2023年南京房地產(chǎn)市場半年報-同策

—南京同策市場咨詢部—3全國政策|“托而不舉”政策導(dǎo)向明顯，城市政策力度分化全國政策延續(xù)寬松基調(diào)，在促需求、防風(fēng)險、保民生、轉(zhuǎn)模式、規(guī)范化等多方面協(xié)同發(fā)力；城市層面因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控意向更加凸顯，三四線城市為松綁的主力軍——全國層面————城市層面——延續(xù)寬松基調(diào)，提振維穩(wěn)，促需求、保交樓、防風(fēng)險為要點(diǎn)因城施策，公積金政策成最慣用手段，三四線城市放開力度大?1月5日，住建部：對于購買首套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。政策核心點(diǎn)一線城市二線城市三四線城市濟(jì)南、長沙、武漢、無錫、廈門、杭州、無錫、沈陽、南京、合肥??放松限購放松限售深圳深汕合作區(qū)贛州、上栗縣、揚(yáng)州?2月2日，自然資源部:優(yōu)化完善集中供地政策，取消全年供地次數(shù)的限制。深圳深汕合作區(qū)長沙、廈門長沙、合肥惠州、揚(yáng)州、常州、徐州?3月5日，兩會政府工作報告，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。滎陽、上栗縣、東莞、佛山、濟(jì)源產(chǎn)城融合示范區(qū)、監(jiān)利、京華、洛陽、咸寧、貴安、漯河、駐馬店、襄陽?放松限貸常州、滎陽、上栗縣、連云港、六安、毫州、紹興、臺州、烏蘭浩特、資陽、淮北、監(jiān)利、鹽城、洛陽、東營、南京、哈爾濱、鄭州、杭州臨安區(qū)、烏魯木威海、臨沂、丹東、烏蘭察布、淄博、德州、吉林、揚(yáng)齊、大連、濟(jì)南、長沙、太遠(yuǎn)、杭州臨安區(qū)、州、日照、宿遷、漯河、駐馬店、義烏、揭陽、襄陽、?3月30日，協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”，進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。提取規(guī)范：北京提高額度：深圳?公積金政策限價政策蘭州南陽、玉溪、梅州、吉安、攀枝花、馬鞍山、麗水、贛州、蚌埠、株洲、遂寧、宣城、宿州、中山、莆田、貴安?4月14日，央行：有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，因城施策支持剛性和改善性住房需求，加快完善住房租賃金融政策體系，推動房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡??無錫日照、麗水?4月28日，中央政治局會議：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。放寬落戶：鄭州、杭州引才：長沙、哈爾濱、南昌高新區(qū)、長春滎陽、上栗縣、烏蘭浩特、洛陽、淄博、鷹潭、連江縣、周口、揚(yáng)州、佛山、漯河、武岡、駐馬店、義烏、吉安放寬落戶或加大引才深圳滎陽、上栗縣、桂平、安義縣、濟(jì)源產(chǎn)城融合示范區(qū)、資陽、監(jiān)利、德宏、洛陽、襄陽襄州區(qū)、安陽、淄博、銅陵義安區(qū)、贛州章貢區(qū)、鷹潭、連江縣、威海、周口、鞍山、揚(yáng)州、日照、阜陽、宿遷、武岡、酒泉、毫州、麗水烏魯木齊、哈爾濱、南昌高新區(qū)、重慶、大連、鄭州航空港區(qū)、杭州臨安區(qū)?5月8日，住建部、國家市場監(jiān)督局發(fā)布十方面舉措規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理，鼓勵經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)率分檔定價，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價。?發(fā)放購房補(bǔ)貼??貨幣化安置無錫淮北、銅陵、宿遷資陽、酒泉、襄陽?6月16日，國常會研究推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的一批政策措施，具備條件的政策措施要及時出臺、抓緊實(shí)施，同時加強(qiáng)政策措施的儲備，最大限度發(fā)揮政策綜合效應(yīng)。降低交易稅費(fèi)4金融環(huán)境

|經(jīng)濟(jì)恢復(fù)節(jié)奏緩慢，居民信貸修復(fù)力弱M1增速持續(xù)低迷，M2及M2-M1剪刀差仍維持高位，企業(yè)資金活化程度較弱；社融和貸款增長動能減弱，經(jīng)濟(jì)活力不足，居民信貸修復(fù)力度較弱，居民預(yù)期偏弱，信心明顯不足貨幣端?

延續(xù)寬貨幣政策，M1增速持續(xù)低迷，M2增速回落，M2-M1剪刀差收窄，但整體M2、M2-M1剪刀差仍處較高位置，表明企業(yè)資金活化程度較弱M2增速回落M1增速持續(xù)低位社融端貸款端?

社融不及預(yù)期，投放節(jié)奏延續(xù)放緩，經(jīng)濟(jì)內(nèi)在動能邊際走弱?

居民貸款需求增長動能弱，企業(yè)中長期貸款仍為信貸增長重要支撐2023年4-5月人民幣貸款增加結(jié)構(gòu)同比變化增速呈現(xiàn)下降趨勢指標(biāo)2023年5月同比變化2023年4月同比變化其中人民幣貸款增加1.36萬億+1988+1684+350-5418億+1487188億-1255-1156-1099+6669+1280+649億+601-842短期貸款中長期貸款短期貸款住戶貸款（億）+637-2292+2147-6709849企（事）業(yè)單位貸款（億）中長期貸款票據(jù)融資+7698+420+4017-38685信貸環(huán)境|信貸環(huán)境寬松，降準(zhǔn)降息，意欲提升市場信心央行降準(zhǔn)降息，房地產(chǎn)行業(yè)同步受益，全面降準(zhǔn)為市場注入更多的流動性；利率下限動態(tài)調(diào)整疊加LPR下調(diào)，共同帶動房貸利率下行，刺激內(nèi)生動能，推動預(yù)期增強(qiáng)信貸端?

