關于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關稅費問題的法律分析

關于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關稅費問題的法律分析關于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關稅費問題的法律分析根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及《實施條例》、《營業(yè)稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》、《契稅暫行條例》和《印花稅暫行條例》等有關法律法規(guī)的規(guī)定，就國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的相關稅費問題進行法律分析。一、國有土地使用權(quán)通過出售的方式轉(zhuǎn)讓需要繳納的稅費1、營業(yè)稅根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第一條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位屬于營業(yè)稅的納稅人，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的一種，所以應該繳納營業(yè)稅。應納營業(yè)稅額按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算，即應納稅額＝營業(yè)額×稅率。按財政部、國家稅務總局財稅［2003］16號文件《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》的規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓憑證上開具的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的稅率為5%。2、城市維護建設稅和教育費附加以上述應納營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別按照1-7%和3%的稅率征收城市維護建設稅和教育費附加。3、土地增值稅根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)應繳納土地增值稅。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進稅率征收土地增值稅。法定的增值額扣除項目為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅?！敦斦繃叶悇湛偩株P于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字【1995】048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因而，以土地使用權(quán)投資入股，如果所投資、聯(lián)營的企業(yè)不是從事房地產(chǎn)開發(fā)的，免征土地增值稅；如果所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，投資企業(yè)要繳納土地增值稅；而且被投資企業(yè)再轉(zhuǎn)讓開發(fā)的房地產(chǎn)，也要繳納土地增值稅。3、企業(yè)所得稅《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。以土地使用權(quán)投資屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，企業(yè)將土地使用權(quán)進行股權(quán)投資，也就是發(fā)生了非貨幣性資產(chǎn)交換，根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)應確認轉(zhuǎn)讓所得計繳企業(yè)所得稅。4、印花稅以土地使用權(quán)投資入股也要發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，也要簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的雙方都要按萬分之五的稅率繳納印花稅。所以投資入股轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)一樣，投資方和被投資方雙方都應該繳納印花稅。5、契稅《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；所以對于以土地使用權(quán)投資入股的，受讓方應繳納契稅。三、關于集團公司擬將部分國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其全資子公司的轉(zhuǎn)讓方式根據(jù)以上部分的陳述，以投資入股方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)與直接出售的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相比，可以不用繳納營業(yè)稅和城市維護建設稅與教育費附加。同時如果集團以出售的方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給全資子公司，全資子公司也須向西礦集團支付大量的轉(zhuǎn)讓金，增加子公司的資金壓力。因而建議集團以股權(quán)投資的方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給全資子公司，通過履行必要的增資擴股程序來完成