/人左右，宴席一般在800-1100元/席之間。大型的社會(huì)性餐廳主要是陽光水鄉(xiāng)和菩提苑，其他多為農(nóng)家樂形式。消費(fèi)水平低于高星級酒店，但消費(fèi)量較好?！?*區(qū)餐飲經(jīng)營水平】32四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告4會(huì)展業(yè)發(fā)展分析會(huì)展種類：除了原有的中國（**）人才博覽會(huì)、生態(tài)文明**國際論壇、中國·**國際特色農(nóng)產(chǎn)品交易會(huì)、中國（**）國際酒類博覽會(huì)等特色展會(huì)，還成功舉辦和引進(jìn)**國際大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)、中國電子商務(wù)創(chuàng)新發(fā)展峰會(huì)、中國材料大會(huì)、中國城市規(guī)劃年會(huì)、布魯塞爾國際烈性酒大賽、中國機(jī)器人大賽暨RoboCup公開賽、世界眾籌大會(huì)等重量級展會(huì)。支持與投入：**市先后出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展**市會(huì)展業(yè)的意見》、《**市會(huì)展業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金管理辦法》、《**市會(huì)展業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等；市財(cái)政每年安排會(huì)展業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金3000萬元，用于資助獎(jiǎng)勵(lì)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的國內(nèi)、國際專業(yè)展會(huì)的申辦和引進(jìn)。經(jīng)濟(jì)效益：據(jù)**市會(huì)展經(jīng)濟(jì)促進(jìn)辦公室的不完全統(tǒng)計(jì)，2012年到2014年舉辦各類展會(huì)數(shù)量從243個(gè)增加到681個(gè)，實(shí)現(xiàn)直接經(jīng)濟(jì)效益從13.37億元增長到18.27億元，綜合經(jīng)濟(jì)效益從100.29億元增長到137億元；2015年舉辦會(huì)展活動(dòng)543個(gè)，觀展參會(huì)人數(shù)約319.5萬人次，直接經(jīng)濟(jì)效益17.13億元，綜合經(jīng)濟(jì)效益128.5億元；并有效地帶動(dòng)了交通、旅游、酒店、餐飲、商貿(mào)、廣告等關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展。社會(huì)效應(yīng)：各類會(huì)展吸引眾多國內(nèi)外政要、嘉賓、各行業(yè)精英來筑參展參會(huì)，極大提升了**的國際知名度和影響力。大批中外客商、企業(yè)巨頭以及專家、學(xué)者前來進(jìn)行經(jīng)貿(mào)合作和技術(shù)交流，推動(dòng)了招商引資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展。**國際會(huì)議展覽中心33四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告5項(xiàng)目行業(yè)屬性梳理旅游業(yè)屬性：**以避暑勝地及休閑度假旅游而聞名國內(nèi)外，旅游業(yè)在飛速發(fā)展，而**是**后花園、生態(tài)休閑旅游地，是**及周邊市民休閑、郊游常去之處，還是至安順（黃果樹）的旅游線路的必經(jīng)之地，將吸引越來越多的旅游客源及旅游會(huì)議客源，使本項(xiàng)目具備了開拓旅游客源的先天優(yōu)勢。**國際會(huì)議展覽中心酒店業(yè)屬性：**酒店業(yè)蓬勃發(fā)展，以國際品牌為主導(dǎo)的五星級酒店具有較大的市場吸引力，商務(wù)、會(huì)議、旅游等各類客源較為豐富；**地區(qū)的高星級酒店在各方面都還比較薄弱，無法滿足或達(dá)到會(huì)議、旅游市場及當(dāng)?shù)鼐用竦淖∷蕖⒉惋嬓枨?，這使本項(xiàng)目具備了一定的市場發(fā)展機(jī)遇。會(huì)展業(yè)屬性：**會(huì)展業(yè)每年帶動(dòng)了上百億的經(jīng)濟(jì)效益及大量的外來客源，使本項(xiàng)目具備了較好的會(huì)議經(jīng)營發(fā)展基礎(chǔ)與有利條件。