全面降準(zhǔn)0.25%，多次降息，實(shí)施房房貸利率動態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制，LPR下調(diào)10個基點(diǎn)，信貸環(huán)境持續(xù)寬松

南京6月20家主流銀行房貸利率：首套房降至4%降息1月5日降準(zhǔn)3月27日降息6月8日降息6月13日降息6月15日降息6月20日銀行首套房環(huán)比二套房環(huán)比央行、銀保監(jiān)發(fā)布房貸利率動態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制。賦予房價連續(xù)3個月下跌的城市首套房房貸利率下限自主調(diào)整權(quán)央行全面降準(zhǔn)0.25個百分點(diǎn)，釋放長期資金約5500億元六大行下調(diào)各類型存款利率。隨后全國性股份行跟隨下調(diào)人民幣存款利率為維護(hù)銀行體系流動性合理充裕，央行7天期逆回購利率下調(diào)10個基點(diǎn)央行開展2370億元MLF操作，利率下調(diào)10個基點(diǎn)6月1年期、5年期LPR均下調(diào)10個基點(diǎn)，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%中國銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行郵政儲蓄建設(shè)銀行交通銀行興業(yè)銀行招商銀行民生銀行南京銀行廣發(fā)銀行4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)4.8%4.8%4.8%4.8%4.8%4.8%4.8%4.8%4.8%4.8%4.8%-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)

2023年6月LPR下調(diào)，最新5年期LPR降至4.2%，逼近歷史低點(diǎn)

全國首套房平均利率4.06%，二套房平均利率4.94%華夏銀行徽商銀行浦發(fā)銀行中信銀行4%4%-30基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)04.8%4.8%4.8%4.9%-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)-10基點(diǎn)04%4.1%紫金農(nóng)商銀行4%-10基點(diǎn)4.8%-10基點(diǎn)備注：全國房貸利率數(shù)據(jù)來源于融360數(shù)字科技研究院6南京政策|需求端支持政策為主，政策提振力度偏弱，效果不顯著上半年試探性多輪政策放松，以需求端支持為主，單次放松力度較弱，整體市場刺激效果不明顯政策解讀①上半年出臺多項(xiàng)多維度政策，主要包括房票安置、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)限購再放松、加大公積金支持力度、人才落戶放寬及購房補(bǔ)貼等，旨在緩解購房資金壓力、刺激購房需求釋放等；②對比去年上半年，今年放松力度小，重點(diǎn)主要是公積金支持力度加大，但對于市場的刺激效果整體不明顯。人才安居公積金支付首付公積金帶押過戶限購政策再放松落戶政策再放寬1月2月3月5月6月?

《南京市人才安居辦法》?

出臺33條經(jīng)濟(jì)刺激政策?

公積金貸款可“帶押過戶”?

限購政策再放松?

落戶政策再放寬?于2月12日起正式實(shí)施，采取實(shí)物配置和貨幣補(bǔ)貼兩種方式?個稅、契稅減免、公積金支付首

?

無須賣方先結(jié)清貸款并解除抵押，??產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)可新增一套?發(fā)布遠(yuǎn)郊及近郊區(qū)域落戶政策辦法，繼續(xù)放寬人才落戶條件付、擴(kuò)大房票、預(yù)售資金監(jiān)管等可通過公積金“帶押過戶”貸款江北大廠與六合購房政策再松綁?

主城六區(qū)推行房票安置?

江寧發(fā)布17條新政?

3土拍保證金可用銀行保函?

公積金新政?

六合人才購房補(bǔ)貼?適用于主城六區(qū)國有土地上房屋征收項(xiàng)目?契稅補(bǔ)貼優(yōu)惠、房票安置；優(yōu)化

?

增加見索即付銀行保函作為參加商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度等

土地競買的履約保證方式?調(diào)整住房公積金提取政策、貸款政策，6月1日開始執(zhí)行?六合區(qū)符合條件的人才可享300元/㎡的購房補(bǔ)貼7南京當(dāng)前政策|

四限政策寬松，降低購房門檻，刺激購房需求當(dāng)前四限政策較寬松，限購再放寬，主城多區(qū)域不限購，外地人限購放松，全面取消毛坯限價，二套房首付4成1、限購政策放松僅剩四區(qū)限購2、限售、限價政策寬松3、限貸政策寬松產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)可增購一套南京戶籍首套30%；有1套住房，無貸款記錄或貸款已結(jié)清再次購房首付比例由5成調(diào)整為3成；有1套住房且貸款未結(jié)清，首付比例由原來6成調(diào)整為4成限售??除四區(qū)外其他區(qū)域針對南京戶籍放開限購?

2022年5月，限售放松，預(yù)售商品房自合同備案之日起滿三年后可上市交易針對二孩及以上家庭，在限購區(qū)域內(nèi)可再增加一套購房資格?南京60歲以上本市戶籍家庭，可以再買1套房LPR下調(diào)，帶動利率下調(diào)局部區(qū)域外地人放開限購滿足以下其一條件即可增購1套限價?南京首套房主流貸款利率已降至4%外地戶籍?一年內(nèi)在南京累計繳滿6個月的社?；蛘邆€稅繳納記錄，補(bǔ)繳的也認(rèn)。?

2022年9月，全面取消地塊毛坯首套房公積金貸款利率下降限價，實(shí)行自主定價，審核備案??提供滿6個月的居住證。?5年期以下由2.75％下調(diào)至2.6％，5年期以上由3.25％下調(diào)至3.1％人才購房要求，人才購房5年限售政策解讀①南京總體堅持“房住不炒”主基調(diào)，在穩(wěn)房價、保剛需、抑投資的情況下四限政策不斷放松刺激市場；②限購再放寬，刺激購房需求釋放，市場土地不設(shè)限價，利潤空間得到保證，總體維護(hù)市場健康發(fā)展。8宏觀市場小結(jié)全

