萬科現(xiàn)場精細化管理課件

房地產(chǎn)管理之

工程現(xiàn)場精細化管理講師簡介萬科地產(chǎn)工程總監(jiān)、住宅產(chǎn)業(yè)化基地副總。中國房地產(chǎn)培訓協(xié)會首席工程顧問；1997年從事房地產(chǎn)工程管理工作，主要從事施工現(xiàn)場的生產(chǎn)和技術管理工作，編制工程施工組織設計，掌控工程施工質量和進度情況，合理安排勞動力，處理現(xiàn)場工程技術相關問題，協(xié)調業(yè)主、監(jiān)理等對外關系。后期升職后全面負責公司經(jīng)營管理工作，分管萬科區(qū)域公司總辦、人力資源、設計、工程、采購及成本工作。具有十八年工程管理實踐經(jīng)驗，是優(yōu)秀的工程一線講師。現(xiàn)為某上市地產(chǎn)集團常務副總。在萬科內部，本門課程針對的培訓對象主要是項目經(jīng)理和作為有項目經(jīng)理潛質的工程管理人員，通過本課程的培訓能夠幫助相關人員：第一、對現(xiàn)場管理有一個整體概念和認識，理清系統(tǒng)思路；第三、能將自己與現(xiàn)場相結合，找到一套適合于自己的現(xiàn)場管理方法論（方法和手段）。第二、能夠基本做到有能力預測問題和發(fā)現(xiàn)問題；前言

本課程的重點集中在對現(xiàn)場管理的系統(tǒng)認識和方法論上，在整門課程之中圍繞：（一）現(xiàn)場管理是一個大系統(tǒng)，對內涉及到各個專業(yè)部門，對外涉及到各個參建單位以及客戶、政府資源等所有相關干系人；（二）在這個大的系統(tǒng)中，有著各種各樣的矛盾，這就要求我們必須具備識別這些矛盾的能力，尤其重要的是我們必須具備解決這些矛盾的方法和手段；（三）按照事物的發(fā)展階段，識別出在不同階段的矛盾特殊性，也就是要抓住主要矛盾，以便于我們在具體工作過程之中有的放矢的去解決應該重點關注的問題；課程重點（四）在把握住主要矛盾的同時，還要關注全局。也就是在每一階段既要抓住主要問題和解決主要問題，還要關注次要問題，否則次要問題也會隨著條件的變化演變發(fā)展成為主要問題；（五）預則立，不預則廢，弄清項目前期策劃的重要性以及方式方法；（六）項目過程管理的經(jīng)驗、技巧。第一部分什么是現(xiàn)場管理第二部分項目準備階段

第三部分項目實施階段

第四部分項目交付階段

第五部分總結及案例分享

目錄第一部分什么是現(xiàn)場管理第二部分項目準備階段

第三部分項目實施階段

第四部分項目交付階段

第五部分總結及案例分享

我們看到的工程現(xiàn)場質量保證工期保證客戶需求風險防范安全文明成本控制銷售配合現(xiàn)場管理——就是要解決項目管理各要素之間的矛盾！我們在現(xiàn)場經(jīng)常面對的問題是什么？公共資源合作伙伴現(xiàn)場管理定義：

基于企業(yè)的戰(zhàn)略和遠景目標，努力解決在項目實施過程中發(fā)生的各種問題，最終為客戶提供滿意的建筑產(chǎn)品。現(xiàn)場管理本質上是對項目進行經(jīng)營管理的過程什么是經(jīng)營？

——提供令客戶滿意的產(chǎn)品

——保證公司盈利目標的實現(xiàn)什么是管理？

——有效預測問題、發(fā)現(xiàn)問題、解決問題

——借助及組織各種資源完成預訂目標房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)現(xiàn)場管理的差異是什么？

目標過程客戶每個項目都是相似的，每個項目又都是不同的發(fā)現(xiàn)主要矛盾并去解決它，是一個項目現(xiàn)場管理成功的關鍵現(xiàn)場管理的“秘訣”