餐飲業(yè)屬性：**餐飲消費(fèi)市場較旺、消費(fèi)力較強(qiáng)，有利餐飲業(yè)的市場經(jīng)營；但**地區(qū)的餐飲業(yè)，高星級酒店的餐飲對于社會(huì)消費(fèi)引導(dǎo)不力、宣傳不足，社會(huì)餐飲傳統(tǒng)而缺乏品位與規(guī)模，使本項(xiàng)目具備了一定的餐飲經(jīng)營發(fā)展空間與機(jī)會(huì)。通過本章分析可知：**整體市場與酒店有關(guān)的行業(yè)發(fā)展均表現(xiàn)優(yōu)異，為本項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營提供了良好機(jī)遇與發(fā)展前景。**濕地公園**迎賓館**陽光水鄉(xiāng)餐廳**國際型會(huì)議34四同類案例分析12酒店基本情況介紹學(xué)校情況及與酒店合作關(guān)系34調(diào)研情況說明市調(diào)分析及反思建議四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告35四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告1調(diào)研情況說明此次針對西安交通大學(xué)，云南昆明理工大學(xué)、湖北江漢大學(xué)三所高校及附設(shè)的酒店（國際交流中心）進(jìn)行了市場調(diào)研,在對市調(diào)數(shù)據(jù)分析前，有幾點(diǎn)說明：1）三所高校附設(shè)的酒店對內(nèi)對外均采用兩個(gè)名稱，對外稱“酒店”（交大“南洋大酒店”、昆大“文匯酒店”、江大“明德酒店”）對內(nèi)稱“國際交流中心”其中：南洋大酒店與交大是股份制合作的形式，酒店一期（現(xiàn)在經(jīng)營的部分）交大出資500萬元，其余為銀行貸款，董事長由交大任命，并由董事長組建團(tuán)隊(duì)對酒店實(shí)施經(jīng)營管理。酒店實(shí)行自負(fù)盈虧，除每年上交150萬元外，還承擔(dān)銀行貸款的償還，酒店2001年開業(yè)，已于2014年還清了銀行7000萬元的貸款和利息，酒店目前又在自籌資金開始二期工程建設(shè)。文匯酒店是全部由昆大投資建設(shè)及裝修，由昆明楓葉王府酒店管理公司承包管理（每年上交費(fèi)用，數(shù)目管理方未透露）；酒店開業(yè)五年多。明德酒店則全部由江大負(fù)責(zé)投資建設(shè)，酒店物品的采購及開業(yè)費(fèi)用由租賃經(jīng)營的“浪淘沙酒店管理公司”承擔(dān)，酒店每年上交租金600萬元，自負(fù)盈虧經(jīng)營2）由于所調(diào)研的大學(xué)均附設(shè)了10余個(gè)“學(xué)院”，而與酒店的商務(wù)往來（包括會(huì)議和接待）均由各“學(xué)院”或大學(xué)各處室自行聯(lián)系，我們通過關(guān)系只采訪了大學(xué)主管領(lǐng)導(dǎo)或處室負(fù)責(zé)人，因此無法統(tǒng)計(jì)全部且準(zhǔn)確的與酒店商務(wù)往來的數(shù)據(jù)，報(bào)告中的數(shù)據(jù)僅能做為參考。3）關(guān)于酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)的收集也因情況各異而很難做到準(zhǔn)確及口徑統(tǒng)一。其中：交大的南洋大酒店因接待我們的是董事長兼總經(jīng)理，營銷經(jīng)理及工程部經(jīng)理，數(shù)據(jù)提供的相對準(zhǔn)確全面；江大明德酒店盡管總經(jīng)理助理、營銷經(jīng)理、人事經(jīng)理、工程部經(jīng)理出面接待，并接受我們的采訪，但由于是酒管公司負(fù)責(zé)管理，且酒店周邊市場環(huán)境不錯(cuò)，酒店的重點(diǎn)主要是對外經(jīng)營而學(xué)校的接待活動(dòng)在酒店所占比重不大（約25%），故數(shù)據(jù)提供的很勉強(qiáng)其不準(zhǔn)確；昆大的文匯酒店是與董事長秘書進(jìn)行了溝通了解，只對酒店的經(jīng)營模式、銷售方向、業(yè)務(wù)類別及客源對象等做了簡單的描述，涉及到一些重要的經(jīng)營數(shù)據(jù)，對方不愿透露且其本身也知之不詳。酒店的主要經(jīng)營方向還是外部市場（客源對象已原來的旅游客源調(diào)整為商務(wù)協(xié)議客戶及OTA、會(huì)員銷售），學(xué)校的業(yè)務(wù)占比不大，且與學(xué)校的銷售政策與市場基本相同，沒特別的優(yōu)惠與關(guān)照。