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綁的主力軍“托而不舉”政策導(dǎo)向明顯，引導(dǎo)行業(yè)回穩(wěn)，因城施策，城市政策力度分化金融信貸環(huán)境寬松，加快推動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，提升客戶信心和預(yù)期南京試探性多輪小力度政策放松，以需求端支持為主，整體效果不明顯910土地市場分析|土拍回歸理性，板塊熱度分化明顯上半年土地市場回歸理性，整體供應(yīng)環(huán)比下滑，但主城優(yōu)質(zhì)地塊占比提升，樓面價受主城高價地影響結(jié)構(gòu)性上升；板塊間分化明顯，城南板塊為土地供銷主力，城北、江寧板塊溢價率較高，江北及遠(yuǎn)郊區(qū)域無溢價半年度供求供應(yīng)同、環(huán)比均下滑，樓面價環(huán)比結(jié)構(gòu)性回升分板塊供求城南供銷主力，板塊溢價情況分化明顯//備注：數(shù)據(jù)截至6.30，6月9日寧出第09號擬出讓地塊暫未開拍11土地成交分析|核心熱點(diǎn)地塊受追捧，非核心底價成交占主流上半年南京共成交24幅涉宅用地（其中4幅為安置房地塊），7幅觸頂搖號、5幅溢價成交，累計成交金額339億元，板塊間成交分化嚴(yán)重，河西南、百家湖等主城核心片區(qū)熱點(diǎn)地塊多觸頂搖號，外圍板塊底價成交2023年上半年土地成交明細(xì)2023年1-6月南京涉宅地塊成交溢價情況成交總建（萬㎡）7.6成交樓面價（元/㎡）序號區(qū)域地塊簡稱土地性質(zhì)溢價率競得方是否搖號1秦淮區(qū)建鄴區(qū)南部新城G02純住宅317242%保利否觸頂搖號,29%36江心洲G04南站G07純住宅純住宅9.495.3228648262230%5%中海否否底價成交,50%大悅城江寧區(qū)8江北新區(qū)南工大G01溧水G01純住宅純住宅安置房安置房商住10.851.5313552553619888910%1%0%0%0%0%11%通宇天利否否否否否否否9溢價成交,21%1011121314溧水區(qū)溧水G0212.749.65潤科置業(yè)吉溧置業(yè)六合合棠邑居南京龍躍保利溧水G03雄州G1110.664.316133788734383六合區(qū)秦淮區(qū)龍袍G12純住宅純住宅民企土拍參與度較2022年提升南部新城G137.01競得房企雨花臺區(qū)土地參拍房企中，民企參拍熱情較去年有所提升，但整體還是以國央企為主，并且對于熱點(diǎn)板塊土地追求度/意向度高16人居森林G15純住宅8.83205020%南京寧南否江寧區(qū)浦口區(qū)棲霞區(qū)181920空港新城G17江浦G18純住宅純住宅純住宅5.086.877.79680813983136790%0%7%綠洲帝業(yè)置業(yè)金地否否否局部回暖，板塊成交溢價率分化嚴(yán)重興智中心G19溢價率河西南、雨核、小行、燕子磯及江寧百家湖、科學(xué)園等主城核心片區(qū)或優(yōu)質(zhì)地塊觸頂搖號，南部新城、南站等片區(qū)溢價成交，外圍片區(qū)以底價成交為主222324鼓樓區(qū)溧水區(qū)溧水區(qū)幕府創(chuàng)新區(qū)G21溧水經(jīng)開區(qū)G04溧水經(jīng)開區(qū)G05純住宅安置房安置房2.5417.2213.2523241201221770%0%0%中能建潤科置業(yè)否否否吉溧開發(fā)置業(yè)備注：紅框內(nèi)為搖號地塊12房企報名及競買情況|民企參與度提升，城投托底減少2023年上半年入市多為主城優(yōu)質(zhì)地塊，民企參與熱情較22年整體提升，除遠(yuǎn)郊安置房地塊，城投托底情況減少2023年上半年土拍房企參拍度成交房企類型對比：2023上半年VS2022年第一批次第二批次第三批次第四批次序號重點(diǎn)房企報名數(shù)量拿地數(shù)量報名數(shù)量拿地數(shù)量報名數(shù)量拿地數(shù)量報名數(shù)量拿地數(shù)量12中海招商3643542333321111-3644444432611-3萬科-4保利1-5頤居第二批次僅掛牌2幅六合地塊，均為地方性城投企業(yè)托底拿地，無重點(diǎn)房企報名第四批次擬掛牌4幅地塊，其中三幅主城地塊延期出讓，僅溧水1幅安置房底價成交6華潤--7偉星1--8廈門國貿(mào)廈門象嶼金地商置金地11-9-101112--1-大悅城113土地市場特征|供地結(jié)構(gòu)合理性優(yōu)化，土拍特征多元化2023年政府優(yōu)化供地節(jié)奏，少量高頻供地，推出更多主城優(yōu)質(zhì)地塊，提振市場信心，符合市場發(fā)展形勢；房企端更注重高周轉(zhuǎn)模式，拿地更加傾向熱點(diǎn)片區(qū)核心區(qū)域地塊2023年上半年成交地塊分布特征表現(xiàn)大廠長蘆特征1取消“集中供地”，高頻少量供地龍?zhí)陡咝聟^(qū)取消“集中供地”限制，優(yōu)化供地節(jié)奏，上半年南京土地市場共掛地5次，供應(yīng)頻次增加，單次供應(yīng)土地數(shù)量減少，與2022年單次出讓40+地塊情況截然不同棲霞山仙林湖橋北新堯新城國際健康城燕子磯邁皋橋鼓樓濱江供地結(jié)構(gòu)向主城熱點(diǎn)板塊傾斜五塘特征2特征3特征4特征5老山湯泉仙林大學(xué)城靈山青龍核心區(qū)環(huán)紫金山城中浦口老城區(qū)上半年供應(yīng)地塊多為主城熱點(diǎn)板塊核心區(qū)域地塊，反倒是非核心區(qū)域地塊存在延期或者參拍熱度不高現(xiàn)象麒麟江心洲河西北河西中城東南湯山大校場城南中三橋板塊內(nèi)部分化，同片區(qū)地塊價值差異化泛橋林河西南上坊南站東山兩橋百家湖淳化上半年成交地塊中，同板塊同片區(qū)地塊因位置差異存在價值差異化現(xiàn)象，房企追捧度也不同：如南部新城G02及G13地塊，G13地塊因靠近南外更受追捧板橋方山科學(xué)園九龍湖湖熟江寧濱江正方新城上秦淮城中城東拿地后高周轉(zhuǎn)模式，追求資金快速回籠谷里城南拿地之后工期縮短：如保利南部新城項(xiàng)目，拍地到首開3個月，萬科朗拾二期，拍地到首開3個月；追求快速周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回款河西祿口橫溪城北前期熱點(diǎn)項(xiàng)目對板塊后期土地“帶動效應(yīng)”仙林江寧江北新區(qū)直管區(qū)浦口板塊內(nèi)前期熱點(diǎn)項(xiàng)目對板塊后期擬出讓土地的價值有提升效應(yīng)，如燕子磯燕璟和頌、城南小行萬科朗拾等，項(xiàng)目前期市場火熱，流速快，催生開發(fā)商后期同片區(qū)拿地?zé)崆?4房企拿地排行榜|頭部房企集中度較高，拿地門檻同比提升2023年上半年拿地TOP10房企主要集中在保利、招商、萬科等國央企或頭部民企，頭部房企拿地集中度提升房企拿地金額&成交建面TOP10門檻：13.95億元、9.49萬方排行榜成交趨勢2023年上半年房企拿地金額TOP102023年上半年房企拿地建面TOP10拿地金額TOP10成交金額成交建面成交建面成交金額成交宗排名排名TOP10房企拿地金額占全市土地成交金額的81%企業(yè)名稱成交宗數(shù)企業(yè)名稱(億元)(萬㎡)(萬㎡)(億元)數(shù)23年上半年拿地金額門檻13.95億元，22年上半年拿地金額門檻南京潤科置業(yè)（主要為安置房托底）南京溧水城建6.8億元，同比上升105%12保利發(fā)展萬科企業(yè)廈門國貿(mào)偉星集團(tuán)廈門建發(fā)中海地產(chǎn)招商蛇口南京軟件谷發(fā)展通宇地產(chǎn)大悅城48.243.353214.6115.7715.067.1822111111111229.9622.96.003.7543.35322221211111（主要為安置房托底）拿地建面TOP1033萬科企業(yè)廈門國貿(mào)15.7715.0614.6110.8510.4210.249.784314TOP10房企拿地建面占全市土地成交面積的73%23年上半年拿地建面門檻9.49萬方，22年上半年拿地建面門檻528.927.218.1518.114.713.9510.249.495保利發(fā)展48.214.718.1528.968.8萬方，同比上升8%66通宇地產(chǎn)710.428.837招商蛇口房企拿地特征88廈門建發(fā)全市拿地房企TOP榜主力集中在保利、萬科、招商等活躍度較高國央企或頭部民企，頭部企業(yè)拿地集中度提升910.855.329南京六合新城建設(shè)中海地產(chǎn)10109.4927.215土地市場小結(jié)土