堅持把正確的事做正確第一部分什么是現(xiàn)場管理第二部分項目準備階段

第三部分項目實施階段

第四部分項目交付階段

第五部分總結及案例分享

先有正確的人才有正確的事選擇正確的人（對內：團隊）項目經(jīng)理采購主管成本主管質量技術工程師土建工程師水、電工程師項目秘書萬科如何打造項目管理團隊？選擇正確的人（對外：合作資源）總包監(jiān)理景觀裝修。。。。萬科是如何選擇合作隊伍呢？什么是正確的事？案例

舊城改造（云南巧家、北京本山、開封汴京）案例武漢**廣場公寓調整層數(shù)案例圍墻加高事件案例雨污水分流什么是正確的事？滿足客戶要求符合公司利益具備項目條件20客戶要求高質量/高品質的產(chǎn)品隨時了解房子的情況按時交房增值（物業(yè)等）服務客戶要求公司目標項目條件公司目標客戶要求公司目標項目條件質量是萬科的生命線/房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的基礎均好中加速/快速開發(fā)、周轉社會責任/建立企業(yè)或項目口碑項目條件客戶要求公司目標項目條件施工許可（施工圖、策劃書、政府許可、資金）場地限制（出入道路、可利用場地、居民影響）管理效率（團隊素養(yǎng)、執(zhí)行力、合作資源整合）什么是正確的事？客戶要求公司目標項目條件最大化怎么“決定正確的事”？對一件事是否正確的不同判斷合理性評價：完成的可能性、付出的代價資源分析：內部因素（職能部門支持度）；外部因素（施工單位能力及要求）內部溝通：公司要達到的目標，面臨的困難，實現(xiàn)此目標的資源保證外部溝通：施工單位要求、資源調配措施計劃調整：確定新的工作目標、為所有項目關系人設定工作任務節(jié)點，建立監(jiān)控體系風險預控：質量保證措施、施工單位索賠、安全文明保證正確的事-----謀定而后動，項目策劃第一部分什么是現(xiàn)場管理第二部分項目準備階段

第三部分項目實施階段

第四部分項目交付階段

第五部分總結及案例分享

正確的方法持續(xù)的執(zhí)行設計前期介入案例：新疆萬科在進行規(guī)劃方案設計過程中，工程各專業(yè)（土建、設備）均會密切關注并參與到設計工作當中去，及時與設計師及設計單位通過會議、郵件等溝通相關技術問題，以從根本上保證最后的設計成果具有技術可行、施工便利、經(jīng)濟適用。圖紙預審與會審圖紙預審由質量技術工程師組織各專業(yè)工程師（如總包、監(jiān)理前期介入也參與）對設計單位的階段性設計成果進行預審查，目的是及時檢討并發(fā)現(xiàn)一些大的原則性問題和“錯差碰漏”，為正式出施工圖打下基礎。圖紙會審施工圖出圖后，由質量技術工程師組織設計師、各專業(yè)工程師、總包、專業(yè)分包、監(jiān)理及設計單位共同對施工圖紙進行最后的專業(yè)和標注性審查，從根本上保證施工圖質量，為后期施工奠定基礎。圖紙會審最忌諱的就是走過場！必須重視和認真！開工審批萬科項目自2010年開始必須全部履行開工審批手續(xù)，無審批手續(xù)不得開工，違規(guī)開工者從公司第一負責人到項目經(jīng)理均在全集團進行通報批評并納入績效考核，最終影響個人的年終績效和獎金。萬科項目開工審批必須具備以下條件：由政府授權的第三方審圖機構出具的施工圖審查合格證項目管理策劃書（重點是總平、計劃、質量和風險）項目裝修標準（A\B\C及單位面積的裝修費用）特別條款：不得使用加樓板偷面積合理工期萬科從06年開始在全集團推動標準（合理）工期，2010年以前規(guī)定任何項目如果要趕工，工期壓縮時間都不得超出總工期的10%。從2010年底開始取消10%的說法，即是說不得壓縮合理工期。目前萬科正在全集團試點新的提效課題《穿插作業(yè)法》，預計2013年可以全面實施。技術交底案例2：日本工地早會制度圖紙交底、合同交底、規(guī)范交底向專業(yè)工程師交底向監(jiān)理、總包交底向班組、工人交底案例1：萬科實測實量交底設計變更管理與現(xiàn)場簽證不可避免