36四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告有關(guān)大學(xué)及其附設(shè)酒店市場調(diào)查報(bào)告校企合作項(xiàng)目調(diào)研明德酒店（江漢大學(xué)學(xué)校交流中心）南洋大酒店（西安交通大學(xué)交流中心）文匯酒店（昆明理工大學(xué)學(xué)術(shù)交流中心）酒店概況星級檔次準(zhǔn)四星級準(zhǔn)四星級三星級標(biāo)準(zhǔn)建筑面積2.5萬平方米1.9萬平方米約2萬平米在校內(nèi)位置校內(nèi)（對外設(shè)獨(dú)立門營業(yè)）校外（隸屬學(xué)校資源）校內(nèi)（在校門邊，市政道路邊，開有人行出入口）開業(yè)/重裝時(shí)間2015年11月份2001年8月份2011年7月建筑及內(nèi)裝風(fēng)格商務(wù)精品酒店傳統(tǒng)星級酒店傳統(tǒng)星級酒店對外交通情況交通一般（趨于成熟）交通便利交通條件成熟，便利管理服務(wù)水平描述一般（圣淘沙酒店管理公司）欠佳（自主經(jīng)營）一般（云南楓葉王府酒店管理公司）功能配置房間數(shù)量174間（尚有45間未裝修）243間（含50間辦公室租賃）213間是否有公寓/數(shù)量無無6套公寓套房、6套專家公寓（均配有簡易廚房、洗衣機(jī)、掛燙機(jī)）房型3種（標(biāo)準(zhǔn)、豪華、套房）4種（套房、行政套、商務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)間）3種（標(biāo)準(zhǔn)間、行政房、家庭房）中餐散座50-60人（外包）300人左右100人（與自助餐廳共用）中餐包房數(shù)量8間（外包）10間17間西餐廳/自助餐廳300-400人90人100人咖啡廳（位）無無（西餐廳提供）無會(huì)議室數(shù)量/容量9間（大、中、小型配套均勻）9間（中型2個(gè)、小型7個(gè)）2間（中、小型各1個(gè)）多功能廳數(shù)量/容量1間（容納800人階梯式會(huì)議）1間（容納180人會(huì)議）1間（劇院式300人）健身房有（外包，住客20元/次）無無游泳池有（外包，住客20元/次）無無棋牌無有無KTV無無（多功能廳包場提供）無其它備注酒店裝修精簡，無固定衣柜（移動(dòng)式替代），房間使用仿木復(fù)合地板，使用化纖成分地毯，墻壁及天花使用簡易涂料，標(biāo)間洗手間面積小，無浴缸，非主流品牌潔具，螺桿機(jī)中央空調(diào)，燃?xì)鉄崴仩t，無線網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)速一般；酒店裝修簡單，固定衣柜，無寫字臺(tái)，有茶幾、電視柜、行李架配置，鋪有地毯，貼一般墻紙，洗手間面積小，有浴缸，非主流潔具，洗手間墻用使用白色面磚，中央空調(diào)，燃?xì)鉄崴仩t，無線網(wǎng)速一般；酒店裝修簡單，設(shè)備維護(hù)欠佳，有固定衣柜，書桌、電視柜，部分房間有沙發(fā)茶幾，洗手間部分有浴缸，面積適中，窗戶較大，電視信號極差。公寓套房有洗衣機(jī)、烘干機(jī)及簡易廚房。2酒店基本情況介紹37四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告校企合作項(xiàng)目調(diào)研明德酒店（江漢大學(xué)學(xué)校交流中心）南洋大酒店（西安交通大學(xué)交流中心）文匯酒店（昆明理工大學(xué)學(xué)術(shù)交流中心）經(jīng)營狀況總收入1600萬/年（推算）3800萬/年（較準(zhǔn)確）/客房收入760萬2000萬/餐飲收入600萬（含宴會(huì)）1500萬（含宴會(huì)）/宴會(huì)收入記入餐飲記入餐飲計(jì)入餐飲會(huì)議收入50萬（會(huì)場租賃）150萬（會(huì)場租賃）平均房價(jià)360元凈價(jià)315元凈價(jià)300元凈價(jià)年均出租率35%（不含45間未完工房間）70%（不含長包租賃50間）70%寒暑假出租率受學(xué)校影響較小暑假屬于旺季（寒假淡季）幾乎不受影響宴席最低標(biāo)準(zhǔn)1000元/圍1780元/圍（師生1500元/圍）1000元/圍餐飲人均消費(fèi)水平80元/人80元/人/散客占比5%5%/經(jīng)營狀況校方客源占比10%55%5-10%商務(wù)客源占比70%30%50%以上OTA客源占比15%10%10-20%團(tuán)隊(duì)占比//開業(yè)前期60-70%，多為港澳華僑高端團(tuán)及旅游團(tuán)體社會(huì)客源占比70%30%/旅游客源占比///旅行社客源占比//5-10%2酒店基本情況介紹38四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告校企合作項(xiàng)目調(diào)研明德酒店（江漢大學(xué)學(xué)校交流中心）南洋大酒（西安交通大學(xué)交流中心）文匯酒店（昆明理大學(xué)學(xué)術(shù)交流中心）學(xué)校信息及