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郊區(qū)基本無溢價，板塊間分化明顯土地供銷回歸理性，溢價率結(jié)構(gòu)性回升主城優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比提升，民企拿地積極性提升1617新房整體量價|上半年住宅“先揚(yáng)后抑”，同比供需雙降，后勁不足上半年市場仍處于低位，呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”，供銷同比齊降，成交366萬㎡，同比下降19%，價格呈下跌趨勢；受疫情放開影響，年后市場需求集中釋放，3月成交達(dá)峰值后回落，一季度成交200萬㎡，二季度復(fù)蘇動能趨弱南京住宅市場大數(shù)據(jù)2023H12022H1同比286.7萬㎡343.67萬方-17%平均成交465萬㎡供應(yīng)成交均價366.38萬㎡29478元/㎡452.43萬方-19%-12%33442元/㎡2022年一季度成交253萬方市場表現(xiàn)火熱2022年二季度成交200萬方市場表現(xiàn)趨冷2022年三季度成交162萬方市場表現(xiàn)持續(xù)趨冷2022年四季度成交145萬方市場跌入谷底2023年一季度小陽春成交200萬方市場需求提升明顯2023年二季度政策頻出，觀望情緒加劇成交166萬方18新房板塊量價|板塊分化尤為明顯，以價換量普遍化23年上半年城南、兩江、城北為成交主力，城中、河西為價格高地，板塊分化明顯，當(dāng)前以價換量現(xiàn)象普遍；同比22年上半年，僅城中、仙林、溧水、六合成交上升，另城中均價上漲明顯，其余板塊價格下跌或無明顯上漲板塊供應(yīng)成交均價城中城東▲97%▼10%▲4%城南▼24%▼32%▼8%河西▼2%▼42%▼4%城北▲5%▼10%▼8%仙林▼29%▲23%▲2%江寧▼15%▼11%▼2%江北新區(qū)直管區(qū)▼51%浦口六合▲37%▲23%▼8%溧水▼2%▲47%▼7%高淳▼49%▼16%▲1%-▲43%▼17%▲0.4%▲2%▼32%▲44%▼13%19新房成交結(jié)構(gòu)|剛需剛改仍為主力，主力總價為400萬以內(nèi)近年80-120㎡首置、首改產(chǎn)品為成交主力，占比超五成；成交總價段集中在400萬以下，占比7成左右，市場剛需剛改需求明顯78%50%64%59%52%58%67%69%73%55%200萬以下集中在溧高六區(qū)域20新房開盤分析|開盤去化率低位運(yùn)行，熱門板塊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱度持續(xù)整體開盤去化率21%，同比持穩(wěn)，3月供應(yīng)爆發(fā)，帶動成交量上漲，后續(xù)熱度持續(xù)性不足；板塊分化加劇，開盤去化在70%以上項(xiàng)目僅在鼓樓濱江、河西中片區(qū)，外圍片區(qū)去化相對較差南京各片區(qū)2023年1-6月平均開盤去化率半年度項(xiàng)目數(shù)量開盤次數(shù)首開次數(shù)搖號次數(shù)去化率2023年H1118↓201↓24↓33↓21%↑2022年H22022年H11101282152103348383616%20%去化率10%以下去化率10-30%去化率30-50%去化率50-70%去化率70-90%去化率90%以上暫無項(xiàng)目開盤注：數(shù)據(jù)來自同策監(jiān)測整理21新房開盤特征|典型項(xiàng)目持續(xù)熱銷，多維特征顯著2023年上半年南京全市典型熱銷項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化率在50%以上，且中簽率較低；優(yōu)質(zhì)地段、產(chǎn)品稀缺、短期斷供、產(chǎn)業(yè)支撐、高配品質(zhì)、存在倒掛或成為項(xiàng)目開盤熱銷的主要原因住宅項(xiàng)目開盤熱銷特征南京全市2023年1-6月典型項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化情況優(yōu)質(zhì)地段/資產(chǎn)保值或升值板塊燕子磯鼓樓濱江東山項(xiàng)目開盤時間開盤套數(shù)去化套數(shù)去化率中簽率項(xiàng)目多位于河西、大校場板塊，同時該板塊內(nèi)部也存在分化，如河西青奧，河西中去化優(yōu)于河西南，大校場機(jī)場跑道中間優(yōu)于繞城及四葉草區(qū)域；保利燕璟和頌

2023.2.219696799682%100%100%52%93%63%64%90%63.2%17.9%15.4%43.5%14.6%19.3%27.5%10.9%產(chǎn)品稀缺/物業(yè)形態(tài)稀缺金基皓樾2023.03.04仁恒江灣世紀(jì)別墅，即使總價2000萬也能去清，金基皓樾物業(yè)形態(tài)稀缺，去化比例高；朗詩玲瓏新亭

2023.05.086868地緣性短期斷供產(chǎn)品如東山核心地段朗詩玲瓏新亭項(xiàng)目，周邊近兩年斷供，兩批次推盤基本售罄；麒麟紫麟景院中寧府2023.05.222023.5.262023.6.141485477周邊產(chǎn)業(yè)人口支撐性高河西南大校場小行50如鐵心橋、雨核等區(qū)域，產(chǎn)業(yè)集群，項(xiàng)目開盤整體去化較好；品質(zhì)優(yōu)先偉星譽(yù)璟府1641809210311583搖號項(xiàng)目與片區(qū)內(nèi)部同一板塊或者全市同類型項(xiàng)目樓盤對比，基本上都是領(lǐng)先，產(chǎn)品配置明顯高配，如大校場偉星譽(yù)璟府項(xiàng)目；萬科朗拾二期