、盡量避免

、規(guī)范及時

案例：設計變更和現(xiàn)場簽證帶來的困擾決定成本高低的因素產(chǎn)品定位40%產(chǎn)品設計30%招標采購15%組織策劃10%現(xiàn)場管理5%

管理投入的精力產(chǎn)品定位5%產(chǎn)品設計20%招標采購15%組織策劃0%

現(xiàn)場管理60%過程控制----材料選用集團戰(zhàn)略合作集中采購制度材料設備供應商認證評估制度品牌產(chǎn)品大廠產(chǎn)品經(jīng)過考察的產(chǎn)品地域差別地方規(guī)定原材料產(chǎn)地過程控制----材料封存材料樣板間材料封樣材料對樣現(xiàn)場專設一間材料樣板間，由材料工程師負責管理，分類別貼標簽有序陳列，并建立材料樣板入庫臺帳。任何人進入材料樣板間，都必須有材料工程師陪同，任何對已確定樣板的變動都必須通過材料工程師。招標完成后，項目經(jīng)理部應要求工程\合約部或材料供應商提供封樣材料，同時存檔合同或定樣時所規(guī)定的技術規(guī)格、要求。對非甲供的其它重要材料，也應進行材料封樣。

甲供和三方供貨材料進場時，甲方工程師和監(jiān)理人員均可調出樣板到現(xiàn)場進行對樣，用完后及時歸還。已有封樣的材料第一次進場時，必須進行現(xiàn)場對樣，并對現(xiàn)場對樣情況做出書面記載。過程控制----材料進場驗收甲供材料乙供材料工程師組織監(jiān)理公司、承建商對材料當場進行對樣；檢查供應商是否按要求提供了合格的產(chǎn)品合格證明、質量檢驗報告；安排監(jiān)理公司根據(jù)國家規(guī)范、萬科技術標準、合同要求對材料進行抽樣送檢。

承包商必須向監(jiān)理公司進行報驗，驗收要求必須符合國家規(guī)范、現(xiàn)行技術標準、政策、法規(guī)規(guī)定的要求；重要的乙供材料：如鋼筋、水泥、砌塊，項目經(jīng)理部會同監(jiān)理公司將另行進行抽樣檢查，由項目部人員見證取樣送檢。過程控制----樣板引路工藝樣板：目的：確定工序質量標準，控制大面積施工范圍：每一道關鍵工序時間：關鍵工序施工前要求：樣板的施工工藝和質量合格后，才能大面積施工。注意事項：工藝樣板的實施時間必須盡量提前，給設計修改和工藝改進預留足夠的時間。施工樣板間：范圍：每一家總包單位、每一種戶型作用：