校企關(guān)系學(xué)校學(xué)生人數(shù)3萬余人4萬余人4萬余人（所有校區(qū)）年均招生人數(shù)5000余人8000余人1萬人（所有校區(qū)）學(xué)校所處位置市郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)繁華市區(qū)中心位置繁華市區(qū)中心位置學(xué)校交通情況一般（趨于成熟）交通便利交通通暢，但是門前為單行線學(xué)校周邊住宿餐飲酒店較多，餐飲休閑項(xiàng)目尚可有中低檔酒店、餐飲、娛樂場所同類型酒店幾乎沒有，小酒店較多，餐飲、娛樂場所較多校方自管否否否租賃承包/租金是（600萬/年租金）是（150萬/年）內(nèi)部股份制類似承包式管理，約40萬/年委托管理/管理公司圣淘沙酒店管理有限公司否楓葉酒店集團(tuán)管理合資共建/股份比例由學(xué)校全資投建與裝修一期學(xué)校出資500萬，其余銀行貸款，貸款由管理者償還。土地來自昆明理工大學(xué)、資本來自香港伍集成文化教育基金會(huì)、管理來自麗江王府飯店有限公司寒暑假是否營業(yè)是是是校企合作項(xiàng)目優(yōu)劣分析校企合作項(xiàng)目優(yōu)勢校內(nèi)中心位置；校外屬于武漢市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心地帶；校外商務(wù)環(huán)境成熟（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)優(yōu)勢，汽車城、汽配公司總部，東風(fēng)汽車總部）；酒店由學(xué)校全資興建及裝修完成后交于經(jīng)營方；校內(nèi)師生資源4萬余人；會(huì)議配套功能齊全，屬校內(nèi)、校外商務(wù)區(qū)域會(huì)議室最佳配置功能，有固定企業(yè)合作；校企合作，有實(shí)習(xí)生資源提供機(jī)會(huì)；5000人/年招生人數(shù)；校企合作關(guān)系密切融洽，校內(nèi)資源開發(fā)成熟；借用酒店資源實(shí)現(xiàn)酒店創(chuàng)收（博物館、培訓(xùn)室借用，大學(xué)一日游項(xiàng)目）；校內(nèi)師生資源5萬余人；學(xué)校指定采購消費(fèi)單位，房間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與學(xué)校報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)定位精準(zhǔn)，包括房型85%雙床房訂制迎合；附屬學(xué)校管理優(yōu)勢，依賴性強(qiáng)（8000人/年招生人數(shù)）；隸屬學(xué)校資產(chǎn)統(tǒng)一管理優(yōu)勢；性價(jià)比高，完全吻合校內(nèi)資源市場定價(jià)策略；在老校區(qū)，周邊還有云南大學(xué)、云南師范大學(xué)等高校，常有高級別教育系統(tǒng)大會(huì)議；酒店旁邊伍集成會(huì)堂專做會(huì)議使用，屬伍集成教育基金投資，學(xué)校管理，會(huì)議室租用沒有優(yōu)惠，但因?yàn)橛袝?huì)議可相應(yīng)帶來住房、餐飲收入；會(huì)有少量實(shí)習(xí)生項(xiàng)目；昆明理工大學(xué)MBA項(xiàng)目出名，每年招收學(xué)生上百人，學(xué)生來自企業(yè)高管，對高星級酒店住房有需求。校企合作項(xiàng)目劣勢校內(nèi)資源開發(fā)欠佳，業(yè)主關(guān)系溝通協(xié)調(diào)欠佳；優(yōu)惠折扣及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與學(xué)校報(bào)銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不匹配，缺失校內(nèi)部分經(jīng)營收入；校外商務(wù)競爭激烈；周邊同等規(guī)模酒店較密集，市場定位精準(zhǔn)性及開發(fā)欠佳；酒店前期籌備規(guī)劃與市場定位設(shè)計(jì)欠佳；酒店服務(wù)及管理欠佳；會(huì)議室功能屬中小型，無200人以上大型會(huì)議設(shè)施；實(shí)習(xí)生資源一般，依靠其它周邊學(xué)校滿足；酒店服務(wù)及管理欠佳；社會(huì)資源開發(fā)欠佳，校外渠道及商務(wù)占比欠佳；校方業(yè)務(wù)很少,相互間的業(yè)務(wù)關(guān)系較為平淡,基本按市場規(guī)律操作，校方對酒店的支持與幫助不大；校方同意酒店對客使用學(xué)校的運(yùn)動(dòng)設(shè)施及場館,但住店客人很少有需求。