2023.6.21秦淮金茂府

2023.6.30性價比突出/存在倒掛大校場如麒麟高科項(xiàng)目首開均價比前期樓盤低，匯通路美都項(xiàng)目比周邊樓盤價格低，主打性價比。注：數(shù)據(jù)來自同策監(jiān)測整理22產(chǎn)品特征端|房企進(jìn)入“內(nèi)卷”時代，產(chǎn)品細(xì)節(jié)能力提升市場低迷下，房企產(chǎn)品設(shè)置更加精細(xì)化，細(xì)節(jié)程度拉滿；外立面趨向極簡美學(xué)、精裝高規(guī)格配置、戶型更注重南向面寬及采光布局02裝修03戶型01外立面

外立面設(shè)計趨向公建化、去風(fēng)格化、極簡美學(xué)化，采用金屬

精裝修取消報價，合并到房屋總價，

主流更偏向LDK或LDKB產(chǎn)品設(shè)置，注重南向采光布局，創(chuàng)新鋁板，搭配玻璃、金屬線條、創(chuàng)新工藝等市場項(xiàng)目“卷”精裝，高規(guī)格配置設(shè)置“跑道陽臺”、“十字玄關(guān)”等??18米跑道三聯(lián)陽臺，尺度感和空間感拉滿；3.3米層高，南向三套房，四衛(wèi)，LDKB一體化設(shè)計LDKB一體化設(shè)計?

廚房墻地面簡一仿大理石磚?

配置嘉格納廚電、柏麗櫥柜等?

通透系統(tǒng)窗?

大面積采用干掛金屬鋁板?

搭配香檳金勾勒線條?

局部搭配鋁板一體板的拼縫銜接、玻璃幕墻?

香檳金與典雅灰金屬鋁板搭配藍(lán)灰色巨幕玻璃跑道陽臺星葉別墅——跑道陽臺?

加上轉(zhuǎn)角、切割、圓弧等打磨出弧度曲線?通過玄關(guān)區(qū)，構(gòu)造一個通中心區(qū)域，將會客區(qū)、睡眠區(qū)、工作區(qū)、玄關(guān)區(qū)、家務(wù)區(qū)5大空間有機(jī)串聯(lián)，讓各個空間實(shí)現(xiàn)“大洄游”?

主客衛(wèi)品牌規(guī)相當(dāng)，均采用當(dāng)代、勞芬等國際一線品牌秦淮金茂府——南北雙立面設(shè)計中寧府——曲線弧形立面?zhèn)バ亲u(yù)璟府——高規(guī)格裝修配置中寧府——十字玄關(guān)23客戶需求端

|置業(yè)關(guān)注點(diǎn)、心態(tài)區(qū)別顯著，兩極分化加劇高端改善項(xiàng)目客戶收入高、房產(chǎn)多，擅于進(jìn)行資產(chǎn)整合升級，主要關(guān)注180-350平米豪宅產(chǎn)品，決策果斷；剛需項(xiàng)目客戶收入一般且不穩(wěn)定，對總價敏感度高，主力需求80-110平米高層產(chǎn)品，購房觀望、對比心理重剛需客群高端改善客群?

典型客戶描摹?

典型客戶描摹南京全市客戶，25-40歲為主，企事業(yè)單位員工、小型個體戶等，家庭年收入20-50萬，二人世界、三口之家為主，目前在南京無房或有1、2套老舊小區(qū)，現(xiàn)居戶型主要是70-100平米2/3房1衛(wèi)，當(dāng)前產(chǎn)品功能及品質(zhì)不能滿足其居住需求，優(yōu)先考慮生活或工作周邊置業(yè)。南京主城客戶為主，30-50歲為主，體制內(nèi)單位管理層、大學(xué)老師、企業(yè)主為主，家庭年收入100萬+，三口之家為主，在南京市內(nèi)基本有2套房及以上，且多位于河西、南部新城板塊，有的前期在河西南、江核區(qū)域有投資房產(chǎn)，擅于進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化整合，優(yōu)先考慮具有保值增值的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。?

置業(yè)特點(diǎn)?