1、檢驗各家總包單位及分包商的質量水平，及早發(fā)現(xiàn)質量缺陷

2、讓各承包商明白萬科的質量要求。

3、經(jīng)過驗收的施工樣板間作為施工的質量標準。過程控制----樣板引路過程控制----樣板引路交樓標準間：解決設計缺陷和功能問題完成時間：在大面積裝修施工開始前完成標準：按交樓標準完成整套房間的全部施工作用：檢驗設計合理性、材料部品效果，確保工程產(chǎn)品滿足營銷、設計要求和客戶正常使用要求。過程控制----實測實量萬科全集團所有項目100%推動實測實量結合第三方“飛行檢查”結果實施“拉閘”制度操作指引即為萬科在質量方面的企業(yè)標準，其要求顯著高于國家標準實測實量結果與一線公司老總及項目人員的績效考核掛鉤項目組織架構設置中專門設置“質量技術工程師”實測實量穩(wěn)定在90分以上，且保持了持續(xù)提升觀感質量超過70分，仍需改進過程控制----成品保護討論：成品保護的必要性和作用成品保護方案審核合理安排工序實施并維護成品保護樣板驗收成品保護交驗各負其責的原則過程控制----工序檢查目的：工序檢查表的建立主要是填補過程控制的空白，使之在分步驟驗收中規(guī)定更具體。內容：確定項目工程師和監(jiān)理公司的檢查比例；簡要闡述該施工步驟需控制的主要技術要點。執(zhí)行：編制完善的工序檢查表應作為合同簽訂的附件，要求監(jiān)理公司和承包單位按工序檢查表格要求進行驗收工作。過程控制--質量通病要解決質量通病，一是重視，二是要有科學的方法過程控制----計劃管理計劃可分為：一級計劃：公司年度計劃二級計劃：各項目里程碑節(jié)點計劃三級計劃：各項目（詳細實施）計劃過程控制----計劃管理

二級計劃編制經(jīng)驗分享：流程圖過程控制----計劃管理項目唯一不變的規(guī)律就是“變化”理性而冷靜的對待“變化”分析和確認“影響”申請并調整計劃運用project做好項目動態(tài)計劃管理過程控制----安全管理安全管理的關鍵在于：方案合理、措施到位分專業(yè)、分區(qū)域、責任管理嚴格的過程監(jiān)控、檢查到位眼明腿勤，高度責任感可視化建筑業(yè)每年由于傷害事故喪生的從業(yè)人員超過千人！損失逾百億！過程控制----文明施工文明施工的關鍵在于：合理的投入制定預案和獎罰措施監(jiān)督預案的落實與執(zhí)行讓所有參與人養(yǎng)成工完場清的習慣定期和不定期的檢查、獎罰分明管理人員高度的責任感過程控制----開放日確定開放區(qū)域和范圍制定專項方案和計劃全員參與（包括施工單位和監(jiān)理單位）各專業(yè)協(xié)同一致，責任到人提前通知并提供開放信息，讓客戶和準業(yè)主有所了解并充滿期待必要時進行彩排微笑待客，服務到位至少兩次客戶開放日過程控制----示范區(qū)討論：以銷售為龍頭？項目對銷售最重要的支持在示范區(qū)過程控制----對供方的管理輸出從產(chǎn)品開發(fā)的流程：拿地—設計——報建——建造——銷售——投訴處理——物業(yè)管理中不難發(fā)現(xiàn)，幾乎每個環(huán)節(jié)都離不開與我們合作的供方，如果供方提供的產(chǎn)品和服務能滿足我們的要求，則我們的工作質量和效率就會大大提高。過程評估客戶理念管理流程工藝標準后評估萬科供方項目團隊

供方施工班組供方高層避免問題重復發(fā)生案例：某公司在制定質量滿意度提升計劃時，發(fā)現(xiàn)連續(xù)兩年客戶質量投訴前三位的問題均為——墻面空鼓、門窗滲漏、鋁合金門窗劃痕。而相關的技術標準早就發(fā)布了，工程部經(jīng)理很苦惱。這是為什么呢？地下室防水怎么做？從三期治水，碧山臨海滲水，山水龍庭滲水，。。。。案例：綠城在質量管理上的經(jīng)驗借鑒：

1、“綠城房產(chǎn)缺陷匯編”——將項目過程中出現(xiàn)過的質量缺陷匯編成冊，作為后續(xù)項目操作的警示冊，并作為監(jiān)理公司進行質量過程管理的依據(jù)；