酒店與學(xué)校對立，停車場不能通用。3學(xué)校情況及與酒店合作關(guān)系39四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告4市調(diào)分析及反思建議1、學(xué)校對其附設(shè)的酒店最主要的需求是會(huì)議的安排及人員交流往來的接待。對于會(huì)議的安排，學(xué)校不僅需求酒店有一定數(shù)量且不同規(guī)格的會(huì)議室，而且對會(huì)議室的規(guī)模及專業(yè)設(shè)施要求也越來越高。而對于人員接待，學(xué)校也同樣需要酒店不僅需迎合市場的變化，設(shè)立不同的接待功能，同時(shí)也要求餐飲出品有一定的特色和品質(zhì)，服務(wù)更要求高質(zhì)量。2、隨著大學(xué)國際化的發(fā)展，以及國內(nèi)外專家接待規(guī)格的提高和使用的便利，對客房的功能和設(shè)施的配置要求也有所變化：適宜中長期居住的公寓式客房；適合參加學(xué)術(shù)會(huì)議人員居住的、且有一定辦公功能的“會(huì)議客房”；以及適合家庭居住的“家庭套房”等將更能滿足市場和客人的需求。3、學(xué)校對酒店的需求，或者說在經(jīng)營上對酒店的支持度，不同情況的學(xué)校和附設(shè)酒店，其結(jié)果有很大的差異，僅以上表中所列西安交通大學(xué)“南洋大酒店”和江漢大學(xué)“明德酒店”的數(shù)據(jù)為例：“南洋大酒店”全年3800萬元（粗略估算）的收入中，學(xué)校的會(huì)議安排和人員接待的貢獻(xiàn)占55%以上。而“明德酒店”全年2000多萬的收入（中餐外包）中學(xué)校的貢獻(xiàn)僅為25%。主要原因大致如下：雙方的關(guān)系：南洋大酒店名義上仍屬學(xué)校下屬合作企業(yè)，為此對學(xué)校的支持和服務(wù)自然加大，同時(shí)學(xué)校也要求原則上所有的接待和會(huì)議，只要能滿足條件的也都放在南洋酒店；而明德酒店則因?qū)ν獬邪P(guān)系，其更多的是關(guān)注社會(huì)市場，而不同程度的忽略學(xué)校的需求；酒店周邊的市場商業(yè)環(huán)境：明德酒店所處武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東風(fēng)汽車總部及相應(yīng)的公司已逐漸增加，市場的商業(yè)環(huán)境也不斷成熟，周邊同檔次的酒店有四個(gè)不僅客戶的選擇多了，酒店的選擇面同樣也大了。南洋大酒店位置雖然也處于市區(qū)，但周邊酒店很少；關(guān)系的維護(hù)和服務(wù)質(zhì)量的保證：在市調(diào)中明顯感到明德酒店對江漢大學(xué)的接待略有“微詞”，顯然這將進(jìn)一步疏遠(yuǎn)學(xué)校的關(guān)系，接待自然也就少了；酒店功能的齊全程度和具有一定的檔次，也影響學(xué)校決定安排接待和會(huì)議需求的多少；但無論與學(xué)校的關(guān)系如何，做為社會(huì)化的酒店，即使學(xué)校全力支持也不足以支撐酒店的運(yùn)營，為此酒店應(yīng)該在服務(wù)立足**大學(xué)的同時(shí)始終對準(zhǔn)社會(huì)市場，充分滿足市場所需的功能、項(xiàng)目和服務(wù)、主動(dòng)參與競爭，擴(kuò)大市場份額。做為學(xué)校附設(shè)的酒店，必須清醒的認(rèn)識(shí)到：除了加強(qiáng)與學(xué)校的聯(lián)系和溝通外，還要在功能和硬件的設(shè)置上滿足學(xué)校接待的需要，特別是在軟件上要確保服務(wù)的高品質(zhì)和細(xì)微特色。而我們調(diào)研的幾個(gè)大學(xué)附設(shè)酒店，雖然在服務(wù)和軟件品質(zhì)都有不小的差距；做為學(xué)校附設(shè)的酒店，在為學(xué)校提供服務(wù)的同時(shí)，也要充分的利用學(xué)校的資源，挖掘?qū)W校潛在的“旅游元素”與學(xué)?