置業(yè)特點(diǎn)品質(zhì)改善，注重圈層，主要關(guān)注180—250平米豪宅產(chǎn)品及250-350平米左右的頂豪產(chǎn)品，總價起步1000萬，偏愛大平層、洋房及疊墅產(chǎn)品，愿意為項(xiàng)目頂配精裝買單，購房決策果斷。剛需進(jìn)場或兼具功能&品質(zhì)需求，注重整體性價比，主要關(guān)注80-110平米剛需高層產(chǎn)品，對總價較敏感，主要在150-350萬，承付能力一般，對精裝有一定抗性，購房觀望、對比心理重。核心屬性——剛需進(jìn)場或兼具功能&品質(zhì)需求+80-110㎡高層核心屬性——品質(zhì)改善+優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)+180-350㎡豪宅關(guān)注點(diǎn)——總價、性價比、配套、交通關(guān)注點(diǎn)——圈層價值、產(chǎn)品類型、小區(qū)品質(zhì)購房心態(tài)：剛需買房必要性→非必要性轉(zhuǎn)變購房心態(tài)：現(xiàn)有資產(chǎn)優(yōu)化整合，偏向稀缺產(chǎn)品24新房存量分析|去庫存明顯，板塊分化嚴(yán)重23年以來持續(xù)去庫存，當(dāng)前存量983萬㎡，去化周期16個月，板塊分化明顯；庫存主力集中在江寧、城南、江北直管區(qū)、溧水板塊，城南、河西、城北、仙林期相對較短2023年6月南京全市板塊狹義庫存及去化周期18庫0存16014012010080江寧板塊城中月均去化量（萬㎡）狹義庫存（萬㎡）17.4去化周期（月）79.60.221.1011.255.807.661.859.597.794.123.584.873.26城東22.120.1城南123.770.711河西12.2城北98.012.8仙林27.214.7江寧168.7115.381.517.660江北新區(qū)直管區(qū)浦口14.819.840六合78.321.920溧水100.480.020.600高淳24.551015202530備注：去化周期按照6個月計算去化周期25新房項(xiàng)目排行榜|優(yōu)質(zhì)板塊項(xiàng)目去化有保證，成交門檻同比雙降2023年上半年TOP10項(xiàng)目主力集中在河西、軟件谷、燕子磯、青奧等優(yōu)質(zhì)或高性價比片區(qū)，客戶認(rèn)可度高其中TOP10成交面積門檻為4.14萬方，成交金額門檻為15.99億元排行榜成交趨勢2023年上半年住宅成交面積TOP102023年上半年住宅成交金額TOP10成交面積TOP10成交面積（萬方）成交均價（元/㎡）成交金額（億元）成交套數(shù)（套）序號項(xiàng)目名稱片區(qū)序號項(xiàng)目名稱片區(qū)TOP10成交面積占全市總銷的13%23年上半年成交面積門檻4.14萬方，22年上半年成交面積門檻123412346.85萬方，同比下降40%保利燕璟和頌保利閱云臺萬科朗拾燕子磯5.915.825.635.004.804.564.454.374.154.1434433318774214957305431855002240442330166570331670越秀和樾府河西中28.6527.2423.7222.8320.7420.3519.3618.5417.9815.99323183459257327568345482444252江北青奧奧體新城丹若園河西中萬科朗拾軟件谷成交金額TOP10軟件谷越秀和樾府金基皓樾河西中中北金基涵樾府河西南城北濱TOP10成交金額占全市總銷的20%城北濱江23年上半年成交金額門檻15.99億元，22年上半年成交金額門檻55金基皓樾保利燕璟和頌華潤潤鴻府保利閱云臺保利鳳起云臺江29億元，同比下降45%66中北金基涵樾府河西南燕子磯77保利鳳起云臺華發(fā)·四季雅筑鐵心橋燕子磯大校場成交趨勢江北青奧88全市成交TOP榜主力集中在城北燕子磯、河西南、軟件谷、鼓樓濱江、江北青奧、鐵心橋等優(yōu)質(zhì)或性價比高的片區(qū)，客戶接受度較高99奧體新城丹若園河西中云樾觀山府仙林湖鐵心橋1010招商局中心·臻境新玄武26二手房市場分析|半年度表現(xiàn)與新房相似，現(xiàn)有以價換量，后勁不足23年上半年二手房成交50501套，同比上漲60%，創(chuàng)近兩年新高，且成交遠(yuǎn)高于一手住宅；23年3月成交量達(dá)峰值12869套，但4月以來市場逐步降溫，成交量價也穩(wěn)步下滑，當(dāng)前存量近17.7萬套南京二手房市場大數(shù)據(jù)2023H12022H1同比成交均價50501套31638套60%29690元/㎡29180/㎡2%年初疫情放開，購房需求集中釋放，金三銀四小陽春，成交達(dá)峰值，均價實(shí)現(xiàn)尚可，5、6月下降明顯，存量仍處高位截止2023.6.30南京二手房存量端≈17.7萬套！27二手房市場分析|板塊置業(yè)兩江為主，二手房降價已成常態(tài)上半年兩江板塊成交量遙遙領(lǐng)先，主流需求仍以剛需為主，置業(yè)需求外溢，河西板塊價格最高；市場下行，眾多二手房降價拋售，河西南成交單價跌破5萬/㎡，少量高端優(yōu)質(zhì)豪宅項(xiàng)目價格堅挺，購買力旺盛江寧成交占比18%江北成交占比20%降價約100萬漲價約70萬28二手房市場分析|主力成交剛需戶型，涉公貸款占比提高上半年二手房仍以90㎡以下&300萬以下剛需戶型為市場成交主力，改善需求動能偏弱；商業(yè)貸款仍是多數(shù)購房者首選，多項(xiàng)公積金新政利好市場，涉公貸款占比提高4%?

總價段：300萬以內(nèi)成交占比69.6%，其中100-200萬占比35.2%，環(huán)比小幅減少1.1%，200-300萬占比28.9%，環(huán)比增加2.9%，整體仍以剛需為主，剛改需求有所增加?

面積段：90平以內(nèi)成交占比達(dá)63.2%，其中60-90平占比最高，達(dá)38.5%；環(huán)比來看，僅90-120平面積段小幅增加1.6%，當(dāng)前二手房市場需求相對穩(wěn)定，居住屬性要求有所提高?

付款方式：商業(yè)貸款仍是多數(shù)購房者首選，占比45.3%；上半年南京陸續(xù)出臺多項(xiàng)公積金新政，拉動公積金貸款買房需求，涉公貸款占比環(huán)比提高了4%，其中組合貸款占比25.5%變化注：數(shù)據(jù)來自我愛我家南京研究院29別墅市場量價|低密物業(yè)較受追捧，整體供不應(yīng)求（受供應(yīng)原因影響）上半年供銷同比齊降，但均呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，低密物業(yè)市場需求相對較高，成交11.59萬㎡，同比下降37%；受疫情放開影響，市場需求集中釋放，3月迎來小陽春，5月江心洲仁恒江灣世紀(jì)入市帶動市場量價回升南京別墅市場大數(shù)據(jù)2023H12022H1同比7.12萬㎡9.79萬方-27%供應(yīng)成交均價11.59萬㎡18.31萬方-37%-1%34146元/㎡34658元/㎡5月底江心洲仁恒江灣世紀(jì)最后80套入市，當(dāng)天售罄30別墅市場排行榜|成交集中且多位于景觀資源或地段優(yōu)質(zhì)片區(qū)2023年上半年TOP10項(xiàng)目主力集中在江心洲、城中南、湯山片區(qū)，仁恒江灣世紀(jì)項(xiàng)目成交面積&金額遙遙領(lǐng)先其中TOP10成交面積門檻為0.36萬方，成交金額門檻為0.88億元排行榜成交趨勢2023年上半年別墅成交面積TOP102023年上半年別墅成交金額TOP10成交面積TOP10成交面積（萬方）成交均價（元/㎡）成交金額（億元）成交套數(shù)（套）序號項(xiàng)目名稱片區(qū)序號項(xiàng)目名稱片區(qū)TOP10成交面積占全市總銷的76%，成交較為集中23年上半年TOP10成交面積門檻0.36萬方，TOP3成交面積門檻1.05萬方，榜首2.73萬方，榜內(nèi)項(xiàng)目成交存在一定差距12341234仁恒江灣世紀(jì)江心洲2.731.471.050.750.550.520.500.480.380.3654925250936215626405182601070619890315673518014519仁恒江灣世紀(jì)越城天地中心江心洲城中南15.006.533.691.981.501.331.010.990.900.8854925湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)湯山621562509326405315673518018260198903061528975成交金額TOP10越城天地中心金隅紫京疊院德信煙嵐云莊東屏湖9號城中南湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)湯山浦口老城浦口老金隅紫京疊院金基九月森林芳原TOP10成交金額占全市總銷的85%，成交較為集中23年上半年成交金額門檻0.88億元，TOP3成交面積門檻3.69億元，榜首15億元，榜內(nèi)項(xiàng)目成交差距較大城浦口老城55谷里溧水鄉(xiāng)鎮(zhèn)66上秦淮谷里老山湯泉77仁恒鳳凰山居金基九月森林芳原德信煙嵐云莊仁恒鳳凰山居陽光帝景成交趨勢浦口老城老山湯泉88全市成交TOP榜主力集中在江心洲、城中南、湯山片區(qū)等景觀資源優(yōu)質(zhì)片區(qū)或主城核心地段，仁恒江灣世紀(jì)、湯山溫泉小鎮(zhèn)、越城天地占據(jù)兩榜TOP3，且3盤成交占大頭99上秦淮橋北六合鄉(xiāng)鎮(zhèn)浦口老城1010酈湖美墅林景象山墅院31住宅市場小結(jié)新