2、組建“業(yè)主質量監(jiān)督小組”——當項目預售達到30%時，邀請8~10位業(yè)主組成質量監(jiān)督小組，每兩個月進行一次檢查。業(yè)主質量監(jiān)督小組和項目公司工程管理部、監(jiān)理公司、集團高層不定期巡查共同組成全方位的質量控制體系。避免問題重復發(fā)生案例：新疆萬科原計劃在4月1日開始基坑開挖，但因為規(guī)劃報批的原因一再后延，項目事務部、設計部相互推諉，甚至找原因到了總辦和總經(jīng)理身上了，那這責任究竟該由誰負責呢？誰該為結果負責？誰該為結果負責？圖紙拖了，是設計部門的責任！成本給的錢太少了，沒法搞好現(xiàn)場！營銷總是沒完沒了的要展示區(qū)，現(xiàn)場亂套了！采購部選的單位太差了！“不關心是最大的罪惡”

——特里莎修女（1979年諾貝爾和平獎得主）現(xiàn)場是項目業(yè)務鏈的引擎現(xiàn)場責任感造就健康的對立關系，通過適當?shù)臎_撞來提高業(yè)務質量某項目實施室內空氣質量檢測，委托當?shù)匾痪邆錂z測資格證書的單位來做，結果是檢測指標全部合格。后期，集團進行空氣質量抽檢，另外選擇了一家同樣具備資格的檢測單位，檢測結果卻是甲醛、TVOC兩項指標超標。經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，原檢測單位在實施檢測時未嚴格按國家標準規(guī)定的辦法實施，檢測前封閉時間不夠就取樣導致結果偏差。技術能力是現(xiàn)場管理的前提我們的人員不專業(yè)，不了解空氣質量檢測程序，無法實施管理；檢測單位認為我們需要的僅是檢測報告，幫我們把問題“消滅”了。案例1：專業(yè)能力是工程人員基本的價值體現(xiàn)現(xiàn)場管理不是單純的溝通協(xié)調，否則客戶關系人員比我們更具有競爭力對技術問題有發(fā)言權才能與合作方平等對話技術能力是現(xiàn)場管理的前提讓問題可視化案例：把事情一次就做對公開問題：讓所有人知道問題將發(fā)現(xiàn)問題的責任落實到人依靠團隊解決問題可視化不是找責任人有效利用資源現(xiàn)場管理不是僅依靠甲方的身份就行必要的換位思考有利于合作要求必須足夠明確現(xiàn)場協(xié)調合作單位的管理協(xié)調--------總包、監(jiān)理、分包、材料供應商公司內部及職能部門間的協(xié)調--------設計、工程、營銷、客服政府關系的管理協(xié)調--------建設、質檢、安檢、交通、城管壟斷資源的配合協(xié)調--------供水、供電、供暖、消防、人防社會監(jiān)督管理協(xié)調---------媒體（包括新媒體）、公眾對合作單位，平等，尊重是前提對內部職能部門，既要客觀、更要效率對政府部門，腿勤、嘴勤、眼更勤對壟斷資源，合作、公平、實事求是對社會監(jiān)督，引導、歡迎、創(chuàng)口碑建立良好的人際關系知人之心自信之心積極之心主動之意誠懇之意建立良好人際關系“三心二意”圖61衡量項目現(xiàn)場管理能力的尺度持續(xù)力是現(xiàn)場管理成功的關鍵！安全速度質量成本+X持續(xù)力()第一部分什么是現(xiàn)場管理第二部分項目準備階段

第三部分項目實施階段

第四部分項目交付階段

第五部分總結及案例分享

關注客戶體驗客戶對質量感知的維度客戶認為表現(xiàn)房屋質量的主要維度是品質感（細部效果、品牌材料及設施）案例：某項目在客戶開放日活動及客戶預驗房時，客戶提出了大量問題，由于內部信息傳遞原因，這些問題沒有及時得到整改；交樓時客戶發(fā)現(xiàn)自己前次提出的問題完全沒有得到整改，結果情緒非常激動，最后引發(fā)了群訴。交付階段的快速反應直接影響客戶認知案例：蓋勒普進行的質量滿意度調查顯示，當客戶發(fā)現(xiàn)問題后，如果我們的整改反應及時、且能夠一次性解決問題，客戶的質量滿意度反而會出現(xiàn)提升。交付階段是項目管理的最后一道防線客戶預驗房可以提升客戶體驗，但前提是質量具有基本保證快速、有效的維修能夠挽回客戶的信任及時進行項目交付總結交付階段及時總結管理經(jīng)驗將對后續(xù)項目產(chǎn)生重要影響。第一部分什么是現(xiàn)場管理第二部分項目準備階段