；?dòng)，在增加酒店賣點(diǎn)和收入的同時(shí)，也以此提高學(xué)校的知名度。做為學(xué)校附設(shè)酒店：我們所調(diào)查的大學(xué)酒店，在與學(xué)校的互動(dòng)，在如何利用學(xué)校對于酒店的內(nèi)在資源的深度結(jié)合方面做得都不到位。除了偶爾和少許利用學(xué)生做兼職外，在教學(xué)互動(dòng)，在以酒店做為學(xué)校的實(shí)踐或培訓(xùn)的基地方面都沒有任何舉措，而這一點(diǎn)我們應(yīng)及早規(guī)劃。40五項(xiàng)目本體解析12項(xiàng)目建設(shè)背景及要求項(xiàng)目建筑能見度34項(xiàng)目地周邊環(huán)境項(xiàng)目本體屬性梳理四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告5項(xiàng)目地通達(dá)性41四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告1項(xiàng)目建設(shè)背景與要求建設(shè)背景：本項(xiàng)目是**大學(xué)在規(guī)劃建設(shè)新校區(qū)時(shí)投建的一個(gè)具有酒店功能的國際學(xué)術(shù)交流中心項(xiàng)目，用于舉辦各類學(xué)術(shù)交流、會(huì)議、培訓(xùn)活動(dòng)以及校方公務(wù)接待、師生接待等需求。合作方式：投資方通過校方的公開招標(biāo)，以裝修投入、承包經(jīng)營的方式與校方合作，并負(fù)責(zé)經(jīng)營管理此酒店項(xiàng)目。校方要求：校方要求該項(xiàng)目具有一定的檔次、品質(zhì)及文化主題特色，具備較好的住宿、餐飲、會(huì)議接待功能以及必要的康樂功能，能夠在對外服務(wù)接待時(shí)體現(xiàn)校方良好形象；并同意酒店在充分滿足校方必要接待任務(wù)的前提下進(jìn)行市場化經(jīng)營，同時(shí)也初步同意校方公務(wù)類的接待活動(dòng)盡可能地在酒店消費(fèi)，投資方設(shè)想：根據(jù)本項(xiàng)目2.8萬平米的建筑體量，投資方初步設(shè)想酒店應(yīng)具備住宿、餐飲、會(huì)議三大主體經(jīng)營功能，配套必要可行的休閑娛樂功能；酒店檔次不低于四星級標(biāo)準(zhǔn)，并合理控制裝修投入成本。我方建議：酒店不僅在建設(shè)之初應(yīng)爭取到有利的硬件條件（如對外出入口、交通流線、校方的配套設(shè)施等），而且在今后經(jīng)營中應(yīng)與校方展開充分合作，盡可能爭取得到校方更多的政策幫助及業(yè)務(wù)支持，以保證酒店的經(jīng)營基礎(chǔ)。42四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告2項(xiàng)目建筑能見度本項(xiàng)目建筑高十層，約45米高。以甲秀南路與航天路為主要視覺方向分析項(xiàng)目建筑能見度：項(xiàng)目北側(cè)為安置房，樓高在25－28層之間，東北方向?yàn)橹需F公司的商品樓，層高在25－30層之間，本項(xiàng)目建筑從北向基本被摭擋；項(xiàng)目南側(cè)為校方的實(shí)驗(yàn)樓略低于本項(xiàng)目建筑，從南向而視略微可見；項(xiàng)目東西向均有山丘摭擋，可見度不高；綜合而言本項(xiàng)目建筑能見度較差，需要提前做好主干道（甲秀南路與航天路）的標(biāo)示指引及建筑招牌的規(guī)劃設(shè)計(jì)?！卷?xiàng)目能見度】北向南向東向西向43四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告3項(xiàng)目地的通達(dá)性市區(qū)通達(dá)性：本項(xiàng)目目前通往云巖區(qū)的省政府所在地區(qū)的道路較為不暢，擁堵時(shí)車程可高達(dá)1小時(shí)；通過甲秀路、西二環(huán)至白云區(qū)的市政府、會(huì)展中心所在地以及烏當(dāng)區(qū)的**北站所在地較為順暢快捷；通往機(jī)場較順暢，車輛程約30－40分鐘。本項(xiàng)目地通往國際會(huì)展中心、高鐵北站及機(jī)場的通達(dá)性較好。通往南明區(qū)、云巖區(qū)和烏當(dāng)區(qū)的通達(dá)性不好。未來，地鐵3號線、環(huán)城高速及城市快鐵的開通，將可緩解目前**市區(qū)交通擁堵的狀況?！