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現(xiàn)多維特征新房住宅市場整體仍處低位，開盤熱度低位波動，板塊分化持續(xù)二手房市場成交創(chuàng)新高，剛需客群占主力，當(dāng)前以價換量為主流別墅市場供銷雙降但仍供不應(yīng)求，仁恒單盤入市帶動價格上漲3233公寓市場分析|公寓市場基本斷供，成交微漲，均價同比下降2023年上半年公寓市場同比量升價跌，成交近8.4萬方，同比上升7%，價格16801元/㎡，同比下跌23%；2023年上半年斷供明顯，月均成交1.4萬方南京公寓市場大數(shù)據(jù)2023H12022H1同比3.55萬㎡22.87萬㎡-84%供應(yīng)成交均價8.43萬㎡7.86萬㎡7%16801元/㎡21724元/㎡-23%34公寓市場排行榜|綠地云都會成交面積金額雙冠王2023年上半年TOP10項(xiàng)目成交面積門檻0.17萬方&成交金額0.34億元綠地云都會以1.31萬方&2.42億元占據(jù)雙榜榜首排行榜成交趨勢成交面積TOP102023年上半年公寓成交面積TOP102023年上半年公寓成交金額TOP10成交面積成交均價（萬方）（元/㎡）成交金額成交套數(shù)（套）序號項(xiàng)目名稱片區(qū)序號項(xiàng)目名稱片區(qū)TOP10成交面積占全市總銷的69%（億元）23年上半年成交面積門檻0.17萬方，22年上半年成交面積門檻123412340.32萬方，同比下降47%綠地云都會都薈天地城龍湖天曜仙林靈山城南南站1.311.000.770.630.470.450.420.340.290.1718440175029918綠地云都會都薈天地城金陵中環(huán)仙林靈山城南南站城中南片城北燕子磯2.421.751.390.840.830.760.730.530.380.3443834638成交金額TOP10浦口老城區(qū)城北新堯新城峯匯中心11577176955610萬象天地10212116216533TOP10成交金額占全市總銷的70%23年上半年成交金額門檻0.34億元，22年上半年成交金額門0.555中海龍灣U-LIVE江寧百家湖高淳寶龍廣場高淳開發(fā)區(qū)中海龍灣U-LIVE江寧百家湖億元，同比下降32%66龍湖天曜峯匯中心浦口老城區(qū)城北新堯新城城中南片77萬象天地東亞共享大廈金陵中環(huán)城北燕子磯江寧青龍城中南片198669953成交趨勢88誠通龍蟠匯涵碧樓全市成交TOP榜主力集中在仙林靈山、城南南站、浦口老城區(qū)、燕子磯等優(yōu)質(zhì)或性價比高的片區(qū)，客戶接受度較高994846218374河西北片91010復(fù)地明日之城城北新玄武東亞共享大廈仙林青龍5435商業(yè)市場分析|商業(yè)市場成交面積提升（受供應(yīng)及均價影響大）2023年上半年商業(yè)市場基本供求平衡，成交29萬方，同比上漲32%，成交均價16207元/㎡，同比下跌26%；2023年上半年月均成交4.8萬方，市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)南京商業(yè)市場大數(shù)據(jù)2023H12022H1同比27.28萬㎡41.7萬㎡-35%供應(yīng)成交均價28.95萬㎡21.97萬㎡32%16207元/㎡21761元/㎡-26%36商業(yè)市場排行榜|遠(yuǎn)郊低價&核心區(qū)項(xiàng)目成為首選2023年上半年TOP10項(xiàng)目成交面積門檻0.65萬方&成交金額0.88億元中駿六號街區(qū)以1.77萬方&弘陽悅禧苑以2.31億元領(lǐng)跑榜首排行榜成交趨勢2023年上半年商業(yè)成交面積TOP102023年上半年商業(yè)成交金額TOP10成交面積TOP10成交面積成交均價（萬方）（元/㎡）成交金額成交套數(shù)（億元）（套）序號項(xiàng)目名稱片區(qū)序號項(xiàng)目名稱片區(qū)TOP10成交面積占全市總銷的36%23年上半年成交面積門檻0.65萬方，22年上半年成交面積門檻中駿六號街區(qū)（琉金街區(qū)）123412340.45萬方，同比提升44%江寧祿口六合雄州六合龍池1.771.251.241.191.031.000.900.760.750.6551452742997951152901弘陽悅禧苑燕江新城江寧九龍湖城北燕子磯河西南片2.311.771.621.511.371.331.240.930.910.8853403569562東駿華府歡樂廣場成交金額TOP10華僑城天鵝堡復(fù)地宴南都都薈天地城越城天地中心歡樂廣場金地自在城城南板橋新城城南大校場城南南站TOP10成交金額占全市總銷的30%23年上半年成交金額門檻0.88億元，22年上半年成交金額門檻155七彩星城復(fù)地宴南都建發(fā)央譽(yù)城南西善橋城南大校場溧水城南新區(qū)億元，同比下降12%66150244580城中南片77六合龍池47384898成交趨勢88南京恒大養(yǎng)生谷六合金牛湖84352344012557龍湖天曜浦口老城區(qū)江寧祿口中駿六號街區(qū)（琉金街區(qū)）綠地金茂國際金融中心上半年全市成交面積TOP榜主力集中江寧、六合等遠(yuǎn)郊板塊及燕子磯、河西南、九龍湖等區(qū)域核心片區(qū)，遠(yuǎn)郊價格低，成交量大，核心區(qū)人流量多，受眾廣，客戶較為認(rèn)可99燕江新城城北燕子磯城中北片1010天正湖濱花園江北中央商務(wù)區(qū)37辦公市場分析|辦公市場成交面積小幅提升（受供應(yīng)及均價影響大）2023年上半年辦公市場整體供不應(yīng)求，成交25萬方，同比基本持平，價格14560元/㎡，同比下跌29%；近一年月均成交4萬方左右，5月城北萬象天地集中備案，其余整體成交較為平穩(wěn)南京辦公市場大數(shù)據(jù)2023H12022H1同比15.19萬㎡30.24萬㎡-50%供應(yīng)成交均價25.3萬㎡24.32萬㎡4%14560元/㎡20365元/㎡-29%城北萬象天地項(xiàng)目集中收官備案38辦公市場排行榜|萬象天地成交面積金額雙冠王2023年上半年TOP10項(xiàng)目成交面積門檻0.55萬方&成交金額0.83億元萬象天地以6.62萬方&11.27億元領(lǐng)跑雙榜榜首排行榜成交趨勢成交面積TOP102023年上半年辦公成交面積TOP102023年上半年辦公成交金額TOP10成交面積成交均價（萬方）（元/㎡）成交金額（億元）成交套數(shù)（套）序號項(xiàng)目名稱片區(qū)序號項(xiàng)目名稱片區(qū)TOP10成交面積占全市總銷的75%23年上半年成交面積門檻0.55萬方，22年上半年成交面積門檻123412340.46萬方，同比上漲20%萬象天地城北燕子磯江寧麒麟溧水城中仙林靈山城中南片六合龍池6.622.482.051.751.601.251.100.770.770.5517017131784217萬象天地城北燕子磯城中南片11.273.453.272.591.631.531.251.130.860.831751南銀法巴消費(fèi)金融大樓灃麟公園壹號成交金額TOP10南京海倫堡海倫國際灃麟公園壹號江寧麒麟18216285綠地云都會14777215001000014829146161980015105綠地云都會仙林靈山TOP10成交金額占全市總銷的75%南銀法巴消費(fèi)金融大樓江北中央商務(wù)區(qū)23年上半年成交金額門檻0.83億元，22年上半年成交金額門檻55華潤國際社區(qū)0.72億元，同比上漲16%66六合寶龍廣場江航服務(wù)中心城北濱江1377華潤國際社區(qū)江北中央商務(wù)區(qū)中海龍灣U-六合寶龍廣場六合龍池中海龍灣U-LIVE南京海倫堡海倫國際30成交趨勢88江寧百家湖城北濱江城南南站江寧百家湖溧水城中城南南站82LIVE全市成交TOP榜主力集中在城北燕子磯、江寧麒麟、仙林靈山等片區(qū)，臨近產(chǎn)業(yè)園、區(qū)域核心位置等項(xiàng)目較為熱銷99江航服務(wù)中心352141010都薈天地城都薈天地城39商辦市場小結(jié)公