第三部分項目實施階段

第四部分項目交付階段

第五部分總結及優(yōu)秀做法推介

各階段優(yōu)秀做法與案例分享課程總結第一部分：萬科工程管理精細化的前提1.把質量融入生命――質量是萬科的生命線2.項目經(jīng)理，決定項目開發(fā)成敗的關鍵3.設置質量技術工程師崗位，讓專業(yè)工程師專注于進度與協(xié)調4.承包商――不是誰都可以到萬科做工程5.生命不息，學習不止！

課程總結第二部分：集團如何保證所有項目高度受控？1.開工審批――把好項目的第一道關2.飛行檢查――隨時準備迎接的突擊檢查3.拉閘制度——高懸在項目頭頂?shù)倪_摩克利斯之劍4.紅白黑榜——專屬于承包商的黑白江湖課程總結第三部分：項目精細化管理1.復制標準化的項目部2.打造扁平化的內部溝通平臺——項目工作群3.兵馬未動，糧草先行——用全套施工圖指導施工4.謀定而后動——項目前期策劃5.不得不套上的緊箍咒——項目開發(fā)計劃（里程碑）6.工程計劃的依據(jù)——標準工期7.材料選用的禁區(qū)8.與承包商的第一次親密接觸——總包配合要求課程總結9.把標準和規(guī)范復制到現(xiàn)場——樣板引路10.過程中的質量控制——嚴把工序質量檢查關11.對實體質量的數(shù)據(jù)量化——實測實量12.了斷江湖一直無法解決的傳說——質量通病防治13.無論毛坯還是精裝都回避不了的尷尬——成品保護14.斬斷攪動室內空氣質量的黑手——不止是發(fā)生在施工過程15.給客戶信心、也給自己信心的鑰匙---開放日16.工程對銷售最重要的支持---搞定示范區(qū)17.讓合作方和我們一樣思考---對供方的管理輸出18.關于交付的大結局——用客戶的標準去要求我們的產(chǎn)品謝謝聆聽！精細化幼兒園后勤管理策略LOGO

后勤工作精細化管理

后勤工作職能服務保障

LOGO

后勤工作特點

先行性全局性廣泛性

后勤工作精細化管理LOGO后勤工作精細化管理

后勤工作范疇

房舍管理

場地管理

財產(chǎn)管理

LOGO后勤工作精細化管理

后勤工作范疇

財務管理

膳食管理

LOGO后勤工作精細化管理

后勤工作范疇衛(wèi)生安全管理

事務性工作管理教職工生活福利改善

LOGO后勤工作精細化管理

房舍管理

園舍的選址

建筑的設計園舍的養(yǎng)護LOGO后勤工作精細化管理

園舍選址

周邊環(huán)境安全

周邊環(huán)境安靜

LOGO后勤工作精細化管理

建筑設計

符合標準要求

專業(yè)人員設計

LOGO后勤工作精細化管理

園舍養(yǎng)護

建立用房制度

關注維修保養(yǎng)

LOGO后勤工作精細化管理

場地環(huán)境管理

活動場地關注維保

戶外環(huán)境注重檢修

LOGO

后勤工作精細化管理

財產(chǎn)管理

完善制度

加大宣傳

LOGO后勤工作精細化管理

財務管理

健全制度

執(zhí)行紀律

LOGO后勤工作精細化管理

膳食管理

營養(yǎng)計算制訂食譜

制度完善確保安全?？顚Ｓ脵z查監(jiān)督LOGO后勤工作精細化管理

衛(wèi)生