卷?xiàng)目地通達(dá)性】44四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告3項(xiàng)目地的通達(dá)性**區(qū)內(nèi)通達(dá)性：本項(xiàng)目地目前通往區(qū)政府約5公里，通往**中心區(qū)、濕地公園、**公園、孔學(xué)堂以及**大學(xué)南校區(qū)、北校區(qū)等均在3公里范圍內(nèi)，道路通暢便捷，通達(dá)性較好?！卷?xiàng)目地通達(dá)性】本項(xiàng)目地的通行主干道是甲秀南路與**大道，且項(xiàng)目地緊鄰甲秀南路，若在路邊開有獨(dú)立出入口則對酒店客源出入十分有利（項(xiàng)目地距西校區(qū)大門約1000米）。未來航天路全程貫通后，也將成為一條重要的通行道路，對此側(cè)的開口也十分重要。上述二個(gè)出入口的開通應(yīng)盡可能地要求校方。45四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告4項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目地處**大學(xué)西校區(qū)東北角，與南北校區(qū)及**商業(yè)、居民聚集區(qū)有1－3公里距離，此項(xiàng)對酒店經(jīng)營不利，需要加強(qiáng)市場宣傳與對外營銷。項(xiàng)目大門正對學(xué)校體育場，環(huán)境較好；但緊鄰甲秀路，略有的噪音干擾。項(xiàng)目所在地的新校區(qū)與北校區(qū)直接連通，有利于校內(nèi)業(yè)務(wù)的接待。未來，與項(xiàng)目地一路之隔的居民安置區(qū)（二處不少于2000戶）與中鐵城樓盤（總建筑面積177萬平方米，一期1961戶已建成銷售，且沒有規(guī)劃酒店及大型餐飲項(xiàng)目）將對本項(xiàng)目的經(jīng)營十分有利?！卷?xiàng)目周邊環(huán)境】**大學(xué)創(chuàng)建于1902年，是中國最早創(chuàng)辦的大學(xué)之一，國家“211工程”全國重點(diǎn)建設(shè)綜合性大學(xué)，具有良好的氛圍與知名度；學(xué)校設(shè)有34個(gè)學(xué)院、有137個(gè)本科專業(yè)，截至2015年3月在校全日制學(xué)生54279人，研究生6533人，在職職工3922人。學(xué)校與40多個(gè)國家和地區(qū)的140余所高?；蜓芯繖C(jī)構(gòu)建立了交流與合作關(guān)系，是教育部教育援外基地、科技部國際科技合作基地，在美國普萊斯比學(xué)院建立了孔子學(xué)院。2008年以來學(xué)校承辦和協(xié)辦了7屆“中國—東盟教育交流周”。據(jù)校方透露，學(xué)校的學(xué)術(shù)交流、會(huì)議培訓(xùn)及接待活動(dòng)每年不少于200場次。項(xiàng)目所在西校區(qū)是新建校區(qū)（一本類校區(qū)），是**大學(xué)占地面積最大，硬件功能最完善的校區(qū)，并與北校區(qū)直接連通。**大學(xué)北校區(qū)有一家雙馨賓館、南校有一家星博酒店（在酒店業(yè)調(diào)研中有詳細(xì)介紹）均規(guī)模小、功能不足、管理服務(wù)差。各個(gè)校區(qū)內(nèi)商業(yè)均為小型商鋪形態(tài)，種類主要有各類小餐飲店、小超市、各家銀行與電信、圖文打印、理發(fā)室及少量禮物文具店等。校內(nèi)不允許網(wǎng)吧、影院、KTV、足浴等，均在校外區(qū)中心，但檔次規(guī)模及經(jīng)營秩序較差。46四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告4項(xiàng)目周邊環(huán)境【**大學(xué)環(huán)境及商業(yè)業(yè)態(tài)情況】**大學(xué)要求本項(xiàng)目酒店具有較好的硬件檔次品質(zhì)、較完備的經(jīng)營服務(wù)功能和優(yōu)質(zhì)的管理、服務(wù)水平，同時(shí)允許酒店對外市場化經(jīng)營，這符合目前**、**的市場需求、行業(yè)發(fā)展趨勢以及投資方的經(jīng)營設(shè)想。47四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告5項(xiàng)目本體屬性梳理【項(xiàng)目背景屬性】本項(xiàng)目位置因周邊的高層建筑及山形地貌，能見度不佳，需要做好標(biāo)示指引及廣告招牌等。