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場??上半年辦公市場整體供不應(yīng)求，供應(yīng)3.55萬方，同比下跌50%，成交25萬方，同比基本持平，價格14560元/㎡，同比下跌29%??上半年公寓市場成交量升價跌，供應(yīng)3.6萬方，同比下跌84%，成交近8.4萬方，同比上升7%，價格16801元/㎡，同比下跌23%??上半年整體市場基本供求平衡，供應(yīng)27萬方，同比下跌35%，成交29萬方，同比上升32%，成交均價16207元/㎡，同比下跌26%TOP10項(xiàng)目成交面積門檻0.55萬方&成交金額0.83億元TOP10項(xiàng)目成交面積門檻0.17萬方&成交金額0.34億元TOP10項(xiàng)目成交面積門檻0.65萬方&成交金額0.88億元商辦市場處供應(yīng)低位，成交量同比微漲，成交均價低位徘徊4041政策趨勢展望|持續(xù)寬松政策，刺激需求端為主現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展壓力較大，中央政策調(diào)控方向預(yù)計仍將以支持為主，短期內(nèi)政策方向不變：延續(xù)“托而不舉”基調(diào)，因城施策，支持合理購房需求，短期穩(wěn)市場，防風(fēng)險、保交樓仍是重點(diǎn)，長期促轉(zhuǎn)型；南京政策松綁仍有空間，預(yù)計未來重點(diǎn)仍以刺激需求端為主、優(yōu)化供應(yīng)端為輔，限購限售或?qū)⒗^續(xù)放松全國兩會中央政治局會議城市政策一二線城市>>>?

因區(qū)施策，局部區(qū)域限制性政策放松，??要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險；??房地產(chǎn)市場風(fēng)險隱患較多；堅持“房住不炒、因城施策”，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式；規(guī)劃建設(shè)保障性住房。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；支持剛需和改善購房消費(fèi)三四線城市>>>?

多數(shù)城市全面放松限購、限售，政策見底，幾乎沒有政策空間?加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。??

促需求、保交樓、保穩(wěn)定

?

防風(fēng)險、促需求、保交樓

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降準(zhǔn)?

防風(fēng)險、保交樓、保穩(wěn)定?

規(guī)劃房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理

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及時出臺、抓緊實(shí)施政策?

差別化信貸政策?

取消集中供地?

促需求、防風(fēng)險

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推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式?

推進(jìn)帶押過戶?

防風(fēng)險、促需求?

開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)?

LPR下降央行政策6月3月4月5月1月2月南京政策

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人才安居?

房票安置?

經(jīng)濟(jì)刺激措施?

公積金可支付首付?

公積金帶押過戶?

土拍保證金可用銀行保函?

限購再放松?

落戶放寬?

六合人才購房補(bǔ)貼42南京土地市場趨勢展望①|(zhì)外圍區(qū)域加大供應(yīng)，主城區(qū)域地塊稀缺全年計劃供應(yīng)493公頃，上半年僅完成28%，預(yù)計下半年棲霞、江北新區(qū)、浦口、江寧、高淳將加大供應(yīng)，不排除進(jìn)一步釋放主城更多優(yōu)質(zhì)地塊，國央企仍為第一拿地主力，頭部民企位居其后，城投平臺身影或?qū)⑦M(jìn)一步減少商品住宅出讓計劃（公頃）已出讓占地面積(公頃)未供地占地面積(公頃)區(qū)屬完成比例六合區(qū)雨花臺區(qū)建鄴區(qū)溧水區(qū)鼓樓區(qū)江寧區(qū)秦淮區(qū)棲霞區(qū)江北新區(qū)浦口區(qū)高淳區(qū)玄武區(qū)合623.111.823014.99.2127%61%56%43%33%32%29%13%13%5%預(yù)計23年全年供應(yīng)完成率約5-6成3012972066606355030.85.78.57.9366.214.357.552.1600550%00/493136.4361.228%?

近兩年持續(xù)秉持著謹(jǐn)慎的供應(yīng)原則，繼2022年首度小幅轉(zhuǎn)降后，2023年南京全市宅地計劃供應(yīng)降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，全年計劃供應(yīng)商品住宅用地493公頃，同比2022年縮減25%，上半年已出讓約136公頃，供應(yīng)完成率僅28%，下半年預(yù)計將加大供應(yīng)力度，尤其是棲霞、江北、高淳等區(qū)域；?

2023年南京計劃供應(yīng)商品住宅用地各區(qū)分布大致平穩(wěn)，玄武