本項(xiàng)目通往南北校區(qū)、**商業(yè)區(qū)、居民區(qū)、主要景區(qū)景點(diǎn)及區(qū)政府所在地，有較好的通達(dá)性；通往一些重要客源來源地（如會(huì)展中心、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金陽新區(qū)、市政府、貴安新區(qū)等）、重要交通節(jié)點(diǎn)（機(jī)場、高鐵北站、滬昆高速等）有一定的通達(dá)性；但目前通往市中心（如省政府所在地）道路擁堵情況較為嚴(yán)重；未來環(huán)城高速、地鐵3號線及輕軌的通車，將進(jìn)一點(diǎn)提升本項(xiàng)目的交通條件。本項(xiàng)目地年新校區(qū)內(nèi)，自然環(huán)境好且有濃郁的學(xué)風(fēng)氛圍，有利于酒店的對外經(jīng)營，若與校方建立良好的合作及業(yè)務(wù)關(guān)系，還可保證一定的經(jīng)營基礎(chǔ)。項(xiàng)目緊鄰一個(gè)大型居民安置區(qū)與二個(gè)大型商業(yè)樓盤，有利于本項(xiàng)目經(jīng)營。項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不足，距離區(qū)商業(yè)中心、主要居民聚集區(qū)有一定距離，不利于酒店商務(wù)經(jīng)營，需要做好經(jīng)營定位、客源定位及對外營銷與宣傳。【項(xiàng)目建筑能見度屬性】【項(xiàng)目周邊環(huán)境屬性】【項(xiàng)目地通達(dá)屬性】通過本章分析可知：項(xiàng)目本體屬性特征表現(xiàn)雖有不盡人意之處，但總體顯示較好，對項(xiàng)目經(jīng)營還較為有利。48六項(xiàng)目定位策劃12目標(biāo)市場定位及分析目標(biāo)客源定位及分析35酒店主題風(fēng)格及分析酒店類型定位及分析6酒店經(jīng)營功能定位及分析四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告74酒店檔次定位及分析定位策劃指導(dǎo)思想49四星級酒店項(xiàng)目市場分析及經(jīng)營定位策劃報(bào)告結(jié)合市場需求與變化**地區(qū)商務(wù)、會(huì)議、旅游市場消費(fèi)與需求在不斷發(fā)展。**地區(qū)缺少有品質(zhì)、管理服務(wù)水平優(yōu)秀的酒店項(xiàng)目，缺乏有規(guī)模、有特色的餐飲場所及產(chǎn)品；市場也存在休閑娛樂消費(fèi)的需求與渴望。遵守行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)展遵守《國家星級飯店評定與劃分溫標(biāo)準(zhǔn)》及地方相關(guān)的旅業(yè)、餐飲業(yè)娛樂業(yè)的管理要求與標(biāo)準(zhǔn)?？刂仆度肱c運(yùn)營費(fèi)用目前項(xiàng)目地區(qū)的市場消費(fèi)較弱、消費(fèi)能力不強(qiáng)。在經(jīng)營檔次、裝修投入方面控制投入。在規(guī)劃布局/功能設(shè)計(jì)方面充分考慮日后運(yùn)營費(fèi)用的有效控制創(chuàng)新型差異化定位目前國內(nèi)酒店項(xiàng)目開發(fā)及定位模仿、同質(zhì)化現(xiàn)象較多。要以創(chuàng)新型/差異化的產(chǎn)品定位與經(jīng)營思路/服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)給予客人新體驗(yàn)/新感受。突出文化主題特色現(xiàn)代人更加側(cè)重在消費(fèi)過程中的文化體驗(yàn)。顯明的主題特色與文化寓意不僅能提升項(xiàng)目的品位及吸引力，也能使項(xiàng)目更具有生命力。多元化的配套與功能現(xiàn)代酒店消費(fèi)及旅游度假已形成多種需求、多重感受的消費(fèi)形態(tài)。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)以多元的配套功能豐富服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)控制休置面積，提升有效經(jīng)營面積，以增加日后經(jīng)營收益，減少運(yùn)營成本。1定位策劃指導(dǎo)思想50【目標(biāo)市場定位】基礎(chǔ)市場—**、四川、重慶、湖南、云南、廣西等地區(qū)。重要市場—北上廣深、港澳臺(tái)及長三角、珠三角地區(qū)、國內(nèi)其他重要省市及韓國等。機(jī)會(huì)市場—東南亞、歐美等境外地區(qū)。

【分析】在國家大力發(fā)展西部的戰(zhàn)略影響下，西南五省市具有較好的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)**